Retten i Helsingør Udskrift af retsbogen Den 8. oktober 2007 kl. 13:00 blev fogedretten sat på fogedkontoret i Helsingør af dommerfuldmægtig Lotte Tvilling Pedersen. Der blev foretaget FS 3030/2007 Jellerød Have Grundejerforening v/ formand Danielle Angelo Jellerød Have 73 2980 Kokkedal mod Mogens Peter Nielsen Jellerød Have 94 2980 Kokkedal Ingen indkaldt eller mødt. Intet fremlagt. Der blev afsagt Kendelse Under denne sag har rekvirenten, Jellerød Have Grundejerforening, ved begæring af 13. juni 2007 anmodet fogedretten om at give rekvirenten ved den af rekvirenten antagne entreprenør, entreprenørfirmaet Nordkysten ved Klaus Nordahi Petersen, Pårupvej 183-185, 3250 Gilleleje, adgang til den rekvisitus, Mogens Peter Nielsen, tilhørende ejendom, matr. nr. 1 LS Jellerød, Karlebo, beliggende Jellerød Have 94, 2980 Kokkedal (havearealet) for der at udføre nødvendige rekvirenten påhvilende vedligeholdelsesarbejder vedrørende rekvirentens fælles vandafledningsledning, blandt andet beliggende i havearealet til Jellerød Have 94, samt for fældning af træ. Rekvisitus har nedlagt påstand om, at sagen nægtes fremme. Rekvirenten har påstået sagen fremmet. Sagens omstændigheder er følgende: Rekvirenten er grundejerforening for rækkehusbebyggelsen Jellerød Have i Kokkedal. Rekvisitus er ejer al ejendommen beliggende Jellerød Have 94 og i henhold til tinglyst deklaration pligtigt medlem af rekvirenten. Deklarationen blev i anledning af bebyggelse og salg af Jellerød Have, udstykket fra matr. nr. 1 a Jellerødgård, tinglyst den 27. februar 1962 på de udstykkede parceller, herunder rekvisiti ejendom matr. nr. 1 LS Jellerød, Karlebo. Af deklarationen (sagens bilag 1), der er vedhæftet en deklarationsplan udfærdiget i februar 1961 af en landinspektør, fremgår blandt andet følgende:
"1. Den vedhæftede deklarationsplan indeholdende oplysninger om placering af vejanlæg, kloakanlæg, vandledninger, parkeringsarealer og fællesarealer m.v. skal i enhver henseende respekteres af de til enhver tid værende ejere af de af deklarationsplanen omfattede og viste ejendomme. Ændringer af deklarationsplanen og af de på denne viste anlæg og bygninger kan kun ske når og forsåvidt de påtaleberettigede måtte have meddelt skriftligt samtykke hertil. 10. Veje og fællesarealer: a.. b. Vedligeholdelse, renholdelse og snerydning af de nævnte veje og fællesarealer, påhviler grandej erne i fællesskab. Disse opgaver administreres af grundejerforeningen, der er berettiget til at lade lejet mandskab udføre arbejdet og påligne de enkelte grundejere de herfor nødvendige bidrag, Såvel de enkelte grundejere som grundejerforeningen er pligtig at efterkomme pålæg fra kommunen om disse spørgsmål. 11. Ledninger: Hovedvandledninger overtages og vedligeholdes af kommunen, når anlægget er afleveret færdigt efter kommunens forskrifter og bygningsattester er udstedt på samtlige af deklarationsplanen omfattede ejendomme. Stikledningerne fra anboring til de enkelte rækkehusblokke samt de enkelte husstik overtages ikke af kommunen, og skal vedligeholdes af grundejerforeningen resp. de enkelte ejendomsbesiddere. Over de på de enkelte parceller nedlagte vandledninger og afløbsledninger må der ingensinde plantes træer og større vækster i en afstand af 2,50 m. til hver side fra ledningens midte af hensyn til, at der til,.. enhver tid skal bestå ret til uhindret adgang til opgravning for eftersyn og reparation af ledningerne. 