Landbrugshåndbog. Finansiering. Jord-, planlægningsog miljølovgivning. Skattelovgivning. er realkredit

Landbrugshåndbog 2009 Finansiering Jord-, planlægningsog miljølovgivning Skattelovgivning er realkredit

Landbrugshåndbog 2009 ISSN 0900-1506 Frederiksberg Bogtrykkeri A/S

3 Forord DLRs Landbrugshåndbog 2009 indeholder en omtale af landbrugets forskellige finansieringsmuligheder, en beskrivelse af jord-, planlægnings- og miljølovgivningen samt en beskrivelse af beskatningsforhold, herunder afskrivningsregler m.v. Håndbogens opbygning er ikke ændret væsentligt i forhold til tidligere. Oplysningerne vedrører udelukkende primærlandbruget, men det har været nødvendigt at foretage en række afgrænsninger. Således er der udeladt beskrivelser af EU s markedsordninger for landbrugsprodukter, der omfatter alle landmænd. Afsnittene om jord-, planlægnings- og miljølovgivning er ajourført af chefkonsulent Ole Kirk, Dansk Landbrugsrådgivning, Skejby, og afsnittene om skattelovgivning af agroskat as. Videre er afsnittene om finansiering ajourført af DLR, mens afsnittene om tilskudsordninger er ajourført af konsulent Karen Jørgensen, konsulent Birgit Ingvorsen og konsulent Heidi Buur Holbeck, alle Dansk Landbrugsrådgivning. Redaktionen er afsluttet medio april 2009. Med venlig hilsen DLR Kredit A/S

4 INDHOLDSFORTEGNELSE Finansiering 1 Realkreditinstitutter... 9 1.1 Realkreditlån til landbrug... 13 1.2 DLR Kredit A/S... 15 2 Pengeinstitutter... 21 2.1 Optagelse af lån i udlandet (valutalån)... 22 3 Pantebreve, indkøbsforeninger, kreditaftaler m.v.... 24 3.1 Sælgerpantebreve... 24 3.2 Høstpantebreve... 26 3.3 Kreditaftaler med ejendomsforbehold... 27 3.4 Leasing... 28 3.5 Leverandørkredit... 28 3.6 Indkøbsforeninger... 29 4 Lån med statsgaranti m.v... 29 4.1 Statsgaranti for lån til yngre jordbrugere (YJ-lån)... 29 4.2 Statsgaranti for gældssaneringslån... 38 4.3 Refinansieringslån... 39 4.4 Statslån til jordkøb m.v... 40 5 Tilskudsordninger m.v... 41 5.1 Støtte i henhold til EU s landdistriktsprogram... 41 5.1.1 Børne- og ungdomsaktiviteter... 43 5.1.2 Nye arbejdspladser og attraktive levevilkår... 45 5.2.1 Erhvervsudvikling... 49 5.2.2 Kvalitetsfødevarer... 52 5.3.1 Natur og miljøprojekter... 54 5.3.2 Miljøbetinget tilskud og tilskud til omlægning til økologisk jordbrug... 56 5.3.3 Pleje af græs og naturarealer... 58 5.3.4 Braklagte randzoner... 60 5.3.5 Anlæg og drift af vådområder... 61 5.3.6 Tilskud til skovrejsning... 63

5 5.3.7 Tilskud til fremme af bæredygtig skovdrift... 66 5.3.8 Ø-støtteordningen... 69 5.3.9 Landskabs- og biotopforbedrende beplantning... 70 5.3.10 Krydsoverensstemmelse... 72 5.4 Innovation... 72 5.5 Tilskud til at etablere og modernisere akvakulturanlæg 76 5.6 Tilskud til vildtplantning... 77 5.7 Vådområder (søer og vandhuller)... 78 5.8 AMU-kurser inden for landbruget... 80 6 Erstatning i forbindelse med bekæmpelse af smitsomme husdyrsygdomme... 81

