Lokalplan Udvidelse af sommerhusområdet. Hesseløje-Fruerlund

Transkript

1 Lokalplan Udvidelse af sommerhusområdet ved Hesseløje-Fruerlund

2 Offentlighedsperiode Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i 8 uger fra tirsdag den 16. oktober 2007 til tirsdag den 11. december Lokalplanen kan ses i alle kommunens Borgerservicebutikker og hos Plan og Kultur. Åbningstider: Mandage onsdage kl Torsdage kl Fredage kl Lokalplanen kan ses på kommunens biblioteker i de normale åbningstider og på kommunens hjemmeside 1

3 Hvad er en lokalplan Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er Kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Der findes 3 forskellige typer lokalplaner: Den almindelige lokalplan udarbejdes ved nye bolig- eller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. Den bevarende lokalplan udarbejdes når kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. Rammelokalplanen, er de overordnede retningslinier for nye større bebyggelsesområder, og skal følges op med en almindelig lokalplan inden, der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fastlagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kommuneplanens bestemmelser men ikke lempe dem lokalplanforslag skal annonceres, og den kan ses på kommunens hjemmeside offentlighedsperioden skal min. være 8 uger hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger som fremgår af lokalplanforslaget Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet, har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. 2

4 Indholdsfortegnelse Offentlighedsperiode 1 Hvad er en lokalplan 2 Indholdsfortegnelse 3 Redegørelse 4 Lokalplanens baggrund og formål 4 Beskrivelse af lokalplanområdet 4 Lokalplanens indhold 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning 6 Miljøscreening / miljøvurdering 7 Lokalplanens retsvirkninger 8 Bestemmelser 9 Lokalplan Udvidelse af sommerhusområdet ved Hesseløje - Fruerlund 9 1 Formål 9 2 Områdets zonestatus 10 3 Områdets anvendelse 10 4 Udstykning 10 5 Vej og sti- og parkeringsforhold 11 6 Teknik, lednings- og antenneforhold 11 7 Bebyggelsens omfang og placering 12 8 Bebyggelsens ydre udformning 13 9 Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagning Tilladelser og dispensationer Grundejerforening Servitutter 16 Vedtagelsespåtegning 16 Bilag 3

5 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål I 2005 blev Landsplandirektiv for udvidelse af sommerhusområder i kystnærhedszonen offentliggjort. Landsplandirektivet giver mulighed for at udvide eksisterende sommerhusområder indenfor kystnærhedszonen med op til ca sommerhusgrunde. Sommerhusområdet Hesseløje-Fruerlund er i landsplandirektivet udpeget som et område, der kan udvides med op til 28 nye sommerhusgrunde. I landsplandirektivet er der fastlagt retningslinier der angiver, hvordan planlægningen skal foregå i forbindelse med, at arealerne inddrages til nye sommerhusområder. Formålet med denne lokalplan er at fastlægge bestemmelser for udvidelsen af sommerhusområdet ved Hesseløje-Fruerlund Beskrivelse af lokalplanområdet Omfang og afgrænsning Området ligger i landzone umiddelbart syd for det eksisterende sommerhusområde Hesseløje- Fruerlund og omfatter et areal på ca. 4,4 ha. Hesseløjevej udgør afgrænsningen mod vest, og mod øst ligger der et fredet stendige i skellet mod naboejendommene. Mod syd ligger det åbne land med landbrugsarealer. 4

6 Anvendelse Området anvendes i dag til landbrugsformål, og der er landbrugspligt på arealet. Landskabelige forhold Arealet ligger i et spændende og kuperet terræn, der falder markant fra syd mod nord med en højdeforskel på ca. 12 m. Landskabet omkring planområdet udgøres primært af dyrkede marker, men nordvest herfor ligger der desuden et grønt fællesareal med en fredet stendysse. Bortset fra lav beplantning i skellet ind mod det eksisterende sommerhusområde findes der ingen beplantning indenfor området. Landskabet er generelt domineret af det smukke panorama over Helnæs Bugt med udsigt til Helnæs, Illum og Vigø og strækningen langs sydvestfyns kyst. nord for det eksisterende sommerhusområde ligger kysten med en fin badestrand, grønne fællesarealer og et beskyttet område med strandeng. Lokalplanens indhold Anvendelse Lokalplanen giver mulighed for etablering af et sommerhusområde med dertil hørende veje, stier og friarealer. Der kan udstykkes op til 28 sommerhusgrunde, som varierer i størrelsesordenen fra ca til 1700 m². 5

