Tlf. 33 12 24 34 Fax 33 93 20 60 Giro 1 48 31 45 Ejendomsadministrationen Tlf. 33 14 03 66 B I R K * K O E F O E D * M E Y E R A D V O K A T E R Nørre Voldgade 90, 1358 København K e-mail: meyer@bkm-law.dk Samarbejdende advokater Hans Koefoed (H) Eigil Koefoed (H) Ervin Birk Nielsen (H) Georg Meyer (H) Referat af generalforsamling ------------------------------------ År 2000, onsdag den 3. maj, kl. 18.00, afholdtes på adressen Skolen på Duevej ordinær generalforsamling i Andelsboligforeningen Duevej 84-106 Til stede var 20 andelshavere, hveraf 1 repræsenteret ved fuldmagt. Til stede var iøvrigt statsaut. revisor Jens Seiersen og advokat Georg Meyer. Michael Jørgensen, bød på bestyrelsens vegne velkommen. Til dirigent valgtes advokat Georg Meyer, der konstaterede, at indkaldelsen på et enkelt punkt ikke er overensstemmende med vedtægten, idet den ordinære generalforsamling ifølge 21 skal afholdes i marts eller april måned. Dette skyldes ikke forsømmelse, men den omstændighed, at generalforsamlingen allerede blev tilrettelagt i december 1999 med størst mulig hensyntagen til bestyrelsens igangværende arbejde med renoveringsprojektet, der imidlertid har fundet sin endelige afgørelse på den ekstraordinære generalforsamling den 16. februar 2000. Forholdet er omtalt i indkaldelsen. Da ingen havde indvendinger mod generalforsamlingens afholdelse, konstaterede dirigenten generalforsamlingen som lovlig og beslutningsdygtig. Der foretoges herefter følgende dagsorden: 1. Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning for det seneste forløbne år og forelæggelse til godkendelse af årsregnskab med påtegning af revisor samt forelæggelse af budget. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -- På bestyrelsens vegne aflagde Michael Jørgensen beretning - den på sidste års generalforsamling valgte formand, Henrik Stiigvad og dennes stedfortræder Jette Ladegaard Hansen, er
2 begge fraflyttet ejendommen. Hovedopgaven i det forløbne år har været bestyrelsens arbejde med renoveringsplanen. Som en opfølgning af drøftelserne på sidste års ordinære generalforsamling har bestyrelsen ved henvendelse til arkitekt og ingeniørfirmaet AI-gruppen Øst ladet udarbejde en tilstandsrapport over bygningernes faktiske vedligeholdelsesstand.på dette grundlag er udarbejdet en renoveringsplan, der var til behandling på den ekstraordinære generalforsamling den 16. februar 2000, hvor forslag 3 blev vedtaget efter indstilling fra bestyrelsen og den af foreningen antagne arkitekt, Helge Arnth. Michael Jørgensen henviste til debatten på den ekstraordinære generalforsamling og referatet herfra. Som et led i renovering af gårdfacaden er telefon- og elledninger omlagt og nu ført gennem køkkentrappen ud til de enkelte lejligheder. Orkan-skaderne i december 1999 var store og udgjorde beløbsmæssigt ca. kr. 300.000, der afholdes af forsikringsselskabet. Udbedringsarbejdet står foran sin afslutning. Vinduerne mod gård samt alle altan-partier både til for- og bagside er malet. På en tidligere generalforsamling er besluttet, at foreningen årligt skal male en køkkentrappe og en hovedtrappe, men kun såfremt foreningens likviditet rækker hertil. I det forløbne år er køkkentrappen i nr. 9 malet. Efter en kraftig henstilling fra bestyrelsen har viceværten gjort en ekstra indsats på forskønnelse af de grønne områder, navnlig Hyde Park er blevet mærkbar pænere. Sommerfesten er de sidste 4-5 år blevet tilrettelagt af bestyrelsen, der imidlertid har meget andet at tage sig til. Opgaven med tilrettelæggelsen af årets sammenkomst lægges derfor i hænderne på andelsboligforeningens