Aarhus Kommune. Lokalplan nr. 1058

Transkript

1 Aarhus Kommune Lokalplan nr. 108 Bolig- og erhvervsområde ved Åby Ringvej og Silkeborgvej, Gellerup (syd for Globus1) - Plan ID Ophæver del af Lokalplan nr Plan ID og Lokalplan nr Plan ID 2837 Juli 2017

2

3 Planafdelingen Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C. juli 2017 Side 1 af 2 Lokalplan nr. 108 Bolig- og erhvervsområde ved Åby Ringvej og Silkeborgvej, Gellerup (syd for Globus1) TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdelingen Kalkværksvej Aarhus C Telefon: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Aarhus Byråd har vedtaget en lokalplan for det viste lokalplanområde. Samtidig er tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 vedtaget. Planen betyder Området må anvendes til boligformål i form af etageboligbebyggelse, rækkehusbebyggelse, institutioner mv., samt erhvervsformål, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. Fremtidig bebyggelse, udstykning eller ændret anvendelse skal være i overensstemmelse med planen. Planen og klagevejledning kan ses på nettet På Borgerservice, Hovedbiblioteket - Dokk1 og på aarhus.dk/annoncer fra tirsdag den. juli 2017 Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 1

4 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.. juli 2017 Side 2 af 2 Klagevejledning Lokalplanen er vedtaget i henhold til lov om planlægning. Efter denne lov kan retlige spørgsmål i forbindelse med lokalplanen påklages af alle, der har retlig interesse i planen. Det vil sige, at du for eksempel kan klage over planen, hvis du mener, at kommunen har fejlfortolket loven eller ikke har overholdt de gældende procedure- og kompetenceregler. Du kan derimod ikke klage over lokalplanens indhold. Er der i forbindelse med lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering, vil der kunne klages over retlige spørgsmål i forbindelse med miljørapporten og den sammenfattende redegørelse. Klagemyndighed Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af nmkn.dk. Klageportalen ligger på borger.dk og virk.dk. Du logger på borger.dk eller virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til Aarhus Kommune. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for kommunen i Klageportalen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Aarhus Kommune, Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, byudviklingogmobilitet@aarhus.dk der herefter videresender anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagefrist Klagen skal være modtaget af Aarhus Kommune inden uger efter, at du har modtaget afgørelsen. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen fra annoncens dato. Klagegebyr Det er en betingelse for nævnets behandling af klagen, at der indbetales et klagegebyr, som opkræves af Planklagenævnet. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Domstolsprøvelse Hvis et spørgsmål ønskes prøvet ved domstolene, skal sag anlægges inden 6 måneder efter, at du modtager dette brev. For afgørelser, der er offentligt bekendtgjort, regnes fristen fra annoncens dato. Ophævelser Med denne lokalplans vedtagelse, ophæves del af Lokalplan nr. 932 Plan-ID nr og del af Lokalplan nr. 71 Plan-ID nr Med venlig hilsen Planafdelingen

5 Lokalplan nr. 108 Aarhus Kommune Center for Byudvikling og Mobilitet Planafdelingen Juli 2017 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr. 108 Bolig- og erhvervsområde ved Åby Ringvej og Silkeborgvej, Gellerup (syd for Globus1) Indeholder Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013

6 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger der gælder når lokalplanen er offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Oplysninger om realisering af lokalplanen fås ved Center for Miljø og Energi, Byggeri Grøndalsvej 1, 8260 Viby J Tlf miljoeogenergi@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice og Hovedbiblioteket på Dokk1, Hack Kampmanns Plads 2, Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C Tlf i samarbejde med: Arkitema Architects Frederiksgade Aarhus C Vedtagelsesdatoer Lokalplan nr.108 er vedtaget af Aarhus Byråd den 21. juni 2017 Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den. juli 2017

7 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 108 Bolig- og erhvervsområde ved Åby Ringvej og Silkeborgvej, Gellerup (syd for Globus1) INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Terrænregulering Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende og skiltning Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Ophævelse af ældre lokalplan... 3 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 0 TILLÆG NR. 106 TIL KOMMUNEPLAN Bilag VIRKSOMHEDSLISTE... Bilag LOKALPLANKORT 1: Bilag 1 LOKALPLANKORT 1: Bilag 2 ILLUSTRATIONSPLAN 1: Bilag 3 ILLUSTRATIONSPLAN 1: Bilag 3a TERRÆNFORHOLD... Bilag SNIT... Bilag VISUALISERINGER... Bilag 6 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 108

8 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej i Brabrand. Området afgrænses mod nord og vest af Gudrunsvej og de eksisterende etageboliger i Gellerupparken, mod øst af Åby Ringvej, mod sydvest af parcelhusene på Christianshøj og mod syd af Silkeborgvej. Umiddelbart nord for området ligger Globus1, der er et multiaktivitetscenter med tilhørende idrætsbørnehave. Lokalplanområdet, der er ca. ha stort, var ved planens udarbejdelse hhv. privat og kommunalt ejet. Området er beliggende i byzone og størstedelen af området er i dag udlagt til offentlige formål. På matrikelkortet på side 21 er vist ejer- og zoneforhold. Beskrivelse af området Arealet har indtil i dag fungeret som en grøn kile mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej, og fremstår som et ubebygget område med tæt og høj beplantning på en del af arealet. Terrænet er skrånende mod sydøst. En del af arealet er omfattet af fredskovspligt. Figur 1 Luftfoto fra 2016, der viser lokalplanområdet. Lidt af Globus1 ses nederst i billedet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

9 3 Planens baggrund og mål I 2007 vedtog Aarhus Byråd Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj med henblik på at omdanne området fra et socialt udsat område til en attraktiv bydel. I forlængelse af helhedsplanen er der udarbejdet en dispositionsplan, der omsætter helhedsplanens idéer til en overordnet plan for den fysiske omdannelse af området med beskrivelse af bl.a. nedrivning, nybyggeri, nye veje og pladser. Lokalplanens formål er at muliggøre en ny bebyggelse på arealerne mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej, hvilket er blandt de afgørende initiativer i helhedsplanen. Visionen er at etablere attraktive nye bykvarterer med nye boligtyper og ejerformer samt lettere erhverv. Denne nye bydel vil være en vigtig del af et mangfoldigt Gellerup med en blanding af ejer- og lejelejligheder, boliger til unge, enlige, par, ældre og familier, samt erhverv. Lokalplanens hovedtræk Der er udarbejdet et forslag til ny bebyggelse i lokalplanområdet. Bebyggelsesprocenten for det nye område må ikke overstige 100 for området under ét, og ny bebyggelse må opføres i højst 6 etager og indeholde boliger og kontor-/service-erhverv. Lokalplanen giver mulighed for at opføre op til etagemeter ny bebyggelse. Forslaget er udarbejdet ud fra en række principper om varieret arkitektur, anvendelige og trygge byrum og en tæt sammenhæng med resten af bydelen, herunder de eksisterende etageboliger og parcelhuse, den nye bygade Karen Blixens Boulevard samt Gellerups nye bypark. Byparken bliver hele bydelens nye centrale rekreative omdrejningspunkt med opholdsmuligheder, sociale aktiviteter og idrætstilbud for alle. Karen Blixens Boulevard kommer til at rumme bl.a. butikker, offentlige funktioner, caféer og restauranter og kulturelle tilbud. Både byparken og Karen Blixens Boulevard ligger uden for lokalplanområdet. Den vestlige del af lokalplanområdet inddeles i to kvarterer med hver sin bebyggelsesstruktur og identitet, der relaterer sig til de nære omgivelser, nemlig Karrékvarteret (delområde I) og Skovkvarteret (delområde II). Lokalplanen giver mulighed for at opføre op til etagemeter bolig i alt inden for delområde I og II, svarende til ca. 0 boliger. I den sydøstligste del af lokalplanområdet (delområde III) etableres et stort grønt område med rekreative stiforbindelser og regnvandsbassiner til håndtering af overfladevand fra området. Den nordøstlige del af lokalplanområdet (delområde IV) langs Åby Ringvej udlægges med lokalplanen som rammeområde med anvendelsen blandet byområde. På grund af vejstøj skal der som hovedprincip placeres erhverv ud mod Åby Ringvej. I forbindelse med en realisering af en bebyggelse skal der udarbejdes en ny byggeretsgivende lokalplan. Denne lokalplan indeholder derfor ikke byggeretsgivende bestemmelser for dette delområde. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

10 Planområdet er beliggende i område med drikkevandsinteresser (OD) og i et sårbart (NFI) indvindingsopland til kommunes største kildeplads for Stautrupværket. Der er følgelig risiko for, at nitrat, pesticider og andre miljøfremmede stoffer vil kunne sive ned og give anledning til forurening af drikkevandet. Parkeringsarealer, interne veje og manøvrearealer skal derfor udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning, og regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg ledes til offentlige regnvandsbassiner. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

11 Figur 2 Bebyggelsesplan, der viser, hvordan området kan indrettes. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

12 6 Karrékvarteret Der foreslås opført en karrébebyggelse langs Gudrunsvej, med henblik på at skabe et klart byhierarki med offentlige gaderum, halvprivate kantzoner og private og trygge opholdsarealer i gårdrummene. Boligerne i karrékvarteret etableres som etageboliger i varierende størrelser. Særligt for stueetagerne i karrékvarteret gælder, at der endvidere må etableres erhverv i form af vaskeri, café, mindre liberale erhverv såsom revisorer, frisører, lægepraksis eller lignende serviceerhverv, som ikke giver anledning til miljøpåvirkning af omgivelserne. Kvarteret gives en bygningshøjde på - etager. Facader opføres primært af teglsten. Med bygningsmæssige spring og farveskift er det intentionen at skabe varierende og levende bygninger og byrum. Figur 3 Diagrammet viser principperne for karréernes skala, forskydninger og sammenbindinger Karréerne vil have portåbninger, der fungerer som adgang til gårdrummene og en del af cykelparkeringen. Karréerne udføres med traditionelle opgange mod gaden således, at der kommer byliv i gaderummene. Der gives mulighed for, at der ved syd-, øst- og vestvendte facader i gaderne kan indrettes kantzoner til ophold primært for karréens beboere. Skovkvarteret Skovkvarteret ligger i områdets sydvestlige hjørne nord for det eksisterende villaområde Christianshøj. Bygningskroppene er orienteret nord/syd, hvorved alle boliger vil få vestvendte uderum og østvendte ankomstrum. Skovkvarteret er et boligkvarter. Bygningerne opføres i to etager med saddeltag og facader af teglsten. Bebyggelsen følger det skrånende terræn med en forskydning ned af skråningen. Cykelskure mellem bygningerne er med til at afskærme uderummene mod nord, således at boligbebyggelsen primært orienterer sig mod opholdsarealerne imellem husene. Figur Diagrammet viser principperne for skovkvarterets forhold til terrænet, identitet, skala og fleksibilitet Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

