Lokalplan nr. 70. for et område ved Lille Værløsevej

Transkript

1 Lokalplan nr. 70 for et område ved Lille Værløsevej

2 i n d h o l d i n d l e d n i n g 1 l o k a l p l a n n r. 70 l o k a l p l a n b e s t e m m el s e r 1. Formål 2 2. Områdets afgrænsning 2 3. Områdets anvendelse 2 4. Udstykning og lignende 3 5. Veje, stier og parkering 3 6. Bebyggelsens omfang og placering 4 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 5 8. Ubebyggede arealer, opholdsarealer mm Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ophævelse af lokalplan 7 v e d t a g e l s e s p å t e g n i n g 8 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Områdets historie - indledning 9 Lokalplanenes baggrund og formål 10 Forholdet til anden planlægning 10 l o k a l p l a n e n s r e t s v i r k n i n g e r 13 k o r t b i l a g t i l l o k a l p l a n e n Kortbilag 1 Lokalplanområdets afgrænsning Kortbilag 2 Lokalplanens anvendelse og disponering (se bagerst i hæftet) Tegningsbilag 3 Illustration af bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet af Værløse Kommune og rettighederne til kortene tilhører kommunen.

3 i n d l e d n i n g Sådan læses lokalplanen Lokalplanen er opdelt i afsnit med lokalplanbestemmelser med dertil hørende bemærkninger og illustrationer, vedtagelsespåtegning samt afsnit med redegørelse om planen og afsnit om planens retsvirkninger. Lokalplanbestemmelserne har bindende virkning for den enkelte borger og tinglyses på de ejendomme, som lokalplanen omfatter. Bemærkningerne er forklaringer til lokalplanbestemmelserne. I lokalplanens redegørelse kan man læse om lokalplanens baggrund, forhold til anden planlægning og lovgivning og lidt om området historie. I det sidste afsnit er lokalplanens retsvirkninger omtalt. Lokalplanens indhold kort fortalt Lokalplanområdet ligger mellem Lille Værløsevej og Værløsehallerne lige øst for kommunens administrationsbygninger. Der har engang været planteskole, og det har derfor været kaldt Gartnergrunden. Området ligger tæt på Værløse Bymidte og Station. Kommunen, som i en del år har ejet arealet, har fundet det velegnet til opførelse af en bebyggelse, der henvender sig til seniorer, som ønsker at nyde godt af den nære adgang til bymidtens butikker, servicefunktioner og kulturelle tilbud. Lokalplanen fastlægger retningslinier for opførelse af en bebyggelse i op til tre etager, som kan danne overgang mellem parcelhusområdet ved Lille Værløsevej og de højere administrationsbygninger og sportshaller. Lokalplanområdet er på ca kvm. Med planen gives mulighed for et byggeri på op til ca m² svarende til ca. 20 nye boliger. Lokalplanen indeholder bestemmelser om udformningen af den ny bebyggelse og de tilhørende parkerings- og opholdsarealer, beplantning og hegning, m.m. Formålet med bestemmelserne er at opnå en attraktiv og velfungerende bebyggelse med en åben grøn karakter. Med lokalplanen ophæves lokalplan nr. 53 fra 1997, som udlagde området til svømmehal. Svømmehallen er i stedet opført ved den grønne kile mellem Værløse og Ryget Skovby. 1

4 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er Lokalplan nr. 70 for et område ved Lille Værløsevej I henhold til lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at give mulighed for at opføre en boligbebyggelse, der på en harmonisk måde kan danne overgang mellem den lave parcelhusbebyggelse ved Lille Værløsevej og den højere bebyggelse (administrationsbygning og sportshaller) vest og nord for området, at bebyggelsen får karakter af grøn parkbebyggelse og at højder og materialer afstemmes i forhold til omgivelserne, at bebyggelsen disponeres hensigtsmæssigt med hensyn til dagslysforhold, udeophold, adgangs- og parkeringsforhold og egnethed for seniorer. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 13 aa, Lille Værløse samt alle parceller der efter den 1. august 2003 udstykkes herfra. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til helårsbeboelse med tilhørende fællesfaciliteter. (3.1.) Enhver boligindehaver kan udøve sit erhverv i egen bolig, når der ikke beskæftiges andre end boligens beboere, og når ejendommen som helhed ikke, f. eks ved skiltning, parkering, støj- og lugtgener, ændrer karakter af bolig. (Afgørelse nr v. Miljøministeriet). 2

