Ejendomsforeningen Danmark EJENDOMSFORENINGEN FYN INFORMATIONSMØDE Mandag den 25. november 2013
Program for dagen Kl. 9.00: Velkomst Kl. 9.10: Nyheder inden for boliglejeretten Kl. 10.25: Lejens fastsættelse i boliglejemål: Småejendomme, omkostningsbestemte lejemål samt muligheden for fri lejefastsættelse Kl. 11.00: PAUSE Kl. 11.15: Lejens fastsættelse i boliglejemål: Småejendomme, omkostningsbestemte lejemål samt muligheden for fri lejefastsættelse (fortsat) Kl. 12.00: FROKOST Kl. 13.00: Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Kl. 13.45: Forbedringer og forbedringsforhøjelser i boliglejemål Kl. 14.20 : PAUSE Kl. 14.30: Løst og fast om tvister i huslejenævn og boligretter med udgangspunkt i nyeste praksis, v/ Jacob Juel-Sandberg Kl. 15.30: Afslutning
Juristerne i Ejendomsforeningen Danmark Juridisk direktør, advokat Lars Brondt Juridisk konsulent Jane Qvist Lorenzen Jurist, advokat og master i kommunikation Tidligere praktiserende advokat og herefter erhvervsjuridisk chef hos Landbrug & Fødevarer Jurist Tidligere fuldmægtig hos Erhvervs- og Byggestyrelsen Juridisk konsulent Niklas Winther Kejlskov Juridisk konsulent Pernille Husen Jurist, advokat Tidligere ansat hos Nielsen & Thomsen Advokater Jurist Tidligere ansat hos DEAS
Juristerne i Ejendomsforeningen Danmark Juridisk konsulent Henrik da Silva Jurist, advokat, ejendomsmægler og valuar Tidligere ansat hos Arup & Hvidt advokatfirma
Ejendomsforeningen Danmark Nyheder indenfor boliglejelovgivningen (og en enkelt for udlejerne af erhvervslokaler) 25. november 2013 Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark Juridisk konsulent Niklas W. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark
Ny lovgivning Afskaffelse af løbedage i boliglejemål LL 33, stk. 3 og 93, stk. 2 Pr. 1. januar 2013 er løbedagene for boliglejemål afskaffet Rettidig betaling skal nu senest ske på forfaldsdagen, men påkrav kan nu tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag Ingen reel betydning for udlejers mulighed for at sende påkrav. Løbedage i erhvervslejemål er ikke afskaffet. Betaling anses stadig for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen, og påkrav kan tidligst afgives efter sidste rettidige betalingsdag
Ny lovgivning Betalingsdatoer 2013 Måned Forfaldsdag Sidste rettidige indbetaling - LL Afsendelse af påkrav - LL Sidste rettidige indbetaling - ELL Januar 2. jan. 2. jan. 7. jan. 7. jan. 8. jan. Februar 1. feb. 1. feb. 6. feb. 5. feb. 6. feb. Afsendelse af påkrav ELL Marts 1. mar. 1. mar. 6. mar. 5. mar. 6. mar. April 2. apr. 2. apr. 8. apr. 5. apr. 8. apr. Maj 1. maj 1. maj 6. Maj 6. Maj 7. Maj Juni 3. jun. 3. jun. 7. jun. 6. jun. 7. jun. Juli 1. jul. 1. jul. 5. jul. 4. jul. 5. jul. August 1. aug. 1. aug. 6. aug. 5. aug. 6. aug. September 2. sep. 2. sep. 6. sep. 5. sep. 6. sep. Oktober 1. okt. 1. okt. 7. okt. 4. okt. 7. okt. November 1. nov. 1. nov. 6. nov. 5. nov. 6. nov. December 2. dec. 2. dec. 6. dec. 5. dec. 6. dec.
