LOKALPLAN STAMMEN, GISTRUP, TÆT-LAV BOLIGOMRÅDE AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING DEC 1979

Transkript

1 LOKALPLAN STAMMEN, GISTRUP, TÆT-LAV BOLIGOMRÅDE AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING DEC 1979

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse Lokalplanens baggrund og område Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området side Aalborg kommunes 15-rammer 2. Kommunens spildevandsplan Lokalplanens indhold Servitutter Lokalplanens retsvirkninger Oversigtskort Illustrationsplan Lokalplan Lokalplanens formål Lokalplanens område Områdets anvendelse Udstykning Vej, sti og parkeringsforhold Ledningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Vedtagelsespåtegning Bilag nr. 1 Bilag nr

3 REDEGØRELSE

4 Lokalplanens baggrund og område På det område, der omfattes af lokalplan nr , er der tinglyst en deklaration om områdets anvendelse, bebyggelse m.m. Denne deklaration indeholder en bestemmelse om at et område, benævnt parcel 1, kun må videreudstykkes og bebygges efter en plan,der er godkendt af Aalborg kommune. Da der nu foreligger et konkret byggeprojekt for dette område, er lokalplan nr udarbejdet for at dette projekt kan realiseres samt for at gøre kommunens beboere bekendt med planerne herom. Da lokalplanen på mere tidsvarende vis afklarer områdets forhold vedrørende bebyggelse, anvendelse, grundejerforening, fællesarealer m.m., aflyses deklarationens punkter herom. Lokalplanområdet, der udgør et ca. 6,4 ha stort areal, er beliggende nord for G1. Gistrupvej og vest for Nøvlingvej i Gistrup../. Lokalplanområdet er vist på oversigtskortet. Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området. 1. Aalborg kommunes 15-rammer. Kommunen og planstyrelsen har indgået en aftale om rammer for de nærmeste års byudvikling i kommunen. Heri indgår nogle midlertidige bestemmelser for indholdet af de lokalplaner, som udarbejdes inden for disse rammer, som kaldes 15-rammer efter den paragraf i kommuneplanloven, hvori rammerne omtales. Lokalplanområdet er omfattet af kommunens 15-rammer og udgør en del af rammernes område nr. 6 i distrikt III. For dette område gælder, at lokalplanlægningen bl.a. skal sik re: at områdernes anvendelse fastlægges til boligformål og be- byggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdernes daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulig- hed for, at bebyggelsesprocenten for det pågældende areal under et overstiger 25,samt at der iøvrigt ikke åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom til parcelhusformål overstiger 25 og for tæt-lav 40, at bebyggelse ikke opføres med mere end én etage med udnyt- telig tagetage, at bebyggelse i 2 etager kun må finde sted, hvor forholdene taler derfor, og at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m,

