Pengestrømme i erhvervslejemål Ved partner Andreas Antoniades Uddannelsesdagen 2014
Indledning
Erhvervslejeloven baggrund og anvendelse ELL 1: Leje, herunder fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse Vederlagsfrit Arbejdskraft Hus eller husrum Shop in shop Brugsret til jordarealer Brug af virksomhed forpagtning og franchising Leasing og sale and lease back Brug af p-pladser/p-kælder Fremleje til beboelse
Pengestrømmen i en erhvervsejendom Betaling af leje Betalinger udover lejen; forbrugsudgifter og øvrige driftsudgifter Depositum
Begrebet markedsleje Markedsleje er den leje - som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold bl.a. under hensyntagen til vilkår lokalernes beliggenhed anvendelse størrelse kvalitet udstyr og vedligeholdelsestand
Betydningen af forbedringer Forbedringer, som lejer har udført for egen regning - med udlejers tilladelse: GD 2005/32B, GD 2009/07Ø, GD 2010/76 (afskrevet på 10 år). TBB 2011.429H: Ikke grundlag for at afskrive på varige forbedringer. Se også GD 2011.63 Ø, hvor lejer havde etableret en indskudt etage, hvilket var en varig forbedring som ikke skulle afskrives. Landsretten henviser til TBB 2011.429H i sin afgørelse. - uden udlejers tilladelse: GD 2005/54V (Fitness center) - afskrivningsperiode: GD 2005/32B; GD 2009/07Ø; TBB 2011.429H
Hvad tages der hensyn til? Varme- og driftsregnskab GD 2007/16V. En køber af en udlejet erhvervsejerlejlighed fik erstatning fra sælger, da det viste sig at fællesudgifterne var højere end oplyst af Sælger, eftersom de højere fællesudgifter måtte forventes at mindske Købers muligheder for at gennemføre lejeforhøjelser over for lejeren. Branche GD 2011/25 Ø. Sammenligningsgrundlag var ikke begrænset til den aktuelle branche.
Varslingshindringer Aftalt fredning Aftalt lejeregulering Aftalt uopsigelighed Varslingsintervaller og tillæg Væsentlighedskravet
Aftalt fredning Erhvervslejelovens udgangspunkt: 4 år, jf. ELL 13, stk. 2, medmindre andet aftales. Parterne er enige om, at lejeregulering i henhold til ELL 13 tidligst kan få virkning efter udløbet af lejers uopsigelighedsperiode iht. lejeaftalens pkt. xx. Før 1/1 1992: Lejer kan altid kræve lejenedsættelse Mellem 1/1 1992 31/12 1999: Særlige gyldighedskrav til aftale om fredning Fra 1/1 2000 aftalefrihed, jf. ELL 13.
Aftalt lejeregulering Regulering til markedslejen kan som udgangspunkt ske uafhængig af anden aftalt regulering Typisk standardformulering i lejekontrakt indgået efter 1. januar 2000: Uanset eventuel aftalt uopsigelighed og uanset aftalt regulering i henhold lejeaftalens pkt. xx (om regulering med udviklingen i nettoprisindekset) kan udlejer [og lejer] kræve lejen forhøjet [reguleret] til markedslejen iht. til de til enhver tid gældende regler herfor, pt. erhvervslejelovens 13 [Lejer kan ikke kræve lejen reguleret]. Lejeaftaler indgået før 1. januar 1992: almindeligt forbehold?? Lejeaftaler indgået efter 1. januar 1992 men før 1. januar 2000: udtrykkeligt forbehold Lejeaftaler indgået fra 1. januar 2000: [formentlig] almindeligt forbehold??
Konklusion Udgangspunktet må i dag være at forbeholds-teorien er under angreb. Udgangspunktet synes at være, at når der er deklaratorisk mulighed for markedslejeregulering (før 1992 og efter 2000) så skal der i forbindelse med aftaler om pristalsregulering være holdepunkter for, at udlejer med pristalsreguleringen har givet afkald på kombinationsmuligheden ellers kan man regulere efter både markedslejebestemmelser og nettoprisindeks.
Varslingsintervaller (og tillæg/allonge) GD 2007/13Ø, hvor aftale om pristalsregulering ikke udløste ny fredningsperiode (ELL 13), da der ikke med allongen blev indgået en aftale om forhøjelse af lejen til markedslejen efter ELL 13, stk. 1, eller aftalt en fredningsperiode efter ELL 13, stk. 3. GD 2007/9V, hvor aftalt lejeforhøjelse i forbindelse med afståelse ikke udløste fredningsperioden (ELL 13) T:BB 2007.199 om aftale om afståelse af centerlejemål, hvor aftalt lejeforhøjelse i forbindelse med afståelsen ikke var en regulering til markedslejen og derfor ikke gav fredning i fire år for markedslejeforhøjelser.
