ØKONOMISK RÅDS MINI-SEMINAR OM BOLIGER 22. MARTS 2014

Transkript

1 ØKONOMISK RÅDS MINI-SEMINAR OM BOLIGER 22. MARTS 2014 RENOVERING OG VEDLIGEHOLD 1

2 BYGGE- OG MILJØTEKNIK A/S Carsten Pietras Direktør Bygge- og Miljøteknik A/S Mobil telefon Mini CV: 50 år, arkitekt Tidligere ansættelser: Projektdirektør Rambøll Afdelingschef COWI Afdelingschef Nybolig Erhverv Regionschef Lejerbo boligadministration Medlem af DFM Bestyrelse Syn- og skønsmand Lægdommer i boligret Speciale: Analyser, bygningsfysik, totaløkonomi, renovering, bygningsvedligehold og Facilities Management,(drift) nye samarbejdsformer, OPP ESCO Arktisk byggeri Stort kendskab til grønlandske forhold 2

3 AGENDA 01. Krav til vedligehold af offentlige boliger 02. Vedligehold af boligmassen/efterslæg status 03. Strategi for vedligehold/sanering 04. Behov for politisk stillingtagen til boligstandard 05. Konsekvens ved manglende vedligehold 3

4 KRAV TIL VEDLIGEHOLD GRØNLAND Bygningsreglement 2006 Bygninger skal vedligeholdes så de er sunde at opholde sig i. Bygninger skal være til at komme til (adgangsforhold) Bygninger skal være tæt (klimaskærm) Teknik skal virke (el, vand & varme) Energimæssigt skal bygninger være veliisoleret. Indeklima skal være sundt Der er krav om, at offentlige økonomisk støttede boliger skal have en plan for vedligehold 4

5 AGENDA 01. Krav til vedligehold af offentlige boliger 02. Vedligehold af boligmassen/efterslæb status 03. Strategi for vedligehold/sanering 04. Behov for politisk stillingtagen til boligstandard 05. Konsekvens ved manglende vedligehold 5

6 BOLIGUDVIKLING Antal af boliger i Grønland var i 2010 ca Selvstyreejet ca Etage og rækkehuse

7 EFTERSLÆB PÅ BOLIGOMRÅDET Selvstyret ejer ca boliger og de er primært opført i 60-erne, 70-erne- og 80-erne boligmassen er derfor 40 til 50 år gammel. Ydervægsmateriale Letbeton 40 år Tagmaterialer Tagpap 40 år Betonelementer 40 år Fibercementplader med asbest 60 år Fibercement plader med asbest 50 år Fibercementplader uden asbest 30 år Fibercement plader uden asbest 40 år Metalplader 70 år Træfacader, malet 50 år Glastage 60 år Glasfacader 40 år Kilde: levetider.dk v&s, byggeskadefonden samt Bygge og Miljøteknik 7

8 STATUS Den grønlandske selvstyret ejet boligmasse har et massivt vedligeholdelsesbehov På baggrund af fakta-rapporten udarbejdet i 2010 vurderes det, at 2/3 af boligmassen har et renoveringsbehov, der er så stort, at det økonomisk ikke kan betale sig at renovere. - Dels på grund af aktuel stand (ikke renoveret i tide ) - Bygnings- materiale og konstruktionsfejl Byggeskader, beton, facader PCB, bly, asbest og miljøfarlige stoffer - Bygningernes energi forbrug 8

9 VEDLIGEHOLDELSESEFTERSLÆB Efterslæb for de 6400 boliger er opgjort i fakta-rapport til ca. 5 mia. kr. i 2010 for etage og rækkehuse Data er fra PPV planer udarbejdet af INI A/S Vedligeholdelsesbehov : Boliger med lavt 51 Boliger med middel 1845 Boliger med stort 2140 Boliger med meget stort

10 AGENDA 01. Krav til vedligehold af offentlige boliger 02. Vedligehold af boligmassen/efterslæb status 03. Strategi for vedligehold/sanering 04. Behov for politisk stillingtagen til boligstandard 05. Konsekvens ved manglende vedligehold 10

11 BYGNINGSVEDLIGEHOLD Analyser viser at: Drift og vedligehold udgør 6 gange opførelsesprisen over en 50-årig periode. Kilde: Bygge og Miljøteknik A/S - DFM netværk og DFM nøgletal V& S priskalkulationsbøger Terræn 8-15% Vedligehold udvendig 32 % Vedligehold indvendig 31% Bygningsinstallationer 26 % Vedligehold inventar 3 % Omkostninger I % Terræn Vedigehold udvendigt Vedligehold Indvendig Bygningsins tallationer Vedligehold inventar 11

12 HVORFOR VEDLIGEHOLDE Primært: At bevare og opretholde bygningsværdier. (samfundsværdier) Undgå unødigt værditab For at opretholde bygningens funktion og indeklima og dermed basis for beboer/ brugernes produktivitet og tilfredshed. At bevare en sund bygning Værditab Ved manglende vedligehold vil bygninger forfalde og tilsidst ikke have værdi, men blot være en udgift for bygningsejeren. BMT og Dansk Byggeri har regnet på, at vedligeholdelsesudgifterne til en bygning, som vedligeholdes løbende er 30 % lavere end en bygning, som kun genoprettes når byggematerialerne er udtjent. 12

