Lokalplan 11-1 FORSLAG. Blandet byområde ved Nørregade og Trekanten i Vojens. Marts 2010

Transkript

1 Lokalplan 11-1 Marts 2010 Blandet byområde ved Nørregade og Trekanten i Vojens FORSLAG FREMLAGT I OFFENTLIG HØRING I PERIODEN

2 Forslag til Lokalplan 11-1 for Haderslev Kommune. Udarbejdet af Haderslev Kommune, Teknik og Miljø. Offentliggjort d. 10 marts Tryk: Haderslev Kommune Kort: Copyright Haderslev Kommune - KMS - COWI Nærmere oplysninger kan i normale åbningstider fås ved henvendelse til: Haderslev kommune Plan og Ejendomsudvikling Honnørkajen Haderslev Tlf planogejendomsudvikling@haderslev.dk

3 INDHOLD INDLEDNING 4 REDEGØRELSE 5 Lokalplanområdets beliggenhed 5 Baggrund og Formål 6 Eksisterende forhold 7 Lokalplanens indhold 8 Forhold til anden planlægning 13 Naturforhold 14 Kulturmiljøer 14 Miljø 15 Tekniske sektorplaner 17 Vej og trafik 18 Miljøvurdering 19 Tilladelser og dispensationer 20 LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplanens formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej-, sti-, og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Ledningsanlæg og tekniske anlæg Bevaring af bebyggelse Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagen Ophævelse af servitutter Ophævelse af byplanvedtægt 30 KORTBILAG Kortbilag 1: Lokalplanområdets afgrænsning Kortbilag 2: Lokalplanområdets disponering og inddeling Kortbilag 3: Illustrationsplan Kortbilag 4: Delområde 2, byggefelter Kortbilag 5: Delområde 2, illustrationsskitse 3

4 INDLEDNING Dette hæfte indeholder forslag til lokalplan 11-1 for et blandet byområde ved Nørregade og Trekanten i Vojens. Hæftet er opdelt i følgende hovedafsnit: Redegørelsen Indledes med en beskrivelse af lokalplanområdets beliggenhed, lokalplanens baggrund og formål, lokalplanområdets eksisterende forhold og lokalplanens indhold. Herefter følger en redegørelse for lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning, en miljøvurdering af planen og en opsummering af de tilladelser og dispensationer, der er påkrævet fra andre myndigheder. Lokalplanbestemmelser Omfatter bestemmelser om lokalplanens formål, områdets fremtidige anvendelse, ny bebyggelses omfang, placeringen og ydre fremtræden samt bestemmelser for øvrige forhold, der reguleres af lokalplanen. Afsnittet afsluttes med lokalplanens retsvirkninger for ejere og brugere Kortbilag Kortbilag, hvortil der henvises i lokalplanbestemmelserne, viser lokalplanområdets afgrænsning, områdets disponering og andre forhold der kan visualiseres. Offentlighedsperiode Forslaget til lokalplan 11-1 er offentliggjort den 10. marts 2010 og er i offentlig høring i 8 uger. Indsigelser, bemærkninger med videre skal være skriftlige og sendes til Haderslev Kommune senest den 5. maj 2010 på adressen: Haderslev Kommune Plan og Ejendomsudvikling Honnørkajen Haderslev Eller som e-post til: planogejendomsudvikling@haderslev.dk 4

5 Lokalplan 11-1 Redegørelse REDEGØRELSE Lokalplanområdets beliggenhed Planområdet ligger i den nordlige del af Vojens-øst (øst for jernbanen), og omfatter matriklerne 183, 208, 247, 250, 2034, 2429, og del af 2035 Vojens ejerlav, Vojens. Lokalplanområdet afgrænses af boligområdet Nørregade/Sjællandsgade og Stadionallé mod syd, Trekanten mod nord, Jernbanen mod vest og kommende is-arena mod øst. Fig. 1. Luftfoto. Områdets beliggenhed vist på luftfoto. Områdets afgrænsning er vist med rød streg. 5

6 Baggrund og Formål Med lukningen af slagteriet i Vojens er der opstået byudviklingsmuligheder på den tidligere slagterigrund. I samarbejde med kommunen har lodsejere / investorer fået udarbejdet en helhedsplan for området. Helhedsplanen er udarbejdet på baggrund af inputs fra en foroffentlighedsfase samt inputs fra 2 afholdte workshopper. Helhedsplanen danner grundlag for nærværende lokalplan. Lokalplanen har til formål at sikre det planmæssige grundlag for realiseringen af helhedsplanen. Lokalplanområdet er inddelt i ni delområder. For fire af delområderne fastlægges der lokalplanbestemmelser. De resterende delområder fastlægges blot i forhold til anvendelsen. Der er således tale om en rammelokalplan for de fleste af delområderne. Inden disse områder tages i anvendelse skal der udarbejdes lokalplan(er) for disse områder. Lokalplanen giver blandt andet mulighed for etablering af to boligområder med i alt ca. 145 boliger, udvidelse af eksisterende bofællesskab for handicappede ved Stadion Alle, etablering af et sundhedshus til læger, tandlæger, kiropraktorer m.v., bevaring af direktørboligen til det tidligere slagteri, etablering af en ny børnehave, indretning af overnatningsmuligheder for turister og sportsgæster, etablering af idrætsfaciliteter samt indretning af en bypark. Fig. 2. Lokalplanområdets afgrænsning Områdets afgrænsning og terrænforhold. Områdets afgrænsning er vist med rød streg. 6

