Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 6. juni 2014 Ny Munkegade 74 Tilladelse til at indrette 10 boliger i eksisterende erhvervsbygninger i baggården på ejendommen 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at indrette 10 boliger i eksisterende erhvervsbygninger i gården på ejendommen,. Ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde 030102BO, der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af etagebebyggelse. Ny bebyggelse i gårdrum kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Med projektet omdannes erhverv til boliger inden for baggårdens eksisterende bygninger. Der ændres ikke på eksisterende bygningers omfang, udover taget på én bygning forhøjes med 1 meter. En partshøring har medført indsigelser, hvor der bl.a. peges på tegningsmaterialet, kommuneplanen, boligernes placering i skel og tagkonstruktion, indblik, lysforhold, støj, udsigt, skelvæg, parkering og erhvervsleje. Det indstilles, at projektet godkendes, da det er i overensstemmelse med kommuneplanen, og da projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne vurderes at være begrænset og ikke vil gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. side 1 af 9
2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Da der er tale om flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling er en del af en karrébebyggelse i Øgadekvarteret. Ejendommen er bebygget med en beboelsesejendom og 3 erhvervsbygninger i gården, der anvendes til værksted og garage. Der er søgt om tilladelse til at ombygge de eksisterende erhvervsbygninger til 10 boliger fordelt på 4 bygninger (bygning 1-4) med et samlet fremtidigt bruttoetageareal for baghusene på 622 m². En mindre del af en af erhvervsbygningerne ønskes nedrevet, hvorved der bliver mere friareal og en yderligere bygning. Bygning 1 er i 2 etager. Bygning 2, 3 og 4 er i 1 etage. Bygningskroppene ombygges med ændringer til vinduer og døre. Der ændres ikke på bygningernes omfang, udover at taget på bygning 1 forhøjes med 1 meter mod øst. Der ønskes i tilknytning til de nye boliger opført 3 mindre bygninger til cykelparkering og depotrum. Med projektet etableres ny fælles gårdhave til boligerne i stedet for den nuværende gård, der anvendes til parkering. Der bliver opholdsareal på ca. 483 m² svarende til ca. 43 % af boligetagearealet for den samlede bebyggelse. Opholdsarealet er fordelt på fælles gårdhave og terrasse til hver bolig. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne i side 2 af 9
overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglementet 2010 kap. 2.3. I helhedsvurderingen skal ifølge bygningsreglementets kap. 2.3.1. bl.a. indgå følgende forhold: 1. Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. 3. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelse og nabobebyggelse. 4. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. I kommuneplanen ligger ejendommen i rammeområde 030102BO, der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af etagebebyggelse. Ifølge kommuneplanen kan fællesfaciliteter, f.eks. cykelskure og lign., der ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, tilvejebringes i mindre omfang ved ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Der må maksimalt opføres byggeri i 5 etager med en maksimal husdybde på 10 m. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Med projektet omdannes erhverv til boliger inden for baggårdenes eksisterende bygninger. Forhøjelse af taget på bygning 1 anses stadig for at være inden for eksisterende bygninger. Nyopførelse af 3 mindre bygninger til cykelparkering og depotrum i gården er i overensstemmelse med kommuneplanen. side 3 af 9
