Udbudsstrategi for Stationsområdet i Egedal By

Transkript

1 Udbudsstrategi for Stationsområdet i Egedal By Overordnet strategi: Udbudsstrategien skal indordne sig under Byrådets overordnede strategi, og afstemmes med den gældende Vision for kommunen, som formuleret i Plan- og Agenda21 Strategien. På Byrådets visionsseminar den april 2014 blev den foreløbige vision til Plan- og Agendastrategi 2015 fastlagt: Egedal - hverdag og fællesskab i bevægelse Muligheder for alle Energi og miljø i balance Mangfoldighed i den nære natur og kultur Let adgang til arbejde Som fastlagt i de strategiske mål for perioden skal der ske en promovering af Egedals byudviklingsområder, herunder Egedal By. Det sker under følgende hovedmålsætning: Egedals byudviklingsområder skal være eftertragtede for deres fokus på klima, energi og sundhed kombineret med spændende arkitektur, inviterende byrum og kreative løsninger, som inspirerer til et aktivt liv. Målet for strategien: Målet for strategien er, at udbuddet af byggegrunde i Egedal By sker efter en samlet plan, med henblik på at opnå: At udbygningen af Egedal By fremmes mest muligt under respekt for Kommuneplan s rækkefølgeplan for byudvikling. At udbygningen af Egedal By afstemmes i forhold til det tilhørende kommunale serviceudbud (daginstitutioner, skoler m.v.). At udbud af parceller i Egedal By kan ske til en bred kreds af mulige bygherrer. At udbud af parceller kan ske, når markedet er modent eller der kommer konkrete købshenvendelser. At det enkelte udbud tilpasses den aktuelle markedssituation. Områdets styrker og svagheder Styrker: Egedal By bliver en af hovedstadsregionens største stationsnære bydele med en helt unik beliggenhed i grønne omgivelser. Byen ligger tæt op ad Egedal Station, og dermed kun 40 minutter væk fra København C. Byen ligger tæt ved det overordnede vejnet, med god forbindelse mod København, Roskilde og Hillerød. Byen er allerede ved at vokse op omkring stationen med Føtex varehus, rådhus og sundhedscenter, plejeboliger og almene boliger. Byens beboere og virksomheder kan trække på eksisterende servicefunktioner i de omkringliggende bysamfund. 1

2 Svagheder: Området konkurrerer med flere lignende byudviklingsprojekter i regionen eksempelvis Vinge By ved Frederikssund og NærHeden i Hedehusene, hvilket gør konkurrencen om målgrupperne hård. Det har hidtil været vanskeligt at tiltrække større, medarbejdertunge virksomheder til erhvervsområdet. Stationsområdet adskiller sig fra det parcelhusmiljø i Stenløse og Ølstykke, som man normalt forbinder med vores kommune, og henvender sig til nye målgrupper, hvilket kræver en ny fortælling i markedsføringen. Byudviklingen er afhængig af gunstige økonomiske konjunkturer. Målgrupper Der er identificeret følgende målgrupper, som mulige købere i Egedal By: Developere og entreprenører: Private virksomheder: Private aktører inden for byggeriet, som ønsker at opføre byggerier med henblik på videresalg til investorer og/eller slutbrugere. Virksomheder, der ønsker at etablere et hjemsted i Egedal By, og vil investere i egen ejendom. Danske såvel som udenlandske. Private ejendomsinvestorer: Almene boligselskaber: Private boligkøbere: Private ejendomsinvestorer, herunder fonde og pensionskasser, der ser en attraktiv investeringsmulighed i ejendomme i Egedal By, gennem køb/etablering af udlejningsejendomme til bolig- og/eller erhvervsformål. Almene boligselskaber, der ønsker at etablere udlejningsboliger i Egedal By. Grupper af private boligkøbere, som gennem et samarbejde (f.eks. bofællesskaber eller private andelsboliger) kan etablere en købedygtig organisation. Forudsætninger for udbud: Kommende grundsalg skal ske på et oplyst grundlag. En række forudsætninger skal derfor være afklaret forud for udarbejdelse af udbudsmateriale. I bilag 1 er disse forhold listet op. Nogle af disse vil forud for udbuddet blive fremlagt til politisk beslutning. 2

