3. Der må ikke ske udligning af niveauforskellene i eksisterende terræn. 4. Størrelserne på de enkelte udstykninger skal øges.

Transkript

1 Behandling af indsigelser fra beboere ved Friskbækvej til Forslag til Lokalplan L02 boligområde (åben-lav) ved Friskbækvej og Halvorsmindevej, Hjørring. Beboerne på Friskbækvej 4, 6, 8, 10 og 12, ska l ved denne skrivelse gøre indsigelser mod den del af ovenstående lokalplan, der vedrører området nord for Halvorsmindevej. Vi skal herunder gøre følgende gældende: 1. Primært ønsker vi ikke yderligere udstykninger vest for Friskbækvej. Dette med henvisning til den vedtagne "Lokalplan Boliger ved Halvorsmindevej", som er gældende for vores egne grunde. Heri fremhæves bl.a., at området ligger på "kanten af byen", at der er fredede naturom-råder og at det er vigtigt, at udstykningen og bebyggelsen udføres med stor hensyntagen til stedets specielle beliggenhed således, at områdets grønne karakter bevares. Ved at tillade yderligere udstykninger, spolerer man netop den specielle beliggenhed og områdets grønne karakter- forhold som netop var afgørende for, at vi selv valgte at købe vores grunde i sin tid. Således vil ikke blot de grønne omgivelser mindskes, der vil også ske en forringelse af forholdene for de nuværende beboere på Friskbækvej. Dette hovedsageligt ved, at udsigten og adgangen til uspoleret natur bliver mindsket. Herunder har flere af de eksisterende boliger på Friskbækvej i dag udsigt til bl.a. Rubjerg Knude og dette vil forringes- eller i værste fald helt forsvinde- ved placering af boliger mod vest, ligesom andre forhold, som f.eks. aftensol, også vil mindskes/forsvinde. Såfremt disse kvaliteter forringes, vil nuværende beboere på Friskbækvej ikke blot opleve en forringelse af det at bo på Friskbækvej, men vil også lide et, ikke uvæsentligt, værditab den dag, vores boliger skal sælges. Nye udstykninger vest for jeres ejendomme vil ændre jeres udsigtsforhold mod vest. Byudviklingen vest for jeres ejendomme er en del af en større helhedsplan for Hjørring by, hvor udviklingsretningen er fastsat ud fra en helhedsvurdering af byens potentialer og muligheder for udvikling. Derfor blev arealet syd for Halvorsmindevej udlagt til bolig i 2013, og arealet vest for Friskbækvej i Lokalplanen har ingen påvirkning på stiforbindelsen, der er en fortsættelse af Friskbækvej, hvilket vil sige, at de nye udstykninger ikke vil påvirke jeres adgangsmuligheder til den beskyttede natur nord for Friskbækvej. 2. Vi ønsker ikke vejadgang fra Friskbækvej. Såfremt vi ikke kan undgå, at der kommer udstykninger vest for Friskbækvej, skal vi opponere mod, at der bliver givet vejadgang fra Friskbækvej. Så ledes ønsker vi ikke, at der på Friskbækvej kommer øget trafik til yderligere grunde, idet det vil spolere den fred, der i dag er på Friskbækvej, som følge af, at vi kun er 6 hus- stande på vejen. Endvidere mener vi, at en tilladelse til vejadgang fra Friskbækvej vil være i strid med "Lokal- plan Boliger ved Halvorsmindevej", idet det bl.a. fremgår heri, under punkt 2.3, "Vejforhold ", at der udlægges et areal til beplantning langs den vestlige side af kørebanen. Såfremt nye udstykninger skal have vejadgang fra Friskbækvej, vil det betyde, at dette beplantede areal ska l nedlægges, hvilket vil være i strid med den allerede vedtagne lokalplan, ligesom det også vil forringe de naturlige omgivelser. 1