øvrige medlemmer. Interesserede opfordres til at rette henvendelse til bestyrelsen, der vil stille de fornødne likvide midler til rådighed. I de seneste år har der været en del klager over blikkenslagerens indsats på ejendommen. Flere opgaver er ikke udført korrekt, og aftaler er ikke overholdt. Foreningen har derfor skiftet til VVS-installatør DIGE VVS v/henrik Dige, Kaløvej 21, 2720 Vanløse, mobil 24 24 84 25 og telefon/telefax 38 71 98 07, jfr. en tidligere udsendt cirkulæreskrivelse. Det er ønskeligt og økonomisk nødvendigt, at alle autoriserede VVS-arbejder udføres af samme installatør, der på forhånd har sat sig grundigt ind i ejendommens specielle installationer. Fra forsamlingen kom følgende spørgsmål og kommentarer til årsberegningen: Et medlem ønskede oplyst, om nye telefoninstallationer omfatter bredbåndsnet - hvilket
3 kunne afkræftes. Der er alene tale om en forberedelse af facaderenoveringen mod gårdsiden. Endvidere kunne bestyrelsen oplyse, at istandsættelse af køkken- og hovedtrapperne ikke er omfattet af beslutningen på den ekstraordinære generalforsamling i februar måned. Trapperne skal males en ad gangen, men kun såfremt der er penge hertil. Istandsættelsen er bekostelig og beløber sig for én hoved- og bagtrappe til ca. kr. 130.000. På forespørgsel kunne bestyrelsen endvidere op-lyse, at farvevalget ikke har været til høring blandt medlemmerne. Fremgangsmåden ville al-drig føre til et entydigt resultat. I stedet har bestyrelsen bestræbt sig på at komme så tæt som muligt på det oprindelige farvevalg. Under istandsættelsen bibeholdes den originale "marmorering" på den nederste del af vægfladerne - "panelet" fremstår efter reparation og lakering som nye. En andelshaver ønskede portrummet forskønnet og var villig til selv af forestå malerarbejdet mod foreningens betaling af materialerne. Denne mulighed vil bestyrelsen overveje - det er imidlertid en grundlæggende betingelse, at arbejdet udføres fagmæssigt korrekt. Fra salen blev rejst kritik mod vedligeholdelsen af de grønne områder, idet fældning er for omfattende, og idet beskæring tilsyneladende er sket uden fornøden viden. Bestyrelsen gav til kende, at ingen af medlemmerne har "grønne fingre", og at enhver assistance fra gartnerkyndige medlemmer er kærkommen. Et andet medlem kendte ikke Hyde Park - haven er beliggende bag cykelskurene ud for "nr. 99". Bestyrelsen opfordrede til, at interesserede medlemmer lod nedsætte et forskønnelsesudvalg. På forespørgsel om medlemmerne selv måtte istandsætte altangitteret blev oplyst, at opgaven er indeholdt i renoveringsplanen og derfor udføres i fællesskabets regi. Herefter konstaterede dirigenten årsberetningen for godkendt. Punktet blev herefter fortsat af statsaut. revisor Jens Seiersen med - forelæggelse til godkendelse af årsregnskab med påtegning af revisor samt forelæggelse af budget. Regnskabet er helt uspændende uden ekstraordinære omstændigheder - dog er indtægterne forøget med kr. 30.000 i forhold til budgettet og udgifterne reduceret med kr. 70.000, således at resultatet samlet er forbedret med ca. kr. 100.000 til et overskud på kr. 240.000 mod forventet kr. 137.000. Regnskaberne er udført i overensstemmelse med forrige års opstillinger, bortset fra en opsplitning af vedligeholdelsesdelen, idet nu både er anført note 5 "udvendig vedligeholdelse", der angår de løbende driftsudgifter, samt note 6 "vedligeholdelsesfonden", der alene angår foreningens opsparing til genopretning af ejendommen. Sideløbende med regnskabsgennemgangen forelagde revisor Seiersen budgettet for 2000, der nøje følger regnskabstallene.