13 7 Veje, forbindelser og parkering Trafikplan for Gellerup & Toveshøj Med de nye mere åbne og trygge stiforbindelser forventes det, at flere vil gå og cykle i Gellerup. Der kan ligeledes forventes, at flere vil cykle gennem Gellerupområdet mellem Brabrand Ådal og Hasle Bakker og Skjoldhøjkilen, hvis området opleves mere trygt og måske endda er en oplevelse i sig selv. Et element i trafikplanen for Gellerup er en forlægning af Gudrunsvej for at understøtte en ny fremtidig infrastruktur i Gellerup og Toveshøj kaldet "Det nye netværk". Med et mere åbent vejsystem med gennemgående veje er det ét af formålene, at mere gennemkørende trafik i lav hastighed samt strategisk gadeparkering skal medvirke til at skabe mere liv og dermed mere tryghed i området. Der er planlagt for Gudrunsvejs forlægning med lokalplan nr Parkering I forbindelse med helhedsplanen er der udarbejdet en parkeringsstrategi for Gellerupparken og Toveshøj, som består af: Parkering i området skal tilføre liv og tryghed gennem placering og indretning af parkeringsfaciliteter. Parkeringsfaciliteter i området skal skabe tilgængelighed til områdets funktioner. Reduktion i parkeringsbehov gennem principper om dobbeltudnyttelse og stationsnærhed skal være med til at sikre, at området trafikeres multimodalt dvs. gennem såvel kollektiv trafik, bil og cykel. Cykelparkering etableres i.h.t. cykelparkeringsnorm. I lokalplanen stilles krav om, at der etableres 199 parkeringspladser i forbindelse med Karrékvarteret (Delområde I) og 2 parkeringspladser i forbindelse med Skovkvarteret (Delområde II). Der er tilladt en reduktion i forhold til Aarhus Kommunes parkeringsnormer, bl.a. på baggrund af en vurdering af mulighed for dobbeltudnyttelse af parkering samt god kollektiv trafikbetjening. Dobbeltudnyttelse består i, at den samme parkeringsplads kan benyttes til forskellige funktioner på forskellige tidspunkter af dagen og ugen. Kontorerhverv har f.eks. primært behov for parkering i dagtimerne, mens boligerne primært har brug for parkering i aften- og nattetimerne. Parkering i det nye byområde etableres på terræn. Dette betyder, at gaderne i området vil fremstå som klassiske bygader i et brokvarter med parkering på begge sider og derved et naturligt flow af mennesker, liv og aktivitet i gaderne. Parkeringspladser og gader indrettes med træer som vist på illustrationsplanen. Cykelparkering etableres i henhold til Aarhus Kommunes parkeringsnormer. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

14 8 Principper for kollektiv trafik i Gellerup I forbindelse med helhedsplanen er der planlagt en højklasset kollektiv betjening af området, som giver gode muligheder for at benytte bus eller letbane frem for bil til mange af de nye funktioner og Aarhus øvrige funktioner. Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes Gellerup af to busruter. En højfrekvent A- rute, der kører via Edwin Rahrs Vej-Hejredalsvej-Sigridsvej-Gudrunsvej- Tinesvej-Silkeborgvej, samt en bybuslinje, der kører via Hejredalsvej-Edwin Rahrs Vej-Gudrunsvej-Dr. Holsts Vej. Derudover er der en A-rute på Åby Ringvej, der kører mellem Holme i syd og Risskov i nord. I forbindelse med etableringen af den nye bygade Karen Blixens Boulevard er det planlagt at A-bussens rute flyttes, så den forløber fra Edwin Rahrs Vej gennem Karen Blixens Boulevard til Silkeborgvej. Visionen for letbaner i Aarhus-området omfatter ydermere en rute, der via Edwin Rahrs Vej forløber gennem Gellerup. Veje & forbindelser i lokalplanområdet En vigtig forudsætning for den samlede omdannelse af Gellerup er, at den gennemgående bløde færdsel vil foregå langs gaderne. Det kan sammenlignes med kvarterene Øgaderne eller Trøjborg, hvor fortove udgør de primære forbindelser i de offentlige byrum. Gaderne i Gudrunsvejkvarteret udformes således med fortove og kørebaner, der skal rumme både biler og cyklister. Der etableres ikke cykelstier inden for lokalplanområdet, da gaderne vil danne et lukket og ikke særligt trafikeret system. Gudrunsvej forlægges og er ved lokalplanens udarbejdelse under anlæggelse og udføres med kørebane og fortove i begge sider. I fortove plantes træer og sættes belysning. Vejforløb og hastighed for biltrafikken reguleres til 30 km/t. Da Gudrunsvej er en gennemgående trafikvej er vejen indrettet med hævede flader både for sænkning af hastighed og trafikale opmærksomhedsfelter, men også for mere synlige krydsningssteder. Hastighed, udformning af vej og inventar er valgt med hensigten om at skabe trygge og trafiksikre forbindelser for de bløde trafikanter samt en umiddelbar tilgængelighed (krydsning) til bydelens fælles rekreative tilbud og funktioner i Byparken. Der etableres fire vejadgange fra Gudrunsvej til lokalplanområdets boliggader og tværstrøget. Boliggaderne udformes med fortove, træer og parkering på begge sider. Mellem karréerne vil der være længdeparkering i gadernes nordside og vinkelparkering i sydsiden. Dette giver plads til en kantzone langs gadens nordside (hvor der er mest sol) med plads til privat eller halvoffentlig ophold og beplantning. Mellem Karrékvarteret og delområde IV etableres et centralt kvartersstrøg (bygade), som strækker sig fra Gudrunsvej i nord til det rekreative, grønne område i den sydligste del af lokalplanområdet. Kvartersstrøget indrettes ligeledes med fortove, parkering og kantzoner langs facaderne til ophold. Fra kvartersstrøget vil der være vejadgang til området langs Åby Ringvej (delområde IV), når et sådan realiseres. Fra Gudrunsvej til det grønne område og regnvandsbassinet er der adgang via et tværstrøg mellem den sydligste karré og Skovkvarteret. Fra tværstrøget vil der via Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

15 9 Gudrunsvej og Gellerupparkens øvrige stier være adgang til Byparken, som også vil være et rekreativt omdrejningspunkt for denne bebyggelse med sociale og kulturelle aktiviteter og idrætstilbud. Fra tværstrøget forsætter forbindelsen via en trappe og en rampe til de grønne opholdsarealer og skråninger omkring regnvandsbassinet og derefter som en sti gennem det grønne område til Silkeborgvej. Fra lokalplanområdet er der i alt seks sti-tilslutningspunkter til tilgrænsende områder, hhv. tre mod Gudrunsvej og ét mod Globus 1, ét til Edithsvej og ét til vejkrydset Silkeborgvej/Åby Ringvej. Se skitse i Figur. Overordnet rekreativ stiforbindelse fra Hasle Bakker i nord via Byparken til Brabrand Sø i syd I kommuneplan 2013 er beskrevet en ydre grøn ring der ligger i overgangen mellem de gamle forstadskvarterer og de grønne kiler. Formålet med denne ring er at formidle maksimal kontakt mellem den tætte by og de bynære landskaber For omdannelsen af Gellerup og Toveshøj er der lagt særligt vægt på at den ydre grønne ring løber midt gennem området som et af de bærende elementer i den fysiske helhedsplan for omdannelse af området. Hensigten er at forbedre mulighederne for at bevæge sig i bydelen til fods eller på cykel og at lede brugerne af de rekreative forbindelser gennem området i stedet for udenom. Netop derfor etableres i løbet af 2017 og 2018 en meget opdateret central bypark som en del af den ydre grønne ring. Byparken har en udstrækning der forbinder Halse Bakker til Silkeborgvej, og indgår som en bærende del af den ydre grønne ring mellem Skjoldhøjkilen og Brabrand Sø. I forbindelse med renoveringen af Brabrand Boligforenings eksisterende blok B (nærmest lokalplanområdet), der igangsættes primo 2017, sker der en sanering af de tilhørende vej- og parkeringsarealer øst og syd for blokken. Ved renoveringerne fastholdes eksisterende stier eller etableres nye stier, så der sikres høj og differentieret tilgængelighed. På Figur er vist de stiforbindelser, der er til stede, når den sydligste del af Gudrunsvej og Trille Lucassens Gade er færdiganlagte senest i udgangen af Som det ses på skitsen, bliver lokalplanområdet et bindeled i den overordnede rekreative stiforbindelse fra Hasle Bakker i nord via Byparken til Brabrand Sø i syd. Stisystemerne inden for lokalplanområdet bidrager således til at koble Gellerup sammen dels med nærliggende naturområder og dels med den omkringliggende by. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

16 10 Figur Skitse, der viser sammenhængen mellem lokalplanområdet (nederst til højre) med byparken (øverst til venstre) via eksisterende og nye stiforbindelser. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

17 11 Bebyggelsens udseende Det har været ønsket at skabe et kvarter, der gennem sin materialitet og bearbejdning, får sin egen unikke karakter, og som visuelt markerer en forskel ift. Gellerups karakteristiske etagebyggeri i beton. Karrékvarteret Karrékvarteret opføres med facader i teglsten i varierende farver i gule, grå eller mørke nuancer. De varierende teglstensfacader giver, sammen med den visuelle opdeling, bebyggelsen en menneskelig skala, hvor det er rart og trygt at bo. Skalaen understreges yderligere gennem bearbejdningen af facaderne i stueetagerne, der kan markeres med en reces i murværket og/eller lameller, der begrønnes som en del af de halvoffentlige og private kantzoner. Denne kantzone etableres på terræn med terrasser og begrønning mod syd, vest og øst. Figur 6 Eksempler på facader med tegl i gule og mørke nuancer Udover, at der inden for den enkelte karré vil være forskellige etageantal, vil udformningen af tagene også variere imellem flade tage med tagpap og saddeltage i sorte tegl/betontagsten eller metalliske plader. Figur 7 Opstalt, der viser principperne for skala og materialeholdning i Karrékvarteret Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

18 12 Figur 8 Karrékvarteret fremstår som bygget af individuelle huse med varierende højder i og etager. Illustrationen viser et eksempel på en mulig facadeudformning. Skovkvarteret I Skovkvarteret udformes bebyggelsen med saddeltage med sorte tegl/betontagsten eller metalliske profilerede plader. Facader opføres af teglsten i gule, grå eller mørke nuancer. Figur 9 Husene i Skovkvarteret følger terrænet og trapper ned mod syd. Illustrationen viser et eksempel på en mulig facadeudformning. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

19 13 Den visuelle effekt af Skovkvarteret - set fra de tilstødende villaveje Ellensvej og Grethesvej - er i forbindelse med lokalplanen blevet vurderet. Visualiseringerne ses i bilag 6. Byrum og beplantning Udendørs opholdsarealer I lokalplanområdet udlægges arealer på terræn til opholdsarealer for bebyggelsen. Arealerne er fordelt i forhold til byggefelterne som gårdrum og kantzoner i og omkring karréerne samt imellem og syd for bygningerne i skovkvarteret. Til de fleste af lejlighederne vil der etableres altaner eller terrasser. Opholdsarealerne er placeret, så de er beskyttet mod støj fra Åby Ringvej. I alt etableres der opholdsarealer på terræn og på altaner svarende til min. 27% af boligetagearealet. Ud over de egentlige opholdsarealer etableres der en række andre anlæg, som vil få en rekreativ værdi for nye og eksisterende beboere i nærområdet. Lokalplanområdets pladser og det store grønne område med stiforbindelse og regnvandsbassin m.m. etableres med mulighed for ophold. Den nye centrale bypark i Gellerup indeholder endvidere en lang række rekreative programmer til ophold, leg og fordybelse, der er til brug og gavn for hele bydelen. Beboere i lokalplanområdet er medlemmer af byparkforeningen og bidrager til den løbende drift og vedligehold heraf. Ejerskabet til og brugen af byparken er således i naturlig sammenhæng med de nære udendørs opholdsarealer og med byparken er skabt helt særlige rammer og kvaliteter for rekreativ udfoldelse og fordybelse. Kvartersstrøget og pladserne Kvarterstrøget er Gudrunsvejkvarterets nord-sydgående rygrad, med forbindelse til det grønne område langs Åby Ringvej og videre til Silkeborgvej mod syd. Indgangen fra nord for de bløde trafikanter markeres med en mindre plads mellem Karrékvarteret og delområde IV, og fodgængeforbindelsen etableres som fortov langs den østlige side af karréerne. Langs kvarterstrøget dannes en række byrum som f.eks. områdets Kvartersplads med mulighed for leg, idræt, boldspil, ophold, markedsplads og lignende aktiviteter. Der vil være kørende trafik over pladsen, dog forventeligt meget lidt trafik. Der vil ligeledes være parkeringsmuligheder i den vestlige del af pladsen. Sammen med trærækken udgør disse parkeringspladser en bufferzone mellem pladsen og kantzonerne langs karréens facader. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

