Høringssvar: Ny bebyggelsesplan for delområde B i Lokalplan 119 ved Jonstrupvangvej

Transkript

1 Jonstrup, den Til Furesø kommune Høringssvar: Ny bebyggelsesplan for delområde B i Lokalplan 119 ved Jonstrupvangvej Furesø kommune har den fremsendt naboorientering over bebyggelsesplan af fra Domea for del af delområde B lokalplan 119 og de i den forbindelse ansøgte dispensationer fra lokalplanen. Jonstrup89 fremsender hermed bemærkninger til dels (1) Byrådets godkendelse af Skema A, dels (2) bemærkninger til de i høringsbrevet anførte dispensationsansøgninger. For god ordens skyld skal det præciseres, at nærværende høringssvar baseres på den situationsplan af , som er medsendt naboorienteringen, og ikke den situationsplan af med små 2-etages familieboliger, som udvalget for Byudvikling og Boliger behandlede På bydelens vegne har Jonstrup89 fra indledende lokalplanforarbejder fastholdt nødvendigheden af at bevare bydelens transparente og grønne profil, herunder bevarelse af kulturanlægget Seminarieparken med Filosofgangen og sikring af, at mødet med bydelen ikke opleves som en korridor af afvisende støjmure langs indfaldsvejene. Disse nødvendigheder er primære præmis for nærværende høringssvar. (1) Byrådsbeslutning med godkendelse af Skema A. Den ansøgte bebyggelsesplan er til opførelse af 32 boliger, heraf 8 små familieboliger forbeholdt flygtninge. Skema A har været behandlet og godkendt på MPT-udvalget den , Økonomiudvalget den og Byrådet den Domeas ansøgning om godkendelse af ny bebyggelsesplan med tilhørende dispensationsansøgning blev behandlet på udvalget for Byudvikling og Boliger den I konsekvens af det øgede boligantal anfører Domea heri, at I henhold til godkendt skema A og nævnte boligantal/boligtyper/boligstørrelser er det ikke fysisk muligt at indpasse samtlige boliger i de anviste byggefelter og illustrerer argumentationen med tegningsvignetter jfr. herunder 1

2 Figur 1. Domeas tegningsvignetter for illustration af bebyggelsestæthed Som grundlag for Byrådets behandling af skema A forholdte MPT-udvalget Byrådet, at lokalplan 119 kan overholdes ved indplacering af Domea s 32 boliger i den del af område B, hvor lokalplanens udstykningsprincip alene angiver 24 boliger. Lokalplanen kan imidlertid ikke overholdes jfr Domeas redegørelse. Jonstrup89 er bekendt med, at bebyggelsen også reguleres af etageareal og af de angivne byggefelter. Men som anført af Domea muliggør boligstørrelser og -typer ikke, at bebyggelsen kan indplaceres i lokalplanens rammer. Med 33% forøgelse af antal boliger og supplerende byggefelter stiger også behov for veje og p-pladser ud over lokalplanens forudsætninger, hvilket yderligere presser udnyttelsen af byggegrunden. Der fremgår ikke af kommunens sagsredegørelsen og proces for skema A, at beslutningen kræver dispensationer i forhold til gældende plangrundlag. Det må således konkluderes, at grundlaget for Byrådets behandlingen af skema A har været gennemført på et ufuldstændigt grundlag, hvorved vedtagelsen principielt har tilsidesat Planlovens 18 om etablering af retslige forhold i strid med gældende plangrundlag. Jonstrup89 anser forløbet stærkt kritisabelt og må forbeholde opfølgning heraf. Specifikt er vi fokuseret på, at konsekvenserne herved er en intensiv udnyttelse af grunden, som udfordrer principperne for bydelens udvikling og Filosofgangens bevarelse jfr. herover, og som er er gennemgående i vores bemærkninger herunder. Dispensationsansøgninger 1. Filosofgangen, beplantning og sti langs Filosofgangen I henhold til 1.1 i lokalplan 119 er lokalplanens formål bl.a.: - at sikre, at området internt og i forhold til omgivelserne får en grøn karakter - at eksisterende, værdifulde beplantninger og naturområder bevares Det er således et af lokalplanens principper at bevare de værdifulde og markante beplantninger, som findes på lokalplanens område, hvilket er understøttet af lokalplanens bestemmelse punkt 7.4 med tilhørende uddybende bemærkning Ad 7.4 Parken nord for det tidligere Jonstrup Seminarium er afgrænset af filosofgangen, der er en markant træbevoksning. Både under behandling af lokalplanforslaget og ved flere efterfølgende offentlige møder har såvel Jonstrup-borgere som politikere lagt vægt på princippet om bevaring af Seminarieparken og Filosofgangen som historisk kulturanlæg omkring Danmarks første Seminarium, hvilket bl.a. omfatter bevoksningen i den sydvestlige del af område B, der repræsenterer områdets grønne karakter. 2