5 2./. at mindst 15% af hvert område anvendes til større, samlede friarealer af forskellig karakter, fælles for det pågældende område. Da man har valgt at udlægge store friarealer i området omkring den tæt-lave bebyggelse på bekostning af den enkelte ejendoms areal, kan ejendommene inden for lokalplanens område nr. C ikke overholde bebyggelsesprocenten på 40 af ejendommens nettoareal. Derfor har man ved beregning af bebyggelsesprocenten tilladt, at der til den enkelte ejendoms grundareal kan medregnes en forholdsmæssig andel af fællesarealerne, således at man kan tilgodese en bebyggelsesprocent på 40 af de enkelte ejendommes bruttoareal. Dette sker i overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglement Det tidligere omtalte aktuelle byggeprojekt, omfatter lokalplanens delområde nr. C, og på illustrationsplanen er vist, hvordan den tæt-lave bebyggelse bliver udformet i overensstemmelse med 15-rammerne for området. 2. Kommunens spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan og er beliggende i et område, som skal separatkloakeres, d.v.s. spildevand og overfladevand (regnvand) løber i hver sin ledning. Spildevand føres til den eksisterende primære ledning, der ligger i hovedstien D, og derfra drejer mod øst langs arealets nordskel. Overfladevand (regnvand) føres til ledninger i henholdsvis det nordvestlige og nordøstliqe hjørne af området. Regnvand føres til Landbækken, og spildevandet føres via den primære ledning til det afskærende ledningssystem og videre til Nr. Tranders renseanlæg. Lokalplanens indhold Lokalplanområdet opdeles i områderne A, B, C og D. Område A og B er bebygget med henholdsvis rækkehuse og al mindelige parcelhuse. 0mråde C er det område, for hvilket der foreligger et ken kret byggeprojekt, og lokalplanen indeholder en række særskilte bestemmelser for dette område. Bl.a. er der en bestemmelse om, at området kun må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i én etage, og at bebyggelsen skal udformes så den i princippet svarer til den bebyggelse, der er vist på illustrationsplanen. Boligerne er placeret omkring fælles boligtorve, og der er fastlagt visse retningslinier for bebyggelsens placering på den enkelte ejendom. Der er endvidere bestemmelser om ensartethed i materialevalg, taghældning, farveholdning, beplantning m.v. for den enkelte gruppe huse. Inden for området er der ligeledes sikret mulighed for, at boligbebyggelsen på den enkelte ejendom kan udvides med op til 18 m 2 efter nærmere angivne retningslinier.

6 3. På de fælles opholdsarealer i område C kan der med godkendelse fra Aalborg kommune tillades opført en 250 m 2 stor fællesbygning for beboerne i dette område, når denne bygning formes i overensstermnelse med den omliggende boligbebyggelse og iøvrigt efter Aalborg kommunes skøn ikke virker skæmnende for området. Det er ligeledes i område C tilladt på visse betingelser at opstille et drivhus pr. parcel på de fælles opholdsarealer. 0mråde D er en 6 m bred hovedsti udlagt fælles for områdets beboere. Der skal oprettes én grundejerforening for området øst for hovedstien og en for området vest for hovedstien, og som ejer af en ejendom inden for et af områderne har man pligt til at være medlem af den respektive grundejerforening. Grundejerforeningernes formål er primært at administrere fællesanlæg m.m. inden for områderne, og eventuelt repræsentere områdets beboere udadtil. Grundejerforeningernes vedtægter skal godkendes af Aalbrg kommune. Alle nye boliger inden for området skal iøvrigt tilsluttes Gistrup Varmeværk a.m.b.a. Servitutter I forbindelse med udstedelse af byggetilladelse til kædehusene inden for lokalplanområdet må det forventes, at der bliver tinglyst servitutter vedrørende bl.a. : 1. Fælles mure i skel. 2. Adgang til eftersyn mm. af fælles eller private ledninger, brønde, stik m.v. 3. Adgang til vedligeholdelse og reparation af tagudhæng, tagrender mm. i naboskel. Der kan ikke med hjemmel i kommuneplanlovens 18 optages bestemmelser vedrørende disse forhold i en lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Efter Aalborg kommunes endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge kommuneplanlovens 31, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Aalborg kommune kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af t at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan.