5 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 3.2 Bebyggelsen skal opføres som åben etagehusbebyggelse (punkthuse). 4 Udstykning og lignende 4.1 Efter områdets udstykning til boligbebyggelse efter samlet plan må der ikke udstykkes yderligere, dog kan der foretages mindre skelreguleringer, hvis det efter kommunalbestyrelsens skøn ikke strider mod lokalplanens principper. 5 Veje, stier og parkering 5.1 Vejadgang Vejadgang skal ske fra Lille Værløsevej i princippet som vist på kortbilag Parkering Der skal reserveres areal til parkering svarende til 2 p-plads pr. bolig i princippet som vist på kortbilag På parkeringspladsen kan en del af pladserne svarende til maksimalt 1 plads pr. bolig overdækkes. Carporte skal udformes efter en samlet plan, der kan godkendes af Kommunalbestyrelsen Inden for det reserverede areal til parkering som angivet på kortbilag 2 skal der anlægges et passende antal p-pladser i forhold til behovet, dog mindst 1½ pr. bolig. Af disse skal et passende antal, dog mindst 4, udformes under hensyn til handicappede. (5.2.3) Der henvises til DS-publikation Udearealer for alle - Anvisning for planlægning og indretning med henblik på handicappedes færden 5.3 Stier Der skal anlægges stier i princippet som vist på kortbilag 2 og i en bredde af mindst 1,5 m. Stierne skal udføres med fast belægning. 3

6 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Samlet plan Bebyggelsen skal udføres efter en samlet plan, som efter Kommunalbestyrelsens skøn er i overensstemmelse med lokalplanens formål i 1. Den samlede plan skal vise udformningen af bygninger, skure, carporte, private og fælles opholdsarealer, beplantning, hegning, parkeringsarealer og terrænets kotering. 6.2 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for området som helhed. 6.3 Bebyggelsens placering Bebyggelsen skal placeres indenfor de på kortbilag 2 principielt angivne byggefelter Mindre udhuse og skure kan tillades placeret udenfor byggefelterne. (6.2.1) Efter Bygningsreglementet indgår mindre skure og udhuse ikke i bebyggelsesprocenten. (6.3.1) Byggefelterne er principielle, hvilket betyder at mindre overskridelser kan tillades Carporte må kun placeres på parkeringspladsen efter en samlet plan, som kan godkendes af Kommunalbestyrelsen. Jf Bebyggelsens etageantal Bebyggelsen må opføres i 2 og 3 etager som vist på kortbilag Bebyggelse i 3 etager må etableres i højde på max. 10 m over terræn målt efter reglerne i bygningsreglementet Bebyggelse i 2 etager må etableres i en højde på max. 7 m over terræn målt efter reglerne i bygningsreglementet Der må herudover etableres tagterrasser på de 2 etages bygninger. 6.5 Bebyggelsens taghældninger Bebyggelsen skal udføres med flade tage med mindste taghældning i henhold til bygningsreglementets regler. 4

