Lokalplan Bukhavegård Kværndrup FORSLAG

Transkript

1 Lokalplan Bukhavegård Kværndrup FORSLAG

2 Offentlighedsperiode Lokalplanforslaget er i offentlig høring fra den 17. september 2013 til den 11. november 2013 Indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger til lokalplanforslaget skal skriftligt sendes til: Plan og Kultur, Nørregade 4, 00 Faaborg eller mail adresse: Plan-kultur@faaborgmidtfyn.dk Fristen for indsigelser m.m. udløber mandag den 11. november 2013 Lokalplan Forslag

3 Indholdsfortegnelse 2 Offentlighedsperiode 3 Indholdsfortegnelse 4 Hvad er en lokalplan? REDEGØRELSE 5 Lokalplanens baggrund og formål 6 Beskrivelse af lokalplanområdet 8 Lokalplanens forhold til anden planlægning 11 Miljøvurdering / Screening BESTEMMELSER 1 Formål 13 2 Områdets zonestatus 14 3 Områdets anvendelse 15 4 Udstykning 16 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 17 6 Bebyggelsens omfang og placering 19 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 21 8 Ubebyggede arealer 23 9 Forudsætning for ibrugtagning Grundejerforening Servitutter, lokalplaner og bonusvirkning 26 Retsvirkninger 27 Vedtagelsespåtegning BILAG 28 Bilag 1 - Lokalplanafgrænsning og Matrikler 29 Bilag 2 - Delområder, bygningsanvendelse og højdekurver 30 Bilag 3 - Vejadgang og stier 31 Bilag 4 - Illustrationsplan - udstykning og byggelinie Lokalplan Forslag

4 Hvad er en lokalplan? Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Der fi ndes 3 forskellige typer lokalplaner: En almindelig lokalplan udarbejdes ved nye bolig- eller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. En bevarende lokalplan udarbejdes når kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. En rammelokalplan fastsætter de overordnede retningslinier for nye større bebyggelsesområder, og skal følges op med en almindelig lokalplan inden, der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fast lagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kom muneplanens bestemmelser men ikke lempe dem lokalplanforslag skal annonceres og kan ses på kommunens hjemmeside høringsperioden skal min. være 8 uger hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger som fremgår af lokalplan forslaget Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor idéer og forslag til lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet, har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. Lokalplan Forslag Redegørelse

5 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål Denne lokalplan udarbejdes på baggrund af et ønske om at kunne udstykke ejendommen til åbent-lavt boligbyggeri, samt at kunne anvende de eksisterende bygninger. Den gældende lokalplan som udlægger størstedelen af området til offentlige formål giver ikke mulighed for dette. Ejendommen Svendborgvej 28 er et tidligere landbrug, beliggende centralt i Kværndrup by. De eksisterende bygninger, et trelænget gårdanlæg, har senest været indrettet til en skole som nu er lukket. Lokalplanområdet ligger lige nord for Kværndrup Kirke og afgrænses mod syd af Hågerup å. Formålet med lokalplanen er at give muligheden for fortsat anvendelse af de eksisterende bygninger, samt at give mulighed for udstykning af ejendommen til åbent-lavt boligområde. Samtidig skal lokalplanen sikre det grønne landskabstræk langs Hågerup å, samt udsigten til og fra Kværndrup Kirke, så denne fortsat ligger som et markant element i landskabet. Lokalplanområdet inddeles i fi re delområder. De fi re områder omfattes af forskellige bestemmelser for anvendelse, byggehøjder, udstykning med mere. Lokalplanen rummer således bestemmelser der har til formål at: - udlægge delområde 1 til boligområde i form af tæt-lav boliger i eksisterende byggeri eller udstykning til åben-lav boligbebyggelse. - udlægge delområde 2 og 3 til boligformål med henblik på udstykning af åben-lav boligbebyggelse. - udlægge delområde 4, til et grønt, rekreativt areal langs åen. - sikre landskabstrækket langs åen med en grøn kile der friholdes for bebyggelse og dermed bevarer udsyn til og fra Kværndrup kirke. Det eksisterende trelængede gårdanlæg på Svendborgvej 28. Lokalplan Forslag Redegørelse

