www.godthaabshave.dk Bestyrelsens skriftlige beretning, Ordinær Generalforsamling 2011. Denne beretning indeholder i år kun nyt fra det indeværende år. De almene oplysninger om generelle forhold på ejendommen er tilgængelige på ejendommens hjemmeside: www.godthaabshave.dk Økonomi I august måned 2010 betalte foreningen det sidste afdrag på den milliongæld, vi har slæbt rundt med siden den store renovering af ejendommen ved årtusindeskiftet. Vi får i årene fremover ca. 1½ million mere til vedligeholdelse, så vi endelig kan tage hul på nogle af de mange nødvendige vedligeholdelsesopgaver, der trænger sig på. Vi har i 10 år været særdeles tilbageholdende med at iværksætte nye udgiftskrævende ting. På den positive side tæller, at en stor del af de udgiftskrævende projekter på ejendommen allerede er gennemført. Det gælder nyt tag, ny facade, nye vinduer, totalrenovering af elevatorer, renovering af havearealer samt bredbånd. Allerede ved årets begyndelse har vi gjort et stort indhug på den ekstra 1½ million vi har at gøre godt med årligt. I det sene efterår 2010 og vinteren 2011 blev det nye porttelefonanlæg og videoovervågning, som generalforsamlingen vedtog i 2010, installeret. Desuden har vi måttet afsætte ekstraordinære beløb til 3 nye vaskemaskiner, en ny fejemaskine, samt til vores Metrorådgiver fra Rambøll, så der alt i alt kommer i skrivende stund kommer et årsunderskud for 2010 på ca. 13.000 kr. Selvom vi de næste år får tiltrængt luft i økonomien, siger vores administrator allerede nu, at træerne ikke vokser ind i himlen. Dette skyldes ikke blot det ovenfor nævnte, men også kraftigt stigende priser på vand, el og renovation, ligesom den i tidligere beretninger nævnte potentielle økonomisk bombe i form af gamle radiatorer, der meget snart skal udskiftes. Det drejer sig om omkring 400 radiatorer. Derfor er der stadig i 2011 grund til at vise stor tilbageholdenhed med udgifterne og nøje vurdere, om en udgift er tvingende nødvendig eller kan vente til efter 2011. Se i øvrigt afsnittet Generelt på side 4 vedrørende bestyrelsens prioritering af de særligt presserende og udgiftskrævende renoveringer Nyt porttelefonanlæg og videoovervågning Generalforsamlingen i 2010 besluttede, at der skulle installeres nyt porttelefonanlæg og videoovervågning i samtlige opgange i et hug. Vi havde indhentet to tilbud, heraf det ene fra vores lokale elektriker, som viste sig at være mere end 300.000 kr. billigere. Vi valgte et anlæg af mærket TCS, som er fremtidssikret med en elektronisk nøgle, en chip, i stedet for en alm. nøgle. Det er tanken, at den elektroniske nøgle med tiden helt skal afløse almindelige nøgler. Dette har den åbenbare fordel, at ingen uvedkommende mere vil være i besiddelse af en nøgle til ejendommen, idet den elektroniske nøgle programmeres, så den er personlig: hver nøgle er programmeret til én bestemt lejlighed, og når/hvis en beboer flytter, bliver den afkodet i
systemet, så den ikke kan bruges mere - eller den omkodes til ny beboer. 2 Vi mangler at udvide anlægget, så vi kan bruge den elektroniske nøgle til bagdørene og kælderdørene. Dette er forberedt, idet de fleste kabler allerede er trukket, ligesom selve den elektroniske boks er forberedt for bagdøre, kælderdøre, vaskerier mv. Bestyrelsen vurderer forsigtigt, at hele ejendommen vil være forsynet med elektroniske nøgler inden for en 3-4 år, så hele ejendommen vil være beskyttet mod uautoriseret indtrængen. Udgiften til det udestående arbejde anslås til at være ca. 250-300.000 kr. Metrostation i Aksel Møllers Have Som nævnt på sidste generalforsamling har bestyrelsen ansat vores egen tekniske rådgiver, Kurt Hansen fra Rambøll, der kan følge arbejdet tæt og komme med gode