Behandling af høringssvar De indkomne skriftlige bemærkninger kan opdeles i følgende emner: 1. Bebyggelsens højde. Planafsnittet Adam Voss

Transkript

1 Planafsnittet Adam Voss Plan og Byggesag Plan og Udvikling Sagsnr Brevid Ref. AV Dir. tlf NOTAT: Behandling af høringssvar lp 517 for boliger ved Dalen Viby 19. november 2015 I dette notat sammenfattes alle bemærkninger mv. fra lokalplanens høringsperiode fra den 12. juni til den 29. september Kommunen modtog 5 skriftlige høringssvar, hvoraf det ene repræsenterer 22 naboer til lokalplanområdet. Notatets indhold: 1. Resumé af høringssvar og sammenfatning af borgermøde 2. Behandling af høringssvar uddybende gennemgang af høringssvar og Plan og Teknikudvalgets vurdering Resumé Der blev afholdt borgermøde den 6. august I mødet deltog formand for Plan og Teknikudvalget Torben Jørgensen samt forvaltningen, og herudover deltog 34 borgere i mødet. De indkomne skriftlige bemærkninger og bemærkningerne på borgermødet handler primært om bebyggelsens højde, hvor der er bekymring for gener i form af skyggevirkning og indkig i haverne fra den nye bebyggelse. Derudover ønskes bestemmelser om hegning, som værn mod indkig. Der er også bekymring for om terrænforskellen i området vil medføre at den nye bebyggelses placering i terrænet vil forstærke gener og indkig. Endelig er der bekymring for om bebyggelsen vil forøge trafikproblemerne i området. Behandling af høringssvar De indkomne skriftlige bemærkninger kan opdeles i følgende emner: 1. Bebyggelsens højde Flere naboer er bekymrede for at den planlagte bebyggelse vil medføre genevirkninger i form af skygge og indblik. Terrænfaldet fra nord mod syd menes at forstærke genevirkningerne. Flere beboere ønsker ikke en bebyggelse i 2 etager, men kun i 1-1½ etage. Især fremhæves de boliger, som ligger med facaden mod øst, idet problemerne med skygge og indblik her menes at være størst. Som en mulig løsning foreslås, at der bygges i 1-plan i det nordlige delområde 1, og i 1½-2 planer i det sydlige delområde 2, evt. med flere 1- etagers boliger i delområde 1, idet der både er grønt bælte og legeplads til småbørn i Emilsgave umiddelbart ved siden af den planlagte legeplads. Ligeledes er naboen mod syd bekymret for genevirkninger, da bebyggelsen ligger ned til 5m fra skel. Han henviser til, at der er 7m til naboskel i resten af planen og ønsker ligeledes dette mod syd. Er endvidere bekymret for at få 8 nye beboere som naboer. Endvidere foreslås, at fordelingen af boliger bør forskydes mod nord, så den sydlige del aflastes. Der henvises yderligere til, at tilkørslen til området sker i den sydlige del og tager dermed areal op ud over boligbebyggelsen.