Ny lovgivning www.huslejenaevn.dk På www.huslejenaevn.dk kan man nu finde afgørelser fra huslejenævnene og beboerklagenævnene, så lejere, udlejere, huslejenævn, beboerklagenævn, advokater og andre kan få kendskab til nævnspraksis på forskellige områder inden for lejelovgivningen. Indtil videre hovedsageligt kun afgørelser fra huslejenævn i København og Frederiksberg, men på sigt skal landets 12 største huslejenævn lægger afgørelser på hjemmesiden
Ny lovgivning Forsinket betaling i erhvervslejemål - Kompensationsbeløb Fast kompensationsbeløb, jf. Renteloven 9a, stk. 3, jf. 1, stk. 4 310 kr. når L er forsinket med betaling U s krav på kompensationsbeløb kan ikke udelukkes ved aftale, handelsbrug eller anden sædvane, jf. renteloven 9a, stk. 3. Muligheden for at kræve kompensationsbeløb gælder også på aftaler, der er indgået inden den 1. marts 2013, når blot betalingsmisligholdelsen opstår efter denne dato. Reglerne er trådt i kraft den 1. marts 2013 (gælder også gamle aftaler) Renteloven: Lbkg. 2002-09-04 nr. 743 Ministeriets vejledende udtalelse (8. maj 2013) Pligtig pengeydelse i lejeforholdet Kan medtages ved beregning af påkravsgebyr
Ny lovgivning Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger LL 59d og BRL 25d Ejere af ejerboliger eller andelshavere i en andelsboligforening, som kun ejer én bolig, som påtænkes udlejet, får mulighed for at anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen. Forhåndsgodkendelsen er bindende, og huslejenævnet vil derfor ikke ved en senere sag imellem ejeren og den kommende lejer kunne ændre lejen medmindre, der foreligger ændrede forhold. I 2013 er gebyret for forhåndsgodkendelse på kr. 3.556 ( 2014: kr. 3.592)
Ny lovgivning Kommunal indbringelse af vedligeholdelsessager for huslejenævnene LL 106 a Kommunalbestyrelsen har nu mulighed for enten efter aftale med lejer eller af egen drift at indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet. Der skal være tale om væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler i et sådan omfang, at boligen umiddelbart vurderes at være i mindre velegnet stand til beboelse. Kommunen kan gøre huslejenævnet opmærksom på udlejers eventuelle overskridelse af huslejenævnets udbedringsfrist med henblik på at forholdet indberettes til GI. Kommunen kan anmode GI om at udføre påbudte vedligeholdelsesarbejder for udlejers regning, hvis udlejer ikke overholder en udbedringsfrist fra huslejenævnet.
Ny lovgivning Udvidelse af frakendelsesordningen LL 113a, stk. 3, nr. 2 Frakendelsesordningen i lejeloven er udvidet, så udlejer også kan frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder eller til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, hvis udlejer to eller flere gange er idømt bødestraf for at benytte lokaler til beboelse, som ikke lovligt må anvendes til beboelse, når benyttelsen er sket som et led i et lejeforhold om en bolig.
Ny lovgivning Forhøjet morarente Renteloven 5, stk. 1 Fra den 1. marts 2013 er den almindelige morarente forhøjet, idet den nu beregnes på baggrund af den officielle udlånsrente, som Nationalbanken fastsætter, med et tillæg på 8 pct., hvor tillægget tidligere var 7 pct. Den nye morarente gælder for såvel erhvervsforhold som forbrugerforhold, ligesom den gælder for aftaler, der er indgået inden den 1. marts 2013, når blot kravet er forfaldet efter denne dato Morarenten er 8,20 pct. for perioden fra den 1. juli til den 31. december 2013. For krav, der er forfaldet inden den 1. marts 2013, skal stadig anvendes den hidtidige rentesats, altså Nationalbankens officielle udlånsrente med et tillæg på 7 pct.