7 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsen skal med hensyn til materialeog farvevalg fremtræde med et helhedspræg, som efter kommunalbestyrelsens skøn er i overensstemmelse med lokalplanens principper. 7.2 Facader Bebyggelsen skal fremstå med facader af blank mur i røde eller gule teglsten. Dog må mindre facadepartier fremstå i andre materialer som f.eks. i pudset murværk, glas eller metal. 7.3 Skure/småbygninger Skure, småbygninger og carporte må udføres i andre materialer. Jf Skiltning ud over sædvanlig navne og husnummerskiltning må kun finde sted i særlige tilfælde og kun med Kommunalbestyrelsens særlige godkendelse. 7.5 Der må ikke opsættes parabolantenner udvendigt på bygninger eller på anden måde med fremtrædende placering. 8 Ubebyggede arealer, opholdsarealer mm Terrænregulering Terrænregulering må kun ske efter en samlet plan, jævnfør også 6.1, som efter kommunalbestyrelsens skøn sikrer, at bebyggelsens interne adgangsforhold kan udformes under hensyn til handicappede, og at der opnås god tilpasning til omgivelserne. 8.2 Opholdsarealer Der anlægges arealer til udeophold for beboerne svarende til mindst 60 % af boligetagearealet, heri kan medregnes åbne altaner og tagterrasser. Arealerne skal være velbeliggende med hensyn til lys og læ. 5

8 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 8.3 Hegning og beplantning, befæstede arealer Beplantning, hegning og befæstelse skal udføres og vedligeholdes efter samlet plan, jævnfør 6.1, som efter kommunalbestyrelsen skøn sikrer området en grøn karakter, jævnfør 1. I planen skal indgå en passende afskærmning mod det nord for liggende område (haller og parkering), og så vidt den eksisterende beplantning vurderes egnet, skal den bevares Der skal sikres et principielt beplantningsbælte i mindst en bredde som vist på kortbilag Egetræerne angivet på kortbilag 2 skal så vidt muligt bevares Terrasser på terræn skal afgrænses af levende hegn Beplantning må ikke være til skade for forsyningsledninger langs lokalplanområdets sydøstlige afgrænsning Der må ikke etableres hegn langs lokalplanområdets afgrænsning. (8.3.5) Langs lokalplanens sydøstlige afgrænsning er der etableret en kloak- og en vandledning. Den nærmere placering kan fås ved henvendelse til Center for Plan og Teknik. (8.3.6) Bebyggelsen skal fremstå som en åben parkbebyggelse, hvorfor egentlig hegning ikke må finde sted Belysning Belysning på terræn må ikke være til gene for omboende. 8.5 Antenner, paraboler, skilte, oplag o. lign Antenner, paraboler, skilte og lignende må ikke opsættes uden Kommunalbestyrelsens særlige godkendelse. 8.6 Områdets karakter af boligområde må ikke skæmmes / ændres ved oplag, parkering af campingvogne, både, uindregistrerede køretøjer og lignende. 6

9 l o k a l p l a n b e s t e m m e l s e r b e m æ r k n i n g er 9 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 9.1 Ny bebyggelse må ikke ibrugtages før følgende betingelser er opfyldt: Bebyggelsen skal være tilsluttet den fælles varmeforsyning i området i form af fjernvarme Bebyggelsen skal være tilsluttet fællesantenneanlæg eller kabel tv-net. Der henvises til 7.5 og Der skal være anlagt p-pladser som angivet i Adgangsarealer skal være anlagte, og de ubebyggede arealer skal være tilplantede. 10 Ophævelse af lokalplan 10.1 Inden for lokalplanens område ophæves lokalplan nr. 53, tinglyst 9. april

10 v e d t a g e l s e s p å t e g n i n g Lokalplanen er i henhold til lov om planlægning vedtaget endeligt af Værløse Kommunalbestyrelse den 28. januar På Kommunalbestyrelsens vegne Jesper Bach Borgmester Hans Jørgen Mortensen Teknisk Direktør 8

