Færdigudviklet boligprojekt - første etape

Transkript

1 Færdigudviklet boligprojekt - første etape - Velbeliggende på den gamle F.L. Smidth grund i Valby DN Erhverv A/S Strandvejen Hellerup Tlf: Fax: info@dn-erhverv.dk Valby Maskinfabrik

2 Indholdsfortegnelse s. 1 Prospekt fra DN Erhverv A/S s. 12 Bilag 1: Udlejningspriser for området (udarbejdet af DN Erhverv A/S) s. 14 Bilag 2: Tinglyste salg af sammenlignelige ejerlejligheder i området. (udarbejdet af DN Erhverv A/S) s. 16 Bilag 3: Facader s. 17 Bilag 4: Demografi analyse s. 18 Bilag 5: Kommende betalingsring s. 19 Bilag 6: Foreløbig materiale- og konstruktionsbeskrivelse s. 20 Bilag 7: Partnere 2

3 Projektets beliggenhed Adresse: Kommune: Type: F.L. Smidth grund i Valby. Valby Maskinfabrik København Udviklet boligprojekt Projektbeskrivelse Valbys nye bydel, den tidligere F.L. Smidth grund, ligger mellem Toftegårds Plads, Vigerslev Allé og Gammel Køge Landevej i Valby. Stille og roligt udvikler det gamle værkstedsområde sig til en ny, mangfoldig og levende bydel under navnet Valby Maskinfabrik. Grunden, med adgang fra Gammel Køge Landevej, huser en række gamle industribygninger, som for størstedelens vedkommende bevares og bruges til nye formål. Her er de flotte rødstensbygninger Omklædningen, Marketenderiet og Fræsehallen allerede blevet ombygget og indrettet til showroom, selskabs- og konferencelokaler og kontormiljøer. Syd for grunden er der blevet opført nye rækkehuse, og flere boligprojekter er i støbeskeen rundt omkring på grundens ledige arealer. Den nye bydel ligger centralt i Valby med kort afstand til Valby Langgade og Spinderiet - et stort udvalg af butikker, offentlig service, regional-, S- tog og busforbindelser, Valby Idrætspark og Valbyparken samt motorvejsnettet. 3

4 Byggeriet opføres i lavenergiklasse 2015 efter bygningsreglementets BR15 krav, og der arbejdes på en certificering efter den bæredygtige BREEAM-model. Bebyggelsen forventes at blive den første boligudlejningsejendom i Danmark, der kan certificeres som bæredygtigt byggeri. Byggeriets disponering Projektet udbydes i to etaper. Nærværende etape 1 - Blok AB - der pt. er under opførelse, samt etape 2, som udgør Blok C, der forventes påbegyndt i Bebyggelsen anlægges som en moderne, åben karré, hvor de to blokke AB og C hver især former et spejlvendt L. De nye længehuse anlægges på hver side af et eksisterende kontordomicil. Gågade og grønning Der anlægges parkeringskælder ved blok C, hvor indkørslen til p-kælderen foregår fra bebyggelsens sydside. Området mellem blok AB, det eksisterende kontordomicil og blok C udformes som gågade, hvor kun nødvendig kørsel er tilladt, og hvor der er plads til leg og hygge med overdækket cykelparkering tæt på hoveddøren. Ejendommen - blok AB Bebyggelsens 1. etape mer 98 veldisponerede 2-, 3- og 4-sboliger, der for hovedpartens vedkommende er mellem m² (brutto). Bebyggelsen har en samlet størrelse på m² og er udført som længehuse, i fire etager. Adgangen til boligerne foregår via 12 indgange, fordelt på hele bebyggelsen. Der er trappe og elevator i alle opgange, og fra opgangen er der både forbindelse til gård- og gadeniveau, så der er let adgang til den enkelte bolig. Alle boliger har altan eller terrasse/haveadgang. Der skabes et stemningsfuldt og attraktivt gade på de gåendes og cyklendes præmisser. Mellem bygningslængerne anlægges et grønt have med lege- og læområder samt grillplads. Her er masser af muligheder for, at beboerne kan mødes, knytte nye kontakter og nyde fællesskabet. Masterplanen, som danner rammen for nærværende projekt, er blevet til i et samarbejde mellem Henning Larsen Architects og bygherren, De Forenede Ejendomsselskaber. Byggeriet er videreudviklet med Vilhelm Lauritzen Arkitekter og Schønherr Landskab på grundlag af bestemmelserne i den gældende lokalplan (nr ). Fokus har bl.a. været på at skabe boliger i høj kvalitet og oplevelsesrige by mellem husene. Der er tale om et unikt projekt, hvor der er tænkt på både beliggenhed, byggestil samt de nødvendige servicetilbud, som den moderne familie efterspørger. 4

