Vejledning. Lokalplanens kortbilag 1, 2A og 2B er bindende for områdets fremtidige anvendelse.

Transkript

1

2 VEJLEDNING Vejledning Lokalplanen er opdelt i en Redegørelsesdel, der omhandler baggrunden for lokalplanen, samt hvilken sammenhæng lokalplanen har med den øvrige planlægning og en Bestemmelsesdel, der udgør de bindende retningslinier for områdets anvendelse og bygningernes udseende m.v. Lokalplanens kortbilag 1, 2A og 2B er bindende for områdets fremtidige anvendelse. De øvrige kortbilag er ikke bindende, men illustrerer, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud. Borgernes indflydelse på lokalplanlægningen og frist for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag. Intentionerne med lov om planlægning er blandt andet at sikre borgerne indflydelse på og kendskab til den lokale planlægning. Derfor forpligtes kommunen til at udarbejde lokalplaner, før større anlægsarbejder kan igangsættes. Da en lokalplan skal fremlægges som forslag for borgerne, inden den vedtages endeligt af kommunalbestyrelsen, er der skabt mulighed for at fremkomme med indsigelser, inden en plan træder i kraft. I overensstemmelse med 24 i lov om planlægning er fristen 8 uger for fremsættelse af indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Sådanne indsigelser eller ændringsforslag skal sendes til Norddjurs Kommune, Rådhuset, Torvet 3, 8500 Grenaa eller bk@norddjurs.dk inden den Planen er udarbejdet af Pluskontoret A/S, Klostergade 32, 1., 8000 Århus C og Landinspektørfirmaet Kjær, Århusvej 22 B, 8500 Grenaa i samarbejde med Plan- og Byggeafdelingen, Norddjurs Kommune Dato: September 2007 Kontaktperson: Birgit Kaarøe Tlf bk@norddjurs.dk 2.

3 INDHOLD INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE Læsevejledning 2 Borgernes indflydelse på lokalplanlægningen og frist for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag 2 Indholdsfortegnelse 3 LOKALPLANENS REDEGØRELSE Oversigtskort - luftfoto 4 Baggrund 5 Eksisterende forhold 5 Lokalplanens indhold 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning 6 Midlertidige retsvirkninger 9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1.0 Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Tekniske installationer Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer, beplantning og hegn Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Retsvirkningerne af lokalplanen Retsvirkningerne af kommuneplantillægget Vedtagelsespåtegning 17 LOKALPLANENS KORTBILAG Lokalplanområdets afgrænsning Kortbilag 1 Lokalplanområdets udformning Kortbilag 2A Lokalplanområdets udformning Kortbilag 2B Tværsnit Kortbilag 3 Illustration nr. 1 Illustration nr. 2 Matrikelkortet er gengivet med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse 3.

4 REDEGØRELSE 4.

5 REDEGØRELSE Baggrund Grenaa Byråd vedtog den 20. december 2005 at nedlægge det tidligere kolonihaveområde i Lergraven med henblik på at omdanne området til et nyt attraktivt boligområde. Den 29. august 2006 vedtog byrådet Kommuneplantillæg nr. 16 med tema om vækst i Grenaa. Tillægget betød bl.a., at den planlagte anvendelse af området omfattet af nærværende lokalplan ændredes fra offentligt formål til boligformål. Området blev herefter i efteråret 2006 udbudt til salg som en storparcel til boligbebyggelse. Eksisterende forhold Lokalplanen omfatter et område syd for det eksisterende boligområde Udsigten og sydvest for andelsboligforeningen Grindhøj, mod vest afgrænset af et 3 rækket læhegn og mod syd af Lergravsvej. Terrænet i området falder mod syd fra ca. kote 17,00 ved skellet til Udsigten til ca. kote 4,50 ved Lergravsvej. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastlægger strukturen i området, dets vej- og stiforhold, antallet af byggegrunde, principper for bebyggelsens udformning og retningslinier for friarealernes karakter. Udstykning Lokalplanen omfatter 4 parcelhusgrunde varierende i størrelse fra ca m 2 til ca m 2. Bebyggelse Bebyggelsen skal udformes, så den tilpasses det skrånende terræn og i en maksimal højde på 7,5 meter. Lokalplanens bestemmelser lægger desuden en række begrænsninger på brug af materialer, således at bebyggelsen kommer til at fremtræde harmonisk og homogent i såvel form som farve. Veje og stier I forbindelse med ændringen af arealets anvendelse til boligformål besluttede Grenaa Byråd, at vejadgangen til området skal ske fra Lergravsvej. 5.

