JURIDISK NYT SIDE 2: ERHVERVSLEJERETTEN I PRAKSIS

JURIDISK NYT SEPTEMBER 2013 SIDE 2: ERHVERVSLEJERETTEN I PRAKSIS SIDE 4: Afslag i købesummen som følge af ukorrekte boligarealopgivelser oplyst af sælger SIDE 6: Er din virksomhed omfattet af den britiske korruptionslovgivning? SIDE 7: Ændringer i håndhævelseslovgivningen

2 ERHVERVSLEJERETTEN I PRAKSIS KURSUS D. 22. OKTOBER 2013, kl 14-18. Tilmelding: ltr@clemenslaw.dk AF HARRY RUBY ANDREASEN, ADVOKAT HRA@CLEMENSLAW.DK T: 87 32 12 65 Erhvervslejeret ERHVERVSLEJERETTEN I PRAKSIS Indledning Det er efterhånden snart fjorten år siden, den gamle lejelov blev opsplittet i to nemlig dels en, der kun vedrørte boliger, og som med virkning fra 1/1 2000 blev placeret under Boligministeriet, og dels en erhvervslejelov, der blev placeret under Erhvervsministeriet. Meningen dengang var at liberalisere reglerne for erhvervslejeforholdene, således at der blev langt friere aftalemæssige rammer, og det er også således, praksis har udviklet sig. Konsekvensen heraf er derfor også den, at det i dag er af helt afgørende betydning, at man er vågen allerede i kontraktforhandlingerne og dermed i aftalesituationen, idet aftalerne binder og i langt de fleste tilfælde er meget langtrækkende/tidsubegrænsede, og det betyder, at det efterfølgende kan være meget svært ofte umuligt at få rettet op på en aftale, som viser sig at være uhensigtsmæssig/utilfredsstillende. Kontraktindgåelsen og forhandlingssituationen Tidligere var situationen mere eller mindre den, at de aftalemæssige rammer på en række punkter var relativt snævre, idet der var tale om ufravigelige regler, men i og med langt de fleste bånd i den retning er klippet over, så er aftalemulighederne i dag langt videre, og dette indebærer både muligheder og risici. I og med erhvervslejekontrakter i udgangspunktet og i langt de fleste tilfælde ikke er tidsbegrænsede, og som regel også indebærer betalinger af betydelige beløb om ikke andet så med tiden så er det både for udlejer og lejer vigtigt, at man i forhandlingssituationen får optimeret sine aftalemuligheder/afprøvet alle grænser. Hér er det for begge parters vedkommende imidlertid tit og ofte således, at der er alt for stort fokus på det helt umiddelbare omdrejningspunkt i form af huslejen, og endda ofte alene huslejen de første år, mens øvrige vilkår, såsom reguleringsfaktorer, anvendelsesret, afståelsesret etc., nedprioriteres/overses og først på et senere tidspunkt vågner op : Nemlig når problematikken bliver relevant, og så er det ofte for sent eller

