Amagerbrogade 163-165 / Højdevej 2, Kbh. S Boligudlejningsejendom centralt beliggende på Amager sælges Samlet etageareal: 2.155 m² - heraf 1.802 m² bolig, 353 m² erhverv samt 370 m² kælder Let adgang til gode vej- og offentlige transportforbindelser Årlige lejeindtægter: kr. 2.264.662,- Afkast 1. år: 4,7 % Pris: kr. 33.400.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 5 Salgsvilkår... 5 Likviditetsbudget... 7 Planforhold/offentlige forhold... 8 Tekniske installationer... 10 Driftsudgifter... 10 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 11 Handelsomkostninger... 12 Købers kapitalbehov... 13 Startforrentning på kontantbasis... 13 Besigtigelse... 14 Mellemsalg... 14 Lejespecifikation... 15 Fotos... 17 Matrikelkort... 18 Kort... 19
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Amagerbrogade 163-165 / Højdevej 2 2300 København S Matr. nr. Kommune 2ag Sundbyøster, København København Grundareal 520 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge elektronisk tingbog Område/kvarter Ejendommen er beliggende på Amagerbrogade på Amager. Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er en boligudlejningsejendom med erhvervslejemål i stuen. Ejendommen har 29 lejemål (27 boliglejemål og 2 erhvervslejemål) og et samlet udlejningsareal på 2.410 m 2 (1.802 m 2 bolig og 608 m 2 erhverv, heraf 215 m² kælder). Ejendommens erhvervslejere har ingen uopsigelighed, men 6 måneders opsigelsesvarsel. Cykelhandleren er opsagt og genudlejning er i gang. Øvrige forhold Amagerbrogade 163-165 repræsenterer en attraktiv investeringsmulighed på grund af: En placering på Amagerbrogade med let adgang til gode vej- og offentlige transportforbindelser Ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand (den blev for nylig gennemgribende istandsat med ny facade, ny trappeopgang osv.) Upside ved at hæve leje til markedsleje, efterhånden som ejendommens nuværende lejere flytter ud (43 % af arealet er i dag udlejet væsentligt under markedsleje) Ejendommen er omfattet af reglerne om tilbudspligt. side 3 af 20
Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 370 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 353 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 2.172 m² Etageareal i alt: 2.525 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1902 Bebygget areal: 370 m² Antal etager: 5 Anvendelse: Afskrivning: Butik 1, 163, st. 250 m² Erhverv Ja Butik 1, lager (kælder), 215 m² Erhverv Nej kælder Bolig, 163, 1. tv 86 m² Bolig Nej Bolig, 163, 1. th 78 m² Bolig Nej Bolig, 163, 2. tv 86 m² Bolig Nej Bolig, 163, 2. th 78 m² Bolig Nej Bolig, 163, 3. tv 86 m² Bolig Nej Bolig, 163, 3. th 78 m² Bolig Nej Bolig, 16, 4. tv. 86 m² Bolig Nej Bolig, 163, 4. th 78 m² Bolig Nej Bolig, 163, 5. 124 m² Bolig Nej Butik 2, 165, st. 103 m² Erhverv Ja Butik 2, lager (kælder), 40 m² Erhverv Nej kælder Bolig, 165, 1. tv 51 m² Bolig Nej Bolig, 165, 1. th 51 m² Bolig Nej Bolig, 165, 2. tv 51 m² Bolig Nej Bolig, 165, 2. th 51 m² Bolig Nej Bolig, 165, 3. tv 51 m² Bolig Nej Bolig, 165, 3. th 51 m² Bolig Nej Bolig, 165, 4. tv 51 m² Bolig Nej Bolig, 165, 4. th 51 m² Bolig Nej Bolig, 165, 5. 97 m² Bolig Nej Bolig, 2, 1. tv. 54 m² Bolig Nej Bolig, 2, 1. th. 51 m² Bolig Nej Bolig, 2, 2. tv. 54 m² Bolig Nej Bolig, 2, 2. th. 51 m² Bolig Nej Bolig, 2, 3. tv. 54 m² Bolig Nej Bolig, 2, 3. th. 51 m² Bolig Nej Bolig, 2, 4. tv. 54 m² Bolig Nej Bolig, 2, 4. th. 51 m² Bolig Nej Bolig, 2, 5. 97 m² Bolig Nej Kælder 115 m² Bolig Nej side 4 af 20
Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 36.500.000,- Heraf grundværdi kr. 1.544.400,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 33.400.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 33.400.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 283.160,- - Refusion deposita kr. -456.181,- - Refusion forudbetalt leje kr. -313.612,- Anslået kapitalbehov: kr. 32.913.368,- Startforrentning 4,69 %. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Bevaringsværdig bygning Ejendommen har i henhold til Kulturarvsstyrelsens hjemmeside: www.kulturarv.dk bevaringsværdi 3. Flere end 350.000 bygninger over hele landet har fået deres bevaringsværdi registreret. I FBB kan man se, hvilke bygninger der har høj, middel eller lav bevaringsværdi. Bygningernes bevaringsværdi bliver angivet på en skala fra 1-9, hvor 1-3 er høj bevaringsværdi, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 1.929 m² kr. 1.932.756,- Anslået lejeindtægt - 465 m² kr. 331.906,- I alt kr. 2.264.662,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita/forudbetalt leje Deposita kr. 456.181,- Forudbetalt leje kr. 313.612,- side 5 af 20
Vedligeholdelseskonti Øvrige oplysninger Tilbudspligt Saldo for udvendig vedligeholdelseskonto i.h.t. BRL 18 pr. 31-12-2013 Beløbet refunderes ikke kr. 249.136,- Saldo for hensættelseskonto i Grundejernes Investeringsfond i.h.t. BRL 18 b pr. 31-12-2013 Beløbet refunderes ikke kr. 615.866,- Saldo for hensættelseskonto i.h.t. LL 22 pr. 01-06-2014 Beløbet refunderes ikke kr. 12.583,- Ejendommen er omfattet af reglerne om tilbudspligt, men der vurderes at være mulighed for at undgå dette via grenspaltning. Ejendommen er omfattet af reglerne i lejelovens kapitel 16, hvorefter ejendommen skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Tinglyste hæftelser Prioritetsnr. Kreditor Valuta Hovedstol Rente 13 BRFkredit A/S DKK 28.846.800,00 0,48332 Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. Forsikringsforhold Brand, If Skadesforsikring, Policenr.: 25-051747-B side 6 af 20
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 721.039,- kr. 721.039,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 1.932.756,- kr. 1.932.756,- Lejeindtægter, anslåede kr. 331.906,- kr. 331.906,- 1. år før afskrivning/skat kr. 1.543.623,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 290.187,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.253.436,- Likviditet 1. år før skat kr. 1.543.623,- Skattevirkning ved skatteprocent på 23,50% kr. 294.557,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 23,50% kr. 1.249.065,- Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 7 af 20
Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej samt privat fællesvej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan nr. 158 er gældende for ejendommen. Miljø Ifølge oplysninger indhentet den 20.05.2014 fra Københavns Kommunes hjemmeside er der ingen oplysninger om forurening på nærværende matrikel. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen imidlertid områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Energimærke Ejendommen er energimærket med karakteren D. Olietank Der forefindes en indendørs olietank på under 6.000 L, der er etableret i 1990, jf. BBR. side 8 af 20