råd/advarsler til os undervejs. Kurt Hansen har deltaget i flere bestyrelsesmøder og til Kommissarius møder. Byggeriet af metrostation Aksel Møllers Have er planlagt til at begynde i efteråret 2011. Forinden da skal ejendommen registreres, så det er muligt at bevise over for Metroselskabet, at evt. skader er forårsaget af metrobyggeriet. Kurt Hansen fra Rambøll anbefaler, at bygningen gennemfotograferes udefra og indefra fra kælder til loft. I den forbindelse har bestyrelsen aftalt følgende fremgangsmåde for registrering af ejendommen: Funktionærerne vil gennemfotografere ejendommens fællesarealer, herunder kælderen, opgange og facade. Desuden tager funktionærerne efter sommerferien en gennemgang af ejendommen, opgang for opgang, hvor vi tilbyder samtlige beboere, at deres lejlighed bliver fotograferet fra det samme sted i lejligheden, således at registreringen bliver ensartet. Alle fotos bliver forsynet med dato samt lejlighedsidentifikation. Dette kræver naturligvis, at beboeren er hjemme på fototidspunktet eller afleverer nøgler. Som en ekstra sikkerhed for dokumentation kan den enkelte beboer foretage sin egen digitale registrering ved at gennemfotografere lejligheden (vægge, lofter, gulve, altanen (murværket samt loft og bund)). Det er klogt, at alle fotos er dateret elektronisk og foretaget umiddelbart inden metrobyggeriet begynder. Men allerede nu gør vi opmærksom på, at bestyrelsen ikke er ansvarlig for registreringen i den enkelte lejlighed. Ny kontrakt med Jay.net I efteråret 2010 nåede bestyrelsen til enighed om nye vilkår med Jay.net. Aftalen trådte i kraft 1.1.2011 og betød i store træk: Jay.net leverer 1 stk. 1000/1000 Mbit/s internetforbindelse til hele ejendommen og garanterer hver enkelt bruger 10 Mbit/s både download og upload. Der er ubegrænset internetforbrug Den nyeste software/ firmware er installeret i kælderen - betalt af Jay.net Der er en lille prisstigning Læs mere på hjemmesiden www.godthaabshave.dk Tilbud på nye gadedøre På sidste generalforsamling blev bestyrelsen opfordret til at indhente tilbud på, hvad det ville koste at udskifte/totalrenovere samtlige hoveddøre. For at få et indtryk af prisniveauet, har vi indhentet to overslagstilbud på en udskiftning til døre, der udseendemæssigt ligner de nuværende døre, men er lavet af aluminium ligesom bagdørene. Prisniveauet ligger på mellem 300.000 og 500.000 kr. inkl. moms. En totalrenovering af de gamle døre vil formentlig ligge på mellem 200-250.000 kr., men uden garanti for holdbarhed, og at dørene bliver tætte. Om vi skal gøre det ene eller det andet skal afgøres af en generalforsamling, men de fleste håndværkere fraråder en renovering, idet det siges, dørene ikke vil kunne gøres fuldstændigt tætte. Nærmere på generalforsamlingen. Sikkerhedsdøre 40 ejere benyttede lejligheden i 2010 til at udskifte fordøren med en sikkerhedsdør fra firmaet Prolock til 15.000 kr. inkl. moms og montering. Hvis der er interesse hos flere beboere for at
skifte til en sikkerhedsdør, kan du henvende dig til funktionærerne. 3 Der skal være min. 20, der ønsker en sikkerhedsdør, hvis vi skal få den til ca. 15.000 kr. Ønsker du en dør uden at være med i en pulje, kan du bestille en dør individuelt, men så er prisen godt 20.000 kr. Nye postkasser Postkasserne fyldes ugentligt med reklamer. Dette bevirker, at postkasser, der ikke tømmes regelmæssigt, bliver så proppede, at alm. post ikke kan komme ind. Vi opfordrer derfor til, at den enkelte beboer sørger for at tømme sin postkasse regelmæssigt. Ønsker du ikke reklamer, skal du rekvirere en "nej tak" sticker til den postkasse. Ring til Post Danmarks kundeservice på telefon 80 20 70 30. Herefter fremsendes et nyt nej tak mærke med