3 Valg af udbudsform: Det er vigtigt for succesraten med udbud, at der vælges en udbudsform, der balancerer med de til enhver tid gældende markedsvilkår. I henhold til reglerne om udbud af kommunale grunde kan der arbejdes med tre forskellige udbudsformer: Den normale udbudsproces Her udbydes grunden til salg på et fast grundlag med en minimumspris. Eventuelle handler på baggrund af udbuddet skal være ubetingede inden 12 måneder fra annoncering af udbuddet. Køberetsudbud Her udbydes grunden således, at den vindende part opnår en køberet til grunden inden for en samlet tidsfrist på 12 måneder fra annoncering af udbuddet. Det er muligt at kræve betaling for køberetten. Denne form giver mulighed for f.eks. at udbyde ejerlejligheder i markedet og opnå et vist salg, inden en handel bliver gjort endelig. Forkøbsret med efterfølgende udbud Efter en konkret vurdering kan en potentiel køber tildeles en forkøbsret i en afgrænset periode. I forkøbsretsperioden kan køber afklare muligheden for at realisere et givet projekt. Det er muligt at kræve et vederlag for forkøbsretten. Før forkøbsretten kan gøres gældende, skal grunden i udbud, og den, der har forkøbsretten kan herefter erhverve grunden til den højest tilbudte pris. Uanset valg af udbudsform bør alle udbud ske med konkurrence på både pris og projekt, således at alle bygherrer motiveres til bedst mulige projekt (bymæssigt og arkitektonisk), og dermed sikrer at Byrådets mål for udviklingsområderne nyder fremme. Forudsætninger for udbudsplan Der skal udarbejdes en udbudsplan, som revideres årligt under hensyntagen til følgende forhold: Udbud sker som udgangspunkt parcelvist for at sikre en helhed i karréstrukturen. Det kan overvejes at opdele enkelte større parceller såfremt der modtages konkrete forespørgsler på dette. Stationsområdet tænkes byggemodnet fra syd mod nord, startende med parcellerne A2, A6, A7 og A8 og evt. A9. Dermed kan modningsudgifterne afholdes i takt med salget. Samtidig opnås den effekt at bydelens sydlige facade vil være synlig fra Frederikssundsvej og dermed øge opmærksomheden generelt. Udbudstakten skal fastlægges under hensyntagen til bolig- og erhvervsejendomsmarkedets generelle tilstand, samt at der f.eks. ikke opnås større udbud af en bestemt boligtype end markedet kan nå at absorbere og gensidig kannibalisering undgås. At der planlægges plads til et offentligt tilgængeligt parkeringshus i både den nordlige og den sydlige halvdel af området. At udbud afstemmes i forhold til skole- og institutionskapacitet i området. At den fortløbende byggemodning kan udføres rationelt. 3

4 Såfremt der modtages en henvendelse om køb af en konkret parcel udbydes denne med mindre særlige forhold taler imod dette. Kort over parceller i Stationsområdet Egedal By 4

5 Foreløbig tidsplan for udbuddet: Udbuddets 1. etape består af parcellerne A2, A6, A7 og A8, der tænkes udbudt efter følgende tidsplan: A2 udvalgsvareparcellen udbydes i 2.kvt Det kan overvejes om udbud kun skal ske, såfremt der er modtaget positiv tilkendegivelse fra potentielle investorer. Det forventes at krævet byggeri over butik vil blive boliger. A6 udbydes i 2. kvt Forventes afsat til ejerboligprojekt. A7 udbydes når salget af boligerne på A6 (og A2) er gået i gang dog tidligst 3 måneder efter A6. Forventes afsat til ejerboligprojekt. A8 udbydes ultimo Endelig tidsplan afhænger af, hvorledes salget af ejerboligerne på A6 og A7 går gensidig kannibalisering skal undgås. Parcellen forventes at skulle rumme parkeringshus for sydlige bydel samt boliger (ejerboliger). Efterfølgende udbud: Efterfølgende udbud forventes p.t. at ske i nummerrækkefølge. Når parcel A9 og A10 er afsat, forventes det at kritisk masse er nået, hvorefter det kan overvejes at lave et samlet udbud af resterende parceller, sådan at alle usolgte parceller løbende holdes til salg. Samtidig kan det overvejes, om det fortsat er nødvendigt at have et optionsudbud. A9 rummer mulighed for byggeri, der vil være egnet til bofællesskab. Det skal undersøges, om der kan skabes interesse for denne boligform. Kan evt. suppleres med andre ejerformer. Et salg til en sådan gruppe har den fordel, at den ikke konkurrerer med salg af ejerlejligheder, hvorfor den evt. kan fremrykkes i tidsplanen. A21 og A22 forventes afsat til erhvervsformål. Her forventes udbud at afvente tilkendegivet interesse. Mål og handlingsplan for 2014 og 2015: Nærværende strategi skal følges op af en ny handlingsplan/nye mål for hvert år. Konkrete mål i 2014 Konkrete mål i 2015 Udbudsstrategien godkendes af Byrådet Der udføres forundersøgelser (arkæologiske, geotekniske m.v.) for de parceller, der planlægges udbudt i løbet af 2015 og Hele udbudsgrundlaget er klar i løbet af 1. kvartal. Udbud af den første parcel sker inden 1. maj Der kan efter udbud vælges bygherrer til min. 2 parceller 5

