RETTEN I HELSINGE Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 3. april 2003 i sag nr. BS 315/2002: Ø v/e og E v/j mod Esbønderup Vandværk I/S v/formand K Under denne sag, der er anlagt den 8/4 2002, har sagsøgerne, Ø under stiftelse v/ E og E, påstået sagsøgte, Esbønderup Vandværk I/S, dømt til betaling af 191.312,50 kr. med procesrente af 185.312,50 kr. fra den 30/1 2002 og af 6.000 kr. fra sagens anlæg. Sagsøgte har påstået frifindelse. Sagens baggrund: Sagen vedrører spørgsmål om sagsøgtes opkrævning af tilslutningsafgifter for vand hos sagsøgerne, efter at sagsøgerne har erhvervet og ombygget ejendommen B1. Sagsøgers påstand fremkommer som 8 x tilslutningsafgift a 21.875 kr., i alt 175.000 kr. med tillæg af 2 x lukningsgebyr samt erstatning for uberettiget lukning 6.000 kr. Ejendommen er opført i 1890. Fra 1952 til 1955 ejedes den af Græsted-Gilleleje kommune og fungerede som plejehjem. I 1985 blev den købt af P, der benyttede den til friskole. Ejendommen var af kommunen g odkendt indrettet til max. 50 elever heraf 25 overnattende. Pr. 1/4 2000 blev den købt af sagsøger, E, for 2,1 mill. kr. Den 29/10 2000 fremsendte sagsøgte til sagsøger vedtægter, takstblad og skema vedr. anmodning om tilslutning til vandværket. Den 22/6 2001 udstedte kommunen byggetilladelse til udførelse 9 ejerlejligheder på ejendommen. Den 28/11 2001 rykkede sagsøgte for anmodning om tilslutning, idet sagsøgte oplyste, at sagsøgte havde erfaret, at ejendommen var udstykket i 9 ejerlejligheder. Da der tidligere var betalt 1 indskud, fremsendtes opgørelse vedr. 8 indskud. Ved skrivelse af 3/12 afviste sagsøger kravet, idet sagsøger oplyste, at sagsøger havde talt med sagsøgtes medarbejder, der var ansat i kommunen. Sagsøger oplyste endvidere, at ejerforeningen afregnede for forbrug ifølge den opsatte måler, hvilket forbrug blev fordelt på de enkelte lejligheder ifølge bimåler.
Ved skrivelse af 11/12 til sagsøgers advokat meddelte sagsøgte, at der ville blive lukket for vandet, hvis sagsøger ikke betalte. Den 20/12 afbrød sagsøgte herefter for vandet, mens der foregik ombygning på ejendommen, hvilket sagsøgers advokat samme dag reklamerede overfor. Sagsøgers direktør brød sagsøgte plombe og genåbnede for vandet, hvorefter sagsøgte påny afbrød for vandet. Sagsøgerne betalte derefter 8 indskud samt gebyr for genåbning. Der er afkrævet ejendommen betaling for vand/vandaffedningsafgift for følgende: 1997: 1527 m3 1998: 1832 m3 1999: 1154 m3 2000: 60 m3 2001: 55 m3 2002: 262 m3 Af sagsøgtes vedtægter fremgår bl.a. følgende: 2 Medlemmer af interessentselskabet er alle grundejere, som erlægger det i henhold til takstbladet fastsatte indskud, eller personer, som har overtaget ejendom, hvis tidligere ejer ved overtagelsen var medlem af interessentselskabet. Når en interessent afhænder sin ejendom. er han ansvarlig for, at den nye ejer indtræder i hans forpligtelser over for vandværket. 7 Beløbsstørrelsen for tilslutningsafgift til vandværket og beløbsstørrelsen for årlig afgift og forbrugt vand fastsættes årligt i et af bestyrelsen udarbejdet takstblad... Af sagsøgtes takstblad for 2001 fremgår bl.a. følgende: Tilslutningsafgift: For hver selvstændig boligenhed eller ubebygget grund 21.875 kr. (incl moms) Udover tilslutningsafgiften skal der betales for etablering af stikledning incl. stophane og målerbrønd efter regning. Ikke interessenter betaler af totalforbrug pr. m3 9,38 kr. (incl moms) Af den sagsøgende ejerforenings vedtægter fremgår bl.a. følgende: 2... Foreningen er således bl.a. berettiget og forpligtet til i overensstemmelse med nærværende vedtægter at opkræve