6 Beskrivelse af lokalplanområdet Mågevej OMFANG OG PLACERING Lokalplanområdet omfatter et areal på ca m 2 centralt i Kværndrup. Arealet ligger lige nord for Kværndrup kirke og Hågerup å. Svendborgvej SAMMENHÆNG TIL OMGIVENDE BY OG LANDSKAB Lokalplanområdet grænser op til boligområder, som de nye boliger indenfor planen bliver en naturlig forlængelse af. Øst og syd for arealet løber en åben grøn kile langs åen. Planen skal sikre at dette grønne landskabstræk bevares, ved at delområde 4, langs åen, udlægges til rekreativt område og friholdes for bebyggelse. HISTORIE Området er idag primært udlagt til offentlige formål. Den eksisterende bebyggelse med navnet Bukhavegård består af et trelænget gårdanlæg i gule teglsten, samt to mindre udhusbygninger. Bygningerne har oprindeligt været anvendt som driftsbygninger til landbrug, men har senest været indrettet til en skole, som nu er nedlagt. Delområder indenfor lokalplanområdet ANVENDELSE Områdets anvendelse ændres, så delområde 1 udlægges til boligformål med mulighed for at indrette 4 boliger på min. 130 m 2 med lodrette skel i den midterste længe af de eksisterende bygninger. Hvis alle eksisterende bygninger nedrives, kan delområde 1 udstykkes til 4 åben-lav boligparceller efter lokalplanens bestemmelser. Delområde 2 og 3 udlægges til boligformål. Lokalplanen fastlægger hvordan denne del af området kan udstykkes til åben-lav boligparceller omkring et nyt vænge. Delområde 4 udlægges til rekreative formål som grønt fællesområde. 4 LANDSKAB Lokalplanen omfatter en del af et åbent, grønt landskabstræk omkring åen, der ligger som en rekreativ kile mellem to boligområder. Denne grønne kile fi nder sin afslutning i mødet med en karakteristisk bakke syd for åen hvorpå Kværndrup kirke ligger. Den grønne kile sikrer således også udsigt til og fra kirken. forhold: 1: m TERRÆN Området har sit højeste punkt i delområde 2, hvorfra det falder en smule mod Mågevej og skråner mere markant ned mod Hågerup Å, med et fald på 3-4 meter. Lokalplan Forslag Redegørelse

7 VEJ- & STIFORHOLD Lokalplanområdet har vejforbindelse til Svendborgvej og Mågevej. Området afgrænses mod øst af en stiforbindelse fra Mågevej til Kirkevej. Vejforbindelsen til Svendborgvej bevares som adgangsvej til delområde 1. Der er på matrikel nr. tinglyst en vejbyggelinie på 10 m fra Svendborgvej. I forbindelse med den nye boligudstykning på delområde 2 og 3, etableres der et nyt vænge med tilslutning til Mågevej, som vejadgang for de 7 nye matrikler. Direkte udkørsel til Mågevej må kun ske fra matrikel nr.. Dette fastlægges for at begrænse antallet af udkørsler til Mågevej indenfor en kort strækning. Lokalplanområdet set fra Mågevej. På delområde 4 kan der etableres en sti langs åen med tilknytning til stien øst for området. Vejadgang fra Svendborgvej. Delområde 4 set mod Hågerup å og Kværndrup kirke. Lokalplan Forslag Redegørelse