2 Bliver der, trods indsigelserne, alligevel besluttet vejadgang fra Friskbækvej gøres det gældende, at de nuværende lodsejere på Friskbækvej indirekte har betalt for anlæggelse af vejen ved erhvervelse af grundene på daværende tidspunkt. Der ses ikke i forslaget til lokalplan taget højde herfor, og den nuværende lodsejer af den påtænkte udstykning får således "gratis vejadgang" til de udstykkede grunde. Det bør være rimeligt, at der afsættes et beløb i nivaeu kr ,- pr. udstykket grund, som indsættes på grundejerforeningens konto til fremtidig vedligeholdelse af vejen. Det er et begrænset antal af grunde, der kan udstykkes vest for Friskbækvej (max 10), hvilket betyder, at det vil være en begrænset mængde af øget trafik på vejen. Det er korrekt at vejen er anlagt i forbindelse med byggemodningen af grundene øst for Friskbækvej, vejen er dog i dag kommunal. Den grønne rabat vest for vejen ligger på vejens matrikel, og den vil derfor ikke blive inddraget til de nye grunde, men blot blive brudt af indkørsler. 3. Der må ikke ske udligning af niveauforskellene i eksisterende terræn. l "Forslag til Lokalplan L02 - Boligområde (åben-lav) ved Friskbækvej og Halvorsmindvej, Hjørring", 7.4 "Terrænregulering", fores lås det, at der må ske en terrænudligning af den lavning, der ligger umiddelbart vest for Friskbækvej 6, så terrænet hæves op til kote 26. Ved opførelsen af de eksisterende huse på Friskbækvej, skulle dette ske under hensyntagen til det eksisterende terræn og det var således ikke tilladt for os at terrænregulere, da det var vigtigt at bevare det naturlige terræn. Vi mener, at de samme krav bør gøre sig gældende i en eventuel ny udstykning, så man bevarer det naturlige terræn mest muligt og så man ikke forstørrer niveauforskellen mellem den vest lige og østlige side af Friskbækvej mere, end det allerede er tilfældet. Lavningen, der i lokalplanen kan terrænreguleres og hæves for at skabe større sammenhæng med terrænet omkring, er en enkelt lavning i landskabet, og en regulering af denne vil ikke ødelægge den landskabelige karakter som helhed. Arealet af lavningen svarer til en enkelt grund, og er uhensigtsmæssig ift. opførelse af bygning, da overfladevandet fra terrænet omkring vil samle sig i lavningen, og derved vil arealet ikke være attraktivt til opførelse af bolig. Udover denne bestemmelse giver lokalplanen kun begrænset mulighed for terrænregulering, som i lokalplan Boliger ved Halvorsmindevej, netop for at bibeholde terrænets skrånende karakter og sammenhæng med det naturbeskyttede areal mod nord. 4. Størrelserne på de enkelte udstykninger skal øges. Såfremt vi ikke kan undgå, at der kommer udstykninger vest for Friskbækvej, vil vi gøre indsigelser mod størrelsen af de nye udstykninger. l den vedtagne "Lokalplan Boliger ved Halvorsmindevej", blev der udlagt et område på 0,89 ha, hvorpå der blev etableret 6 byggegrunde.!"forslag til Lokalplan L02 Bolig- område (åben-lav) ved Friskbækvej og Halvorsmindevej, Hjørring", vil man udlægge et område på 0,91 ha og -os bekendt- her 2

