3. Før du sælger, opgør du forbedringer mm

Transkript

1 Procedure ved udtræden Denne vejledning følges såfremt et medlem ønsker at udtræde af foreningen og fraflytte sin bolig: Denne vejledning er et supplement til vedtægternes bestemmelser om overdragelse, men kan aldrig træde i stedet for vedtægterne. I meget korte træk går en overdragelse ud på følgende - i kronologisk orden. 1. Andelshaveren opsiger skriftligt sit medlemskab. Herefter kaldes han/hun sælger. 2. Bestyrelsen bestiller ABF-vurderingsmand eller en af bestyrelsen godkendt vurderingsmand. 3. Sælger opgør forbedringer mm. og fremskaffer nødvendig dokumentation. Sælger bestiller VVS og EL kontrol af lejligheden. 4. Bestyrelsen finder/godkender en køber iht. vedtægterne. Har bestyrelsen/ventelisten ingen køber, er det sælger selv, der indstiller en køber. 5. Vurderingsmand besigtiger og udarbejder vurderingsrapport på baggrund af punkt Bestyrelse beregner og fremsender opgørelse til køber. 7. Køber og sælger underskriver aftalen, og køber indbetaler købesummen til foreningen. 8. Lejlighed besigtiges og der udarbejdes fraflytningsrapport. 9. Bestyrelsen udbetaler provenu til sælger. 1. Opsigelse af medlemskab af foreningen Du opsiger dit medlemskab ved at aflevere en skriftlig anmodning om udtræden af foreningen til bestyrelsen. Samtidigt angiver du, om du ønsker at indstille andre til overtagelse af andelen jf. foreningens vedtægter. Se bilag A. Overdragelse af en andelslejlighed kan kun ske i henhold til vedtægternes Udtræden af foreningen kan kun finde sted gennem overdragelse til en anden, eller ved ophævelse af medlemskabet som følge af misligholdelse, og dine forpligtelser ophører først i det øjeblik, en anden indtræder i forpligtelsen. Overdragelsesproceduren indledes derfor bortset fra den situation, hvor du er ekskluderet med, at du indgiver en erklæring til bestyrelsen om, at du ønsker at udtræde med angivelse af tidligst mulige fraflytningsdato. Eventuelt kan denne erklæring angive navn og adresse på en person, som du efter vedtægten er berettiget til at indstille. Bebos boligen af et ægtepar/samlevere eller af flere andelshavere, der sammen ejer andelen, skal anmodningen også underskrives af hhv. ægtefælle/samlever eller de øvrige ejere. Er der tale om ophør af samliv mellem ægtefæller eller mellem flere andelshavere, der sammen ejer en andel, må erklæringen til bestyrelsen angive, hvem af parterne, der i givet fald fortsætter medlemskab af foreningen og overtager brugsretten til boligen. Når erklæringen er modtaget skal bestyrelsen så hurtigt som det er praktisk muligt, iværksætte overdragelsesproceduren. Hvis ikke andet følger af vedtægten eller andre forskrifter antages det at du har krav på, at overdragelsen sker senest efter tre måneder, forudsat at du har foretaget alle nødvendige skridt, dvs. indstillet en køber hvis du har indstillingsret -, oplyst dit krav om pris for forbedringer med specifikation, og opsagt brugsretsaftalen/medlemskabet. 2. Bestyrelsen bestiller vurderingsmand Bestyrelsen indkalder en vurderingsmand, som udarbejder en vurderingsrapport Bestilling af besigtigelse kan sædvanligvis kun ske af bestyrelsen på foreningens vegne. Private vurderingsforretninger imod en andelsboligforening kan ikke finde sted. Det er bestyrelsens beslutning hvorvidt der behøves vurderingsmand, f.eks. hvis lejligheden er overdraget for nyligt Tilstede ved vurderingen skal være overdrageren samt mindst en repræsentant for bestyrelsen. Hvis der opstår uenighed om prisen på forbedringer indkaldes til voldgift efter vedtægternes retningslinier. Vederlaget til vurderingsmand betales af dig, idet det er din interesse at lejligheden vurderes korrekt. Hvad enten der indstilles en køber fra den interne eller eksterne venteliste eller du selv finder en køber skal bestyrelsen påse at du udleverer de materialer til køber som kræves ifølge lovgivningen. Det drejer sig en kopi af følgende: foreningens vedtægter Side 1 af