Væsentlighedskravet ELL 13, stk. 1, 1. punktum: Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen (markedsleje gældende leje)/markedslejen = mindst ca. 12 % GD 2009/65Ø 10,2 procent var tilstrækkeligt. Anket til Højesteret, som den 17.3.2011 (trykt i U2011.1639H, TBB 2011.429 H) udtalte: Forarbejderne til ELL må forstås således, at der til opfyldelse af kravet om væsentlighed må foreligge en forskel på plus eller minus 10-15%... beror på en samlet konkret bedømmelse må bl.a. indgå, hvor sikkert det er muligt at fastslå, hvad markedslejen er. = 10% er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt.
Syn og skøn
Skønserklæring som bevismiddel GD 2007 39 Ø hvor syn- og skøn ikke var tilstrækkeligt bevis for lagerbygning på Østrebro (ingen sammenligningslejemål) GD 2008 48 V hvor udlejers bevisbyrde ikke var løftet ved syn- og skøn og der bl.a. ikke var sammenlignet med andre restaurationer GD 2011 06 Ø hvor skønstema lev tillagt begrænset værdi i sag om supermarked GD 2010 41 Ø hvor markedslejeforhøjelse blev tilladt p.gr. af skønserklæringen
Skatter, afgifter og dækningsafgift
Skatter og afgifter ELL 10 12: - ELL 10, stk. 1: Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan U forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, skatter vedrører - ELL 10-12 gælder ikke, hvis skatter og afgifter betales af lejer ud over lejen (dvs. typisk over driftsregnskabet - NB: specifikationskrav i 5, stk. 2) - Skatter og afgifter er enten indeholdt i lejen (= lejen reguleres efter 10-12 ved stigninger/fald i skatterne) eller også betales de ud over lejen (= 10-12 gælder ikke) - svarer til de tidligere gældende regler i erhvervslejereguleringslovens 6-8 - ligner lejelovens 50-52 for beboelseslejemål - reglerne er fravigelige i sin helhed, herunder for så vidt angår; art varsling fordeling
Ejendomsskatter Eksempel på udlejervenlig bestemmelse i lejekontrakt: Pålægges der ejendommen nye eller forøgede skatter og afgifter til det offentlige og andre øgede udgifter, af den art, som er nævnt i erhvervslejelovens 10-11, kan udgiftsforøgelsen udlignes gennem en lejeforhøjelse efter disse bestemmelser. Lejeforhøjelsen kan kræves både på grundlag af forøgede priser og øget forbrug. Falder udgifterne bort, nedsættes lejen efter erhvervslejelovens 12. Dog kan lejen aldrig nedsættes til et lavere beløb end den ved denne lejekontrakt fastsatte basisleje eller den leje, der senere er fastsat ved aftalt regulering iht. kontraktens pkt. [xx]. Udgangspunktet for regulering efter denne bestemmelse er de pr. [xx] af udlejer kendte skatter og afgifter, jf. den som bilag [xx] vedhæftede ejendomsskattebillet.
Forbrugs- og driftsudgifter
Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 og 3: Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling. Stk. 3: Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet, jf. 45, stk. 2. Stk. 2, 2. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse. - Lejers andel af de enkelte udgiftsarter skal angives med et beløb i aftalegrundlaget (siden 1. januar 1992 - tidl. lejelovens 4, stk. 4 og 5) - Formål - Lejekontrakten eller bilag
Specifikationskravet - Forbrugsudgifter Definition: Varme, opvarmning af vand, brugsvand og udgifter efter lov om fremme af energibesparelser, jf. ELL 45. Brugsvand dog kun, hvis der er målere i lejemålet. Lejers betaling kan foregå på 2 måder: 1. Lejeren betaler direkte til forsyningsselskaberne efter forbrug. Lejer skal have pligt til at lade sig registrere som bruger iht. lejekontrakten. U udarbejder ikke forbrugsregnskab, da U ikke leverer ydelserne. El betales næsten altid af lejer direkte til forsyningsselskab. Direkte betaling reguleres ikke af ELL. Anvendes typisk i domicilejendomme. 2. Udlejer leverer varme/vand. Reguleres i givet fald af erhvervslejelovens kap. 9. Anvendes typisk i ejendomme med mere end én lejer. Udgiftstyperne og lejers skønnede udgifter skal specificeres i lejekontrakten, jf. 5, stk. 3.
