Referat af ekstraordinært afdelingsmøde i AB Syd angående gårdhusrenoveringen

Transkript

1 Referat af ekstraordinært afdelingsmøde i AB Syd angående gårdhusrenoveringen Dagsorden 1. Valg af dirigent 2. Valg af referent 3. Stemmeudvalg 4. Gennemgang af bestyrelsens indstilling til den samlede renovering af gårdhusene i AB Syd (skema B) 5. Spørgsmålsrunde 6. Projektets økonomi 7. Spørgsmålsrunde 8. Afstemning om bestyrelsens indstilling-godkendelse af Skema B. Fremmødte beboere: 147 Stemmer: Valg af dirigent og referent Formand for afdelingsbestyrelsen Majbritt Brander bød velkommen og foreslog Johanne Rytter Hansen som referent. Det blev vedtaget. Afdelingsbestyrelsen foreslog Dorthe Larsen, formand i Tranemosegård, som dirigent. Det blev vedtaget. Herefter fortsatte Majbritt sin velkomst: God aften Jeg vil gerne på bestyrelsens vegne byde jer alle velkommen. Vi har et par enkelte gæster til stede. Det er Karl der er formand i AB, Vinie, der er formand i VA og BO VEST, Susanne fra driften på Malervangen og Anne fra Wissenberg. Der er de til stede der i øvrigt er en del af følgegruppen fra Malervangen, Vandkunsten, Wissenberg og afdelingens drift. Vi, os fra bestyrelsen, der er med i denne følgegruppe, har haft en hel del at se til i denne renovering. Der er blevet holdt adskillige møder. Da vi var nået så langt i processen, at det kun handlede om vores afdeling, delte vi følgegruppen i AB afdelingen og VA afdelingen. Personligt har jeg haft oplevelsen af et møde om ugen og nogle uger langt flere. Det er jeg blevet orienteret om ikke passer. Peter fra byg siger, det kun er blevet til 14 møder, siden vi løsrev os fra den store følgegruppe og blev vores egen følgegruppe. Det må jo så være, fordi bestyrelsen har holdt møder imellem for at få varetaget opgaverne i hele afdelingen og for at få talt forskellige forslag og strategier igennem inden næste følgegruppemøde. Ja og så har vi da skrevet en del, haft mange telefonsamtaler og skal da lige love for adskillige mails, nærmer sig vel næsten til spam. 1

2 Da det ligger os meget på sinde, at der er orden i sagerne, er der sket lidt ændringer i, hvordan vi plejer at gøre det. Dette fordi vi gerne ville være på plads med lovligheden i mødet og de beslutninger der skal tages i aften vil der som I allerede har opdaget være ændringer i hvad vi plejer. Vi plejer at mødes på Kongsholm. Men da vi kun må være 200 på Kongsholm, så vi os nødt til at flytte mødet til et lokale med plads til flere. Vi plejer at udlevere forskelligfarvede stemmesedler til rækkehusene og gårdhavehusene. Det har vi fået besked om fra BO-VEST, at det må man ikke juridisk, til trods for beboerdemokratiet har besluttet noget andet. Vi vil derfor henstille til rækkehusenes beboere at respektere og lade gårdhavehusene tage beslutningen og lade være med at stemme i aften. Vi som bestyrelse mener, at aftenens forslag og oplæg er det bedste, vi kan få bygget med de midler, Landsbyggefonden vil støtte med, og som vi håber I beboere vil give tilsagn til at støtte med. Med disse vil jeg give ordet videre til dirigenten. Dorthe Larsen gennemgik herefter procedurerne og fastslog, at mødet var lovligt indkaldt. 3. Stemmeudvalg Vinie Hansen, Lone, Birthe og Jannie blev valgt som stemmeudvalg. 4. Gennemgang af bestyrelsens indstilling til den samlede renovering af gårdhusene i Albertslund Syd. Lars Bendix fra Wissenberg fortalte om de arbejder, der er beskrevet i den udsendte informationsfolder. Projektet indeholder nedrivningsarbejder, ny gulvkonstruktion, indvendige vægge, køkken, facadeparti, udskiftning af vindue og hoveddør, loft, el, ventilation, vvs, terræn og have. Alle disse arbejder er omfattet af basisrenoveringen. Lars fortalte endvidere om de supplerende ustøttede arbejder, som er nye badeværelser, udvendig tagrenovering, udvendige facader, ny udebelysning, ny belægning 3000 m2, nye radiatorer og el. Herefter præsenterede Lars de muligheder for individuelle tilkøb, som beboerne vil blive tilbudt. Den økonomiske ramme for individuelle tilkøb vil formentlig være kr. lige som i Rækkehusene. 5. Spørgerunde Dorthe Larsen slog fast, at vi i aften ikke skulle stemme om tilvalg og henstillede til, at spørgsmålene i stedet skulle dreje sig om basisrenoveringen og de supplerende ustøttede arbejder. Herefter blev der indbudt til spørgsmål. (I det følgende har referenten organiseret spørgsmål og svar i bygningsdele) 2