20 1 Figur 10 Illustrationsplan, der viseret eksempel på, hvordan kvarterspladsen kan indrettes i sin fulde udstrækning med særlige belægninger og grønne elementer Kvarterspladsen strækker sig på tværs af Karrékvarteret og delområde IV. De to områder forventes ikke at blive udviklet og realiseret samtidigt. Den del af kvarterspladsen, som skal etableres i delområde IV, bliver derfor i første omgang etableret som fleksibel, midlertidig plads eksempelvis med grusbelægning og flytbare, midlertidige møbler og inventar til eksempelvis leg, idræt, boldspil mv. Pladsen får en rekreativ værdi og vil fungere som et samlingssted for lokalplanområdets nye beboere, og indgå i Gellerups netværk af grønne og urbane byrum. Her kan de nye beboere og de nuværende brugere af området selv være med til at forme og aktivere pladsens fremtidige anvendelsesmuligheder markedsplads, legeplads, boldspil, og lignende. Kvarterspladsen vil således være tilgængelig i sin fulde udstrækning, når boligerne realiseres og vil i takt med udbygningen få sin endelige udformning og funktion. Figur 11 Eksempler på midlertidig indretning af byrum med flytbart inventar med en høj æstetisk og funktionel værdi. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

21 1 Tværstrøget Med en sammenhængende belægning i hele byrummet fra kantzone til kantzone indrettes tværstrøget som et fælles ankomst- og opholdsareal primært for gående og cyklende trafik, men også med plads til bilkørsel, parkering, træer, ophold, rulleskøjteløb, og skateboard. Figur 12 Udsnit af illustrationsplanen, der viser tværstrøget Ved karréens facade, der vender mod syd, vil kantzonerne (arealet imellem hus og fortov) kunne anvendes til ophold primært for karréens beboere med mulighed for sol det meste af dagen. Tværstrøget ender i en åben plads med et trappe- og rampeanlæg til kvarterstrøget og det grønne område. Fra denne plads vil der være udsigt mod øst og sydøst og et visuelt overblik over de rekreative arealer omkring regnvandsbassinet. Sammen med trappen, rampen og skråninger med opholdsterrasser udgør pladsen et vigtigt krydsningsfelt mellem områdets forbindelser og byrum og derved et oplagt sted til planlagte og uplanlagte møder mellem nye og eksisterende beboere i hele nærområdet. Figur 13 Eksempler på opholdsterrasse integreret med terrænfald. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

22 16 Boliggader Som byrum vil gaderne primært fungere som færdselsårer for både hårde og bløde trafikanter. Ved facaderne, der vender mod syd vil kantzonerne kunne anvendes til ophold primært for karréernes beboere på en bænk i solen det meste af dagen. Boliggaderne er ligeledes oplagte til uformelle møder mellem naboer. Figur 1 Principsnit gennem boliggade med kantzone til ophold på gadens nordlige side. I boliggaden er der plads til parkering samt en vandrende til regnvand. Figur 1 Eksempler på udnyttelsesmulighederne af kantzone mellem facaderne og fortovet. Gårdrum De private byrum ligger inde i karréerne og vil blive anvendt af den enkelte karrés beboere. Gårdrummene indrettes som grønne gårdrum med træer og beplantning, cykelparkering, lege- og opholdsarealer samt private terrasser eller haver langs facaderne. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

23 17 Figur 16 Eksempler på indretning af private og halvprivate zoner i grønne gårdrum Det grønne område & regnvandsbassinet I den sydøstlige del af området (delområde III) etableres regnvands- og forsinkelsesbassiner til håndtering af regnvand fra lokalplanområdet og fra omkringliggende veje. Bassinerne designes med mulighed for ophold på skråningerne og indpasses æstetisk og rekreativt til bebyggelsen og det grønne område. Det største bassin etableres som et rekreativt element med permanent vandspejl. De to mindre bassiner er tørre det meste af tiden og vil fremstå som lavninger i terrænet, pånær ved meget nedbør. Formålet med bassinerne er at rense og forsinke regnvandet inden afledningen til Sylbækken. Bassiner, ledningsanlæg og vandrender udformes således, at der ikke sker skade på bygninger og andre anlæg. Der er sårbart grundvand i området, og bassiner, veje og p-arealer skal derfor etableres med tæt membran, så der ikke sker nedsivning herfra. Figur 17 Eksempel på skråninger designet til ophold. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

24 18 Figur 18 Principskitse, der viser områdets vandveje Med lokalplanen sikres en stiforbindelse i den grønne kile langs Åby Ringvej med fast belægning (f.eks. grus eller stenmel) i 3- meters bredde. Stiforbindelsen forbindes med kvartersstrøget og tværstrøget. Mellem Åby Ringvej og stien samt på det allersydligste areal bevares den eksisterende tætte beplantning som visuel skærm mod Åby Ringvej og Silkeborgvej. Mellem stien og parcelhuskvarteret Christianshøj vil beplantningen blive helt eller delvist fjernet for at give plads til terrænsænkninger til regnvandshåndtering og landskabelig forskønnelse. Lokalplanen indeholder bestemmelser, der sikrer etablering af en jordvold med tæt buskbeplantning og enkelte træer mellem bassinerne og Christianshøj. Jordvolden skal sammen med bassinerne medvirke til at sikre, at naboarealerne ikke oversvømmes ved ekstreme regnhændelser. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

25 19 Beplantning Lokalplanområdet har indtil 201 fremstået som et tæt bevokset område med en blanding af krat, træer og jordvolde. I 201 påbegyndtes rydningen af området med henblik på en fremtidig byudvikling samt forlægningen af Gudrunsvej, og ved lokalplanens udarbejdelse er jordvoldene fjernet og en del af beplantningen er ryddet. En del af den tilbageværende beplantning er omfattet af fredskovpligt, og en del af lokalplanområdet ligger inde for skovbyggelinjer. En realisering af lokalplanen kræver, at fredskovpligten ophæves, og at der kan opnås reduktion/dispensation fra skovbyggelinjerne. I skel imellem Skovkvarteret og Christianshøj findes en øst-vest-gående række træer, som er omfattet af en tinglyst deklaration. Deklarationen ønskes bibeholdt og søges ikke ophævet. Deklarationen omhandler træerne i skel. I sammenhæng med rækken af træer i skel er der en tæt beplantning bestående af en kombination af træer og buske af blandede hjemmehørende løvfældende arter, som f.eks. bøg, lind og eg. Lokalplanen indeholder bestemmelse om, at beplantningen nord for skellet som minimum skal bibeholdes i en udstrækning som vist på lokalplankortet, dvs. med en bredde varierende imellem og 12 meter. Figur 19 Principsnit, der viser Skovkvarteret, regnvandsgrøft, beplantning langs skel og en del af parcelhuskvarteret Christianshøj. Principsnittet er også vedlagt som bilag i en større udgave. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 108

26 20 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at området anvendes til boligformål i form af etageboligbebyggelse, rækkehusbebyggelse, institutioner mv., samt erhvervsformål, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. der etableres offentligt tilgængelige stisystemer, samt byrum til ophold og aktiviteter i form af leg, idræt o. lign. der ikke sker nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: del af 1hl, 1dq og 7000aq Brabrand By, Brabrand samt del af e og 72 Åby By, Åby. Lokalplanområdet omfatter ligeledes alle parceller der efter den 3. oktober 2016 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I, II, III og IV som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Området er beliggende i byzone og forbliver i byzone. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

27 21 Matrikelkort Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

28 22 3. Anvendelse Stk. 1. Delområde I Delområdet er udlagt til blandet byområde såsom etageboligbebyggelse (helårsboliger), plejeboliger med tilhørende servicearealer og ungdomsboliger, med tilhørende fællesfaciliteter såsom vej- og stiudlæg, parkeringspladser, opholdsarealer og lignende. Se fodnote 2. Særligt for stueetagerne gælder, at der endvidere må etableres erhverv i form af vaskeri, café, mindre liberale erhverv såsom revisorer, frisører, lægepraksis eller lignende serviceerhverv, som ikke giver anledning til miljøpåvirkning af omgivelserne. Stk. 2. Stk. 3. Delområde II Delområdet er udlagt til boligformål såsom rækkehusbebyggelse (helårsboliger), plejeboliger med tilhørende servicearealer og ungdomsboliger, med tilhørende fællesfaciliteter såsom vej- og stiudlæg, parkeringspladser, opholdsarealer og lignende. Se fodnote 2. Delområde III Delområdet er udlagt til grønt område, herunder til rekreativ stiforbindelse samt til arealer og anlæg til opsamling, forsinkelse og afledning af regnvand. Se fodnote 3. Gennem området er der udlagt areal til stier som vist på lokalplankortet, jf,, stk. 7. Der skal sikres offentlig adgang til stiforbindelserne og arealerne inden for delområdet i øvrigt. Der må kun opføres bebyggelse til områdets tekniske forsyning inden for delområdet. Stk.. Delområde IV Delområdet er udlagt til blandet byområde. Der skal udarbejdes en detaljeret lokalplan for delområdet inden der kan opføres bebyggelse. Stk.. Delområdet må anvendes til erhvervsformål, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Virksomheder på virksomhedslisten, der er indsat som bilag, under virksomhedsklasse 1 og grundvandsklasse Erhverv i egen bolig er tilladt, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat-, revisor-, tegnestue- og lægevirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. 3 I henhold til kommuneplanen, kan regnvandsbassiner ikke medregnes ved beregningen af størrelsen af fælles opholdsarealer. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

29 23 Aarhus Kommune, Teknik og Miljø kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området, hvis virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold og risikoen for forurening af grundvand kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, og virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1 Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og -belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området, det vil sige virksomhedsklasse 1 og grundvandsklasse 1-2. Stk. 6. På grund af vejstøj skal der som hovedprincip placeres erhverv ud mod Åby Ringvej og boliger på arealet bagved. Maksimal 10% af ny bebyggelse inden for delområdet må anvendes til boligformål. Stk. 7. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Der kan placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning. Mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning i delområde I, II og IV skal integreres i den øvrige bebyggelse.. Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3 Udstykning skal i princippet følge opdelingen i delområder som vist på lokalplankortet. Herudover kan der ske udstykning af de på lokalplankortet viste byggefelter eller dele af disse. Udstykning kan inkludere hele eller dele af opholdsarealer og veje. Arealerne udlagt til hhv. vejarealer og regnvandsbassin kan udstykkes selvstændigt.. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Gudrunsvej som vist på lokalplankortet med signaturen Vejadgang. På lokalplankortet er med signatur vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B (Boliggade) 18,00 m. bred Vej C-D (Boliggade) 18,00 m. bred Vej E-F (Tværstrøget) udlægges i varierende bredde som vist på lokalplankortet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