Servitutter 2ag Sundbyøster, København 03-10-1901 Dok. om fortov 07-04-1902 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. Dok. om fælles brandmur / gavl mv. 27-09-1926 Dok. om skure m.v. 01-03-1947 26-10-1963 Højdebegrænsning - Luftfartshindringer i 25 m højde over terrænet eller derover kræves tilladelse fra Min. f. off. arbejder. Forprioritet. Dok. om at ejendommen ikke må anvendes til bank, sparekasse o.lign. Ikke til hinder for prioritering 11-12-1967 Dok. om byggetilladelse og vilkår herfor m.v. 26-10-1990 Lokalplan nr. 158 23-01-1995 Dok. om fjernvarme / anlæg m.v. 10-07-1998 Dok. om fælles gårdanlæg m.v. 19-11-1999 Vedtægter for gårdlauget "De Syv" 05-07-2006 Vedtægter for Gårdlavet De Syv, tillæg 07-07-2006 Dekl. om at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. side 9 af 20
Tekniske installationer Vand Varme Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Driftsudgifter Ejendomsskat 2015 kr. 52.510,- Renovation mv. kr. 98.673,- Varme kr. 750,- El kr. 14.000,- Forsikring kr. 45.000,- Vicevært / renholdelse kr. 44.000,- Administration kr. 87.750,- Gårdlaug/grundejerforening kr. 42.000,- Indbetaling til G.I. 18 B ca. 2.155 m² á kr. 74,- kr. 159.470,- Indbetaling til G.I. 18 ca. 2.155 m² á kr. 81,- kr. 174.555,- Hensættelse til indv. vedligeholdelse i henhold til LL 22 ca. 53 m² á kr. 44,- kr. 2.332,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 721.039,- Momspligtige driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 0,00. side 10 af 20
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 33.400.000,- Kontantomregnet købesum kr. 33.400.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 220.660,- Advokatsalær - skøde kr. 50.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 33.683.160,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 3.185.560,- Grundens værdi kr. 1.544.400,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.008.128,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 24.661.912,- Kontantomregnet købesum kr. 33.400.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,0 % x kr. 3.212.567,- = kr. 128.503,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,0 % x kr. 4.042.108,- = kr. 161.684,- Afskrivning 1. år kr. 290.187,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 11 af 20
Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 220.660,- Advokatsalær - skøde kr. 50.000,- Moms kr. 12.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 283.160,- side 12 af 20
Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 33.400.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 283.160,- - Refusion deposita kr. -456.181,- - Refusion forudbetalt leje kr. -313.612,- Investeret kapital omregnet kr. 32.913.368,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 2.264.662,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 721.039,- Nettoleje til forrentning kr. 1.543.623,- 1.543.623,- x 100 32.913.368,- = 4,69 % (anslået) side 13 af 20
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Jeppe Schønfeld, CEO & Partner, MRICS Mobil 40263427 E-mail jsc@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 277972 side 14 af 20
Lejespecifikation pr. 01-04-2015 for ejendommen Amagerbrogade 163-165 / Højdevej 2, 2300 København S Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Forudbetalt leje Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Genudlejning er igang 2 Bolig 163, 1. tv. 163, st. 465 331.906,- 714,- NPI min. 2,0 % maks. 3,0 % 165.953,- 86 106.473,- 1.238,- BRL 5.2 01-07-15 25.090,- 25.090,- 3 Bolig 163, 1. th. 4 Bolig 163, 2. tv. 5 Bolig 163, 2. th. 6 Bolig 163, 3. tv. 7 Bolig 163, 3. th. 8 Bolig 163, 4. tv. 9 Bolig 163, 4. th. 78 89.700,- 1.150,- BRL 5.2 22.425,- 22.425,- 86 60.200,- 700,- BRL 4.5 15.050,- 78 44.657,- 573,- BRL 4.5 9.750,- 86 103.200,- 1.200,- BRL 5.2 25.800,- 78 62.285,- 799,- BRL 5.2 01-06-15 19.660,- 19.660,- 86 72.916,- 848,- BRL 5.2 01-03-15 18.229,- 18.229,- 78 83.428,- 1.070,- BRL 5.2 01-04-16 20.857,- 20.857,- 10 Bolig 163, 5. 