7 Lokalplan 11-1 Redegørelse Eksisterende forhold Lokalplanområdet er på ca. 9,7 hektar og ligger centralt i Vojens, med kort afstand til banegården og bymidten. Der resterer stort set ingen spor efter områdets tidligere anvendelse til erhvervsområde (slagteri), fordi samtlige bygninger - bortset fra en mindre administrationsbygning og tidligere direktørbolig - er nedrevet og bortkørt. Området er plant. Den østlige del henligger som et åbent jordareal. Den midterste og sydligste del af området er bevokset med skov / beplantning. Der findes enkelte markante træer, mens den resterende del af beplantningen udgøres af kratlignende bevoksning. Herudover findes der i den nordlige del af skoven / beplantningen, et plantebælte som er bevaringsværdigt. I den østlige del af området ligger der beach-volley/håndboldbaner, et skateranlæg samt en form for multibane i asfalt til hockey, fodbold m.v. Midt i lokalplanområdet ligger det tidligere slagteris personaleparkeringsplads med ca. 200 p-pladser. Beach-volley/håndboldbaner, områdets østlige del Skateranlæg, områdets østlige del 7

8 LOKALPLANENS INDHOLD Områdets afgrænsning, opdeling og zonestatus Lokalplanområdets afgrænsning fremgår af fig. 2, side 6 og kortbilag 1. Området inddeles i 9 delområder. Se kortbilag 2. Området ligger i byzone og forbliver i byzone. 5 22A Områdets anvendelse Lokalplanområdet er et byudviklingsområde, og anvendes til forskellige bymæssige formål. Det er inddelt i delområder med forskellig anvendelse - se delområdeinddelingen på kortbilag 2. Der er således tale om et område der må anvendes til både boligformål, rekreative og idrætsmæssige aktiviteter, børnehave, sundhedshus, ferieboliger samt bofællesskab for handicappede Områdets delområder A A Alle delområders anvendelse er fastlagt i lokalplanens bestemmelsesdel. Delområde 1, 2, 7 og 8 er også beskrevet i lokalplanens øvrige bestemmelser. Eksisterende anvendelse af delområderne 3, 4, 5, 6 og 9 må ikke ændres, før der er tilvejebragt lokalplan(er) for disse delområder. Udstykninger Delområde 1 rummer det tidligere slagteris direktørbolig med have. Dette område ønskes bevaret og kan derfor ikke udstykkes. Der åbnes dog mulighed for at overføre et mindre areal mod syd til vejudlæg, hvis det er nødvendigt for vejbetjeningen af delområde 2. I delområde 2 kan der opføres forskellige former for tæt-lavt byggeri og enkelte etageboliger. Området kan derfor udstykkes i en eller flere storparceller og i ejendomme på min. 350 m 2 til tæt-lav bebyggelse. Delområde 7 og 8 er forbeholdt rekreative og idrætsmæssige aktiviteter, hvorfor områderne ikke kan udstykkes. 8

9 Lokalplan 11-1 Redegørelse Bevaring af bebyggelse Delområde 1 rummer en herskabelig villa i form af det tidligere slagteris direktørbolig. Villaen er udpeget som bevaringsværdig, hvorfor der i lokalplanens bestemmelsesdel er fastlagt bestemmelser for, hvilke hensyn der skal tages ved en evt. ombygning eller renovering af bygningen. Bevaringsværdig villa 9

10 Ubebyggede arealer Det samlede lokalplanområde rummer store ubebyggede arealer i form af forskellige rekreative områder, samt fri og opholdsarealer i sammenhæng med boligområderne. I de ubebyggede områder kan der etableres sekundære bygninger der er nødvendige for områdernes anvendelse og drift. I de rekreative områder kan der tillige etableres inventar til rekreative aktiviteter, og f.eks. gynger, klatrestativer m.v. til evt. legeplads. I lokalplanområdet findes markante træer og beplantning. Et plantebælte i områdets nordlige del sikres bevaret, ligesom en del markante træer i den sydlige del af området med fordel kan indgå i tilvejebringelsen af en planteafskærmning mellem lokalplanområdet og boligområdet Nørregade / Sjællandsgade. Bevaringsværdigt plantebælte 10

11 Lokalplan 11-1 Redegørelse Vej-, sti- og parkeringsforhold De delområder der forventes at modtage flest biler (delområde 2, 3, 5 og 6), vejbetjenes fra Nørregade og Trekanten, da disse veje har en god kapacitet. Delområde 4, 8 og 9 forventes at modtage biler i mindre omfang. Disse vejbetjenes fra Stadionallé. Stierne i lokalplanområdet skal indgå som en del af det samlede stisystem i Vojens, herunder muligvis en del af hærvejsstiforløbet. Der skal ligeledes sikres et godt stinet til rekreative aktiviteter. Der udlægges etsamlet stinet i lokalplanområdet, i princippet som vist på illustrationsplanen kortbilag 3 I delområde 2 etableres der parkering til boliger. Parkeringspladser kan etableres som fælles p-pladser. Der udlægges 1½ p-plads pr. bolig NØ R R E G ADE Etape 1 Etape Delområde 2, etaper 2035 Bebyggelsens omfang, placering og udforming Bebyggelsen i delområde 2 etableres i to etaper, hvoraf den nordligste del opføres først. I byggefelterne i den nordlige del af delområde 2 kan der opføres tæt-lavt byggeri samt enkelte etageboliger i op til 3 etager. Det er valgt at give mulighed for etagebyggeri, for at sikre større fri- og opholdsarealer, samtidig med, at de øverste lejligheder får en god udsigt over de rekreative delområder. Der bliver således et fint sammenspil imellem områdets bebyggelse og de rekreative delområder. I byggefelterne i den sydlige del af delområde 2 kan der kun opføres tæt-lav boliger af hensyn til eksisterende boliger ved Nørregade, Sjællandsgade og Stadion Alle. Der må ikke opføres ny bebyggelse i delområderne 3, 4, 5, 6 og 9 før der er tilvejebragt ny lokalplan(er). Grundejerforening For delområde 1 fastlægges der ikke forhold vedr. grundejerforening, fordi delområde 1 ikke indeholder fællesarealer. Hvis tæt-lav boliger i delområde 2 udstykkes i selvstændige ejendomme, skal der oprettes en grundejerforening som varetager drift og vedligeholdelse af fælles friarealer m.v. der vedrører disse boliger. Grundejerforeningen skal etableres senest når byrådet kræver det. Der fastlægges ingen bestemmelser for drift og vedligeholdelse af delområde 7 og 8. Dette foretages af ejeren. 11