Jord-, planlægnings- og miljølovgivning 6 7 Landbrugsloven m.v... 82 7.1 Erhvervelse... 83 7.2 Bopælskrav... 88 7.3 Uddannelse... 89 7.4 Arealkrav og husdyrholdets størrelse... 90 7.5 Samdrift... 95 7.6 Forpagtning... 95 7.7 Sammenlægning... 96 7.8 Fortrinsstilling til suppleringsjord... 96 7.9 Oprettelse af nye selvstændige landbrugsejendomme 98 7.10 Jordbrugskommissioner/administration... 98 7.11 Lov om drift af landbrugsjorder... 99 7.12 Lov om jordfordeling m.v.... 100 8 Miljø- og naturlovgivning... 101 8.1 Lov om miljøbeskyttelse... 101 8.1.1 Beregning af dyreenheder... 101 8.1.2 Harmoniregler... 104 8.1.3 Gødningsaftaler... 105 8.1.4 Opbevaringskapacitet... 105 8.1.5 Anvendelse af husdyrgødning og ensilagesaft... 106 8.2 Lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug... 106 8.2.1 Forbud mod etablering af husdyrbrug m.v. og place-. ring af staldanlæg... 107 8.2.2 Tilladelser og godkendelser... 109 8.2.3 Ansøgning om tilladelse og godkendelse... 110 8.3 Lov om anvendelse af gødning og om plantedække. 115 8.4 Lov om naturbeskyttelse... 117 8.4.1 Beskyttede naturtyper m.v... 117 8.4.2 Offentlighedens adgang til naturen... 118 8.4.3 Beskyttelseslinjer... 119 8.4.4 Fredninger... 120 8.5 Museumsloven... 120 8.6 Loven om vandløb... 121 9 Planlægningslovgivning m.v.... 123 9.1 Loven om planlægning... 123 9.1.1 Regional udviklingsplan... 124 9.1.2 Kommuneplanlægning... 124 9.1.3 Lokalplanlægning... 125 9.1.4 Zoneinddeling... 126 9.1.5 Landzoneadministration... 127 9.1.6 Tilbageførsel af byzonearealer... 128

7 9.2 Byggeloven... 128 9.3 Forhåndsanmeldelse i forbindelse med miljøreglerne 130 9.4 Lov om vandforsyning... 131 9.5 Loven om råstoffer... 132 9.6. Miljømålsloven... 133 Skattelovgivning 10 Skatteregler ved køb... 135 10.1 Fordeling af købsprisen på fast ejendom, maskiner m.v. 135 10.1.1 Bindende svar... 138 10.2 Kontantomregning... 139 10.3 Anskaffelsessummen ved senere investeringer... 142 10.4 Afgrænsninger... 143 10.5 Løbende ydelser... 144 10.6 Etableringskonto og iværksætterkonto... 147 11 Af- og nedskrivningsregler... 164 11.1 Beholdninger... 164 11.2 Besætninger... 167 11.3 Bygninger... 170 11.4 Installationer... 174 11.5 Delvist erhvervsmæssigt anvendte bygninger... 175 11.6 Straksfradrag... 176 11.7 Nedrivningsfradrag... 179 11.8 Maskiner, inventar og lignende driftsmidler... 180 11.9 Dræningsanlæg og markvandingsanlæg... 183 11.10 Tilslutningsafgifter... 183 11.11 Efterfølgende ændring af afskrivningerne m.m... 184 11.12 Betalingsrettigheder og mælkekvote... 186 12 Skatter og afgifter ved salg... 191 12.1 Genvundne afskrivninger... 195 12.2 Ejendomsavance... 200 12.3 Succession... 231 12.4 Frigørelsesafgift... 245 12.5 Bo- og gaveafgift... 248 12.6 Pensionsordning for tidligere selvstændigt erhvervsdrivende (ophørspension)... 261 12.7 Skattereglerne for kriseramte landmænd... 274 13 Særlige regler for selskaber m.v... 281 13.1 Interessentskabers særlige skatteforhold... 281 13.2 Landbrugsdrift i aktie- eller anpartsselskabsform... 284 14 Beskatning af kursgevinster og -tab... 303 15 Virksomhedsbeskatning... 311 16 Investering i udlandet... 334 17 Afgift ved tinglysning... 341

8

Finansiering 1. REALKREDITINSTITUTTER 9 Grundlaget for realkreditinstitutternes udlånsvirksomhed er realkreditloven (lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.). Realkreditinstitutterne fremskaffer deres udlånsmidler gennem obligationsudstedelse, men har også mulighed for at fremskaffe midler gennem udstedelse af andre værdipapirer end realkredit-obligationer. Realkreditinstitutterne kan yde lån i både danske kroner og i fremmed valuta, herunder i euro. De fleste realkreditinstitutter tilbyder lån i euro. Organisation Nye realkreditinstitutter skal være organiseret som aktieselskaber. Alle realkreditinstitutter, der eksisterede ved liberaliseringen af realkreditlovgivningen i 1989, er omdannet til aktieselskaber. Etablering af et nyt realkreditinstitut forudsætter godkendelse af Finanstilsynet. Godkendelsen skal gives, såfremt instituttet opfylder en række betingelser, eksempelvis at instituttet skal have tilvejebragt en basiskapital på mindst 5 mio. euro, der skal være indbetalt. Långivningen I henhold til realkreditlovgivningen har et realkreditinstitut mulighed for at yde lån til alle ejendomskategorier (ejerboliger, boliger til udlejning, kontor- og forretningsejendomme, industri- og håndværksejendomme samt landbrugs- og gartneriejendomme m.v.). Visse realkreditinstitutter har dog valgt at begrænse sig til bestemte ejendomskategorier. Der gælder forskellige lånegrænser for de forskellige ejendomskategorier. Eksempelvis er den øvre lånegrænse ved ejerboliger til helårsbeboelse 80 pct. af ejendommens kontantværdi fastsat ved det pågældende instituts egen vurdering. Ved belåning af kontor- og forretningsejendomme samt af håndværks- og industriejendomme er den øvre lånegrænse 60 pct. af ejendommens kontantvurdering, men lånegrænsen kan forhøjes til 70 pct., såfremt realkreditinstituttet stiller supplerende sikkerhed på mindst 10 pct. for den del af lånet, der overstiger 60 pct. af ejendommens værdi. Ved belåning af landbrugsog gartneriejendomme m.v. gælder samme lånegrænse på 60 pct. som for de nævnte erhvervsejendomme, herunder muligheden for en forhøjelse til 70 pct. Tidligere gjaldt en øvre lånegrænse ved belåning af landbrugs- og gartneriejendomme m.v. på 70 pct. uden krav om supplerende

