Ejendomsanalyse Rolighedsvej Rolighedsvej 1, 9990 SKAGEN Freja ejendomme A/S Nørregade 40, 2. Postboks 1163 1010 København K +45 3373 0800 www.freja.biz
Forsidefoto: Jan Oscarsson Øvrige fotos i mappen: Ejendomsmægler Leif Olsen Tegnestuen
Indhold Indledning Oversigtskort Ejendomsbeskrivelse Situationsplan 1:750 St.plan 1:350 Kælderplan 1:350 Facader og snit 1:350 Kontekst - analyse Ejendomsfakta Fotoregistrering Anvendelse og behov Idé/scenarie 1 Idé/scenarie 2 Idé/scenarie 3 Idé/scenarie 4 Idé/scenarie 5 Besigtigelse Side 2-3 4 5 6 7 8 9 10-11 12 13-14 15 16-17 18-19 20-21 22-23 24-25 27
Sag Sag 6733.00.30.001. Rolighedsvej 1, Skagen. 1, Skagen. Freja Ejendomme Freja ejendomme 2
Indledning Udstilling - showrrom Sundhed - helse - motion Overnatning - vandrehjem Kontor - konference Fortid og fremtid Denne mappe er udarbejdet af tegnestuen for Freja ejendomme A/S. Bygningen er tegnet til brug som Rets - og Politibygning i 1970 af Alex Poulsen s tegnestue. Den blev opført i de efterfølgende år og blev ibrugtaget i 72. I gennem mange år har bygningen rummet stor aktivitet i både politi- og retsafsnittet i stueplan med foyér, domsal, advokatkontor, venteområde, detention og kontorer i varierende størrelser. I kælderplanet, som var ramme for store arealer til depot/arkiv, var der også mulighed for at benytte træningsrum og der var afsat arealer til opbevaring af stjålne cykler, bortløbne hunde samt garager til politibiler og rampe med nedkørsel og og aflevering af klienter til domsalen. Nærværende materiale vedr. ejendommen Rolighedsvej 1, 9990 Skagen rummer indledningsvis beskrivelse, registering og digitaliseret tegningsmateriale - optegnet udfra det oprindelige tegningsgrundlag fra 1971. Efterfølgende illustreres 5 forskellige idéforslag til fremtidig anvendelse og med forskellige ombygnings- og tilbygningsmuligheder. Ejendommen fremstår dog i en sådan stand, at den umiddelbart kan ibrugtages. De viste scenarier/idéforslag tager afsæt i 4 forskellige funktioner og dermed 4 forskellige målgrupper - Sundhed/helse/motion - Kontor/konference/møde - Overnatning/vandrehjem - Udstillling/ showroom. Freja ejendomme A/S+, marts 2010 Bygningen er gedigen 70 er arkitektur med generelt gode nøgterne materialer og rumhøjder - og set i forhold til funktionen - en god planløsning. Den har rig mulighed for forandring i sit indre, da stort set alle skillevægge er flytbare. Arkitektonisk - proportions - materiale- og farvemæssigt er bygningen udformet med afsæt i det typiske skagens udtryk, men tilføjet 70 ernes robuste og funktionalistiske tilgang.