2 seneste årsregnskab og budget andelsboligforeningslovens 5, 15 stk.1 og 16, stk.1 og 3 (pris og straf) specifikation på beregningen af andelsværdien og værdien af forbedringer, tilpasset løsøre og fritstående løsøre i boligen. alle de faste eller særligt tilpassede inventardele som du vil sælge med ved overdragelsen alle de løse inventardele, som du vil sælge. Tidligere vurderinger af lejligheden indgår som grundlag for den aktuelle vurdering. Du og køber indgår den endelige aftale om overdragelse af andelen. Overdragelsesaftalen skrives på en særskilt formular - udleveret af bestyrelsen. 3. Før du sælger, opgør du forbedringer mm Når du vil overdrage din andelslejlighed til en ny andelshaver, har du efter loven ret til at sælge dine forbedringer, det tilpassede inventar og det løse inventar. Køberen skal, hvis han vil have lejligheden, overtage forbedringerne og det tilpassede inventar, men han er frit stillet om han vil overtage det løse inventar. Du må ikke stille en betingelse om at køber skal overtage det løse inventar. Andelsboligforeningsloven foreskriver, at du selv på forhånd udarbejder en liste over hvilke dele af forbedringer og inventardele i lejligheden, som du ønsker at sælge. Listen skal indeholde oplysning om, hvilke ting, hvornår de er anskaffet, hvilken oprindelig anskaffelsespris tingene enkeltvis har haft, og endelig, hvilken pris du vil have for den. Loven foreskriver desuden: at din overdragelsespris skal være rimelig, at bestyrelsen skal have din oversigt forelagt til godkendelse, at bestyrelsen kan nedsætte dit prisforslag, såfremt den finder at det er for højt, at køberen senere (inden 6 måneder efter overdragelsen) kan forlange at få overdragelsesprisen nedsat, såfremt hun/han har givet for meget for forbedringer eller inventar. Du udfylder vurderingsskemaet og afleverer dette inkl. kvitteringer og eventuel kommunale godkendelser til vurderingsmanden. For at sikre at du får den rigtige pris for dine forbedringer m.v. skal du derfor udfylde et skema, så korrekt og fyldestgørende som det er dig muligt, således at bestyrelsen, med hjælp fra vurderingsmanden, kan foretage den vurdering/godkendelse af værdien af forbedringerne m.v. som loven forpligter dem til. På skemaet skal du oplyse: alle de forbedringer som du har udført/ladet udføre. alle de forbedringer som du har overtaget fra den tidligere andelshaver, og som endnu findes i lejligheden Ifølge lovens bestemmelser, må du kun tage en rimelig pris for dine forbedringer. Dette er bestemt således at udgangspunktet er den oprindelige anskaffelsespris, med fradrag for alder og slitage. Din salgspris kan således kun være lavere end din anskaffelsespris, og det er altså (desværre) aldeles uinteressant, at en given forbedring måske koster meget mere i dag, en da du anskaffede forbedringen. På skemaet skal du således oplyse: Hvor forbedringen befinder sig (opdelt rum for rum) Hvad forbedringen er (køkkenskabe, vægfliser m.v.) Hvornår forbedringen er anskaffet. Dette gælder såvel dine egne forbedringer, som dem du har overtaget. Hvad den har kostet i oprindelig anskaffelsespris Hvad du vil sælge den for Eventuelt eget arbejde kan medregnes, og skal oplyses som opdelt i materialer og værdi af egne timer. For arbejder der efter lovens bestemmelser skal udføres af autoriseret installatør (el, gas, vand, afløb), skal der foreligge faktura. I modsat fald kan det blive nødvendigt at kræve en særlig installatørerklæring for det pågældende arbejde, evt. for hele installationen. For arbejder der kræver tilladelse af bygningsmyndighederne, skal der foreligge byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse. Disse skal fremskaffes inden besigtigelsen foretages. Hvad kan komme med som forbedringer eller som tilpasset inventar: Alle reelle forbedringsarbejder, der repræsenterer en øget brugsværdi for lejlighedens bruger, og som har reel salgsværdi. Naturligvis kun lovlige (iht. Bygningsreglementet) forbedringsarbejder. Alle faste eller særligt tilpassede inventargenstande der naturligt hører til en sædvanlig lejlighed. Hvad kan ikke komme med: Vedligeholdelsesarbejder. Ulovlige bygningsindretninger og lignende Indretninger, der strider mod foreningens regler Side 2 af