6 REDEGØRELSE Denne løsning indebærer imidlertid væsentlige trafiksikkerhedsmæssige problemer i form af et stort antal krydsende skoleelever fra den tilgrænsende Norddjurs Friskole, som har skolegård på den anden side af Lergravsvej. Ligeledes benyttes den kommunale institution Enggården af et stort antal børn. Området kan alternativt vejbetjenes fra Udsigten, hvilket forudsætter erhvervelse af et ca. 40 meter langt areal, der er udlagt til plantebælte og sti i medfør af lokalplan nr Trafiksikkerhedsmæssigt er denne løsning væsentligt bedre end Lergravsvejløsningen. I lokalplanforslaget er begge muligheder for vejbetjening medtaget, idet det antages, at der efter offentlighedsperioden er bedre grundlag for at træffe endelig beslutning om vejadgangen. Efter den endelige vedtagelse vil lokalplanen blive rettet til i overensstemmelse hermed. Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2005 for Århus Amt Lokalplanen ligger inden for regionplanens byvækstområder. Kommuneplan for Grenaa Kommune - med Kommuneplantillæg nr. 16 Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanens område 2B10. En lokalplan for område 2B10 skal sikre: - at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende anlæg og bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der efter byrådets skøn kan indpasses i området uden genevirkning i forhold til omgivelserne, - at bebyggelsesprocenten for områder med parcelhuse ikke overstiger 25, for tæt-lav bebyggelse 40 og for etagebebyggelse 50, samt 40 for anden bebyggelse på den enkelte grund. Bebyggelsesprocenten kan dog være højere, dersom der i lokalplanen redegøres for bebyggelsens placering på grundene, udformningen af friarealer samt beplantning, - at parcelhuse ikke opføres med mere end 1½ etage, for tætlav bebyggelse og etagebebyggelse dog max. 2½ etage, - at mindst 20% af disse områder anvendes til større samlede friarealer af forskellig karakter, herunder grønne områder, sti, vej- og parkeringsarealer m.v., som er fælles for området. 6.

7 REDEGØRELSE Nærværende lokalplan muliggør opførelse af parcelhuse i 2 etager. Lokalplanens tilvejebringelse nødvendiggør derfor følgende tillæg til kommuneplanen: Tillæg nr. 26 til Kommuneplan for Grenaa Kommune Der udlægges et nyt delområde 2B10.1 som vist på kortet. Rammerne for område 2B10.1 har samme ordlyd som for delområde 2B10, dog ændres 1½ etage til 2 etager i 3. pind, således at denne får følgende ordlyd: - at parcelhuse ikke opføres med mere end 2 etager, for tæt-lav bebyggelse og etagebebyggelse dog max. 2½ etage. Med vedtagelsen af kommuneplantillægget er lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen. Miljøvurdering Ifølge lov nr. 316 af 5. maj 2004 skal alle fysiske planer, som skønnes at få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Norddjurs Kommune har foretaget en screening for at vurdere, om planen skal miljøvurderes. Norddjurs Kommune afgør som planmyndighed, at nærværende plan ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet, og den skal derfor ikke miljøvurderes. 7.