fællesbidrag incl. aconto varme og aconto vand, at betale fællesudgifter... 10 Ejerforeningen er forpligtet over for vandværket og afregner via ejernes bidrag det samlede forbrug af vand... Forklaringer: J har forklaret, at hans selskab, E, erhvervede ejendommen i 2000. Det var et vilkår i købsaftalen, at kommunen ville godkende ejendommen til indretning af boliger. Teknisk blev ejendommen først opdelt i 2 ejerlejligheder, der derefter blev videreopdelt i i alt 9. En del af grunden blev frastykket til 3 parcelhusgrunde. Ejendommen er oprindelig opført i1890 som apotek. Siden da - i mellemkrigsårene og i 1975 - er der bygget til. Der er p.t. færre tappesteder og toiletter, end da ejendommen blev brugt som friskole, men der er flere badeværelser. Før var der 17 toiletter, nu er der 12-13. Lejlighederne er på 60-70 m', og der er p.t. 17 beboere. En lejlighed er ikke beboet. Sidst i 2000 ringede han til kommunen. da acontoopkrævningerne var for høje. For 2000 opkrævedes aconto på grundlag af det konstaterede forbrug i 1998, og da ejendommen var ubeboet, ville forbruget være minimalt. Kommunens medarbejder, H, er samtidig kasserer i vandværket. De drøftede ombygningen til lejligheder, men ikke spørgsmål om tilslutningsbidrag. Da han modtog vandværkets brev af 29/10 2000, tænkte han, at det måske vedrørte de 3 frastykkede grunde. Han læste i vedtægterne m.v. og mente ikke, at tilslutningsbidrag var relevant for ombygningen til lejligheder. Han blev derfor overrasket, da han modtog vandværkets rykker af 28/11 2001 og skrev derfor den 3/12 og afviste kravet. Den 20/12 2001, da sagsøgte afbrød vandforsyningen, var byggeriet i gang. Tømrer, VVS-mand og entreprenør, der støbte udvendige trapper, i alt 6-8 mand var i gang. Det var frostvejr, og VVS-manden måtte derfor skaffe en pumpe og en container med vand for at fylde vand på centralvarmeanlægget. 2-3 dage senere brød han plomben, sagsøgte afbrød så påny, og derefter betalte han under protest. K har forklaret, at han er murermester og formand for vandværket. Han hørte først om sagen, da kommunen sendte sagsøgte kopi af en byggetilladelse. Han talte med J, der gerne ville have vedtægter m.v., og han skrev derfor den 29/10 2000 og fremsendte dette. Han oplyste, at hvis ejendommen skiftede status, skulle der betales bidrag i forhold til antallet af lejligheder, men på det tidspunkt var det uklart, hvad sagsøger ville gennemføre. Herefter hørte han ikke mere til sagen, før kommunen i juni 2001 sendte kopi af byggetilladelsen til 9 lejligheder. Han rykkede så sagsøger, der afviste at betale under
henvisning til vedtægterne. Sagsøgte har fulgt samme praksis vedr. bidrag i andre tilfælde: Amtet solgte en skole, der blev opdelt i 2 lejligheder, og et tidligere apotek blev opdelt i 5 lejligheder, hvor der så blev opkrævet 4 bidrag. Bidraget svarer til den enkelte interessents andel i interessentskabets formue. Der opkræves 1 bidrag pr. beboelsesenhed uanset forbrugets størrelse, d.v.s. en landmand med mange kreaturer betaler 1 bidrag, uanset forbruget måske er på 1.000 m3 pr. år. For en udlejningsejendom er det ejeren, der er interesssent, men der betales bidrag i forhold til antallet af lejligheder. Kommunen har aldrig været interessent, men kommunen betalt bidrag, som om den var interessent. Det er uvist, hvad der oprindelig er aftalt vedr. ejendommen. Der hørte en bestyrerlejlighed til apoteket, så der er formentlig betalt 1 bidrag. Der blev indlagt vand i området i 1930 erne. H har forklaret, at han er overassistent i kommunen og kasserer i vandværket. Sidst i 2000 blev han ringet op af J vedrørende acontoopkrævninger sammen med ejendomsskatten. Han orienterede i den forbindelse J om, at der kunne ske samlet opkrævning eller opsættes bimålere og ske opkrævning hos den enkelte ejerlejlighed. Han