8 Lokalplanens forhold til anden planlægning KOMMUNEPLAN 2013: Sideløbende med lokalplan udarbejdes tillæg til kommuneplan Baggrunden for tillægget er, at udstykning af boligerne i den østlige del ikke var med i forslag til Kommuneplan En ændring i plangrundlaget som muliggør dette kræver en offentlig høring. For ikke at sinke vedtagelsen af kommuneplan 2013 blev der besluttet at ændringen først sendes i offentlig høring samtidig med lokalplanen. Rammebestemmelserne er følgende: Kvæ.C.1 Centerområde Maks. bebyggelsesprocent 50 Maks bygningshøjde 8,5 m målt fra naturligt terræn (niveauplan) Der må højst opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager) Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 5 % af erhvervsarealet og 50 % af boligarealet. Del af rammeområdet ligger indenfor bymidteafgrænsningen hvor der kan der planlægges for detailhandel. Samlet er der udlagt m² til ny butiksareal i planperioden. Maks. størrelse på dagligvarebutik er m², på udvalgsvarebutik m² og m² for butikker til pladskrævende varer. (Lokalplanområdet er ikke omfattet af bymidteafgrænsningen). Kvæ.B. Boligområde Maks. bebyggelsesprocent 30 for åben-lav og 40 for tætlav bebyggelse. Maks bygningshøjde 8,5 m målt fra naturligt terræn (niveauplan). Der må højst opføres bygninger med en etage med udnyttelig tagetage (1½ etage). I forbindelse med tæt-lavt boligbebyggelse skal mindst 10% af bebyggelsens grundareal anlægges som fælles opholdsareal i tilknytning til den samlede bebyggelse. Fællesarealet kan medtages ved beregning af bebyggelsesprocenten. Kvæ.R.4 Rekreativt område / Grønt område Området må ikke bebygges. ZONEFORHOLD Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. EKSISTERENDE PLANER Området er idag omfattet delvist af lokalplan 3.20, som aflyses med vedtagelsen af denne plan, og delvist af lokalplan 3.4, som aflyses for det område denne plan omfatter. NATURBESKYTTELSE/FREDNINGER/KULTURARV Områdets sydlige afgrænsning følger Hågerup å, som er et beskyttet vandløb jf. 3. Åen er på denne strækning ikke omfattet af åbeskyttelseslinie. Planen udlægger et rekreativt grønt område i et bælte på meter langs åen, for at sikre å-løbet. Dette rekreative bælte skal friholdes for bebyggelse, hegning og haveanlæg. Arealet skal holdes som græsflade og kan eventuelt beplantet med enkelte fritstående træer af egnskarakteristisk sort. Lokalplanområdet er omfattet af kirkebyggelinje derfastlægger en maks højde 8,5 m for bebyggelse. Desuden er området i den sydlige del omfattet af kirkebeskyttelsesområde hvor der skal tages hensyn til ind-/udsyn fra kirken. Med lokalplanens bestemmelser om gradueret begrænsninger på højden og friholdelse for bebyggelse langs åen er der taget hensyn til de to beskyttelseforhold. MUSEUMSLOVEN Det kan ikke udelukkes at der i området er jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der er omfattet af Museumsloven. I det omfang et fortidsminde berøres af et anlægsarbejde, kan dette af Kulturstyrelsen kræves standset, indtil en ærkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situation kan der med fordel foretages en forundersøgelse på arealet, forud for anlægsarbejdet. Forundersøgelsen vurderer udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste fortidsminder. Bygherren bør under alle omstændigheder kontakte Odense Bys Museer i god tid forud for anlægsarbejde. Bygherren afholder udgiften til undersøgelser og eventuel udgravning. Lokalplan Forslag Redegørelse

9 GRUNDVANDSSIKRING Lokalplanområdet er placeret inden for et område med særlige drikkevandsinteresser i byzone. De eksisterende bygninger, som ligger centralt, har været anvendt til en skole, som nu er nedlagt. Arealet er omfattet af henholdsvis lokalplan 3.20, som udlægger arealer til offentlige formål og lokalplan 3.4, som udlægger arealer til boligformål. Citat fra Kommuneplan 2013: Kommunalbestyrelsen ønsker, at byområder, hvor de tidligere anvendelser er ophørt eller er under afvikling, fi nder nye anvendelser og bliver omdannet til nye byområder. Byomdannelsesområderne ligger typisk centralt placeret i byerne og giver mulighed for at tilføre byerne nye kvaliteter i form af nye byområder, der f.eks. kan være blandede områder med både boliger, byerhverv og måske butikker. Området grænser mod nord og vest op til henholdsvis boligområde og centerområde, og udgør dermed en naturlig forlængelse af og udfyldning mellem disse funktioner. Delområde 1 ændrer anvendelse fra offentlige formål til boligformål i form af tæt-lav eller åben-lav boliger. Dette sker blandt andet for at muliggøre anvendelse af eksisterende bygninger. Delområde 2 udlægges til boligformål. Størstedelen af området er allerede udlagt til boligformål af lokalplan 3.4 og ændrer derfor ikke anvendelse. En mindre del af delområdet ændrer anvendelse fra offentlige formål til boligformål. Delområde 3 er i lokalplan 3.20 udlagt til offentlige formål, og ændrer anvendelse til boligformål. Alle de planlagte anvendelser er på Miljøministeriets tilladelsesliste i forhold til ændret anvendelse i områder med særlige drikkevandsinteresser. De nævnte ændringer i anvendelse for delområde 1-3 vurderes ikke at øge risikoen for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Delområde 4 er i lokalplan 3.20 udlagt til offentlige formål. Denne plan udlægger arealet til rekreativt, grønt område, som skal friholdes for både bebyggelse og haveanlæg. Denne ændring i anvendelse vurderes at nedsætte risikoen for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Lokalplanens delområde 2,3 og 4 er desuden delvist udpeget som nitratfølsomt indvindingsområde. Det skal derfor sikres, ved nedenstående tiltag, at der ikke er fare for forurening af grundvandet. - parkeringspladser og kørearealer skal være befæstet med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. - regnvands- og spildevandsledninger skal til enhver tid opfylde den bedst tilgængelige teknologi med hensyn til tæthed, samlinger, tæthedsprøvning med videre. - Regnvandsbassiner kan kun etableres såfremt de udføres med en tæt membran. - Planen sikrer at der, udover bebyggelsesprocenten for de enkelte delområder, maksimalt må anlægges fast belægning på 10% af grundarealet. JORDFORURENING En del af lokalplanområdet er områdeklassifi ceret. Områder i byzoner, hvor der vurderes at være lettere forurening af jorden, blev områdeklassifi ceret i I disse områder skal kommunen have besked, inden man flytter jord væk fra en matrikel. Det gælder for entreprenører, der flytter mange tons jord, og det gælder for private borgere, der graver jord op af haven, eksempelvis for at bygge en carport eller lægge fliser. STØJFORHOLD Lokalplanområdet er udlagt som boligområde og rekreativt område, hvilket er støjfølsom arealanvendelse. Støj i og uden for lokalplanområdet reguleres af miljølovgivningen. Se miljøstyrelsens støjvejledning for yderligere information. Da det tidligere var offentlig område med institution ændres støjbestemmelserne for området ikke. SPILDEVANDSFORHOLD Området ligger i spildevandsplanens kloakerede opland. Delområde 1 er fælleskloakeret og delområde 2 og 3 er separatkloakeret. Delområde 1, 2 og 3: Udover bebyggelsesprocenten, som er 30, må der anlægges fast belægning på 10% af grundarealet. Ved større befæstelsesgrader kan kommunen kræve, at Lokalplan Forslag Redegørelse