8 REDEGØRELSE Planen giver ikke mulighed for anlægsprojekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. Planen påvirker ikke et internationalt naturbeskyttelsesområde og planen får ikke en væsentlig indvirkning på miljøet, jævnfør kriterierne i lovens bilag 2. Støjforhold Området er dels påvirket af støj fra hovedvej A16, dels fra motocrossbanen i engene. Det er muligt at nedbringe støjen fra hovedvejen ved etablering af en støjskræm mellem bebyggelserne og hovedvejen. Støjen fra hovedvejen vil derfor kunne nedbringes til et acceptabelt niveau på de dele af grunden, hvor det eventuelt er nødvendigt. Miljøcenter Østjylland har i juni 2005 beregnet, at såvel det aktuelle område som dele af de eksisterende boligområder lejlighedsvis er påvirket af støj fra motocrossbanen, som overskrider de vejledende grænseværdier. Forholdene omkring motocrossbanen bør tages op med henblik på en udflytning af banen, fordi den belaster eksisterende boligområder med støj. På trods af støjberegningen vurderer kommunen, at det vil være forsvarligt at tillade opførelse af de heri planlagte 4 boliger, fordi disse boliger vil få de samme støjforhold, som en række af de eksisterende boliger i området, og det skønnes acceptabelt. Tekniske forhold Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Norddjurs Kommune som kloakopland. Området skal spildevandskloakeres. Regnvand skal nedsives. Lokalplanområdet er omfattet af vandforsyningsplanen for den tidligere Grenaa Kommune. Lokalplanområdet er ikke omfattet af varmeforsyningsplanen for Grenaa Kommune. Der udarbejdes et tillæg til varmeforsyningsplanen. Indsamling og behandling af affald forestås af Reno Djurs. Lokalplanområdet er omfattet af tilslutningspligt til Grenaa Byantenne. For lokalplanområdet skal der etableres en grundejerforening, hvortil der er medlemspligt. Det er grundejerforeningens opgave at varetage drift og vedligehold af fælles friarealer, veje og stier. 8.

9 REDEGØRELSE Museumsloven Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet og fundet skal straks anmeldes til Djurslands Museum. Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må en ejendom ikke anvendes, bebygges eller på anden måde bruges, så det foregriber indholdet af den endelige lokalplan. Eksisterende lovlige anvendelse kan dog fortsætte. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den... og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil den... 9.

10 BESTEMMELSER NORDDJURS KOMMUNE LOKALPLAN Lokalplan for et boligområde mellem Lergravsvej og Udsigten i Grenaa. Lokalplanområdets størrelse er ca. 1,1 ha. I henhold til lov om planlægning (jævnfør lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes herved følgende bestemmelser for det stk. 2.1 nævnte område. 1.0 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål, 1.1 at skabe mulighed for opførelse af enfamiliehuse i en åbenlav bebyggelse, 1.2 at fastlægge vejadgangen til området, og 1.3 at fastsætte nærmere retningslinier for bebyggelsens udformning. 2.0 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 226, Grenaa Markjorder samt en del af matr. nr.e 7 u, 8 cø og 8 dn, smst. samt alle parceller, der udstykkes indenfor lokalplanområdet efter den 1. september Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3.0 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af enfamiliehuse i åben-lav bebyggelse. 3.2 På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én bolig. 3.3 Byrådet kan tillade, at der i området drives en virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, - virksomheden drives af den, der beboer den pågældende ejendom, 10.

