NY DAGLIGVAREBUTIK I SLOTSCENTRET

Transkript

1 LOKALPLAN NR NY DAGLIGVAREBUTIK I SLOTSCENTRET KALUNDBORGVEJ SLOTSVEJ 9o VALDEMAR SEJRSVEJ SLOTSVOLDEN Slotscentret NORDRE BANEVEJ UDVIKLINGSENHEDEN APRIL

2 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes igang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Lokalplanen udarbejdes først som et forslag, der fremlægges til offentlig debat i mindst 8 uger. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Byrådets vedtagelse af planen kan kun påklages med hensyn til retlige spørgsmål. D.v.s. at der kan klages til Naturklagenævnet, hvis byrådet ikke har haft den fornødne lovhjemmel til at vedtage planen og dens indhold. Lokalplanen er vedtaget af Holbæk Byråd, den Lokalplanens endelige vedtagelse er offentligt bekendtgjort den

3 LOKALPLAN 1.24 NY DAGLIGVAREBUTIK I SLOTSCENTERET INDHOLD REDEGØRELSE Lokalplanens formål og baggrund Lokalplanområdet Områdets hidtidige planlægning Lovgrundlag og regionplanbestemmelser Kommuneplanlægning Detailhandelsplanlægning Lokalplan Lokalplan Områdets forudsætninger i øvrigt Lokalplanens hovedindhold Lokalplanens retsvirkninger...10 LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplan nr forslag Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanens formål Områdets anvendelse Udstykningsforhold Tilkørsels- og parkeringsforhold...12 Kortbilag 1 3

4 REDEGØRELSE 1. Lokalplanens formål og baggrund Der er indgået ønske fra Fakta butikskæden om at etablere en detailhandelsbutik i Slotscentret inden for et bestående butiksareal på ca. 730 m 2. Byrådet har fundet, at dette vil være et supplement til den nuværende blanding af dagligvare- og udvalgsvarebutikker m.v. i Slotscentret, samt en styrkelse af centrets butiksmiljø. 2. Lokalplanområdet Området indgår i»slotscentret«, beliggende vest for bymidten, mellem jernbaneterræn og Kalundborgvej og med tilkørsel fra dels Kalundborgvej (vestfra), dels Valdemar Sejrsvej via Slotsvolden. 3. Områdets hidtidige planlægning 3.1 Lovgrundlag og regionplanbestemmelser Området indgår i regionplanens BYOMRÅDE og er beliggende i byzone. I Regionplan , detailhandelsretningslinierne, er området en del af bymidten, hvor den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker er fastsat til m 2. Der er afsat en samlet ramme på m 2 til udvidelse af bymidtens butiksforsyning. Ifølge lov om planlægning skal detailhandelsplanlægningen fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer, sikre at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik, og fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. 4

5 3.2 Kommuneplanlægning Området er også i kommuneplanen en del af bymidten og udlagt til centerområde (Rammeområde 1224). Heri fastlægges retningslinierne for områdets lokalplanlægning Centerområde ved Kalundborgvej / Valdemar Sejrsvej Området skal anvendes til centerformål: Butikker, offentlige og private serviceerhverv, offentlige formål og beboelse. Byrådet kan tillade lager-, fremstillings- og reparationsvirksomhed, der kan indpasses i området uden væsentlige genevirkninger for omgivelserne Bebyggelsesprocent: Højst 75 for området under ét og højst 90 for delområde Bygningshøjder: Højst 11 m. Hvor særlige terræn- og bebyggelsesforhold gør sig gældende, kan byrådet tillade bygningshøjde 12 op til 14 m. Etageantal: Højst 2 + tagetage. Hvor særlige terræn- og bebyggelsesforhold gør sig gældende, kan byrådet tillade 3 + tag etage. Opholdsareal: Opholdsarealer kan etableres fælles for flere ejendomme. Parkeringspladser: Minimum 2 parkeringspladser til fritliggende enfamiliehuse. Der skal i øvrigt udlægges areal til parkering mindst svarende til de generelle krav i bymidten. Vej- og stisystem: Vejadgangen til området skal primært ske fra Valdemar Sejrsvej. Bevaring: Området er omfattet af bevaringsinteresser, herunder specielt kulturhistoriske interesser omkring Holbæk Slot. Karakteristiske træer bevares. Zoneforhold: Byzone. Kommuneplanens rammebestemmelser Lokalplanen er i overensstemmelse med disse rammebestemmelser. I kommuneplanens hovedstruktur fastlægges yderligere følgende retningslinier for områdets planlægning: At arealets anvendelse fastlægges til boliger og erhverv i overensstemmelse med byrådets overordnede erhvervsog boligpolitikker, herunder principperne for Holbæk by s detailhandelsforsyning. At anvendelsen understøtter de trafikpolitiske målsætninger og ikke forstærker bestående trafikale problemer. At der i disponeringen af området skabes sammenhæng på tværs af banen. 5

