Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 1. februar 2016 Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag Omsorg Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1014, Område ved Bygaden Nord i Gellerup og Tillæg nr. 78 til Kommuneplan Resume Lokalplanen gælder for et område i den nordlige del af Gellerupparken og er en etape i realiseringen af Helhedsplanen og Dispositionsplanen for Gellerup og Toveshøj. Området afgrænses mod nord af Edwin Rahrs Vej og mod øst af den gangbro, der fører over Edwin Rahrs Vej. Den nye bygade Bygaden, der fungerer som det nye Gellerups omdrejningspunkt, vil i fremtiden afgrænse området mod vest, mens den sydlige grænse udgøres af Lottesvej. Området var indtil 2014 bebygget med tre nord-syd vendte boligblokke. To af blokkene er revet ned, mens den tredje boligblok - i områdets østlige del - bevares. Lokalplanområdet, der er cirka fire ha stort, var ved planens udarbejdelse ejet af Brabrand Boligforening og beliggende i byzone. Den nødvendige grundstørrelse har først kunne fastlægges med vinderprojektet. Grundprisen er derfor fortsat under forhandling med Brabrand Boligforening. (Der er i kontrakten med entreprenøren taget forbehold for aftalens Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 1 af 9

2 effektuering med frasigelse af erstatningsansvar, jf. den godkendte anlægsbevilling.) Lokalplanen opdeles i fem delområder til henholdsvis erhvervsformål, kultur og service, boligformål og offentlige formål. Den muliggør, på hjørnet af Bygaden og Edwin Rahrs Vej, et større kontorbyggeri til blandt andet 950 kommunale arbejdspladser. Samlet inden for området gives mulighed for at opføre knapt m 2 bebyggelse. Dermed lever lokalplanen op til dispositionsplanens intentioner og strategi om en dybtgående fysisk omdannelse af Gellerup, med fortætning og tilføjelse af et nyt lag af bebyggelse og funktioner. For at muliggøre opførelsen af en erhvervsbebyggelse langs Edwin Rahrs Vej og for at fastlægge bebyggelsesprocenter i lokalplanområdet, er der udarbejdet Tillæg nr. 78 til Kommuneplan Derudover er lokalplanen omfattet af Højhuspolitikken, hvorfor der er udarbejdet en miljøvurdering og en højhuskonsekvensanalyse i forbindelse med lokalplanforslaget og kommuneplantillægget. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1014, Område ved Bygaden Nord i Gellerup, godkendes til offentlig fremlæggelse, at 2) forslag til Tillæg nr. 78 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse, og at 3) tilhørende miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse af Lokalplan nr godkendes til offentlig fremlæggelse. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på anmodning af Aarhus Kommune, Administration og Ejendomme sammen med Brabrand Boligforening. Kommunen ønsker at realisere et større kontorbyggeri for ca. 950 kommunale arbejdspladser på grunden i henhold til Helhedsplanen og Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 2 af 9

3 Dispositionsplanen for Gellerup og Toveshøj. Der er gennemført et konkurrenceforløb, og på den baggrund er der udpeget et vinderprojekt, som ligger til grund for en del af lokalplanen. Lokalplanen har blandt andet til formål at give mulighed for at realisere dette projekt. 4. Relationer til mål I 2007 vedtog Aarhus Byråd Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj med henblik på at omdanne området fra et socialt udsat område til en attraktiv bydel. I forlængelse af helhedsplanen er der udarbejdet en dispositionsplan, der omsætter planens idéer til en overordnet plan for den fysiske omdannelse af området med beskrivelse af blandt andet nedrivning, nybyggeri, nye veje og pladser. Dispositionsplanen er vedtaget af Brabrand Boligforenings beboerdemokrati og af Aarhus Byråd i Lokalplanen har til formål at skabe rammerne og det juridiske plangrundlag for realisering af helhedsplanen og dis-positionsplanens principper inden for det omfattede areal. Nærværende lokalplanområde omkring den nordlige del af Bygaden bliver et knudepunkt, der kan komme til at fungere som bindeled mellem Toveshøj og Gellerupparken. Placeringen af blandt andet en erhvervsbebyggelse i form af kontorer og administration på stedet skal være med til at kickstarte omdannelsen af området. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanen gælder for et område ved den kommende bygade i Gellerup. Området afgrænses mod nord af Edwin Rahrs Vej og mod øst af den eksisterende gangbro over denne vej. Her vil området i fremtiden ligge ud til Byparken. Bygaden vil i fremtiden afgrænse området mod vest, mens den sydlige grænse i fremtiden vil udgøres af Lottesvej. Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 3 af 9