7

8

9

10 AALBORG KOMMUNE lokalplan nr , for et område vest for Nøvlingvej og nord for G1. Gistrupvej i Gistrup. I henhold til kommuneplanloven (1OV nr. 287 af 26. juni 1975) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2, stk. 2.1 nævnte omr åde. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen er udarbejdet at at at at for at sikre: områdernes anvendelse fastlægges til boligformål i form af parcelhuse og tæt-lav boligbebyggelse (kædehuse), der gennem udformning af det interne vej- og stinet opnås trafiksikre og afvekslende anlæg, der udlægges arealer til fælles opholdsarealer for områdernes beboere, der oprettes grundejerforeninger, der skal forestå den fremtidige drift, vedligeholdelse og renholdelse af områdernes fællesarealer og -anlæg../ Lokalplanens område Lokalplanen afgrænses som vist på bilag nr. 1 og omfatter matr. nr.e: 2fx, 2fy, 2fz, 2fæ, 2fø, 2ga, 2gb, 2gc, 2gd, 2ge, 2gf, 2gg, 2gh, 2gi, 2gk,. 2gl, 2gm, 2gn, 2go, 2gp, 2gq, 2gr, 2gs, 2gt, 2gu, 2gv, 2gx, 2gy, 2gz, 2 gæ, 2gø og 2r, Gitrup by, Nøvling, samt alle parceller, der efter den 15. februar 1979 udstykkes fra de nævnte ejendomme../. 2.2 Lokalplanens område opdeles i områderne A, B, C og D. som vist på bilaq nr Områdets anvendelse mråde A, B og C må kun anvendes til boligformål. Boligbebyggelsen i område A og C må kun bestå af tæt-lav bebyggelse (kædehuse). Bebyggelsen i område B må kun bestå af åben og lav bebyggelse (parcelhuse). Område D må kun anvendes til stiformål, Inden for det på bilag nr. 2 viste fællesareal i område c må der opføres mindre drivhuse samt et fælleshus til brug for beboerne i område C. Ejendommen må ikke benyttes til erhvervsvirksomhed. Aalborg kommune kan dog tillade, at der på ejendommene drives et sådant erhverv, som almindeligvis kan udføres i beboelsesbygninger under forudsætning af,

11 at erhvervet udføres af den, der bebor den pågældende ejendom, at det pågældende erhverv efter Aalborg kommunes skøn drives på en sådan måde, at bygningens karakter af beboelsesbygning ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke brydes t at erhvervet ikke medfører ulempe for de omboende, at erhvervet ikke medfører behov for parkering, der ik- ke er plads til på den pågældende ejendom. 3.7 Inden for området kan der med Aalborg kommunes nærmere godkendelse opføres transformerstationer til kvarterets forsyning. 4. Udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med den på bilag nr. 2 viste principielle udstykningsplan. 4.2 I område C må der ikke udstykkes grunde, der er mindre end 260 m Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Der udlægges areal til veje, boligtorve og stier som vist på bilag nr I område C skal der udføres hastighedsdæmpende foranstaltninger (bump eller lignende) ved boligtorvenes tilslutning til stamvejen A-B. 5.3 Der må ikke etableres adgang under nogen form fra den enkelte ejendom til Gl. Gistrupvej, Nøvlingvej, Stamvejen A-B eller hovedstien nord for lokalplanområdet. 5.4 Der skal sikres oversigtsarealer som vist på bilag nr. 2. På oversigtsarealerne må der ikke findes nogen bygning, plantning, hegn eller lignende, der har en højde der overstiger 0,8 m målt fra en flade, der er bestemt ved de 2 vejkørebaners midtlinie. 5.5 På hver ejendom i område A og B skal der indrettes mindst 2 parkeringspladser. 5.6 Inden for område C skal der indrettes mindst 2 parkeringspladser på hver ejendom og fælles parkeringspladser på boligtorve svarende til mindst 4 parkeringsplads for hver ejendom.

12 3. 6. Ledningsanlæg 6.1 Ledninger til elforsyning, vejbelysning, telefon, antenne m.v. må kun udføres som jordkabel. 7. Bebyggelsens omfang og placering. 7.1 Område A og B Bebyggelsesprocenten må for områderne som helhed ikke overstige Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom i område B må ikke overstige Tilbygninger til rækkehusene i område A må kun udføres efter en af Aalborg kommune godkendt plan for hver enkelt husrække Bygninger må ikke opføres med mere end én etage og udnyttelig tagetage Bebyggelsen må ikke opføres nærmere end 5 m fra skel mod Gl. Gistrupvej. 7.2 Område C Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for området som helhed og bruttoetagearealet på den enkelte ejen- 2 dom må ikke overstige 134 m Bygninger må kun opføres i een etage, og der må ikke indrettes kælder Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 3,50 m målt fra terræn eller niveauplan til skæring mellem facade og tagflade For beboelsesbygninger gælder, at tagets vinkel med det vandrette plan skal være mel- lem 20 og 35, at tagene skal være symmetriske saddeltage, at tagene ikke må udføres med valm Bebyggelse må kun opføres med en placering i princippet som vist på bilag nr Carporte skal udføres så1edes, at taget fremtræder vandret Carporte må opføres i fast forbindelse med naboejendom, som angivet på bilag nr Udhæng må udføres max. 70 cm ind på nabogrund.

