Ejendomsgennemgang Nørregade 87, tidligere Storebjergskole

Transkript

1 Ejendomsgennemgang Nørregade 87, tidligere Storebjergskole April 2019 Oplev det rå og autentiske Halsnæs

2 Ejendomsgennemgang af kommunale ejendomme i Halsnæs Kommune OBS: Denne gennemgang er den første ejendom, der er gennemgået i projekt Kloge Kvadratmeter i Halsnæs Kommune. Det betyder, at definitioner for de enkelte registreringer stadig pågår, og der kan derfor gennem projekt Kloge Kvadratmeter opstå justerede definitioner for kategorierne og dermed justerede tal og økonomi for Nørregade 87, Storebjergskole. Samlet viser tallene dog et korrekt billede af, at der et større efterslæb på ejendommen. Baggrund Bygningen Nørregade 87, tidligere Storebjergskole ligger på adressen Nørregade 87 i Hundested. Den såkaldte 1919-bygning er ikke en del af gennemgangen for Nørregade 87 til trods for at denne ejendom oprindeligt var skolebygning, da gennemgangen for Storebjergskole er valgt på baggrund af bl.a. ønske om ændret anvendelse, fra bl.a. Paraplyen i Hundested, af lokalerne på Storebjergskole. Ejendommen Nørregade 87 er oprindelig opført som skole og den består af flere sammenhængende bygningsfløje, hvor den ældste fløj er tilbage fra 1955 (område B), undtaget herfra er Spejlsalen, der er endnu ældre. Større tilbygninger er sket i henholdsvis 1965 (område D), 1983 (område C) og seneste i 2005 (område A). Dertil er der gennem årene løbende foretaget større og mindre tilpasninger alt efter behov. I 2015 besluttede Byrådet at samle Hundested Skole under en matrikel, nemlig Lerbjerg Skole. Beslutningen blev truffet af flere årsager, men bl.a. fordi bygningerne på Storebjerg matriklen generelt trængte til vedligehold og på grund af begrænset tilkørsel- og parkeringsforhold. I august 2017 flyttede alle skoleaktiviteter til Lerbjerg Skole og bygningerne overgik herefter til tomgangsdrift. Dog fortsætter aktiviteterne i de to gymnastiksale og idrætshallen.

3 I november 2017 flyttede Genoptræning under Træning og Aktivitet midlertidig ind på Storebjergskolen, da der blev konstateret skimmelsvamp i den bygning, de ellers arbejdede i, nemlig Sundhedshuset, Torvegade 10 i Frederiksværk. Samtidig hermed besluttede Byrådet i maj 2018 at sælge Sundhedshuset til Staten som følge af deres udflytning af statslige arbejdspladser. I samme beslutning blev det vedtaget, at flere aktiviteter under Træning og Aktivitet skulle flytte med ind på Storebjergskolen, hvor de i dag bruger hele 2005-bygningen. Undervejs i udflytningsprocessen blev det fundet hensigtsmæssigt, at dele af Træning og Aktivitet byttede lokaler med Hjemmeplejen i Hundested, der således i marts 2019 flyttede ind i størstedelen af 1980-bygningerne. Enkelte lokaler hér står tomme bygningen bruges primært af stedets tekniske servicemedarbejdere samt Træning og Aktivitet. Paraplyen i Hundested er interesseret i at bruge 1965-bygningen til sine aktivitet og med Byrådsbeslutningen i marts 2019 undersøges denne mulighed på nuværende tidspunkt nærmere. Fakta om ejendommen: Bygningens bruttoareal Bygningens nettoareal Matrikelareal inkl. bygninger Skønnet antal total brugere inkl. ansatte i m m m2 ca