3 Gulvkonstruktion Er der mulighed fo r at bevare sin krybekælder ud under badeværelset? Lars Bendix: Nej, hele terrændækket vil blive bygget om, også under badeværelse. Hvad mener man med bly under gulvene? Lars Bendixen: Der er ikke bly under gulve. Blyet sidder typisk i malingen på vægge og loft og lak på gulvene. Der er PCB i fugerne på badeværelset. PCB er et sundhedsskadeligt stof, der tidligere blev anvendt som tilsætning i f.eks. fugematerialer. Der er ganske små mængder af PCB i boligerne. Men når man er i gang med at renovere, er det nødvendigt at fjerne det. Kan vi ikke få varme i gulvet i stedet fo r de tykke radiatorer? Lars Bendix: Gulvvarme er desværre ikke en mulighed, når der ikke samtidig udføres supplerende isolering på gavle, tunge facader og tag. Men der udføres gulvvarme på badeværelser. Facader Hvordan bliver sikkerheden i de lette facader? Lars Bendix: Der bliver øget sikkerhed i lette facader. De nye vinduer bliver mere indbrudssikre. Hvis man vil have noget udover, skal man købe det. Der bliver lås på terrassedøre. Vedrørende låse i hoveddøren. Vi har de samme specialnøgler hele vejen rundt? Må vi ikke have dem mere? Lars Bendix: Der kommer ny lås i hoveddøren. Samme nøgle til hoveddøren, havedøren og postkasse. Hvordan kommer hoveddøren til at se ud med dørspion? Lars Bendixen svarede: Det, vi havde tænkt os, er at tilbyde jer forskellige muligheder. Standard er en sort dør med dørspion. Man kan tilkøbe dør med koøje. Angående den lette facade, I nævnte at der kom termoruder? Termoruder er outdatede, fordi de ikke kan isolere nok. Lars Bendix: Nej, termoruderne er ikke outdatet. De isolerer godt og opfylder alle gældende krav. Indvendige vægge Jeg vil jeg gerne høre lidt om vægge og fleksibilitet og tykkelse. Lars Bendix: De eksisterende vægge er opbygget i et modulsystem med en tykkelse på 5,5 cm. Sådan laver man ikke vægge i dag. Bl.a. af hensyn til at forbedre lydisolering øges tykkelse i de nye gibspladevægge til 9,5 cm. Lette indvendige vægge kan flyttes, det kræver dog håndværkerbistand. Tilvalgskataloget giver mulighed for at fravælge vægge i indretningen. Holder det stadig, at vi kan få døre fra stuen ud i gangen? Lars Bendix: Ja, det kan godt lade sig gøre at flytte døren. 3