30 2 Vej G-H (Kvartersstrøget - nord) Vej I-J (Kvartersstrøget - syd) Kørebanebredden skal mindst være 7 m. 19,00 m. bred 1,00 m. bred Stk. 3. Stk.. Stk.. Stk. 6. Stk. 7. Vej A-B og C-D skal anlægges med fortov, beplantning, parkering, regnvandsrende og kørebane i princippet som vist på snittegningen på Figur 1. For at sikre gode vækstvilkår, skal træer der placeres inden for belagte arealer, sikres et plantehul svarende til mindst 10 m 3 jord pr. træ. Vej E-F skal anlægges med fælles færdselsareal, beplantning og parkering i princippet som vist på illustrationsplanen. For at sikre gode vækstvilkår, skal træer der placeres inden for belagte arealer, sikres et plantehul svarende til mindst 10 m 3 jord pr. træ. Det skal ved fysiske foranstaltninger sikres, at der kun er direkte biladgang fra Gudrunsvej til vej E-F ved den vejadgang, der er vist på lokalplankortet. Vej G-H og I-J skal anlægges med fortov, beplantning, parkering, regnvandsrende og kørebane i princippet som vist på illustrationsplanen. For at sikre gode vækstvilkår, skal træer der placeres inden for belagte arealer, sikres et plantehul svarende til mindst 10 m 3 jord pr. træ. Der skal etableres stiforbindelser mellem punkterne a-b, b-c, b-d og e-f. Sti a-b og b-c udlægges som en del af de arealer, der er vist på lokalplankortet med signaturene Færdselsareal og Plads. Sti a-b skal etableres som fortov i en bredde af mindst 2 m. Sti b-c skal etableres som en del af det fælles færdselsareal og plads. Stierne b-d og e-f skal etableres med fast belægning (f.eks. stenmel eller grus) i en bredde af mindst 3 m. De dele af stierne som giver vejadgang til regnvandsbassinerne skal etableres i en bredde af mindst m. Imellem Edithsvej og sti e-f skal der etableres bomme eller lignende adgangsbegrænsning for motorkøretøjer. Stk. 8. Stk. 9. Ved vej- og stitilslutninger og i kurver skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der udlægges areal til fællesparkering som vist på lokalplankortet med signaturen Areal til parkering. Parkeringsarealerne skal indrettes og beplantes med træer i princippet som vist på illustrationsplanen. For at sikre gode vækstvilkår, skal træer der placeres inden for belagte arealer, sikres et plantehul svarende til mindst 10 m 3 jord pr. træ. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

31 2 Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Stk. 13. Stk. 1. Stk. 1. Der skal inden for delområde I etableres 199 parkeringspladser. Der skal inden for delområde II etableres 2 parkeringspladser. Der må ikke etableres parkeringspladser inden for delområde III. Delområde IV skal vejbetjenes via delområde I, som vist på lokalplankortet med signaturen Principiel vejadgang. Der kan ved etablering af ny bebyggelse inden for delområde IV etableres parkeringspladser efter samme principper som i delområde I og II. Der skal etableres cykelparkering i henhold til følgende krav: Etageboliger. Se fodnote 2 pladser pr. bolig Kollegier og lignende. Se fodnote 1 plads pr. bolig Kontorbygninger samt liberale erhverv 1 plads pr. 100 m 2 Cykelparkering må kun etableres inden for områder, som på lokalplankortet er markeret med signaturen Cykelparkering eller inden for byggefelterne. Stk. 16. Stk. 17. Der skal i nødvendigt omfang sikres brandveje til bebyggelserne. Brandveje må etableres på arealer, der er udlagt til byggefelt, vej- og stiareal, opholdsarealer eller pladser, som vist på lokalplankortet og Illustrationsplanen. Der skal sikres adgang for områdets renovation. Der skal desuden sikres vendemulighed for renovationskøretøjer, som er 12 meter lange. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk.. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Belysning af veje og stier skal være afskærmet, så belysningen ikke generer omkringboende. Der må ikke ske nedsivning af regnvand fra veje, pladser, parkeringsarealer og tage. Der skal etableres nedgravede containere for områdets renovation med en principiel placering som vist på lokalplankortet (bilag 2). Ved etageboliger forstås boligbebyggelse med vandret lejlighedsskel. Lignende omfatter ungdomsboliger, klubværelser og andre former for enkeltværelser med fællesfunktioner. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

32 26 7. Terrænregulering Stk. 1 Terrænregulering skal foretages i overensstemmelse med de angivne fremtidige terrænkurver på kortbilag. Herudover er der kun tilladt en terrænregulering på indtil +/- 0, m. Stk. 2 Ved udligning af eventuel terrænforskel mellem vej/sti og eksisterende terræn skal terrænet gives en jævn hældning på max.1:. 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Stk. 2. Delområde I Omfang Delområdets byggefelter skal bebygges med karréer. Der må inden for: Byggefelt A opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt B opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt C opføres maksimalt m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Der må maksimalt etableres m 2 i alt i byggefelt A og B til sammen. Alle boliger inden for byggefelterne skal forsynes med individuelle opholdsaltaner, terrasser eller direkte adgang til udendørs opholdsarealer. Stk. 3. Placering Bebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Husenes dybde må ikke overstige 13,2 m. Stk.. Stk.. Stk. 6. Cykelparkering må kun etableres inden for områder, som på lokalplankortet er markeret med signaturen Cykelparkering eller inden for byggefelterne. Der må etableres udkragende altaner max. 1, m uden for bygningens facade. Altaner må overskride byggefelterne. I stueetagerne mod øst, vest og syd skal der inden for byggefelterne etableres en kantzone mellem bygning og fortov. Kantzonen skal etableres med en rekreativ karakter og have en dybde på mellem 0, og 3,0 m. Kantzonen kan medregnes som opholdsareal i det omfang støjbestemmelserne er overholdt. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

33 27 Stk. 7. Højder og etageantal Bebyggelsen må opføres i henholdsvis max. og max. etager. De enkelte bygninger må (foruden kælder) højst opføres med de etageantal, der er vist inden for byggefelterne på lokalplankortet. Bebyggelsen skal følge terrænet. Stk. 8. Bebyggelse i etager kan opføres med en højde på op til 1, m ved bebyggelse med fladt tag og 22 m ved bebyggelse med saddeltag. Bebyggelse i etager kan opføres med en højde på op til 17, m ved bebyggelse med fladt tag og 2 m ved bebyggelse med saddeltag. Den maksimale bygningshøjde måles fra fremtidigt byggemodnet terræn som vist på terrænkortet i bilag. I det sydøstlige hjørne af byggefelt C, markeret som særlige terrænforhold på lokalplankortet i bilag 2, måles den maksimale bygningshøjde fra den fremtidige terrænkote langs byggefeltets sydfacade. Stk. 9. På tagfladerne må der etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere eller lignende. Tekniske installationer, energiproducerende anlæg m.v. på flade tage skal placeres mindst 1 m fra bygningernes facadelinjer, med en maksimal højde på 2,0 m over den enkelte tagflade. Tekniske installationer, energiproducerende anlæg m.v. på saddeltage skal indarbejdes som en del af arkitekturen. Stk. 10. Stk. 11. Sammenskæringer mellem og etagers byggefelter kan forskydes med op til meter i forhold til de på lokalplankortet viste sammenskæringer. Delområde II Omfang Der må i alt inden for: Byggefelt D, E, F og G opføres maksimalt m 2 etageareal Stk. 12. Placering Bebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Husene skal have en afstand til skel til parcelhusområdet Christianshøj: Byggefelt D: min. 17 m Byggefelt E: min. 21,0 m Byggefelt F: min. 1, m Byggefelt G: min. 21, m Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

34 28 Husenes dybde må ikke overstige 11, m. Stk. 13. Stk. 1. Stk. 1. Der må etableres udkragende altaner max. 1, m uden for bygningens facade. Altaner må overskride byggefelterne. Cykelparkering må kun etableres inden for områder, som på lokalplankortet er markeret med signaturen Cykelparkering eller inden for byggefelterne. Højder og etageantal Bebyggelsen må opføres i max. 2 etager. Bebyggelsen skal følge terrænet med én forskydning placeret i princippet som vist på lokalplankortet. Stk. 16. Stk. 17. Stk. 18. Bygninger med saddeltag skal udføres med enten sakse- eller gitterspær Bebyggelsen kan opføres med en højde på op til 11, m fra fremtidigt terræn vist på kortbilag. På tagfladerne må der etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere eller lignende. Tekniske installationer, energiproducerende anlæg m.v. på saddeltage skal indarbejdes som en del af arkitekturen. Stk. 19. Delområde III Der må inden for delområdet kun opføres mindre bygninger nødvendige for driften af områdets opholdsarealer, regnvandsbassin eller lokalplanområdets forsyning. Eventuelle bygninger skal placeres, så de er mindst synlige fra de omgivende arealer i tilknytning til eksisterende eller ny beplantning. Delområde IV Stk. 20. Bebyggelse må maksimalt udgøre m 2 Stk. 21. Bebyggelses højde må ikke overskride 6 etager og 2 m. Stk. 22. Stk. 23. Der skal udarbejdes en detaljeret lokalplan for delområdet, inden der kan opføres bebyggelse. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet De dele af de enkelte byggefelter, der ikke anvendes til bebyggelse eller cykelparkering, skal i stedet indrettes som opholdsarealer til bebyggelse inden for det pågældende byggefelt. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

35 29 Stk. 2. Ud over maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal må der på flade tage etableres tekniske installationer, trappe-/elevatortårne, vejrstationer til styring af bebyggelsens indeklima, ventilationshætter og lignende afkast under forudsætning af, at de integreres i tagfladens udformning og indgår i bebyggelsens arkitektoniske udtryk. Ovennævnte tekniske installationer m.v. på tage må højst have et areal svarende til 20 % af den enkelte bygnings tagflade og må opføres med en maksimal højde på 2, m over den enkelte tagflade. Anlæg med ovennævnte tekniske installationer skal inddækkes med tagpap, metalliske plader eller lignende. Stk. 2. Stk. 26. Der må ikke opsættes fritstående radio- og tv-antenner og lignende inden for området. Eventuelle antenner skal indarbejdes i bebyggelsens arkitektur. Adgang til de enkelte boliger må ikke etableres i form af altangange. 9. Bebyggelsens udseende og skiltning Stk. 1 Delområde I Bebyggelsen skal udføres med en variation af flade tage og saddeltage i princippet som vist på facadeillustrationen Figur 7 og på illustrationsplanen. Bebyggelse i minimum 3 byggefelter i hver karré skal etableres med saddeltage. Facader inden for delområdet må fremstå med maksimal facadelængde på 2 m, så byggefelterne fremstår bebygget med flere individuelle bygninger. Ved facadeskift skal foretages en facadeforskydning på min. 0, m vinkelret på facadelinjen, en ændring i bygningshøjde på min. 0, m eller en ændring i facadeudtryk, fx ændret forbandt, fugefarve, teglsten eller lignende. Stk. 2. Facader inden for delområdet må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Teglsten eller skærmtegl i gule, grå eller mørke nuancer. Fremskudte vinduespartier, kviste o.lign. må desuden opføres af følgende materialer: Glas. Beton. Metalliske plader herunder zink, kobber og aluminium. Træ Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

36 30 Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Stk. 3. Flade tage skal udføres med tagpap eller som grønne tage med fx sedum. Saddeltage skal dækkes med mørke tegl eller betontagsten, eller metalliske plader. Stk.. Stk.. Der skal etableres adgang til opgange fra gadesiden. Delområde II Facader inden for delområdet må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Teglsten eller skærmtegl i gule, grå eller mørke nuancer. Fremskudte vinduespartier, kviste o.lign. må desuden opføres af følgende materialer: Glas. Beton. Metalliske plader herunder zink, kobber og aluminium. Træ Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Tage skal udføres som saddeltage, og beklædes med mørke tegl eller betontagsten, eller metalliske plader. Delområde III Ingen bestemmelser. Delområde IV Ingen bestemmelser, da der skal udarbejdes en detaljeret lokalplan for delområdet, inden der kan opføres bebyggelse. Fællesbestemmelser delområde I og II Sokler må have en maksimal højde på 0 cm. Til facader, tagbeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og facader må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Skiltning og reklamering på en boligejendom må kun finde sted i forbindelse med de erhverv, der i henhold til byggelovgivningen drives fra egen bolig, og skiltet må alene bestå af ét skilt med firmanavn og bomærke og må højst have en udstrækning på 0,2 m 2. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

