Drøftelse af lokalplan for Vellerup Sommerby NOTAT Bilag 1: Baggrundsviden om udvikling i sommerhusområder Bilag 1 har til formål, at redegøre for den udvikling, som finder sted i sommerhusområder. Redegørelsen tager afsæt i en analyse af ejendoms- og persondata foretaget af forsker og arkitekt Anne-Mette Hjalager. Efterfølgende redegøres for den konkrete udvikling i Vellerup Sommerby. 9. marts 2015 Journal nr. 01.02.05-P16-7-14 Sagsbehandler MKCHR Udvikling i Sommerhusområder Sommerhuskonceptet stammer helt tilbage fra 1800-tallet. Sommerhuse blev anvendt af borgerskabet, der om sommeren flyttede på landet for at komme væk fra byen og tættere på naturen. På den baggrund har det længe været antaget, at sommerhuse har fungeret som kompensation for dårlige boligforhold i helårsboligen, men Hjalager konkluderer på baggrund af sin analyse, at det ikke er tilfældet. Sommerhuspriserne er steget, hvilket har betydet, at det er sværere for lavindkomstgrupper at erhverve et sommerhus. Størstedelen af sommerhusejerne har økonomiske ressourcer og har derfor et sommerhus med en standard svarende til deres helårsbolig. Ønsket om et moderne og bekvemmeligt sommerhus har medført at sommerhusejerne vil gøre deres huse større, bedre isolerede og forsyne dem med faciliteter som for eksempel carporte, anlagte parkeringsarealer og udestuer. Terrasser overdækkes og mures op, så de bliver til inderum. Udearealer lyssættes, hække afgrænser grundene så husene lukker sig om sig selv og kommer til at fremstå med skarpe grænser mod naturen. Tendensen betyder at sommerhusområdernes fremtoning i landskabet, i dag er blevet meget mere markant end tidligere og stilen fra villakvarterne importeres. Dette er tendenser, som i øjeblikket udspiller sig i Vellerup Sommerby. Pensionisters mulighed for at anvende deres sommerhus som helårsbolig, medvirker også til at sommerhusområder udvikler sig væk fra en karakter som fritidsboligområde og hen mod villabebyggelse. Vellerup Sommerby Det der kendetegner Vellerup Sommerby er de store grunde og den lave bebyggelsesprocent, som giver en åben karakter og en tilknytning til naturen. I vinterhalvåret er der 170 sommerhuse af 851, som lovligt anvendes til helårsbeboelse. En konsekvens af udviklingen mod villakvarter har også været, at nogle sommerhusejere har udtrykt ønske om, at området ændrer status til helårsbeboelse. Ifølge 21 i Fingerplanen 2013 er det ikke tilladt at ændre kommuneplanrammerne for sommerhusområder. Kommunen har altså ikke hjemmel til at ændre sommerhusområdets status. Flere gange har
kommuner, på trods af lovgivningen, forsøgt at overføre sommerhusområder til helårsbeboelse, disse har gang på gang fået afslag fra Natur- og Miljøklagenævnet. Vellerup Sommerby fastholdes derfor som et sommerhusområde. I Vellerup Sommerby ses, at sekundære bygninger udvikler sig til at blive meget store og dominerende. Terrasser overdækkes og hertil anvendes mange forskellige materialer. De mange og store sekundære bygninger samt variationen i materialer medfører at området begynder at fremstå uplanlagt og rodet. Vellerup Sommerbys karakter af et sommerhusområde med tilknytning til naturen svækkes og de mange og store sekundære bygninger konflikter med ønsket om at bevare områdets typiske sommerhuspræg. Hvis kommunen ønsker at bevare Vellerup Sommerbys sommerhuspræg ud fra æstetiske kriterier og samtidig bevare en tilknytning til den natur sommerhusene er placeret i, er det nødvendigt med planlægning, der kan sikre kvaliteterne, men som samtidig imødekommer ejernes behov for, at øge den bygningsmæssige standard. Det er især sekundære bygninger som carporte, udhuse, overdækninger, skure mm. som giver anledning til problemer, da gældende Byplanvedtægt 2/7