Ejendommens geografiske placering Skagen by Rolighedsvej 1 Afstand til i km: Frederikshavn 40 Hirtshals 50 Aalborg 100 Århus 225 Billund 312 København 514 Grænsen 391 Skagen Station Frederikshavnsvej Skagen Tennis og Badminton Skagen Vandrehjem Chr. X svej Skagen Kulturog Fritidscenter Skagen Kirke Kappelborg Kulturhus Skagen Idrætsklub Drachmannsvej Byfogedskoven Skov- og Naturstyrelsen Skagen Gigt- og rygcenter Sct. Laurentii Vej Skagen havn Skagen Turist Bureau Vestre Strandvej Mod strand 4
Ejendomsbeskrivelse Frederikshavnsvej Rolighedsvej Ejendommen s bebyggelse er beliggende fint tilbagetrukket på hjørnet af Rolighedsvej og Chr. X s vej på en nærved 1 hektar stor grund ved ankomsten til byen Skagen og i udkanten af bymidte. Byens vandrehjem og idrætscenter for badminton og tennis er naboer, og generelt er området en blanding af erhverv og private boliger. Afstanden til centrum, havn og strand er ca. 800m. Lige syd for ejendommen ligger en 10 hektar stor fredet plantage - Byfogedskoven. Bygningerne har nærmest karakter som gårdbebyggelse med bygninger som lukker sig om indre gårdspladser og disse er ikke synlige fra hovedvej. Beplantningen som omkranser bebyggelsen er vild natur - græsser, buske, rosa rugosa/hybenrose, enkelte løvfældende træer samt enkelte lædannende nåletræer. Det befæstede grundareal er delvis belagt med fliser ved gangarealer og ramper og er delvis asfalteret til parkeringspladser ved ankomst til ejendommen og i den store aflukkede gårdsplads. Den samlede bygningsmasse er opført 1972, ombygget i 1995 og facaderenoveret i 2004. Bygningerne fremstår pudsede og med malede murflader. Gavle er hvidmalede og de lange vinduesfacader er gulmalede. Taget, som er i udmærket stand, er saddeltag belagt med røde teglsten og med de for Skagen typiske hvide forskellinger ved gavlene. Udover hovedbygningen med tilhørende garage er der opført carporte med plads til 3 biler. Tage på carporte er flade og beklædt med tagpap. Vinduesrammer er udført i hvidmalet træ og med to lag glas. På grund af det hårde klima er der generelt et tilbagevendende nødvendigt vedligehold på tag, facader og vinduer. Bygningen er i øvrigt pænt vedligeholdt gennem alle årene, generelt i god stand og fremstår som en sund bygning. Ankomsten til de 2 funktioner sker via en stor blå pinolhængslet indgangsdør, til en fælles foyér belagt med brune klinker. Foyéen er en lille mellembygning som adskiller de 2 funktioner. Politistationen er indrettet med kontorer i varierende størrelser med fleksible vægge. Herudover er der kantine, detention, vagtstue, våbenrum og personalerum i kælderen. Retsbygningen er indrettet med retssal, venterum, enkelte mindre kontorer, arkivrum samt tekøkken. Gulvenes belægninger er en blanding af materialer og farver - linoleum i varierende alder og gulvtæpper. Tagetagen er uudnyttet. I forlængelse af hovedbygningen, mod øst, er der opført et garageanlæg. Kælderen rummer desuden sikringsrum, teknikrum, værksted samt rum til nødgenerator.
Situationsplan Eksisterende forhold N Frederikshavnsvej Rolighedsvej Retsbygning Ankomst foyér Carport/garage Parkering 18 biler Rampe Politistation Rampe Gård Carport Indkørsel Parkering 15 biler Mål 1:750 Isometri af ejendom set fra nord
Stueplan Eksisterende forhold Tinglysn. Ekspedition Dommer Retssal Bygning A Fuldmægt. Toilet Spisestue Venterum Reng. +forrum m. gard. Overdækket ankomst Foyér/ Forrum Toiletter Advokatkontor Venterum Bygning B Trappe til sikringsrum Leder Nr. plader P-ekspedition Ekspedition Vagthavende Leder Sted Telex Gard. fort. Teori Bøde AFH. kontor Politimester Bygning C Rampe Toiletter Rejsehold 1. md1. md 1. md Leder Celler Politistation Vagtstue m. foldevæg Journal AFH. Foto Teknik Toiletter Skilte-vejmateriel Nødstrøm Trappe til kælderniveau Rampe Antenne Affald Garage 1 bil Garage 2 biler Hunderum Intern trappe Politigård Parkering 15 biler Carport - 3 biler Mål 1:350