4 Fra salen blev stillet spørgsmål til budget-posten på kr. 750.000 til maling af de resterende vinduer - beløbet virker overvældende, navnlig når tages i betragtning, at arbejdet udføres af en enkelt mand og forventes udført på et år. Bestyrelsen har tidligere indhentet licitationsbud, hvor det samlede malerarbejde blev vurderet til 3,5 mio. kr. og har derfor valgt at indgå entrepriseaftale med ejendommens vicevært, Jørn Andersen, der i sit firma har ansat en malersvend. Dette giver en anslået besparelse på ca. 50%. En del af omkostningerne er materiale og liftsleje. På forespørgsel blev oplyst, at reservationen på kr. 250.000 til reparation af fortove og veje er et af bestyrelsen skønnet beløb. Duevej er en fælles privat vej og alle vedligeholdelsesomkostninger påhviler derfor vejejerne i fællesskab. Det er imidlertid kommunen, der træffer alle beslutninger om vedligeholdelsesarbejdernes omfang, men dette arbejde har haft et skandaløst forløb. Det er uvist, hvornår kommunen ser sig i stand til at afslutte opgaven og hvilke om-kostninger, der endeligt vil blive pålagt andelsboligforeningen. Endvidere blev rejst en del kritik over de nyetablerede vejbump, der er for kraftige og kræver for stor nedsættelse af hastigheden - der er tale om et temperamentsspørgsmål og bestyrelsen går ud fra, at kommunen har etableret bumpene ud fra en samlet vurdering af alle forhold, hvorunder indgår trafiktæthed, sædvanlige hastigheder, hensynet til børneinstituionerne m.v. og på denne baggrund har truffet et valg fra Vejdirektoratets katalog over fartdæmpende foranstaltninger. Endvidere blev påpeget, at Duevej på den sidste del mod Godthåbsvej er i yderst ringe forfatning - det må formodes, at kommunen er opmærksom herpå, og at retablering vil ske og omkostningerne forholdsmæssigt fordeles mellem samtlige vejejere. Et medlem har konstateret vand i kælderen, og mener at bestyrelsen er pligtig at foretage fornødne foranstaltninger til sikring af den brugsret, der er tillagt de enkelte lejligheder - bestyrelsen bekræftede, at man udfolder de fornødne bestræbelser. Herefter konstaterede dirigenten regnskabet for godkendt med en overførsel af driftsresultatettil næste år. Endvidere konstaterede dirigenten forsamlingens godkendelse af budget for 2000. 2. Valg af formand for bestyrelsen forsåvidt han afgår. ------------------------------------------------------------------------- Dirigenten henviste til Michael Jørgensens indledende bemærkninger, hvorefter Christina Hansen redegjorde for bestyrelsens arbejde. Bestyrelsen afholder omkring 10 møder årligt, der alle finder sted sidste mandag i måneden kl. 19.00 i bestyrelseslokalet, der er beliggende i
5 kælderen til nr. 88. Alle medlemmer, der ønsker kontakt til bestyrelsen, kan træffe bestyrelsen ved mødets start. Iøvrigt har de enkelte bestyrelsesmedlemmer deres særlige opgaver, opdelt på økonomi, salg, kontakt til vicevært og administrator, entrepriseopgaver m.v., således at formandens opgaver hovedsagelig er af koordinerende karakter. I det kommende år vil hovedopgaverne bestå i en gennemførelse af renoveringsplanen, og det er ønskeligt med både nye initiativer og mulighed for nedsættelse af idegrupper. Ved akklamation blev Michael Bjørklund valgt som foreningens formand. 3. Valg af medlemmer til bestyrelsen. ----------------------------------------------------- Michael Jørgensen, og Kirsten Ahrens blev genvalgt. Som nye medlemmer blev valgt: Karin Andersen og Anders Vinding. Den samlede bestyrelse udgør herefter: Formand Michael Bjørklund, Duevej 102,4.th., tlf. 38 88 42 34, e-mail mjbspace@iname.com Finn Jensen, Duevej 84, 4.tv. Michael Jørgensen, Duevej 96, st.tv. Kirsten Ahrens, Duevej 84, 1.th. Karin Andersen, Duevej 96, 4.tv. Anders Vinding, Duevej 96, 2.th. 4. Valg af suppleant for bestyrelsesmedlemmerne. -------------------------------------------------------------------- Christina Hansen fraflytter ejendommen. Ingen ønskede valg til den ledige suppleantpost. Som suppleant fungerer fortsat Ulla Jørgensen, Duevej 98, st.tv. 5. Valg af revisor. ----------------------------- Statsaut. revisor Jens Seiersen genvalgtes. 6. Indkomne forslag. --------------------------------