4 Køkken og bad Hvorfor kon vi ikke bruge de gamle køkkener igen? Lars Bendix: Muligheden for genbrug er undersøgt i et af prøvehusene og priser undersøgt. Det har vist sig, at det er lige så dyrt eller dyrere at bevare de gamle køkkener. Endvidere er der behov for små tilpasninger i fh.t. rumindretningen, der gør, at det ikke er nemt at genbruge de gamle køkkener. Må man selv tage fjerne køkkenskabe og genbruge dem et andet sted? Lars Bendix: Ja, det vil være en mulighed. Skabe skal dog være væk den dag, man skal være ude af huset. Når man har ofret penge på selv at renovere sit badeværelse, bliver det så bare smidt ud, eller er der mulighedfor at bevare indretningen? Lars Bendix: Man er velkommen til at tage inventar med. Der vil ikke være mulighed for at bevare indretningen. Hvor kan man placere sin vaskemaskine? Lars Bendix: Det bliver i badeværelset. Opvaskemaskine bliver i køkkenet. Taget Bliver det de samme ovenlys vi få r igen? Lars Bendix: Der kommer nye ovenlys i forbindelse med tagrenoveringen. Tagkonstruktionen er i teorien risikofyldt. I teorien kunne vi komme til at stå med den regning om et par år. Det kan betyde at denne afdeling bryder totalt sammen. Så alt i alt vil jeg foreslå, vi stemmer nej. Lars Bendix: Der er indhentet pris på at udskifte hele taget. Det er så dyrt, at huslejen vil stige med ca kr. pr. måned alene for en tagudskiftning. I de boliger, hvor der er konstateret massive skimmelproblemer, kan årsagen primært findes i krybekældrene. Landsbyggefonden anerkender, at tagkonstruktionen teoretisk set ikke er ideel, men de kan ikke støtte udskiftning af tage, da der ikke er konstateret byggeskader i taget, men alene et stort behov for vedligeholdelse. Lars oplyste, at der som led i tagrenoveringen placeres en ny tæt membran, som gør, at den luft, der er i boligen, ikke trænger op i tagkonstruktionen. Den mekaniske ventilation kommer til at lave et lille overtryk i boligen. Dermed sikres det, at der ikke trænger luft fra tagkonstruktionen ned i boligen. Wissenberg anbefaler, at den udvendige tagrenovering gennemføres samtidig med de øvrige arbejder. Varme og ventilation Radiatorerne er a ltfo r store! Lars Bendix: Albertslund Forsyning har besluttet, at områder fremover skal forsynes med lavtemperaturfjernvarme, hvilket medfører behov for større radiatorer i boligen. 4

5 Når vi skal stemme om Skema B, er udvendig eller indvendig teknikskab med, eller noget vi tager stilling til efterfølgende? Lars Bendix: Noget af teknikken er placeret indenfor, noget er placeret udenfor. For at reducere priserne og holde den økonomiske ramme, har det været nødvendigt at placere noget af teknikken indenfor. Jeres bolig bliver lidt mindre, fordi der kommer teknik ind i. I tilvalgskataloget kan nogle beboere for en merpris få al teknik udenfor. Men det er ikke et tilbud, vi kan give alle pga. pladsforholdene på stedet. Mht. radiatorer i entre og i skabsrum. Dem kunne man godt spare! Lars Bendix: Reglerne om dimensionering af varmeanlæg medfører efter Wissenbergs opfattelse, at det er nødvendigt at montere radiator i begge rum. Ellers kommer der ikke varme rundt i hele huset. Der kommer til at sidde en lille radiator inden for døren, som sikrer at der ikke bliver koldt i gangen. Jeg bliver lidt forvirret, for der bliver snakket om varmen. Varmegenvinding er en del af basisrenovering med huslejestigningen omkring kr. Jeg bliver forvirret, om der er noget, jeg har misset. Lars Bendix: I den nye installation sker opvarmning af huset i en kombination af radiatorvarme og indblæsning af forvarmet luft via ventilationsanlæg. Udluftning gennem taget på badeværelset, forsvinder den? Lars Bendix: Ja. Hvor meget larmer de ventilatorer, I sætter op? Lars Bendix: Bygningsreglementets krav om støj skal overholdes. Erfaringen er i dag, at det stort set er lydløst. Tidsplan og praktiske forhold Har I fastlagt en dato for, hvornår I går i gang med renoveringen? Lars Bendixen: Hvis I stemmer ja, starter ledningsarbejder i jord i Lærken i marts Det øvrige renoveringsarbejde starter til maj. Genhusningen forventes at starte i løbet af marts. Slutdato ca. 2,5 år senere. Kan vi være sikre på, der ikke er gift i det materiale, der bliver renoveret med? Lars Bendix: Noget af det vi arbejder med entreprenøren NCC om, er at sørge for, at alle materialer er miljøcertificeret, så det sikres, at der ikke anvendes materialer, der medfører risiko for beboernes sundhed. Ingen kan dog garantere, at man ikke en gang i fremtiden finder ud af, at f.eks. lakken er sundhedsskadelig. Er der mulighed for at få en konsulent ud og kigge på sin lejlighed og pege på, hvad man skal gøre selv, inden man bliver genhuset? Skal haver ryddes fuldstændig? Beboerkoordinator Berit Djarling: Ja, ret henvendelse til mig. Så kommer jeg på besøg og forklarer. Beboere skal selv rydde haver. Fliser m.v. fjernes dog af entreprenøren. Alt det skidt fra vores krybekælder, er det noget, vi kan smide ud i haven i en stor stak? Det bliver åbenbart grabbet op afen kranvogn. 5