10 sikkerhed på mindst 10 pct. for den del af lånet, der overstiger 60 pct. af ejendommens værdi. De nye regler trådte i kraft pr. 1. juli 2007 og er en følge af EUlovgivning. Med det nye regelsæt introduceredes særligt dækkede obligationer. Alt andet lige opfattes disse obligationer som særligt sikre sammenholdt med traditionelle realkreditobligationer, idet realkreditinstituttet løbende skal foretage en kontrol af, om ydede lån i hele løbetiden ligger inden for de lovmæssigt fastlagte øvre lånegrænser. Er dette ikke tilfældet, skal realkreditinstituttet som nævnt ovenfor stille supplerende sikkerhed for den del af lånet, der ligger ud over lånegrænsen. Sikkerheden skal stilles i særligt sikre aktiver for eksempel statsobligationer. Da langt hovedparten af ny realkreditbelåning er baseret på udstedelse af særligt dækkede obligationer, forudsætter den videre fremstilling, at realkreditbelåningen hviler på disse obligationer. Ved v ær di ansættelse af landbrugsejendomme til brug for låneudmålingen indgår den faste ejendom (jord og bygninger), indretninger indlagt i ejendommen til brug for driften og den del af besætningen, der indgår i den kontinuerlige produktion. Besætningsværdier kan dog maksimalt indgå i værdiansættelsen med maksimalt 30 pct. af værdien af jord og bygninger. Realkreditinstituttet har imidlertid også pant i løsøreværdier - medmindre der foreligger ejendomsforbehold - selv om løsøreværdier ikke indgår i den vurdering, der udgør grundlaget for udmålingen af realkreditlånet. Institutternes lån er uopsigelige fra kreditors side. Uopsigeligheden forudsætter dog, at låntager opfylder sine forpligtelser. Ved ejerskifte forfalder lånet til indfrielse, men en ny ejer kan som hovedregel forvente at overtage indestående lån. Reglerne om indfrielse af realkreditlån er mere detaljeret omtalt i det følgende afsnit om DLR Kredit, idet der gælder de samme regler for alle realkreditinstitutter. Ved långivningen skal institutterne iagttage et såkaldt balanceprincip. Der skelnes mellem det specifikke balanceprincip og det overordnede balanceprincip. Det førstnævnte anvendes for tiden af alle realkreditinstitutter og praktiseres på den måde, at de årlige indbetalinger fra låntagerne skal svare til de årlige udbetalinger til obligationsejerne. Det specifikke balanceprincip kan anvendes mindre restriktivt indebærende kalkulerbare afvigelser mellem indbetalinger og udbetalinger. Ved det overordnede balanceprincip kan afvigelserne være endnu større. Låntyper Principielt kan der sondres mellem nominallån og indekslån. Definitionen af nominallån er lån, hvis hovedstol, restgæld og ydelse ikke indeksreguleres. Renten på nominallån kan enten være fast i hele lånets løbetid eller variabel (f.eks rentetilpasningslån eller garantilån), hvor renten reguleres med kortere eller længere tidsintervaller.