5 Boligareal 2 - værelser 24 stk m ² 3 - værelser 53 stk m² 4 - værelser 21 stk m² Boligareal m² Teknik-, depot og port 207 m² Samlet bygningsareal m² Første etape - Blok AB Bolig m² Anden etape - Blok C Bolig m² 5

6 Opdeling af lejligheder Første etape - blok AB - råder over 98 ejerlejligheder fordelt på 21 forskellige typer med et boligareal på mellem m², som er udlagt som 2-3 og 4-værelses lejligheder. Der er tilsigtet en maksimal udnyttelse af boligarealet, hvilket gør dem særdeles attraktive for bl.a. børnefamilier. Alle lejligheder har entre, soveværelse, meligt køkken/al i sammenhæng med stue, samt stort badeværelse med brusekabine. Til hver lejlighed hører desuden et depot. Alle enheder har adgang til stor altan eller terrasse/have. Stue Køkken Pulter Pulter Pulter Stue Køkken Stue Køkken Pulter Stue Køkken 6

7 Pulter Pulter Pulter Stue Køkken Kontor/ legezone Køkken Stue Køkken Stue Stue Køkken Pulte r Stue Køkken Pulte r Stue Køkken Pulte r 7

8 Stue Køkken Terrasse Stue Pulter Terrasse Stue Køkken Pulter Køkken Pulte r Pulter Køkken Stue Stue Køkken Pulte r Terrasse Stue Køkken Pulte r 8

9 Terrasse Stue Køkken Pulte r Terrasse Stue Køkken Pulte r Terrasse Pulter Stue Køkken Terrasse Pulter Stue Køkken Stue Køkken Pulter 9

10 Upside ved frasalg af lejlighederne som ejerlejligheder Ejendommen sælges som en udlejningsejendom, men er opdelt i ejerlejligheder, således at de enkelte lejligheder vil kunne sælges fra løbende. I bilag 3 har vi skitseret de realiserede salgspriser for området. Gennemsnitsprisen i området for ejerlejligheder er kr. Sammenligningspriser tager udgangspunkt i handler i området fra 2008 og frem for rækkehuse og ejerlejligheder. I bilaget med realiserede priser har vi medtaget 49 gennemførte handler. Prisen pr. handlet m² i området er 11% højere end m² prisen på boligdelen i det færdige projekt. En væsentlig upside bør derfor kunne realiseres fra projektets begyndelse og fremadrettet. Der er i opgørelsen over sammenlignelige handler taget udgangspunkt i antallet af kvadratmeter, som er angivet i BBR-meddelelsen, hvilket gør materialet fuldt ud sammenligneligt med det udbudte projekt. Lejegaranti Ejendommen sælges som fuldt udlejet. Sælger hæfter for betaling af leje mv. til første udlejning af hver enkelt lejlighed, dog max i måneder. Sælger forestår administrationen af ejendommen vederlagsfrit i op til 18 måneder efter nærmere aftale. 10

11 Ejendommens nøgletal Type r Boliger Lejlighedsareal Samlet areal Årlig leje Leje / m² Leje pr. mdr. Depositum Forudbetalt husleje Type m² 353 m² kr kr kr kr kr. Type m² m² kr kr kr kr kr. Type m² m² kr kr kr kr kr. Type m² 400 m² kr kr kr kr kr. Type m² 798 m² kr kr kr kr kr. Type m² 290 m² kr kr kr kr kr. Type m² 290 m² kr kr kr kr kr. Type m² 299 m² kr kr kr kr kr. Type m² 842 m² kr kr kr kr kr. Type m² m² kr kr kr kr kr. Type m² 724 m² kr kr kr kr kr. Type m² 261 m² kr kr kr kr kr. Type m² 260 m² kr kr kr kr kr. Type m² 348 m² kr kr kr kr kr. Type m² 233 m² kr kr kr kr kr. Type m² 150 m² kr kr kr kr kr. Type m² 81 m² kr kr kr kr kr. Type m² 225 m² kr kr kr kr kr. Type m² 81 m² kr kr kr kr kr. Type m² 225 m² kr kr kr kr kr. Type m² 300 m² kr kr kr kr kr. I alt m² kr kr kr kr. * Den årlige leje er anslået Anslåede årlig leje Anslåede årlige driftsomkostninger (kr. 240 pr. m²) Overskud kr kr kr. Pris: kr. Kvadratmeterpris: kr. Anslået startforrentning: 4,66 % 11