3 meget dyrt at rette op på et gammelt og uhensigtsmæssigt aftalegrundlag. Det er derfor vigtigt, at man allerede i forhandlingssituationen er opmærksom på, at en erhvervslejekontrakt typisk er et halvstort puslespil, hvori der indgår en række brikker, og hvor den store midterbrik ganske vist er den umiddelbare husleje, men hvor de andre brikker altså også helst skal passe (ikke mindst på sigt), for, at puslespillet bliver optimalt og tilfredsstillende i det lange løb. Det puslespil kan normalt kun lægges én gang: Nemlig ved de oprindelige kontraktforhandlinger, og hvor det kan være relativt let/næsten omkostningsfrit at opnå goder/en gunstig retsposition, der efterfølgende kan vise sig at være af vital betydning, og det er derfor vigtigt, at man i en kontraktsituation er opmærksom på at få optimeret sin position og afprøvet alle grænser/ muligheder, således at man ikke efterfølgende tvinges ud i en negativ forhandlingssituation eller sågar endog en efterfølgende retssag/proces. Processer/retssager er der nemlig mange af indenfor erhvervslejeretten, og en række af disse kunne og kan afværges ved en optimal og langsigtet fornuftig oprindelig aftale, der så dog naturligvis ikke vil kunne tage højde for fremtidige uforudsete forskydninger i et givent markedslejeniveau eller for den sags skyld, at der af andre årsager måtte opstå ubalancer i forholdet. Markedslejesager og mæglervurderinger/syn og skøn Et af de faste omdrejningspunkter, der historisk og fremadrettet stort set altid vil være et tvistepunkt, er huslejebetalingen, og det gælder især i de situationer, hvor der som følge af konjunktursvingninger eller konkrete og lokale værdiforskydninger er opstået en situation, hvor den oprindelig aftalte husleje (eventuelt med efterfølgende indekseringer/tilpasninger) af den ene eller anden grund har vist sig at komme ud af trit med det aktuelle niveau, og det kan være såvel, fordi huslejen er for lav som for høj. Førhen dvs. før år 2000 var mulighederne for huslejeændringer via domstolene snævert baseret på en bevisførelse, hvorefter den part, der ønskede sin husleje ændret, skulle dokumentere, at huslejen var ude af trit med virkeligheden, og det eneste relevante bevis i den anledning var konkrete eksisterende lejemål, der lignede det pågældende lejemål (typisk beliggenhedsmæssigt, men også vilkårsmæssigt etc.). Disse ret snævre regler indebar, at det var vanskeligt/tungt at få en husleje ændret via domstolene, og at det i nogen grad fandt sted i bakspejlet : Dvs. at man i realiteten kiggede bagud og tog historisk afsæt i form af eksisterende og ofte gamle lejekontrakter og det niveau, der var heri. Det princip blev imidlertid ændret og udvidet betragteligt fra år 2000, idet bevisførelsesmulighederne nu er frie, og i princippet kan alle typer af bevisligheder derfor bruges: Udover sammenlignelige lejemål således også syn og skøn, ejendomsmæglerstatistikker, tilbud og vidneforklaringer etc. Det væsentligste af de nye bevismuligheder har imidlertid været syn og skøn typisk en ejendomsmæglervurdering og der er efterhånden godt og vel en snes landsrets- og højesteretsdomme af principiel karakter, der markerer, hvorledes retsvæsnet forholder sig til især det bevismiddel, hvilket materiale nu er så omfattende, at der tegner sig et konkret billede/en strømpil, og de konklusioner vil der blive redegjort for på vores kursus, jfr. nedenfor. Mere specifikt er situationen nemlig den, at i og med vi i gennem en lang årrække har haft netop erhvervslejeretten som ét af vores kerneområder/specialer og stedse derfor har et trecifret antal af sådanne sager verserende så er vi sandsynligvis også det advokatfirma i Danmark, der har flest af den slags sager, og helt konkret er rundt regnet en tredjedel af de trykte domme, der tegner praksis, jfr. ovenfor, således sager, vi har ført, og det er der ingen andre advokatfirmaer i Danmark, der kommer blot i nærheden af. Men de konklusioner, vi drager, og som vil blive illustreret/underbygget oversigt -og skematiseringsmæssigt på kurset, vil forhåbentlig kunne være både interessante og brugbare og sandsynligvis også dækkende for den fortsatte udvikling i praksis, således at kurset på det punkt ikke blot bliver udtryk for en aktuel status, men også for den sandsynlige fremtidsudvikling på området. Kursus her på kontoret den 22. oktober 2013 Med afsæt i det ovenfor anførte afholder vi her på kontoret internt kursus for de af vores klienter, der modtager nyhedsbrevet, og som har interesse heri,