114 129.162,- 1.133,- LL 53.5 01-06-15 31.350,- 31.350,- 11 HH Sport 165, st. 143 114.293,- 799,- NPI 12 Bolig 165, 1. tv. min. 2,0 % 51 30.600,- 600,- BRL 4.5 7.650,- 28.826,- 10 år 13 Bolig 165, 1. th. 14 Bolig 165, 2. tv. 15 Bolig 165, 2. th. 16 Bolig 165, 3. tv. 17 Bolig 165, 3. th. 18 Bolig 165, 4. tv. 19 Bolig 165, 4. th. 51 66.300,- 1.300,- BRL 5.2 01-04-15 16.575,- 16.575,- 51 66.300,- 1.300,- BRL 5.2 16.575,- 16.575,- 51 51.000,- 1.000,- BRL 5.2 01-09-14 51 29.199,- 573,- BRL 4.5 6.375,- 51 31.392,- 616,- BRL 5.1 899,- 51 29.199,- 573,- BRL 4.5 6.375,- 51 71.446,- 1.401,- BRL 4.5 01-08-15 16.346,- 16.346,- 20 Bolig 165, 5. 94 103.913,- 1.105,- BRL 4.5 01-08-15 24.000,- 24.000,- side 15 af 20
Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Forudbetalt leje Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 21 Bolig 2, 1. tv. 54 67.345,- 1.247,- BRL 5.2 01-09-15 16.346,- 16.346,- 22 Bolig 2, 1. th. 51 72.023,- 1.412,- BRL 5.2 01-05-16 18.006,- 18.006,- 23 Bolig 2, 2. tv. 54 70.200,- 1.300,- Andet 17.550,- 17.550,- 24 Bolig 2, 2. th. 51 65.912,- 1.292,- BRL 5.2 01-09-15 16.478,- 16.478,- 25 Bolig 2, 3. tv. 54 42.000,- 778,- BRL 5.2 10.500,- 25 Bolig 2, 3. th. 51 66.300,- 1.300,- BRL 5.2 01-06-15 16.575,- 16.575,- 26 Bolig 2, 4. tv. 54 70.200,- 1.300,- BRL 5.2 01-04-15 17.550,- 17.550,- 27 Bolig 2, 4. th. 51 29.199,- 573,- BRL 4.5 6.375,- 28 Bolig 2, 5. 94 103.913,- 1.105,- BRL 5.2 01-11-15 24.970,- 2.394 2.264.662,- 313.612,- 622.134,- 1 Cykelhandleren er opsagt og genudlejning er i gang. Arealerne er fordelt med 250 m² butik og 215 m² lager (kælder). 6 Der er aftalt en lejerabat de første 3 år (lejestart 01-01-2014). Lejerabatten udgør i 2015 og 2016 (kr.28.666,- + kr. 14.333,-) kr. 42.999,- og sælger refunderer lejerabatten. 9 Lejestart 01-04-2015. 10 Arealet udgør 114 kvm ifølge lejekontrakt + lejespec, men 124 kvm ifølge BBR BRL 53, stk. 5 11 Ifølge lejekontrakten udgør det lejede areal 143 m² fordelt på 103 m² butik (stuen) og 40 m² lager (kælderen). 17 22 20 Arealet udgør 94 kvm ifølge lejekontrakten, men 97 kvm iht. lejespec + BBR 28 Lejemålet udgør 94 kvm ifølge lejekontrakten, men 97 kvm ifølge lejespec + BBR side 16 af 20
Fotos side 17 af 20
Matrikelkort side 18 af 20
Kort Københavns Kommune er indbyggermæssigt Danmark suverænt folkerigeste kommune. Den omfatter den centrale del af landets hovedstad, København, inklusiv store dele af Amager og eksklusiv Frederiksberg. Efter årtier med en stagnerende tendens i indbyggertallet, har kommunen i de senere år oplevet befolkningsfremgang og har godt 560.000 indbyggere. Kommunen beskæftiger i alt ca. 50.000 ansatte og er dermed landets næststørste offentlige arbejdsgiver, kun overgået af staten. I forbindelse med Kommunalreformen forblev kommunen selvstændig, men er nu en del af Region Hovedstaden og har mistet sin amtslige status. side 19 af 20
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Søren Frichs Vej 38 A DK-8230 Åbyhøj Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Gl. Kongevej 11, 5. sal DK-1610 København V Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Tagtækkervej 8 DK-5230 Odense M Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Østre Havnegade 20 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79