37 31 Skiltning og reklamering på boligejendomme må alene placeres i stuetagen uanset hvilken etage virksomheden befinder sig på. Hvis der i stueetagen inden for delområde I etableres erhverv i form af vaskeri, café, liberale erhverv eller serviceerhverv som beskrevet i 3 stk.1, må skiltning og reklamering i tilknytning dertil kun ske på bygningens lodrette facade og alene i stueetagen. Skiltning skal være begrænset til firmanavn og/eller logo og højst have en udstrækning på 2 m 2. Der må ikke placeres anden form for skiltning og reklamering i lokalplanområdet. Stk. 12. Der må ikke opsættes parabolantenner med en større diameter end 1,00 m. Stk. 13. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner må, hvis de anbringes på bygninger, højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. 10. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Stk. 1. Opholdsarealer inden for delområde I og II skal i alt udgøre mindst 8.80 m 2 svarende til 27% af bruttoarealerne til boligformål og kan etableres på terræn og på altaner. Arealerne som på lokalplankortet er vist med lysegrøn signatur markeret Opholdsarealer udlægges til opholdsarealer for beboerne. Stk. 2. Stk. 3. Der udlægges areal til regnvandsbassiner, som vist på lokalplankortet med blå signatur markeret Regnvandsbassin. Inden for de på lokalplankortet viste mørkegrønne områder markeret Eksisterende beplantning bevares skal den eksisterende tætte beplantning, bestående af en kombination af træer og buske af blandede hjemmehørende løvfældende arter, som f.eks. bøg, lind og eg bevares og vedligeholdes. Området markeret med Eksisterende beplantning bevares i det østvest-gående skel imellem Skovkvarteret og parcelhuskvarteret Christianshøj skal have en varierende bredde imellem min. meter og min. 12 meter, som vist på lokalplankortet. Ved indgreb i eksisterende beplantning, skal den tilbageværende bevoksning sikres et ordentligt udseende gennem oprydning og etablering af nye skovbryn til afrunding af bevoksningen, evt. ved at supplere med nyplantning af 1-2 rækker mindre træer og buske af hjemmehørende arter som f.eks. tjørn, hassel, vildæble og hyld. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

38 32 Stk.. Stk.. Der skal etableres en vold med en højde på 0,-1, m med en principiel placering som vist på lokalplankortet. Volden skal etableres med anlæg min. 1:3 og beplantes med tætte buske og enkelte træer. Gårdrummene, der er markeret som opholdsarealer på lokalplankortet, inden for delområde I, skal fremstå beplantede med en kombination af hjemmehørende arter af træer, buske og græs. Inden for hvert af byggefelterne A, B og C skal der plantes mindst 3 træer af mellemstore, hjemmehørende arter som f.eks. æble, fuglekirsebær, tjørn eller røn, der skal gives gode vækstbetingelser. Gårdrummene skal endvidere indrettes med mulighed for ophold og leg. Cykelparkering må kun etableres inden for områder, som på lokalplankortet er markeret med signaturen Areal til cykelparkering eller inden for byggefelterne. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Inden for delområde II skal opholdsarealer på terræn fremstå begrønnede med mindre løvtræer, buske og græs, suppleret med mindre arealer med fast belægning og regnvandsgrøft i princippet som vist på illustrationsplanen. Grønt område inden for delområde III skal fremstå med træer og buske af hjemmehørende arter, og græs, samt med stier og regnvandsbassiner. Området kan indrettes, så det ud over almindelig ophold kan anvendes til varierede fysiske aktiviteter og leg. Regnvandsbassin og forsinkelsesbassiner inden for delområde III skal udformes som rekreative elementer i princippet som vist på illustrationsplanen. Se fodnote 6. Pladserne, der er vist på lokalplankortet, skal indrettes med beplantning og med fast belægning til ophold, bevægelse, boldspil og lignende aktiviteter. For at sikre gode vækstvilkår, skal træer der placeres inden for belagte arealer, sikres et plantehul svarende til mindst 10 m 3 jord pr. træ. Kvarterspladsen, der er vist på illustrationsplanen, skal færdiggøres i sin fulde udstrækning på min m 2 i forbindelse med realiseringen af bebyggelse i delområde IV. Den del af pladsen, der etableres inden for delområde IV kan forskydes i forhold til den øvrige plads med op til 3 m som vist på lokalplankortet. Kvarterspladsen skal i sin helhed fremstå som en samlet plads. Stk. 10 Hvis der opsættes hegn i skel mellem de enkelte matrikler inden for lokalplanområdet eller i skel mod omgivende veje, skal det ske i form af levende hegn eller i form af faste hegn som begrønnes med beplantning. 6 Der henvises til publikationen Regnvandsbassiner og Vandløb som findes på Aarhus Vand s hjemmeside og Aarhus Kommunes hjemmeside. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

39 33 Særligt for delområde III gælder det, at hvis der opsættes hegn i skel imellem delområde III (det grønne område) og Åby Ringvej, skal det ske i form af trådhegn, som integreres i den eksisterende beplantning. 11. Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk.. Stk.. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj i boliger ikke overstiger 33 db Lden, målt med lukkede vinduer og døre og med åbne udeluftventiler. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj i kontorer og lokaler til lignende støjfølsomme erhverv ikke overstiger 38 db Lden, målt med lukkede vinduer og døre og med åbne udeluftventiler. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer, ikke overstiger 8 db Lden. Det skal sikres, at alle boliger på mindst én facade ikke er belastet af et støjniveau fra vejtrafikstøj, der overstiger 8 db Lden. Virksomhedsstøj Ved etablering af virksomheder i lokalplanområdet jf. 3 skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: De i nævnte veje, stier, bil- og cykelparkeringspladser samt de i 10 nævnte opholdsarealer er anlagt for den pågældende byggeetape. Se fodnote 7. De i nævnte stier b-d og e-f i delområde III er etableret. Den i 10 nævnte vold med buske og solitære træer er etableret og tilplantet. De i 10 nævnte regnvandsbassiner er etableret. 7 Såfremt anlæg af opholdsarealer, veje, stier mv. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en nærmere fastsat tidsfrist. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

40 3 Der er sket en tilslutning til regnvandsbassin inden for lokalplanområdet. Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. 13. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk.. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 8. Grundejerforeningen skal efter krav fra Aarhus Kommune, Teknik og Miljø, Center for Miljø og Energi, Byggeri, optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningen skal efter krav fra Aarhus Kommune, Teknik og Miljø, Center for Miljø og Energi, Byggeri, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Grundejerforeningen har pligt til at vedligeholde lokalplanområdets fællesarealer og grønne områder, beplantninger, veje, stier og pladser. 1. Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 1, stk. 2, nr. 16: På matr. nr. e Åby By, Åby ophæves servitut nr. 7, tinglyst Dok om hegn: Servitutten vedrører pligt til opsætning af hegn i skel mod Ringvejen. 1. Ophævelse af ældre lokalplan Lokalplanerne nr. 932 og nr. 71 for Aarhus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. 8 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 108

41 3 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområderne OF, BO, CE og BO. Området ligger i byzone. Arealet har hidtil fungeret som en grøn kile mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej, og størstedelen af området er udlagt til offentlige formål i kommuneplanen (rammeområde OF). Et mindre areal i områdets sydvestlige hjørne er udlagt til boligområde med lav bebyggelse (rammeområde BO). Med omlægningen af Gudrunsvej inddrages desuden mindre arealer, der i dag er udlagt til henholdsvis bydelscenter (rammeområde CE) og etageboliger (rammeområde BO). Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2013, idet området ønskes anvendt til blandet bolig- og erhvervsområde. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune. Tillægget er gengivet som bilag til lokalplanen. Forholdet til forslag til Kommuneplan 2017: Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan Der udskilles et nyt område BL fra rammeområderne BO, OF, CE og BO for at muliggøre etablering af et nyt blandet boligog erhvervsområde, med mulighed for at opføre lav boligbebyggelse, etageboliger samt erhverv. Kommuneplantillæg 106 til Kommune 2013 indarbejdes i Kommuneplan Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

42 36 Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

43 37 Anden fysisk planlægning Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj / dispositionsplan Helhedsplan og dispositionsplan for Gellerupparken og Toveshøj I 2007 vedtog Aarhus Byråd Helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj med henblik på at omdanne området fra et socialt udsat område til en attraktiv bydel. I forlængelse af Helhedsplanen er der udarbejdet en dispositionsplan, der omsætter Helhedsplanens idéer til en overordnet plan for den fysiske omdannelse af området med beskrivelse af blandt andet nedrivning, nybyggeri, nye veje og pladser. Dispositionsplanen er godkendt af Brabrand Boligforenings beboerdemokrati og af Aarhus Byråd. Der kan læses mere på hjemmesiden: Lokalplanen er i overensstemmelse med disse planer. Gældende lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplanområdet er omfattet af følgende to lokalplaner: Lokalplan nr. 932 Ny vejstruktur - Gellerupparken og Toveshøj i Brabrand Lokalplan 932 omhandler etablering af en ny vejstruktur i området og er i overensstemmelse med denne lokalplan. Afgrænsningen af lokalplanen omfatter de skråningsanlæg der var nødvendige for gennemførelse af vejprojektet. De skråningsarealer der indgår som del af lokalplanområdet overgår fra lokalplan 932 til nærværende lokalplan 108, hvorfor en mindre del af lokalplan 932 aflyses. Lokalplan nr. 71 Multiaktivitetshus og Idrætsbørnehave ved Åby Ringvej i Brabrand. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Gudrunsvej, som er en del af det overordnede vejenet i kvarteret. Herfra er der adgang til kommunens overordnede vejnet og eksempelvis til City Vest og skoler og institutioner. Langs Åby Ringvej er der pålagt en vejbyggelinje, som vist på lokalplankortet. For at give bedre mulighed for at kunne udnytte lokalplanens delområde IV samt arealet nord for lokalplanområdet (mellem Globus 1 og Edwin Rahrs Vej) til byvækst, vil Aarhus Kommune reducere udstrækningen af vejbyggelinjen, så den flugter bedre med linjens placering, nord for Edwin Rahrs Vej, hvilket vil sige en udstrækning på ca. 10 meter fra kanten af Åby Ringvej. Den nye vejbyggelinjes placering skal dog samtidig respektere den deklaration, som også ligger på arealet, til beskyttelse af en fjernvarmeledning, ligesom der skal tages nærmere stilling til linjens udstrækning gennem delområde III og frem til Silkeborgvej, så det sikres, at der fortsat er mulighed for en eventuel udbygning af krydset Åby Ringvej / Silkeborgvej. Proceduren for flytning af vejbyggelinjen vil blive igangsat, når nærværende lokalplan er vedtaget. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

