J.nr P16 Sagsid Roskilde Kommune TekniskForvaltaing. Sankt Ols Stræde Roskilde. Byg- og Planafdelingen telf.

Transkript

1

2 J.nr P16 Sagsid Roskilde Kommune TekniskForvaltaing Sankt Ols Stræde Roskilde Byg- og Planafdelingen telf Planlægger: Susanne Eriksen Lokalplanforslag Høringsrunde Udvalgsbehandle! Byrådet 1. vedtagelse OffmtKghedsperiode Borgermøde Forslag revideret Udvalgsbehandlet Byrådets 2. vedtagelse nov2000 nov-dec marts marts marts til 26. maj maj kl.19.30pahimmelev skole november december december 2001 Side 2

3 Lokalplan nn 370 Boligområde ved Isafj ordvej Redegørelse Terrænet i området er relativt plant på den nordlige halvdel og skråner ned mod sy d modisafj' ordvej og en lille sø Lokalplanens baggrund Byrådet ønsker at boligudbygningen i Trekroner nu også skal omfatte området vest for Munksøgård. Denne lokalplan repræsenterer således et skridt videre i planlægningen af Trekronerområdet. Lokalplanområdets nabo rnod øst er Øko-Bo, mod vest Nordens Parkvej, mod nord et skovbælte og mod syd en mindre sø. Arealet har været udbudt til salg, især henvendt til selvgroede mindre foreninger og bofællesskaber, der ønskede at realisere deres eget projekt. Ved udbudet blev der desuden lagt vægt på, at forslagene indeholdt byøkologiske løsninger. På baggrund af udbudet blev et projekt udvalgt og dette er indarbejdet i lokalplanen i forbindelse med den endelige vedtagelse. Formål med lokalplanen Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligformål. Det eksisterende terræn skal inddrages i den landskabelige behandling af området. Miljøhensyn skal tilgodeses. Lokalplanen fastlægger den generelle etagehøjde som værende l -2 etager, punktvis 3 etager. Lokalplanen skal sikre at der etableres et stiforløb gennem området. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fralsafjordvej. Områdets placering i Trekroner er som vist på ovenstående kort Side 3

4 Redegørelse Illustrationsplan Lokalplanens indhold Området skal bebygges med tætlav bebyggelse. Området kan rumme ca. 34 tæt-lav boliger i to etager. De fælles friarealer skal rumme arealer til leg og ophold. Lokalplanen åbner mulighed for, at bebyggelse og landskabsplan kan udnytte det eksisterende terræn, som i området er plant på den nordlige halvdel, men herfra skråner det ned mod syd mod Isafj ordvej og søområdet. Adgang til området sker fra Isafjordvej. Parkering anlægges i rabatter i områdets interne vej og som større samlede p-pladser. Der skabes stiforbindelse på tværs af området. Byggeriet skal fremstå som et moderne kvalitetsbyggeri. Boligerne bør være med tilhørende terrasser, mindre haver eller altaner. Miljøhensyn skal tilgodeses i bebyggelsen. Der kan arbejdes med regnvandsopsamling, passiv solvarme, solcellepaneler m. v Forhold til anden planlægning Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplantillæg nr. l, der fastlægger den overordnede struktur for Trekronerområdet med skovbælter, parkveje og grønne kiler mv. Lokalplan nr. 353 medtager området som rammeområde. Side 4