12 Foretagelse af afskærmningsforanstaltninger Lokalplanområdet ligger tæt på både jernbane og landevej, og der skal etableres afskærmning for begge dele på grund af støj. Jernbanen er ligeledes årsag til vibrationspåvirkninger af området, hvorfor der skal etableres vibrationsdæmpende foranstaltninger, og en ca. 4 meter høj støjafskærmning langs områdets vestlige skel. Støjafskærmning langs Ribevej udføres mest effektivt via en afskærmning så tæt på vejen som muligt. Dette kræver dog Vejdirektoratets samarbejde og accept, som vil blive søgt når delområde 3 og 5 skal bebygges. Såfremt Vejdirektoratet ikke er indstillet på en løsning langs vejen, er der i lokalplanområdet mulighed for at etablere en støjsafkærmning i områdets nordlige del på ca. 6 meter. Denne højde er nødvendig, fordi Ribevej ligger højt på netop dette sted. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Omtalte støjafskærmning og foranstaltninger mod vibrationer skal være etableret inden bebyggelse i lokalplanområdet tages i brug. Af hensyn til beboere og brugere, skal veje og stier være etablerede i delområde 2, 7 og 8 inden disse tages i brug. Delområde 2 etableres i etaper, og det er tilstrækkeligt at de veje og stier der knytter sig til den pågældende etape, er etablerede inden ibrugtagning. Delområde 7 indrettes som fælles for lokalplanområdet som helhed inden ibrugtagning af ny bebyggelse i lokalplanområdet som helhed. Et afskærmende beplantningsbælte i den sydlige del af delområde 2 skal etableres, inden bebyggelse i den sydligste etape i delområde 2 tages i brug. Bebyggelse i delområde 2 skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning inden ibrugtagning. Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse. Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. 12

13 Lokalplan 11-1 Redegørelse FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIV- NING Kommuneplan Lokalplanområdet er medtaget i Kommuneplan Hovedparten af området er beliggende i rammeområde EH.02. Den østligste del af området er del af rammeområde RE.01. Rammer for lokalplanlægning Rammeområde EH.02 er udlagt til erhvervs- og industriområde. Nærværende lokalplan er således ikke i overensstemmelse med Kommuneplan Rammeområde RE.01 er udlagt til rekreativt område og idrætsanlæg. Nærværende lokalplan er for såvidt i overensstemmelse med Kommuneplan 2009, for den østlige del af lokalplanområdets vedkommende. Kommuneplantillæg Som grundlag for lokalplanen er der udarbejdet et kommuneplantillæg til kommuneplanen, og af praktiske årsager er den østligste del af lokalplanområdet medtaget i kommuneplantillægget. Kommuneplantillægget følger lokalplanprocessen og vedtages sammen med lokalplanen. Tillægget er udgivet i et selvstændigt hæfte. Lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplanområdet er omfattet af Byplanvedtægt 15 - Bolig- og erhvervsområde Nørregade / Sjællandsgade / Stadionallé. Heri er lokalplanområdet udlagt til erhvervsformål. Den del af Byplanvedtægt 15, som er sammenfaldende med nærværende lokalplan 11-1, vil blive ophævet med den endelige vedtagelse af denne lokalplan. Servitutter Der er lyst en række servitutter i lokalplanområdet. Servitutter der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser fortrænges af lokalplanen. 13

14 Naturforhold Grundvand og overfladevand Lokalplanområdet ligger indenfor område med almindelige drikkevandsinteresser. Det vurderes at den ændrede anvendelse fra erhvervs- og industriområde til boligområde, serviceerhverv, rekreativt område og offentligt område, ikke vil have en negativ effekt på drikkevandsinteresserne. Overfladevand håndteres i henhold til spildevandsplan. Kulturmiljøer Fortidsminder Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev har foretaget arkivalsk kontrol af lokalplanområdet. Der er ikke tidligere gjort fund af arkæologiske levn i området. Den vestlige halvdel af lokalplanområdet har været bebygget i form af det tidligere slagteri. Eventuelle fortidsminder må derfor anses for at være blevet destrueret under det tidligere byggearbejde. Det er derfor museets samlede vurdering at der ikke vil være nogen risiko for at støde på fortidsminder ved nye anlægsarbejder. Skulle dette alligevel være tilfældet, skal Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev i henhold til museumslovens 27 straks tilkaldes, og arbejdet indstilles i det omfang det berører fortidsminder. Kirkeomgivelser Ca. 500 m 2 af områdets syd-østligste hjørne ligger indenfor det udpegede kirkelandskab omkring Vojens Kirke. Udpegningen fremgår af kommuneplanretningslinie Der etableres ingen former for bygninger på det omtalte areal. Det vurderes derfor, at lokalplanen ikke vil få indflydelse på eksisterende kirkelandskab. Bevaringsværdige bygninger Delområde 1 rummer det tidligere slagteris direktørbolig. I sammenhæng med en SAVE-registrering af bevaringsværdige bygninger (2003) i gl. Vojens Kommune blev denne bygning vurderet til en bevaringsværdi på 3, hvilket er høj bevaringsværdi. Bygningen udpeget som bevaringsværdig i kommuneplan 2009, i henhold til kommuneplanretningslinie Der er på den baggrund fastlagt bestemmelser om bevaring af den tidligere direktørbolig i lokalplanen. Dette medfører, at bygnigen ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, medmindre byrådet giver tilladelse hertil. 14