44 38 I kommuneplan 2013 er beskrevet en ydre grøn ring der ligger i overgangen mellem de gamle forstadskvarterer og de grønne kiler. Formålet med denne ring er at formidle maksimal kontakt mellem den tætte by og de bynære landskaber. Den tætte kontakt mellem by og land er ét af Aarhus kendetegn, som er vigtig at fastholde og udbygge. Det sker dels ved at binde de grønne kiler sammen på tværs med den ydre grønne ring. Ruterne skal så vidt muligt være grønne og passere byens parker for derved at gøre det attraktivt og oplevelsesrigt at motionere i byen, hvad enten det sker som led i en sportsaktivitet, cykling til og fra arbejde eller blot en gåtur. For omdannelsen af Gellerup og Toveshøj er der lagt særligt vægt på at den ydre grønne ring løber midt gennem området som et af de bærende elementer i den fysiske helhedsplan for omdannelse af området. Hensigten er at forbedre mulighederne for at bevæge sig i bydelen til fods eller på cykel og at lede brugerne af de rekreative forbindelser gennem området i stedet for udenom. Netop derfor etableres i løbet af 2017 og 2018 en meget opdateret central bypark som en del af den ydre grønne ring. Byparken har en udstrækning der forbinder Halse Bakker til Silkeborgvej, og indgår som en bærende del af den ydre grønne ring mellem Skjoldhøjkilen og Brabrand Sø. Principperne for stiforbindelserne i bydelen og gennem den centrale bypark er vist i nedenstående illustration fra Trafikplan for Gellerup & Toveshøj fra Den grønne rekreative forbindelse midt gennem parken er den primære oplevelsesrute gennem området. De med gult illustrerede stiforløb fra byparken til krydset Silkeborgvej/Åby Ringvej er sikret i lokalplanen og forbinder på sammen vis som forbindelsespunktet ved City Vest til de grønne områderne syd for Silkeborgvej. Lokalplanområdet er et bindeled i den overordnede rekreative stiforbindelse fra Hasle Bakker i nord via Byparken til Brabrand Sø i syd. Stisystemerne inden for lokalplanområdet bidrager således til at koble Gellerup sammen dels med nærliggende naturområder og dels med den omkringliggende by. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

45 39 Princip for vej- og stisystem fra Trafikplan for Gellerup & Toveshøj fra 2012 Naturbeskyttelsesinteresser, fortidsminder og kirker Den nye Bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (BEK nr. 188 af 26/02/2016) omhandler ikke kommune- eller lokalplaner, men Aarhus Kommune har på baggrund af den hidtidige praksis og habitatdirektivet alligevel foretaget en vurdering. Det er i forbindelse med lokalplanen og kommuneplantillægget vurderet, at de ikke kan skade Internationale beskyttelsesområder (Natura 2000-områder og Fuglebeskyttelsesområder). Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

46 0 Det er desuden vurderet, at lokalplanen og kommuneplantillægget ikke vil medføre skade på yngle- eller rasteområder for bilag IV-arter. Planerne vil heller ikke ødelægge planter omfattet af bilag IV, litra a). Fredskov og skovbyggelinje En del af lokalplanens område er omfattet af fredskovpligt. Fredskovpligten berører lokalplanens delområde III og delområde IV. Realisering af lokalplanen forudsætter at fredskovpligten ophæves. Miljøstyrelsen er myndighed på området. Der er fra Aarhus Kommunes side truffet afgørelse om, at rydning af skov på arealet ikke er VVM-pligtigt. Lokalplanområdet er desuden omfattet af skovbyggelinjer, forårsaget af skov både inden for og uden for lokalplanens område. En realisering af lokalplanen kræver, at der kan opnås reduktion/dispensation fra skovbyggelinjerne. Mørkegrøn signatur viser fredskov, og lysegrøn signatur viser skovbyggelinjer. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

47 1 Der er ingen forhold i lokalplanområdet, som berører byggelinjer omkring fortidsminder og kirker. Arkæologiske forhold Der har været foretaget en prøvegravning på en del af lokalplanens område. Området bærer i høj grad præg af moderne forstyrrelser. Der er kun fundet få anlæg af kulturhistorisk interesse. Derudover er der meget få anlæg og fund fra det undersøgte område. Disse fund er spredte og der er ingen væsentlige fortidsminder, der bør undersøges nærmere. Hele det lokalplanområdet frigives, da der ikke er tilstrækkeligt med fund og anlæg af kulturhistorisk interesse. Varmeplanlægning En deklareret varmetransmissionsledning er nedgravet på området. Oplysning om ledningens nøjagtige placering og om afstandskrav til beplantning og byggearbejder skal indhentes hos Teknik og Miljø, AffaldVarme Aarhus, Varmeplan Århus, inden arbejdet iværksættes. Aarhus Kommuneatlas Der er i lokalplanområdet ingen bygninger eller bymæssige sammenhænge, som er registreret som bevaringsværdig i Aarhus Kommuneatlas. Grundvand Planområdet er beliggende i område med drikkevandsinteresser (OD) og i et sårbart (NFI) indvindingsopland til kommunes største kildeplads for Stautrupværket. Der er følgelig risiko for, at nitrat, pesticider og andre miljøfremmede stoffer vil kunne sive ned og give anledning til forurening af drikkevandet. Udviklingen af området bør i størst mulig omfang tilgodese grundvandshensyn f.eks. i form at en stor del af området som mulig etableres/forbliver som rekreative områder/ubebyggede/ubefæstede områder. Beboerne/ejerne bør desuden være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer så som f.eks. pesticider og opløsningsmidler, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Parkeringsarealer, interne veje og manøvrearealer skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning, og regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg, godkendt af Teknik og Miljø, ledes til offentlige regnvandsbassiner. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

48 2 Kystnærhedszonen Ifølge Lov om planlægning 16, stk. 3 skal der i lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen, redegøres for den visuelle påvirkning af omgivelserne og for forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Herudover skal der ifølge Lov om planlægning 16, stk. redegøres for visuel påvirkning af kysten ved bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne. Lokalplanområdet ligger ikke inden for kystnærhedszonen. Forureningsforhold - Jord Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord har pr. 1. marts 2016 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet på matrikel nr. 1hl, 1dq og e Brabrand By, Brabrand. I de volde der ligger nord for Globus 1 som er udjævnet d.d., er der foretaget en boring pr. 1 m vold og boret så dybt, som det var muligt. Vedrørende historik for voldene inden for Lokalplan området, kan der være deponeret jord fra udvidelse af Randersvej for 20 år siden, men det er ikke dokumenteret. Der kan således være risiko for, at der kan være vejjord i voldene. Ellers er der intet kendskab til, hvor jorden stammer fra. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Grønne områder Umiddelbart uden for lokalplanområdet langs Åby Ringvej findes der en række træer, der ejes og passes af Aarhus Kommune. Skader på træer erstattes efter gældende regler. I anlægsfasen skal Aarhus Kommunes retningslinjer for beskyttelse af træer følges. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

49 3 Støjmæssige forhold Trafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet vil være belastet af vejtrafikstøj primært fra trafikken på Åby Ringvej og Silkeborgvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet på bebyggelsens facader beregnet til at variere mellem 3 og 70 db Lden. Da beregningerne viser, at det udendørs støjniveau på dele af facaderne overskrider kommuneplanens støjgrænser på 8 db Lden for boliger og 63 db Lden for støjfølsomme erhverv, fx kontorer, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at det indendørs støjniveau skal sikres. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj i boliger ikke overstiger 33 db Lden, målt med lukkede vinduer og døre og med åbne udeluftventiler. Det skal samtidig sikres at alle boliger på mindst én facade ikke er belastet af et støjniveau fra vejtrafikstøj, der overstiger 8 db Lden. Denne bestemmelse sikrer, at boliger, der er påvirket af støj på én facade, så samtidig har vinduer til en anden facade som er støjfri. Det skal ved indretning af boligerne tilstræbes, at det er sekundære rum, der orienteres mod de støjbelastede facader. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig området, må ifølge lokalplanens 11 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og/eller planlagte anvendelse. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

50 Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Område Hverdage: Kl Lørdage: Kl Hverdage: Kl Lørdage: Kl Søn- og helligdage: Kl Alle dage: Kl Maksimalværdier om natten: Kl Lokalplanområdet 0 Etageboligerne mod vest 0 0 De åben-lave boligområder mod syd Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. Der kan i særlige tilfælde fastsættes højere grænseværdier for virksomhedsstøj end de vejledende grænseværdier, ligesom der kan tillades afvigelser fra den tidsmæssige definition ad dag-, aften- og natperioden. De nærmere regler og definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsen vejledning nr. /198 om ekstern støj fra virksomheder. Miljøvurdering I henhold til i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen (eller: lokalplanen og kommuneplantillægget) ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen (eller: planerne) ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Begrundelse for at planen ikke vurderes at få væsentlig indflydelse på miljøet: Lokalplanen antages ud fra ovennævnte ikke at ville medføre en væsentlig påvirkning af miljøet og kendetegnes som et mindre område på lokalt plan. Dermed er der ikke krav om en miljøvurdering af planen. Afgørelsen træffes på baggrund af kriterierne i bilag 2. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

51 Begrundelse: I lokalplanprocessen har der været opmærksomhed på følgende forhold, der kunne medføre en væsentlig påvirkning af miljøet: Særlige drikkevandsinteresser: Fjernelse af skov (grundvandsbeskyttende) og ændret anvendelse fra offentlige formål til bolig- og erhvervsformål. Friluftsliv/rekreative interesser internt i planområdet og i omgivelserne i øvrigt: Ændret anvendelse fra offentlige formål til bolig- og erhvervsformål. På baggrund af screeningen er projekt og lokalplan tilrettet, således at der ikke længere vil være en væsentlig miljøpåvirkning: Vedr. Særlige drikkevandsinteresser: Planområdet ligger i område med drikkevandsinteresser (OD), indvindingsopland til almene vandværker og der er udpeget nitratfølsomme indvindingsområder (NFI), dvs. sårbart over for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Den påtænkte byudvikling er med fjernelse af fredskov og etablering af boliger og erhverv potentielt mere grundvandstruende end den nuværende status for området, en sådan ændring af planrammen vil derfor kræve en supplerende grundvandsredegørelse i hht. Vandplanretningslinje 1. Ansøger har tilvejebragt en supplerende grundvandsredegørelse. På baggrund af denne og en ny konkret vurdering er det vurderet at projektet har uvæsentlige virkninger på miljøet. Området har dog samme grundvandszonering, hvilket betyder at ansøger skal leve op til en række afværgetiltag for at sikre grundvandsbeskyttelsen. Konkret er der tale om, at bevarelse så stort skovdække som muligt, at friholdelse så store arealer som muligt for bebyggelse og belægning, samt krav om etablering af tæt membran under bassiner, parkerings- og færdselsarealer. Vedr. Friluftsliv/rekreative interesser internt i planområdet og i omgivelserne i øvrigt Området lægger i dag bl.a. areal til Verdenshaverne og har fungeret som et vildt naturområde/legeplads for Gellerupparkens beboere. Området er ikke af høj rekreativ værdi i sin nuværende form, men har et stort rekreativt potentiale. Lokalplanen sikrer gennem udlæg til rekreative forbindelser, pladser, opholdsarealer og beplantning, at området gøres tilgængeligt for både beboere i planområdet og de omkringliggende byområder, samt at de indrettes til ophold, leg, fysisk aktivitet mv. Det grønne stræk langs Åby Ringvej, er en del af den Ydre Grønne Ring, udpeget i Kommuneplan Lokalplanen sikrer, at en del af det grønne stræk fastholdes. Den del af den Grønne Rute, ligeledes beskrevet i Kommuneplan 2013, der forløber gennem planområdet, realiseres gennem lokalplanlægningen. I lokalplanen sikres en rekreativ stiforbindelse i det grønne område langs Åby Ringvej, med kobling til det eksisterende parcelhuskvarter Christianshøj, og med retning videre til Byparken, som bliver den nye centrale samlende park i Gellerup. Berørte myndigheder (interne og eksterne) er i henhold til lovens, stk. 3 blevet hørt via forundersøgelsen til lokalplanen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