6 Ifølge kommuneplanens afsnit vedrørende planer for butikserhverv skal der planlægges for - Etablering og fastholdelse af en bæredygtig lokal dagligvareforsyning som princip baseret på at, halvdelen af lokalområdets omsætning lægges i bymidten, og halvdelen lægges i lokalområdet. Lokalisering af nye dagligvareforretninger, fastlæggelse af butiksstørrelse m.v. sker efter nærmere planlægning i overensstemmelse hermed. - At der til stadighed kan tilbydes arealer til nye større og særligt arealkrævende udvalgsvareforretninger, der ikke kan rummes i bymidten. ( ) Der skal desuden arbejdes for et forstærket samspil mellem bymidten som center for især mindre og specialiserede udvalgsvareforretninger, og butikserhversområderne ved Stenhusvej. Vedrørende detailhandelsprincipperne i øvrigt henvises til næste afsnit. Vedrørende de trafikpolitiske målsætninger og trafikale problemer må det forventes, at den ændrede arealanvendelse til discountbutik fra at stå tomme, som hidtil, eller fra fx en anvendelse til udvalgsvareforretning vil medvirke til øget trafiktilstrømning og forstærkede afviklingsvanskeligheder på Kalundborgvej og i krydset Slotsvolden/Valdemar Sejrsvej i de stærkest belastede perioder. Dette skønnes dog at være acceptabelt som følge af den almindelige trafikudvikling. Der er ikke ved områdets etablering som center skabt nogen sammenhæng på tværs af banen, eller lagt planer for, hvordan en sådan evt. senere forbindelse kan indpasses i forhold til områdets disponering og bebyggelse. Byrådet opgav i 2004 at gennemføre en sådan forbindelse. I stedet henvises til underføringen ved Valdemar Sejrsvej. 3.3 Detailhandelsplanlægning Siden 1980 har byrådet i sin planlægning forfulgt nogle overordnede retningslinier for detailhandels- og centerplanlægningen. Over perioden er disse principper detaljeret og udviklet, bl.a. via kommuneplanlægningen og lokalplanlægning for bymidten og lokalbutikker, men hovedlinierne har ligget fast. Bymidten har skullet fastholdes og udvikles som handelscentrum. Antallet af supermarkeder i Holbæks bymidte, og deres placering i bymidten har været underkastet en stram regulering med henblik på at sikre dels en fortsat lokal dagligvareforsyning, både i Holbæk by og i lokalområderne omkring Holbæk, dels en balance inden for bymidten. 6