7 Bebyggelsen For at sikre, at den nye bebyggelse afspejler områdets karakter af sommerhusområde, er der fastsat bestemmelser for blandt andet bygningshøjde, farve- og materialevalg. På den måde sikres desuden en arkitektonisk sammenhæng med den eksisterende bebyggelse i det oprindelige sommerhusområde. Vej-, sti- og parkeringsforhold Området vejbetjenes fra Hesseløjevej med en smal grusvej, der udformes som en løkke. Parkering skal ske på egen grund. I områdets nordvestlige hjørne bliver der etableret en sti med direkte adgang til Hesseløjevej. Friareal og beplantning I områdets østlige ende er der reserveret plads til et mindre friareal med mulighed for boldspil, ophold mv. For så vidt muligt at sikre udsigten til vandet fra området er der fastsat en maksimal højde på 1,5 m for hegnende beplantning. Beplantningen med en højde på over 1,5 må kun etableres minimum 5 m fra skel, og må ikke have sammenvoksede bladkroner. Der må højst være to solitære træer på hver grund. Lokalplanens forhold til anden planlægning Landsplandirektiv/Regionplanlægning Lokalplanen udarbejdes indenfor rammerne af Landsplandirektiv for udvidelse af sommerhusområder i kystnærhedszonen, juni Landsplandirektivets bestemmelser og retningslinier har ifølge planloven retsvirkning som regionplanretningslinier. Kommuneplan Samtidig med nærværende lokalplan blev offentliggjort som forslag blev tillæg nr. 34 til kommuneplanen offentliggjort. Tillægget muliggør overførelsen af arealet fra landzone til sommerhusområde og indeholder følgende bestemmelser for lokalplanlægningen Rammer for lokalplanlægning i område S.4.2 Område Anvendelse Bebyggelsesregulerende bestemmelser S.4.2 Sommerhusområde Bebyggelsesprocent max 10 Max 1 etage Facadehøjde max 3,0 m Andet Sommerhusområde og landzone. Landzone overføres til sommerhusområde med godkendelse af lokalplan. 6

8 Landbrugsloven Arealet er noteret med landbrugspligt. Inden projektets virkeliggørelse skal landbrugspligten være ophævet på arealet. Naturbeskyttelsesloven Nord-vest for det nye sommerhusområde ligger der et fortidsminde (stendysse), der afkaster en 100 m beskyttelseslinie. Fortidsmindet er vist på kort 2. En lille del af området ligger indenfor denne linie, og der må ikke uden dispensation fra naturbeskyttelseslovens 18 foretages ændringer indenfor dette areal. Varmeforsyning Området er i varmeplanen for Faaborg-Midtfyn Kommune udlagt til individuel varmeforsyning. Spildevand Området inddrages i Faaborg Kommunes spildevandsplan med et tillæg til spildevandsplanen. Museumsloven I henhold til Museumsloven skal anlægsarbejder øjeblikkeligt indstilles ved eventuelle arkæologiske fund indenfor lokalplanområdet, og Odense Bys Museer skal underrettes om fundet med henblik på undersøgelser og eventuel udgravning. Det er bygherres ansvar at underrette museet, og bygherren afholder udgiften til undersøgelser og eventuel udgravning. Beskyttet dige Langs med områdets østlige grænse ligger et dige (vist på kort 2), som er beskyttet i henhold til museumslovens 29. Der må ikke uden dispensation foretages ændringer i digets tilstand. Støjforhold Lokalplanen udlægger området til sommerhusområde, der er en støjfølsom arealanvendelse. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier på henholdsvis 45/40/35 db(a) skal derfor overholdes indenfor området. Miljøscreening / miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, Lov nr. 316 af 5. maj 2004, har Faaborg-Midtfyn Kommunalbestyrelse screenet lokalplanen for de miljømæssige forhold indenfor lokalplanområdet. Da lokalplanen ikke giver mulighed for anlægsprojekter der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og lokalplanens virkeliggørelse ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, har Faaborg- Midtfyn Kommunalbestyrelse vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen. Klage over kommunens afgørelse skal sendes til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K, inden 4 uger fra modtagelsen. nkn@nkn.dk. 7

9 Lokalplanens retsvirkninger Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med en lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15.stk. 2 nr