posten. Er du på ferie, så husk at aftale med din nabo, familie eller andre, at din postkasse tømmes regelmæssigt. Reklamer må under ingen omstændigheder smides på gulvet i opgangene! Hvis du abonnerer på en morgenavis - og buddet leverer avisen i de nye postkasser kan du bede din avis om, at morgenavisen bliver leveret på etagen gennem brevsprækken. Anbringelse af glas og tomme flasker I mange år er beboerne i Godthåbs Have blevet forkælet med, at de kunne anbringe tomme flasker i kælderen. Denne ordning ophørte pr. 1.11.10 og derefter må alle beboere selv ulejlige sig ned i flaskecontaineren ved nr. 2 eller den ekstra glasbeholder på hjørnet ved Svømmehallen (bag P-info standeren) Aksel Møllers Have 26 / Helges Vej. Beboernes opmærksomhed henledes på, at glas og flasker IKKE må smides i skakten, de smadrer og ødelægger poserne i kælderen, og funktionærerne risikerer at skære sig alvorligt Trappevask Bestyrelsen holder til stadighed et meget vågent øje med kvaliteten af trappevasken. Sidste år skiftede vi til trappevaskerfirma TIP TOP rengøring. Bestyrelsen mener at kunne spore en væsentlig forbedring af rengøringsstandarden med det nye firma, og håber det holder. På hjemmesiden kan du se en vaskeplan over, præcist hvornår din opgang bliver vasket. Og du kan hjælpe os, hvis du gør funktionærerne opmærksom på uregelmæssigheder. Vaskerier / Vaskereservationer mv. I 2010 har vi måttet udskifte 3 vaskemaskiner, der var slidt op. De bliver nu brugt til reservedele for de tilbageblevne gamle maskiner. Der er ind imellem problemer med, at beboerne overholder vasketiderne og glemmer at aflevere tørrenøgler til tiden. Bestyrelsen opfordrer beboerne til at overholde vaskereservationerne. Dukker man ikke op til en reserveret tid, blokerer man samtidig for andre beboere, der kunne have brugt tiden. Der er opslået vaskeorden i alle vaskerum, hvor forhold omkring reservationer og maskinbetjening er beskrevet. Når der bliver installeret en ny maskine skal du være opmærksom på, at de nye vaskemaskiner er længere om at vaske end de gamle. Dette skyldes krav fra myndighederne om lavt vand- og elforbrug. Se opslag i vaskeriet. Vaskemaskiner i lejlighederne I 1998 besluttede bestyrelsen, at vaskemaskiner i lejligheden ikke er tilladt. Beslutningen har baggrund i underdimensionerede faldstammer fra krigens tid og støjmæssige problemer. Se mere på hjemmesiden. Bestyrelsen modtager årligt et antal anmodninger om at dispensere fra forbuddet. Vi må desværre skuffe disse beboere, idet forbuddet sikrer, at vi kan holde antallet af vandskader væsentligt nede, samt begrænse støjen i lejlighederne.
4 Generelt Efter gennemførelse af de gennemgribende renoveringer i begyndelsen af årtusindet af ejendommens udvendige klimaskærm, herunder udskiftning af tag og vinduer samt renovering af facader og altaner, har det pga. store afdrag på lån og renteudgifter være nødvendigt at være meget tilbageholdende med afholdelse af væsentlige vedligeholdelsesarbejder. I oktober 2010 er alle vores lån tilbagebetalte, og vi kan derfor begynde at igangsætte nogle af de mange udgiftskrævende arbejder, der resterer på ejendommen. Særligt kan der indenfor en 10-årig periode nævnes følgende forhold: 1. Løbende udskiftning af de resterende ca. 400 radiatorer andragende ca. kr. 2 mill. kr. 2. Løbende udskiftning af faldstammer. 3. Løbende udskiftning af forsyningsledninger, herunder stigstrenge til koldt og varmt vand, idet det bemærkes, at disse tillige kan medføre omkostningskrævende murreparationer i de tilfælde, hvor rørene skal frilægges. 4. Gradvis renovering af vaskerierne. 