3 etablere 7 byggegrunde. For at bevare de grønne naturområder og områdets udtryk mest muligt, mener v i, at størrelsen på grundene skal afspejles heri, hvorfor antallet af byggegrunde på det udlagte område skal mindskes således, at de enkelte grunde bliver større. For at give mulighed for en variation i grundstørrelserne, er der fastsat en minimums- og maksimal grundstørrelse. Grundstørrelseskravet gælder både nord og syd for Halvorsmindevej i lokalplanområdet, og kommunen vurderer at det er hensigtsmæssigt, at der er et spænd i grundstørrelserne. 5. Bebyggelsesprocenten skal nedsættes. For at bevare de grønne og naturskønne omgivelser mest muligt og for at ensarte området mest muligt, mener vi, at den tilladte bebyggelsesprocent skal nedsættes fra 30% til 20 %, så den bliver lig med bebyggelsesprocenten i den vedtagne "Lokalplan Boliger ved Halvorsmindevej". Bebyggelsesprocenterne i lokalplanerne har sammenhæng med det bygningsreglement, der er gældende på det tidspunkt, planen vedtages. I bygningsreglementet 1998 (der var gældende til ) medregnede man bl.a. ikke overdækninger svarende til 5 % af grundens areal som i dag medregnes i det totale etageantal. Det betyder ikke, at man på de nye grunde på bygge 1,5 gange mere end man må på grunde øst for vejen med de 20 %. Derudover er den generelle byggeret i bygningsreglementet i dag 30 % for åben-lav bebyggelse, noget der generelt er gældende i hele kommunen, og der er ikke planmæssige begrundelser for at reducere denne ret på det areal, lokalplan L02 omfatter. 6. Der skal indsættes byggefelter på de enkelte byggegrunde. For at mindske den forringelse, der uundgåeligt v il ske for de eksisterende boliger på Friskbækvej, mener vi, at der bør indlægges byggefelter på de enkelte byggegrunde, hvorunder man tager størst muligt hensyn til forhold som f.eks. udsigt og aftensol for de eksisterende boliger på Friskbækvej. Lokalplanen indeholder ikke en udstykningsplan, da denne først fastlægges i forbindelse med den endelige udstykning af grundene. Da der ingen udstykningsplan er, kan der ikke fastlægges byggefelter på grundene. Lokalplanens bestemmelser om afstand til naboskel er skærpet ift. bygningsreglementet, der siger at udhuse, carporte mv. må placeres i skel og boligbebyggelse må placeres 2,5 m fra skel. 7. Bebyggelsens højde. 3

4 Ny bebyggelse må opføres med maksimalt 1 etage med udnyttet tagetage (1½ etage) eller som 1etage med udnyttet kælder (2 etager), hvor terrænet muliggør udnyttet kælderetage. Den nye lokalplan giver mulighed for op til 2 etager med en højde på max 8,5 m. Det er i overensstemmelse med byggeretten, og det er det samme, der er gældende for grundene øst for Friskbækvej, hvor der må bygges 2½ etage og 8,5 m i højden. Derfor vurderes det at bestemmelsen om max etageantal samt max højde i lokalplanen har sammenhæng med den eksisterende lokalplan for området øst for Friskbækvej. 8. Krav til bebyggelsernes udseende skal være lig kravene i den eksisterende lokalplan. Hvad angår kravene til de eventuelt nye boliger, mene r vi, at disse bør være ens med de krav til bebyggelsernes udseende, som fremgår af den vedtagne "Lokalplan Boliger ved Halvorsmindevej". Således mener vi bl.a., at facaderne skal fremstå i farver inden for jordfarveskalaen og at taghældningerne ska l være symmetrisk sadeltag, shedtag eller med ensidig taghældning således, at udtrykket for det samlede boligområde fremstår mere symmetrisk og sammenhængende. Der bør også stilles krav til beplantning, så ledes der ikke må plantes træer, der spærrer for udsigten for de nuværende lodsejere. En max. højde på levende hegn på 1,8 m vurderes også for høj, og bør reduceres til 1,5 m. Ny bebyggelse kan i lokalplanen opføres i samme materialer som bebyggelse i lokalplanen øst for Friskbækvej. Jordfarveskalaen er meget bred farvepalet, og det vurderes derfor ikke, at det er nødvendigt at regulere farver på facader: 4