kan ikke mindes, at nogen har fået leveret vand uden at være interessent, bortset fra kommunen og amtet Parternes procedure: Parterne har i deres respektive påstandsdokumenter bl.a. gjort følgende argumenter gældende: Sagsøger: at sagsøgte ingen hjemmel har til at opkræve tilslutningsafgift af sagsøger for de 8 resterende ejerlejligheder, i al kr. 175.000,00, at takstbladet er en ordensmæssig forskrift, jf. vedtægternes 7, der i tilfælde af uoverensstemmelse med vedtægterne må vige for vedtægterne, at sagsøger i medfør af vandværkets vedtægter 2 indtræder i den erhvervede ejendoms rettigheder som grundejer og derved som interessent, idet den erhvervede ejendom har betalt tilslutningsafgift, at det af normalregulativet for private vandværker er anført i pkt. 6. 3. pkt., at ejerforeningen anses som ejer efter regulativets bestemmelse, når der i ejendommens vedtægter findes en bestemmelse om, at ejerforeningen er forpligtet over for vandforsyningen, at der i ejerforeningens vedtægter er vedtaget følgende bestemmelse, ejerforeningen er forpligtet over for vandværket og afregner via ejernes bidrag det samlede forbrug af vand, at vandforbruget ved sagsøgers anvendelse ikke ventes at forårsage en væsentlig stigning i vandforbruget, at ejendommen senest i 1986 blev godkendt indrettet til friskole for maksimalt
50 elever, heraf 25 overnattende elever samt 1 voksen, jf. bilag 14 Brev fra teknisk forvaltning af 13. november 1992, at det skønnede antal beboere/brugere af vand ikke vil overstige det ovennævnte antal, at der derfor ingen reale grunde er til tilslutningsbidraget, idet vandforbruget tidligere har været betydeligt ved anvendelse til såvel skole som plejehjem, hvilket således på ingen måde er en ændring af forudsætningerne for anvendelsen af ejendommen, at ejendommen har een måler og lejlighederne hver har een bimåler, der således måler vandforbruget for lejlighederne, hvorefter sagsøger over for sagsøgte afregner dette forbrug. Til støtte for den nedlagte påstand 2 om erstatning har sagsøger bl.a. gjort gældende: at sagsøgtes lukning af vandforsyningen på et kritisk tidspunkt, hvor ejendommen er under omfattende ombygning og restaurering konstituerede en uproportional og unødig pression fra vandværkets side, at sagsøgtes uhjemlede disposition har fremkaldt væsentlige omkostninger for sagsøger i relation til arbejdets forsinkelse og erstatningskøb af vand, at sagsøger tillige har begrænset et meget større tab, idet opmærksomheden henledes på, at der var 10-20 graders frost i Danmark, da sagsøgte valgte at lukke for vandet, at sagsøgte derfor er erstatningsansvarlig for sagsøgers afholdelse af disse nødvendige omkostninger. Sagsøgte: at benyttelsen af ejendommen er ændret væsentligt, idet der nu opføres 9 nye ejerboliger (boligenheder), at retten i Tønder ved dorn af 17/1 2001, hvilken dom er stadfæstet af Vestre Landsret den 22/2 2002, støtter dette synspunkt, at sagsøgte ikke skal godtgøre, at der sker væsentlig stigning i vandforbruget, når ejendommen ombygges radikalt, jf. den lige ovennævnte Vestre Landsrets dom. Ad påstand 2 har sagsøgte bemærket: at sagsøger var adviseret af sagsøgte om, at manglende betaling ville medføre lukning, at sagsøger ifølge sagsøgtes erfaringer fik vand fra anden forbruger i området og derfor ikke var nødsaget til at standse byggeriet, at der intet er dokumenteret om tabets størrelse trods sagsøgtes opfordring hertil. Rettens præmisser: Det kan lægges til grund, at ejendommen er opført omkring 1890 som apotek, at den fra