Ny lovgivning Lejeres mulighed for nettoafregning, herunder afgiftsfritagelse for elektricitet fremstillet på vedvarende energianlæg Elforsyningsloven 8a, stk. 1, og 8b, samt LL 45, stk. 1 Der er nu åbnet op for, at lejerne kan opnå afgiftsfritagelse for forbrug af elektricitet fra solcelleanlæg og andre VE-anlæg i ejendommen, selvom udlejer ejer anlægget. Det er ligeledes blevet præciseret i loven, at udlejer kan kræve sine udgifter til el, der leveres til lejeren til andet end opvarmning, refunderet efter de samme regler, som gælder for varmeregnskaber. Ordningen forudsætter, at der installeres fordelingsmålere i de enkelte boligenheder til fordeling af den udgift, som udlejeren afholder til levering af el, og at der skal udarbejdes et separat regnskab alene for eludgifter. Det præciseres endvidere i forarbejderne, at installation af solcelleanlæg og andre VEanlæg som udgangspunkt vil være en forbedring, som kan udløse en forbedringsforhøjelse og hermed indgå i huslejen.
Verserende lovforslag Energisparepakken Forventes genfremsat i januar 2014 (tidl. lovforslag 2012-12-19 nr. 109) med ikrafttræden den 1. juli 2014. Forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelse og samlede leje Udlejer vil i forbindelse med påtænkte forbedringsarbejder kunne anmode huslejenævnene om en forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelsens størrelse og om den samlede leje kommer til at overstige det lejedes værdi. Udlejer vil i forbindelse med en påtænkt gennemgribende forbedring af et lejemål efter BRL 5, stk. 2, kunne anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af, om lejen kommer til at overstige det lejedes værdi. Huslejenævnenes sagsbehandlingstider for forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser nedsættes til højst 2 måneder.
Verserende lovforslag Energisparepakken (fortsat) Lejers råderetsbeløb forhøjes fra 43.629 kr. til 117.340 kr. Lejernes ret efter LL 62a til at gennemføre forbedringsarbejder, som f.eks. energibesparende foranstaltninger eller arbejder vedrørende køkken og bad, i boliger i private udlejningsejendomme, og ved fraflytning kræve godtgørelser herfor af udlejer udvides. Adgang for udlejer til at opsætte vandmålere og målere af energiforbrug til køling Udlejeren får ret til at kræve vandmålere opsat i de enkelte boliglejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug, hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov. Det påtænkes således at indføre krav i byggeloven om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling i flerbrugerejendomme. Adgang for udlejer til at opkræve betaling for køling ved siden af lejen Udlejeren får samme muligheder for at få refunderet sine udgifter til køling af de enkelte lejemål, som gælder for leverancer af vand og varme.
Verserende lovforslag Energisparepakken (fortsat) Totaløkonomiske rentable energiforbedringsarbejder LL 58, stk. 3 Udlejer vil ensidigt kunne gennemføre en totaløkonomisk rentabel energiforbedring. Energiforbedringer må generelt forstås som arbejder, som minimerer energiforbruget i ejendommen. Dette kan f.eks. være en minimering af ejendommens forbrug af el, vand og varm. Fremgangsmåden for udlejers gennemførelse af totaløkonomiske rentable energiforbedringer vil som udgangspunkt være den samme, som når udlejer ensidigt gennemfører forbedringsarbejder i en ejendom og/eller lejemålene heri, men ministeren for by, bolig og landdistrikter vil sandsynligvis fastsætte nærmere regler for krav til dokumentation for energiforbedringen samt betingelser for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning. Endvidere vil det sandsynligvis blive krævet, at udlejeren forud for projektets påbegyndelse indhenter en vurdering fra et certificeret energimærkningsfirma af, om de energimæssige forudsætninger for projektet er holdbare.
Verserende lovforslag Energisparepakken (fortsat) Totaløkonomiske rentable energiforbedringsarbejder LL 58, stk. 3 (fortsat) Efter udlejers ensidige gennemførelse af totaløkonomiske rentable energiforbedringer, vil udlejer kunne opkræve en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Der skal ikke ske fradrag for sparet vedligeholdelse. Lejeforhøjelsen kan også opretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål herved kommer til at overstige det lejedes værdi.