5 Bestemmelsen om facadematerialer er videreført fra lokalplanen øst for Friskbækvej, og den fælles karakter sikres gennem begrænsningen om sort eller mørkegrå tagfarve, der vil skabe sammenhæng mellem de nye udstykninger og de eksisterende ved Friskbækvej. Sammenlignet med lokalplanen øst for Friskbækvej giver denne lokalplan også mulighed for flade tage. Flade tage er en del af nyere byggestil og arkitektur, og mulighederne i lokalplanen skal være tidssvarende i forhold til byggestil, arkitektur samt bebyggelsens karakter. Iht. Hegnsloven bør højden af hegn eller hæk ved boligbebyggelse fastsættes til 1,8 m. Et hegn på 1,5 m vil gøre det muligt at se over, og ved eventuelle uenigheder fastsætter hegnssynet højden til 1,8. Derfor fastholdes bestemmelsen om 1,8 m. Helhedsplanen for Hjørring peger på Halvorsmindevej som en byudviklingsretning for byen, derfor kan der med tiden udstykkes yderligere vest for de nye udstykninger på Friskbækvej. En regulering af beplantning vil med tiden derfor have en begrænset effekt, og kommunen vurderer at der ikke er grundlag for at regulere forholdet. 9. Krav til eventuelt erhverv i egen bolig bør præciseres. Det fremgå r af "Forslag til Lokalplan L02 Boligområde (åben-lav) ved Friskbækvej og Halvorsmindevej, Hjørring", at der på ejendommen kan drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder - f.eks.frisør- under forudsætning af, at virksomheden bl.a. ikke medfører ulemper for de omboende, som f.eks. øget trafik. Os bekendt er det svært at drive frisørsalon, hvis ikke der må komme kunder til og fra salonen. Vi mener derfor, 5

6 at arten af tilladt virksomhed skal indkredses så ledes, at man med sikkerhed undgår bl.a. øget trafik til og fra virksomheden, da dette yderligere vil forringe forholdene på Friskbækvej. Ifølge planloven kan erhverv i egen bolig ikke hindres i boligområder, når erhvervsvirksomheden udøves af beboere uden medhjælp, og ejendomme ikke ændrer karakter af bolig, uanset hvad der står i en lokalplan. Det betyder bl.a. at man skal holde parkering på egen grund. Kommunen vurderer ikke, at en en-mands frisørsalon vil generer trafik i et sådan omfang, at der er tale om øget trafik. 10. Værdiforringelse af ejendomme for de nuværende lodsejere på Friskbækvej. Det er uomtvisteligt, at der ved udstykning vest for de nuværende huse på Friskbækvej vil ske en værdiforringelse af de bestående ejendomme i højere eller mindre grad. Ejeren af Friskbækvej 12 har fået en lokal ejendomsmægler til at vurdere værdien af ejendommen før og efter udstykning og bebyggelse. Home Hjørring vurderer en værdiforringelse af ejendommen i niveau kr ,- (kan selvsagt dokumenteres, hvis det ønskes). Vi forbeholder os ret til at fremsende erstatnings- krav, såfremt lokalplanen vedtages. I henhold til planloven er lokalplaner og lokalplanlægning erstatningsfri regulering. Lokalplaner skal være båret af planlægningsmæssige hensyn, og et af disse hensyn er hensigtsmæssig arealrelateret udvikling til gavn for borgere og samfund. Det vil sige at byudvikling, der fastsættes i en lokalplan, er erstatningsfri regulering, og derfor kan man ikke kræve erstatning for en eventuel værdiforringelse af ejendom. Kommunen kan ikke kommentere på, om værdien af ejendommene ved Friskbækvej vil stige eller falde på grund af byudviklingen. 6