15 Lokalplan 11-1 Redegørelse Miljø Jordforurening Der er kendskab til olieforurening fra en olietank i den sydvestlige del af lokalplanområdet. Olietanken er nu gravet op og forurenet jord fjernet til ca. 3½ meters dybde. Der er således udført en delvis oprydning af denne forurening. Området påtænkes kortlagt efter jordforureningsloven (V2). Inden denne del af lokalplanområdet tages i anvendelse, skal det dokumenteres at jorden er tilstrækkelig oprenset og gældende lovgivning overholdes. Miljøsikring af fremtidigt byggeri på stedet kan være en mulighed. Området er vist nedenfor med gul signatur. Herudover har Region Syddanmark udpeget nogle andre områder i lokalplanområdet som påtænkes kortlagt efter jordforureningsloven (V1). Det drejer sig om tidligere vaskeplads og værksted, samt steder hvor der har været placeret olietanke, diseltanke og andre installationer. Disse undersøgelsesområder skal ligeledes dokumenteres rene eller tilstrækkeligt oprensede, inden de tages i anvendelse. Områderne er vist nedenfor med blå signatur. Ved kortlagte områder kan en fremtidig anvendelse være betinget af en tilladelse efter jordforureningslovens 8. Der er analyse pligt ved jordflytning. 15

16 Støj og vibrationer fra jernbaner Grundet lokalplanområdets nærhed til jernbanen er området belastet af støj og vibrationer fra togtrafikken. Der skal derfor laves tiltag der reducerer omfanget af vibrationer, og der skal etableres en støjafskærmning langs banelegmet. Inden de enkelte delområder i lokalplanområdet tages i anvendelse skal det dokumenteres, at Miljøministeriets vejledning nr. 1 af udgave (om støj og vibrationer fra jernbaner) og tillæg af juli 2007, er overholdt. Trafikstøj Grundet lokalplanområdets nærhed til Ribevej er området belastet af støj fra trafikken på denne strækning. Der skal derfor foretages tiltag der kan reducere støjpåvirkningen. Der skal etableres støjafskærmning; enten tæt på vejbanen (Ribevej) eller på et areal i den nordligste del af lokalplanområdet. Inden delområde 3 og 5 i lokalplanområdet tages i anvendelse skal det dokumenteres, at Miljøministeriets vejledning nr. 4 af 2007 (om støj fra veje), er overholdt. Jernbanen mod vest 16

17 Lokalplan 11-1 Redegørelse Tekniske sektorplaner Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Haderslev Kommunes varmeplan, og er udlagt til forsyning med naturgas. Det tidligere slagteri har imidlertid ikke været tilsluttet naturgasnettet, så området er ikke naturgasforsynet i praksis. Området kan ved hjælp af et tillæg til varmeplanen, blive konverteret til fjernvarmeområde. Herved kan området opnå at blive tilsluttet fjernvarmenettet frem for naturgasnettet. Området skal under alle omstændigheder tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Vandforsyningsplan for gl. Vojens Kommune. Området skal forsynes med drikkevand fra Vojens Vandværk. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Haderslev Kommunes spildevandsplan, men da området overgår til anden anvendelse (fra erhverv/industri til blandet byområde), skal der udarbejdes tillæg til spildevandsplanen. Efterfølgende vil spildevandshåndteringen foregå i henhold til spildevandsplanen. Affald Affaldscontainere, affaldsstativer m.v. skal placeres så de er tilgængelige for afhentningsordning. I delområde 1 og 2 skal affald håndteres i henhold til Haderslev Kommunes regulativ for husholdningsaffald. Store ledningsanlæg Alle ledninger skal fremføres i jorden. Der findes ingen andre større eller mindre ledningsanlæg i lokalplanområdet. Antenneforhold Som udgangspunkt må der med undtagelse af parabolantenner og små antenner til modtagelse af digitale signaler ikke opsættes udvendige antenner til radio og tv m.v. 17

18 Vej og trafik Trafiksikkerhed De delområder i lokalplanområdet, der modtager flest biler, har vejadgang fra Nørregade og Trekanten. Nørregades tilslutning til Østergade er en rundkørsel, der gør trafikafviklingen sikker - i forhold til et vejkryds. Herudover har Nørregade - i kraft af sin bredde - en bedre kapacitet end f.eks. Stadion Alle. Stadion Alle er søgt belastet mindst muligt med trafik. Trekanten har været anvendt som adgangsvej til det tidligere slagteri. Der har været personbiltrafik og lastvognstrafik, så vejen har en god kapacitet. Boligveje i delområde 2 etableres som smalle veje med et varieret forløb, for at øge trafiksikkerheden. Stiplan I lokalplanområdet er der registret et stiforløb mellem Nørregade og Stadion Alle, samt et tracé for Hærvejsstien. Stien mellem Nørregade og Stadion Alle fremgår af stifortegnelse for gl. Vojens Kommune. Områdets stiforløb etableres i princippet som vist på illustrationsplanen kortbilag 3, der viser et veludbygget stisystem, der åbner mulighed for færdsel af lette trafikanter, i det samlede lokalplanområde. Stiforløbet kobles til det eksisterende stisystem i Vojens, og det sikres, at der fortsat er et stiforløb i sammenhæng med hærvejsstien og mellem Nørregade og Stadion Alle. Nørregade 18