Verserende lovforslag Energisparepakken (fortsat) Aftalt grøn byfornyelse LL 58a og Byfornyelsesloven kap. 6A Udlejer vil kunne indgå en aftale om gennemførelse af energibesparende arbejder og om lejeforhøjelse med et flertal af lejerne eller en beboerrepræsentation efter regler om Grøn Byfornyelse. Flertallet af lejer eller beboerrepræsentationen vil i så fald indgå aftalen på samtlige lejeres vegne, ligesom aftalen vil få virkning for lejemål, der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse Der vil være gyldighedskrav til såvel beboerrepræsentationens bemyndigelse som selve aftalen.
Verserende lovforslag Energisparepakken (fortsat) Aftalt grøn byfornyelse LL 58a og Byfornyelsesloven kap. 6A (fortsat) Efter udlejers gennemførelse af energiforbedringsarbejder efter aftale med et flertal af lejerne eller beboerrepræsentationen, kan udlejer opkræve lejeforhøjelse på grundlag af de samlede aftalte og dokumenterede udgifter. Ved beregning af lejeforhøjelsen skal der ikke ske fradrag for vedligeholdelse. Lejeforhøjelsen kan heller ikke tilsidesættes helt eller delvist, fordi den samlede leje for lejemålet overstiger det lejedes værdi.
Verserende lovforslag Energisparepakken (fortsat) Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2 (gennemgribende forbedrede lejemål) Det bliver et krav for anvendelse af BRL 5, stk. 2, at ejendommen, hvori boliglejemålet er beliggende, på udlejningstidspunktet har a) en energimærkning på A-D, eller b) at udlejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal. Ved beregning skal der ske fradrag for vedligeholdelsesarbejder
Forenklingsforhandlingerne Forhandlingerne om forenkling af lejelovene er afbrudt og ophørt 10 års forhandlinger afsluttet af ministeren Fase 1 og fase 2 (ud af 4) om udmøntning af Enighedslistens 57 punkter blev gennemført i 2013 Minister Carsten Hansen fremkom primo maj 2013 med udspil til fase 3, som lå ud over Enighedslistens punkter Danmarks Lejerforeninger og BOSAM ville ikke være med til at forhandle punkterne (de øvrige var villige til at sætte sig ved forhandlingsbordet) Carsten Hansen meddelte ultimo juni 2013 derfor, at han anså Forenklingsforhandlingerne for afsluttet
Forenklingsforhandlingerne Regeringens lovprogram 2013-2014 Varslede kommende ændringer i boliglejelovgivningen Ministerens oplæg til Fase 3-forhandlingerne Moderniserede og forenklede varslingsregler for lejeforhøjelser Nettoprisindeksering af lejen (med ajourføring af driftsomkostninger fx. hvert 5. år) Nye vedligeholdelsesregler (vedligeholdelsesregnskab og rullende vedligeholdelsesplaner) Begrænset muligheder for at kræve nyistandsættelse ved fraflytning Hindring af urimelige istandsættelsesudgifter ved fraflytning Obligatorisk ind- og fraflytningssyn samt udmøntede 22-31 enighedspunkter, som udlejer- og lejerorganisationer var nået til enighed om i Forenklingsforhandlingerne
Ejendomsforeningen Danmark Uddrag af nye domme
Uddrag af nye domme GD 2013/74 H - Varsling af forbedringsforhøjelse var ugyldig, fordi U ikke havde hørt beboerrepræsentationen, jf. LL 66 forud for renovering af L s badeværelse U renoverede og forbedrede L s badeværelse og varslede efterfølgende en lejeforhøjelse for forbedringerne. Forinden iværksættelsen af arbejderne havde U ikke hørt beboerrepræsentationen jf. LL 66, stk. 1 og forhøjelsen af L s leje blev herefter kendt ugyldig. GD 2013/67 B Udgift til energistyring kunne indeholdes i varmeregnskabet U havde medtaget udgiften til energistyring i varmeregnskabet over for L. U henviste til, at de månedlige registreringer af ejendommens forbrug og