13. Påtaleret: Når samtlige ejendomme er solgt, tilkommer påtaleretten kommunen og tillige grundejerforeningen. Karlebo sogneråd fortolker i tvivlstilfælde alene, med bindende virkning for såvel grundejerforeningen som den enkelte parcelejer, deklarationens bestemmelser. Såfremt medlemmer af grundejerforeningen ikke vil underkaste sig de i henhold til nærværende deklaration af grundejerforeningen eller kommunen trufne bestemmelser, eller grundejerforeningen ikke vil respektere kommunens fortolkning af deklarationen, og spørgsmålet indbringes for domstolene, har dette ikke suspensiv virkning, og medlemmerne er, indtil endelig retsafgørelse foreligger, pligtige til at opfylde de dem i henhold til beslutningen pålagte pligter, det være sig af økonomisk art eller andet, ligesom foreningen uanset sagsanlæg skal være berettiget til at foretage retsskridt til forpligtelsens opfyldelse." Den i nærværende sag omhandlede vandafledningsledning fremgår ikke af den tegning, der er vedhæftet deklarationen. Den 7. december 1963 afsagde Landvæsensnævnet for retskreds nr. 15 følgende kendelse (sagens bilag 10), der den 16. januar januar 1964, blev tinglyst på fællesarealet, matr. nr. 1 A Jellerød, Karlebo: "KENDELSE. Det af ingeniør Lauge Laugesen, Hillerød i rapport samt projekt dateret 3. juli 1963, med ændringer dateret 21. november 1963 vedrørende afledning af tagvand og drænvand fra bebyggelsen "Jellerødhave", vil være at udføre efter planen. Herefter foretages der en rørlægning ved maskinkraft i den østlige del af bebyggelsen omfattende 25 ejendomme.
Afvandingen bliver direkte (uden faskiner) og udgifterne, der er anslået til la. 17.100,00 betales af bygherren... Rørlægningen for de 98 ejendomme, hvis haver i det væsentlige allerede er anlagt, udføres - om muligt - ved maskinkraft, men hvor dette ikke kan lade sig gøre, må man anvende håndkraft, med mest mulige hensyn til bestående beplantninger. Denne del af projektet er beregnet til at ville koste ca. 34.000,00 kr. ved maskinkraft, eller ca. 43.000,00 kr. ved håndkraft. Karlebo kommune lader arbejdet udføre, fører kontrol med arbejdet, afholder forskudsvis alle udgifter, herunder også udgifter for nævnet samt tinglysning af kendelsen, hvorefter en partsfordeling finder sted, og de endelige beløb opkræves hos de respektive lodsejere. Den fremtidige ren- og vedigeholdelse af de dette projekt omfattende ledninger og brønde, er at betragte som et "fællesanliggende", og pålægges derfor "Grundejerforeningen Jellerødhave" som ejer af matr. nr. 1 a, jfr. deklaration lyst 27. februar 1962.. stk. 10 b. Thi bestemmes De forannænvte afvandingsforanstaltninger vil være at udføre som beskrevet, og i det hele under adfærd efter loven." Kendelsen er vedhæftet en tegning. Den i nærværende sag omhandlede vandafledningsledning fremgår ikke af denne. Den 1. september 2004 skrev Karlebo Kommune følgende til rekvisitus: "Ved besigtigelse i bebyggelsen har man konstateret, at der i haven til Deres ejendom Jellerød Have 94 befinder sig en meget stor vandgran, hvis grene både breder sig ind over naboejendommen samt ud over den offentlige sti. Opmærksomheden henledes på, at bebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 56, hvor der 10 stk.2 er anført: "Der må ikke på parcellerne findes beplantninger, der ved skygge eller uhæmmet vækst kan blive til væsentlig ulempe for naboerne." Man skal derfor anmode Dem om snarest at beskære det omhandlede træ, alternativt fælde det." Brevet foranledigede, at rekvisitus fik træet beskåret. I efteråret 2006 fik grundejeren i Jellerød Have 88 problemer med vand, der trængte ind udefra. Grundejeren rettede henvendelse til rekvirenten, der skrev til rekvisitus, idet man var af den opfattelse, at det var rødder fra rekvisiti træ, der voksede ind i og tilstoppede vandafledningsledningen. Rekvisitus reagerede ikke og den 26. november 2006 skrev rekvirentens bestyrelse således til rekvisitus: "Som tidligere nævnt (se vedlagte skrivelser) har rødderne fra Deres vandgran i baghaven vokset sig ind i genboens nedløbsrør, ind under udbygningen i nr. 88, gennemvokset cementrørene under stien og derved obstrueret afvandingen fra taget i nr. 88 og forårsaget at fliserne i stien rejser sig. Vi har i første omgang gjort Dem skriftligt opmærksom på sagen via skrivelser hen ad vejen men ingen reaktion fået fra Dem. Dernæst har vores entreprenør fjernet fliser og udgravet den største rod med en ca. diameter på 20 cm, (se billede)