10 grundejeren installerer forsinkelsessystem på de pågældende private afløb. Der ligger offentlige forsyningsledninger i alle lokalplanens delområder. Forsyningsledningerne er tinglyst med spildevandsforsyningsselskabet som påtaleberettiget. Afstandskrav og lignende i deklarationerne skal overholdes. Udgifter i forbindelse med eventuel flytning af offentlige forsyningsledninger afholdes af udstykkeren. VARMEFORSYNING Bebyggelse inden for lokalplanområdet har tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning via fjernvarme. Kan bebyggelsen efter bygningsreglementets krav klassifi ceres som lavenergibebyggelse, eller forsynes bebyggelsen fra alternative energikilder, dispenseres der fra tilslutningspligten. Lokalplan Forslag Redegørelse

11 Miljøvurdering / Screening Som følge af lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af Lov om miljøvurdering. Som en første fase skal disse planer screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal foretages en egentlig miljøvurdering af planernes belastning af miljøet. Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige godkendelse / vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen og offentliggøres hermed samtidig med offentliggørelse af forslag til lokalplan. Det fremgår af loven, at der ved planer og programmer, som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. SCREENING Området er ikke en del af et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen giver ikke mulighed for anlægsprojekter der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. Kirkebeskyttelsesområde Planen sikrer at ind- og udsyn til og fra Kværndrup Kirke ikke påvirkes væsentligt. Det sikres således at Kirken stadig ligger som et synligt og markant element i landskabet. Landskab Planen sikrer at der bevares et åbent grønt landskabstræk langs Hågerup å, ved at udlægge delområde 3 til grønt rekreativt område, som friholdes for bebyggelse. KONKLUSION Det vurderes ikke at lokalplanens virkeliggørelse medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, og da den ikke berører eller påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde har Faaborg-Midtfyn Kommunalbestyrelse vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen, jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering. Lokalplan Forslag Redegørelse

