home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53
Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal begynde en længerevarende uddannelse. Skal man læse i fem år eller måske endda i længere tid, er det sjældent et loftsværelse med fælles toilet og tekøkken, man drømmer om. Hvad er forældrekøb Forældrekøb er, når forældrene køber en ejer- eller andelsbolig, som de udlejer til deres barn. Det sker typisk, når den unge skal begynde på en videregående uddannelse i de store byer, hvor det kan være svært at finde et kollegieværelse eller en lejebolig. Forældrekøb kan også være, at de voksne børn køber en lejlighed, som de lejer ud til deres gamle mor eller far, når huset er blevet for stort at overskue. Begge løsniger har de samme fordele. Inden du køber en lejlighed, skal du sikre dig, at den må udlejes. Af foreningens vedtægter fremgår det, om de tillader udlejning, og om bestyrelsen skal godkende lejekontrakten. I ejerforeninger er det dog ikke så tit, at foreningen har denne begrænsning, når der er tale om forældrekøb. En del andelsboligforeninger har begrænsninger for udlejning. Det ses dog oftere, at der dispenseres, når det er forældrekøb. Særligt når der er tale om nyere foreninger. Hos home er vi eksperter i at rådgive om valg af boligform. Og i at få skatteregler, boligsikring, finansiering og alle de andre spørgsmål - du står over for ved køb af ejerlejlighed - til at gå op i en højere enhed. Hvis man som forældre har mulighed for det, er det på mange måder en god idé, fordi der er fordele for både den unge og forældrene - også økonomisk. Det skyldes blandt andet de skattemæssige besparelser, der kan opnås, og den opsparing der traditionelt er forbundet med at eje fast ejendom. Forældrekøb A5.indd 3-4 29/10/13 13.53
Økonomi for den studerende Den studerende er i princippet stillet på præcis samme måde som alle andre, der bor til leje. Det vil sige, at der er faste månedlige udgifter til husleje, el, vand og varme. Og på samme måde kan du søge om boligsikring på op til 15% af huslejen ekskl. varme, el og vandforbrug. Bor du i lejligheden alene, nedtrappes boligsikringen, hvis lejligheden er større end 65 m 2. For at kunne opnå boligsikring skal der laves en skriftlig lejekontrakt mellem forældre og barn. Regneeksempel Husleje betalt til forældre 3.000 Forbrug (lys, vand og varme) 1.000 Faste lejeudgifter i alt 4.000 Indtægt ved fremleje 1.750 Indtægt vedr. forbrug 500 Indtægter inkl. forbrug 2.250 2/3 af lejeudgift ekskl. forbrug 2.000 Til beskatning i personlig indkomst 250 home anbefaler, at I altid udfærdiger en skriftlig leje kontrakt. Få yderligere information om boligsikring på www.borger.dk. På home.dk kan du finde links til beregning af økonomien ved forældrekøb. Når man lejer et værelse ud En anden måde at nedbringe sin husleje på er at fremleje et eller flere værelser. Her gælder, at lejeind tægten ved fremleje er skattefri, hvis den inkl. forbrug er mindre end 2/3 af lejeudgiften ekskl. forbrug. Er lejeindtægten større, beskattes den som personlig indkomst. Lejeindtægten modregnes i bolig sikringsberegningen Det er et lovkrav, at aftalen skal være skriftlig mellem den unge (lejer) og fremlejer. Det sikrer bl.a., at man som forældre kan opsige hele lejemålet på én gang. Aftal den rigtige husleje Når størrelsen af huslejen aftales, er det vigtigt, at beløbet fastsættes rigtigt. Man bør derfor sætte en leje, der er typisk for en tilsvarende bolig i området, dvs. hvad lejeindtægten vil være for samme type lejlighed, med samme beliggenhed. Er huslejen for lav, kan man risikere, at skattevæsenet fastsætter en anden husleje som grundlag for beskatning. De vil så regulere din indkomst