4 og det kursus finder sted den 22. oktober, kl. 14.00 til 18.00. Deltagelse vil være gratis og i øvrigt give kursuspoint for de, der måtte have interesse heri. Af rent praktiske årsager bedes tilmelding ske hertil senest den 16. oktober d.å. pr. mail eller telefon til Linda Thue Rasmussen, ltr@clemenslaw.dk, dir. tlf. 87 32 12 32. Temaet for kurset vil være erhvervslejeretten og emnemæssigt i øvrigt tvedelt nemlig en første del, der vil bestå i en summarisk gennemgang af de traditionelle hovedelementer i en erhvervslejekontrakt, og hvad man især bør have fokus på forhandlingsmæssigt i den forbindelse, og anden del, hvor retspraksis især i relation til markedslejeværdisager vil blive gennemgået. Foredragsholderne være Simon Langvardt Müller og Harry R. Andreasen. AF POUL RESEN STEENSTRUP, ADVOKAT PRS@CLEMENSLAW.DK T: 87 32 12 73 Fast Ejendom AFSLAG I KØBESUMMEN SOM FØLGE AF UKORREKTE BOLIGAREALOPGIVELSER OPLYST AF SÆLGER Højesteret har ultimo august måned 2013 afsagt to domme, hvorefter køberne af to ejendomme er tilkendt et afslag i købesummen som følge af, at det faktiske boligareal var mindre end oplyst af sælger. Indledningsvis fastslår Højesteret i afgørelserne, at en urigtig oplysning om en ejendoms boligareal ikke er at anse som en mangel, der omfattes af den ansvarsfrihed for sælger, der følger af Lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom m.v. 2, stk.1. Ifølge denne lovbestemmelse kan en køber ikke over for sælger - medmindre denne har givet en garanti, handlet svigagtigt eller groft uagtsomt påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, såfremt køber har modtaget en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring. Køber må i tilfælde af en sådan mangel ved ejendommen rette sin mangelsindsigelse mod ejerskifteforsikringen eller den bygningssagkyndige. Har køber tegnet en ejerskifteforsikring, og foreligger der en dækningsberettiget skade, vil forsikringen dække i henhold til forsikringsvilkårene. Har den bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, begået en faglig fejl, kan han muligvis pålægges ansvar herfor. Urigtige oplysninger om boligarealets størrelse det faktiske areal mindre end det oplyste er køber imidlertid ikke afskåret fra at gøre gældende over for sælger. Dernæst afgør Højesteret kun i den ene sag, i den anden sag var der ikke tvist herom spørgsmålet om, hvorvidt arealafvigelsen var en mangel. Arealet var oplyst til 113 m2, men en efterfølgende opmåling viste, at arealet kun var 95,7 m2. Højesteret slår fast, at dette er en ikke uvæsentlig arealafvigelse, og at boligarealets størrelse normalt har stor betydning for prisfastsættelsen af en familiebolig. Med denne begrundelse tiltræder Højesteret derfor, at den urigtige oplysning om ejendommens boligareal udgør en mangel. Herefter fastslår Højesteret, at der var basis for at give køber et nærmere beregnet afslag i købesummen. Under sagerne var det gennem et syn og skøn fastslået, at værdien af ejen-dommen på handelstidspunktet ville være mindre med den korrekte arealangivelse. Højesteret udtaler vedrørende købers adgang til afslag i købesummen, at der skal tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesum-