4 Anvendelse Træning og Aktivitet bruger stueetagen og 1. sal af 2005-bygningen, i alt m2. Træning og Aktivitet forventer i 2019 at hjælpe borgere, med op til 100 borgere pr. dag. 55 ansatte betjener disse brugere. I disse tal indgår ikke eventuelle lokaler i kælderen. Hjemmeplejen bruger de fleste lokaler i stueetagen af 1980-bygningen, i alt 925 m2. Hjemmeplejen forventer i 2019 at hjælpe borgere, med op til 55 borgere i klinikken pr. uge. 51 ansatte betjener disse brugere. Halsnæs Kommune anvender DaluxFM som Computer-Aided Facility Management System. I DaluxFM er det muligt at indlægge mere detaljerede oplysninger om de enkelte lokaler i en given ejendom. Bl.a. er det muligt at angive type af areal og lokale samt hvem, der bruger et givent lokale hvornår. For den enkelte ejendom vil det være muligt at vise (se bilag): Type af lokale, f.eks. klasseværelse, toilet, køkken, kontor m.m. Område- eller afsnitsinddeling af en ejendom Brugeren af et lokale Inden for hvilket tidsinterval brugeren disponerer over et lokale Om et lokale eventuelt indgår i et bookingsystem, f.eks. Hallernes bookingsystem Når samtlige data er indlagt for alle kommunens ejendomme, er det forventningen, at det vil være muligt at lave søgninger på tværs af de kommunale ejendomme, der bl.a. vil kunne vise: Hvor der er ledige lokaler samt type af lokale Tidspunkter, hvor lokaler er ledige Hvem, der bruger hvilke lokaler og hvornår Typer af lokaler, f.eks. hvor mange toiletter er der samlet i de kommunale ejendomme Endeligt er det muligt at gemme mere generelle oplysning på ejendommen eller grunden, f.eks. særskilt indgåede aftaler, herunder brugsrets- og forpagtningsaftaler. Af hensyn til GDPR reglerne arbejdes der p.t. på muligheden for at oprette link fra DaluxFM til SBSYS.

5 Storebjergskolens tilstand og vedligeholdelsesbehov De enkelte bygningsområders tilstand på Storebjergskolen På baggrund af ejendomsgennemgangen kan Storebjergskolens forskellige bygningsområder tilstandsvurderes efter kvalitetsinddelingen 4-0. Tilstands- og kvalitetsniveau beskrives nærmere i bilag. I skemaet herunder er Storebjergskolens bygningsområder indsat i kvalitetsvurderingen. Samlet set vurderes Storebjergskole at have en karakter på mellem 2-2, hal 2005-bygning 1955-hal Spejlsalen 1955-bygning 1980-bygning 1965-bygning Bemærkninger til de enkelte bygningsområder: Spejlsalen: Der er vedligeholdsefterslæb, som blandt andet består i, at vinduer mangler maling, understrygning af tegl, genopretning af udvendige fuger, vedligehold af sokkel samt reparationer på indvendige vægge pga. fugtudtræk bygningen: Der er vedligeholdelsesefterslæb, som bl.a. består i, at bygningens flugtvejsdøre ikke er funktionelle. Derudover er der mindre vedligeholdelse på tag, indvendig trappe og fuger ved ventilationsafkast bygningen: Der er vedligeholdelsesefterslæb, som består i understrygning af tegl, purbehandling af linoleumsgulve, sokkelreparation og udvendig maling af træflader. Der er et mindre vedligeholdelsesefterslæb på hallen, der er i bedre stand end hele 1955-bygningen hallen: Der er mindre vedligeholdelsesefterslæb på bygningen som fugtudtræk på indvendig væg bygningen: Denne bygning har et gennemgribende vedligeholdelsesefterslæb. Bygningen har blandt andet flere sætningskæder, udskiftningsmodne vinduer mv bygningen: Denne bygning har et højt vedligeholdelsesefterslæb. For nærmere gennemgang af de enkelte bygningsområders vedligeholdelsesbehov, se herunder: Generelt om vedligeholdelsesbehov Vedligehold opdeles i disse kategorier: 1) Efterslæb 2) Akut vedligehold 3) Forebyggende vedligehold (planlagt vedligehold) 4) Oprettende vedligehold (levetidsudløb)