4 Området er en del af det, der i dag hedder Bentesvej, og som indtil 2014 var bebygget med tre boligblokke. To af blokkene er revet ned, mens den tredje blok - i områdets østlige del er bevaret. Denne blok fastholdes i sin nuværende anvendelse som boliger og er planlagt renoveret. Lokalplanområdet er på cirka fire hektar og var ved planens udarbejdelse ejet af Brabrand Boligforening. Området ligger i byzone. Arealerne langs Edwin Rahrs Vej og Bygaden skal indrettes, så de kommer til at fungere som en udvidelse af fortovsarealerne langs vejen. Det betyder, at der i lokalplanen er stillet krav om, at terrænforskelle optages i trapper, ramper og siddeplinte, så arealerne indrettes til gående færdsel. Dele af arealet kan indrettes med bede, der beplantes med træer, græsser og lignende. Lokalplanområdet opdeles i fem delområder: Delområde I Delområde I udlægges som et område til erhvervsformål, offentlige formål og detailhandel. Her gives der mulighed for at etablere områdets største bebyggelse, der blandt andet vil indeholde de kommunale arbejdspladser. I løbet af 2015 er der gennemført et konkurrenceforløb for dette erhvervsbyggeri, og vinderprojektet herfra ligger til grund for lokalplanen. Derudover skal der etableres et parkeringsanlæg til kontorbyggeriet på den øvrige del af arealet. Samlet kan der etableres m 2 bebyggelse inden for delområdet med et maksimum etageantal på otte for en mindre del af byggefeltet. Bebyggelsen skal markere ankomsten til Bygaden og være med til at fortætte den samlede bebyggelse omkring Bazarpladsen, så der skabes en rumlig sammenhæng mellem pladsen og Bygaden. Endelig udlægges der et opholdsareal som fælles areal for delområde I, II og III. Delområde II Delområde II udlægges som et område til boligformål, erhvervsformål og detailhandel. Her gives der mulighed for at etablere en mindre bebyggelse med butikker og erhverv i stueetagen samt boliger og erhverv på de øvrige etager. Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 4 af 9

5 Samlet kan der etableres m 2 bebyggelse inden for delområdet med et maksimum etageantal på fem. Delområde III Delområde III udlægges som erhvervsområde og her gives der mulighed for at opføre en erhvervsbebyggelse langs Edwin Rahrs Vej. Samlet kan der etableres m 2 bebyggelse inden for delområdet med et maksimum etageantal på fem. Delområde IV Delområde IV udlægges som et boligområde til etageboliger og omfatter den eksisterende boligbebyggelse mod øst. Området har en bebyggelsesprocent på 50 med et maksimum etageantal på fem. Delområde V Delområde V udlægges til tæt-lav boligbebyggelse og/eller etageboligbebyggelse. Området har en bebyggelsesprocent på 50 og kan have et maksimum etageantal på tre. Veje, stier og parkeringsarealer Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra syd via Lottesvej. Der fastlægges tre vejadgange til lokalplanområdet. De suppleres af en ekstra tilkørsel med begrænset adgang. Denne vejadgang må kun anvendes til vareindlevering og som adgang til en sikret parkeringskælder. Den primære vejadgang til delområde I sker til et samlet parkeringshus med kælder, hvori størstedelen af delområdets bilparkeringspladser og cykelparkeringspladser kan etableres. På terræn gives der mulighed for at etablere op til 30 bilparkeringspladser på udlagte parkeringsarealer. Der gives desuden mulighed for at etablere cykelparkeringspladser i nærheden af bebyggelsen. Delområde II har ingen selvstændig vejadgang fra terræn, men der gives med lokalplanen mulighed for at etablere en vejadgang under terræn fra parkeringsanlæggets kælder i delområde I til en parkeringskælder i delområde II. Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 5 af 9