Specifikationskravet (fortsat) - Gælder alle udgifter, også brændsel, dvs. varme og øvrige udgifter i forbrugsregnskabet (GD 2010.36Ø) - Gælder kun betalinger til udlejer, ikke til tredjemand - Gælder ikke ukendte udgifter - Ingen sammenblanding af udgiftsarter i skønnet - Skal anslås efter udlejers bedste evne også ved ombygning/nyopførelse - Lejers andel, ikke ejendommens - Gælder ikke Lejers vedligeholdelsespligt
Specifikationskravet - Forbrugsudgifter Henlæggelser typisk formulering Henlæggelser til fornyelse af varmeanlæg, idet henlæggelser sker på baggrund af installationens forventede levetid og aktuel genanskaffelsespris. Vedligeholdelse og udskiftninger af installationer i lejemålet til lejemålets forsyning af varme og varmt vand forestås af Udlejer og bekostes over det i 9.1 anførte varmeregnskab. Lejers vedligeholdelsespligt omfatter tillige udskiftning, når vedligeholdelse ikke længere er økonomisk forsvarligt eller hensigtsmæssigt. Henlæggelser, vedligehold, udskiftning.. Bliver der betalt to gange?
Specifikationskravet - Forbrugsudgifter Henlæggelser typisk formulering (fortsat) Lejer er forpligtet til at foretage nødvendig vedligeholdelse, herunder reparation (også omfattende udskiftning af anlæggets enkeltdele) af ejendommens anlæg til varme, ventilation og klimastyring, idet omfang udgifter for hver reparation/udskiftning ikke overstiger kr. 25.000 ekskl. moms. Reparationer, herunder udskiftning af dele af ejendommens anlæg til varme, ventilation og klimastyring, som overstiger kr. 25.000 ekskl. moms pr. reparation/udskiftning, skal afholdes af Udlejer. Lejer står for det praktiske i denne forbindelse, herunder iværksættelse af arbejdet. Forud for at arbejdet kan iværksættes af Lejer, skal Lejer skriftligt fremsende indhentet tilbud til Udlejer. Arbejdet kan først iværksættes af Lejer for Udlejers regning, når Udlejer skriftligt har godkendt dette.
Driftsudgifter/driftsregnskabet Driftsudgifter (fx skatter og afgifter, renovation, bygnings- og brandforsikring, renholdelse af udenomsarealer, vicevært, fælles el/vand, evt. udvendig vedligeholdelse/fornyelse, henlæggelser til fornyelse) Husk specifikationskravet i 5, stk. 2 ELL regulerer ikke aflæggelsen af driftsregnskabet (form, frister, indbringelse for retten ved indsigelse) - beror på parternes aftale. Hvis intet aftalt?
Depositum og bankgaranti
Depositum og/eller bankgaranti Parternes aftale - ingen maksimal begrænsning Dog kun 6 måneders fortrinsret, jf. ELL 6, stk. 1 Pligtig pengeydelse - Jf. ELL 69, stk. 2 depositum kan ikke uden aftale anvendes til at dække leje i opsigelsesperioden ( bos op ) Regulering af depositum - Alene hvis aftalt fx i kontrakten - Normalt aftalt regulering, således at det altid svarer til fx 6 måneders aktuel leje - I mangel af bevis anvendes lejekontraktens angivelse af depositummets størrelse
Depositum og/eller bankgaranti (fortsat) Depositum kan erstattes af en bankgaranti, der - bør være en uigenkaldelig anfordringsgaranti - bør være tidsubegrænset/tidsubestemt - bør tages højde for eventuelle aftalte reguleringer af lejen - betydning af udenlandske banker - værneting / lovvalg
Årlig leje og depositum Et depositum er udlejers sikkerhed for at lejer overholder sine økonomiske forpligtelser i lejemålets løbetid og ved fraflytning Det er dog de færreste udlejere, som vil acceptere en bankgaranti, hvilket i overvejende grad skyldes, at udlejer ønsker at få det kontante depositum for at kunne få forrentningen af pengene Ved handel med investeringsejendomme medregnes de kontante indbetalte deposita i forrentningen, hvilket medfører, at indbetaling af kontante deposita gør en ejendom mere værd Eksempel En ejendom er udlejet til en lejer til en årlig leje på kr. 1 mio. Lejer har betalt et kontant depositum på kr. 500.000 svarende til 6 måneders husleje. Der er kr. 200.000 i årlige driftsudgifter, som ejeren betaler, og ejendommen kan sælges på et afkast på 8% af den investerede kapital. Det forventes, at købers handelsomkostninger beløber sig til i alt kr. 100.000 inkl. Tinglysningsafgift på 0,6% af kontantprisen og kr. 1.660 i tinglysningsgebyr