op til denne husleje. Barnet, der lejer lejligheden, vil også risikere at blive beskattet af forskellen på den opkrævede leje og den tilladte leje. Det kan ikke betale sig at spekulere i en for lav husleje, så hellere hjælpe dit barn med et årligt skattefrit beløb. Er lejen væsentlig højere end den tilladte leje, kan kommunen nedsætte en evt. boligsikring. Lejens størrelse kan indbringes for Huslejenævnet. Du kan få råd om, hvor høj den maksimale leje er i området, fx hos Huslejenævnet eller ved en forhåndstilkendegivelse fra skattemyndighederne. Økonomi for forældrene Når I køber en ejerlejlighed til jeres barn, har både likviditet og skattemæssige forhold betydning. Mens I ejer lejligheden, skal I betale renter, afdrag og andre driftsomkostninger. Til gengæld sparer I op i lejligheden. Generelt har bolig priserne været stigende set over de sidste 30 år. Skatteberegning i ejerperioden: Der er tre skatteformer at vælge imellem: Personskat Virksomhedskatteordningen Kapitalafkastordningen Hvis det viser sig, at det vil være en fordel at skifte til fx kapitalafkastordningen, kan det ske med tilbagevirkende kraft 1½ år efter udløb af et indkomstår. Når lejligheden udlejes, skal du ikke betale ejendomsværdiskat. Forældrekøb A5.indd 5-6 29/10/13 13.53
Personskat Vælger man denne model, skal lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter (fællesudgifter, vedligeholdelsesudgifter, ejendomsskat mv.) medtages som personlig indkomst, og renteudgifterne fratrækkes i kapitalindkomsten. Denne model anvendes automatisk af skattevæsenet, hvis de ikke orienteres om andet. Renteudgiften fratrækkes i kapitalindkomsten. Det betyder, at værdien af rentefradraget vil være 32%, mens indtægten typisk beskattes med omkring 52%, ligesom man betaler arbejdsmarkedsbidrag af den personlige indkomst. Virksomhedsskatteordningen Vælger man virksomhedsskatteordningen, kan nettounderskuddet ved udlejning fratrækkes i den personlige indkomst. Nettounderskuddet opgøres som lejeindtægten fratrukket alle ejerudgifter - også renteudgifter. Har man en høj personlig indkomst og betaler topskat, får man altså maksimal værdi af rentefradraget. Før underskuddet kan fratrækkes i den personlige indkomst, modregnes det dog i et eventuelt overskud fra anden virksomhed eller i anden positiv netto kapitalindkomst. Kapitalafkastordningen Kapitalafkastordningen minder om virksomhedsskatteordningen, men der stilles ikke samme regnskabsmæssige krav. Rent teknisk medtages lejeindtægten, fratrukket ejer udgifter ekskl. renter, i den personlige indkomst. Renteudgiften fratrækkes i kapitalindkomsten. På baggrund af lejlighedens anskaffelsesværdi beregnes herefter et kapital afkast, som fratrækkes i den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj, og samtidig tillægges kapitalindkomsten, hvor beskatningen er lav. På den måde opnår man fuld skattemæssig værdi af renteudgiften. Kapitalafkastet kan ikke overstige den største talmæssige værdi af enten positiv nettoindkomst ved selvstændig virksomhed eller negativ kapitalindkomst. Forældrekøb A5.indd 7-8 29/10/13 13.53
Her ses bort fra kapitalindkomst, der er omfattet af personskattelovens paragraffer om anpartsprojekter. Kapitalafkastordningen anvendes typisk ved et stort kontant indskud ved købet, samtidig med at der er negativ kapital indkomst. Hvornår skal der vælges? Du skal først tage stilling til valg af beskatningsform, når du udfylder selvangivelsen. Det er også muligt at skifte mellem de forskellige ordninger i løbet af den periode, du ejer lejligheden. Der gælder dog særlige regler for værdifastsættelse af lejligheden i forbindelse med ind- og udtrædelse af virksomhedsordningen. Underskud