ca. 1952 blev ejet af kommunen og benyttet som plejehjem, og at den fra 1985 blev ejet af P og benyttet som friskole, herunder med overnattende elever. Området, hvor ejendommen er beliggende, fik indlagt vand engang i 1930'erne. Efter at sagsøger overtog ejendommen, er den indrettet med 9 ejerlejligheder til beboelse. Sagsøgte har herefter opkrævet 8 tilslutningsbidrag, d.v.s. et bidrag for hver boligenhed udover den oprindelige. Sagsøgte har under sagen gjort gældende, at sagsøgte i øvrigt er berettiget til i alt 9 bidrag, da ingen tidligere ejer ses at have været optaget som interessent i vandværket. Ifølge kommunens skrivelse af 4/10 2002 følger kommunen normalt den praksis, at kommunen kan betale indskud som interessent, men at kommunen ikke kan påtage sig solidarisk ansvar som interessent. Det må have formodningen imod sig, at der aldrig skulle være betalt tilslutningsbidrag, og hverken kommunen eller vandværket har bevaret arkiver tilbage til 1952. Retten må derfor lægge til grund, at der er betalt et tilslutbingsbidrag - formentlig før 1952 - således at ejendommens ejer nu kan optages som interessent mod at påtage sig det solidariske ansvar. Af 2 i sagsøgtes vedtægter fremgår, at medlemmer af interessentskabet er "... alle grundejere..." Vedtægterne udtaler sig ikke om den situation, at en ejendom er opdelt i ejerlejligheder. Miljøstyrelsens normalregulativ pkt. 6, stk. 1, udtaler om denne situation: "Når der ikke er tale om ejerlejlighedsforhold, angiver betegnelsen ejer i dette regulativ grundejeren. For ejendomme med en eller flere ejerlejligheder angiver betegnelsen ejerne af de enkelte ejerlejligheer. Hvis der på en ejendom med ejerlejligheder er tinglyst en bestemmelse i ejendommens vedtægter om, at ejerforeningen er forpligtet overfor vandforsyningen, anses ejerforeningen dog som ejer efter regulativets bestemmelser." Det er rettens vurdering, at bestemmelsen vedrører spørgsmålet om, hvem der er forpligtet overfor vandværket (ejerforeningen eller de enkelte ejerlejlighedsejere) men ikke spørgsmålet om, hvilken eller hvor mange tilslutningsafgifter, der kan opkræves. Omfanget af ejendommens forpligtelser overfor et vandværk kan naturligvis ikke være afhængigt af, om ejerlejlighedsejerne internt træffer en vedtagelse som nævnt ovenfor i pkt. 6, stk. 1, sidste punktum om, at det er ejerforeningen, der er forpligtet. Ifølge sagsøgtes takstblad skal der betales tilslutningsafgift for hver boligenhed. Dette ses ikke at være i strid med vedtægterne eller normalregulativet. Det bemærkes i den forbindelse, at der med tilslutningsafgift forstås det beløb, der skal betales for at blive medlem af det private vandværk og således ikke udgiften til den fysiske tilslutning i form af etablering af stikledning. Sagsøger har endvidere gjort gældende, at der ikke ved omdannelsen fra kostskole til lejligheder er sket en ændring, der forårsager en væsentlig stigning i vandforbruget som nævnt i normalregulativets pkt. 3.4. Pkt. 3.4 præciserer ikke, hvad der skal forstås ved en væsentlig ændring, men præciserer dog, at en ændring af boligenhedens retlige status fra leje- til andels- eller ejerlejlighed ikke er en væsentlig ændring. Uanset ejendommen tidligere blev anvendt til skole tildels med overnattende elever, er det rettens vurdering, at
en ændring af ejendommens indretning til 9 boligenheder må anses som en væsentlig ændring efter pkt. 3.4, jfr den af sagsøgte påberåbte utrykte Vestre Landsrets dom af 22/2 2002. Sagsøgte frifindes derfor for de af sagsøgerne nedlagte påstande. THI KENDES FOR RET Sagsøgte, Esbønderup Vandværk I/S, frifindes for de af sagsøgerne, Ø under stiftelse, og E nedlagte påstande. I sagsomkostninger betaler sagsøgerne in solidum inden 14 dage 20.000 kr. til sagsøgte. Niels Østergaard retsassessor Udskriftens rigtighed bekræftes. Retten i Helsinge, den 3. april 2003. Gitte Romme, kontorfuldmægtig