12 BESTEMMELSER Den fremhævede tekst i venstre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser, som er fastlagt i henhold til Planloven. 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: - at udlægge delområde 1 til boligformål i form af tæt-lav boliger indrettet i eksisterende byggeri eller udstykning til åben-lav boligbebyggelse. - at udlægge delområde 2 og 3 til åben-lav boligbebyggelse. - at udlægge delområde 4 til rekreativt grønt areal, som skal friholdes for byggeri for at sikre et grønt, åbent landskabstræk langs Hågerup å. Teksten i højre spalte er en forklarende og uddybende tekst til lokalplanens bestemmelser. Ad 1 Formålsbestemmelsen er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. Ad 1.1 Delområde 1 udlægges til boligformål. For at give mulighed for anvendelse af de eksisterende bygninger, kan der indrettes 4 boliger med lodrette skel i disse. Hvis alle eksisterende bygninger nedrives, kan delområde 1 udstykkes til åben-lav boliger efter lokalplanens bestemmelser. Delområde 2 og 3 udlægges til boligområde i form af åben-lav boligbebyggelse for at sikre at bebyggelsen får et åbent, grønt præg. Delområde 4 udlægges til rekreativt grønt areal for at sikre fælles friarealer og for at sikre at det grønne landskabstræk langs Hågerup å bevares. Samtidig skal dette område friholdes for byggeri for at sikre ind-og udsyn til Kværndrup Kirke. Lokalplan Forslag Bestemmelser

13 2 Områdets zonestatus 2.1 Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler: og Kværndrup by, Kværndrup og afgrænses som vist på bilag Zoneforhold. Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområde 1, 2, 3 og 4 som vist på bilag 2. Ad 2.3 Området inddeles i 4 delområder, fordi der gælder forskellige bestemmelser for blandt andet anvendelse, byggehøjde og hegning indenfor de forskellige delområder. Lokalplan Forslag Bestemmelser

14 3 Områdets anvendelse 3.1 Delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boliger indrettet i eksisterende bygninger eller udstykning til åben-lav boliger. Ved udstykning til åben-lav boliger må der maks. opføres eller indrettes 1 bolig per ejendom. 3.2 Delområde 2 og 3 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Der må maks. opføres eller indrettes 1 bolig per ejendom. 3.3 I forbindelse med åben-lav boliger indenfor delområde 1,2 og 3 kan der på ejendommen drives virksomhed, som sædvanligvis udøves i forbindelse med en bolig. Dette under forudsætning af: At virksomheden drives af en der beboer den pågældende ejendom. At ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (f.eks. ved skiltning) og områdets karakter af boligområde ikke brydes. At virksomheden ikke medfører væsentlig ulempe for de omboende, herunder øget trafik. At virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan dækkes på den pågældende ejendom. Ejendommen må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for værksteds-, lager- eller vognmandsvirksomhed. Ad 3 Anvendelsesbestemmelserne er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. Ad 3.2 Virksomhed der sædvanligvis udøves i forbindelse med en bolig er fx frisør, ejendoms-, advokat, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. 3.4 Delområde 4 må kun anvendes til rekreative formål i form af grønt område. ANVENDELSE AF EKSISTERENDE BYGNINGER 3.5 Der må kun indrettes boliger i den del af det eksisterende byggeri som udgøres af den midterste længe af det nuværende trelængede gårdanlæg, som illustreret på bilag 2. Lokalplan Forslag Bestemmelser

15 4 Udstykning 4.1 Grunde til åben-lav boligbebyggelse må ikke udstykkes med en mindre grundstørrelse end 700 m 2 og ikke større end 1400 m 2 pr. bolig. 4.2 Delområde 1 kan kun udstykkes under forudsætning af at alle eksisterende bygninger nedrives først. Ad 4.1 Mindste grundstørrelse fastlægges for at bebyggelsen fremstår åben og med udenomsarealer til boligerne. Der kan kun udstykkes til åben-lav boligbebyggelse. Ad 4.3 Delområde 4 kan også udstykkes som en samlet matrikel til fællesareal. 4.3 Udstykning skal ske som vist i princippet på bilag Arealer til tekniske anlæg kan udstykkes som mindre grunde. Lokalplan Forslag Bestemmelser

16 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold VEJADGANG 5.1 Vejadgang til delområde 1, skal fortsat ske fra Svendborgvej. 5.2 Overkørsel til Mågevej må kun etableres fra matrikel nr.. Øvrige ejendomme indenfor delområde 2 og 3 skal have udkørsel til et nyt vænge som vist på bilag 3. Ad 5.2 Bestemmelsen om udkørsel til nyt vænge fastsættes for at begrænse antallet af udkørsler til Mågevej indenfor en kort strækning. Vænget, der får status som privat fællesvej, udlægges i en bredde af minimum 7 m med en kørebane på minimum 5 m. 5.3 Indenfor delområde 4 kan der etableres en sti langs åen med tilknytning til den eksisterende sti fra Mågevej til Kirkevej, som illustreret på bilag 4. PARKERING 5.4 Der skal udlægges 2 p-pladser pr. bolig på egen grund. 5.5 Parkering af uindregistrerede køretøjer, campingvogne og lignende, samt opstilling af både må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. Lokalplan Forslag Bestemmelser