11 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Områdets historie - indledning Lokalplanområdet ligger ved Lille Værløsevej som nabo til kommunens administrationsbygninger mod vest og Værløsehallerne mod nord. I dag er Lille Værløsevej en fredelig vej, der ender blindt og lige vest for lokalplanområdet fortsætter i forgængerforbindelsen over gangbroen til gågaden i Værløse Bymidte. Men oprindelig var den indfaldsvejen til Værløse By. Det var den helt op til 1970-erne, hvor Kollekollevej og Stiager blev anlagt. Parcelhusområdet syd for Lille Værløsevej er udstykket sidst 1930-erne, men først færdigudbygget i løbet af 60-erne. Den ældste af de store sportshaller nord for området er fra starten af 1960-erne og de to nyere fra midten af 1980-erne. Kommunens administrationsbygning er opført i starten af 1990-erne, den lave pavillonbygning, der ligger nærmest lokalplanområdet stammer dog fra starten af 1970-erne. Den nye administrationsbygning afløste blandt andet en bygning, der siden 1937 havde været kommunekontor og tidligere afholdshotel. Med beliggenheden tæt ved administrationsbygningerne og sportshallerne har lokalplanområdet været i kommunens eje i mange år. I 1997 blev området planlagt anvendt til at rumme kommunens nye svømmehal, men efterfølgende blev en anden placering vest for byen valgt. Udsnit af kort fra sidst i 1940-erne, hvor Lille Værløsevej var indfaldsvejen til Lille Værløse Udsnit af kort fra i dag, hvor Lille Værløsevej ender blindt men forsætter som gangforbindelse direkte til gågaden i Bymidten. Fotoet viser området set fra vest. Forrest ses kommunens administrationsbygninger og fodgængerbroen til gågaden i Bymidten. I højre side af billedet ses Lille Værløsevej og i øverste venstre hjørne ses de ene af sportshallerne. 9

12 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Lokalplanens baggrund og formål I dag har lokalplanområdet en meget central beliggenhed umiddelbart op til den moderne Bymidte, der har afløst den gamle Lille Værløse landsby. Kommunalbestyrelsen har ønsket at afhænde området og har fundet, at det er velegnet til at rumme en moderne boligbebyggelse, der henvender sig til seniorer, som ønsker at bo centralt med nem adgang til bymidtens butikker og servicefaciliteter. Lokalplanen muliggør opførelse af en bebyggelse i op til tre etager, som kan danne overgang mellem parcelhusområdet ved Lille Værløsevej og de højere administrationsbygninger og sportshaller. Efter planen kan opføres en bebyggelse i op til 3 etager og med op til ca m² etageareal svarende til ca. 20 boliger. Lokalplanen indeholder bestemmelser om udformningen af den ny bebyggelse og de tilhørende parkeringsarealer, opholdsarealer, beplantning og hegning, m.m. Formålet med lokalplanens bestemmelser er at opnå en attraktiv og velfungerende parkbebyggelse. Lokalplanen ophæver en del af lokalplan nr. 53 fra 1997, hvor området var planlagt til svømmehal. I kommuneplan har området sammen med hallerne og administrationsbygningerne været udlagt til offentlige formål, herunder til svømmehal. Derfor er der sideløbende med lokalplanen tilvejebragt et tillæg nr. 7 til kommuneplan , hvor reservationen til svømmehal er udgået og erstattet af udlæg til boligformål. Indholdet i kommuneplanen med tillæg nr. 7 er nærmere omtalt i næste afsnit. Forholdet til anden planlægning Kommuneplan med tillæg nr. 7 Som omtalt ovenfor er der sammen med lokalplanen udarbejdet et tillæg nr. 7 for kommuneplanens rammeområde D5. I tillægget er fastlagt følgende rammer for lokalplanlægningen: 10