Der har været foretaget partshøring af omboende, som har resulteret i 11 indsigelser fra ejere og beboere. I indsigelserne peges særligt på: 1. Tegningsmaterialet 2. Kommuneplanens rammebestemmelser 3. Boligernes placering i skel og tagkonstruktion 4. Indblik 5. Lysforhold 6. Støj 7. Udsigt 8. Parkering 9. Skelvæg 10. Erhvervsleje Nedenfor gennemgås punkterne i indsigelserne med Planlægning og Byggeris bemærkninger hertil. Ad 1. Tegningsmaterialet En indsiger anfører, at tegningsmaterialet er ufyldestgørende - nærmest overtegnet. Tagkonstruktionen på bygningerne, især bygning 1 efterspørges. Tegningsmaterialet er et skitseprojekt, der skal danne grundlag for kommunens vurdering af, om der kan gives tilladelse til indretning af boliger i de eksisterende erhvervsbygninger. Eventuel byggetilladelse kan først ske på baggrund af et detaljeret myndighedsprojekt. På baggrund af tegningsmaterialet vurderes det, at omboende i tilstrækkelig grad kan vurdere, hvilket omfang og indvirkning projektet vil få på omgivelserne. Af facadetegningerne fremgår baghusenes taghældninger. Det fremgår, at taghældningen på bygning 1 ændres til et fladt tag. Det ses, at taget forhøjes med ca. 1 meter mod gården. Ad 2. Kommuneplanens rammebestemmelser Det anføres, at projektet på flere punkter er i strid med kommuneplanen og anses for uacceptabelt. side 4 af 9
Det anføres bl.a., at områdets anvendelse efter kommuneplanen er boligformål i form af etagebebyggelse, og at dette alene vil kunne være opfyldt med bygning 1, der fremstår som 2-etages bygning. Kommuneplanens rammebestemmelse om sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen fraviges. Kommuneplanens rammebestemmelse om, at belastning af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt fraviges, idet 10 nye boliger vil medføre en markant forøgelse af trafik og parkering. Kommuneplanens retningslinjer om, at der generelt kan ske fortætning ved inddragelse af udnyttelige tagetager og for Midtbyens vedkommende fortætning i form af huludfyldning fraviges. Kommuneplanens rammebestemmelse om områdets anvendelse til boligformål i form af etagebyggeri i sluttet facadelinje retter sig mod randbebyggelsen i karréen. Anvendelsen af gårdrummet er reguleret med bestemmelserne om, at fællesfaciliteter, f.eks. cykelskure og lign., der ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, kan tilvejebringes i mindre omfang ved ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Med projektet omdannes erhverv til boliger inden for baggårdenes eksisterende bygninger, og projektet falder derfor uden for det, der primært søges reguleret med kommuneplanen. Ved både ny bebyggelse og ændret anvendelse gælder dog bl.a., at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Med omdannelsen må belastningen i karréen antages at blive reduceret, idet der nedlægges 8 garager og etableres 2 parkeringspladser. Belastningen i området må antages at blive ret begrænset. Ad 3. Boligernes placering i skel og tagkonstruktion side 5 af 9
Det anføres, at placering af nye boliger alene må opføres med mindste afstand til naboskel, vej og sti på 2,5 m ifølge bygningsreglementet. Det anføres, at de laveste bygninger ikke kan ændres til lovlige boliger uden at foretage stor forhøjelse af tagkonstruktionen på grund af isolering efter energikrav. Det anføres, at der over tagfladen vil skulle udføres brandkamme, eftersom boligerne er placeret i naboskel. Med omdannelsen sker der en væsentlig ændring af bygningernes anvendelse, der kræver byggetilladelse. Projektet skal samlet vurderes efter bygningsreglementets kapitel 1.3.3 samt kap. 2.3. Der er ikke krav om en mindste afstand til naboskel, vej og sti. Bebyggelsens afstand skal fastlægges efter en helhedsvurdering på baggrund af en række generelle kriterier i bygningsreglementet. Boligerne ønskes indrettet inden for de eksisterende bygningsrammer. Med bygningernes nuværende højde vil der være mulighed for efterisolering uden forhøjelse af bygningerne. Omdannelse fra erhverv til boliger udgør normalt ikke en væsentlig ændret brandbelastning, der udløser krav om yderligere brandsikring mod naboskel. Ad 4. Indblik Der peges på indbliksgener fra vinduer til Ny Munkegade 80 og på indbliksgener fra trappe til bygning 1 mod Ny Munkegade 76. Samtlige vinduer i projektet er orienteret ind mod gårdarealet. Der etableres ikke vinduer i skel. Vinduer vinkelret på skel vurderes ikke at medføre væsentlige indbliksgener. Der vil kunne blive indblik fra den nordlige lejlighed på 1. sal i bygning 1 og ned i den nederste del af gården på Ny Munkegade 80. side 6 af 9