Kælderplan Eksisterende forhold Sikringsrum Adgangsrum Bygning B Dm. arkiv Våben Varme Reng. Radio tlf. Tøj/ tørr. Garderobe Materiel Koster Pol. Ark. Bygning C Nr. pl. Hittegods Hittegodscykler Visitat. Det. rum 4 stk. Toilet Red. Træningsrum Omklædning Toiletter Intern trappe Mål 1:350
Facader Eksisterende forhold Nordfacade Sydfacade Vestgavl Mål 1:350 Bygning A Bygning B Bygning C Tværsnit
Ejendom - kontekst analyse Eksisterende bebyggelse Indgår i Kommuneplanen SKA.O.04.02. Samlet bygningsareal på 1.579m2 fordelt på to bygningskomplekser. Grundarealet er 8.500m2. Eksisterende nabobebyggelse Består primært af private fritliggende boliger i én og 1½ etage. Byggefelt - attraktiv mer byggemulighed Der er en fin mulighed for udbygge arealet. Eksisterende bebyggelse er 1.579m2 og byggefeltet er 4.800m2. Dvs der er en merbyggeret på godt 3.200m2. På grund af byggelinier og fredet areal, udgør byggefeltet 4.800m2 af de 8.500m2 grundareal. Byggelinier Mod Chr. X s Vej, den nordlige del af grunden, er der en byggelinie på 25 meter fra vejmidte. Af gammelt tegningsmateriale fremgår en byggelinie på 10 meter fra vejmidte, mod vest - Rolighedsvej, Dette kan ikke dog bekræftes hos kommunen. 10
Fredet areal Den sydlige del af grund, der ligger i direkte forlængelse af af Byfogedskoven, har status som fredet areal. Arealet udgør 1.430m2. Ankomst og parkering Ankomsten til matriklen sker fra Rolighedsvej, mod vest, hvorfra der er direkte adgang til offentlige parkeringspladser. Mod syd, i gårdrum, forefindes privat parkering. Udvidelse mod øst Medvirker til at gårdrummet kan aktiveres og inddrages, eventuelt som primær adgangsvej. Kælderens muligheder kan øges ved etablering af udgravet gårdhave langs hele sydfacaden på eksisterende bebyggelse. Den viste udvidelse er ca. 460m2. Eksisterende garageanlæg er på skitsen nedrevet. Udvidelse mod vest Mulighed for eksponering og synlighed. Den viste udvidelse er ca. 320m2. 11
Fakta Ejendommen Beliggende Kommune Zonestatus Arealer Matr. nr. 1 A, Skagen Bygrunde. Rolighedsvej 1, 9990 Skagen Frederikshavn Kommune. Ejendommen er beliggende i byzone. Grundareal udgør ifølge tingbogen 8.500 m², heraf vej 00 m². På ejendommen er der ifølge BBR-skema af den 18. januar 2008 registreret følgende bygning: I alt Bebygget areal 966 m² Kælder ( hvor loftet er mindre end 1,25 m over terræn ) 613 m² Areal af overdækning 18 m² Samlet erhvervsareal 1.579 m² Kommuneplan Ejendommen er omfattet af Frederikshavn Kommuneplan 2009-2020. Ejendommen er udlagt i rammeområde nr. SKA.O.04.02, som er udlagt til offentlige formål med en bebyggelsesprocent på 50. Anvendelse: Område til offentligt formål, idrætshal- og anlæg, vandrerhjem, politistation. Maksimal 1 etage. Maksimal bygningshøjde. 8,5 m Bygninger og anlæg skal ved arkitektur og beplantning m.v. sikres et attraktivt udseende. Større masteanlæg skal søges minimeret og samordnet med andre. Parkering skal etableres på egen grund. Der skal etableres det nødvendige antal parkeringspladser. Behovet skal vurderes i hvert enkelt tilfælde. Lejemål Anvendelse Ejendommen overtages fri for lejemål. Ejendommen har senest været anvendt til politistation og tinglysningskontor. Sælger indestår ikke for arealoplysningerne. Offentlig vurdering Ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 ansattes ejendommen til: Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret i Codan Forsikring. Det påhviler køber selv at tegne ny forsikring til ikrafttræden pr. overtagelsesdagen. Sælger er uden ansvar for, på hvilke vilkår køber kan tegne forsikring. Servitutter Ejendomsværdi kr. 4.850.000 heraf grundværdi kr. 1.570.000 Der er på ejendommen lyst følgende servitutter: 31.01.1963 Dok. om oversigt m.v. 31.01.1963 Dok. om adgangsbegrænsning m.v. 25.05.1966 Dok. om byggelinier m.v. 06.10.1988 Dok. om vandforsyning/kollektiv varmeforsyning m.v. Miljøforhold Ejendommen er kortlægningsnr. 