7 Størrelsen af dagligvareforretningerne har været reguleret med henblik på at understøtte denne politik. Anvendelse af stueplansarealerne i bymidtens strøgzone har været reguleret med henblik på at sikre bymidten som center for udvalgsvarehandel. Megacentret blev udviklet i 1990 erne med henblik på at kunne rumme de stærkt trafikskabende udvalgsvareforretninger med store butiks- og parkeringsarealbehov, som ikke ville kunne indpasses i bymidten. Dagligvarebutiksarealet i Megacentret blev begrænset til 750 m 2 for at understøtte arbejdsdelingen i forhold til bymidten. Med henblik på en vurdering af udviklingen, planlægningen og de hidtidige retningslinier, har byrådet i 2004 gennemført en analyse af detailhandelen i kommunen. Som helhed påviser analysen, at detailhandelen i Holbæk har været inde i en meget gunstig udvikling siden seneste analyse fra Allerede forud for afslutningen af analysen har byrådet tilkendegivet at være positivt indstillet over for følgende 5 projekter for nye dagligvareforretninger i Holbæk by: - Den af dette lokalplanforslag omfattede Fakta discountbutik på ca. 750 m 2 etageareal. - En yderligere Fakta discountbutik af tilsvarende størrelse i markedsgadekarreen, ved Smedelundsgade/ Rosen. - Et Supermarked på 3000 m 2 i området øst for Smedelundsgade, mellem Borgmester N.E.Hansensvej og Rosen. - En større discountbutik (LIDL) på ca m 2 ved Gl. Ringstedvej/Ny Tåstrupvej, samt - Et supermarked på ca. 750 m 2 ved Munkholmvej/ Sofiesminde Allé til forsyning af det omkringliggende nye boligområde (lokalplan 3.25). Det samlede udbygningsareal er på godt m 2. I detailhandelsanalysen vurderes det, at dagligvareomsætningen i de 5 butikker vil være ca. 285 mio. kr., foruden 75 mio. kr. inden for beklædning og andre udvalgsvarer. Baseret på en fremskrivning af forbrug, befolkningstal m.v. vurderes potentialet for udvidelse af dagligvareomsætningen i analysen til at blive ca. 100 mio. kr. i 2010 og 185 mio. kr. i

8 Analysen kan således ikke påvise et bæredygtigt grundlag for den udvidelse af dagligvarebutiksarealet, som de 5 projekter indebærer, selv efter en 12-årig fremskrivning af tilvækster i henhold til kommunens planlægning. Det konkluderes i analysen at Holbæk er i dag velforsynet med dagligvarebutikker, men at der i modsat beklædning og især øvrige udvalgsvarer ikke er udsigt til større vækst i forbrug eller øget oplandseffekt at de evt. nye butikker kun kan eksistere ved at hente en betydelig del af deres omsætning fra eksisterende dagligvarebutikker i kommunen at etableringen af butikkerne sandsynligvis vil accelerere strukturudviklingen mod færre minimarkeder, kiosker og specialdagligvareforretninger, og at supermarkederne vil miste omsætning, og at de nye butikker samlet set ikke vil tilføre Holbæk et væsentligt stærkere dagligvareudbud end i dag, idet Holbæk allerede har alle typer af dagligvarebutikker. Detailhandelsanalysen har bl.a. også set nærmere på relationerne mellem bymidten og Slotscentret. Det påvises, at væksten i det centrale byområde primært er kommet ved etableringen af Slotscentret. Analysen understøtter altså ikke opfattelsen af Slotscentret som en del af bymidten, men påpeger, at der er skabt et konkurrerende handelsmiljø til strøgzonen omkring Ahlgade. Analysen rejser spørgsmålet om, hvordan de to indkøbsmiljøer kan udvikles, og diskuterer tre muligheder: - Styrkelse af bymidten, primært ved at opprioritere indkøbsmulighederne i Smedelundsgade. I denne model kan Slotscentret betragtes som en single butik, der ikke udvikles til et egentligt center. - Styrkelse af Slotscentret som butikscenter. Analysen vurderer, at dette sandsynligvis vil tage luften yderligere ud af bymidtens udvikling. - Den tredje mulighed at skabe en tættere fysisk forbindelse mellem bymidten og Slotscentret forekommer iflg. analysen som en meget langsigtet opgave på grund af afstand, trafikbarrierer bebyggelsesmønster m.v. Detailhandelsanalysen understøtter således ikke en styrkelse af Slotscentret som værende i overensstemmelse med byrådets hidtidige retningslinier, hverken for bymidten eller for lokalområdernes forsyning. Der er endnu ikke formuleret nye retningslinier. 8