11 BESTEMMELSER - at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, herunder gennem skiltning og lignende, og at områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, som der ifølge kommunalbestyrelsens skøn ikke er plads til i det pågældende område. 4.0 Udstykning Der vises udkast til to forskellige udstykninger: Udstykningsplan som vist på kortbilag 2A relaterende sig til vejbetjening fra Udsigten og som vist på kortbilag 2B relaterende sig til vejbetjening fra Lergravsvej. 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med den retningsgivende udstykningsplan, kortbilag 2A eller kortbilag 2B. 4.2 Der skal ved udstykning fastlægges et niveauplan for hver enkelt grund i henhold til bygningsreglementets afsnit 3.1, stk Vej- og stiforhold Der vises udkast til to forskellige føringer af vej: Vejbetjening fra Udsigten - hvor lokalplanområdet sluttes til vejadgang fra det eksisterende boligområde Udsigten mod nord, se kortbilag 2A og vejbetjening fra Lergravsvej - hvor lokalplanområdet sluttes til vejadgang fra sydøst ved Lergravsvej, se kortbilag 2B. Vejbetjening fra Udsigten 5.1 Området vejbetjenes fra Udsigten. 5.2 Der udlægges veje, stier og vendepladser som vist på kortbilag 2A. Boligvejene udlægges i en bredde af 8 meter. Kørebanen anlægges i en bredde af 5 meter med 1,5 meter brede rabatter med græs eller græsarmeringssten. 11.

12 BESTEMMELSER 5.3 Vendeplads udlægges som vist på kortbilag 2A. 5.4 Vejadgang til de enkelte grunde skal ske fra den vej, hvor det er markeret på kortbilag 2A. 5.5 Der anlægges stier som vist på kortbilag 2A. Vejbetjening fra Lergravsvej 5.6 Området vejbetjenes fra Lergravsvej. 5.7 Der udlægges veje, stier og vendepladser som vist på kortbilag 2B. Boligvejene udlægges i en bredde af 8 meter. Kørebanen anlægges i en bredde af 5 meter med 1,5 meter brede rabatter med græs eller græsarmeringssten. 5.8 Vendeplads udlægges som vist på kortbilag 2B. 5.9 Vejadgangen til de enkelte grunde skal ske fra den vej, hvor det er markeret på kortbilag 2B Der anlægges stier som vist på kortbilag 2B. Parkering 5.11 På hver grund skal der udlægges parkeringsplads til 2 biler. Opføres en carport eller garage på grunden skal der kun udlægges en parkeringsplads Uindregistrerede køretøjer, campingvogne samt større både og lignende må ikke opbevares på de ubebyggede arealer Parkering af køretøjer over kg totalvægt må kun foretages i det omfang, det måtte være nødvendigt for af- og pålæsning. Byggelinier 5.14 Der pålægges byggelinier i en afstand af 5 meter fra vejskel. Arealet mellem byggelinien og vejskellet må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse, carporte, garager eller lignende. 12.

13 BESTEMMELSER 6.0 Tekniske installationer 6.1 Samtlige nye boliger skal tilsluttes Grenaa Varmeværk A.m.b.a. ) 6.2 Samtlige nye boliger skal tilsluttes Grenaa Byantenne. Udvendige TV- og radioantenner, paraboler og lignende må ikke opsættes. Opsætning af piskeantenner og antenner til brug for radioamatører godkendt af P & T skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af kommunen. 6.3 Såfremt det af tekniske grunde ved byggemodning af arealet viser sig nødvendigt at etablere de fornødne ledninger til kloak, vand, el, telefon m.v. over parcellerne, er grundejerne forpligtede til at tåle dette. 7.0 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25% for den enkelte grund. 7.2 Bebyggelsen på den enkelte grund skal placeres inden for de viste byggefelter som vist på kortbilag 2A eller 2B. 7.3 Bebyggelsen skal udformes, så den tilpasses det skrånende terræn, jævnfør punkt Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 meter målt efter bygningsreglementets bestemmelser, jævnfør punkt Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. 7.6 Tagene skal udformes som flade tage skjult af murkrone. Dette gælder ligeledes garager og carportes udformning. Tage på mindre bygninger og bygningsdele kan endvidere udføres med ensidig taghældning. 7.7 Ved fremsendelse af bygningstegninger skal placering af carport eller garage vises, uanset om denne agtes opført. ) Ifølge planlovens 19, stk. 4 skal kommunalbestyrelsen dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, hvor det kan dokumenteres, at de opfylder klassifikationskravene i afsnit 5.3 i Tillæg 9 til Bygningsreglement for småhuse