12 Bilag 1: Udlejningspriser Den gennemsnitlige årlige leje pr. kvm er kr. Der udlejes i intervallet m² Aktuelle udlejningspriser for sammenlignelige lejemål i området. Adresser Postnr. By Areal Antal værelser Årlig leje Mdr. leje Lejeniveau Opførelsesår Udlejer Kommentarer Ib Schønbergs Alle 3, st Valby 90 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 3, 1. tv 2500 Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 3, 1.th Valby 92 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 3, 2.tv Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 3, 2.th Valby 92 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 3, 3.tv Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 3, 3.th Valby 92 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 3, 4.tv Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 3, 4.th Valby 92 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, st.tv Valby 109 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, st.th Valby 86 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, 1.tv Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, 1.th Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, 2.tv Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, 2.th Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, 3.tv Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, 3.th Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, 4.tv Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 5, 4.th Valby 88 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 7, st Valby 90 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 7, 1.tv Valby 92 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 7, 1.th Valby 92 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 7, 2.tv Valby 92 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 7, 2.th Valby 92 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 7, Valby 93 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 7, Valby 93 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 9, st.tv Valby 121 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 9, st.mf Valby 71 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Kilde : Boliga 12

13 Udlejningspriser (fortsat) Adresser Postnr. By Areal Antal værelser Årlig leje Mdr. leje Lejeniveau Opførelsesår Udlejer Kommentarer Ib Schønbergs Alle 9, st.th Valby 90 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 9, 1.tv Valby 85 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 9, 1.mf Valby 94 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 9, 1.th Valby 87 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 9, 2.tv Valby 85 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 9, 2.mf Valby 94 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Ib Schønbergs Alle 9, 2.th Valby 87 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Lise Ringheim Vej 1, 1.tv Valby 91 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Lise Ringheims Vej 1, 1.th Valby 91 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Lise Ringheims Vej 3, st.th Valby 83 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Lise Ringheims Vej 3, 1.tv Valby 100 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Lise Ringheims Vej 3, 1.th Valby 85 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Lise Ringheims Vej 3, 2.th Valby 85 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 8, st.th Valby 87 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 8, 1.tv Valby 89 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 8, 1.th Valby 89 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 8, 2.tv Valby 89 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 8, 2.th Valby 89 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 6, 1.tv Valby 91 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 6, 1.th Valby 91 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 6, 2.tv Valby 91 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 6, Valby 91 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 4, st Valby 91 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 4, 1.th Valby 89 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 4, 2.th Valby 89 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Poul Reichhardts Vej 4, 3.th Valby 89 m² kr kr kr Sjælsø Udlejet Kilde : Boliga 13

14 Bilag 2: Solgte ejerlejligheder Tinglyste salg af sammenlignelige ejerlejligheder og rækkehuse i området. Det gennemsnitlige BBR areal er for ejerlejlighederne 93 m² og for rækkehusene 128 m² Den gennemsnitlige kvadratmeterpris opgjort efter BBR areal er kr. for ejerlejligheder og kr. for rækkehuse. Nyopførte ejerboliger i Valby Type BBR-Areal Handelsdato Købesum Pris pr. m² Bygget Poul Reichhardts Vej 4, 1.tv. Ejerlejlighed 92 m² kr kr kr Poul Reichhardts Vej 4, 2.tv. Ejerlejlighed 92 m² kr kr kr Poul Reichhardts Vej 4, 4.th. Ejerlejlighed 88 m² kr kr kr Poul Reichhardts Vej 6, 2.th. Ejerlejlighed 91 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 6, st.tv. Ejerlejlighed 77 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 12, 2.mf. Ejerlejlighed 112 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 6, 2.th. Ejerlejlighed 103 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 6, 1.th. Ejerlejlighed 103 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 8, 1.tv. Ejerlejlighed 88 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 2, 1.th. Ejerlejlighed 103 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 6, 3.tv. Ejerlejlighed 93 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 8, 4.tv. Ejerlejlighed 87 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 2, 1.tv. Ejerlejlighed 104 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 8, 4.th. Ejerlejlighed 91 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 2, 4.th. Ejerlejlighed 91 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 8, 2.mf. Ejerlejlighed 88 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 12, 2.tv. Ejerlejlighed 74 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 2, 3.th. Ejerlejlighed 93 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 8, 2.th. Ejerlejlighed 91 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 2, 2.th. Ejerlejlighed 93 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 4, 3.th. Ejerlejlighed 96 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 6, st.th. Ejerlejlighed 94 m² kr kr kr Poul Reumerts Vej 13 Rækkehus 125 m² kr kr kr Poul Reumerts Vej 35 Rækkehus 182 m² kr kr kr Kilde : Boliga Kilde: 14