19 Lokalplan 11-1 Redegørelse MILJØVURDERING I henhold til 3 i lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der udarbejdes en miljøvurdering af: 1. Lokalplaner som fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og Andre lokalplaner, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt. 3. Andre lokalplaner, som i øvrigt fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som kommunen vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplanen 11-1 er ikke omfattet af pkt. 1 og 2. Planen er heller ikke omfattet af pkt. 3, idet det er vurderet, at planen ikke i øvrigt fastlægger rammer for projekter, som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Vurderingen af planen i henhold til pkt. 3 er foretaget på baggrund af en screening af planen, der er udført i henhold til lovens 4, stk. 2, jf. bilag 2. Screeningen er beskrevet i et notat: Screeningsnotat - Miljøvurdering af kommuneplantillæg og lokalplan 11-1, Blandet byområde ved Nørregade og Trekanten i Vojens, Screeningsrapport, 5. januar Screeningsresultat Det er i screeningsrapporten vurderet, at følgende forhold har særlig relevans for lokalplanens indvirkning på miljøet: Trafik: Lokalplanens fastlæggelse af lokalplanområdets anvendelse til byudviklingsområde vil medføre en forøgelse af trafikken til og fra lokalplanområdet. Lokalplanen sikrer at langt hovedparten af denne trafik færdes på Nørregade og Trekanten, som har den fornødne kapacitet. Sammenlagt vurderes det, at den øgede trafik ikke vil være af væsentlig betydning. Det er på den baggrund vurderet, at lokalplanen ikke vil få væsentlige indvirkninger på miljøet. Byrådet har derfor besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af lokalplan Beslutningen er offentliggjort den. 10. marts

20 TILLADELSER OG DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Tilladelse efter museumsloven Findes der i forbindelse med anlægsarbejdet spor af fortidsminder, f.eks. stensamlinger eller mørke spor i undergrunden skal den del af arbejdet, der berører fortidsmindet straks indstilles, og Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev kontaktes. Efter indstilling fra museet vurderer Kulturarvstyrelsen, hvorvidt der skal foretages en arkæologisk undersøgelse, eller om byggeriet kan fortsætte. Udgiften til denne undersøgelse afholdes af bygherre. Udgifterne afholdes dog af Kulturarvstyrelsen, hvis det lokale museum i en forud for projektet bestilt udtalelse har medelt, at der ikke var fortidsminder af væsentlig interesse på arealet. I særlige tilfælde kan Kulturarvstyrelsen yde tilskud tilprivates udgifter til større forundersøgelser og arkæologiske udgravninger. Meromkostninger i forbindelse med anlægsforsinkelser, som de arkæologiske undersøgelser kan påføre bygherre, dækkes ikke af museumslovens bestemmelser. 20

21 Lokalplan 11-1 Redegørelse 21

22 22

23 Lokalplan 11-1 Bestemmelse LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplan 11-1 Blandet bymråde ved Nørregade og Trekanten i Vojens. Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område. 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: at at at at at at give mulighed for etablering af et blandet byområde. sikre områdets disponering i henhold til principperne i helhedsplan (Kortbilag 2 og 3) sikre delområdernes anvendelse og afgrænsning der etableres stier i området, og at disse stier tilsluttes det eksisterende stisystem i Vojens hvert delområde fremstår som en helhed sikre bevarelse af bebyggelsen på ejendommen Nørregade 22 i lokalplanens delområde 1 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på kortbilag 1. Området omfatter følgende matrikler: Ejerlav: Vojens Ejerlav, Vojens. Matrikel nr.: 183, 208, 247, 250, 2034, 2429, samt del af Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter den 1. december 2009 udstykkes fra nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanområdet er som vist på kortbilag 2 opdelt i delområde Lokalplanområdet ligger i byzone. 23

24 3. Områdets anvendelse 3.1 Delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. 3.2 Delområde 2 må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse og etagebebyggelse. 3.3 Delområde 3 må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. 3.4 I delområde 1, 2 og 3 må der drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder på betingelse af, at virksomheden drives af den der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, og områdets karakter af beboelsesområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom, og at erhvervsetagearealet højst udgør 1/3 af det totale etageareal i den pågældende ejendom. 3.5 Delområde 4 må kun anvendes til offentlige formål som bofællesskab for handicappede i form af tæt-lav bebyggelse samt møde-, aktivitetscenter og lignende, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. 3.6 Delområde 5 må kun anvendes til offentlige formål som daginstitution, uddannelsesinstitution og administration. 3.7 Delområde 6 må kun anvendes til erhvervsformål som kontor- og serviceerhverv. Der må ikke udøves nogen former for handel. 3.8 Delområde 7 må kun anvendes til rekreative formål som rekreativt grønt område, bypark, legeplads m.v. 3.9 Delområde 8 må kun anvendes til rekreative formål som rekreativt grønt område, idrætsanlæg m.v Delområde 9 må kun anvendes til rekreative formål som fritids- og turistanlæg, feriehusbebyggelse, vandrehjem m.v. 24