6 Georg Meyer redegjorde for baggrunden for forslagets fremsættelse. Foreningen har med bestemmelsen i vedtægternes 2, 3.afsnit helt i overensstemmelse med den herskende retstilstand søgt at sikre foreningen og medlemmerne mod kreditorforfølgning. Imidlertid har Østre Landsret i en skelsættende dom af 11. februar 2000 tilladt retsforfølgning mod et andelsbevis, idet vedtægten for den konkrete andelsboligforening ikke indeholdt et entydigt forbud mod medlemmernes egen pantsætning af andelsbeviset - helt i lighed med de aktuelle vedtægter for nærværende andelsboligforening. Derved nyder de enkelte andelshavere ikke den samme retsbeskyttelse, som lejere i en udlejningsejendom, hvor forudbetalt leje og depositum ikke kan gøres til genstand for udlæg, ligesom "andelsboligforeningen" ikke nyder udlejers ret til at have medindflydelse på, hvem der aktuelt indtræder som medlem i bestyrelsen. Ved en tvangsauktion er det højstbydende, der får andelen. Dette princip er endvidere i strid med maksimalprisbestemmelserne for omsætning af andelsbeviserne. Georg Meyer oplyste, at den foreslåede vedtægtsændring ikke er til hinder for, at andelsbeviset "deponeres" i et pengeinstitut, der yder køber lån til andelens erhvervelse, når blot overgivelsen ikke sker til sikkerhed/pantsætning. Administrator og bestyrelsen bekendt er der ikke i nogle tilfælde sket pantsætning af et andelsbevis. Efter en kortere debat blev forslaget sat til afstemning med revisor Jens Seiersen som stemmetæller. Resultatet blev følgende: 20 stemte for, hvorfor dirigenten erklærede forslaget for enstemmigt vedtaget. Forslaget er imidlertid ikke endeligt vedtaget efter vedtægtens 24, idet 2/3 af samtlige stemmeberettigede medlemmer af foreningen ikke har stemt for. Da mere end 2/3 af de tilstedeværende dog har tilsluttet sig forslaget, skal inden 14 dage afholdes ny generalforsamling, hvor forslaget endeligt kan vedtages af 2/3 af de der afgivne stemmer. 7. Eventuelt. ---------------------- Et medlem, der bor på 4.sal, vil gerne med tiden kunne inddrage det overliggende luftsrum i sin bolig og opfordrede derfor bestyrelsen til under det forestående renoveringsarbejde at forberede en sådan udnyttelse. Han var iøvrigt indstillet på selv at skulle afholde alle omkostninger ved tagrummets indretning samt at følge bygningsregulativet og kommunens anvisninger. Medlemmet ønskede tagrummet udnyttet til kontor og nyt badeværelse. Bestyrelsen bemærkede, at man under udarbejdelse af renoveringsprojektet havde undersøgt mulighederne og de økonomiske konsekvenser for indretning af et antal nye beboelseslejligheder, men projektet var økonomisk urentabelt og vandt heller ikke gehør på den ekstraordinære generalforsamling, hvor der tillige var stor modvilje mod at inddrage fællesarealer til individuel brug.
7 Såfremt "forslag" skal underkastes yderligere debat, må det bero på medlemmets udarbejdelse af et relativt konkret projektforslag i en form, der kan tiltrædes af kommunen. Det blev for god ordens skyld bemærket, at der i foreningen ikke er afsat midler til de særlige forberedelsesarbejder, medlemmet efterlyser. Muligheden for installation af fælles telefoncentral, bredbåndsnet m.v. kom påny til drøftelse. Bestyrelsen vil arbejde videre med forslaget. Et medlem ønskede at opretholde sin protest mod omlægning af telefonfaciliteterne, såfremt det oprindelige telefonnummer ikke kan bibeholdes. Prisen for modtagelse af radio- og TVsignaler over kabeltv kom påny til drøftelse. Der var enighed om, at omkostningerne nu er for store, og at bestyrelsen skal arbejde på en genforhandling af kontraktens indhold og gerne med den styrkelse, der ligger i at kunne opsige kontrakten, såfremt dette er muligt nu eller indenfor en kortere periode. En beboer bemærkede, at tilgangen af biler er stor og opfordrede til, at beboerne parkerer hensigtsmæssigt, så spildplads undgåes. Samme medlem ønskede en opstribning af parkeringspladser, men denne fremgangsmåde er både uhensigtsmæssig og formentlig uopnåelig hos kommunen. Der var ikke yderligere til debat, hvorfor dirigenten konstaterede dagsordenen for udtømt og takkede for fremmødet. Mødet hævet kl. 19.30. Som dirigent: Georg Meyer gm/kb199-ge000503