15 Solgte ejerlejligheder (fortsat) Nyopførte ejerboliger i Valby Type BBR-Areal Handelsdato Købesum Pris pr. m² Bygget Poul Reumerts Vej 23 Rækkehus 125 m² kr kr kr Poul Reumerts Vej 39 Rækkehus 125 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 65 Rækkehus 127 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 7 Rækkehus 125 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 37 Rækkehus 125 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 13 Rækkehus 127 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 69 Rækkehus 127 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 5 Rækkehus 125 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 33 Rækkehus 125 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 39 Rækkehus 127 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 67 Rækkehus 127 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 35 Rækkehus 127 m² kr kr kr Clara Pontoppidans Vej 9 Rækkehus 127 m² kr kr kr Buster Larsens Vej 32 Rækkehus 134 m² kr kr kr Buster Larsens Vej 8 Rækkehus 125 m² kr kr kr Buster Larsens Vej 24 Rækkehus 125 m² kr kr kr Buster Larsens Vej 18 Rækkehus 125 m² kr kr kr Buster Larsens Vej 30 Rækkehus 127 m² kr kr kr Buster Larsens Vej 22 Rækkehus 125 m² kr kr kr Buster Larsens Vej 4 Rækkehus 124 m² kr kr kr Bodil Ipsens Vej 5 Rækkehus 127 m² kr kr kr Bodil Ipsens Vej 7 Rækkehus 127 m² kr kr kr Bodil Ipsens Vej 17 Rækkehus 127 m² kr kr kr Bodil Ipsens Vej 11 Rækkehus 125 m² kr kr kr Bodil Ipsens Vej 29 Rækkehus 125 m² kr kr kr Kilde : Boliga 15

16 Bilag 3: Facader Facade syd Facade vest 16

17 Bilag 4: Demografiopgørelse fra Københavns Kommune 17

18 Bilag 5: Udkast til kommende betalingsring 18

19 Bilag 6: Foreløbig materiale- og konstruktionsbeskrivelse Teknisk anlæg El Elinstallation udføres iht. dansk standard og gældende regler. Tomrørsinstallation fra teknikskab for senere fremføring af telefon og antennekabel til alle opholds samt 1 stk. telefonstik/ monopolstik. Røgalarm Vand, varme og afløb Alle boliger tilsluttes fjernvarme. Opvarmning med gulvvarme overalt i boligen Opvarming med radiatorer/konvektorer i trappe. Regnvandsnedløb fra altaner mod gade i alu/zink. Ventilation Balanceret ventilationssystem med varmegenindvinding. Aftræk fra køkken og bad. Indblæsning i værelser og stuen. Affald Der etableres skraldesugsanlæg for hele bebyggelsen. Konstruktioner Bærende konstruktion Letklinker betonelementer med udsparinger for døre og vinduer, sammenstøbt på stedet til en bærende og stabiliserende konstruktion. Terrændæk Betonhuldæk hvorpå der udlægges et selvnivellerende betonafretningslag med varmeslanger. Under terrændæk isoleres med lecanødder Etagedæk Betonhuldæk hvorpå der udlægges et selvnivellerende betonafretningslag med varmeslanger. Ydervægge (primære dele) Bagmur af letklinkerbeton. Skalmur fra sokkel til murkrone. Gennemsnitlig hulmursisolering på 275 mm. Tagkonstruktion Tagene udformes som fladt tag. Betonhuldæk, isoleret på oversiden med kileskåret isolering og afsluttet med 2-lags papdækning. Tagafvanding udføres med UV-afløbssystem med indvendige nedløbsrør i installationsskakte. Indervægge Indvendige bærende vægge i letklinkerbeton i 150/180/240 mm. tykkelse. Ikke bærende vægge/lette vægge udføres som isolerede gipsvægge. Udvendige vinduer - døre Kvalitet som Rationel med udvendige rammer i aluminium og indvendige karme i vandfast kantlimet træ, malerbehandlet i standard farve på fabrik. Sålbænke i alu/skiffer. Adgangsdøre til trappe og depot-/teknik beslås med cylinderlås lagt i system. er Bundramme i galvaniseret stålprofil. bunden afsluttes med terassebrædder i hårdtræ. På underside monteres galvaniseret stålplade for afvanding og afdækning. Balustre i galvaniseret stål og med værn i frostet glas. Port ved blok AB og kørerampe Loft i portgennemgange af eternitplader. 19

20 Bilag 7: De involverede partnere Bygherre: Arkitekter: Entreprenør: De Forenede Ejendomsselskaber Henning Larsen Architects Vilhelm Lauritzen Arkitekter Schønherr Landskab MT Højgaard 20