25 Lokalplan 11-1 Bestemmelse 3.11 Eksisterende anvendelse af delområderne 3, 4, 5, 6 og 9 må ikke ændres før der er tilvejebragt ny(e) lokalplan(er), der fastlægger nærmere bestemmelser om områdernes nærmere anvendelse, bebyggelse m.v. 4. Udstykninger 4.1 Delområde 1 må ikke udstykkes. 4.2 Delområde 2 må udstykkes i en eller flere storparceller. Ved tæt-lavt byggeri må der foretages udstykning af selvstændige grunde på min. 350 m 2 eksklusiv andel af fælles friarealer. 4.3 Delområde 7 og 8 må ikke udstykkes. 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes som vist i princippet på kortbilag 2. Delområde 1, 2, 6 og 7 vejbetjenes fra Nørregade. Del område 3 og 5 vejbetjenes fra Trekanten. Delområde 4, 8 og 9 vejbetjenes fra Stadion Alle. 5.2 Stier i lokalplanområdet udlægges i princippet som vist på kortbilag I delområde 2, 7 og 8 udlægges arealer til stier i en bredde af min. 3 meter. Stier etableres i en bredde af min. 2 meter. Stier etableres i stenmel. Stier skal tilslut tes stier i det samlede lokalplanområde og til det øvrige stisystem i Vojens. Delområde 2: 5.4 Der etableres veje i princippet som vist på illustrationsskitse kortbilag Veje skal etableres i en bredde af min. 8 meter med kørebane på min. 5 meter. 5.6 Der etableres Veje og parkeringsarealer med fast belægning. 5.7 Der etableres min. 1½ p-plads pr. bolig. Der skal etableres min. 1 handicap-p-plads pr. 10 boliger. P-pladser må helt eller delvist anlægges som fælles p-pladser. Hvis der anlægges fælles parkering, skal der for anlæg af hver 3. parkeringsplads plantes mindst 1 træ. 5.8 Campingvogne må i sommerhalvåret fra 1. april til 30 september parkeres kortvarigt i området men ikke på vej eller fællesarealer. 25

26 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 I delområde 7 og 8 må der udelukkende opføres sekundære bygninger som er nødvendige i forbindelse med områdets vedligeholdelse og drift. Sekundære bygninger må max. være 5 meter høje. Delområde 1: 6.2 Der må kun opføres åben-lav bebyggelse. 6.3 Bebyggelse må opføres i max. 2 etager. 6.4 Bebyggelses procenten må ikke overstige 50. Delområde 2: 6.5 Bebyggelse skal placeres indenfor de på kortbilag 4 angivne byggefelter. 6.6 I byggefelterne A-E må bebyggelse opføres som tæt-lav bebyggelse og etagebebyggelse. 6.7 I byggefelterne Æ-Å må bebyggelse kun opføres som tæt- lav bebyggelse. 6.8 I byggefelterne A-E må bebyggelse opføres i max 3 etager og max 11 meters højde. 6.9 I byggefelterne Æ-Å må bebyggelse opføres i max 1½ etager og max 8½ meters højde Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige Sekundære bygninger som carporte, cykelskure, redskabsskure, drivhuse mv. må placeres udenfor de på kortbilag 4 viste byggefelter. Carporte må kun etableres i tilknytning til parkeringsarealer Sekundære bygninger max være 5 meter høje Der må ikke opføres bebyggelse i delområderne 3, 4, 5, 6 og 9 før der er tilvejebragt ny(e) lokalplan(er), der fastlægger nærmere bestemmelser om områdernes nærmere anvendelse, bebyggelse m.v. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 For delområde 1 gælder, at ny bebyggelse skal harmonere med eksisterende bygning ifht. proportionering, materialer, farvesætning m.v. 7.2 I delområde 2, 7 og 8 må bygningssider på sekundære bygninger beklædes med lette facadebeklædninger. 26

27 Lokalplan 11-1 Bestemmelse 7.3 Der må som hovedregel kun opsættes én parabolanten ner på hver ejendom. Antennen må ikke opsættes på tage, skorstene og overgavle, og den må i øvrigt ikke opsættes i en større højde end 1,5 m over terræn. Parabolantennens diameter må ikke overstige 0,85 m. Delområde 2: 7.4 Udvendige bygningssider skal fremstå i blank tegl. Op til 30 % af facadearealet kan udføres i pudset murværk, træ, glas eller metal. Almindelige vinduer regnes som facadeareal. 7.5 Tage beklædes med tagsten, skiffer, eller tagpap. 7.6 Den maksimale glansværdi for tagmaterialer fastsættes til 30. Drivhuse, ovenlysvinduer og solfangeranlæg er dog undtaget. 7.7 Der må opsættes solcelle- og solfangeranlæg såfremt disse indbygges i tagfladen. 7.5 Udvendige trapper, altaner mv. udføres i galvaniseret stål. Elevatortårne tilpasses den tilhørende bygnings arkitektur. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Delområde 7 og 8 indrettes i princippet som vist på illustrationsplan, kortbilag 3. Grundene vedligeholdes af ejeren, på et niveau der svarer til områdets anvendelse. 8.2 Det på kortbilag 2 viste plantebælte delområde 8 skal bevares, og må ikke fjernes uden byrådets godkendelse. Bestemmelsen er dog ikke til hinder for almindelig pleje af beplantningen. 8.3 Der skal udlægges et areal langs lokalplanområdets vestlige del til etablering af støjafskærmning. Støjafskærmningens placering er vist på kortbilag 2. Støjafskærmningen skal udføres som en beplantet jordvold i en højde der sikrer, at Miljøministeriets vejledning nr. 1 af udgave (om støj og vibrationer fra jernbaner) og tillæg af juli 2007, overholdes for alle anvendelser i lokalplanområdet som helhed. 8.4 Ny bebyggelse i lokalplanområdet skal sikres mod vibrationer fra jernbanen. Det skal sikres, at Miljøministeriets vejledning nr. 1 af udgave (om støj og vibrationer fra jernbaner) og tillæg af juli 2007, er overholdt. 27