11 Garantilån har en variabel rente med et loft over, hvad renten maksimalt kan stige til. De variabelt forrentede lån kan have forskellige betegnelser hos de forskellige institutter. Nominallån kan tilbydes og udbetales som obligationslån eller kontantlån. Rentetilpasningslån dog kun som kontantlån. Ved obligationslån kan obligationerne enten udleveres til låntager ved, at disse overføres til en af låntager anvist konto i Værdipapircentralen eller ved, at obligationerne sælges af realkreditinstituttet, hvorefter salgsprovenuet udbetales til låntager. Ved kontantlån sælges obligationerne altid af realkreditinstituttet med efterfølgende udbetaling af låneprovenuet til låntager. Almindeligvis afregnes realkreditlånet dagen efter modtagelsen af fyldestgørende udbetalingsgrundlag på grundlag af obligationskursen en enkelt dag. Med henblik på, at låntager kan være sikker på at opnå et bestemt låneprovenu og ydelse, er der mulighed for at fastlåse kursen på et hvilket som helst tidspunkt fra låntagers accept af lånetilbudet, og indtil lånet udbetales. Fastlåsning af kursen kan etableres ved, at låntager enten indgår en fastkursaftale med realkreditinstituttet eller tegner en kurskontrakt med et pengeinstitut. Forudsat samme kontante låneprovenu er terminsydelsen på et kontantlån og et obligationslån ens, men der er en forskellig fordeling af terminsydelsen på afdrag og rente. Under forudsætning af en obligationskurs på under 100 er forskellen mellem de to låneformer den, at ved kontantlån er kurstabet indeholdt i renten, som herigennem bliver højere sammenlignet med den (nominelle) rente, der er påtrykt de obligationer, der sælges i forbindelse med provenufremskaffelsen. For låntager er fordelen, at kurstabet herved kommer til at optræde som en fradragsberettiget renteudgift ved indkomstopgørelsen. Ved obligationslån er kurstabet derimod en del af afdraget og dermed ikke fradragsberettiget ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Både obligationslån og kontantlån kan tilbydes og udbetales som annuitets-, serie- eller stående lån (afdragsfrie lån). Lovgivningen stiller som udgangspunkt ingen krav til afdragsformen. Ved annuitetslån forstås et lån, hvor ydelsen i hele lånets løbetid udgør en fast procentdel af hovedstolen. Er der tale om variabelt forrentede lån (rentetilpasningslån), må der dog fastsættes en ny ydelse, hver gang renten ændres, såfremt den forudsatte løbetid for lånet ønskes fastholdt. Ved serielån forstås et lån, hvor afdraget udgør en fast procentdel af hovedstolen, mens et stående lån defineres som et lån, hvor hovedstolen ikke eller kun delvist afdrages i lånets løbetid, hvorefter restgælden forfalder til indfrielse på lånets udløbstidspunkt. Ved indekslån forstås lån, hvor hovedstol, restgæld og terminsydelse løbende indeksreguleres. For tiden er der ingen realkreditinstitutter, der tilbyder indekslån.

12 Pari-reglen, kursgevinstbeskatning og obligationsudstedelse Realkreditinstitutter tilbyder ikke realkreditlån på basis af konverterbare obligationer, hvis kurs overstiger pari (kurs 100) eller en anden forud fastsat indfrielseskurs. Det sidste betyder eksempelvis, at såfremt indfrielseskursen maksimalt er fastsat til 105, kan realkreditinstituttet tilbyde lån til og med kurs 105. Reglen er benævnt parireglen. Ligeledes kan forlængelse af et lånetilbud kun ske på basis af obligationer, hvis kurs ikke overstiger 100 eller en anden forud fastsat indfrielseskurs. Reglen gælder dog ikke, såfremt forlængelsen ikke udstrækkes ud over 6 måneder regnet fra (det oprindelige) tilbuds afgivelse. Hvilke obligationer, der på et givet tidspunkt kan danne grundlag for tilbudsgivningen, afgøres ud fra de noterede børskurser (gennemsnit alle handler) den foregående børsdag. Udstedelse og handel med realkreditobligationer er underkastet en række lovbestemmelser, jævnfør kursgevinstbeskatningsloven. Bestemmelserne skal bl.a. hindre, at fordringer udstedes med væsentlige indbyggede, skattefrie kursgevinster, som fremkommer ved, at køber af fordringen får tilbagebetalt et væsentlig større beløb sammenlignet med købsprisen for fordringen. Loven gælder for alle typer af fordringer. En privat obligationskøber kan undgå beskatning af en kursgevinst, såfremt obligationen udstedes med en nominel rente, der mindst svarer til den såkaldte mindsterente. Denne fastlægges for et halvt år ad gangen på basis af den effektive rente for fastforrentede kroneobligationer, der noteres på NASDAQ OMX København A/S. Ved større ændringer i renteniveauet justeres mindsterenten dog også inden for en halvårsperiode. Såfremt kravet til mindsterenten er opfyldt, er de pågældende obligationer blåstemplede. Eventuelle kursgevinster, som opnås ved salg/indfrielse af blåstemplede obligationer, er skattefrie. Reglerne om mindsterente skal være overholdt ved såvel realkreditinstitutternes tilbudsgivning som ved udbetaling af lån. En ændring af mindsterenten i tidsrummet mellem tilbud og udbetaling af et realkreditlån kan således medføre, at lånet ikke kan udbetales med den tilbudte nominelle rente, idet realkreditinstitutterne ikke udbetaler lån i obligationsserier med en nominel rente, der er lavere end den til enhver tid gældende mindsterente. Dette gælder dog ikke, hvis realkreditinstituttet, inden en ny mindsterente træder i kraft, har noteret en kurskontrakt/fastkursaftale om lånets udbetaling indgået mellem låntager og et pengeinstitut eller mellem låntager og realkreditinstituttet. Uanset størrelsen af den nye mindsterente kan lånet i denne situation udbetales med den nominelle obligationsrente, hvormed lånet oprindeligt er tilbudt uden ovennævnte skattemæssige konsekvenser for obligationskøber eller -sælger.