3 Arbejder, der ikke har forbedringsværdi, men kun herlighedsværdi som f.eks. Trælofter Afslebne gulve afsyrede døre og paneler Vægbeklædninger med hulrum bag beklædningen Løse gulvtæpper Løse møbler latterlige småting udskiftning af dele hvor udskiftningen kun er begrundet i ønske om anden design, farve eller lignende. Værdien af en forbedring beregnes ud fra følgende kriterier: Forbedringens oprindelige anskaffelsespris Forbedringens alder i dag. Forbedringens udførelsesmæssige stand Forbedringens vedligeholdelsesmæssige stand I princippet kan værdien af en veludført og velvedligeholdt forbedringsdel, altså direkte aflæses på afskrivningskurverne. Men en dårlig udførelse eller vedligeholdelse, vil automatisk medføre en lavere værdi 4. Bestyrelsen finder/godkender en køber iht. vedtægterne. Du kan indstille din efterfølger - og her er det foreningens vedtægtsbestemmelser angående indstillingsret, som skal følges. Når du indstiller en køber skal køber godkendes af bestyrelsen afslag skal meddeles skriftligt og skal være begrundede. Dersom du ikke indstiller din efterfølger, tilbyder bestyrelsen ved opslag andre andelshavere mulighed for at bytte. Hvis ingen henvender sig efter rimelig frist på normalt 2 uger, skal bestyrelsen normalt kontakte andelshavere, der har personer indskrevet på den interne venteliste. Normalt kontaktes de ca. 5 første. Dersom ingen fra ventelisten ønsker at overtage andelen, er bestyrelsen forpligtet til at anvise en køber indenfor en rimelig tid. Hvis der ikke anvises en køber, er konsekvensen den, at du selv er berettiget til at finde en køber. Dine forpligtelser bl.a. pligten til at betale boligafgift ophører derimod ikke. 5. Vurderingsmand besigtiger og udarbejder vurderingsrapport på baggrund af (3) Grundlaget for en vurdering af forbedringer og tilpasset inventar i en andelslejlighed, vil altid være de oplysninger som opgøres af dig. Det er derfor dig der indestår for oplysningernes rigtighed. Bestyrelsen kan ikke stilles til ansvar for installationernes lovlighed eller oplysningernes rigtighed. Vurderingsmandens modtager oplysninger fra dig, besigtiger og vurderer lejligheden i overensstemmelse med bestemmelserne i andelsboliglovens 5, og efter de retningslinier, der er beskrevet i ABF s håndbog, 4. oplag 1999, kapitel E, pos 1.3 samt bilagene 33,35, 36 og 45 Det skal anføres, at der i forbindelse med besigtigelse og vurdering, ikke foretages nogen form for byggesagsbehandling, og der vil ikke blive lukket op for kontrol af skjulte konstruktioner. Ligesom installationer, hvortil der skal anvendes autoriserede installatører, ikke vil blive kontrolleret for lovlighed. Der kan dog i forbindelse med vurderingen blive stillet krav til dig, om at installationer skal kontrolleres af autoriseret installatør. Denne kontrol foretages særskilt, og bestilles og betales af dig. For beklædninger på vægge og lofter, samt byggearbejder hvor du ikke kan fremlægge skriftlig godkendelse fra bygningsmyndighederne, er den efterfølgende vurdering alene baseret på vurderingsmandens skøn over bygningsdelens lovlighed. Dette skøn har ingen forpligtende retsgyldighed overfor bygningsmyndighederne, og vurderingsmanden kan derfor ikke senere drages til ansvar for, om bygningsmyndighederne måtte underkende skønnet. Det er således alene du, som fraflyttende andelshaver, der har ansvaret for at installationer og indretninger i hendes/hans lejlighed er lovlige. Efter besigtigelsen kan vurderingsrapporten sædvanligvis kunne foreligge i løbet af 14 dage. Faktura for vurderingsforretningen stiles til boligforeningen, der lægger beløbet ud til honoraret, og opkræver det hos køber og dig i forbindelse med overdragelsen. Vurderingsmanden fremsender/udleverer beskrivelse af procedure inklusive afskrivningsregler, vurderingsskema og bestyrelsen udleverer standardoverdragelsesaftale til andelshaveren. Side 3 af