9 Der er heller ikke taget nærmere stilling til, hvordan de andre nævnte projekter eller andre nye dagligvarebutiksansøgninger skal indgå i den videre detailhandelsplanlægning. 3.4 Lokalplan 1.10 Området er omfattet af lokalplan 1.10, bymidtens rammelokalplan, der fastlægger overordnede bestemmelser for centerfunktioner, trafikforhold m.v. Området er heri udlagt til centerområde, og der må som udgangspunkt ikke etableres dagligvareforretninger, hvis bruttoetageareal overstiger 300 m 2. Dog er der inden for fire centerområder incl. det aktuelle lokalplanområde mulighed for at etablere varehuse og sammenhængende butiksenheder større end 300 m 2, hvilket er sket med den eksisterende Kvickly Xtra i Slotscentret. Lokalplanbestemmelsen skønnes imidlertid ikke at være til hinder for yderligere etablering af flere større dagligvareforretninger. 3.5 Lokalplan 1.06 Området er også omfattet af lokalplan nr. 1.06, udarbejdet Heri fastlægges bestemmelserne for»slagteri-området«afgrænset af Valdemar Sejrsvej, baneterrænet, Slagterivej og Kalundborgvej. Lokalplanen blev udarbejdet med henblik på et storcenterprojekt, der imidlertid led skibbrud. Det samlede butiksareal er i lokalplanen begrænset til m 2, områdets etageareal til lager- og serviceareal for butikker må ikke overstige m 2, områdets samlede salgsareal for dagligvarehandel må ikke overstige 700 m 2, og inden for området må ikke etableres detailhandelsenheder med et samlet salgsareal på over m 2. Rammen for dagligvarehandel (lokalplanens 5.6) er overskredet. Bestemmelsen ophæves i og med denne lokalplan. 3.6 Områdets forudsætninger i øvrigt Slotscentret blev etableret i Det omfatter en Kvickly Xtra på knap m 2, heraf salgsareal ca m 2, andre butiksog erhvervsarealer på ca m 2 samt ca m 2 beboelse, fordelt på 18 boliger. De ubebyggede arealer anvendes til parkering, tilkørsel og et tankanlæg. Boligernes friarealer er etableret som taghaver. Der er ikke planer om ændringer af den eksisterende bebyggelses ydre, friarealer eller tekniske forsyningsforhold som følge af lokalplanen. 9

10 4. Lokalplanens hovedindhold Lokalplanen tillader indretning af et eksisterende lejemål i Slotscentret til Fakta-butik, som rummer dagligvarer blandet med visse udvalgsvarer. Etagearealet udgør i alt ca. 726 m 2 inklusive baglokaler med lager- og personalerum m.v. Slotscentrets nuværende salgsareal til butiksformål berøres ikke, ligesom service- og lagerarealet ikke ændres. Bebyggelsesprocenten ændres ikke. 5. Lokalplanens retsvirkninger Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 10

11 LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser og kortbilag er umiddelbart bindende for borgere og tinglyses på samtlige ejendomme inden for området. Lokalplan nr I henhold til lov om planlægning (jf. lbk 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område. 1 Lokalplanens område og zonestatus. 1.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter butikscentret»slotscentret«, Slotsvolden, matr. nr. 9o Ladegården, Holbæk Jorder. 1.2 Lokalplanområdets område forbliver i byzone. 2 Lokalplanens formål 2.1 Lokalplanens formål er at fastholde og styrke centerfunktionen ved at tillade indretning af en dagligvarebutik i det bestående center. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til centerformål, beboelse, butikker, andre private serviceerhverv og offentlige formål. 3.2 Områdets anvendelse må ikke give anledning til, at maksimalværdien af støjniveauet på noget tidspunkt mellem kl. 22 og 07 overstiger 55 db(a). 4 Udstykningsforhold 4.1 Inden for lokalplanområdet må ikke foretages udstykning. 11

12 5 Tilkørsels- og parkeringsforhold 5.1 Området har tilkørsel fra Valdemar Sejrsvej via Slotsvolden samt fra Kalundborgvej. 5.2 Området er parkeringsdækket i overensstemmelse med gældende lokalplan Således vedtaget af Holbæk Byråd den Jørn Sørensen borgmester Niels Elmer Hansen kommunaldirektør Foranstående lokalplan nr begæres tinglyst på den i 1 nævnte ejendom ifølge 31 i planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af ). Holbæk Byråd, den Jørn Sørensen borgmester Niels Elmer Hansen kommunaldirektør 12

13 13