6 Berit Djarling: Nej, det skal man selv sørge for at komme af med. Undervejs i debatten gjorde Majbritt Brander opmærksom på, at der havde været mange muligheder for at stille spørgsmål forud for mødet i dag. F.eks. ved at læse information på og senest ved spørgemødet i oktober. Med henvisning hertil henstillede Majbritt til at begrænse spørgelysten. 6. Økonomi Peter Føhrby Nybom, projektleder i BO-VEST, gennemgik den samlede økonom,i som den er beskrevet i den udsendte informationsfolder. Indledningsvis oplyste han om forudsætningerne ved skema A, hvor budget for basisrenovering var opgjort til 435 millioner kr. Det svarede til en gennemsnitlig huslejestigning på kr. pr måned pr. gårdhus (2010 priser). Herefter præsenterede Peter Skema B, der er et budget, opstillet på grundlag af licitationen i juni Ved licitationen blev afgivet tilbud, der var væsentlig højere end budgetteret ved skema A. Peter redegjorde for, at der i samarbejde med Wissenberg og entreprenør samt i tæt dialog med afdelingsbestyrelsen er opstillet et skema B-budget for den samlede renovering på i alt 820 mio. kr. Heraf vedrører de 722 mio. kr. basisrenoveringsarbejder, som godkendt ved skema A. Hertil kommer supplerende ustøttede arbejder til en samlet udgift på 98 mio. kr. Disse arbejder er primært nødvendige vedligeholdelses- og anlægsarbejder. Finansiering af de 722 mio. kr. sker med lån støttet af Landsbyggefonden, tilskud fra Landsbyggefonden, anvendelse af den forhøjede husleje i renoverede boliger frem til byggeregnskab samt anvendelse af midler på konti for indvendigt vedligehold. Peter redegjorde for principperne i aftrapning af støtten og nævnte, at denne aftrapning gælder for al støtte fra Landsbyggefonden og har samme vilkår som i Rækkehusene. For anvendelse af konti til indvendig vedligehold oplyste Peter, at beløbet anvendes til at dække nogle af udgifterne til indvendig istandsættelse. Alle boliger afleveres totalt istandsatte. I tomme boliger anvendes hele saldoen. I andre boliger anvendes kun beløb over kr. I boliger med en saldo over kr. vil der således stå kr., der kan anvendes af beboeren i henhold til gældende regler. Finansiering af de supplerende vedligeholdelsesarbejder på 98 mio. kr. sker ved anvendelse af henlagte midler samt ved optagelse af lån, hvor afdelingen betaler den fulde ydelse på lånet. Som følge af disse arbejder nedsættes henlæggelser til planlagt vedligeholdelse. Peter gennemgik de huslejemæssige konsekvenser. De samlede renoveringsarbejder vil medføre en gennemsnitlig huslejestigning på 260 kr. pr. m2 årligt svarende til 36 procent. Et gårdhus på 93 m2 får en huslejestigning på kroner pr. måned. Et gårdhus på 108 m2 vil få en huslejestigning på kr. pr. måned. Herefter redegjorde Peter for, at beboerne som følge af renoveringen kan forvente varmebespareiser, samt komfort- og indeklimaforbedringer. Peter orienterede om de generelle regler for boligstøtte. Han oplyste, at Udbetaling Danmark, der administrerer udbetaling af boligstøtte, havde udarbejdet et par eksempler på, hvad huslejestigningen betyder for boligstøtten. Disse eksempler lå fremme i salen. Det blev oplyst, at man kan beregne sin boligstøtte på borger.dk, eller få regneeksemplerne på Berits kontor. 6