5 Redegørelse Byøkologi Byøkologiske tiltag i lokalplanen omfatter bl.a. planlægning med grønne landskabelige træk og teiræntilpasning, mulighed for nedsivning af regnvand og mulighed for anvendelse af alternative opvarmningsfonner. Der åbnes mulighed for udvidet affaldssortering og komposteringsanlæg. Endvidere vil der i udbudsmaterialet for området blive indarbejdet økologiske tiltag. Her kan medtages detalj erede forhold i det økologiske byggeri, eksempelvis økologiske byggematerialer, lavenergivinduer, energimærkede hvidevarer, håndklipning afgræs og hæk etc. Skovbyggelinier Skovbæltetnord for området er pålagt en byggelinie på 5 m mod syd. Skovbælterne er 40 rn brede. De består af 30 meter skov af blandt andet eg, ask og fuglekirsebær samt af 2 græsrabatter på hver 5 meter. Skovbælterne er fredskov, der med tiden bliver meter høje. Skovbælterne ejes og plejes af RoskildeKommune. Skovbæltet danner en fin ryg for området mod nord. Nordens Parkvej Nordens Parkvej består af en 7 m bred kørebane samt 2 stier, der slynger sig fra Trekroner Allé op gennem Trekroner området. Vejen og stierne følger det eksisterende *"-./: Herover: Den overordnede struktur for Trekroner området - med skovbælterne, der opdeler og indrammer de enkelte områder, med parkvejen, der som en grøn flod forsyner områderne og endelig med Trekroner Sø og de grønne kiler Kildemosen og Himmelev Bæk kilen, der kompletterer billedet af Trekroner som en grøn bydel med et rigt facetteret landskabeligt indhold Isafjordvej, hvorfra der gives adgang til lokalplanområdet, er i alt ca. 14 meter bred. Vejen består af en 5 meter bred kørebane og stier i hver side beregnet for cyklister og fodgængere, samt en rabat med træer og belysning i sydsiden af vejen. Fra vejen er der en fin udsigt ned til søområdet sy d f or. Side 5

6 Redegørelse rende terræn, og ligger i et 50 meter bredt parklignende landskab. Nordens Parkvej giver vej adgang til boligområderne mellem skovbælterne. Boligområderne skal have en glidende overgang til Nordens Parkvej, hvor terræn og beplantning i boligområdet og langs vejen smelter sammen. Kystnærhed Området er kystnært. Jævnfør regionplan 1997 for Roskilde Amt stiller dette særlige krav til byudviklingen - men området ligger bag Himmelev højderyggen, så bebyggelse som beskrevet vil ikke påvirke kystlandskabet. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er beliggende indenfor områder, der i regionplanen er udpeget til områder med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Varmeplanlægning Lx)kalplanområdet skal forsynes med fjernvarme fra Rokilde Varmeforsyning. Der er tilslutningspligt med de i varmeforsyningslovens angivne bestemmelser. Der skal regnes med miljørigtig forsyning med lavtemperatur fjernvarme. Der kan suppleres med alternativ opvarmning, eksempelvis solvarme, efter Kommunens regler. Kloakforsyning Området er separatkloakeret, hvorfor husspildevand og regnvand skal separeres og tilsluttes det offentlige spildevandsanlæg. Af miljøhensyn er det i almindelighed ønskeligt at nedsive regnvand. De naturlige forudsætninger i området for dette synes ikke at være de bedste. Det skyldes, at jorden virker meget leret og terrænet er kuperet. Detaljerede jordbundsundersøgelser i forbindelse med bebyggelsesplanlægningen vil dog kunne afklare dette nærmere. Kommunen kan give tilladelse til at nedsive regnvand fra tage og adgangsarealer på den enkelte grund, men kun hvis det kan ske uden ulemper for naboejendommene. Nedsivningen kan tænkes, hvis det som et naturligt element i parken er muligt at bortlede vandet i render, grøfter og bække til regnvandsbassiner. Nedsivning i faskiner er i praksis næppe mulig. Området ligger i øvrigt så nær ved Trekroner Sø, at der åbnes mulighed for en fælles privat LAR-løsning (Lokal Afledning af Regnvand), hvis det er muligt på grund af lokale jordbundsforhold. Det kræver dog en ændring af spildevandsplanen, som skal godkendes af Byrådet. Tætheden i bebyggelserne i Trekronerområdet er planlagt som værende størst ved Trekroner Station og aftagende mod nord Side 6