17 6 Bebyggelsens omfang og placering BEBYGGELSESPROCENT 6.1 Bebyggelsesprocenten må maks. være 30 for den enkelte ejendom. BYGNINGSHØJDE OG ETAGEANTAL 6.2 Bebyggelsen skal tilpasses det eksisterende terræn. Delområde 1: Bygninger må maks opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m fra eksisterende terræn. Delområde 2: Bygninger må maks. opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m fra naturligt terræn. Niveauplan fastlægges til kote 79 (DVR) indenfor delområdet. Ad 6.1 Delområde 4 må ikke bebygges. På matrikler som delvist ligger i delområde 4, kan bebyggelsesprocenten beregnes af hele matriklen, men bebyggelsen skal placeres udenfor delområde 4. Ad 6.2 Den maksimale bygningshøjde måles fra et niveauplan som fastlægges af bygningsmyndigheden. Niveauplanet bestemmes som gennemsnitskoten målt i bebyggelsens udadgående hjørner. Se principskitse herunder. Begrænsninger i bygningshøjden indenfor delområde 3 er fastsat for at sikre ind- og udsyn til Kværndrup kirke, så kirken fortsat opleves som et markant element i landskabet. Samtidig skal begrænsningen sikre at bebyggelsen ikke opleves dominerende i forhold til det grønne landskabstræk langs Hågerup å. Delområde 3: Bygninger må maks. opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 6 m fra naturligt terræn. Lokalplan Forslag Bestemmelser

18 BOLIGSTØRRELSE 6.3 Ved etablering af boliger i eksisterende bygninger indenfor delområde 1 skal boliger indrettes med en minimumsstørrelse på 130 m Der må ikke indrettes boliger med vandrette lejlighedsskel. BYGGELINIE 6.5 Ny bebyggelse skal placeres nord for den byggelinie som er vist på bilag 4. Ad 6.3 Minimumsstørrelsen på 130 m 2 fastsættes med begrundelse i at Kværndrups behov for mindre boliger er opfyldt. Ad 6.4 Bestemmelsen om kun at tillade lodrette lejlighedsskel, fastsættes for at sikre at boliger i området får karakter af tæt-lavt eller åbent-lavt byggeri fremfor etagebyggeri. Ad 6.5 Byggelinien er udlagt for at sikre et ubebygget grønt landskabstræk langs Hågerup å, samt ind og udsyn til Kværndrup kirke. Ad 6.6 Afstanden skal holdes for at sikre åbenhed mod vejene 6.6 Bebyggelse skal holdes 2,5 m fra skel mod vej, sti og fællesarealer. Dette gælder også for sekundære bygninger. Lokalplan Forslag Bestemmelser