841-0705 registreret på vidensniveau 1. Den mulige forurening skyldes tjærerester fra fiskernes tjæring af fiskegarn. Tilslutning Ejendommen opvarmes ved fjernvarme. Er tilsluttet offentligt kloakering. Ejendomsskatter For året 2010: Grundskyld, 29,9 af kr. 1.570.000 kr. 46.443 Dækningsafgift opkræves ikke kr. 0 Rottebekæmpelse (2009) kr. 221 I alt kr. 47.164 Særlige vilkår Ejendommen udbydes til salg af Freja ejendomme A/S, som er et statsligt ejet selskab, for hvem det er et sædvanligt vilkår, at ejendomme sælges med ansvarsfraskrivelsesklausul og med forbehold for godkendelse i sælgers bestyrelse. De med handlens berigtigelse forbundne omkostninger, herunder bl.a. afgift i forbindelse med den tinglysningsmæssige registrering af handlen samt salær til egen advokat, der berigtiger handlen, udredes af køber. 12
Fotoregistrering Eksteriør Ankomst til Rolighedsvej 1 - fra vest Ejendommen set fra nord vest - Frederikshavnsvej Ankomst til ejendommen - fra vest Ejendommen set fra nord - Frederikshavnsvej Indre gård set fra øst 13
Fotoregistrering Interiør Kontorgang - Politistationen Øverst venstre - Retssal. Øverst højre - celler. Nederst - vagtstue Kontorer i Retsbygningen 14
Behov / Anvendelse Muligheder og potentiale. Udfra nedenstående referencer og ønsker i Skagensområdet samt analyser af eksisterende forhold, er der udarbejdet 5 scenarier. Disse scenarier viser dels hvilke muligheder og potentiale der er i den eksisterende bygningsmasse, dels omfang og niveauer af ombygningsarbejder, - lige fra en ny overfladebehandling af eksisterende forhold til en radikal ombygning hvor etageadskillelsen gennembrydes og der nedrives og tilbygges. De viste scenarier og funktioner kan endvidere kombineres alt efter ønsker og krav. A B C 1 I henhold til oplysninger fra Teknisk forvaltning, Frederikshavn Kommune, skal der i alle tilfælde udarbejdes en lokalplan for området, da der ændres på anvendelsen jf. kommuneplanen SKA. O.04.02. Udrag fra Oplevelsesøkonomisk analyse Rapport December 2008 NIRAS Konsulenterne A/S A B C 2 >Det er blevet udtrykt fra flere interviewpersoner, at der er behov for et sted i Skagen, hvor man kan afholde konferencer og møder i et moderne og attraktivt miljø med state-of-the-art-mødefaciliteter. Økonomisk vil denne funktion fungere som et kommercielt tiltag, hvor der er mulighed for at leje faciliteterne ud og samtidig generere omsætning for en eventuel café. Vi mangler et eller andet officielt sted efter, at Rådhuset er lukket. (Ervhvervsaktør) Vi mangler frygtelig meget et sted, vi kan være bekendt. (Erhvervsaktør i designbranchen) >Godt at kunne sammensætte nogle unikke konference- og mødepakker, hvor oplevelsen af Skagens (re-)kreative miljø og natur vil give ethvert arrangement et attraktivt udgangspunkt. Tendenserne for møde- og konferencedesign går netop i retning af at kunne tilbyde mangefacetterede oplevelser som en del af arrangementet. Skagen med de rette faciliteter kunne byde ind med et helt særegent produkt. Specielt vil denne type arrangementer ofte være placeret uden for Skagens normale turistsæson og vil derfor være med til at skabe en ny sæson for erhvervsturisme. >Der har i flere år været arbejdet på et tværfagligt netværk omkring sundhedsydelser i Skagen, nemlig Skagen Helse. Netværket har dog ikke formået at skabe konkrete ydelsestiltag. I forvejen ligger der desuden et mindre motionscenter i Skagen, som dog af flere betegnes som ikke tilstrækkeligt. Jeg kunne godt tænke mig et motionscenter mere. (Skagbo) Motionscenter