13 Med hensyn til eventuel beskatning af kursgevinster ved omlægning af realkreditlån henvises til afsnittet om kursgevinstbeskatningen. 1.1. REALKREDITLÅN TIL LANDBRUG Fire realkreditinstitutter yder primo 2009 realkreditlån til landbrugsejendomme: Nykredit A/S, Realkredit Danmark A/S, Nordea Kredit A/S, DLR Kredit A/S (DLR). Da der er fri adgang til at etablere nye realkreditinstitutter, ligesom eksisterende institutter kan udvide/begrænse deres forretningsområde, kan det ikke udelukkes, at ovennævnte opremsning af institutter, der yder realkreditlån til landbruget, vil ændre sig i fremtiden. Ved udlån til landbrug gælder en øvre lånegrænse på 60 pct. af instituttets kontantvurdering af ejendommen. Lånegrænsen kan forhøjes til 70 pct. forudsat, at realkreditinstituttet stiller supplerende sikkerhed på mindst 10 pct. for den del af lånet, der overstiger 60 pct. af ejendommens værdiansættelse. Grundlaget for realkreditinstituttets værdiansættelse (vurdering) af ejendommen til brug for låneudmålingen er jord, bygninger og besætning. Indretninger (inventar og installationer) kan kun indgå i låneudmålingsgrundlaget, såfremt de indgår i ejendommen til brug for driften. Samtidig gælder, at kun besætning, der indgår i den kontinuerlige produktion, kan medregnes i værdiansættelsen - dog med maksimalt 30 pct. af værdien af jord og bygninger. Afgrænsning af hvilke ejendomme, der kan opnå realkreditlån efter landbrugsreglerne Realkreditlovgivningen afgrænser nærmere hvilke ejendomme, der betragtes som landbrugs- og skovbrugsejendomme, og som dermed kan belånes som landbrugs- og skovbrugsejendomme. Heraf følger, at alle ejendomme, som i henhold til landbrugsloven er noteret som landbrugsejendomme - i princippet ejendomme med et areal på over 2 ha - har adgang til belåning efter landbrugsreglerne, men også kun efter disse regler, jævnfør dog boliglandbrug nedenfor. Ejendomme, der ikke er noteret som landbrugsejendomme, som benyttes til erhvervsmæssig produktion, der traditionelt henregnes til jordbrugsområdet (landbrug, skovbrug, dambrug, pelsdyravl og gartneri) kan, såfremt erhvervsudøvelsen er af afgørende betydning for ejerens økonomi, belånes efter samme regler som noterede landbrugs- eller skovbrugsejendomme.

14 Ejendomme, der er noteret som landbrug, og hvor bygningerne er indrettet til anden erhvervsmæssig udnyttelse, kan enten belånes som blandede ejendomme eller, forudsat bygningerne alene værdiansættes til den landbrugsmæssige værdi, efter reglerne for landbrugsejendomme. Boliger, herunder boliginvesteringer på noterede landbrugsejendomme belånes efter landbrugsreglerne, også selv om sådanne ejendomme fortrinsvis tjener boligformål. Ejendomme med et areal på 10 ha og derunder kan dog i stedet belånes efter de regler, der er gældende for ejerboliger, forudsat erhvervsudøvelsen ikke er af afgørende betydning for ejerens økonomi. Vurdering Realkreditinstituttets vurdering af den enkelte ejendom skal tilstræbe at være udtryk for, hvad ejendommen mest sandsynligt kan sælges for kontant. Realkreditinstituttets værdiansættelse skal således ligge inden for det beløb, som flere kyndige erhververe med kendskab til de særlige pris- og markedsforhold for den pågældende ejendom må skønnes at ville betale kontant for ejendommen. Forhold, der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå i værdiansættelsen. Realkreditinstituttet skal endvidere ved værdiansættelsen tage hensyn til en eventuel risiko for ændringer i markeds- og strukturforhold. Vurderingen af besætningen foretages på basis af forsigtige handelspriser, og således at kortvarige prisudsving ikke influerer på værdiansættelsen. Værdiansættelsen af den faste ejendom forudsætter tilstedeværelse af normale driftsbeholdninger. Ved værdiansættelsen indgår ejendommens aktuelle driftsmæssige tilstand i vurderingen. Det tages således i betragtning, om ejendommen er i god drift og forsynet med kurante bygninger, som er egnet til rationel produktion, eller om ejendommen er i mindre god drift og forsynet med bygninger, som kun ved større investeringer igen vil kunne anvendes rationelt. Ved værdiansættelsen tages endvidere hensyn til, om ejendommen kan efterleve reglerne for harmoni mellem husdyrhold og jordtilliggende. Ejendommens beliggenhedsmæssige forhold indgår ligeledes i værdiansættelsen, men særlige værdier betinget af forventet overgang til anden økonomisk anvendelse, f.eks. til udstykning, råstofudnyttelse eller lignende, kan ikke indregnes i den værdi, der danner grundlag for udmåling af lån efter reglerne for belåning af landbrug. Låneudmåling og løbetider Ved låneudmålingen skal der foretages omregning af indestående lån til kontantværdi. For de almindeligt forekommende låntyper sker omregningen efter følgende hovedprincipper: Realkreditlån. Kontantværdien af indestående realkreditlån bereg-

