Miljøretlige overvejelser ved køb og salg af virksomheder og erhvervsejendomme Uddannelsesdagen 2017
Disposition 1. Planretlige overvejelser 2. Krav til lovlig drift af virksomheden 3. Jordforurening/mangler offentligretlig henholdsvis civilretlig vurdering
1. Planretlige overvejelser Cases: På en ejendom har der hidtil været drevet en forretning i form af en mindre vinduesfabrikationsvirksomhed. Lejemålet overtages af en ny lejer, der fra ejendommen driver en brøndborervirksomhed. Der parkeres enkelte lastbiler på ejendommen og på udenomsarealerne oplægges der jævnligt jordbor. Lejer overdrager senere virksomhedens aktiver til en brøndborer virksomhed, der fortsætter driften som fremlejetager hos den hidtidige lejer. Ifølge lokalplanen må området alene anvendes til boligformål. Spørgsmål: Kan der lovligt fortsat drives virksomhed fra lejemålet eller er dette i strid med lokalplanen?
Svar: Planretlig regulering er alene fremadrettet jf. blandt andet planlovens 17 og 18. Dette er en grundlæggende forudsætning for, at der er tale om erstatningsfri regulering. Forbud mod fx eksisterende virksomhedsdrift med bagudrettet virkning ville oftest være ekspropriativt. Lovligt bestående virksomheder på tidpunktet for offentliggørelse af forslag til, og vedtagelse, af en lokalplan, der udlægger området til en bestemt anvendelse kan derfor fortsætte trods lokalplanen. Spørgsmål: Såfremt en sådan ejendom senere ønskes udvidet hvor sandsynligt er det da, at der meddeles fornødne tilladelser hertil? Svar: Det er usandsynligt. Udvidelsen vurderes ofte som nyanlæg.
Udlejer I henhold til lejekontrakten påhviler myndighedsrisikoen lejer Lejer/fremlejegiver I fremlejekontrakten er der intet anført om myndighedsrisikoen Fremlejetager
2. Krav til lovlig drift af virksomheden Særligt om miljøgodkendelser i henhold til miljøbestyttelseslovens 33: Aktieselskabet A sælger sin fabriksejendom med tilhørende aktiver til aktieselskab B. Spørgsmål: Skal aktieselskabet B som følge af ejerskiftet indhente ny miljøgodkendelse og dermed pådrage sig risiko for skærpede krav mv.?
Svar: Nej. En miljøgodkendelse følger den fysiske ejendom og den på ejendommen værende drift. Ejerskifte kræver derfor ikke myndighedsaccept, men ejerskiftet bør af ordenhedsmæssige årsager oplyses over for tilsynsmyndigheden.
3. Jord- og grundvandsforurening I. Det offentligretlige påbudsansvar Aktieselskabet A, der på en ejendom driver møbelfabrikation sælger den faste ejendom og aktiverne/forretningen til aktieselskab B. I forbindelse med senere byggearbejder på ejendommen konstateres der en omfattende forurening med chlorerede opløsningsmidler i jord, poreluft og grundvand. Forureningen er forårsaget af A. Aktieselskab B anmelder i overensstemmelse med anmeldepligten i miljøbekyttelseslovens 21 forureningen til tilsynsmyndigheden (kommunen). Kommunen varsler undersøgelsespåbud i henhold til jordforureningslovens 40 og oprensningspåbud i henhold til jordoforureningslovens 41 overfor aktieselskab B.
Spørgsmål: Hæfter aktieselskab B for aktieselskab A s forurening således, at aktieselskab B kan påbydes at foretage omkostningskrævende undersøgelser og oprensning?
Svar: Som absolut udgangspunkt NEJ. Forureneren betaler-princippet indebærer, at fysiske eller juridiske personer, der ikke selv har forurenet ikke hæfter offentligretligt for andres forurening. Undtagelser: 1. Jordforureningslovens 45: køberen af en virksomhed i drift kan blive forpligtet til at efterkomme uopfyldte påbud om undersøgelser/oprensning, der er meddelt den tidligere driftsherre, såfremt køberen af virksomheden på købstidspunktet vidste eller burde vide, at påbuddene var meddelt. Da påbuddet i dag tinglyses vil en køber i sådanne tilfælde pr. definition ikke kunne være i god tro. Situationen forekommer i praksis meget sjældent.
2. Jordforureningslovens 45, stk. 3 købere af en fast ejendom (ikke en virksomhed i drift). Der knytter sig en lang række betingelser til bestemmelsen om, at uopfyldte påbud kan gå i arv i sådanne tilfælde. Vilkårene er så usandsynlige i kombination, at situationen i praksis kun vil opstå uhyre sjældent. 3. IE-direktivet.
II. Det civilretlige ansvar (sælgeransvar, ansvar for naboforureninger mv.): Udgør en jordforurening en mangel ved den faste ejendom? Ja. Mangelsbeføjelserne: 1. Krav om afslag i købesummen (såfremt der på overdragelsestidspunktet foreligger væsentlige (som tommelfingerregel 6-8% af købesummen), skjulte mangler i form af fx jordforurening. altså situationer, hvor hverken køber eller sælger vidste at ejendommen var forurenet). Mangelsbeføjelsen tilkommer køber. Afslaget udmåles som forskellen mellem den erlagte købesum og den værdi ejendommen ville have haft på overdragelsestidspunktet såfremt køber havde kendt manglen på dette tidspunkt. For at opgøre kravet vil det ofte være nødvendigt med både et forureningsteknisk og et ejendomsværdimæssigt syn og skøn.