19 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Tage skal dækkes med tagsten af tegl eller beton, zink, naturskifer/eternitskifer eller med tagpap på trekantlister. Tagbeklædningen må ikke udføres i reflekterende materialer. 7.2 Udvendige facader skal fremtræde pudsede eller i teglsten, der er vandskurede, malede, kalkede eller står med blank mur. Mindre partier af facaden eller enkelte bygningsdele kan fremtræde i zink, glas eternit eller med træbeklædning. Bebyggelsen kan endvidere udføres som træhuse, hvor udvendige facader fremstår med lodret eller vandret bræddebeklædning. Der må ikke anvendes runde bjælker og/eller krydsede hjørnekonstruktioner. 7.3 Solfangere/solceller på bygningens tage må kun opsættes efter følgende retningslinjer: de må ikke være reflekterende. de skal lægges på eller i tagfladen og være parallelle med tagfladen. de skal placeres, så de udgør ét samlet rektangel. de skal placeres, så elementer som ovenlysvinduer, udluftningshætter mv. ikke bryder solpanel/solcelle fladen. ved fladt tag kan solceller opsættes på stativer med en hældning - dog så de ikke er synlige fra det omgivende terræn. Ved fladt tag kan solceller opsættes på stativer med en hældning på maks 15 0, som placeres mindst 1 m fra tagkant. Hvis facaden er højere end tagfladen kan solceller opsættes på stativer med større hældning, sålænge hele anlægget er placeret lavere end facadehøjden. 7.4 Ved ombygning af eksisterende bygninger gælder følgende: - der må ikke etableres udestuer, altaner, gavlkviste eller tagterrasser. - kviste i tagflader kan udføres i en bredde af maks. 1,5 meter. Den samlede bredde af kviste og tagvinduer må ikke overstige 1/3 af tagfladens længde. Placeres flere kviste på en tagflade, skal kvistene være ens og placeres regelmæssigt. Ad 7.1 Reflekterende materiale betyder bl.a. at mange glaserede og engoberede tagsten ikke kan benyttes. Da betegnelsen glansgrad ikke er entydige i forhold til de forskellige fabrikater, kan vurderingen bedst ske ved en konkret henvendelse til kommunens byggesagsafdeling. Ad 7.2 Mindre partier af facaden og enkelte bygningsdele kan være kviste, vindfang, gavltrekanter og lignende; disse skal fremtræde som underordnede delelementer af bygningen som helhed. Ad. 7.1 og 7.3 Solceller og solfangere kan opsættes i forbindelse med vinduer, så længe de sammen med vinduerne fremstår som en fi rkant. Er der elementer i tagene, der gør det umuligt at opsætte solcellerne eller solfangerne som en fi rkant, fx en kvist, skal de splittes, så de fremstår som flere fi rkanter på en lige række, dog så få fi rkanter som muligt. Se principskitse herunder. Ad. 7.3 Begrænsningerne for placering af solceller på flade tage er fastsat for at undgå at solceller på stativer er synlige fra det omgivende terræn. Principskitse af solceller/solfangere på tagflade. Lokalplan Forslag Bestemmelser

20 SKILTNING 7.5 Skiltning og reklamering må ikke finde sted bortset fra, at der ved boliger med hjemmeerhverv kan opsættes et mindre henvisningskilt på maksimalt 0,5 m² i neutrale farver. 7.6 Skilte må ikke belyses direkte eller indirekte. 7.7 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal føres under terræn (må ikke føres på tag og facader). Lokalplan Forslag Bestemmelser

21 8 Ubebyggede arealer FÆLLES FRIAREALER 8.1 Delområde 4 udlægges som et rekreativt grønt areal. Arealet skal indrettes og beplantes ud fra en samlet områdedisponering med henblik på at området fremstår som en helhed. Indenfor delområde 4 må de enkelte matrikler ikke hegnes. TERRÆNREGULERING 8.2 Delområde 2: Terrænet må reguleres til +/- 0,5 m i forhold til kote 79. Ad 8.2 Bestemmelsen om terrænregulering i forhold til kote 79 fastsættes for at give mulighed for at fjerne eller grave ned i mindre bakketoppe på området og samtidig forhindre at enkelte bygninger kommer til at ligge væsentligt højere end de resterende. Principskitse for hegning af matrikler som ligger i delområde 3 og 4. Matrikel Delområde Delområde 1,3 og 4: Det eksisterende terræn skal i videst muligt omfang bevares. Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det oprindelige terræn. 8.3 Terrænreguleringer tættere på skel end 0,5 m er ikke tilladt. Skråningsanlæg må ikke være stejlere end 1:2. BEPLANTNING 8.3 Delområde 4, skal holdes som græsflade/naturgræs, eventuelt med få enkeltstående træer af egnskarakteristisk sort. Der må ikke plantes levende hegn og prydbuske eller anlægges bede, terrasser eller lignende indenfor delområde 4. HEGN 8.4 Hegning omkring de enkelte grunde skal være levende hegn. Midterlinjen af hegn mod vej og sti skal holdes mindst 30 cm fra skel og på egen grund. Der må ikke opføres faste hegn inden for lokalplanens område, bortset fra afskærmning af terrasser. Ad 8.3 Egnskarakteristiske træer er fx Stilkeg/vintereg (Quercus robur/quercus petrea), Ask (Fraxinus excelsior), Skovfyr (Pinus silvestris), Løn (Acer platanoides), Småbladet lind (Tilia cordata), Bøg (Fagus silvatica), Pil 8Salix alba m.fl.), Seljerøn (Sorbus intermedia), Fuglekirsebær Prunus avium), Hæg (Prunus padus), Slåen (Prunus spinosa), Tjørn, engriflet (Crataegus laevigata), Hunderose m.fl. (Rosa canina m.fl.), Vild æble (Malus sylvestris), Hassel (Corylus avellana). Ad. 8.4 Bestemmelsen om levende hegn fastsættes for at bevare et grønt præg i lokalplanområdet. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset. Lokalplan Forslag Bestemmelser