Trappen til bygning 1 skønnes ikke i forhold til størrelse og beliggenhed at være egnet til at tage ophold, og indbliksgener fra trappen vil kun kunne være relevant ved trafik til og fra lejligheden. Indbliksgener til omkringliggende ejendomme skønnes at være af meget begrænset omfang og i øvrigt ikke at ligge ud over, hvad der kan forventes i midtbyområdet. Ad 5. Lysforhold Der peges på, at projektet vil berøve, 1. sal en stor portion dagslys. Projektet vil ikke give ændrede lysforhold for nabobebyggelserne, herunder heller ikke som følge af forhøjelsen af bygning 1 med 1 meter. Forhøjelsen sker mod gården. Ad 6. Støj Der peges på, at anvendelse af bygningerne til boliger vil give øget aktivitet, støj osv. næsten døgnet rundt. Anvendelse til boligformål er i overensstemmelse med kommuneplanen og sædvanligt i området. Eventuelle støjgener vurderes ikke at gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. Øjet støj er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen efter bygningsreglementet. Ad 7. Udsigt Der peges på, at forhøjelse af bygning 1 vil forringe udsynet fra Ny Munkegade 80. Gavlen på Bygning 1 mod Ny Munkegade nr. 80 forhøjes med ca. 1 m og vil derfor medføre ændret udsigt for de lavere liggende lejligheder i nr. 80 mod gårdrummet. side 7 af 9
Forringede udsigtsforhold er imidlertid ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen efter bygningsreglementet. Ad 8. Parkering Der peges på, at nedlægning af 23 p-pladser i gården vil påvirke parkeringsforholdene i området betragteligt. Flere undrer sig over, at der stort set kun etableres cykelparkering med projektet. Ifølge oplysninger i BBR er der 8 garager på ejendommen. Gårdarealet er ikke udlagt til parkering, men anvendes i vidt omfang til parkering. Med projektet etableres 2 parkeringspladser. Ifølge kommunens retningslinjer for anlæg af parkeringspladser stilles der ikke krav om parkeringspladser i forbindelse med ikkelokalplanpligtige projekter inde for Ringgaderne, zone 1. Ad 9. Skelvæg Ejeren af Sjællandsgade 133 + 135 foreslår, at den skelvæg, der bliver bevaret mellem bygning 3 og 4, formindskes i højden med 1 m af hensyn til dens ringe stand samt forbedret lysindfald. Skelvæggen, der bliver bevaret mellem bygning 3 og 4, reduceres i forhold til eksisterende forhold med ca. 1,5 m til ca. 2 m. Skelvæggen vurderes ikke at medføre væsentlig skyggegener. Ansøger har tilkendegivet at være indstillet på at reducere skelvæggen yderligere efter aftale med indsiger. Ad 10. Erhvervsleje En erhvervslejer anfører, at han ikke er informeret om planerne fra sin udlejer, at han ikke ønsker at fraflytte lejemålet, og at han i øvrigt ikke mener, at han kan opsiges. Lejeforhold i bygningerne er et privatretligt anliggende, som kommunen ikke kan afgøre. Konklusion side 8 af 9
Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefaler Teknik og Miljø, at Planlægning og Byggeri bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte. 5. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt: Ny Munkegade 70, 70B, 72, 74, 74B, 76 og 80 Sjællandsgade 119a-b, 131, 133, 135, 137 og 139 Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Oversigtskort + eksisterende forhold Tegningsmateriale Indsigelser Ansøgers kommentar Dataark Sagsnummer: 14/007027-1 Planlægning og Byggeri Tlf.: 89 40 25 10 E-post: planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Lix: 50 Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: 89 40 25 22 E-post: mru@aarhus.dk side 9 af 9