5 men var blevet lavere, og at vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet absolut og i forhold til købesummen samt det påberåbte forholds beskaffenhed. Herefter tilkendes køber i den ene sag et afslag på kr. 50.000,00. I den anden sag var afslaget kr. 150.000,00. I denne sag var ejendommen solgt for kr. 1.630.000,00, men handelsværdien ville rettelig have været kr. 1.436.800,00. Læren af de to nye domme fra Højesteret må være, at man som sælger ikke uden videre kan afvise en indsigelse fra køber om arealafvigelse i boligarealet med argumentationen: Du har jo købt det boligareal, som du selv har været ude at bese med egne øjne/du har jo fået den vare, du har set. Denne argumentation holder ikke, hvis afvigelsen i boligarealet kan karakteriseres som ikke uvæsentlig, og køber gennem et syn og skøn kan dokumentere, at arealafvigelsen har medført en ikke uvæsentlig værdiforringelse/reduktion af handelsværdien. Sælgerne og disses rådgivere skal derfor være påpasselige med indholdet af boligarealopgivelser, oplysningerne skal være korrekte og i overensstemmelse med de faktiske forhold. I modsat fald kan sælger efterfølgende blive mødt med afslag i købesummen. Dette uanset sælgers gode tro, idet afslag gives, selv om der intet er at bebrejde sælger. Eneste trøst for sælger er, at værdiforringelsen skal have en vis størrelse. Højesterets afgørelser synes således ikke at ændre på den tidligere praksis, hvorefter der ikke gives afslag i købesummen for rene bagateller hvorledes dette begreb så defineres, er et mere åbent spørgsmål.

6 AF CECILIE BERTELSEN, ADVOKAT CBE@CLEMENSLAW.DK T: 87 32 12 33 Internationale retsforhold ER DIN VIRKSOMHED OMFATTET AF DEN BRITISKE KORRUPTIONSLOVGIVNING? Den 1. juli 2011 trådte en ny britisk korruptionslovgivning i kraft UK Bribary Act. Også rigtig mange danske virksomheder vil være omfattet af loven, idet denne gælder, hvis et dansk selskab har fx et britisk datterselskab eller filial eller er repræsenteret ved en agent. Loven, der har til formål at stramme op på korruptionsområdet, ulovliggør bestikkelse/ facilitation of payment både mellem private aktører og mellem private og offentlige aktører. Dette gælder både giver og modtager af bestikkelse. Både selve virksomheden og enkeltpersoner i ledelsen kan blive holdt ansvarlig for overtrædelser. Hvis der i et led i en erhvervsdrivende organisation er begået overtrædelser, så bliver chefer, der har givet samtykke, eller - mere vigtigt der har undladt at påtale retsbruddet, holdt ansvarlige. Loven gælder eksterritorialt, hvilket betyder, at såfremt selskabet blot har et britisk datterselskab eller filial, så er virksomheden omfattet, også for overtrædelser der foregår i et helt tredje land. Det betyder i yderste konsekvens fx, at direktøren i en dansk virksomhed med et datterselskab eller repræsentationskontor i England kan dømmes for overtrædelser af den britiske korruptionslovgivning, såfremt en handelsagent som led i virksomhedsudøvelsen i Afrika eller Asien modtager eller yder bestikkelse. UK Bribary Act lægger op til, at virksomhederne skal påtage sig omfattende forebyggende foranstaltninger, og gør virksomhederne det, vil de kunne frifindes, til trods for dokumenterede overtrædelser af lovgivningen. Virksomheden skal kunne dokumentere, at der er sat tilstrækkelig procedure op for at forhindre bestikkelse. Dette indebærer overholdelse af 6 trin: 1. Den øverste ledelse har ansvar for at etablere en anti-korruptionskultur 2. Regelmæssig vurdering af de korruptionsrisici virk-

7 somheden står over for 3. Politikker og procedurer til at forhindre korruption skal være klare, anvendelige og tilgængelige 4. Effektiv implementering af politikker og procedurer 5. Effektiv due diligence af alle forretningspartnere 6. Løbende overvågning, gennemsyn og opdatering af anti-korruptionssystemer De engelske myndigheder anbefaler, at virksomhederne foretager due diligence af ansatte og samarbejdspartnere, inden man indgår et samarbejde, og at virksomhederne som minimum inkorporerer procedurer som angivet ovenfor. AF SØREN HAMMER WESTMARK, ADVOKAT SHW@CLEMENSLAW.DK T: 87 32 12 35 Udbudsret ÆNDRINGER I HÅNDHÆVELSESLOVGIVNINGEN Håndhævelsesloven og bekendtgørelse om Klagenævnet for Udbud er med virkning fra den 1. juni 2013 ændret. Hovedformålet med lovændringerne er at effektivisere og forenkle klagesystemet på udbudsområdet. Blandt midlerne til at opnå dette er indførelse af forkortede klagefrister, forhøjelse af gebyr for indbringelse af klager samt ikke mindst ændring af reglerne om sagsomkostninger således, at en klager, der ikke får medhold, kan pålægges at betale sagsomkostninger. Klagefrister Fra 1. juni 2013 gælder følgende klagefrister: 1. Klage over ikke at være prækvalificeret ændres fra 30 til 20 kalenderdage. 2. Andre klager vedrørende offentlige kontrakter ændres fra 6 måneder til 45 kalenderdage. 3. Andre klager vedrørende rammekontrakter ændres fra 12 måneder til 6 måneder.