6 Parkering kan eventuelt etableres som fælles parkering for delområde I og II i parkeringshuset i delområde I. I givet fald kan det samlede krav til reserverede parkeringsarealer i delområde I og II reduceres med op til 10 % ved dobbeltudnyttelse i form af en kombination af parkeringspladser til erhvervs/offentlige funktioner og boliger. Vejadgang til delområde III sker fra egen vej, der fører frem til et mindre parkeringsareal på terræn inden for delområdet, og hvorfra der også kan etableres vejadgang til et eventuelt parkeringsanlæg under bebyggelsen. Vejadgang til delområde IV sker til et udlagt parkerings- og vejareal tilknyttet den eksisterende boligblok østligst i området. Arealet ligger i dag i tilknytning til boligblokken. Vejadgang til delområde V sker fra vejen, der fører frem til delområde III. Inden for lokalplanområdet udlægges dels en hovedsti, der skaber forbindelse internt i området fra Edwin Rahrs Vej til Bygaden, og dels to øvrige stier, der etablerer forbindelse ud af området mod syd og øst til byparken. Bebyggelsens udseende i delområde I I lokalplanen stilles der krav om, at kontorbygningen på hjørnet af Edwin Rahrs Vej og Bygaden i delområde I udformes som en række rektangulære volumener, der er forskudt vertikalt og horisontalt i forhold til hinanden. Det giver et bygningsudtryk, der opleves varieret, og som er tilpasset omgivelserne. Samtidig giver bygningsudtrykket gode muligheder for at etablere udendørs opholdsarealer i tilknytning til bebyggelsen, både i form af overdækkede byrum på terræn og opholdsarealer på bygningens tagflader. Der stilles krav om, at facaderne skal udføres med en kombination af facadepartier i teglsten, lamelfacader med lodrette profiler og glasfacader. Der stilles krav om, at facader på parkeringshuset ligeledes skal udføres som lamelfacader med lodrette Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 6 af 9

7 profiler. Facaderne skal ligeledes udføres, så biltrafikken i huset ikke generer de omkringliggende boliger. Krav til udseende og materialer er ikke så specifikke i lokalplanens øvrige delområder. 5.2 Kommuneplantillæg nr. 78 til Kommuneplan 2013 Lokalplan nr er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. For at muliggøre opførelsen af en erhvervsbebyggelse langs Edwin Rahrs Vej og for at fastlægge bebyggelsesprocenter i lokalplanområdet, ændres kommuneplanens rammeområder til følgende: Der oprettes to nye rammeområde, CE og BO: Rammeområdet CE udskilles fra en del af CE, med en mindre justering af rammeområde BO og med et etageantal på maksimum otte og en bebyggelsesprocent på 200. Rammeområde BO udskilles fra en del af BO, med et maksimum etageantal på fem og en bebyggelsesprocent på 50. Grænsen mellem CE og BO reguleres. 5.3 Højhuspolitikken Erhvervsbyggeriet i delområde I, der på en mindre del af bygningen er i otte etager, er omfattet af Højhuspolitikken. På den baggrund er det vurderet, at lokalplanforslaget er omfattet af kravet om en miljørapport i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer. Emnerne, som er miljøvurderet er: Trafikale forhold Trafikstøj Byarkitektur påvirkning af byens skyline Byarkitektur påvirkning af lokalområdet, herunder udsigt og indkig Byrum ved foden af det høje hus Det lokale klima omkring det høje hus - vindforhold Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 7 af 9

8 Det lokale klima omkring det høje hus - skyggeforhold samt reflekser I henhold til Miljøvurderingslovens 7, stk. 2 og bilag 1 skal miljørapporten indeholde et forslag til overvågningsprogram vedr. de emner, som miljøvurderingen behandler. Konklusionen i nærværende miljørapport er at, det ikke er nødvendig at foreslå overvågningsprogrammer, i det der vurderes at det konkrete byggeri ikke har væsentlige indvirkninger på miljøet. 6. Strategi for borgerinddragelse Der forventes under den videre lokalplanprocedure ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Aarhus Kommune. Dette skal ses i sammenhæng med, at der i forbindelse med det kommunale byggeprojekt vil blive gennemført en række aktiviteter i forhold til dialog med og inddragelse af borgerne og foreningerne i området. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Ud over det kommunale byggeprojekts økonomi, som byrådet tidligere har taget stilling til i forbindelse med anlægsbevilling til projektet, er der ikke kommunaløkonomiske konsekvenser af lokalplanens realisering. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer er det vurderet, at lokalplanen er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen er omfattet af lovens 3, stk. 1, nr. 3 kommunens højhuspolitik (jf. afsnit 5.3). Kristian Würtz / Erik Jespersen Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 8 af 9

9 Bilag Bilag 1: Lokalplan nr. 1014, Område ved Bygaden Nord i Gellerup Bilag 2: Miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse af Lokalplan nr Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 19. december 2007 Helhedsplan for Gellerupparken og Toveshøj og den 16. marts 2011 Dispositionsplanen Gellerupparken + Toveshøj. Aarhus Byråd vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune og den 18. december 2013 Lokalplan nr Aarhus Byråd vedtog den 18. november 2015 Anlægsbevilling til opførelse af bygning i Gellerup som OPS-projekt Sagsnummer: 15/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: Sagsbehandler: Karen Grimastad Tlf.: E-post: kgri@aarhus.dk Lokalplan 1014, Bygaden Nord - Forslag side 9 af 9