15 nes i princippet ved at multiplicere obligationsrestgælden med kursen på den pågældende obligationstype. I praksis anvendes ofte nogle omregningstabeller. Private pantebreve, som sikkerhedsmæssigt er placeret inden for 70 pct. af en ejendoms kontantværdi, og som ikke i henhold til deres indhold kan indfries til underkurs, medregnes med restgælden uden omregning. Statslån og pengeinstitutlån medregnes ligeledes med restgælden. Udmålingen af det konkrete ansøgte realkreditlån tager dels udgangspunkt i ejendommens kontantværdi, dels kontantværdien af foranstående lån, således at kursværdien af det nye realkreditlån kommer til at ligge inden for den maksimale lånegrænse på 60 pct., respektive 70 pct. med supplerende sikkerhedsstillelse som beskrevet ovenfor. Lån til landbrugsejendomme ydes normalt med en løbetid på op til 30 år. Ved fastsættelse af løbetiden skal der tages hensyn til pantets forventede værdiforringelse og lånets afdragsprofil. Bortset herfra indeholder realkreditloven ikke detaljerede regler om långivningen. Det står således det enkelte realkreditinstitut frit for at bestemme, hvilke låntyper det ønsker at tilbyde. I forbindelse med låneudmålingen undersøger realkreditinstitutterne også lånsøgers kreditværdighed, hvilket kan ske ved gennemgang af regnskaber, budgetter m.v. Anses ansøgers kreditværdighed for værende mindre god, kan det medføre afslag på lån, reservation ved låneudmålingen eller reduktion i løbetiden på långivningen. 1.2. DLR KREDIT A/S Organisation DLR blev stiftet i 1960 under navnet Dansk Landbrugs Realkreditfond og havde frem til 1. juli 2000 sit eget lovgrundlag, der begrænsede udlånsaktiviteten til belåning af landbrugs-, skovbrugs- og gartneriejendomme. Den 1. juli 2000 overførtes DLR til realkreditloven nu lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. - og lov om finansiel virksomhed. Herved blev DLR ligestillet med de øvrige realkreditinstitutter. DLRs udlånsområde var dermed ikke længere lovmæssigt begrænset til ejendomme, der anvendes til landbrug, skovbrug og gartneri. Med virkning fra 1. januar 2001 blev DLR omdannet til et aktieselskab under navnet DLR Kredit A/S. Ejerkredsen bag DLR er regionale og lokale pengeinstitutter i Danmark. DLRs administration er placeret i København. Til at forestå ejendomsvurderinger for DLR er ansat en række vurderingssagkyndige. Det er et krav, at DLRs vurderingssagkyndige som hovedregel er aktive landmænd.