7 Bestemmelser I henhold til lov om planlægning, lovbekendtgørelse nr.55l af , fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Roskilde Kommune. 1. For mål Lokalplanens formål er: at fastlægge områdets anvendelse til boligformål, at fastlægge bebyggelsens overordnede karakter og sammenhæng med omgivende arealer, at fastlæggeden overordnede vejbetjening og stiføring, at miljøhensyn skal tilgodeses 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. l og omfatter en del af matr. nr. 14a, Himmelev By, Himmelev - samt alle parceller, der efterplanens godkendelseudstykkes fra denne ej endom. Området er beliggende i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse samt eventuelle fælleshuse. 4. Udstykning 4.1 Der kan foretages udstykninger af de enkelte boliger med tilhørende havestykke efter princippet vist på kortbilag nr. 2. Ved udstykning skal der sikres et større sammenhængende fælles friareal mellem de enkelte parceller. 5. Vej, sti og parkering 5.1 Vejadgang til området sker fra Isafjordvej som én fælles adgang for den samlede bebyggelse, som vist på kortbilag nr Adgangsvejen udlægges i 9 m's bredde og anlægges med 5 m bred asfalteret kørebane, 2 m fortov i én side, mens modsatte side kan indrettes med parkering i rabatten. Vejanlægget skal indrettes som vist på kortbilagnr. 2 og med rundkørsel som vendemulighed. Vejen far status som fællesvej. 5.3 Der skal anlægges parkeringsarealer svarende til min. l,5 p-plads pr. bolig - dog 0,5 plads pr. ungdomsbolig centralt placeret som vist på kortbilag 2. Til fælleshuset skal der afsættes areal til gæsteparkering. Der må ikke anlægges parkering langs Nordens Parkvej. Parkeringspladserne skal afskærmes fra lege- og opholdsarealer. 5.4 Der skal sikres nordsydgående stiforbindelse a-b gennem området, i princippet som vist på kortbilag nr. 2. Stien far status som privat fællessti. Derudover skal der udlægges interne stier i området efter princippet på kortbilagnr Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Indenfor området må Side?

8 Bestemmelser bebyggelsesprocenten ikke overstige Der kan opføres maksimalt 34 boliger som dobbelthuse inden for området. Bebyggelsen skal placeres inden for byggefelterne vist på kortbilag nr. 2. Hvert byggefelt kan udvides indtil hækbredde (60 cm) fra skel i retning øst-vest under hensyntagen til bygningsreglementets krav om afstand til skel mod Munksøgård. 6.3 Ud over de anførte byggefelter kan der opføres tilbygninger på sydfacaden efter et samlet princip for hele bebyggelsen, der skal godkendes af Byrådet. 6.4 Bebyggelsen skal ved sin udformning og placering tilpasses det eksisterende terræn, så støttemure og høje sokler undgås og terrænarbejdet minimeres. Områdets bygninger skal placeres efter niveauplaner godkendt af Byrådet. Terrænet i haver og øvrige udearea ler skal følge det naturlige terræn. 6.5 Bebyggelsen skal opføres i to etager. Fælleshus skal opføres i én eller to etager. 6.6 Bebyggelsen skal respektere byggelinien på 5 m til det nordfor beliggende skovbælte. 6.7 Der kan opføres mindre skure i tilknytning til boligerne placeret op ad bygningernes nordfacader, som vist på kortbilag nr. 2. Afskærmede depoter for affaldshåndtering, overdækkede cykelparkeringerog andre mindre skurbygninger kan opføres efter en samlet plan, der skal godkendes af Byrådet. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelse og fælles friarealer skal fremstå som en velproportioneret arkitektonisk helhed af høj kvalitet. 7.2 Bebyggelsen skal i sit udtryk danne et samlet hele, og boligerne skal opføres med base i mur og overbygning i træ. Tagmaterialet skal være tagpap. 7.3 Tage skal have ensidig hældning på mellem l O og 20 grader 7.4 Fælleshuset skal i materialevalg tilpasses bebyggelsen, men bør i sin udformning adskille sig fra de øvrige bygninger. 7.5 Skure og andre småbygninger skal i form, farve og materiale tilpasses bebyggelsen. 7.6 Solenergianlæg skal sikres en arkitektonisk indpasning i tagfladen. Placering af solenergianlæg ved bygninger og andre tekniske anlæg må kun ske efter Byrådets godkendelse. Side 8