Det viste sig dog, at de ødelagte cementrør lå så dybt, at der måtte en kloakmester på opgaven. Denne er i gang med at udgrave de tilstoppede rør (se vedlagte billeder) Træet vil nu blive rodskåret, således at de rødder som stadig findes ikke længere kan forårsage skader under Deres genboers murværk endsige på stien. Arbejderne med opgravning og reparation af den pågældende vandafledningsledning var af rekvirenten blevet overdraget til entreprenørfirmaet Nordkysten, Det viste sig hurtigt, at vandafledningsledningen forløb over rekvisiti ejendom, og rekvirenten forsøgte forgæves at få rekvisitus til at give adgang til sin ejendom for videreførelse af Nordkystens arbejde. Rekvirenten overgav herefter sagen til sin advokat, der den 5. januar 2007 skrev blandt andet følgende til rekvisitus: "...Bestyrelsen har drøftet problemet på et bestyrelsesmode den 4. januar 2007. På dette bestyrelsesmøde besluttede bestyrelsen at der omgående - med eller mod Deres vilje - skal skaffes adgang til Deres ejendom med henblik på genopretning af kloaksystem, hegn og sti, at det pålægges Dem inden denne måneds udgang at fælde vandgranen, at alle omkostninger i forbindelse med vandgranens hærgen pålægges Dem." Rekvisitus svarede advokaten den 7. januar, og af svaret fremgår blandt andet følgende: "... Jeg vil dog stadig gerne medvirke under følgende betingelser: 1) Jeg modtager en redegørelse for, hvilke afløbsledninger, der er tilstoppet af mit træs rødder. 2) Ifølge mine tegninger er de eneste ledninger på min grund to afløb fra mit tag, Disse skal jeg nok selv tage mig af. Jeg vil derfor gerne se en tegning over, hvad det er for afløb, der ønskes adgang til på min grund. 3) Jeg overtager ledelsen af de arbejder, der vedrører evt. skader fra mit træ. Dette foranledigede rekvirenten til at anmode landinspektorfirmaet Lars Gottlieb og Henrik Hjorth om at stedfæste vandafledningsledningens forløb. Den af landinspektørfirmaet udarbejdede situationsplan af 23. marts 2007 er fremlagt som sagens bilag 2 og 11. Det fremgår heraf, at den sandsynlige linieføring for vandafledningsledningen går gennem rekvisiti baghave tæt ved træet. Det er oplyst, at vandafledningsledningen afvander regnvand fra rækkehusenes tage. Da rekvisitus fortsat ikke ville give entreprenørfirmaet Nordkysten adgang til sin ejendom indbragte rekvirenten sagen for fogedretten. Forklaringer: Der er under sagen afgivet forklaring af rekvisitus, Mogens Peter Nielsen, Mogens Peter Nielsen har forklaret, at han købte ejendommen Jellerød Have 94 af Brunna Ellinger i 1994. I forbindelse med købet fik han udleveret tegningsmateriale, der viste, at tagvandet fra hans forhave var tilsluttet spildevandsanlægget. Om vandafledning i baghaven viste tegningerne intet, og han troede derfor, at der var fællessystem. Det har vist sig at være en fejlagtig slutning, men han var frem til denne sag af den fejlagtige opfattelse, at ejendommene havde fællessystem. Han har ikke selv haft fugtproblemer i sit hus, men ved, at der har været problemer i nr. 95. Da han modtog Karlebo Kommunes brev af 1. september 2004 med anmodning om at beskære eller fælde vandgranen, der vokser i hans have, bad han gartner Henriksen om at lovliggøre træet. Det var tydeligt, at