16 Rating DLR Kredit får tildelt en årlig rating af Moody s Investors Service. DLR blev i september 2003 for første gang tildelt en rating. Karakteren er Aa1 for DLRs obligationers vedkommende og A1 for DLR Kredit som institut. Ratingen er et udtryk for DLRs kreditværdighed. De nævnte karakterer, der er blevet bekræftet hvert år siden 2003, er de næsthøjest opnåelige. Långivningen DLR yder lån til alle formål, herunder lån til nyopførelse og ombygning af bygninger, køb af ejendom, herunder køb af tillægsjord, køb af løsøre samt lån til omlægning af eksisterende realkreditbelåning (konvertering) og indfrielse af sælgerpantebreve, valutalån og pengeinstitut- og leverandørgæld. Låntagerne i DLR hæfter ikke solidarisk. Lånegrænse DLRs øvre lovmæssige lånegrænse er, f.s.v. angår landbrug, 70 pct. af DLRs kontantvurdering af ejendommen forudsat, at DLR stiller supplerende sikkerhed på mindst 10 pct. for den del af lånet, der ligger mellem 60 og 70 pct. af ejendommens værdiansættelse. DLR medtager ved låneudmålingen besætning, der indgår i den kontinuerlige produktion, svarende til maksimalt 30 pct. af kontantværdien af den faste ejendom på landbrugsejendomme. Boligejendomme, hvorved forstås ejendomme med et areal på under 10 ha, belånes op til 80 pct. Den maksimale lånegrænse kan forventes udnyttet fuldt ud, når ejendommens kvalitet og lånsøgers landbrugsmæssige kvalifikationer samt økonomien er tilfredsstillende. Låntyper DLR kan yde både nominallån og indekslån. Nominallån kan udbetales både som kontantlån og obligationslån. Rentetilpasningslån (RTlån) dog kun som kontantlån. Da interessen for indekslån er særdeles beskeden, tilbyder DLR p.t. ikke indekslån. DLRs lån kan tilbydes og udbetales som annuitetslån med 4 årlige terminer. Annuitetslån er lån med en fast ydelse, hvoraf afdraget normalt kun udgør en beskeden andel i begyndelsen af lånets løbetid. Omvendt er afdragets andel af ydelsen stigende gennem lånets løbetid. Annuitetslån tilbydes med løbetider på mellem 10 og 30 år. DLR tilbyder endvidere afdragsfrie lån både som fastforrentede og variabelt forrentede lån. Afdragsfriheden kan gives i op til 10 år, og under særlige omstændigheder i hele lånets løbetid. Løbetiden på tilbudte lån vil være afstemt efter levetiden på de aktiver, der indgår i pantegrundlaget. En opsummering af de forskellige låntyper og deres karakteristika er givet i tabellen på næste side.

17 Rentetilpasningslån Fastforrentet lån Tilbydes som obligationslån Nej Ja Maks. kurs for tilbudsgivning Ingen 100 Tilbydes som kontantlån Ja Ja Rente Variabel Fast Mulighed for afdragsfrihed Ja Ja Løbetid 5-30 år 10-30 år Indfrielse Se under afsnittet om indfrielse af DLR-lån. Inkonverterbart. Maks. kurs 100. Se endvidere afsnittet om indfrielse af DLR-lån. Konverterbart. Vurdering af ejendomme Ved vurderingen indgår, udover værdien af jord og bygninger, også besætning. Maskiner, uhøstede afgrøder, beholdninger samt plantebestanden i gartnerier indgår derimod ikke. Ved lån til finansiering af en planlagt eller en igangværende investering, herunder jordkøb og besætningsudvidelse, tages der ved vurderingen hensyn til den merværdi, som investeringen efter gennemførelsen skønnes at ville tilføre ejendommen. De udarbejdede vurderingsrapporter er interne arbejdsdokumenter i DLR. Kreditværdighedsundersøgelse For at skabe overblik over den hidtidige økonomi og mulighederne for finansiering af projekterede investeringer kræver DLR - bortset fra sager som må anses for helt problemløse - at der fremsendes regnskaber som bilag til lånesagen. Ved afgørelse af spørgsmålet om lånsøgers kreditværdighed spiller i øvrigt de oplysninger, som vil kunne aflæses af tingbogsattesten, samt pengeinstituttets bemærkninger til lånesagen en væsentlig rolle. DLR anmoder ofte om, at der indsendes budgetter vedrørende den fremtidige økonomi i forbindelse med nyetableringer og større investeringssager. Det samme gælder i de tilfælde, hvor det har vist sig vanskeligt at opnå balance i den hidtidige økonomi. Budgetterne tjener til en generel bedømmelse af lånsøgers muligheder for at kunne klare sig økonomisk på ejendommen. DLR søger i hver enkelt lånesag klarhed over, om det totale finansieringsbehov kan dækkes, da dette kan være en forudsætning for, at DLR kan medvirke ved finansieringen. Dette krav kan opfyldes ved, at der forelægges en samlet finansieringsplan.