5. Ændring af de resterende låse til elektroniske nøgler 6. Malermæssig hovedistandsættelse af hoved- og køkkentrapper, samt reparation af trappetrin på køkkentrapper. I øvrigt arbejder bestyrelsen på at prisfastsætte turnusarbejder i en 5-års plan. Værd at vide fra tidligere beretninger: Praktiske oplysninger om parkering: Der må kun parkeres i gården i afmærket parkeringsbås med gyldigt parkeringskort. De to store, med gult afmærkede, parkeringsbåse ved varmecentralen og nr. 24, er afmærket af brandvæsenet og beregnet til redningskøretøjer. I dagtimerne kan de bruges til parkering for ejendommens håndværkere og funktionær og kun af disse. Parkeringskontrollen vil foregå døgnet rundt samtlige ugens dage. I tilfælde af ulovligt parkerede biler er det aftalt, at parkeringsvagten skal holde en observationstid på 5 minutter, inden der bliver udskrevet en p-afgift. Af- og pålæsning er tilladt i max. 15 minutter. Parkeringsskive skal anvendes, og bilen skal straks fjernes efter endt af/pålæsning Alle beboere med parkeringsplads i gården skal henvende sig til funktionærerne for at få udleveret et parkeringskort, der skal opsættes i forruden. Kortet koster 100 kr. i depositum, som tilbagebetales når pladsen opsiges. Parkeringskortet skal anbringes synligt i forruden for at undgå parkeringsafgift på 590 kr. Ved flytning: Henvend dig på forhånd til funktionærerne og få et midlertidigt parkeringskort. Du betaler et depositum på 500 kr. som tilbagebetales, når kortet afleveres. Du kan blive skrevet op til en parkeringsplads i gården hos: Qvortrup Administration: 35 35 43 00 og til en garage hos: Levring & Levring 35 27 29 00. Energimærkning 2010 Det er lovpligtigt, at beboelsesejendomme skal energimærkes hvert 5 år. Du kan se den nyeste energimærkning på vores hjemmeside. Rist i vandlåsen/afløbet Hvert år har vi et antal oversvømmelser på badeværelser, fordi vandlåsen i gulvet er tilstoppet. Det påhviler den enkelte ejer selv at sørge for, at vandlåsen er renset og fri for hår m.v. I den forbindelse er det vigtigt at du sørger for, at der er en rist øverst i vandlåsen, som du kan tage op og rense med en stålbørste eller lign. Er der ikke en rist, skal du købe en hos funktionærerne. Afløbet bør desuden renses ugentlig, f.eks. med en svupper. Afløbsrens bør kun benyttes undtagelsesvist. Funktionærerne kan også hjælpe dig med en motorsplit.
5 Altanbunde Enkelte beboere har rapporteret om, at deres altanbund trænger til en ny overfladebelægning på grund af afskalling/revner. Da der skal lægges en speciel epoxy belægning på der kun må udføres af fagfolk, skal du kontakte funktionærerne der vil formidle kontakt til et firma, der kan udføre arbejdet. Sålbænke. Det er vigtigt at du straks henvender dig til funktionærerne, hvis du bemærker, at din sålbænk er begyndt at revne. Retningslinjer ved renoveringer ombygning af badeværelse m.v.: Bestyrelsen modtager jævnligt klager over svineri og støj fra renoveringer. Vær derfor opmærksom på de nye retningslinjer, som du kan finde på hjemmesiden. Cykeloprydning Da der hele tiden konstateres cykler, der henstår tydeligt uden at blive brugt, f.eks. uden luft, uden kæde eller lignende, har bestyrelsen aftalt med funktionærerne, at de løbende rydder op i cyklerne i ejendommens gård, cykelskure og cykelkældre. Cyklerne bliver forsynet med et stykke gaffatape og efter en tid bortfjernet til ejendommens cykelkælder. Savner du din cykel, så henvend dig til funktionærerne. Tricktyveri Der er jævnligt tricktyverier i ejendommen. Bestyrelsen skal derfor opfordre til at man ikke lukker folk man ikke kender ind i opgangen. Heller ikke når der bliver sagt "reklamer," uden at man har sikret sig, at dette er tilfældet. Det er den bedste beskyttelse mod indbrudstyve og andre uvedkommende. Stigende affaldsmængde Som oplyst på de sidste års generalforsamlinger, oplever funktionærerne en stigning i affaldsmængden. Ligeledes er der stadig mange beboere, der ikke altid anbringer affaldet de rigtige steder. Vi skal derfor igen opfordre til, at alle beboere følger ejendommes regler for affaldshåndtering, som beskrevet på hjemmesiden Venlig hilsen, På bestyrelsens vegne, Ole Møller