22 OPLAG 8.5 Udendørs oplag må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet. BELYSNING 8.6 Lyskilder på ubebyggede arealer skal være afskærmet og nedadvendt. Belysning af vej må udføres på max. 6 m høje standere. Der må ikke etableres belysning af skiltning. Der må ikke etableres belysning indenfor delområde 4. BEFÆSTELSESGRAD 8.7 Der må maksimum anlægges fast belægning på 10 % af grundarealet. TEKNISKE ANLÆG 8.8 Individuelle antenner og satellitantenner (paraboler) må placeres på bygningers facader og gavltrekanter, sådan at højden aldrig overstiger facadehøjden. Ad. 8.7 Den samlede befæstelsesgrad udgøres af bebyggelsesprocenten for det enkelte delområde, samt fast belægning på maks 10% af grundarealet. Lokalplan Forslag Bestemmelser

23 9 Forudsætning for ibrugtagning 9.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 9.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt rekreative grønne arealer som anført i 8.1 og 8.3 Ad 9.1 For enfamiliehuse, der opfylder klassifi kationskravene for lavenergihuse, har kommunen pligt til at dispensere fra denne bestemmelse. 9.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje og parkering som anført under lokalplanens 5.2 og 5.4. Lokalplan Forslag Bestemmelser

24 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg og stier. Grundejerforening skal i øvrigt forestå de opgaver, som medfør af lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Faaborg-Midtfyn Kommune. Ad 10.1 Der er ikke medlemspligt for eksisterende ejendomme, hvor der ikke sker ændringer. Ad 10.1 Drift og vedligeholdelse af veje omfatter tillige afvanding, herunder etablering og vedligehold af rendestensbrønde med tilhørende stikledninger, der skal føres frem til offentlige regnvandsledninger Grundejerforeningens skal oprettes senest, når halvdelen af grundene er solgt. Lokalplan Forslag Bestemmelser

25 11 Servitutter, lokalplaner og bonusvirkning 11.1 Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan , Bukhavegård, Kværndrup ophæves lokalplan 3.4, Lokalplan for et område kaldet Bukgårdsområdet i Kværndrup, tinglyst , for det område, der er omfattet af lokalplan Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan ophæves lokalplan 3.20, Lokalplan for et område til offentlige formål ved Bukhavegård i Kværndrup, tinglyst , i sin helhed. Lokalplan Forslag Bestemmelser

26 Retsvirkninger.1 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Kommunalbestyrelsen kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Lavenergi Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse, jf. 21 a..2 LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Forslaget til lokalplanen betyder, at det ikke er tilladt at bebygge eller udnytte ejendomme inden for lokalplanområdet på en måde, der tager forskud på eller er i strid med den endelige plans indhold. Der gælder efter lov om planlægning 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil, forslaget er endeligt vedtaget dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15.stk. 2 nr. 16. Ekspropriation Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. Erstatning Ejeren af en privat ejendom, der udlægges til offentligt formål, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, når ejendommen ikke længere kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme, jf. planlovens 48. Bestemmelserne i en lokalplan medfører som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen. Lokalplan Forslag Bestemmelser

27 Vedtagelsespåtegning Forslag vedtaget på kommunalbestyrelsens møde den 10. september 2013 På kommunalbestyrelsens vegne: Hans Jørgensen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør Lokalplan Forslag Bestemmelser

28 Lokalplan Forslag Bilag 1 - Lokalplanafgrænsning og Matrikler i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1i 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m 1m v v v v v v v v v v v v v v ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø ø n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n n o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o l al al al al al al al d ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad ad Målforhold: 1: m BILAG Signaturforklaring Lokalplangrænse Matrikel

29 Bilag 2 - Delområder, bygningsanvendelse og højdekurver N Signaturforklaring Delområde Målforhold: 1: m Bygning som kan indrettes til tæt-lav boliger Højdekurver Lokalplan Forslag

30 Bilag 3 - Vejadgang og stier Målforhold: 1: m Signaturforklaring Nyt vænge Vejadgang til nye matrikler Eventuel ny sti Lokalplan Forslag

31 Bilag 4 - Illustrationsplan - udstykning og byggelinie N Signaturforklaring Nye matrikler Målforhold: 1: m Rekreativt område, delområde 4 Byggelinie Lokalplan Forslag