er svær at tolke i den henseende, men også at efterkomme i praksis. Det har betydet, at flere sekundære bygninger i Vellerup Sommerby ikke overholder de gældende regler, ikke har de nødvendige tilladelser og at kommunen i mange tilfælde må dispensere fra Byplanvedtægten. Bilag 2: Temaer I Bilag 2 gives en kort beskrivelse af baggrunden for de tre temaer og de forhold som gør sig gældende. Afsluttende præsenteres administrationens anbefalinger til det videre arbejde med lokalplanen. 1. Antal af sekundære bygninger Antallet og størrelsen af sekundære bygninger i Vellerup Sommerby bør reguleres, for at styre områdets udvikling. Tendensen er at sommerhusejerne ønsker at opføre flere sekundære bygninger herunder carporte, skure mm. Hvis antallet og størrelsen på sekundære bygninger ikke reguleres, kan sekundære bygninger blive meget dominerende og skygge for oplevelsen af landskabet, terrænet og kig til Isefjord. Billederne er udelukkende blevet brugt til at illustrere de fysiske forhold. Der er ikke taget stilling til om der er ulovlige forhold på ejendommene. Herover ses eksempler fra Vellerup Sommerby på dominerende sekundære bygninger. Carporte kan give området et præg af villakvarter og mange sekundære tilbygninger kan give kvarteret et lidt rodet og ikke så åbent og grønt præg. 3/7
Administrationen har generelt håndhævet udnyttelsesgraden (bebyggelsesprocenten), som er gældende i byplanvedtægten. I bestemmelsen skelner man ikke mellem selve sommerhuset og sekundære bygninger. Det er derfor, på en stor grund med et forholdsvis lille sommerhus, muligt at opføre mange og/eller meget store sekundære bygninger uden at overskride udnyttelsesgraden. Det er administrationens vurdering, at carporte er blevet en almindelig del af billedet i Vellerup Sommerby og at en ny lokalplan må tage udgangspunkt i dette. Det vurderes imidlertid samtidig at begrænsning af antallet af sekundære bygninger er afgørende for at fastholde områdets kvalitet som et åbent og grønt fritidsområde. 2. Vejbyggelinje Den nuværende byplanvedtægt fastlægger en vejbyggelinje (i forhold til vejmidte), der for sommerhuse og i stor udstrækning for sekundære bygninger er overholdt. Administrationen ser vejbyggelinjen som en kvalitet for området da den er med til at sikre de naturlige omgivelser og de brede veje. Vejbyggelinjen bevirker at området føles luftigt og åbent, og at gadebilledet ikke er domineret af carporte og skure. Vejbyggelinjen (i forhold til vejmidte) er bestemt til 10-15 meter. Vejbyggelinjen er overholdt for ca. 92 % af ejendommene og der er kun givet få dispensationer til at overskride denne og typisk kun til sekundære bygninger mod de mindre veje. For de ca. 8 %, som ikke overholder vejbyggelinjen, er der tale om sekundære bygninger, som er opført uden tilladelse. Vejbyggelinjen har givet anledning til problemer, fordi ejerne har været usikre på hvor denne præcist er placeret, derfor bør denne ikke måles fra vejmidte men fra vejskel. I forbindelse med et krav om bebyggelsens afstand til vejskel, bør visionerne for området overvejes. Det at bebyggelse er trukket tilbage fra vejene kendetegner området, og betragtes som en kvalitet, der bør bevares. Ovenover ses eksempler på hvorledes vejbyggelinjen sikrer, at området fremstår som et åbent, naturligt og luftigt fritidsområde. Den eksisterende restriktive praksis i forhold til overskridelser af vejbyggelinjen anbefales fastholdt. 4/7
3. Placering af bebyggelse til naboskel Placering af bebyggelse i forhold til naboskel giver på baggrund af Byplanvedtægten anledning til problemer. Mange sommerhuse er placeret således at en carport ikke må placeres ved siden af sommerhuset, men skal placeres bagerst på grunden, hvilket for ejerne ikke er hensigtsmæssigt. Byplanvedtægten indeholder bestemmelser om, at bebyggelse mindst skal være placeret 5 meter fra skel fra anden grund. Byplanvedtægten giver mulighed for, at én sekundær bygning (maks. 8 meter lang og 2,4 meter høj) kan placeres nærmere skel eller i skel mod syd og vest, hvilket betyder