14 BESTEMMELSER 8.0 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Facader skal fremstå med teglsten i blank mur inden for farverne i gråtoneskalaen. Mindre partier af facaderne kan udføres i træbeklædning og med andre farver. 8.2 Carporte og garager skal ligeledes fremstå med teglsten i blank mur inden for farverne i gråtoneskalaen. Undtaget herfra er mindre bygningsdele som udhuse, der kan opføres som trækonstruktion med træbeklædning i sort eller i gråtoneskalaen. 8.3 Som materialer til tagdækning skal anvendes mørk patineret zink eller tagpap i sort eller grå. På tage med ensidig taghældning kan paptage udføres listedækket. 8.4 Ovenlys i mindre omfang må placeres på tagfladen. 8.5 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens ydervægge. 8.6 Synlig sokkel må ikke udføres med større højde end 40 cm. 8.7 Skiltning må kun finde sted med kommunens tilladelse i hvert tilfælde og efter udtalelse fra grundejerforeningen. 8.8 Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes, bortset fra glaspartier. 8.9 Ved bebyggelsens udformning skal der sikres harmoni mellem de enkelte huse, så området efter endt udbygning fremstår som et boligområde af høj arkitektonisk standard. For at sikre helheden i området skal kommunen godkende de enkelte huses arkitektoniske udformning. Dette er også gældende for carporte m.v. 9.0 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 9.1 Der må ikke foretages terrænreguleringer, så arealets skrånende form ændres. Der må ikke etableres skråninger, eller opbygges plateauer bortset fra terrasser i umiddelbar tilknytning til huset, se punkt 7.3. Terrænreguleringer på mere end +25 cm og -75 cm i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 50 cm må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Terrænreguleringsplan skal fremsendes til godkendelse hos bygningsmyndigheden. 14.

15 BESTEMMELSER 9.2 Ved ansøgning om byggetilladelse skal der afleveres en beplantningsplan, der sikrer, at udsigtsforholdene for den enkelte grund ikke forringes væsentligt, jævnfør punkt Træer på grunden må have en max. højde på 4 meter. 1 træ på hver grund må dog have max. højde efter eget valg. 9.4 Hegn mod nabo-, vej- og stiskel må kun etableres som hække i klippet bøg, max. højde 1,80 meter. 9.5 Renovationsstativer, kompostbunker og lignende skal anbringes eller afskærmes, så de ikke er synlige fra veje og vendepladser eller iøvrigt er til gene for de omkringboende. 9.6 Fællesarealer skal holdes som klippet græs med grupper af buske og træer Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før tilslutning til Grenaa Varmeværk har fundet sted Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af parceller inden for lokalplanområdet Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 75% af de udstykkede parceller er overtaget, eller når kommunen kræver det. Oprettelsen skal ske på grundejernes initiativ Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, vendepladser, stier og grønne områder inden for lokalplanområdet Grundejerforeningen skal påse, at udsigtsforholdene til stadighed opretholdes i rimeligt omfang i henhold til beplantningsplanen for den enkelte grund, jævnfør punkt Servitutter 12.1 Der er ikke inden for lokalplanområdet tinglyst servitutter, som er i strid med lokalplanens bestemmelser. 15.

16 BESTEMMELSER 13.0 Retsvirkningerne af lokalplanen 13.1 Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan Retsvirkningerne af kommuneplantillægget 14.1 Når kommuneplantillægget er endeligt vedtaget, skal kommunalbestyrelsen ifølge planlovens 12 virke for kommuneplantillæggets gennemførelse. Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Indenfor byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. 16.

17 BESTEMMELSER 15.0 Vedtagelsespåtegning Forslag til lokalplan med kommuneplantillæg nr. 26 til Kommuneplan for Grenaa Kommune er vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse. Grenaa, den Mogens Caspersen Konst. Miljø- og Teknikdirektør / Hans Carsten Rasmussen Afdelingschef 17.

18

19

20

21

22 NORDDJURS KOMMUNE LOKALPLAN NR ILLUSTRATION NR. 1

23