10 Bestemmelser Lokalplan Udvidelse af sommerhusområdet ved Hesseløje - Fruerlund I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr883 af 18/08/2004, med senere ændringer) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2.1 nævnte område. Bestemmelser Den fremhævede tekst i den venstre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser. Vejledning og forklarende tekst Teksten i denne spalte er en forklarende og uddybende tekst til lokalplanens bestemmelser. 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: at fastlægge områdets anvendelse til sommerhusområde, at fastlægge bestemmelser for udstykning og ny bebyggelses placering, omfang og udformning, at fastlægge bestemmelser for udlæg af areal til veje, stier og friareal, at fastlægge bestemmelser for områdets beplantning. 9

11 2 Områdets zonestatus 2.1 Området Lokalplanområdet afgrænses som vist på kort 1 og omfatter del af matrikelnummer 26-a, Horne By, Horne. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter den 1. januar 2007, måtte være udstykket fra ovennævnte ejendom indenfor lokalplanområdet. 2.2 Zonestatus Lokalplanområdet ligger i landzone. Området overføres til sommerhusområde med vedtagelse af nærværende lokalplan. 3 Områdets anvendelse 3.1 Områdets parceller må kun anvendes til sommerhusbebyggelse efter den til enhver tid gældende sommerhuslovgivning. 4 Udstykning 4.1 Udstykning skal ske i princippet som vist på udstykningsplanen på kort Der må højst udstykkes 28 sommerhusgrunde. 4.3 De udstykkede grunde skal minimum være 1200 m² 10

12 5 Vej og sti- og parkeringsforhold 5.1 Området vejbetjenes fra Hesseløjevej. Der må ikke etableres direkte udkørsel fra sommerhusgrundene til Hesseløjevej. 5.2 Vejene i området udlægges i princippet som vist på kort 2 og med en afstand fra skel til skel på minimum 6 m og med en kørebanebredde på minimum 4,5 m. 5.3 Vejen skal anlægges med grusbelægning. 5.4 Der må ikke etableres belysning af veje og stier. 5.5 Der må kun etableres én udkørsel fra hver ejendom. Der må ikke etableres direkte udkørsel til Hesseløjevej. 5.6 Der skal etableres en sti fra området med adgang til Hesseløjevej som vist på kort 2. Stien udlægges med en bredde af minimum 3 m. 5.7 På hver grund skal der indrettes parkeringsplads til mindst 2 biler. 5.8 Al parkering skal ske på egen grund. 5.9 Ved overkørselen til Hesseløjevej skal der etableres et oversigtsareal på 2,5 x 55 meter i henhold til vejreglerne. 6 Teknik, lednings- og antenneforhold 6.1 Alle ledninger skal fremføres som jordkabler. 6.2 Tekniske installationer som elskabe, renovationsstativer mm. skal placeres og evt. afskærmes så de syner mindst muligt. 11

13 6.3 Der må ikke etableres tagantenner indenfor området. 6.4 Der må kun opstilles paraboler med en maksimal diameter på 1 m på private arealer og med en makismal højde fra parabolens overkant til terræn på 1,5 m. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 På hver ejendom må kun opføres ét sommerhus udført som én bygning samt én carport/garage. 7.2 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 10 %. Bebyggelsen må dog ikke overstige 180 m². 7.3 Bebyggelse må kun opføres i én etage og bygningshøjden må maksimalt være 5 m over et af bygningsmyndigheden fastlagt niveauplan (jævnfør principskitse). 7.4 Facadehøjde målt fra terræn til skæring med facade og tagflade må ikke overstige 3,0 m (bortset fra gavltrekanter). 7.5 Alle former for bebyggelse skal placeres minimum 5 m fra skel, herunder også skel mod veje og stier. Bebyggelsen skal have én facade parallelt med vej. 7.6 Carporte/garager skal placeres med en afstand af højst 1 m fra hovedhuset og skal være placeret parallelt eller vinkelret på hovedhusets facade. 7.7 Tilbygninger, udestuer, carporte/garager skal opføres med samme tagform og materialer som hovedhuset, for at opnå et harmonisk 12