7 Behandling af indsigelse fra beboer ved Halvorsmindevej 143 til Forslag til Lokalplan L02 boligområde (åben-lav) ved Friskbækvej og Halvorsmindevej, Hjørring. I 1998 købt min kone og jeg huset på Halvorsmindevej 143. Den grundlæggende årsag til at vores første (og eneste) hus køb blev på Halvorsmindevej var den skønne natur, ugenerede plads ud til åbne marker og udsigt i horisonten mod vest med bl.a. Rubjerg Knude klit og fyr. Vi fik af vide af tekniskforvaltning Hjørring at der ikke måtte bebygges syd/vest for os da der skulle udstykkes mod nord ud mod Løkkens vej før der skal udstykkes her. Vi har nydt at kunne se vildt gå på markerne omkring vores bolig, den gode udsigt mod vest og masser af lys og luft i vores have som vender mod syd og vest. Vi har aldrig haft udsyn til / fra naboer i de 29 år vi har boet i huset. Vi ved godt man ikke kan stoppe udviklingen; men vi ved også at bebyggelse på op til 8,5 meter lige vest for vores hus vil komme til at påvirke vores privatliv og vores ugenerte hus og have negativt. 8,5 meter i højden vil faktisk kunne betyde naboer i 2 plans huse som vil have direkte udsigt ned på vores grund. Vi håber hvis lokalplanen bliver godkendt at der så bliver taget hensyn til os så der kun bliver lav bebyggelse/et plan vest for os. Hjørring Kommune har allerede udstykket nord ud mod Løkkensvej, boligområdet ved Høngårds Ager, Grønnevang og Æblelunden. Byudviklingen ved Halvorsmindevej er en del af en større helhedsplan for Hjørring by, hvor flere udviklingsretninger er fastsat ud fra en helhedsvurdering af byens potentialer og muligheder for udvikling. Derfor planlægges der nu for udstykninger ved Halvorsmindevej og Friskbækvej. Den nye bebyggelse vest og syd for ejendommen, Halvorsmindevej 143, kan opføres i en højde på 8,5 m. Det er den generelle byggeret i bygningsreglementet for et énfamilieshus, noget der generelt er gældende i hele kommunen, og der er ikke planmæssige begrundelser for at reducere denne ret på det areal, lokalplan L02 omfatter. 8,5 m er samtidig den højde man kan bygge i på Halvorsmindevej 143. I lokalplanen er der bestemmelser, der begrænser afstanden til skel yderligere end hvad byggeretten tillader, og det skaber derved en begrænsning for indsyn til nabohaverne. Et hus i 1,5-2 etager kan medføre indsyn, alt efter hvordan bebyggelsen udformes og placeres på grunden. 7

8 Behandling af kommentar fra beboer ved Halvorsmindevej 132 til Forslag til Lokalplan L02 boligområde (åben-lav) ved Friskbækvej og Halvorsmindevej, Hjørring. Tillykke til Hjørring Kommune med den nye byudvikling i Vester Bagterp. Dejligt, men som beboer på Halvorsmindevej bliver jeg bekymret over vejforholdene. Halvorsmindevej er en smal vej uden fortov og cykelsti. Trafikforanstaltningerne er ikke lavet til en fordobling af færdsel for både bløde og hårde trafikkanter, samt den eksisterende tungetrafik. Det seneste tiltag er fjernelse af hastighedsdæmpende bump, det vil jeg mene er at tage skridtet i den forkerte retning, da jeg er bevidst om hvilken hævning af hastighed det har givet for hårde trafikanter. Ud fra mine bekymringer vil jeg gerne forhøre mig om, hvad Hjørring Kommunes planer er i forhold til den stigende hastighed, mængde af trafikanter og især flere børns færden på vejen. Vil der etableres hastighedsdæmpende chikaner i forlængelse af byudviklingen? Vil man genetablere de skrottede trafikforanstaltninger? Vil en cykelsti, fortov eller udvidelse af vejen give mere trafiksikkerhed? Vil Hjørring Kommune følge udviklingen i den rigtige retning for trafiksikkerheden på Halvorsmindevej, nu når der foretages større fysiske ændringer i området? Bumpet på Halvorsmindevej blev fjernet, da bumpet ikke levede op til de krav, der stilles, og da der var klager over rystelser fra ejendommen, der ligger tættest på. Efter fjernelsen af bumpet er der foretaget trafiktællinger på Halvorsmindevej, som viser en gennemsnitshastighed på 35,7 km/t, hvilket er samme gennemsnitshastighed som før bumpet blev fjernet. Afstanden mellem de resterende bump på Halvorsmindevej lever op til anbefalingerne for hastighedsdæmpning til 40 km/t. Derfor har kommunen ikke planer om at erstatte det fjernede bump med anden hastighedsdæmpning. Ønsket om fortov på vejen vil blive inkluderet i kommunens fremtidige planlægning for trafiksikkerhedsprojekter. Ønsket om cykelsti på Halvorsmindevej er med på kommunens liste over ønsker til cykelstier, men det kan blive en udfordring at realisere, da vejmatriklen er forholdsvis smal ved Halvorsmindevej. 8