i huset kunne være godt. Det, der er, ligger for langt væk og er kun i et parcelhus. (Deltidsskagbo) Et motionscenter vil passe fint ind. Ikke sådan at det eksisterende skal lukke. Et centralt beliggende motionscenter vil være med til at skabe liv i midtbyen og huset året rundt. Et motionscenter er efterspurgt af unge som gamle. Profileret og integreret på den rigtige måde med et fokus på helse vil det kunne bidrage positivt til Skagens brand, som også et eller andet sted inkluderer mental og fysisk sundhed. Elevator tilføjes A B C Elevator tilføjes A B C Elevator tilføjes A B C Elevator tilføjes Ny intern trappe Ny intern trappe D Ny intern trappe 3 4 5 15
Idé/scenarie 1 Sundhedshus - Helse - Kontor Scenarie 1 - som eksisterende ruminddeling Mulig anvendelse: Et kombineret sundheds-helse-motionshus, med en blanding af behandlere og trænere - læger, tandlæger, ernæringskonsulenter, fittnesstrænere, alternative behandlere og stressbehandlere. Ejendommen ligger i et område hvor der i forvejen er et fint udbud af motionsfaciliteter - badminton, tennis og fodbold og er rig mulighed for udendørs træning ved strand og i den fredede Byfogedskov som nærmest ligger i baghaven. Stueplan kan evt. både rumme behandler- og træningsfaciliteter undervisningsrum samt administrative kontorer. Kælderen kan anvendes til træningsrum. Bygningsarealet på 1.579m2 (heraf 613m2 kælder) Bygningsarbejderne er begrænset til behandling af alle overflader på begge etager. Alle vægge, døre og træværk malerbehandles. Eksisterende gulvoverflader og lofter udskiftes til nye. Der etableres ny generel loftbelysning i alle rum. Alle installationer - el og vvs eftergåes. Motion og undervisning Behandlerrum eller kontorer Aktivitetsgård Direkte adgang til aktiviteter i Byfogedskoven 16
1. 2. 1. View i motionslokaler 2. View i gangareal 3. View i kontorområde 3. 17
Idé/scenarie 2 Hostel - Vandrehjem Værelserne Cafe/restaurant Scenarie 3 - ny ruminddeling Mulig anvendelse: Uformel overnatningsmulighed med simple og enkle, - dog raffinerede løsninger og materialer. Værelserne er små, men funktionelle og nutidigt indrettet med dansk design. Gode råvarer i cafeen/restauranten. Ankomsten sker ad en ny stor trappe som fører op til det hævede gårdrum hvor hovedindgangen og cafeen er placeret. Cafeen har udeservering i det solfyldte gårdrum som er orienteret mod syd og vest. Kælderen indrettes med lounge og forskellige tilbud til gæsterne, samt depoter og personalefaciliteter. I garageanlægget er der cykeludlejning. Bygningsarealet på 1.579m2 (heraf 613m2 kælder) renoveres gennemgribende. Bygningerne opdateres til energikravene i bygningsreglementet BR08. For at sikre tilgængelighed i hele bygningen etableres elevator, placeret centralt i bygningen. Alle lette skillevægge i stueetagen fjernes og erstattes af en søjlestruktur. I hver enhed etableres toilet og bad. I bygn. A ændres rumdisponeringen, den tidligere retssal forbliver dog i sin geometri pga. den øgede lofthøjde. Alle installationer, - el og vvs, tilpasses de nye funktioner. Cafe/restaurant 16 værelser 18
View set mod ankomst 19
Idé/scenarie 3 Showroom - Møde Scenarie 4 - ny ruminddeling Mulig anvendelse: Showroom i alle skalaer, - lige fra biler til hummerhaler. Gode store præsentable rum med varierede funktionelle muligheder. Den nye bygning mod nord direkte mod Skagens primære indfaldsvej, Chr. X s Vej, har en god eksponering og effektiv signalværdi til alle forbipasserende. såvel indgående som udgående trafik. I stueetagen er der showrooms og mødelokaler i forskellige størrelser med faciliteter, alt efter behov, som kan lejes på dags/timebasis af eksempelvis erhvervsturister og fastboende. Bygningsarealet på 1.579m2 (heraf 613m2 kælder) renoveres gennemgribende. Bygningerne opdateres til energikravene i bygningsreglementet BR08. For at sikre tilgængelighed i hele bygningen etableres elevator, placeret centralt i bygningen, samt en ny intern trappe i bygning C. Alle lette skillevægge i stueetagen fjernes og der opsættes nye med inddeling og disponering af nye funktioner. Bygn. A nedrives og der opføres en ny bygning med et areal på 600m2, med en lofthøjde på 6 meter. Alle installationer, - el og vvs, tilpasses de nye funktioner. Showroom Nybygning 600m2 20