6 www.godthaabshave.dk E-mail: ejk@ghh.jay.net PRAKTISKE OPLYSNINGER TIL EJENDOMMENS BEBOERE På foreningens hjemmeside www.godthaabshave.dk - kan du løbende følge nyt om ejendommen. Funktionærer: John Jensen, Martin Pedersen E-mail: ejk@ghh.jay.net Funktionærernes træffetid: Alle hverdage på kontoret i varmekælderen 7.00-7.10, 12.00-12.30, samt 1. torsdag i måneden mellem 17.00 og 17.30. Telefonisk henvendelse i samme tidsrum på telefon 38 34 21 18. Ved behov for akut tilkaldelse - f.eks. sprængt vandrør, elevatorstop eller lignende - uden for funktionærernes træffetid: Ring til ejendommens telefon 38 34 21 18. Dit opkald vil herefter automatisk blive viderestillet til den vagthavende funktionærs mobiltelefon. Bestyrelsen Formanden eller dennes stedfortræder træffes hver den 1. torsdag i måneden på kontoret ved varmekælderen mellem 17.00 og 17.30 eller på telefon 38 34 21 18 i samme tidsrum. Du kan skrive til bestyrelsen på ejk@ghh.jay.net. Vi forsøger at svare inden for 2-3 dage. Administration: Qvortrup Administration, Sortedam Dossering 43, 2200 Kbh. N, Tlf.: 35 35 43 00. Administrationen modtager henvendelser vedr. ejendommens fællesudgifter, varmeregnskab m. v. Elevator: Ved evt. elevatorstop: Forsøg først at trykke nogle etager op eller ned. Hvis dette ikke virker holdes alarmknappen inde i mindst 5 sekunder, hvorefter der gennem mikrofon og højttaler i loftet kan tales med elevatorfirmaets alarmcentral. Overbelastes en elevator ved uhensigtsmæssig brug - f.eks. ved transport af for tunge ting - sker genopretning af elevatoren for beboerens regning. De indvendige foldedøre må ikke berøres under kørslen, da dette kan medføre elevatorstop. Brandsikkerhed Brandvæsenet påbyder: Der må ikke stilles barnevogne, cykler, planter, flasker, møbler etc. på hovedtrapperne, køkkentrapperne eller i kældergangene, da disse er flugtveje. I øvrigt henvises til ejendommens meddelelse om brandsikkerhed. Parkering i gården Brandvæsenet påbyder: parkering uden for de afmærkede betalingsbåse er ikke tilladt af sikkerhedsmæssige årsager. Af- og pålæsning er tilladt i max. 15 min. Parkeringsskive skal anvendes. Der udføres parkeringskontrol af City Parkering. Vaskeorden er opslået i alle vaskerum. Ejendommens vaskeorden skal overholdes, og det understreges, at vaskerierne kun er til brug for ejendommens beboere. Vaskemaskiner i lejlighederne er ikke tilladt uden bestyrelsens skriftlige tilladelse. Bestyrelsen henviser beboere til at benytte ejendommens 4 moderne vaskerier med alle vaske- og tørrefaciliteter. Afspilning fra musikanlæg eller lign. skal ske med størst mulig hensyntagen til andre beboere. Husdyrhold i begrænset omfang er tilladt forudsat det sker uden gene for de øvrige beboere. Hunde og katte må ikke luftes i gården eller kælderen. Fodring af fugle, katte og andre dyr må ikke finde sted fra ejendommens altaner eller på fællesarealerne. Tilkaldte håndværkere må ikke udføre arbejde, der griber ind i ejendommens fællesinstallationer, uden at funktionærerne er orienteret. Ejendommens faste håndværkere: VVS: Bjørn Jensen tlf. 38 86 73 12. Murer: Bo Nielsen tlf. 29 72 11 80 E-Mail: ibjvvs@hotmail.com Maler: A. Rosenfeldt tlf. 36 30 09 68 Snedker: M. Windtberg tlf. 33 93 44 62 El: Poul Klingsey tlf. 35 35 61 14 E-Mail: windtberg@tdcadsl.dk E-mail: paul_klingsey@vip.cybercity.dk Venlig hilsen, Ole Møller