28 8.5 I delområde 1, 2, 7 og 8 må terrænreguleringer på mere end +/- 0,30 meter, i forhold til eksisterende terræn, kun foretages med kommunens tilladelse. Al terrænregulering skal afsluttes med en maksimal hældning på 1:2, og skal være afsluttet på egen grund mindst en ½ meter fra skel. 8.7 For lokalplanområdet som helhed gælder. at udendørs oplagring ikke finde sted. Der må ikke henstilles både, uindregistrerede lastvogne, -biler og campingvogne. Dog er det tilladt at have oplagt mindre både som kanoer, kajakker og små joller på maks. 14 fod. Delområde 2: 8.1 Der er udlagt et beplantningsbælte i en bredde på min. 5 meter, som vist på kortbilag 2. Beplantningsbæltet skal fremstå tæt og afskærmende med en max. højde på 3 meter. Eksisterende beplantning suppleres om nødvendigt med ny beplantning, for at sikre tætheden i beplantningen. markante træer i beplantningsbæltet kan bevares. Disse kan have en højde på over 3 meter. 8.1 Der skal udlægges udendørs opholds- og friarealer svarende til min 50 % af bruttoetagearealet. 8.2 Affaldscontainere, skraldespande mv. skal placeres så de ikke er synlige - f.eks. bag hegn/afskærmninger. 8.3 Øvrige hegn skal etableres som levende hegn. 9. Ledningsanlæg og tekniske anlæg 9.1 I lokalplanområdet som helhed må Kabler/ledninger kun etableres eller omlægges i form af jord-kabler/ledninger. 9.2 Der kan opstilles transformerstationer, elskabe, teleskabe m.v. til områdets forsyning. 10. Bevaring af bebyggelse 10.1 Den i delområde 1 angivne bygning (se kortbilag 2) er udpeget som bevaringsværdig. Bygningen må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres med mindre Byrådet giver tilladelse hertil ved renovering af bygningens ydre skal bygningens oprindelige fremtræden med hensyn til proportioner, gesimser, opdelinger og materialer fastholdes eller genska bes. Nye vinduer og yderdøre skal i proportioner og ud førelse fremstå lignende de oprindelige og i harmoni med bygningen som helhed. 28

29 Lokalplan 11-1 Bestemmelse 10.4 Såfremt den bevaringsværdige bygning ødelægges ved brand eller anden hændelse, kan en ny bygning opføres i samme omfang, placering og højde som den nuværende bygning. 11. Grundejerforening 11.1 Såfremt tæt-lav boliger i delområde 2 udstykkes i selvstændige ejendomme, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt, som varetager den drift og vedligeholdelse der vedrører disse boliger. Drift og vedligeholdelse omfatter veje, stier, fælles friarealer med beplantning, belægninger, legeredskaber, parkinventar, belysningsanlæg m.v., fælles ledningsanlæg samt vintervedligeholdelse og snerydning Den i bestemmelse 12.1 nævnte forening skal oprettes senest når byrådet kræver det. Foreningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 12. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret veje, stier og parkeringspladser i henhold til bestemmelserne Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret støjafskærmning samt vibrationsdæmpende foranstaltninger i henhold til bestemmelse 8.3 og Ny bebyggelse må ikke tages i brug før delområde 7 er etableret i henhold til bestemmelse

30 13. Ophævelse af servitutter 13.1 Servitutter der er uforenelige med nærværende lokalplan fortrænges af denne lokalplan. 14. Ophævelse af byplanvedtægt 14.1 Den del af Byplanvedtægt 15 Bolig- og erhvervsområde Nørregade / Sjællandsgade / Stadionallé, vedtaget af Vojens Byråd den 24. april 1975, der er omfattet af nærværende lokalplan, ophæves ved den endelige vedtagelse af lokalplanen. 30

31 Lokalplan 11-1 Bestemmelse Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indsæt tekst her... I perioden fra lokalplanforslagets er offentliggjort og indtil byrådet det har vedtaget lokalplanen endeligt må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan forgribe indholdet af den endelige plan. Der gælder i henhold til planlovens 17, stk. 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der i henhold til planlovens 17, stk. 2 under visse forudsætninger opnås tilladelse til bebyggelse eller udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget, såfremt det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen og der ikke er tale om påbegyndelse et større byggearbejde m.v. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort dog højst et år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Indsæt tekst her Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 3. I henhold til planlovens 19, stk. 4 skal kommunen dispensere fra bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som et lavenergihus. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, hvor det kan dokumenteres, at de opfylder klassifikationskravene i afsnit 5.3 i Tillæg nr. 9 til Bygningsreglementet for småhuse Dele af lokalplanområdet udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter planlovens 48, under visse forudsætninger, kan kræve de arealer, der er udlagt til offentlige formål, overtaget af kommunen mod erstatning. 31

32 5. I henhold til 47 i planloven kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. 6. Lokalplanen fastlægger i bestemmelse 10, at bebyggelse i lokalplandelområde 1 ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse omstændigheder forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning, hvis der er et væsentlige misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden fir lignende ejendomme. 7. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. 32