52 6 Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse gennemskæres Gellerup af to busruter. En højfrekvent A-rute, der kører via Edwin Rahrs Vej-Hejredalsvej-Sigridsvej-Gudrunsvej-Tinesvej-Silkeborgvej, samt en bybuslinje, der kører via Hejredalsvej-Edwin Rahrs Vej-Gudrunsvej-Dr. Holsts Vej. Derudover er der en A-rute på Åby Ringvej, der kører mellem Holme i syd og Risskov i nord. Når Bygaden er etableret, flyttes A-bussens rute, så den forløber fra Edwin Rahrs Vej gennem Bygaden til Silkeborgvej. Der planlægges yderligere for tilslutning af letbanen til området. Skoleforhold Området har siden nedlæggelsen af Nordgaardsskolen været en del af Åby skoledistrikt. Åby Skole har aktuelt overskydende kapacitet, men grundet en forventet kraftig vækst i antallet af distriktsbørn, forventer Børn og Unge, at skolen skal udbygges. Inden for fem år, har skolen behov for ombygning af undervisningslokaler til kombineret undervisnings- og fritidsbrug, mens skolen forventeligt skal tilføres helt nye lokaler på ti års sigt. Børn og Unge har vurderet, at Åby Skole på egen matrikel kan udvides til at rumme fire spor, hvorefter en vækst ud over dette kræver overdragelse af nyt areal i forbindelse med omdannelsen af det eksisterende erhvervsområde langs Søren Frichs Vej. På grund af de mange planlagte familieboliger i det store byudviklingsområde langs Søren Frichs Vej forventer Børn og Unge et stigende udbygningsbehov på Åby Skole. Omvendt er der megen ledig kapacitet på Tovshøjskolen, som er én af to skoler, som betjener hovedparten af Gellerup-området, og Tovshøjskolen har de senere år oplevet faldende elevtal. I 2016 er der dog startet et større antal elever i 0. klasse end tidligere år. På baggrund af de kapacitetsmæssige forhold, kan der på længere sigt være en planlægningsmæssig fordel i at flytte distriktsgrænsen for Åby Skole tilbage til Ringvejen for at aflaste presset på Åby Skole og samtidig tilføre elevgrundlag til en skole med ledig kapacitet. Der er dog aktuelt ingen planer om en distriktsændring, og en eventuel kommende flytning af distriktsgrænsen skal ses i sammenhæng med målsætningen i helhedsplanen for Gellerup om at omdanne området til en attraktiv bydel. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

53 7 Institutionsforhold Gennem de senere år er børnetallet i Gellerup faldet kraftigt, men ser i seneste prognose ud til at stabilisere sig. Omvendt kan der i skoledistriktet Åby forventes en kraftig stigning i børnetallet de kommende år pga. byudviklingen langs Søren Frichs Vej. Byrådet har på sit møde d. 1. september 2016 vedtaget indstilling om sammenlægning af dagtilbud i området, som indebærer en reorganisering af dagtilbudsstrukturen i Gellerup-Toveshøj, hvor dagtilbudsafdelingerne fremover samles på færre matrikler og kapaciteten tilpasses efterspørgslen. Samtidig planlægger Børn og Unge at opføre et nyt dagtilbudsbyggeri i forbindelse med anden etape af Åbyen, idet Åby og Åbyhøj oplever stigende børnetal og har fuld kapacitetsudnyttelse. Yderligere har Børn og Unge reserveret areal til opførelse af dagtilbudsbyggeri på arealet, som er udlånt til Northside Festivallen, som på sigt skal tages i brug for at rumme det stigende børnetal i Åby. Endelig har Børn og Unge reserveret areal til et kommende dagtilbudsbyggeri på Høiriisgårdsvej i Gl. Brabrand i forbindelse med lokalplanlægningen for Tulipgrunden. På baggrund af de eksisterende planer på dagtilbudsområdet ønsker Børn og Unge ikke at reservere areal til daginstitutionsformål i nærværende lokalplan. I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Åby Skole med SFO på adressen:åbyvej 80 Gl. Åby Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: B. S. Ingemannsvej 27. Heimdalsvej. Henrik Hertzvej 73A. Nannasvej. O.I. Offersensvej 3. Silkeborgvej 88A. Åbyvej 91. Klubtilbud på adresserne: Carit Etlars Vej 31 Åbyvej 80 Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens område er omfattet af fredskovpligt. Fredskovpligten berører lokalplanens delområde III og delområde IV. Realisering af lokalplanen forudsætter at fredskovpligten ophæves. Miljøstyrelsen er myndighed på området. Der er fra Aarhus Kommunes side truffet afgørelse om, at rydning af skov på arealet ikke er VVMpligtigt. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

54 8 Lokalplanområdet er desuden omfattet af skovbyggelinjer, forårsaget af skov både inden for og uden for lokalplanens område. Skovbyggelinjerne søges reduceret. Miljøstyrelsen er myndighed på området i forhold til at reducere skovbyggelinjerne. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: NRGi A/S Dusager Aarhus N. Vandforsyning sker fra.. Aarhus Vand A/S Gunnar Clausens Vej Viby J Mail: aarhusvand@aarhusvand.dk Varmeforsyning kan ske fra:.. AffaldVarme Aarhus Bautavej Aarhus V. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Aarhus Byråd har besluttet, at nybyggeri i kommunen skal opføres som lavenergibebyggelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Kloakforsyning sker ved:.. Aarhus Vand A/S Gunnar Clausens Vej Viby J Mail: aarhusvand@aarhusvand.dk Spildevand og regnvand Området forventes omfattet af Aarhus Kommunes spildevandsplan , udlagt som separatkloakeret område, det vil sige spildevand og regnvand afledes i hver sin ledning. Husspildevand skal afledes til Åby Renseanlæg via eksisterende ledninger i området, anvist af Aarhus Vand A/S. Regnvand fra området skal afvandes til eksisterende regnvandsledning, anvist af Aarhus Vand A/S og herfra videre til Aarhus å (Tilløb fra Sylbækvej) via eksisterende udløb nr. MU 03. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

55 9 Regnvandet skal forinden renses og forsinkes i et regnvandsbassin dimensioneret og udformet i henhold til Aarhus Kommunes retningslinjer. Regnvand forventes afledt til et endnu ikke projekteret regnvandsbassin i områdets sydlige ende. For at begrænse regnvandsafledningen mest muligt eller helt tilbageholde den, skal arealerne, der bidrager til afledning af overfladevand, f.eks. fliser og asfalt, begrænses. Der må af hensyn til grundvandssikkerheden ikke ske nedsivning af overfladevand fra tage og befæstede arealer. For delområderne I, II og IV må befæstelsen ikke overstige 70%. Såfremt der sker yderligere befæstelse i områderne, skal regnvandet forsinkes i private anlæg, alternativt kan regnvandet fjernes fra systemet ved genanvendelse. Byggeri Ansøgning om byggeri skal behandles af Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, Byggeri, Grøndalsvej 1C, 8260 Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Center for Miljø og Energi i, tlf.: Mail: byggesag@mtm.aarhus.dk Ansøgning skal sendes via Byg og Miljø på Veje Ansøgning om godkendelse af et teknisk projekt for nye vejudlæg i lokalplanområdet (lokalplanens, stk. 2) skal jf. privatvejsloven fremsendes til Aarhus Kommune, Center for Byens Anvendelse, Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C. Nærmere oplysning herom kan fås ved henvendelse til Center for Byens Anvendelse, tlf , mail: byensanvendelse@aarhus.dk Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 108

56 0 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 1 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 108

57 1 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune I 2007 vedtog Aarhus Byråd Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj med henblik på at omdanne området fra et socialt udsat område til en attraktiv bydel. I forlængelse af helhedsplanen er der udarbejdet en dispositionsplan, der omsætter helhedsplanens idéer til en overordnet plan for den fysiske omdannelse af området med beskrivelse af bl.a. nedrivning, nybyggeri, nye veje og pladser. Ny bebyggelse på arealerne mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej er blandt de afgørende initiativer i helhedsplanen. Visionen er at etablere attraktive nye bykvarterer med nye blandende boligtyper og ejerformer samt kontorerhverv. Som en del af helhedsplanen bliver mange af vejene i Gellerup omlagt, således at området åbnes op og i højere grad end tidligere integreres i den omkringliggende by. I forbindelse med realisering af de nye veje i området forlægges den eksisterende Gudrunsvej til et mere retlinet forløb. Arealet har hidtil fungeret som en grøn kile mellem Gudrunsvej og Åby Ringvej, og størstedelen af området er i kommuneplanen udlagt til offentlige formål. På grund af den planlagte forlægning af Gudrunsvej til et mere retlinet forløb inddrages mindre arealer, der er udlagt til boligområde med lav bebyggelse, bydelscenter og etageboliger. I forbindelse med udarbejdelse af Lokalplan nr. 108 ændres en del af kommuneplanens rammeområder BO, OF, CE og BO til et nyt rammeområde BL for at muliggøre opførelse af en lav boligbebyggelse med etageboliger og erhverv i form af blandet bolig og erhverv. Rammebestemmelserne har følgende ordlyd: Rammeområde BL 11 Blandet byområde (se de generelle rammer) Anvendelsen er fastlagt til bolig- og erhvervsområde (blandet byområde). Erhverv må kun etableres inden for virksomhedsklasse 1. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 6 etager, dog højst 3½ etager nærmest det eksisterende parcelhusområde. Bygningshøjden må ikke overstige 2 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overskride 100 for området under ét. Inden for området kan der opføres op til m 2 boligetageareal. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 108

58 2 På grund af vejstøj skal der som hovedprincip placeres erhverv ud mod Åby Ringvej og boliger på arealet bagved. Der skal sikres mulighed for, at der i området kan etableres et sammenhængende stisystem, som kan kobles til stier i naboområderne Noter Vedrørende facadevirkning henvises til Generelle rammebestemmelser for særskilte emner, I- Smukkere indfaldsveje og facadevirkning. Rammeområde BO 1 - Lav bolig (se de generelle rammer) Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Max. etageantal: 2 Max. bygningshøjde: 8.m Max. bebyggelsesprocent: 30 for den enkelte ejendom Første parcelrække langs Silkeborgvej må ikke anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. Grunde til fritliggende énbolighuse må ikke udstykkes med en mindre størrelse end 700 m². Grunde til hver halvdel af et dobbelthus må ikke udstykkes med en mindre størrelse end 00 m² og grunde til tobolighuse skal have en størrelse på mindst m². For et område til tæt-lav boligbebyggelse, skal mindst 1% af området udlægges og indrettes til større samlede friarealer af forskellig karakter fælles for området. Bebyggelsesprocenten for arealer til rækkehuse og lign. må dog være 0 for den enkelte ejendom Rammeområde OF 61 - Område til offentlige formål (se de generelle rammer) Områdets anvendelse er fastlagt til offentlige formål Multihal til idrætsformål og lokale aktiviteter i området. Multihallens etageareal må ikke overstige m². Der kan desuden placeres en moské og et islamisk kulturcenter i området. Moskéen og det islamiske kulturcenter må tilsammen ikke overstige et bruttoetageareal på 3.00 m². Området i øvrigt skal være offentligt tilgængeligt og anvendes til rekreative formål i form af idræt, bypark, skov og stier. Der må ikke placeres støjende og/eller arealkrævende funktioner, der kan forringe områdets rekreative værdi (funktioner, som Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 108

59 3 er uforenelige med den rekreative værdi kan være motorsport, reparation af biler, udendørs skydesport, baner til modelflyvning og lignende). Bortset fra anvendelse til multihal, moské og islamisk kulturcenter skal området friholdes for anden bebyggelse end den, der er nødvendig for at drive området som offentligt rekreativt område og småbygninger i forbindelse med brugen af arealet til idræt. Der skal sikres mulighed for, at der i området kan etableres et sammenhængende stisystem, som kan kobles til stier i naboområderne Rammeområde CE 22 - Bydelscenter Områdets anvendelse er fastlagt til centerformål. (se de generelle rammer) Max. etageantal: 8 De centrale stiområder kan omdannes til butiksgader, værksteder og serveringssteder efter en helhedsplan. Bebyggelsens nærmere omfang fastlægges i en samlet plan for området Rammeområde BO - Etagebolig Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. (se de generelle rammer) Max. etageantal: 8 Bebyggelsens nærmere omfang fastlægges i en samlet plan for området. Noter I forbindelse med Kommuneplan 2009 blev foretaget en ændring af områdets afgrænsning, der havde indflydelse på de hidtidige bebyggelsesregulerende bestemmelser. Ændringen havde baggrund i, at det som følge af den ændrede planlov om detailhandel, var nødvendigt at få fastlagt centerstrukturen til grund for den kommende samlede plan for Gellerupområdet. I stedet for på kort sigt at fastlægge nye bebyggesesregulerende bestemmelser, er der for de områder, der er foretaget grænsejusteringer på, indføjet en bestemmelse om, at bebyggelsens nærmere omfang fastlægges i en samlet plan for Gellerupområdet. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 108