9 Bestemmelser 8. Ubebyggede arealer 8.11 området skal der indrettes et fælles friareal mellem bygningerne og omkring det centrale parkeringsareal som vist på kortbilag nr Friarealerne i lokalplanområdet skal ved indretning og beplantning skabe frodige rammer og gode muligheder for leg og ophold. Der skal udarbejdes en plan for det fælles friareal i lokalplanområdet. Planen skal redegøre for terrænbehandling, belægninger, belysning, beplantning med videre. Eksisterende terræn samt proj ekteret terræn skal fremgå af planen. Der skal redegøres for beplantningen ved at oplyse plantearter, størrelser og antal. Planen skal godkendes af Byrådet inden byggetilladelse kan udstedes. 8.3 Omkring bebyggelsens centrale parkeringsareal skal der plantes træer som vist på kortbilag Private haver og opholdsarealer må alene etableres i forbindelse med den enkelte bolig som vist på kortbilag nr. 2. Havearealet tilknyttet den enkelte bolig må maksimalt have et areal på 85 m 2 og skal ligge syd for bygningen som vist på kortbilag nr. 2. Haverne skal afskærmes efter et fælles princip for hele bebyggelsen. Princippet skal godkendes af Byrådet. 8.5 Der må ikke foretages terrænreguleringpåmere end 0,5 m. Beplantning og terrænregulering skal udformes, så bebyggelsen far en glidende overgang til Nordens Parkvej, så skellet mellem lokalplanområdet og vejen ikke fremtræder synlige. 8.6 Lastbiler, campingvogne og uindregistrerede biler samt både og lignende må ikke opbevares eller parkeres hverken i haver, på p- pladser eller på andre ubebyggede arealer. 9. Varmeforsyning 9.1 Samtlige boliger skal tilsluttes kollektiv fjernvarme fra Roskilde Fjernvarmeforsyning. Der kan tillades anvendelse af alternative energiformer i overensstemmelse med lov om varmeforsyning. 10. Kloakering 10.1 Husspildevand og regnvand i lokalplanområdet skal separeres og tilsluttes det offentlig spildevandsanlæg Byrådet kan tillade, at regnvand fratage og adgangsarealer spredes og delvis nedsivespå ejendommen, når det kan ske uden gener for naboen. Dette bør udnyttes i lokalplanområdet idet det eksisterende faldende terræn giver gode muligheder for bortledning mod den kommendetrekroner Sø. Side 9

10 Bestemmelser Overløb skal tilsluttes regnvandsstikbrønd eller et fælles privat regnvandskloaksystem efter særskilt godkendelse af proj ektet. 11. Vand og elforsyning 11.1 Bebyggelsen skal tilsluttes Roskilde vandforsyning og eksisterende elforsyning Elledninger, herunder til vejog stibelysning, må kun udføres somjordkabler. 12. Renovation 12.1 Der skal sikres mulighed for placering og tømning af affaldscontainere/stativer i henhold til gældende affaldsregulativer for Roskilde Kommune Der bør i området afsættes areal til fælles hjemmekompostering og en udvidet affaldssortering Der skal i området afsættes areal til hhv. en glascontainer og en papircontainer. 13. Forudsætninger for ibrugtagning For området gælder: 13. l Bebyggelse skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme Bebyggelse skal være tilsluttet fællesantenneanlæg Inden tilladelse til ibrugtagning skal ejendommens parkeringsarealer, fri- og opholdsarealer være anlagt og beplantet, herunder fælles adgangs- og tilkørselsarealer. 14. Grundejerforening 14.1 Der skal oprettes en grundejerforening for området med medlemspligt for samtlige grundejere i området. Grundejerforeningen skal oprettes senest når halvdelen af boligerne er taget i brag Foreningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesanlæg: Veje, stier og eventuelle parkeringspladser. Derudover skal foreningen anlægge og vedligeholde de fælles haveanlæg og anden beplantning i området Grundejerforeningen skal indgå i en fælles grundejerforening (vejlaug), sammen med øvrige brugere af Isafjordvej. Vejlauget skal have ansvar for drift og vedligeholdelse af Isafjordvej Grandejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet. 15 Ophævelse af gældende lokalplan l.l Lokalplannr. 353 ophæves for den del af matr.nr. 14a, som denne lokalplan vedrører. Side 10

11 Bestemmelser 16. Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overenstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Side 11

12 Bestemmelser 17. Vedtagelse Således vedtaget til offentlig fremlæggelse Roskilde Byråd den 21. marts 2001 Jette Kristensen Borgmester Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt Roskilde Byråd den 19. december 2001 Jette Kristensen Borgmester Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør Side 12

13 lokalplangrænse Kortbilag l Matrikelkort Lokalplan Trekroner Boligområde ved Isafjordvej Målforhold: ikke målfast Roskilde rev. 15. marts 2001 Roskilde rev. nov. 2001

14 --b PRINCIP Kortbilag! Vedtægtsplan Lokalplan Trekroner Boligområde ved Isafjordvej Målforhold Roskilde rev. nov- 2001