13 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Kommuneplanområde: Anvendelse: D5 Offentlige formål som rådhus, idrætshaller offentlige eller private institutioner af almennyttig karakter samt boligformål. - Kontor- og boligbebyggelse og haller. Bebyggelsens omfang: B % max. 40 for området under et. Højst 2 etager og ikke over 15 m for kontorbebyggelse og haller. Højst 3 etager og ikke over 12 m for boligbebyggelse, dog max. 8,5 m i en afstand af 25 m fra skel mod eksisterende boligejendomme op til området. Udstykning: - Friarealer I område for boligbebyggelse skal mindst 20 % af grundarealet være opholdsareal for beboerne. Andet: I område for boligbebyggelse skal reserveres plads til mindst 2 biler pr. bolig. Generelle rammer Kommuneplanen indeholder også generelle bestemmelser og retningslinier for lokalplanlægningen. De relevante for lokalplanens område er følgende: Boligområder Det skal sikres, at anvendelsen fastlægges til boligformål med mulighed for at indpasse service- og fællesfunktioner som børneinstitutioner, tekniske anlæg, anlæg/lokaler til kultur og fritidsformål, mindre butikker til områdets daglige forsyning og virksomheder, som ikke ændrer områdets karakter som boligområde. Enhver boligindehaver kan udøve sit erhverv i egen bolig, når der ikke beskæftiges andre end ejendommens beboere, og når ejendommen som helhed ikke f. eks. ved skiltning, parkering, støj- og lugtgener ændrer karakter af bolig. Bofællesskaber med op til 6 beboere kan indrettes i boliger for en familie. Skiltning, oplag o. lign. Det skal sikres at områders præg af boligområders ikke skæmmes/ændres ved f. eks. skiltning, oplag, parkering af campingvogne, både, uindregistrerede køretøjer o. lign. Parkering På hver ejendom sikres det for ejendommen nødvendige antal p- pladser. I en lokalplan kan det også fastlægges, at parkeringsbehovet løses ved sikring af parkering efter en samlet plan for et større område. Varmeforsyning Lokalplaner skal sikre, at ny bebyggelse pålægges tilslutningspligt til den kollektive varmeforsyning i overensstemmelse med kommunens varmeplan. 11

14 l o k a l p l a n e n s r e d e g ø r e l s e Fællesantenneanlæg Ny bebyggelse skal tilsluttes kabel-tv eller fællesantenneanlæg. Beplantning For at sikre og udbygge kommunens grønne præg skal der i tilknytning til retningsgivende bebyggelsesplaner udarbejdes beplantningsforslag. Tilpasning til miljøet Ved udformning af ny bebyggelse og væsentlige ændringer af eksisterende bebyggelse skal man sikre en sådan udformning, at der i forhold til omgivelserne opnås en god helhedsvirkning. Veje Vejadgangen til lokalplanområdet sker fra Lille Værløsevej, der er en lokal boligvej. Kommuneplanens støjretningslinier I forbindelse med planlægning for områder til støjfølsom anvendelse, f. eks boliger, skal det sikres, at støjniveauet(det ækvivalente konstante niveau) ikke overstiger 55 db (A) fra vej og 60 db (A) fra S-bane. Lokalplanområdet har ikke støjbelastning fra vej og S- bane. Hensyn til miljø Efter kommunens miljøplan bruges ikke pesticider til vedligeholdelsen af kommunale vej- og parkarealer. Kommunen opfordrer til, at private arealer på tilsvarende vis vedligeholdes uden brug af pesticider. Varmeplan Lokalplanområdet ligger i et område, der i kommunens varmeplanlægning er udlagt til forsyning med fjernvarme og med tilslutningspligt for ny bebyggelse. Afløbsforhold - spildevand og regnvand fra tage Området er kloakeret med separat spildevandssystem og regnvandssystem. Spildevand fra husholdninger ledes til spildevandssystemet og herigennem til Måløv Renseanlæg. Regnvand fra tage og befæstede arealer ledes til regnvandssystemet, eller det kan ledes til faskiner og nedsives lokalt. For at fremme dannelsen af grundvand anbefaler kommunen lokal nedsivning, hvor jordbundsforholdene er egnede til det. Kommunen ser også gerne, at regnvand opsamles og bruges til formål, hvor det kan erstatte vandværksvand. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone. 12

15 l o k a l p l a n e n s r e t s v i r k n i n g e r Lokalplanens retsvirkninger Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, i følge lov om planlægning 18, kun udstykkes eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg mv., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13

16

17

18