6 Med udgangspunkt i nærværende strategi udarbejdes en årlig handleplan til opfyldelse af ovenstående og kommende mål. 6

7 Bilag 1 Forhold, der skal afklares forud for et udbud Krav til investorer og købere Med hensyn til krav i udbudsmaterialet er det vigtigt at være opmærksom på, at desto flere krav der pålægges de kommende bygherrer, desto lavere pris vil grunden kunne opnå ved et salg. Byrumskataloget for Egedal By bliver en del af det kommende udbudsmateriale. Dette er p.t. under udarbejdelse. Forud for udbuddet vil en række forhold komme til politisk beslutning, herunder byrumskataloget og grundejerforeningsvedtægten. Til intern afklaring: Nedenstående forhold skal afklares og indgå i udbudsmaterialet for de enkelte parceller: 1) Byggemodning Det skal afklares hvem der skal byggemodne kommunen eller investorer/købere. Indtil videre forudsættes, at kommunen forestår byggemodningen af hensyn til kvalitetssikringen og koordinering. 2) Stier, pladser og veje Principper til stier, pladser og veje skal afklares i projektet om Byrumskataloget. De krav der bliver bestemt her, skal indføres i udbudsmaterialet. Der skal træffes afgørelse af, i hvilket omfang stier, pladser og veje skal anlægges af de bygherrer, der køber den tilstødende parcel. 3) Ejerforhold til veje Ejerforhold til vejene skal afklares, herunder hvilke veje der skal ejes kommunalt, samt hvilke veje der skal være private fællesveje mv. Denne afklaring finder sted under projektet for infrastruktur, men fakta herom skal oplyses i udbudsmaterialet. Foreløbig er forventningen, at Dam Holme/Dronning Dagmars Vej forbliver en kommunal vej, og øvrige veje anlægges som private fællesveje, der overgår til grundejerforeningen. 4) Ejerforhold for fællesarealer og pladser Ejerforhold for fællesarealer og pladser skal afklares, herunder skal det overvejes, om der eventuelt skal oprettes en form for byrumsfond eller lign. 5) Parkering Der er godkendt en vedtægt for parkeringsfonden for Egedal By. De enkelte bygherrer kan vælge, hvorvidt de ønsker at anlægge (alle) krævede parkeringspladser på egen grund, eller om de ønsker (delvist) at købe sig ind i parkeringsfonden. Det skal afklares, hvor parkeringshusene placeres i Stationsbyen. 6) Udbygning og vedligeholdelse af den grønne fletning (område D) Det skal afklares, om den fremtidige ejer af den grønne fletning er kommunen eller grundejerforeningen, og dermed i hvor høj grad Investorer/købere skal bidrage til vedligeholdelse af denne. Eventuelle krav til vedligeholdelse/indbetaling til grøn fond skal indføres i udbudsmaterialet. 7

8 7) De indre pladser i karréerne Det skal afklares om de indre pladser i karréerne skal være offentligt tilgængelige. 8) Krav til arkitektur og kvalitet, energikrav, belysning Ovenstående skal afklares og krav herom skal fremgå af udbudsmaterialet. 9) Afledte krav fra Byrumskatalog Byrumskataloget, der p.t. er under udarbejdelse bliver en del af det kommende udbudsgrundlag. 10) Håndtering af regnvand I henhold til Tillæg nr. 01 til Spildevandsplanen skal der i Egedal By arbejdes med lokal håndtering og nedsivning af regnvand. Det resterende regnvand skal forsinkes inden udledning i Stenløse Å. I Byrumskataloget vil der blive givet anvisninger på forskellige løsninger med hensyn til håndtering af regnvand. 11) Øvrig infrastruktur Krav til øvrige infrastruktur, herunder affaldshåndtering, fjernvarmetilslutning m.fl. skal lægges fast inden udbuddet. Til afklaring med ekstern bistand: 1) Arkæologiske undersøgelser Forud for et udbud skal der gennemføres arkæologiske forundersøgelser. Resultatet af de udførte undersøgelser, herunder vurderingen af risikoen for arkæologiske fund, skal indgå i udbudsmaterialet. 2) Geo- og miljøtekniske undersøgelser Forud for udbuddet skal der udføres geo- og miljøtekniske undersøgelser med henblik på indikation af funderingsforhold og evt. forureningsrisiko. Markedspris-vurdering Der skal forud for gennemførelsen af et udbud indhentes en uafhængig, ekstern mæglervurdering på markedsværdien af den udbudte grund. 8