14 udtryk i bebyggelsen. 8 Bebyggelsens ydre udformning 8.1 Det naturlige terræn skal i videst muligt omfang respekteres og eventuelle niveauforskelle så vidt muligt optages i bebyggelsen. 8.2 Bygningers facader skal opføres af træ eller som muret byggeri i blank mur, vandskuret eller pudset. Facader af træ skal fremstå ubehandlet, olieret eller males i nuancer af jordfarver indenfor den organiske jordfarveskala eller disses blanding med hvidt, gråt eller sort. Blå farve dannet af ultramarin kan anvendes. Mindre bygningselementer kan opføres i andre materialer. 8.3 Overdækkede terrasser kan dækkes med glas,. 8.4 Tage skal gives en hældning på op til 25 grader regnet fra det vandrette plan. 8.5 Tagflader skal være sorte, grå eller teglrøde. Tagene må udføres i tagpap eller teglsten, der ikke er farvet eller overfladebehandlede. Overfladen må ikke være reflekterende. Tagfladen kan endvidere udføres med græstørv. 8.6 Solpaneler må ikke placeres højere end 1,5 m over terræn og tættere på skel end 2,5 m. Solpaneler med reflekterende overflade må ikke opsættes. 8.7 I lokalplanområdet må ingen form for erhvervsmæssig skiltning og opsætning af re- Krydsfiner er ikke defineret som træ. Pvc eller polycarbonat er i denne forbindelse ikke medregnet som glas. 13

15 klamer finde sted. Undtaget er kortvarig reklamering i forbindelse med salg af en ejendom. Skilte må ikke være større end 0,5 m². 9 Ubebyggede arealer 9.1 Det eksisterende terræn skal i videst muligt omfang bevares. Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages med kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. 9.2 Udendørs oplagring må ikke finde sted, og der må ikke henstilles uindregistrerede køretøjer og campingvogne, lastvogne, køl-og motorbåde eller lignende. Det er dog tilladt at have én jolle oplagt på den enkelte grund. 9.3 Diget i områdets østlige skel er beskyttet i henhold til museumsloven og der må ikke foretages ændringer i digets tilstand, herunder etableres beplantning. 9.4 Hegning omkring grundene i området skal være levende hegn og bestå af løvfældende, hjemmehørende plantearter. Hegn i naboskel og mod veje og stier må ikke være højere end 1,5 m. Mod veje og stier skal hegnene plantes 0,4 m fra skel og skal holdes klippet, så beplantningen ikke breder sig henover skel. 9.5 Faste hegn kan indenfor en mindste afstand af 5 m fra skel anvendes som lægivere omkring terrasser og opholdsarealer i relation til sommerhuset. Faste hegn må maksimalt gives en højde af 1,5 m over terræn. 9.6 Opholdsarealer i form af terrasse må ikke være hævet mere end 1 m over terræn, og må ikke etableres nærmere skel end 5 m. 14

16 9.7 Beplantning, der er højere end 1,5 m indenfor sommerhusgrunde, må ikke have sammenvoksede bladkroner, og må ikke placeres nærmere skel end 5 m. Der må makismalt være to enkeltstående træer på hver grund. 9.8 Der må kun etableres udendørs belysning på egen grund, og lyskilden må ikke placeres højere end 1 m over terræn. Lyskilden skal etableres som pullertbelysning med nedadrettet reflektor. 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10.1 Inden projektets virkeliggørelse skal landbrugspligten være ophævet på arealet. 11 Tilladelser og dispensationer 11.1 Der må ikke uden dispensation fra naturbeskyttelseslovens 18 foretages ændringer i tilstanden af de arealer, der ligger indenfor 100 m beskyttelseslinien omkring fortidsmindet på matr.nr. 26-ea Horne By, Horne. 12 Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor området Grundejerforeningen skal oprettes, når halvdelen af grundene er solgt, eller når kommu- 15

17 nalbestyrelsen kræver det Grundejerforeningen kan sammenlægges med en eksisterende grundejerforening Grundejerforeningen skal forestå fælles anliggender som drift og vedligehold af veje, stier og fællesarealer i det nye sommerhusområde. 13 Servitutter 13.1 Ingen særlige bestemmelser Vedtagelsespåtegning Forslaget blev vedtaget til offentliggørelse i kommunalbestyrelsens møde den 11. oktober Således vedtaget endeligt i kommunalbestyrelsens møde den 12. februar På kommunalbestyrelsens vegne: Bo Andersen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør 16

18 1 Lokalplan Kortbilag 1

19 2 Lokalplan Kortbilag 2