6 I kategori 1 er vedligehold og vedligeholdelsesefterslæb blevet vurderet på baggrund af bygningseftersyn og der er oprettet opgaver i indeværende eller kommende år. I kategori 2 er den årlige akutte vedligehold vurderet for indvendig, udvendig og tekniske installationer vurderet på baggrund af nøgletal fra Molio. I kategori 3 er den løbende vedligehold for indvendig, udvendig og tekniske installationer vurderet på baggrund af nøgletal fra Molio for planlagt vedligehold sammenlagt med erfaringstal for løbende vedligehold for udvendige arealer. Molio oplyser at nøgletallene kan svinge med 50 % og der arbejdes derfor på at kvalificere denne kategori af vedligehold. I kategori 4 er bygningsdele blevet levetidsvurderet og på den baggrund er genanskaffelsesprisen for bygningsdelen eller anlægget vurderet. Grafen herunder viser, at der for ejendommen Nørregade 87, Storebjergskole de samlede vedligeholdelsesudgifter. Samlet set har ejendommen et markant efterslæb i 2019 og 2020, et årligt akut og planlagt vedligehold på ca. 1,25 mio. kr. samt et oprettende vedligehold over de næste 30 år. 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000, Efterslæb (opg. Dalux) Akut vedligehold (Molio) Vedligeholdelsesudgifter Planlagt (forebyggende vedligehold) (Molio+erfaring) Oprettende vedligehold (levetid dalux) Samlede vedligeholdelsesudgifter 30 år Årstal Efterslæb (opg. Dalux) Akut vedligehold (Molio) Planlagt (forebyggende vedligehold) (Molio+erfaring) Oprettende vedligehold (levetid Dalux) Samlet sum 30 år Sum OBS: Det forebyggende og akutte vedligehold er pt. baseret på nøgle- og erfaringstal pr. m2. Molio oplyser at deres nøgletal for forebyggende vedligehold kan svinge med op til 50 % og der arbejdes på at kvalificere denne kategori af vedligehold. Omkostninger til efterslæb, forebyggende og akut vedligehold vurderes at være nødvendige, hvis ejendommens nuværende tilstand skal fastholdes. Herunder er bygningsområderne opgjort ift. efterslæb og oprettende vedligehold pr. m2. Af tabellen ses, at specielt og 1965-bygningerne har et markant efterslæb, samt oprettende vedligehold ud i årene. Hertil skal ligges det årlige akutte og planlagte vedligehold, hvilket for hele ejendommen opgøres til Storebjergskole.

7 Kr. pr. m2 pr. bygningsområde 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, bygning 1965 bygning 1980 bygning 1993 hal 2005 bygning Spejlsal Udearealer Efterslæb (kr. pr. netto m2) Oprettende vedligehold 30 år (kr. pr. netto m2) Netto m2* Efterslæb total (kr.) Oprettende vedligehold 30 år (kr.) Efterslæb (kr. pr. netto m2) Oprettende vedligehold 30 år (kr. pr. netto m2) Sum efterslæb og oprettende vedligehold (kr. pr. netto m2) 1955 bygning bygning bygning hal bygning Spejlsal Udearealer I alt * Pt. kan brutto m2 ikke opgøres pr. bygningsområde, men det vil fremover være bruttotal, der anvendes i denne type opgørelser. Udearealer Idet Storebjergskolen har været nedlukket i en periode har driften af udearealet også været nedskaleret. Der er derfor et behov for at afsætte ressourcer til efslæb før arealerne kan indgå i almindelig løbende drift (akut og forebyggende vedligehold). På parkeringsarealet (foran 1919-bygningen, der er den oprindelige kommuneskole) skal der nyt asfaltslidlag. Der er desuden en geoteknisk undersøgelse i gang med henblik på at kunne etablere parkeringsplads på den gamle boldbane, da der efterspørges parkeringsareal til den nye brug af skolen. OBS: Generelt skal økonomien for udearealerne eftertjekkes. Det forventes at det er underestimeret. Tekniske anlæg De tekniske installationer på bygningerne følger generelt tilstanden i de enkelte bygningsområder. Det betyder, at tilstanden i de nyere bygningsområder er i bedre stand end i de ældre bygningsområder. Generelt er tilstanden af de tekniske installationer i store dele 1965-bygningen i meget dårlig stand. De tekniske installationer er indregnet i vedligeholdelsesudgifterne.