13 VEDLIGEHOLDELSESUDGIFTEN STIGER HVIS DER IKKE VEDLIGEHOLDES I TIDE Eksempel 1 Et vindue koster kr. Efter 5 år malerbehandles, udgift 400 kr. Efter 6-7- år uden vedligehold skal der udover maling også ske reparation af glaslister. Udgiften er nu steget til 1200 kr. Efter 8-10 år uden vedligehold skal der nu udover maling også ske reparation af karmtræ. Udgiften er nu steget til 2500 kr. Efter år uden vedligehold er der stor sandsynlighed for, at glasset også er skadet og det vil ikke kunne betale sig at reparere vinduet Udgiften på nyt vindue 4000 kr. Samlet udgift uden vedligehold over en årig periode 8000 kr. 13

14 VEDLIGEHOLDELSESUDGIFT STIGER HVIS DER IKKE VEDLIGEHOLDES I TIDE Eksempel 2 Et vindue koster 4000 kr. Efter 5 år malerbehandling udgift 400 kr. Efter 10 år malerbehandling udgift 400 kr. Samlet udgift efter år kr. Besparelse ved planlagt vedligehold er kr. 14

15 AGENDA 01. Krav til vedligehold af offentlige boliger 02. Vedligehold af boligmassen/efterslæb status 03. Strategi for vedligehold/sanering 04. Behov for politisk stillingtagen til boligstandard 05. Konsekvens ved manglende vedligehold 15

16 STRATEGI FOR VEDLIGEHOLD. Hvis renovering af de bedste boliger ikke sættes i gang hurtigt - men udskydes i 10 år, vurderes det, at kun 500 boliger der i dag ejes af Selvstyret, vil kunne reddes. Anbefaling : Redde de bedste boliger først, idet her er størst værdiskabelse Disse boligerne har den bedste energimæssige- og funktionelle indretning. Værditab vil begrænses.. 16

17 VÆRDIFORRINGELSE VED NUVÆRENDE VEDLIGEHOLDELSES STRATEGI Selvstyrets ca boliger: 70 erne: Værdi på ca. 5 mia. ( kr. pr m2) 90 erne: Værdien stort set bevaret (begrænset behov for vedligehold) 2010: Værdien halveret til 2,5 mia. kr. (manglende vedligehold, følgeskader, PCB, skimmelsvamp m.m.) 2030: Værdi 0,5 mia.kr. (negativ) (ca. 3 mia. kr. i efterslæb, fakta-rapport, ikke medregnet evt. følgeskader) Mia. kr. 70'erne 90'erne

18 VÆRDITAB Renovering og vedligehold af Selvstyrets boligmasse er siden 1995 varetaget af INI A/S. Selvstyrets boliger havde i 1990 en værdi på ca. 4,5 mia. kr. Selvstyrets boliger har siden 1990 opbygget et efterslæb og havde i 2010 en værdi på ca. 2,5 mia. kr. Ved status Q - vedligeholdelses strategi, vil Selvstyrets boliger have en negativ værdi på min. - 0,5 mia. kr. om 15 år. 18

19 AGENDA 01. Krav til vedligehold af offentlige boliger 02. Vedligehold af boligmassen/efterslæb status 03. Strategi for vedligehold/sanering 04. Behov for politisk stillingtagen til boligstandard 05. Konsekvens ved manglende vedligehold 19

20 KONSEKVENS AF MANGLENDE VEDLIGEHOLD Fakta-rapporter angiver, at mindst 4500 af de 6400 boliger skal saneres over de næste 20 år. I bygningens levetid vil de samlede vedligeholdelsesomkostninger være 30% højere end ved planmæssigt vedligehold Fraflytninger er ofte større i bygninger med dårlig vedligeholdelsesstandard 20

21 ANBEFALINGER RENOVERING Lave en strategi for renovering Begrænse værditab Red den 1/3 bedste del af boligerne inden for næste 5-10 år. Afsæt min. 100 mio. kr. til renovering om året i 10 år. En del af disse penge kan findes i boligafdelingens driftsbudgetter. Planlæg renovering og afsæt midler til vedligehold af bygninger Igangsæt renovering af de bedste boliger og bygninger Lav en handlingsplan og vurder de økonomiske midler og boliger Boliger som skal bevarer Boliger som skal levetidsforlænges Boliger som skal saneres. 21

22 ANBEFALINGER NYE BOLIGER Lav strategi for nye boliger Afsæt nødvendige midler til renovering og vedligehold - så tidligere fejl ikke gentages Afsæt 200 mio. kr. om året i de næste 20 år til at erstatte de 2/3 af boligerne som skal saneres. 22

23 KONSEKVENS AF MANGLENDE VEDLIGEHOLD Værditab Faldende boligstandard og flere boliger vil være ubeboelige. Højere udgifter til vedligehold Større energiudgifter Negativ effekt på folkesundheden Højere udgifter til sundhedssektoren 23

24 SPØRGSMÅL 24

25 MULIGE LØSNINGER TIL NYE STRATEGIER, GRØNLAND Igangsætte en undersøgelse om: Alternative og billigere boligformer Mobile boliger/container-byggerier Undersøgelse af andre og nye byggeprincipper Bygge ud fra begrænset levetid F.eks 50 år. Vælge materialer ud fra levetider Fra trægulve til polerede betongulve Undersøge om ESCO/OPP kan anvendes til energi/renoveringsprojekter Undersøge synergier ved at energirenoveringer udføres sammen med almindeligt vedligehold 25