forbrugsinstallationernes driftsforhold var et pligtigt arbejde i direkte tilknytning til energimærkets udarbejdelse. Da energimærkningen var lovpligtig, og da det af ordlyden af LL 36, stk. 2, 3. pkt. fremgik, at "udgifter til energimærkning", skulle medtages i varme- og varmtvandsregnskabet, gjorde U gældende, at udgiften til energistyring ligeledes kunne medtages i varmeregnskabet. Huslejenævnet afviste, at udgiften kunne medtages, da denne ikke kunne ses som en udgift, der var i direkte tilknytning til energimærkets udarbejdelse. Ankenævnet stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Boligretten fandt derimod, at udgiften til energistyring kunne medtages i varmeregnskabet under henvisning til, at der var tale om en lovpligtig udgift, som udgjorde en del af fundamentet for energimærkets udarbejdelse. www.ejendomsforeningen.dk
Uddrag af nye domme GD 2013/51 Ø - U kunne ikke gøre yderligere krav gældende over for L ved fraflytning U og L havde foretaget et fælles flyttesyn, og U havde samme dag udarbejdet og fremsendt en fraflytningsrapport til L. Efter fremsendelse af fraflytningsrapporten gjorde U yderligere mangler gældende over for L. Eftersom de nye mangler kunne have været konstateret ved flyttesynet, og U ikke havde taget forbehold i fraflytningsopgørelsen for at ville gøre yderligere mangler gældende over for L, kunne U ikke længere gøre manglerne gældende over for L. GD 2012/97 Ø - Beregning af påkravsfrist Ved beregning af påkravsfristen på 14 dage i LL 93, stk. 2 skal lørdage, søndage og eventuelle helligdage medregnes www.ejendomsforeningen.dk
Uddrag af nye domme GD 2013/12 V og GD 2012/76 V OMK. -leje og forbud mod mere byrdefulde vilkår Vestre Landsret fandt i begge sager fandt, at ML 5, stk. 8 medførte, at der ikke kunne aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse var mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen, uanset om den leje, der aftaltes ved lejeaftalens indgåelse, opfyldte kravene i ML 5, stk. 1. Lejen blev nedsat www.ejendomsforeningen.dk
Uddrag af nye domme GD 2013/03 V - Ophævelse ved e-mail U kunne sende ophævelse grundet betalingsmisligholdelse ved e-mail, da der ikke er krav om skriftlighed ved ophævelse i lejeloven eller i lejeaftalen, ligesom der ikke er tale om en meddelelsespligt, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt. U havde korrekt sendt forudgående påkrav med post. GD 2012/44 Ø - Opsigelse ved e-mail L kunne ikke sende opsigelse af lejemål ved e-mail, da det fremgår af 2 i den autoriserede standardblanket, at opsigelse skal være skriftligt, og parterne havde ikke aftalt udveksling af digitale dokumenter i henhold til LL 4, stk. 2. www.ejendomsforeningen.dk
Uddrag af nye domme GD 2012/104 B - Tidsbegrænset lejemål og opsigelse Parterne havde aftalt en tidsbegrænset lejeperiode i en autoriseret standardblanket. Der var ikke i lejeaftalen nævnt noget om opsigelighed i lejeperioden. L kunne ikke opsige lejemålet i den tidsbegrænsede lejeperiode. L havde sagkyndig bistand i forbindelse med aftalens indgåelse, ligesom L var medejer af en udlejningsejendom GD2012/13 Ø - Tidsbegrænset lejemål og opsigelse Parterne havde aftalt en tidsbegrænset lejeperiode i en autoriseret standardblanket. Der var ikke i lejeaftalen nævnt noget om opsigelighed i lejeperioden. L kunne opsige lejemålet i den tidsbegrænsede lejeperiode under henvisning til standardformuleringen i 2 i den autoriserede standardblanket. L havde ikke professionel bistand ved kontraktindgåelsen. www.ejendomsforeningen.dk
info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K