træets rødder havde skubbet fliserne på stien op, og han bad gartneren om at lave en rodskæring. Det skete, og han betalte for gartnerens arbejde. Efter at han i år fik kendskab til, at det ikke var fællessystem, men en stikledning, der afvander regnvand fra tagene, har han som skade anmeldt til sit forsikringsselskab, at der er indgroede rødder i afvandingsledningen. Forsikringsselskabet har givet tilsagn om dækning af udskiftning af hans stikledning. Han er indstillet på, at vandafledningsledningen skal repareres, men han har ikke tillid til den af rekvirenten antagne entreprenør, Nordkysten. Han vil ikke betale for reparationen, når han ikke må være med til at bestemme arbejdets omfang og hvem, der skal udføre det. Han betvivler, at det er nødvendigt at fælde træet. Parternes synspunkter: Til støtte for sin påstand har rekvirenten gjort gældende, at rekvirenten har en pligt til at sørge for, at der sker afvanding fra ejendommene. Dette følger af de tinglyste deklarationer, især kendelsen tinglyst i 1964, hvoraf fremgår, at rekvirenten skal vedligeholde de af afvandingsprojektet omfattede ledninger og brønde. Efter kendelsens beskrivelse i ord må den blandt andet vedrøre den i nærværende sag omhandlede vandafledningsledning. Rekvirenten er berettiget til at lade en entreprenør udføre arbejdet, jf. deklarationen tinglyst i 1962 pkt. 10.b, som der er henvist til i 1964-deklarationen. Dette må også gælde for så vidt angår den del af arbejdet, der skal udføres inde på rekvisiti ejendom. Det bestrides ikke, at rekvisitus først under denne sag har fået kendskab til vandafledningsledningens placering, men det gøres gældende, at dette forhold ikke berettiger rekvisitus til at nægte rekvirenten adgang til at udføre vedligeholdelsesarbejde på vandafledningsledningen og til, om nødvendigt for at få reetableret vandafledningsledningen, at fælde træet, hvis rødder har forårsaget skader på vandafledningsledningen. For så vidt angår træet har rekvirenten endvidere henvist til 1962-deklarationen pkt. 11, 2. afsnit. Rekvirenten har endvidere gjort gældende, at sagen er af hastende karakter og ikke kan afvente udfaldet af en civil retssag, henset til de vandskader, der inden for det sidste år er opstået på naboejendomme i bebyggelsen. Det bestrides, at der i denne sag er fortolkningsproblemer, der skal afgøres af kommunen. Til støtte for sin påstand bar rekvisitus gjort gældende, at rekvirenten ikke har en legitim ret til at få adgang til hans ejendom. Rekvirenten har bevisbyrden for at have denne ret, og det bestrides, at bevisbyrden er løftet. Den i denne sag omhandlede vandafledningsledning er utinglyst på rekvisiti ejendom. Den fremgår hverken af deklarationen fra 1962 eller fra 1964, og sidstnævnte deklaration er endvidere ikke tinglyst på rekvisiti ejendom. Rekvisitus vil som udgangspunkt ikke respektere den utinglyste vandafledningslednings placering på sin grund, men kræver den flyttet til det fælles stiareal, hvor fællesafledninger m.v. er placeret i henhold til 1962-deklarationen. Efter påtalebestemmelserne i 1962-deklarationen skal kommunen inddrages, hvis der skal laves om på et vandafledningssystem, og det skal der her. Det gøres gældende, at rekvirenten ikke har undersøgt sagen ordentligt. Det burde for eksempel med kommunen være undersøgt, om en faskine eller en ændret rørlægning kan løse afvandingsproblemet, Rekvisitus har endvidere gjort gældende, at der ikke foreligger et akut behov for omhandlede vedligeholdelsesarbejde. Et vedligeholdelsesarbejde kan afvente en civilretslig afgørelse af afledningsledningens fremtidige placering eller alternativt etablering af et nedsivningsanlæg for tagvand fra de berørte grundejere. For så vidt angår træet har rekvisitus anført, at det må lægges til grund, at det er plantet uden kendskab til den utinglyste vandafledningsledning. Risikoen ved træets placering og de skader, det har forvoldt, skyldes manglende lovliggørelse/tinglysning af ledningen og eventuel fældning af træet kan alene ske med rekvisiti accept. Fogedrettens begrundelse og resultat:
Rekvirentens anmodning til fogedretten om at få adgang til rekvisiti ejendom for at udføre nødvendige vedligeholdelsesarbejder på rekvirentens fælles vandafledningsledning, forstås som en anmodning om en umiddelbar fogedforretning i medfør af retsplejelovens 596, jf. 528. Efter den af landinspektør udfærdiget situationsplan af 23. marts 2007 lægges det til grund, at den vandafledningsledning, der afvander regnvand fra rækkehusenes tage, er placeret som vist på situationsplanen og således på en del af strækningen går gennem rekvisiti baghave. Efter bevisførelsen lægges det til grund, at vandafledningsledningen er an- lagt i forbindelse med gennemførelsen af projektet vedrørende afledning af tagvand og drænvand fra Jellerødhave, som blev besluttet ved Landvæsensnævnets kendelse af 7. december 1963, Der er herved blandt andet lagt vægt på, at det af kendelsen fremgår, at der skulle ske rørlægning på 98 ejendomme, hvis haver allerede var anlagt, hvorfor rørlægningen her om nødvendigt måtte udføres ved håndkraft. Af kendelsen fremgår, at vedligeholdelsen af de af projektet omfattede vand- afledningsledninger påhviler rekvirenten. Få denne baggrund lægges det til grund, at rekvirenten har pligt til at vedligeholde den vandafledningsledning, der løber gennem rekvisiti baghave. uanset, at det lægges til grund som ubestridt, at rekvisitus ikke før under denne sag har været bekendt med vandafledningsledningens forløb, findes rekvisitus at være forpligtet til at give rekvirenten adgang til den del af sin have, hvor vandafledningsledningen er nedgravet, når rekvirenten skal udføre nødvendige vedligeholdelsesarbejder på ledningen. Henset til det under sagen oplyste om vandskader på naboejendomme som følge af vandafledningsledningens tilstopning, findes rekvirenten at have godtgjort, at der nu er behov for, at rekvirenten gennemfører vedligeholdelsesarbejde på vandafledningsledningen. Der findes ikke at være grundlag for at henvise rekvirenten til at rejse sagen ved kommunen eller som civil retssag. Da rekvirenten efter det ovenfor anførte har godtgjort, at rekvisitus er forpligtet til at give rekvirenten adgang til sin have for der at udføre nødvendige rekvirenten påhvilende vedligeholdelsesarbejder vedrørende vandafledningsledningen, vil sagen være at fremme for så vidt angår denne del af rekvirentens påstand. Rekvirenten har endvidere påstået adgang til rekvisiti have for fældning af træ. Et krav på fældning af et tree er ikke et besiddelseskrav som nævnt i retsplejelovens 528 og kan derfor ikke gennemføres ved en umiddelbar fogedforretning i medfør af retsplejelovens 596. Som følge heraf nægtes sagen fremme for så vidt angår anmodningen om adgang til ejendommen for fældning af træ. Henset til sagens forløb og udfald findes hver part at burde bære egne sagsomkostninger. Derfor bestemmes: Den af rekvirenten, Jellerød Have Grundejerforening, over for rekvisitus, Mogens Peter Nielsen, begærede umiddelbare fogedforretning vil være at fremme således, at der gives rekvirenten ved den af rekvirenten antagne entreprenør, entreprenørfirmaet Nordkysten ved Klaus Nordahl Petersen, Pårupvej 183-185, 3250 Gilleleje, adgang til den rekvisitus tilhørende ejendom, matr. nr. 1 LS Jellerød, Karlebo, beliggende Jellerød Have 94, 2980
Kokkedal (havearealet) for der at udføre nødvendige rekvirenten påhvilende vedligeholdelsesarbejder vedrørende rekvirentens fælles vandafledningsledning, blandt andet beliggende i havearealet til Jellerød Have 94. Rekvirentens begæring om at få adgang til rekvisiti ejendom for fældning af træ nægtes fremme. Hver part bærer egne sagsomkostninger.