4 6. Bestyrelse beregner og fremsender opgørelse til køber Når værdien af andel, forbedringer, inventar m.v. ligger fast, skal der udarbejdes en overdragelsesaftale mellem køber og dig. Aftalen skal udarbejdes på en formular fremsendt af bestyrelsen. Aftalen mellem køber og dig, skal godkendes af bestyrelse og din ægtefælle/samlever eller andre, der ejer andelen. Andelsboligforeningslovens 6 fastlægger en række krav, der må stilles til aftalen, uanset om den udarbejdes som standardaftale. Nogle af kravene er lovkrav: Angivelse af aftaleparterne ved navn og CPRnummer, samt købers tidligere adresse og din nye adresse. En opstilling af prisen fordelt på andel, værdi af forbedringer og tilpasset inventar, samt løsøre, som køber ikke er forpligtet til at overtage, specifikation af de enkelte poster i rimeligt omfang. Indgås anden retshandel (se nedenfor)må forholdet nærmere beskrives i aftalen med angivelse af vederlag eller andre ydelser og leverancer fra køber til dig. Oplysning om at vedtægten, seneste årsregnskab og budget er udleveret til køber Henvisning til at køber er gjort skriftligt bekendt med bestemmelserne i Andelsboligforeningslovens 5, 15, stk. l og 16, stk.1 og stk.3. Regler om betaling og afregning. Datering og underskrifter. Bestyrelsens påtegning om godkendelse. 7. Køber underskriver aftale og indbetaler købesummen til foreningen Det er vigtigt, at det klart fremgår af overdragelsesaftalen, hvad der skal betales af hvem, hvortil og hvornår. Normalt skal købers indbetaling til foreningen finde sted senest 14 dage før overtagelsesdagen, mens udbetaling til dig skal finde sted senest 3 uger efter overtagelsesdagen. Alle betalingen også for løsøre m.v., bør gå via foreningen, som herefter afregner med dig. Herefter bestiller bestyrelsen flytteaflæsning af varme- og vandforbrug. Aflæsningsgebyr betales af dig. Aflæsning af andre forbrugsafgifter er foreningen uvedkommende. Samtidig hermed underskriver du aftalen, og bestyrelsen godkender aftalen. Efter Andelsboligforeningsloven skal bestyrelsen godkende enhver retshandel, som køber og du indgår. Som regel vil sådanne retshandler vedrøre forskelligt løsøre, såsom inventar, gardiner etc., men man kan komme ud for andre eksempler. Aftales det mellem køber og dig at køber, samtidig med at overtagelsen af andelen, også køber din lystbåd og bådeplads, skal denne handel også indgå i overdragelsesaftalen, og prisen skal godkendes af bestyrelsen. Hvor der indgår andre større formuegoder end diverse inventar m.v., i handelen, vil bestyrelsen ofte være ilde af stand til at bedømme om vederlaget er rimeligt. Man må her benytte sig af en særlig udpeget vurderingsmand. Indgår der f.eks. et fritidshus i handelen, vil det være vanskeligt for de fleste bestyrelser at bedømme rimeligheden i prisen på huset. Man. må her kræve, at prisen bedømmes af en uvildig sagkyndig, f.eks. en vurderingsmand udpeget af Ejendomsmæglerforeningen, som for din regning udarbejder en vurderingsrapport. 8. Lejlighed besigtiges og der udarbejdes fraflytningsrapport. Straks efter overtagelsen gennemgår bestyrelsen boligen sammen med den nye andelshaver. Købers evt. mangelkrav rettes omgående til dig indenfor en frist på 14 dage. 9. Bestyrelsen udbetaler provenu til dig. I udbetalingen til dig kan bestyrelsen tilbageholde beløb til sikkerhed for dine forpligtelser overfor foreningen, f.eks. a conto varmebidrag, eller krav rejst af køber i anledning af mangler. Foreningen skal dog hvis der er ydet garanti for lån sørge for indfrielse af garantien. Udbetaling til dig skal normalt ske senest 3 uger efter overdragelsen Afregningen bør aldrig finde sted, før beløbet er modtaget fra køber, og betaler køber f.eks. ved check, må det sikres, at pengeinstituttet honorerer checken, før udbetaling finder sted. Side 4 af

5 Anmodning om udtræden af andelsboligforeningen Undertegnede, som er andelshaver i Andelsboligforeningen Frederiksberg Alle 19 B/Haveselskabetsvej 1 A og 1 B, med brugsret til boligen erklærer herved, at jeg ønsker at udtræde af foreningen og fraflytte min bolig i overensstemmelse med vedtægternes bestemmelse herom. Det meddeles samtidigt at Navn: Adresse: er berettiget til at overtage min andel og brugsret til min bolig i overensstemmelse med vedtægternes 13. Jeg skal derfor anmode bestyrelsen om snarest, dog tidligst d. vedtægternes bestemmelser om overdragelse.,at søge min andel overdraget jf. Frederiksberg, d. Undertegnede ægtefælle/samboende samtykker herved i ovenstående: Frederiksberg, d. Modtaget af bestyrelsen d. Side 5 af