8 Samtidig indføres samme klagefrister for klager over licitationer efter tilbudsloven. Klagenævnet for Udbuds mulighed for forhåndsafvisning af klage Det er med de skete lovændringer i loven nu præciseret, at Klagenævnet for Udbud har mulighed for at forhåndsafvise en klage og påstande, som er udsigtsløse eller åbenlyst ubegrundede. Der er tale om en præcisering i lovteksten, idet klagenævnet havde denne mulighed i forvejen. Begrænsning af anvendelsen af sanktionen uden virkning Med lovændringen er det ikke længere muligt for klagenævnet eller domstolene at erklære allerede opfyldte kontrakter for uden virkning med krav om tilbagelevering af leverancerne. Det er samtidig blevet præciseret, at kontrakter indgået på baggrund af indkøbsaftaler og rammeaftaler ikke kan erklæres for uden virkning, hvis tildelingsprocessen for kontrakterne er påbegyndt, inden Klagenævnet for Udbud har annulleret tildelingsbeslutningen for rammeaftalen. Klagegebyr Der er med de skete ændringer indført en graduering af klagegebyrene således, at der nu skal betales et gebyr på kr. 20.000,00 for klager over EU s udbudsdirektiver og kr. 10.000,00 for øvrige klager. Sagsomkostninger Indtil lovændringen var det alene ordregiver, der kunne komme til at betale klagers sagsomkostninger, hvis klager fik helt eller delvist medhold. Pr. 1. juni 2013 er der indført mulighed for, at en klager, der ikke får helt eller delvist medhold, kan blive pålagt at betale de omkostninger, som ordregiveren har haft i forbindelse med sagen, hvilket i øvrigt må forventes at føre til en nedbringelse af antallet af klagesager, der ellers har været i stigning gennem de senere år. Har du spørgsmål til ovenævnte, eller har du spørgsmål om udbudsret generelt, er du velkommen til at rette henvendelse til advokat Søren Hammer Westmark, Clemens Advokater.

Clemens Advokater tilbyder rådgivning inden for de fleste erhvervsretlige discipliner, ejendomshandler, forsikringsog erstatningsret samt familie- og arveret. Vi beskæftiger ca. et halvt hundrede personer, heraf 20 jurister, og vi besidder både stor faglig bredde og et højt specialiseret kendskab til de enkelte retsområder. Vi rådgiver såvel en række af Danmarks største erhvervsvirksomheder som privatpersoner, og vi lægger i al rådgivning vægt på høj kvalitet og en tæt dialog med klienten. Advokatpartnerselskab Tilmelding til automatisk modtagelse af Clemens Advokaters JURIDISK NYT kan ske via www.clemenslaw.dk eller ved at sende en e-mail til nyhedsbrev@clemenslaw.dk Artiklerne i dette nyhedsbrev er ikke og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Clemens Advokater påtager sig ikke noget ansvar for skader eller tab, der direkte eller indirekte kan henføres til brugen af nyhedsbrevet. Skt. Clemensstræde 7 8000 Aarhus C T: +45 87 32 12 50 F: +45 86 12 50 12 info@clemenslaw.dk www.clemenslaw.dk