60 Rammekort til Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune Generelle rammebestemmelser for særskilte emner: I. Smukkere indfaldsveje og facadevirkning Den æstetiske fremtræden af indfaldsvejene, ringvejssystemet og motorvejenes omgivelser i Aarhus skal forbedres, således at de hver for sig fremstår som en helhed. Helhedsvirkningen skal tilvejebringes gennem en regulering af bygningsfacaderne, ved at undgå dominerende skiltning, oplag og hegning samt ved sikring af et grønt parkpræg baseret på gennemførelse af ensartede beplantningsprincipper langs vejene. Generelle rammebestemmelser for byområde: Områdets anvendelse fastlægges til bolig- og erhvervsformål. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, herunder institutioner og faciliteter til fritids- og kulturformål. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 00 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 200 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til m 2. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 108

61 sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Som hovedregel skal erhverv og institutioner placeres i stueetagen. Som udgangspunkt vil nye enkeltstående dagligvarebutikker på over 00 m 2 ikke kunne etableres nærmere end 00 m fra anden dagligvareforsyning i byområderne uden for Ringgaden. Byggemuligheden er fastlagt ved bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom med mindre andet er anført særskilt, samt ved etageantal og/eller bygningshøjde. I Midtbyen forekommer bebyggelsesprocentangivelser angivet karrévis. Generelle rammebestemmelser for 1. - Lav bolig Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Bebyggelsesformerne vil kunne omfatte fritliggende énbolighuse, dobbelthuse, forskellige former for tæt-lav boligbebyggelse, herunder rækkehuse og lignende, samt, når der er nævnt bebyggelsesregulerende bestemmelser herfor, også lave etageboliger. Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Erhverv omfatter butikker til lokal forsyning, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 00 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 200 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til m 2 for dagligvarer. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Som udgangspunkt vil nye enkeltstående dagligvarebutikker på over 00 m 2 ikke kunne etableres nærmere end 00 m fra anden dagligvareforsyning Boligtyperne er i hovedgrupper oplistet konkret for det enkelte boligområde. Byggemuligheden for områder til åben- og tætlav boligbebyggelse er i rammeskemaet anført som maksimalt etageantal, maksimal bygningshøjde og bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom. Såfremt der for et område til tæt-lav boligbebyggelse eller etagebolig ikke har fundet udstykning sted, beregnes bebyggelsesprocenten for rammeområdet under èt, Bebyggelsesprocenten er i rammeskemaet anført for den enkelte boligtype. Bebyggelsen i lave boligområder vil normalt ikke kunne overstige 2 etager. I særlige tilfælde - såsom eksperimenterende byggeri - vil der dog efter en konkret vurdering kunne tillades opført bebyggelse over 2 etager. Generelle rammebestemmelser for. - Etagebolig Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritidsog kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 108

62 6 Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 00 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 200 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til m 2. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Som udgangspunkt vil nye enkeltstående dagligvarebutikker på over 00 m 2 ikke kunne etableres nærmere end 00 m fra anden dagligvareforsyning. Byggemuligheden for områder til etageboligbebyggelse er i rammeskemaet normalt anført som maksimalt etageantal, evt. maksimal bygningshøjde og bebyggelsesprocent for rammeområdet under ét. Generelle rammebestemmelser for Bydelscenter Områdets anvendelse er fastlagt til centerformål. I området kan der etableres butikker, liberale erhverv, restauranter og lignende, som naturligt kan indpasses i et butikscenter. Såfremt intet andet er nævnt særskilt i rammerne kan der - inden for den angivne samlede ramme for tilvækst af butiksarealet i bydelscentret - opføres eller indrettes dagligvarebutikker på indtil 3.00 m 2 bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker på indtil m 2 bruttoetageareal i området. Området kan desuden anvendes til offentlige formål og til boliger. Ved planlægning for placering af butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, er der mulighed for at der kan planlægges for butikker med et større maksimalt bruttoetageareal. Bydelscentre findes kun i forstæderne inden for det sammenhængende byområde. Byggemuligheden er fastlagt ved bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom med mindre andet er anført særskilt, samt ved etageantal og/eller bygningshøjde. Det skal bemærkes, at der efter Planloven fra 2007 kun kan afgrænses bydelscentre i byer med over indbyggere. På den baggrund skal der også være et vist befolkningsunderlag for at der kan afgrænses bydelscentre i de enkelte lokalsamfund. Derfor findes der ikke bydelscentre i alle kommuneplanens bydele i det sammenhængende byområde. En samlet oversigt over City, bydelscentre, bycentre og lokale butikscentre samt aflastningscentre med rammen for butiksarealtilvækst for de enkelte centre kan ses i tabel 1 Tabel 1. Ramme for butiksarealtilvækst i centre: Restrummeligheden (rammen) er beregnet ud fra den kendte status pr. 1. august Center Bydel Kategori Max. størrelse* Ramme Gellerup og BazarVest Gellerup Bydelscenter Generelle rammebestemmelser for 61. Område til offentlige formål Områdets anvendelse er fastlagt til offentlige formål. Den præcise anvendelse er fastlagt i rammeskemaet, f.eks. offentlige administrationskontorer, service-, sundheds- eller kulturfaciliteter, institutioner m.v. Byggemuligheden er fastlagt ved bebyggelsesprocent for rammeområdet under èt - med mindre andet er anført særskilt i de konkrete rammer, samt eventuelt ved etageantal eller bygningshøjde. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 108

63 1 VIRKSOMHEDSLISTE VIRKSOMHEDSART KVT-GRÆNSE GRUNDVANDS- KLASSE KLASSE 1 Kontorvirksomheder 1 Liberale erhverv 2 Servicevirksomheder 1 Undervisnings- og konferencevirksomheder 1 Værksteder med butik 2 Virksomhedsliste Lokalplan nr. 108

64

65 17 m. 21,0 m. 1, m. 21,m R A Pcykel Pcykel C P P Pcykel A Pcykel a P P Plads Pcykel P Pcykel B B R R D P G P P Pcykel I C R R P H Plads I P P IV 0 Gudrunsvej P 2 Pcykel c E F Pcykel P Pcykel D E F G II 2 2 P 2 2 Plads J b III Åby Ringvej SIGNATURLISTE II Lokalplangrænse Delområdegrænse Deklarationsområde - Fjernvarmeledning Vejbyggelinje Byggefelt med etageangivelse Plads A P Færdselsareal Areal til parkering Plads Principiel placering af plads Edithsvej Skellinje med deklarerede træer e f 0 Pcykel R Areal til cykelparkering Areal til renovation Vejadgang Ny vold med buske og solitære træer Grønt område Principiel sti Principiel vejadgang Regnvandsbassin d Principiel portåbning Eksisterende beplantning bevares Ny vejføring for Gudrunsvej Særlige terrænforhold Opholdsarealer Silkeborgvej Lokalplan nr. 108 Bilag 1 Lokalplankort Mål: 1:2000 Dato: Tegnet af: Arkitema m Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen

66 17 m. 21,0 m. 1, m. 21,m. a A Plads Pcykel P Pcykel Pcykel P Pcykel A R P P I B B R R G P P IV Pcykel H P Plads C P P Pcykel D R R I P C Pcykel P c E F P P Plads J b P 2 Pcykel Pcykel Pcykel D E F G III II SIGNATURLISTE Lokalplangrænse Principiel vejadgang Skellinje med deklarerede træer II Delområdegrænse Principiel portåbning Ny vold med buske og solitære træer A Byggefelt med etageangivelse Færdselsareal Ny vejføring for Gudrunsvej Særlige terrænforhold Grønt område Principiel sti m P Pcykel R Areal til parkering Areal til cykelparkering Areal til renovation Vejadgang Plads Deklarationsområde - Fjernvarmeledning Vejbyggelinje Plads Principiel placering af plads Regnvandsbassin Eksisterende beplantning bevares Opholdsarealer Lokalplan nr. 108 Bilag 2 Lokalplankort Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: Arkitema Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen

67 P BUSSTO BEBYGGELSE DELOMRÅDE IV UNSVE J 6.30 KARRÉKVARTERET BEBYGGELSE KVARTERSPLADS EKSISTERENDE BEPLANTNING ÅBY RINGVEJ 6 RØGET ERSST KVART GUDR NSVEJ GUDRU.00 STI 8, TVÆRSTRØGET.20 9,0 9, 2, REGNVANDSBASSIN SKOVKVARTERET 1 1,7m. 17 m. REGNVANDSGRØFT EKSISTERENDE BEPLANTNING VOLD (NYE BUSKE OG ENKELTE TRÆER) 6 FORSINKELSESBASSIN 3 ESFORSINKELS BASSIN VOLD 2 (NYE BUSKE OG ENKELTE TRÆER) 1 0 EKSISTERENDE BEPLANTNING 39 Lokalplan nr. 108 Bilag 3 Illustrationsplan m SILKEBORGVEJ Mål: 1:2000 Dato: Tegnet af: Arkitema Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen

68 OP BUSST PORT BEBYGGELSE 7 P DELOMRÅDE IV AFFALD GUDR AFFALD 6.30 KVART J UNSVE RØGET ERSST KARRÉKVARTERET BEBYGGELSE 3 6 KVARTERSPLADS 3.70 AFFALD ÅBY RINGVEJ EKSISTERENDE BEPLANTNING TVÆRSTRØGET trappe AFFALD 2, 3 rampe 2 PARKERING gskant skrånin SKOVKVARTERET 1 REGNVANDSGRØFT 1,7m opholdsterrasser ttemur m. Max7,1 ejl Vandsp, STI 8, 2 9,0 9, 9 kant/stø NSVEJ GUDRU REGNVANDSBASSIN 8 jl,9 e Vandsp toppunkt EKSISTERENDE BEPLANTNING VOLD (NYE BUSKE OG ENKELTE TRÆER) 6 FORSINKELSESBASSIN m Lokalplan nr. 108 FORSINKELSES-3 BASSIN Bilag 3a Illustrationsplan VOLD (NYE BUSKE OG ENKELTE TRÆER) Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: Arkitema kt toppun Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen 2

69 Åby Ringvej 9, 9,0 8, vej Gudruns Edithsvej 0 39 Lokalplan nr. 108 eborgvej Silk m Bilag Terrænforhold Mål: 1:2000 Dato: Tegnet af: Arkitema Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen

70 2 Afstand til skal varierer 1,-21,7 m 19,9 m Tværstrøg Parkering sti 2 Regnvandsgrøft Eksist. skrænt Christianshøj Skel m Lokalplan nr. 108 Bilag Snit Mål: 1:200 Dato: Tegnet af: Arkitema Center for Byudvikling og Mobilitet - Planafdelingen

71

72

73

74

75

76

77

78

79 Lokalplan nr. 108 Aarhus Kommune Center for Byudvikling og Mobilitet Planafdelingen Juli 2017 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr. 108 Bolig- og erhvervsområde ved Åby Ringvej og Silkeborgvej, Gellerup (syd for Globus1) Indeholder Tillæg nr. 106 til Kommuneplan 2013