18 Lånesagens gang Ønskes lån i DLR, rettes henvendelse til lånsøgers pengeinstitutforbindelse, der fremsender sagen til DLRs lokale vurderingssagkyndige. Der kan også rettes henvendelse direkte til DLRs administration. Låneansøgningen afgøres af DLRs administration eventuelt kombineret med en forudgående besigtigelse af ejendommen. Lånetilbud fremsendes som langt den overvejende hovedregel til lånsøgers pengeinstitutforbindelse, der efterfølgende kontakter lånsøger med henblik på en gennemgang af lånetilbuddet. Den nævnte procedure kan afviges efter aftale. Udbetaling af lån Det tilbudte lån kan udbetales, når DLR modtager tinglyst anmærkningsfrit pantebrev. Er der i lånetilbuddet stillet betingelser (vilkår), skal disse være opfyldt, før lånet udbetales. Lånet kan udbetales straks, såfremt et pengeinstitut over for DLR garanterer, at vilkårene for lånets udbetaling opfyldes efterfølgende. Lån til en planlagt eller en igangværende investering kan udbetales som forhåndslån, inden investeringen er gennemført. Ved forhåndslån vil DLR normalt stille krav om, at lånebeløbet eller en del heraf deponeres i et pengeinstitut, indtil investeringen er gennemført og godkendt af DLRs vurderingssagkyndige. I stedet for en deponering kan lånet udbetales, såfremt et pengeinstitut stiller en garanti over for DLR. Relaksation og sammenlægning Ved relaksation, det vil sige frastykning, af en del af arealet til en ejendom skal DLRs maksimale lånegrænse på 60 pct. (70 pct.) som udgangspunkt fortsat overholdes (80 pct. ved boliglandbrug). En vurdering af restejendommen kan derfor være nødvendig. I forbindelse med sammenlægning og nedlægning af ejendomme er DLR parat til om muligt at overføre sit lån sammen med jorden fra den nedlagte ejendom til en anden ejendom. DLR kan også lade sit lån forblive indestående med pant i bygningerne fra den nedlagte ejendom samt - hvor der sker sammenlægning af ejendomme - tage stilling til en ny indplacering af sit lån i prioritetsrækken i den sammenlagte ejendom. Ejerskifte DLR-lån kan som hovedregel overtages af ejendommens nye ejer. Til brug for afgørelse af, om DLR-lån kan overtages, vil DLR sædvanligvis anmode køber om økonomiske oplysninger, for eksempel i form af seneste årsopgørelser eller regnskaber. Indfrielse af DLR-lån DLR-lån er - bortset fra misligholdelsestilfælde - uopsigelige fra DLRs side i hele løbetiden. Lånene forfalder dog til indfrielse ved ejerskifte, men vil efter ansøgning normalt kunne overtages af den nye ejer.

19 Dette gælder dog som hovedregel ikke DLR-lån ydet med statssubsidier (yngre jordbrugerlån (YJ-lån), gældssaneringslån, grønne obligationslån og visse indekserede jordbrugslån). Reglerne for ekstraordinær (førtidig) indfrielse fra låntagers side er forskellige afhængigt af, om der til grund for det pågældende lån er udstedt inkonverterbare eller konverterbare obligationer. Endvidere gælder særlige regler for RT-lån. For lån, der er baseret på inkonverterbare DLR-obligationer, kan hel eller delvis ekstraordinær indfrielse, herunder indfrielse eller nedbringelse ved ejerskifte eller misligholdelse, kun ske med obligationer af samme serie og rentefod som de, der ligger til grund for det pågældende lån. Da der for indekserede jordbrugslån kan gælde særlige regler ved ekstraordinær indfrielse, er reglerne for indekslån omtalt separat nedenfor. Der er for inkonverterbare lån udbetalt før 6/4 1995 etableret en ordning, hvorefter et inkonverterbart lån kan indfries via Økonomistyrelsen på nærmere fastlagte vilkår. Ordningen omfatter ikke grønne obligationslån og indekslån. For lån, der er baseret på konverterbare DLR-obligationer, kan låntager ligeledes indfri lånet helt eller delvis ekstraordinært med obligationer, jævnfør den ovenfor beskrevne fremgangsmåde for inkonverterbare obligationer. Lån baseret på konverterbare obligationer kan endvidere opsiges til hel eller delvis ekstraordinær indfrielse til kurs pari (kurs 100) eller en anden forud fastsat indfrielseskurs (garantilån kurs 105) med det i pantebrevet fastsatte varsel til en obligationstermin. Realkreditlån med en hovedstol på over 3 mio. kr., der udbetales til en kurs over pari (eller en anden forud fastsat indfrielseskurs), kan ikke opsiges til pari-indfrielse (eller til indfrielse til en anden forud fastsat indfrielseskurs) til en termin, der ligger tidligere end 12 måneder efter lånets udbetaling. Lånet vil dog altid kunne indfries til pari (eller en anden forud fastsat indfrielseskurs), hvis ejendommen skifter ejer, eller ejendommen går på tvangsauktion. Særligt om indfrielse af RT-lån RT-lån er ydet på basis af inkonverterbare obligationer og kan som udgangspunkt kun indfries helt eller delvist ved opkøb og indlevering af de bagvedliggende obligationer til DLR. Indfrielse eller nedbringelse ved indlevering af obligationer kan imidlertid ikke ske i december måned forud for en rentetilpasning. RT-lån kan dog indfries helt eller delvist til kurs 100 forud for enhver refinansiering af restgælden. Dette forudsætter, at lånet skriftligt opsiges over for DLR senest den 30. november forud for rentetilpasningen. Herudover kan RT-lån indfries gennem straksindfrielse til kurs 100 (pari-straksindfrielse), såfremt der er under 12 måneder til næste rentetilpasning.