Fx: Hadsunddommen (UfR.2009.1729H) 2. Krav om erstatning (erstatningskrav kan rejses, hvis A. sælgeren i forbindelse med overdragelsen har fortiet oplysninger om mangler overfor køber, B. sælger ved uagtsomme handlinger eller undladelser forvoldt forurening på ejendommen hhv. C. sælger har indestået for at der ikke er forurening vedr. ejendommen). 3. Ophævelse af ejendomshandlen. Ophævelse betyder, at parterene hver i sær skal tilbagelevere deres ydelser, sælgeren skal tilbagelevere købesummen og køberen skal tilbagelevere ejendommen. Herudover kan køberen kræve erstatning for omkostninger i forbindelse med handlen mv. Ophævelse kræver meget omfattende mangler ved ejendommen eller meget væsentlig misligeholdelse i form af fortielser eller lignende fra sælgers side, og muligheden for at ophæve ejendomshandlen aftager jo længere tid, der går fra overdragelsestidspunktet idet ejendommen skifter karakter ved købers ombygninger mv.
Civilretligt ansvar- køber/sælger Østre Landsrets dom af 10. oktober 1996 (sag 16. afd. Nr. B-2006/92) Niels Fennet Holding vs. Berendsen Textil Service A/S. Afhjemling af syns- og skønsmanden: Det er desværre meget normalt, at der konstateres forurening i forbindelse med nedgravede tanke. Hvis der for en køber foreligger oplysninger om nedgravede tanke, vil han derfor klar tilråde en nærmere undersøgelse af grunden.
Østre Landsrets dom af 10. oktober 1996 (sag 16. afd. Nr. B-2006/92) Niels Fennet Holding vs. Berendsen Textil Service A/S. Uddrag af Østre Landsrets præmisser: Den omstændighed, at sagsøgeren, der må anses som professionel på områder, var bekendt med, at ejendommen gennem en længere årrække havde været anvendt til industri, og at der i slutsedlen udtrykkeligt var anført, at der på grunden fandtes nedgravet 4 tanke, burde have foranlediget sagsøgeren til forud for købet at foretage en undersøgelse af ejendommen for at afdække den eksisterende risiko for, at grunden kunne være forurenet af olie, jf. herved også skønsmandens udtalelser om, at forurening af jorden omkring olietanke må anses som sædvanlige. Da sagsøgeren undlod at foretage en sådan undersøgelse, findes sagsøgeren at have overtaget risikoen for den foreliggende forurening, og der er derfor ikke grundlag for forholdsmæssigt afslag.
Kan man i jordforureningssager forestille sig, at sælger skal svare erstatning ud over udbedringsomkostningerne svarende til omkostningerne ved en fuldstændig og ingeniørassisteret oprensning af en forurening på en fast ejendom?
U2000.234 VLD Amtet skrev i 1996 til grundejer, at amtet ikke længere havde mistanke om væsentlig forurening. Registreringen ophævedes. Hvis De senere skulle opdage en forurening i jorden, skal de give kommunen besked ( ). Amtet garanterede i 1998, at ejendommen er fri for ukontrolleret jordfyld og lossepladsmateriale. Ved syn og skøn vurderedes det, at forureningen uanset amtets garanti medførte værdiforringelse på DKK 275.00. Landsrettens præmisser: Kommune optrådt som privat grundsælger, derfor også loyal oplysningspligt. Tidligere anvendelse som losseplads væsentlig oplysning. Grunden led derfor på salgstidspunktet af mangel, og kommenen er erstatningsansvarlig for et eventuelt tab, medmindre manglen ikke længere er til stede.
U2000.234 VLD Landsretten udtaler herefter: Landsretten finder, at indstævnte uanset at grunden i praksis kan betragtes som renset ved et senere videresalg vil være forpligtet til at oplyse om den tidligere forurening og det efterfølgende forløb. Landsretten finder det ( ) godtgjort, at en sådan oplysning vil have en negativ effekt på den pris, der vil kunne opnåe. Ejendommen lider derfor fortsat af en mangel. Erstatning herefter skønsmæssigt fastsat til DKK 100.000.
Hæftelsesgennembrud/identifikation hæfter moderselskab for datterselskabers forurening? Hæfter udlejer for lejers forurening? MAD1997.904Ø Industrial Finish Group ApS Flere subsissive datterselskaer ejet af et moderselskab, der tillige ejede fast ejendom og udlejede den til en række datterselskbaer, der gradvist gik konkurs, hvorefter et nyt datterselskab overtog driften fra den hidtidige driftsherre blev identificeret med forurener i form af datterselskaberne. Dommen blev påanket til Højesteret men anken blev senere hævet. Der er tale om en enkeltstående afgørelse, men dog en afgørelse der ligger til eftertanke.
Kontakt Håkun Djurhuus Partner København Offentlig Virksomhed T 72273344 M 25263344 E djur@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T +45 72 27 00 00 www.bechbruun.com