13 Inden for det på bilag nr. 2 angivne fællesareal i område C kan der efter Aalborg kommunes nærmere godkendelse opføres en fællesbygning for område C S beboere under forudsætning af, at bygningens bruttoareal ikke overstiger 250 m 2 og at bygningen iøvrigt gives en udformning og et udseende som er i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse i område C Inden for det på bilag nr. 2 i område C angivne fællesareal kan der efter Aalborg kommunes nærmere godkendelse opføres et drivhus pr. parcel i område C. Hvert drivhus må max. have et grundareal på 10 m 2 og den udvendige totalhøjde må ikke overstige 2,40 m Beboelsesbygninger må ikke opføres nærmere end 3 m fra skel mod boligtorv. Carporte må ikke opføres nærmere end 1,50 m fra skel mod bolig-torv. Bebyggelse må ikke opføres nærmere end 5 m fra skel mod Gl. Gistrupvej. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden Inden for lokalplanens område må ingen form for skiltning og reklamering finde sted. Denne bestemmelse gælder dog ikke for de ejendomme, hvor der i henhold til afsnit 3, stk. 3.6 er givet tilladelse til at udøve erhvervsvirksomhed. På disse ejendomme må skiltning og reklamering dog kun finde sted med Aalborg kommunes tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Udendørs antenneanlæg må ikke opstilles på fællesarealer eller på de enkelte ejendomme i område C. Til udvendige bygningssider samt tagflader må der ikke anvendes materialer som efter Aalborg kommunes skøn virker skæmmende Blanke eller reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. Såfremt der indrettes solfangere eller lignende energibesparende foranstaltninger på en tagflade, kan Aalborg kommune i hvert enkelt tilfælde tillade, at der anvendes blanke eller reflekterende materialer. Inden for område C må bygningernes originalfarver ikke ændres uden grundejerforeningens tilladelse. En eventuel ændring af farver skal som minimum omfatte en hel boligtorvsgruppe. Farver skal altid være jordfarver. Mursten og tag må aldrig ændres i farve. Ved en eventuel udskiftning af udvendige vindues- og dørelementer skal nye elementer udføres i materiale, form og type som de originale elementer. Denne bestemmelse gælder dog ikke for område B.