Årlig leje og depositum (fortsat) Købsprisen kan herefter opstilles: Lejeindtægt kr. 1.000.000 - Ejers driftsudgifter kr. 200.000 Nettoleje til forrentning kr. 800.000 For at opnå et afkast på 8% må den investerede kapital ikke overstige kr. 10 mio., idet kr. 800.000/10.000.000 svarer til et 1. års afkast på 8% Kontantpris for deposita og udgifter kr. 800.000/8% kr. 10.000.000 - Handelsomkostninger kr. 100.000 + Kontant depositum kr. 500.000 Kontantpris kr. 10.400.000 Ved handelsomkostninger på kr. 100.000 og depositum på kr. 500.000 vil ejendommen kunne sælges til en kontantpris på kr. 10.4 mio. og stadig give investorer et afkast på 8%
Årlig leje og depositum (fortsat) Havde lejeren i stedet for et kontant depositum stillet en bankgaranti på samme beløb, ville investoren mangle kr. 500.000, og ved en kontantpris på kr. 10,4 mio. ville investorens investerede kapital være kr. 10,5 mio. (10,4 + 0,1 i handelsomkostninger), hvilket giver en forrentning af den investerede kapital på 7,6% (800.000/10.500.000) Investor kræver et afkast på 8%, hvorfor kontantprisen skal reduceres til kr. 9,9 mio. for at investoren opnår dette, jf. herunder: Kontantpris før deposita og udgifter kr. 800.000/8% kr. 10.000.000 - Handelsomkostninger kr. 100.000 + Kontant depositum kr. 0 Kontantpris kr. 9.900.000 Det forhold, at en lejer betaler et kontant depositum, har en væsentlig indflydelse på en ejendoms værdi, idet ejendommens værdi øges med det kontante depositum. I nævnte eksempel var ejendommen kr. 500.000 mere værd med et kontant depositum end uden
Årlig leje og depositum (fortsat) Lejers omkostning ved kontant depositum For lejere er det billigere at stille en bankgaranti end at betale et kontant depositum Bankgaranti koster 1-2% p.a. af bankgarantiens pålydende Ved en rente på en kassekredit på 6% vil lejers meromkostning ved kontant depositum være 4% p.a. af det totale depositum Ved en rente på en kassekredit på 6% vil lejers meromkostning ved kontant depositum være 4% p.a. af det totale depositum For lejeren i ovenstående eksempel vil omkostningen ved at stille et depositum på kr. 500.000 være kr. 20.000 årligt (500.000 * 4%)
Lejemålets ophør Fraflytning - Istandsættelse
Fraflytning Istandsættelse - udlejer for lejers regning eller - lejer selv (indtil lejemål er overgivet til U/nøgler afleveret) - hvis arbejderne ikke udføres - tab er en forudsætning, U2009.2779H. Opgørelse af krav. Udlejers tilbud. - U2011.91Ø. Udlejer kunne ikke kræve, at lejer betalte leje i en efterfølgende istandsættelsesperiode, da et sådan vilkår ikke kunne aftales på indgåelsestidspunktet i 1998. Frist for udlejers fremsættelse af krav: 4 uger fra fraflytning, jf. ELL 74, stk. 2 - NB: Overgangsordning, ELL 89, stk. 2, nr. 3 fristen er måske 2 uger i kontrakter indgået før 1.1.2000
Fraflytning - Istandsættelse typisk formulering Lejemålet skal afleveres nyistandsat. Nyistandsættelsen skal omfatte: Nymaling af samtlige vægge og malebare lofter i hvid farve Nymaling af alt træværk, herunder paneler, dørkarme, vindueskarme, tilsætninger ved døre, døre og vinduer m.m. Afslibning og efterbehandling af trægulve (trægulve afslibes og olieres/lakeres). Almindeligt forekommende mærker, skjolder eller andre skader på trægulve som følge af almindeligt slid og ælde er acceptable Efterbehandling af klinkegulve Rensning af og i fornødent omfang udskiftning af tæpper, vinyl/linoleumsgulve Foretaget gennemgang og justering af solafskærmning Foretaget vinduespolering Kontrol og sikring af samtlige lyskilder i faste installationers funktionalitet Hovedrengøring Såfremt Lejer ikke pr. fraflytningsdagen har istandsat lejemålet, kan Udlejer foretage istandsættelsen for Lejers regning. Udlejers krav er ikke afhængigt af, om istandsættelsen faktisk gennemføres.
Kontakt Andreas Antoniades Partner København Fast Ejendom & Entreprise T +45 72 27 35 19 M +45 25 26 35 19 E aa@bechbruun.com
Bech-Bruun Update Elektronisk nyhedsbrev ni gange årligt - Indeholder korte nyheder, der giver overblik over den juridiske udvikling - Udsendes gratis til abonnenter Nyhedsbrevet tilpasses efter dine interesseområder - Vores jurister rapporterer om udviklingen inden for 20 fagområder - Du vælger selv, hvilke områder du ønsker at modtage nyheder indenfor Tilmeld dig - Se nyhedsbrevet og tilmeld dig på www.bechbruun.com - Eller aflever dit visitkort til den ansvarlige for dette møde