ved udlejning Som udlejer af en lejlighed beskattes du af lejeindtægterne, mens en del af udgifterne kan trækkes fra. Den skattemæssige værdi af fradragene afhænger af indkomsten og af, om I skatteteknisk vælger at lade lejeindtægterne mv. indgå i den personlige indkomst, eller benytter enten virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen. Det kan som tommelfingerregel betale sig at anvende virksomhedsskatteordningen, hvis man har en lønindkomst, der er så høj, at der skal betales topskat, og hvis lejligheden hovedsageligt finansieres gennem optagelse af lån. Kapitalafkastordningen anvendes typisk ved et stort kontant indskud ved købet, samtidig med at der er en negativ kapitalindkomst. Når lejligheden sælges Når du som forældre en dag vil sælge lejligheden, vil en evt. avance blive beskattet, hvis du ikke selv har boet i lejligheden. Avancebeskatningen afhænger af hvilken skattemetode du har valgt i ejerperioden. Det har også betydning, hvor længe du har ejet lejligheden. Avancen opgøres som forskellen mellem salgs prisen (med fradrag af salgsomkostninger) og købsprisen (inklusive købsomkostninger). Købsprisen forhøjes med 10.000 kroner for hvert år, man har ejet lejligheden - dog ikke det år lejligheden sælges. Anvender man virksomhedsskatteordningen i det år, hvor lejligheden sælges, skal avancen indgå i virksomhedsindkomsten og medregnes i årets overskud eller underskud. Anvender man i stedet personskatteloven eller kapitalafkastordningen, skal avancen lægges til kapitalindkomsten. I forbindelse med både køb og salg, er det en god idé at få en revisor til at hjælpe med den nøjagtige beregning af overskud og eventuel skattemæssig avance. Forældrekøb A5.indd 9-10 29/10/13 13.54
Økonomiberegning ved køb af forældrelejlighed På home.dk er der regneeksempler, så du kan se, hvordan økonomien vil være ved forældrekøb. Det er dog vigtigt at bemærke, at boligtype, markedsrente m.m. har indflydelse på, hvad den faktiske udgift bliver. Derfor anbefaler vi også, at du tager kontakt til din bank og/eller revisor, når du sammen med ejendomsmægleren har fundet en interessant bolig. Du kan også søge specifikt på en lejlighed og foretage en forældrekøbsberegning, der viser dig økonomien. Se mere på home.dk under forældrekøb. Forældrekøb af andelsbolig Der kan gælde særlige regler i andelsforeninger, som du skal være opmærksom på, hvis du ønsker at fremleje. Nogle andelsforeninger har forbud mod fremleje. Hvis andelsforeningen tillader at bruge andelsboligen til forældrekøb, er der visse fordele og ulemper: Ulemper: Når andelsboligen skal sælges, er det som regel foreningen, der bestemmer, hvem, der kan købe i henhold til vente listen Det er foreningen eller en af foreningen udpeget, som vurderer forbedringernes pris Forbedringer bliver nedskrevet over årene. I nogle foreninger sker det efter faste tabeller Andelens værdi kan blive reduceret, når foreningen optager lån Foreningen kan vælge at skifte opgørelsesmetode (der er tre modeller). Det kan betyde, at andelsværdien ændrer sig i op- eller nedadgående retning Ved senere videresalg til dit barn, kan salget ske til en reduceret pris. Dog ikke uden skattemæssige konsekvenser - i modsætning til ved salg af en ejerbolig Kontakt din lokale home-forretning for at høre mere om mulighederne ved forældrekøb eller aftale tid til fremvisning. Fordele: Andelens værdi stiger i takt med nedbringelse af foreningens belåning Det er muligt at tage lån i andelens værdi med ejerpant som sikkerhed Det pantsikrede lån kan løbe i op til 30 år Det pantsikrede lån kan være afdragsfrit i op til 10 år Som lejer kan dit barn søge boligsikring Forældrekøb A5.indd 11-12 29/10/13 13.54