7 Herefter gjorde ejendomsleder John Hald rede for de omfattende renoverings- og vedligeholdelsesarbejder, der skal gennemføres, hvis beboerne ikke godkender forslaget om en samlet renovering med støtte fra Landsbyggefonden. John femhævede, at flere af disse arbejder ikke kan udskydes, men skal gennemføres indenfor få år med store huslejestigninger til følge. John fremkom med et regneeksempel, der viste, at et lån uden støtte fra Landsbyggefonden på f.eks. 102 mio. kr. til de absolut mest nødvendige arbejdere alene vil medføre en huslejestigning på ca kr. pr. måned. 7. Spørgerunde Hvorfor er der ikke beregningseksempler på, hvor meget vi kan spare på varmeregningen? Hvordan bliver det i forhold til rækkehusene? Fie Hermansen fra Wissenberg: Sådanne beregninger kan foretages, men i en renoveringsopgave som denne vil resultatet være behæftet med stor usikkerhed på grund af påvirkning fra beboernes meget forskellige adfærd. Beregninger passer sjældent med virkeligheden. Måske vil der kun være ti boliger, hvor beregningen passer. Der sker tit det, at når man har haft en renovering, ændres vanerne. Jesper Rasmussen supplerede: I Rækkehusene har Albertslund Forsyning målt, at beboerne i gennemsnit har sparet 500 kr. pr. måned. I Rækkehusene er renoveringsarbejderne mere omfattende end i gårdhusene, bl.a. er taget skiftet. Besparelsen i gårdhusene vil derfor være mindre, formentlig i størrelsesordenen kr. pr. måned. Nu har vi jo fået at vide, at tagene er renoveret i rækkehusene. Hvad er huslejestigningen så i rækkehusene? Jesper Rasmussen: Vi skal huske, at vilkårene på nogle områder er forskellige. Vi var meget heldige med udbudsformen og med tilbud afgivet ved licitationen. Entreprenøren MTH var de eneste af de bydende, der havde tagudskiftning med indenfor den økonomiske ramme der var oplyst. I rækkehusene er huslejestigningen ca kr. pr. måned. De på sin vedligeholdelseskonto. Før måtte vi ikke bruge dem til ekstra elementer. Nu må I godt tage dem? Jeg kommer til at betale fra min vedligeholdelseskonto. Vores formand har givet håndslag på kr. om måneden. Så skal vi også til at betale ekstra gennem vedligeholdelseskonto. Kan man bruge sin saldo inden renoveringen? Mht. vedligeholdelsesdelen, skal vi så stadig betale til vedligeholdelse, mens renovering står på? Peter Føhrby Nybom: De bliver kun brugt til at betale en del af udgifterne ved at overfladebehandle vægge og lofter. Anvendelse af disse midler har været nødvendigt for at få økonomien til at hænge sammen. Anvendelsen er i øvrigt indenfor lovgivningens rammer. Beboerne vil senere blive præsenteret for et forslag om tilvalg og tilkøb med beskrivelse af de økonomiske konsekvenser, der vil være meget lig det der er anvendt i Rækkehusene. Saldoen kan anvendes inden renovering som reglerne administreres nu. Da det ikke giver mening at istandsætte sin bolig lige inden renovering vil der indgå forslag om, at kontoen efter et bestemt tidspunkt i forhold til genhusning ikke kan anvendes. 7