View set mod ankomst Showroom Tværsnit 21
Idé/scenarie 4 Kontorhotel Scenarie 2 - ny ruminddeling i eksisterende volumen. Mulig anvendelse: Kontorhotel hvor fastboende møder og samarbejder med erhvervsturister og andre aktive forretningsforbindelser, der i en længere eller kortere periode hen gennem året opholder sig i Skagen. Bygningsarealet på 1.579m2 (heraf 613m2 kælder) renoveres gennemgribende. Bygningerne opdateres til energikravene i bygningsreglementet BR08. For at sikre tilgængelighed i hele bygningen etableres elevator, placeret centralt i bygningen, samt en ny intern trappe i bygning C. Alle lette skillevægge fjernes og der opsættes nye med rumdisponering svarende de nye funktioner. Den sydlige væg i stueplan, bygn C, i gangarealet opløses og erstattes af en søjlestruktur, som derved muliggør et sammenhængende og åbent rumforløb. I bygn. A ændres rumdisponeringen, den tidligere retssal forbliver dog i sin geometri pga. den øgede lofthøjde. Alle installationer, - el og vvs, opdateres. Kantine/konference Kontor og mødefaciliteter 22
View i kontorområde 23
Idé/scenarie 5 Kontorhotel Scenarie 5 - ny ruminddeling + ny bygning Mulig anvendelse: Erhvervscenter Nord. Kontorhotel hvor fastboende møder og samarbejder med erhvervsturister og andre aktive forretningsforbindelser, der i en længere eller kortere periode hen gennem året opholder sig i Skagen. Faciliteterne er professionelle, og nutidige samt opdateret med alle digitale medier. Ved etablering af en nedsænket gårdhave langs eksisterende sydfacade, mod nybygning mod øst, bliver det sydvendte gårdrum en aktiv medspiller i hele komplekset. Den nederste etage får direkte adgang til gårdhaven, og derved en større udnyttelsesværdi. Arkitekturen er en harmoni af nyt og gammelt og bidrager derved til en fortælling om tid og sted. Cafe/restaurant Bygningsarealet på 1.579m2 (heraf 613m2 kælder) renoveres gennemgribende. Bygningerne opdateres til energikravene i bygningsreglementet BR08. alle facader renoveres/beklædes. For at sikre tilgængelighed i hele bygningen etableres elevator, placeret centralt i bygningen, samt en ny intern trappe i bygning C. Alle lette skillevægge i stueetagen fjernes og der opsættes nye med inddeling og disponering af nye funktioner. I bygn. A ændres rumdisponeringen, den tidligere retssal forbliver dog i sin geometri pga. den øgede lofthøjde. Eksist. garageanlæg nedrives og der opføres en ny bygning areal på 650m2, lofthøjde på 6 m. Inddragelse af gårdareal til gårdhave, samt etablering af nye vinduesåbninger/døre for at give direkte udgang fra den nedre etage. Alle installationer, - el og vvs, tilpasses de nye funktioner. Gårdhave Nybygning 650m2 24
View set mod gårdhave 25
26
Besigtigelse Besigtigelse af ejendommen kan ske efter nærmere aftale med Freja ejendomme A/S Nørregade 40, 2 Postboks 1163 1010 København K +45 3373 0800 www.freja.biz Ejendomsmægler Leif Olsen A/s Nikolaj Plads 30 1067 København K +45 3313 2211 leif-olsen@leif-olsen.dk www.leif-olsen.dk 27
Sørigvej 154 9982 Aalbæk +45 26 271 272 www..com plb@.com Freja ejendomme A/S Nørregade 40, 2. Postboks 1163 1010 København K +45 3373 0800 www.freja.biz Leif Olsen A/S 1067 København K +45 3313 2211 www.leif-olsen.dk leif-olsen@leif-olsen.dk Statsaut. ejendomsmæglere & valuarer MDE