at alle bygninger skal være placeret 5 meter fra skel mod nord og øst. I en stikprøvekontrol er det konstateret at 42 % ud af 184 ejendomme har ulovlige sekundære bygninger placeret for tæt på nord- og øst skel, hvilket vurderes at gøre sig gældende for hele området. Herover ses eksempler på sekundære bygninger placeret for tæt på naboskel. Administrationen har haft en lempelig dispensationspraksis for sekundære bygninger opført mindst 2,5 m fra naboskel, blandt andet i et forsøg på at imødekomme mængden af ulovlige sekundære bygninger mod nord- og østskellet. Administrationens konkrete vurdering i det enkelte tilfælde har taget udgangspunkt i forhold som den faktiske skelafstand, arealet, 5/7
bygningshøjden, øvrige sekundære bygninger på grunden samt placeringen i forhold til egne og naboers bygninger. I afgørelserne er der lagt vægt på, at der kun er tale om få sekundære bygninger i skelbræmmen og at sekundære bygninger kan overholde de gældende bestemmelser i BR10 for byggeri i skelbræmmen såsom samlet længde på maksimalt 12 m og maksimal højde på 2,5 m. Siden 60 erne har der været lovgivning om, at sekundære bygninger skal holdes mindst 2,5 m fra skel i sommerhusområder. Lovgivningen har haft til hensigt at sikre åbenheden i disse områder. Administrationen har derfor ført en stram praksis for byggeri opført tættere på nord- og østskel end 2,5 m. Opsummerende anbefaler administrationen På baggrund af ovenstående redegørelse anbefaler administrationen, at følgende overordnede retningslinjer indarbejdes i en ny lokalplan, med mulighed for at konkretisere de sidste punkter i lokalplansprocessen. Administrationen anbefaler, at Teknisk Udvalg beslutter følgende: En bebyggelsesprocent på 15 Der fastsættes en vejbyggelinje som indholdsmæssigt er tilsvarende den eksisterende vejbyggelinje. At der bestemmes den samme afstand til naboskel for sekundære bygninger, hvad enten der er tale om nord-, syd-, øst- eller vestskel. Administrationen anbefaler, at bestemmelser om følgende forhold, som har relation til ovenstående, drøftes i dialog med sommerhusejerne og konkretiseres i lokalplanprocessen: Et maksimalt antal sekundære bygninger. Sekundære bygningers afstand mod naboskel Mulighed for at placere 1 eller 2 sekundære bygninger i skel Et maksimalt omfang af sekundære bygninger herunder kvadratmeter, højde og længde eventuelt med mulighed for differentiering efter placering i eller udenfor skelbræmmen. Ved vedtagelse af en ny lokalplan er det afgørende at kommunen informerer om reglerne, at der gribes ind over for ulovligt byggeri og at der holdes en stram dispensationspraksis. Disse indsatser bør indgå som en del af overvejelserne for en ny lokalplan. Hvis der i stort omfang dispenseres fra bestemmelserne i en ny lokalplan mister den sin funktion. Administrationen forventer at modtage en række ansøgninger om lovliggørelse af byggeri i forbindelse med denne lokalplanproces, da kendskabet til de gældende bestemmelser for byggeri i området bliver øget. Når administrationen modtager ansøgninger om byggeri i området, bliver alle bygninger på grunden almindeligvis kontrolleret. De resterende 6/7
grundejere med ulovlige bygninger, vil vi forsøge at nå med generel husstandsomdelt information og/eller via konkret og direkte kontakt til den enkelte grundejer. Hvorvidt sekundære bygninger i området kan lovliggøres eller skal fjernes vil bero på en konkret vurdering af bygningen i det enkelte tilfælde, med skelen til både eksisterende og fremtidige lokalplanbestemmelser, eventuelle indrettelseshensyn, lighedsgrundsætningen og proportionalitetsprincippet. Det må forventes, at ikke alle bygninger kan lovliggøres retligt, hvis kvarterets karakter som grønt og åbent fritidsområde skal fastholdes. Der vil være sekundære bygninger, som skal fjernes, fordi de strider imod nuværende byplanvedtægt og den nye lokalplans bestemmelser. 7/7