8 Der er serviceaftaler for de enkelte anlæg og de serviceres efter gældende lov- og forsikringskrav på ejendommen. Udgifter til de enkelte serviceaftaler er indeholdt i tallet for nøgletallet for det årlige forebyggende vedligehold. Sikringsanlæg Ift. sikringsanlæg er Storebjergskolen inddelt i uafhængige bygningsområder og der er installeret et nyt alamanlæg, som dækker hele ejendommen. Anlægget fungerer også som dørsystem. På skolen i øvrigt er der i 2005-bygningen installeret ABA anlæg (Automatisk Brand Alarmerings anlæg). ABA anlæg findes kun i denne del af bygningen, da der på opførselstidspunktet var et krav herom. I 1955-bygningen og i 1980-bygningen er der opsat brandtryk, som er forbundet til ABA-anlæg, men ikke med automatisk brand detektering kun som manuelle tryk. Storebjergskolen er ift. sikringsforhold fuldt fungerende, men der er løbende behov for justeringer i forbindelse med ombygning. Senest i forbindelse med ombygning af 2005-bygningen, hvor nye vægge medfører en anden rumfordeling. Bygningen lever således op til gældende lovkrav, hvilket dog kræver, at det tekniske servicepersonale tilknyttet bygningen opretholder egenkontrol af ABA og AIA anlæg. Der er serviceaftaler for de enkelte anlæg og de serviceres efter gældende lov- og forsikringskrav på ejendommen. Udgifter til de enkelte serviceaftaler er indeholdt i tallet for nøgletallet for det årlige forebyggende vedligehold. Forsynings- og rengøringsudgifter Aktivitet Driftsudgifter (kr. 2018) for Driftsudgifter (kr. pr. brutto m2) bygningen for bygningen Renovation ,22 Vand ,25 Varme ,12 El ,21 Rengøring ,88 I alt Tallene er baseret på 2018-forbrugspriser og pga. fraflytning fra ejendommen i 2017, må det forventes, at forbrugsudgifterne til vand, varme og el for 2019 vil stige som følge af øget brug fra hhv. Træning og Aktivitet, Hjemmeplejen og evt. indflytning af Paraplyen i Hundested. For de kommunale ejendomme vil det fremover være muligt at vise forbrugsudgifter pr. m2 og pr. bruger for det enkelte bygningsafsnit samt at sammenstille disse nøgletal med sammenlignelige ejendomme. Det vil kunne give et billede af, om driftsomkostningerne til den enkelte ejendom er under eller over det gennemsnitlige niveau i kommunen og med andre sammenlignelige kommuner.

9 Bilag: Generelt i forhold til ejendomsgennemgang Bygningsvedligehold: Vedligeholdelsesudgifter inkluderer håndværker udgifter inkl. materialer, men ikke udgifter til planlægning og ledelse. Vedligehold opdeles i tre definitioner (jf. DFM håndbog). Dertil kommer efterslæbet, så vi reelt arbejder med fire kategorier: 1) Efterslæb: Opgaver registreret til udførsel i indeværende eller kommende år for at sikre at ejendommmen kan vedligeholdes løbende og fastholde nuværende tilstandsniveau. 2) Afhjælpende (akut) vedligehold: Er vedligehold som udføres for at afhjælpe akut skade eller svigt. Denne form for vedligehold omfatter reparation eller udskiftning af defekte komponenter o.l. 3) Forebyggende (planlagt) vedligehold: er vedligehold som udføres inden ejendommens ydeevne er på et brugsmæssigt utilfredsstillende niveau eller for at forhindre følgeskader. Denne form for vedligehold omfatter typisk lovpligtige eftersyn og arbejder, der udføres med faste intervaller for at forebygge nedslidning eller minimere risikoen for driftsstop eller ulykker. 4) Oprettende vedligehold: er vedligehold som medfører et kvalitetsspring, der helt eller delvist bringer ejendommen (eller dele heraf) på kvalitetsniveau som bygget. Denne form for vedligehold omfatter typisk samlet renovering og/eller udskiftning af bygningsdele, f.eks. hele tagbelægningen, hele facaden, alle vinduer, hele installationssystemer eller væsentlige dele heraf. Tilstands- og kvalitetsvurdering: Tilstandsvurderingen er udarbejdet på grundlag af et eftersyn af bygningens synlige og alment tilgængelige bygningsdele. Eftersynet er foretaget uden destruktive indgreb i bygningen. Tilstandsvurderingen indeholder oplysninger om restlevetider for bygningselementer på bygningens klimaskærme, indvendige overflader, tekniske anlæg og sikringsanlæg samt økonomisk skøn ift. en udbedring. Tilstandsvurderingen indeholder ikke oplysninger om forhold af bagatelagtig karakter, der kan henføres til normalt brug og forholder sig desuden ikke til bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen. Tilstandsvurderingen er ikke en garanti mod skjulte fejl og mangler og der vil fortsat kunne opstå akut vedligehold, der ikke er omfattet af tilstandsvurderingen for ejendommen. Bygningerne tilstandsvurderes på baggrund af nedenstående bedømmelsesskala:

10 Generelle nøgletal for Halsnæs: Indbyggere 2018: m 2 nettoareal m 2 nettoareal pr. indbygger 5,7 (benchmark i hele Danmark 5,3 jf. FM3) Anvendelse og brugere Anvendelse af den enkelte ejendom og det enkelte lokale registreres i DaluxFM, hvorfra man bl.a. kan udtrække informationer som visuelt kan fremstilles som herunder. Herunder er vist primæere brugere af bygningen: Halsnæs Kommune