33 Lokalplan 11-1 Bestemmelse VEDTAGELSESPÅTEGNING Forslag til lokalplan 11-1 er vedtaget af Haderslev byråd den Pbv Jens Christian Gjesing Poul Erik Graversen Borgmester / Kommunaldirektør Forslaget er offentliggjort den

34 KORTBILAG 1 Lokalplanområdets afgrænsning Dato: 1. februar 2010 Målestok 1:

35 Bilag Lokalplan 11-1 Signaturforklaring Lokalplanområdets afgrænsning a d æ d 2b af A A 5 5A 19 22

36 KORTBILAG 2 Lokalplanområdets disponering og områdeinddeling Dato: 1. februar 2010 Målestok 1:2500

37 Lokalplan 11-1 Bilag A X A A 4 Signaturforklaring Delområder X Adgangsveje Støjskærm Plantebælte Plantebælte Bevaringsværdig bygning

38 KORTBILAG 3 Illustrationsplan Dato: 1. februar 2010

39 ODINSPLADS NØRREGA Lokalplan 11-1 Bilag RIBEVEJ Hærvejsstien TREKANTEN Støjvold 6,5 m Hærvejsstien Mulig udv. af parkering Børnehave Tæt-lav boliger Banesti til Haderslev Støjvold 4 m Bålplads Regnvandsbassin Eksisterende beplantning Grøn parkering/ festplads Tarzanbane Picnic Legeplads Idræt Atletikbaner Støjvold Sundhedshus Hytteby eller lign. Eksist.bygning Eks. bolig Hærvejsstien Beach Udv. af institution Hærvejsstie

40 KORTBILAG 4 Delområde 2, byggefelter Dato: 1. februar 2010 Målestok 1:1500

41 Lokalplan 11-1 Bilag A B C D E NØ R R E G ADE 247 Æ Ø Å d af S J Æ LLANDS G ADE Signaturforklaring Delområde 2, afgrænsning Byggefelter

42 KORTBILAG 5 Delområde 2, illustrationsskitse Dato: 1. februar 2010

43 Lokalplan 11-1 Bilag NØ R R E G ADE

44 OM LOKALPLANER Bestemmelserne om lokalplaner står i Lov om Planlægning fra 2004 med efterfølgende ændringer. Byrådet skal ifølge loven lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt. Der skal laves en lokalplan, før der udføres større anlægsopgaver, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Byrådet kan lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt af andre hensyn. Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal forslaget fremlægges offentligt, lige som der skal sendes besked herom til alle ejere, lejere og brugere inden for det område, der berøres af planen. Interesserede lokale foreninger og lignende kan bede om at få skriftlig underretning om de lokalplanforslag, som kommunen fremlægger. Lokalplanforslag og vedtagne lokalplaner skal tillige formidles via den statslige webside Kommunen holder under tiden et borgermøde om lokalplansagen, men har ikke pligt til det. Det påhviler byrådet at sende lokalplanforslaget til øvrige myndigheder, som kan have særlige interesser i planen. Statens Miljøcenter får forslaget tilsendt og skal påse, at det er i overensstemmelse med de statslige interesser i kommuneplanlægningen. Borgerne kan være med til at påvirke indholdet og kvaliteten af den endelige plan. Byrådet kan beslutte at ændre planen som følge af de indsigelser og ændringsforslag, der fremkommer inden fristens udløb. Indsigelser og ændringsforslag kan medføre, at den endelige vedtagelse må udsættes indtil ændringerne er indarbejdet i planen. Hvis en ændring på væsentlig måde berører andre end dem, der har foreslået ændringen, kan byrådet ikke vedtage planen endeligt før de berørte er blevet hørt om ændringen. Efter vedtagelsen skal byrådet bekendtgøre lokalplanen offentligt, samtidig med, at de foreninger, myndigheder og ejere, der har fremsendt indsigelser, får skriftlig underretning om vedtagelsen. HVAD SKAL EN LOKALPLAN INDEHOLDE? En lokalplan skal indeholde alle emner af byplanmæssig betydning. Derimod er der ingen lovmæssige bestemmelser for, hvordan de enkelte emner skal behandles. Loven nævner nogle emner, der kan beskrives i en lokalplan. F.eks. overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, områdets anvendelse, ejendommens størrelse Og afgrænsning, vej- og stiforhold, Bebyggelsers beliggenhed, omfang og udformning samt anvendelse, bevaring af bebyggelse og beplantning, fælles anlæg m.m. Sammen med den egentlige lokalplans tekst og kortbilag skal der være en beskrivelse af, hvad byrådet vil opnå med forslaget, hvordan forslaget hænger sammen med de overordnede planer for området, samt en beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger. HVILKE RETSVIRKNINGER HAR LOKALPLANEN? Fra det tidspunkt, hvor byrådet offentliggør eventuelle forslag til lokalplaner, må der ikke foretages udstykninger eller udføres bebyggel se i området, der foregriber den endelige plan. Den endelige lokalplan tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må herefter ikke foretages ændringer, som er i strid med planen. Byrådet kan nedlægge forbud mod ændringer, som kan hindres ved en lokalplan. Denne bestemmelse findes i Lov om planlægning 14. Forbudet kan gælde ét år. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning for planens gennemførelse. Byrådet kan give tilladelse til mindre betydende lempelser i forhold til lokalplanen og Planlovens bestemmelser om regulering af bebyggelsen. Haderslev Kommune Plan og Ejendomsudvikling Honnørkajen Haderslev Tlf planogejendomsudvikling@haderslev.dk