14 7 For område C gælder med hensyn til tilbygninger at: En eventuel tilbygning skal udføres i forlængelse af og i samme bredde og profil som det eksisterende bus, og ydervægge t tagflade, taghældning gavle, udhæng og øvrigt udvendigt træværk skal udføres som på det eksisterende hus. 9. Ubebyggede arealer 9.1 De på bilag nr. 2 viste fællesarealer må ikke udstykkes til bebyggelse, men skal udlægges som opholdsarealer til brug for beboerne i de respektive områder. De i afsnit 3, stk. 3.5 nævnte bygninger til brug for beboerne i område C kan dog opføres på det i område C udlagte fælles opholdsareal. 9.2 I område A og B skal der hegnes med levende hegn i alle skel mod stier og fællesarealer, og hegnet skal plantes i en afstand af mindst 30 cm fra skellinie, og således at bevoksningen til enhver tid kan holdes inden for skellinier. 9.3 I område C må hegn langs skel mod boligtorve, veje, stier og fællesarealer kun udføres som levende hegn eller plankeværk. Levende hegn skal plantes i en afstand af mindst 30 cm fra skellinie, og således at bevoksningen til enhver tid kan holdes inden for skellinien. Det hegn eller plankeværk, der er etableret omkring den enkelte ejendom når bebyggelsen tages i brug, må ikke senere ændres eller fjernes. Ved en eventuel udskiftning af plankeværket skal det nye plankeværk udføres i materiale, dimension, konstruktion og farve som det eksisterende. 9.4 Den enkelte grundejer er pligtig til at ren- og vedligeholde sine arealer (have, drivhus på fællesareal og lignende) på en sådan måde, at kvarterets præg af helhed bevares. 9.5 Terrænreguleringer på mere end +- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn, og nærmere skel end 1,0 m må kun foretages med Aalborg kommunes tilladelse. 10. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse i område C må ikke tages ibrug før,der inden for det boligtorvsafsnit, bebyggelsen tilhører, er etableret de veje og grønne områder, der betjener det pågældende afsnit. Taler særlige forhold herfor, kan ibrugtagningstilladelse dog udstedes mod fornøden sikkerhedsstillelse for anlæggenes færdiggørelse Nye boliger i området skal tilsluttes fjernvarmeanlægget Gistrup Varmeværk a.m.b.a, og må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted.

15 Grundejerforening Der skal oprettes én grundejerforening for område A og B og en grundejerforening for område C. Samtlige ejere af ejendomme inden for de nævnte områder har pligt til at være medlem af den respektive grundejerforening. Drift og vedligeholdelse samt snerydning og glatføregrusning af område D (hovedstien) er et fællesanliggende for de 2 grundejerforeninger. Udgifterne fordeles i forhold til det antal ejendomme den enkelte forening repræsenterer. Grundejerforeningerne skal oprettes senest når 25% af de udstykkede grunde inden for den enkelte forenings område er bebygget og solgt. Vedtægterne for grundejerforeningerne skal godkendes af Aalborg kommune, Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af de på bilag nr. 2 inden for den enkelte forenings område viste veje og fælles opholdsarealer med tilhørende beplantninger. Grundejerforeningen for område C skal forestå drift og vedligeholdelse af den i afsnit 3, stk. 3.5 nævnte eventuelle fællesbygning. Drift og vedligeholdelse af på fællesarealet i område C afsnit 3, stk. 3.5 påhviler ejendom, drivhuset tilhører. private drivhuse opstillet i overensstemmelse med dog altid ejeren af den Grundejerforeningerne har pligt til efter påkrav fra udstykkeren eller Aalborg kommune, at tage skøde på og vedligeholde samt snerydde og glatføregruse de vej-, sti- og fællesarealer, der udlægges inden for deres respektive område. 12. Servitutter 12.1 Den deklaration, der den 21/ blev tinglyst på matr. nr. 2 r, Gistrup by, Nøvling, ophæves og begæres aflyst og 17. punkt Vedtagelsespåtegning

16 7. Nærværende lokalplan nr er i. medfør af kommu - neplanlovens $ 30 offentligt bekendtgjort den 14. decembcr 1979, fra hvilken dato planen har retsvirkning. Foranstående lokalplan nr begæres herved tinglyst på de under pkt nævnte matrikelnurnre. f

17 Matr. nr. 2fx m.fl. Gistrup By, Nøvling. Anmelder: Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Vesterbro 14, 9000 Aalborg. Tlf.: Nærværende lokalplan er delvist ophævet i lokalplan , offentligt bekendtgjort den , og kvitteres herved til aflysning af tingbogen fsv. angår matr. nre. 2fx, 2fy, 2fz, 2fæ, 2fø, 2ga, 2gb og 2gx Gistrup By, Nøvling. Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, den 9. august 2000 Poul Erik Trolle afdelingsleder Lokalplanen er aflyst af tingbogen den på de matrikelnumre, der er nævnt i ovennævnte påtegning af 9. august Tinna Romanius teknisk assistent

18

19