8 Majbritt Brander supplerede: Bestyrelsens holdning har hele tiden været, at vedligeholdelseskontoen følger boligen. Vi fandt ud af, at en professionel maler kunne male hele boligen for under kr. Det er bestyrelsens holdning, at hvis der står tilbage, så gør det ikke noget, at vi tilsammen bidrager med 4 millioner kr. til renoveringen. Vi har ikke taget beslutninger om andet end de kr. Det er det, vi har aftalt med jer og lovet jer. Er de ustøttede supplerende spørgsmål en del afen samlet pakke, eller kan man dele dem op? Peter Føhrby Nybom: Forslaget fremlægges som et samlet forslag. Efter hvad jeg kan se i økonomien, sejler det! Vi er blevet lovet kr. om måneden, men vi når op på en langt højere husleje. Sjovt at tallene nu kommer frem. Men alt det, der er brugt på det her, skal vi også betale. Alt det her er først i det øjeblik, vi opgiver totalt at få en renovering. Hvis vi stemmer nej nu, få r vi ikke huslejekonsekvenser umiddelbart, men på længere sigt. Der skal henlægges til vedligeholdelse. Peter Føhrby Nybom: Der er brugt 40 millioner kr. indtil videre. 40 millioner der skal finansieres, hvis renoveringen ikke gennemføres. John Hald: Det regneeksempel, jeg fremlagde tidligere, er, hvis man siger ja til den støttede basisrenovering og nej til de supplerende ustøttede arbejder. Siger man nej til hele pakken, er det en helt anden sag, da vi har huse der står tomme på grund af skimmel. Der er slet ikke henlagt midler til flere af disse arbejder. Jesper Rasmussen: Det er administrationens vurdering, at gennemfører man ikke disse arbejder, så vil huslejekonsekvensen på sigt blive væsentligt højere. Der er et massivt behov for vedligeholdelse og gennemførelse af forskellige opretningsarbejder. Den økonomiske støtte i denne sag er meget stor. Efter administrationens bedste overbevisning har afdelingen ikke mulighed for at klare disse udgifter alene vha. henlæggelser til vedligehold. Til alle de her beregninger kan man se, at på langt sigt bliver huslejekonsekvensen højere. Men hvis vi stemmer nej i dag, få r vi mulighed fo r at diskutere det ordentligt igennem. Jesper Rasmussen svarede: Det har været et meget langt forløb. Frem til beboermødet i november 2011 har der været mange møder, hvor beboerne har kunnet drøfte renoveringen. Forud for beboermødet i 2014 har der også været en proces med inddragelse af beboerne. I juni 2014 blev det vedtaget på beboermødet at der skulle arbejdes videre med at projektere og få prissat supplerende arbejder. Som afslutning fik Majbritt Brander ordet. Her gentog Majbritt afdelingsbestyrelsens anbefaling om at stemme ja til forslaget. 8

9 9. Afstemning Spørgsmål i salen: Kan vi forlange urafstemning? Hertil svarede dirigenten bekræftende og, at forslag herom skulle afleveres skriftligt. Der fremkom skriftligt forslag fra beboer Lars Andersen om, at forslaget blev sendt til urafstemning blandt beboerne. Dirigenten oplyste, at 25 % eller flere skal stemme for dette forslag, for at det kan gå til urafstemning. Dirigenten besluttede, at afstemning om urafstemning skulle foregå skriftligt for at sikre, at vi har de helt nøjagtige tal. Herefter gik forsamlingen over til afstemning om forslaget om urafstemning. Resultat: 71 sagde ja til urafstemning. 183 sagde nej. 5 blanke. Dirigenten konkluderede, at forslaget om urafstemning var vedtaget med over 25 %, hvorefter mødet blev hævet. Dorthe Larsen og Majbritt Brander sagde tak for i aften. Dorthe Larsen Dirigent 9

10 9. Afstemning Spørgsmål Isalen: Kan vi forlange urafstemning? Hertil svarede dirigenten bekræftende og, at forslag herom skulie afleveres skriftligt. Der fremkom skriftligt forslag fra beboer Lars Andersen om, at forslaget blev sendt til urafstemning blandt beboerne. Dirigenten oplyste, at 25 % eller flere skal stemme for dette forslag, for at det kan gå til urafstemning. Dirigenten besluttede, at afstemning om urafstemning skulle foregå skriftligt for at sikre, at vi har de helt nøjagtige tal. Herefter gik forsamlingen over til afstemning om forslaget om urafstemning. Resultat: 71 sagde ia tii urafstemning, 183 sagde nei, 5 blanke. Dirigenten konkluderede, at forslaget om urafstemning var vedtaget med over 25 %, hvorefter mødet blev hævet. Dorthe Larsen og Majbritt Brander sagde tak for i aften. Majbritt Brander Formand Dorthe Larsen Dirigent. 9