3 I henhold til bebyggelsesplanen af overholdes dette princip ikke, idet der anlægges p-pladser, vejarealer og ikke mindst en parallelsti øst for Filosofgangen. Det medfører fældning/beskadigelse af adskillige af områdets værdifulde beplantninger både på område B alle træer langs Filosofgangens østside - og på naboområderne (omgivelserne). Også træer på kommunens areal både vest og syd for område B må fældes p. gr. a. bofællesskabets anlæg. Figur 2. Markante træer i Filosofgangen, der forudsættes fældet Anlæg af en parallel-sti kun 2,5 m fra Filosofgangens østgrænse er i strid med lokalplanen, der viser et grønt areal mellem Filosofgangen og husene. Som vist på bebyggelsesplanen herunder vil stien intimidere Filosofgangen på det groveste. Der er andre stier i bebyggelsen, der etableres iht. retningslinierne i lokalplan 119, og som fuldt ud tilgodeser behovet for intern og ekstern fodgængeri. Figur 3. Stiforløb 2,5 m fra og langs med Filosofgangen i modstrid med lokalplan 3

4 For at bevare kulturanlægget ved Filosofgangen skal der være en mindst 7,0 m ubebygget zone fra Filosofgangen og min 5.0 m til befæstede arealer, hvilket (bortset fra stien) fuldt ud er i overensstemmelse med Domeas situationsplan af Dette ubebyggede areal skal i overensstemmelse med lokalplanen suppleres med passende randbeplantning (træer og buske), som ud over eksisterende og de af Domea foreslåede træer skal understøtte Filosofgangen som historisk kulturanlæg, der afgrænser Seminarieparken rumligt. Tilsvarende bør understøttende træer og randbeplantning langs Filosofgangens nordlige begrænsning etableres i overensstemmelse med lokalplanens angivelser. Bevarelse af den eksisterende beplantning omkring Filosofgang, der sikrer karakteren af grøn rumlighed, samt fjernelse af den på bebyggelsesplanen viste sti langs Filosofgangens østskel er væsentligt for at overholde lokalplanens principper. Jonstrup89 fastholder således lokalplanens bevarelse af Filosofgangen med både bevarelse og supplering af træer og randbeplantning og kan derfor ikke støtte dispensationer, der går ud over Filosofgangen og beplantning samt anlæggelse af en ny parallelsti langs Filosofgangen. Hertil kommer, at Jonstrup89 finder det meget betænkeligt, hvis der fremover skal være forskellige ejere af Filosofgangens vestlige og østlige trærække. Skellet mellem Seminarieparken (matr. nr. 1a) og Bofællesskabets kommende areal (matr. nr. 1s) krydser ind over Filosofgangens areal i modstrid med principperne om bevaring. Skellet er etableret i 2006, men aldrig sat af marken, så hverken forvaltning, politikere eller kommende ejere af arealet reelt har vidst, hvor skellet går. I december 2017 blev enkelte af skelpunkterne afsat med skelrør, hvorfor situationens alvor først for nylig er synliggjort. For at sikre, at lokalplanens principper om bevaring af Filosofgangen overholdes, henstiller Jonstrup89, at der sker en skelforandring mellem de pt. af kommunen ejede ejendomme matr. nr. 1 a og 1 s, så ejerskab og vedligeholdspligt for hele Filosofgangen overgår til kommunen. Dette areal kunne indgå i stedet for den af Domea foreslåede grund-afgivelse mod nordvest se efterfølgende afsnit. Alternativt, at der som vilkår fastlægges (tinglyses) bestemmelser om vedligeholdelse og bevaring af Filosofgangen på matr. nr. 1a og 1s. 2. Veje og p-pladser Der ansøges om dispensation fra det vejforløb, der er fastlagt i lokalplanen og om en reduktion af vejbredden fra 8,5 m til 3,5 m. Jonstrup89 har forståelse for at ændre lokalplanens vejforløb og vejbredder, men den kraftigt reducerede vejbredde medfører, at parkering ikke kan udformes som længdeparkering helt eller delvist inden for vejudlægget. I henhold til lokalplanen skal der være 2 p-pladser pr. bolig. Et princip der er generelt gældende for lokalplanerne. Med den mere intensive udnyttelse af grunden med flere boliger, er 4