2 Side2/6 Bygherre har fået udarbejdet skyggediagrammer, der viser, at enkelte af haverne vil være i delvis skygge om sommeren efter kl 19. Dog er de kommende bygninger lavere end beplantningen. For at imødekomme naboerne er afstanden til naboskel øget og bygningshøjden er reduceret. Herudover er der tilføjet bestemmelser om ikke at tillade tagterrasser og altaner. et en stor del af byggeriet ligger med gavlen mod øst, hvor de største nabogener vil forekomme med hensyn til aftensol. Mellem lokalplanområdet og naboejendommene mod øst ligger der et grønt bælte på 10m. Sammenholdt med den fastlagte byggelinje på 5m fra den planlagte bebyggelse til skel vil der således være en afstand på minimum 15m mellem den nye bebyggelse og naboskel. Herudover findes der i dag ret høj beplantning i skellet mod øst, som nogen steder er højere end den kommende bebyggelse vil komme til at give. Mod syd vurderes den planlagte bebyggelse dog at kunne give visse indbliksgener især for en af naboejendommene. Derimod vil den planlagte bebyggelse ikke give væsentlige skyggegener, da den ligger nord for naboen. Mod vest ligger bebyggelsen i den nordlige del af området med gavlene mod naboerne og vurderes derfor ikke at kunne give hverken væsentlige skygge- eller indbliksgener, selv med en terrænforskel, som beskrevet i indsigelsen. Herudover er der planlagt en vej mellem den nye bebyggelse og naboeejendommene. I den sydlige del mod vest ligger bebyggelsen med facaden ud mod Industrivej og vil ikke kunne genere nogen naboer her. Med hensyn til, om bebyggelsen kan opføres i 1 eller 1½ etage vurderes dette ikke som en hensigtsmæssig løsning, idet dette med en bebyggelsesprocent på 40 - vil medføre et større bebygget areal, som igen vil medføre mangel på fælles opholdsarealer. Tilbuddet om at dele Emils Gaves opholdsarealer er en generøs, men ikke nogen rimelig eller mulig løsning, idet det er et krav, at friarealer skal være indenfor egen grund, og i umiddelbar nærhed til boligerne. Det er en del af at skabe et attraktivt boligområde. Med hensyn til fordelingen af boligernes antal i mellem den sydlige og nordlige del af området vurderer forvaltningen, at den udarbejdede plan er den bedst mulige i forhold til de betingelser, som kan stilles mht. solorientering, opholdsarealer og trafik samt lokalplanområdets form. Der ses ikke nogen fordel ved eller mulighed for at ændre dette uden at forringe planens kvalitet. Bemærkningerne medfører følgende ændringer af lokalplanen: Der fastlægges bestemmelser i lokalplanens kortbilag3 om at der mod vest i den nordlige del af lokalplanområdet og mod de sydligste naboer skal sikres at byggeafstanden på 5m ændres til minimum 7m fra naboskel. Herudover reduceres den maksimalt tilladte bygningshøjde fra 8,5m til 7,5m i lokalplanens 6.3. For at reducere muligheden for indbliksgener indarbejdes en bestemmelse under 7 om, at der ikke må placeres altaner eller tagterrasser på bebyggelsens facader og tage og på fritstående gavle, må der kun etableres vinduer i stueetagen. 2. Beplantning, hegn og terrænforhold Flere naboer er bekymrede for at beplantningen vil blive fældet. Endvidere ønskes trådhegn mod Emils Gave bevaret og det ønskes sikret, at der etableres plankeværk i skel mod de 3 nordligst beliggende ejendomme mod Industrivej mod vest. Naboen mod syd ønsker at bevare et 4m højt plankeværk mod en del af naboskel og mener, at det ikke er præciseret nok, hvorfra terrænet måles. Mener, at terrænet skal måles fra nuværende terræn i skel mellem hans ejendom matr. Nr. 9cm og lokalplanområdet. Ønsker at der etableres et beplantningsbælte mellem hans ejendom og lokalplanområdet. En borger foreslår, at der ikke tillades plantet birketræer af hensyn til allergikere.

3 Side3/6 Ønskerne om hegning mod naboskel er meget forskelligartede alt efter hvilke dele af området der er tale om. Forvaltningen har valgt at fastlægge bestemmelser herom, for at opnå ensartet beplantning mod naboskel. Da det meget individuelt hvilken hegning der er hensigtsmæssig hvor og hvilke ønsker der er til det samt hvilke muligheder der er for hegningen foreslås bestemmelsen om hegning mod naboskel udtaget af lokalplanen. Det vil derfor være nødvendigt at bygherre og naboer aftaler disse forhold individuelt evt. med udgangspunkt i hegnsloven. Derimod fastholdes bestemmelserne om hegning inden for lokalplanområdet, som skal sikre en grøn, åben og imødekommende bebyggelse. En fastholdelse af et trådhegn mod Emils Gave vil forhindre, at de fremtidige beboere vil kunne benytte beplantningsbæltet og skabe kontakt til Emils Gaves beboere, hvilket ville være synd, men godt naboskab og god kontakt kan ikke fastlægges i en lokalplan. Ønsket om at der etableres et beplantningsbælte i den sydligste del af lokalplanområdet vurderes ikke at være hensigtsmæssigt idet dette ikke vil kunne få en bredde på mere end 2m. Det vil således være vanskeligt at anvende og vedligeholde. Den 2 meters bræmme vil derfor indgå i bebyggelsens opholdsareal. Dette vurderes, at være tilstrækkeligt for at sikre at byggeafstanden til naboskel ikke kommer under 7m, som beskrevet under punkt. Med hensyn til terrænregulering er der i 8.3 fastlagt bestemmelse om, at der ikke må terrænreguleres mere end 0,5m og ikke nærmere naboskel end 1m. Bestemmelsen tager udgangspunkt i eksisterende terræn, hvilket kan præciseres i 8.3. Bemærkningerne medfører følgende ændring af lokalplanen: I første sætning af 8.4 indføjes bortset fra hegn i skel mod eksterne naboer 8.3 præciseres, så ordlyden bliver: terrænet må ikke reguleres med mere end + - 0,50 meter fra eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 1,00 meter. I 8.1 og 8.4 tages birk (Betula) ud af bestemmelserne. 3. Trafikale forhold Der udtrykkes bekymring for den forøgede trafikmængde fra det nye byggeri ud på Dalen. Mener ikke det er tilstrækkeligt med parkeringsareal på 1,25. Det er forvaltningen vurdering, at den forøgede trafikmængde fra det planlagte byggeri ikke vil skabe væsentlige trafikale problemer i området. Belastningen vil svare til de forhold, som der er i andre lignende boligområder. Med hensyn til kravet om parkeringspladser er der i lokalplanen fastlagt et mindre antal anlagte parkeringspladser end normalt i et tilsvarende boligområde, idet området ligger stationsnært. Parkeringsbehovet vil derfor være mindre end i et boligområde, der ikke ligger stationsnært. Der er dog udlagt flere p-pladser, som kan anlægges, hvis der viser sig behov for det. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen

4 Side4/6 4. Forsyning Viby antenne ønsker at der i lokalplanen sikres, at der til alle boliger fremføres de nødvendige forsyninger af rør og kabler (fiber, telefon, antenne mm) fra alle de i området værende udbydere af bredbåndstjenester og TV, således at nye beboere kan opnå fuld valgfrihed af produkt valg, og samtidig opnå mulighed for en billig løsning, nedlæggelse og fremføring kan/bør ske sammen med øvrige forsyningsledninger som f.eks. EL og vand og mener, at bygherre skal som minimum kontakte alle leverandører om ønske til fællesgravning. De anførte forhold kan ikke reguleres i en lokalplan, men det er en rigtig god idé at tænke disse forhold ind i planlægningen fra starten. Bemærkningerne sendes videre til bygherren, der opfordres til at medtage bemærkningerne i planlægningen af bebyggelsen. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen 5. Forurening Bemærkning: En nabo spørger til om der bliver foretaget oprensning af forurenet jord på ejendommen. Forvaltningens bemærkninger: Bygherren har fået udarbejdet en indledende forureningsundersøgelse af området. Der har vist sig en del forurenet jord i den sydvestlige del af området. Dette har medført, at bebyggelsesplanen har måttet ændres noget således, at der byttes om på det sydligste opholdsareal og den sydvestligste del af bebyggelsen. Derudover har det været nødvendigt, at ændre på parkeringsforholdene, så der i hele området vil blive en større andel af fælles parkering, hvilket ikke vil få indflydelse på de omkringboende i forhold til den oprindelige bebyggelsesplan. Bygherren skal inden byggeriet igangsættes gøre rede for hvorledes forureningen vil blive håndteret, så det er muligt at bo i området uden gener. Bemærkningerne giver anledning til ændring af lokalplanen således, at bebyggelsesplanen ændres: Bebyggelsesplanen på kortbilag 4 ændres og byggelinierne på korbilag 3 erstattes af byggefelter for at opnå større fleksibilitet i forhold til projekteringen af bebyggelsen. Delområderne ophæves, da der ikke er behov for dem, idet den ændrede bebyggelsesplan medfører at forholdene i de to områder vil være ens. 6. Belysning Lokalplanens bestemmelser om afskærmning af lyskilder ønskes præciseret, så det sikres, at alle naboer fra Industrivej og Emilsgave omfattes af bestemmelsen. Forvaltningens bemærkninger: Bestemmelsen om afskærmning af belysning gælder for alle omkringboende naboer og er således præcis nok. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen 7. Forringelse af ejendomsværdi Flere mener, at byggeriet vil medføre værdiforringelse af de omkringliggende ejendomme og ønsker erstatning herfor. Forvaltningen Vurdering:

5 Side5/6 Med hensyn til om en ejendoms værdi forringes (eller forbedres) pga. det fremtidige byggeri, vil der ikke kunne opnås erstatning, idet planlægning herunder lokalplanlægning er erstatningsfri regulering. Bemærkningerne medfører ikke ændringer af lokalplanforslaget. Forvaltningen har ud over ovennævnte ændringer, foretaget enkelte redaktionelle ændringer i lokalplanen. Ændringerne af lokalplanen er af en karakter, som ikke medfører at planen skal udsendes i fornyet høring jf. planlovens 27 stk. 2. Indsigers navn Indhold af bemærkning Evt. ændringer i planerne 1. Teddy Krongaard Naboerne er bekymrede for at den Der fastlægges bestemmelser i planlagte bebyggelse vil medføre lokalplanens kortbilag 3 om at der Industrivej 6 genevirkninger i form af skygge og mod vest i den nordlige del af På egne og 22 naboers indblik. Terrænfaldet fra nord mod lokalplanområdet og mod de vegne syd menes at forstærke genevirkningerne. Flere beboere ønsker ikke en bebyggelse i 2 etager, men kun i 1-1½ etage. Især fremhæves de boliger, som ligger med facaden mod øst, idet problemerne med skygge og indblik her menes at være størst. Som en mulig løsning foreslås, at der bygges i 1-plan i det nordlige delområde 1, og i 1½-2 planer i det sydlige delområde 2, evt. med flere 1-etagers boliger i delområde 1, idet der både er grønt bælte og legeplads til småbørn i Emilsgave umiddelbart ved siden af den planlagte legeplads. sydligste naboer skal sikres at byggeafstanden på 5m ændres til minimum 7m fra naboskel. Herudover reduceres den maksimalt tilladte bygningshøjde fra 8,5m til 7,5m i lokalplanens 6.3. For at reducere muligheden for indbliksgener indarbejdes en bestemmelse under 7 om, at der ikke må placeres altaner eller tagterrasser på bebyggelsens facader og tage og på fritstående gavle, må der kun etableres vinduer i stueetagen. 2. Grundejerforeningen Emilsgave 4130 Viby Sj. v. Bjarne Jensen 3. Birthe og Flemming Nielsen Dalen Viby Sj. Indholdet i bemærkningerne er identiske med bemærkningerne under punkt 1. herudover ønskes det eksisterende trådhegn ind mod Emilsgave bevaret. Har samme bemærkninger som under punkt 1. Herudover, at byggeriet vil medføre værdiforringelse af de omkringliggende ejendomme og ønsker erstatning herfor. Ønsker desuden flere p-pladser inden for lokalplanområdet. Bekymring for forøgelse af trafikbelastningen. Mener ikke bestemmelserne vedrørende tærræn er præcise nok. Se under punkt 1. Mht. hegning ændres første sætning af 8.4, hvor der indføjes bortset fra hegn i skel mod eksterne naboer Se under punkt 1 og 2 Herudover præciseres 8.3med tilføjelsen: fra eksisterende terræn 4. Viby antenne Viby antenne ønsker at der i Ingen ændringer

6 Side6/6 v/ John Farre Kløverengen Viby Sj 5. Nanna Feld og Lars Gregersen Emilsgave Viby Sj. lokalplanen sikres, at der til alle boliger fremføres de nødvendige forsyninger af rør og kabler (fiber, telefon, antenne mm) fra alle de i området værende udbydere af bredbåndstjenester og TV, således at nye beboere kan opnå fuld valgfrihed af produkt valg, og samtidig opnå mulighed for en billig løsning, nedlæggelse og fremføring kan/bør ske sammen med øvrige forsyningsledninger som f.eks. EL og vand og mener, at bygherre skal som minimum kontakte alle leverandører om ønske til fællesgravning. Har samme bemærkninger som under punkt 1. Herudover, at byggeriet vil medføre værdiforringelse af de omkringliggende ejendomme og ønsker erstatning herfor. Endelig er der bekymring for om der er forurening på grunden. Se under punkt 1 og 3. På grund af forurening ændres bebyggelsesplanen på kortbilag 4 og byggelinierne på korbilag 3 erstattes af byggefelter for at opnå større fleksibilitet i forhold til projekteringen af bebyggelsen. Delområderne ophæves, da der ikke er behov for dem, idet den ændrede bebyggelsesplan medfører, at forholdene i de to områder vil være ens.