5 der behov for både længere interne vejstrækninger samt flere p-pladser, hvilket jfr. Domea s redegørelse ikke kan opfyldes. I henhold til situationsplan af anlægges der kun 32 p-pladser og 4 handicappladser. Bofællesskabet er et seniorbofællesskab 50+. Dvs. at beboerne fortsat kan have op til 20 år på arbejdsmarkedet. Der er i Jonstrup erfaring for, at selv med de bedste intentioner om kun at have én bil, vil mange anskaffe sig 2 biler, da den offentlige trafikbetjening er sparsom. Ud over det daglige parkeringsbehov er der behov for gæsteparkering, som der ikke vil være plads til. Planen udpeger 9 reserveparkeringspladser, som vil kunne anlæggesmed 10 pladser i NV-trekanten mod Højen samt 3 pladser ved østligste bygning. Anlæg af p-pladser i NV-trekanten kræver ca. 1 m jordpåfyldning, som vil beskadige rødderne af eksisterende beplantning og dermed true bevarelsen af Filosofgangens afgrænsende beplantning imod ovennævnte principper. Jonstrup89 må insistere på, at yderligere ca. 10 p-pladser etableres med opførelse af bebyggelsens (op til p-pladser), og at der her ud over reserveres mulighed for supplerende lejlighedsparkering. Dispensation fra den principielle anvendelsesbestemmelse om 2 p-pladser pr. bolig til samlet kun 32 p-pladser+ 4 handicappladser kan ikke godkendes. 3. Regulering af lokalplanområdet Der ansøges om en mindre regulering af delområde B s nordlige grænse, som vist på bebyggelsesplanen under forudsætning af enighed mellem grundejerne og at reguleringen gøres arealneutral. Der er i bebyggelsesplanen anvist et areal mod vest til grund-afgivelse. Det forudsættes, at hvis dette areal afgives, vil det være til kommunen og at det vil indgå som en fremtidig grøn del af Seminarieparken. Jf. ovenfor kan grund-afgivelsen være en del af den skelforanding, der er nødvendig for at sikre, at Filosofgangen også fremover har samme (offentlige) ejer, og dermed sikre at den fortsat bevares. Under denne forudsætning støtter Jonstrup89 denne dispensation. 4. Regulering af byggefelter Der ansøges om dispensation fra de i lokalplanen fastlagte byggefelter. Grundet et stærkt ønske fra Jonshøjs initiativgruppe har Jonstrup89 forståelse for ønsket om ændring af byggefelterne i forhold til lokalplanen, men de samlede konsekvenser af, at boligantallet er øget fra lokalplanens 24 boliger til 32 boliger er ikke acceptabelt. Stillingtagen til dispensationerne må i givet fald basere sig på et seriøst oplæg fra Domea, som overbevisende demonstrerer evne og vilje til at imødekomme lokalplanens intentioner 5

6 mht. sikring af kulturanlægget omkring Filosofgangen og bydelens grønne profil, anlæggelse af et kvalificeret antal p-pladser samt at dokumentere tilfredsstillende støjniveau for boliger langs Jonstrupvangvej i overensstemmelse med Byrådets beslutninger (se herunder). Jonstrup89 kan på det foreliggende grundlag derfor ikke acceptere dispensationerne. 5. Taghældning Der ansøges om dispensation fra lokalplanens bestemmelse om en taghældning på min 25 grader for de 8 små boliger nærmest Jonstrupvangvej. Mht. placeringen af de 8 boliger henvises til bemærkninger ovenfor og efterfølgende. At der er af hensyn til den visuelle påvirkning er ansøgt om boliger i en etage med et fladt tag støtter Jonstrup89 isoleret set. 6. Terrænregulering Der ansøges om dispensation til terrænregulering på mere end ½ m uden for de områder, der er anført i lokalplanen. Jonstrup89 har ingen indsigelser imod denne terrænregulering. 7. Støjhegn På den medsendte bebyggelsesplan er det anført skal etableres støjhegn langs Jonstrupvangvej. I henhold til lokalplanen 10.1 skal der etableres støjhegn, hvis Miljøstyrelsens vejledende grænser for vejstøj overskrides. Placering af støjhegn var i forbindelse med høring over forslag til lokalplan 119 og efterfølgende et meget væsentligt emne og er det fortsat for Jonstrup89, hvilket er kendt for såvel politikere som forvaltning. I forbindelse med vedtagelse af lokalplan 119 blev der på den baggrund netop suppleret med en Byrådsvedtagelse om, at Endvidere skal tiltag der begrænser trafikstøj fra Jonstrupvangvej, samt udformning af den fremtidige bebyggelse sikre, at der ikke, eller kun i meget begrænset omfang, bliver behov for støjhegn langs Jonstrup (vangvej). Der foreligger ikke dokumentation for nødvendigheden af støjhegn mellem Jonstrupvangvej og boligerne i byggefelt 4, lige som der ikke er redegjort for, på hvilken måde bebyggelsens udformning sikrer, at behovet for støjhegn vil være meget begrænset. Dokumentation for evt. behov for støjhegn bør i øvrigt ske på grundlag af de aktuelle forhold og på grundlag af de foranstaltninger for reduceret hastighed og støjniveau, der er aftalt. Svarende til anden kommende bebyggelse på Jonstrupvangvej finder Jonstrup89, at det er vigtigt, at der indarbejdes et vilkår om, at arealet ud mod Jonstrupvangvej fremstår åbent, evt. med enkeltstående træer, men uden støjhegn eller plankeværk. 6

7 8. Udstykning I henhold til 4.1 i lokalplanen må udstykning kun udføres i overensstemmelse med principperne vist på kort 4. I lokalplanens Ad 4.1. er anført Kort 4 viser, at hver boligenhed udstykkes med et tilhørende haveareal. Der er ikke ansøgt om dispensation fra denne bestemmelse, så Jonstrup89 forudsætter, at dette stadig er gældende. Er der spørgsmål eller ønskes en drøftelse af de ovenfor anførte punkter deltager Jonstrup89 meget gerne i et møde herom. Med venlig hilsen Per K. Larsen Formand for Jonstrup89 7