Indstilling. Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr Boligområde vest for Virupvej i Hjortshøj. Tillæg nr. 71 til kommuneplan

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Teknik og Miljø Den 12. februar 2007 Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr Boligområde vest for Virupvej i Hjortshøj. Tillæg nr. 71 til kommuneplan Resume Lokalplanen omfatter et ca. 4,7 ha stort privat ejet areal i landzone beliggende vest for Virupvej og syd for Hjortshøj Station. Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra den private grundejer med henblik på en udnyttelse af området til boligformål. Planen udlægger området til boliganvendelse i form af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. I området vil der kunne opføres ca. 100 boliger. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Virupvej ved en nyudlagt rundkørsel. I lokalplanområdet udlægges et fælles grønt område, hvori bl.a. sikres fremtidig stiforbindelse til Virupskolen. Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Byplanafdelingen Kalkværksvej Århus C Sagsnr. SA/04/ Journalnr P00 Sagsbeh. Steen Nielsen Telefon Direkte telefon Telefax E-post byplan@sa.aarhus.dk E-post direkte sn@sa.aarhus.dk Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplanen. For at sikre en udnyttelse til boligformål med sædvanlige rammebestemmelser herfor, skal der foretages en mindre justering af afgrænsningen mellem delområderne BO og BL. Der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 71 til Kommuneplan I forbindelse med den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget er der indkommet 4 bemærkninger til planen, bl.a. vedrørende de overordnede trafikale forhold, samt om sikring af privat fjernvarmeledning. Der er på baggrund heraf foreslået enkelte mindre tekniske rettelser til planen, bl.a. ændret angivelse af regnvandsbassin og oplysning om eksisterende privat fjernvarmeledning. 2. Tidligere beslutninger Århus Byråd godkendte i sit møde den 31. maj 2006 forslag til Lokalplan nr. 738 til offentlig fremlæggelse.

2 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanområdet omfatter en del af en privat ejet landbrugsejendom vest for Virupvej og syd for Hjortshøj Station. Området er ca. 4,7 ha stort og beliggende i landzone. Lokalplanområdet er opdelt i 4 områder. Område I udlægges til åben-lav boligbebyggelse, hvor der kan udstykkes ca. 14 parcelhusgrunde. Bebyggelsesprocenten er fastlagt til maks. 25 for den enkelte grund, og bebyggelse må opføres i maks. 2 etager og maks. 8,5 m højde. For område II, der er underopdelt i 8 storparceller, fastlægges anvendelsen til tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten for området er fastlagt til maks. 35. En del af området, svarende til 45% af etagearealet kan anvendes til etageboligbebyggelse. Bebyggelsen må opføres i maks. 2 etager og maks. 8,5 m højde. Området kan rumme ca. 85 boliger. Resten af området udlægges til henholdsvis fælles friareal for lokalplanområdet i form af et grønt område med en nord-sydgående hovedstiforbindelse til skole m.v., samt et mindre område til parkering for del af område II med mulighed for opførelse af carporte. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Virupvej ved tilslutning af områdets fordelingsvej til en nyudlagt rundkørsel. Fra lokalplanområdet er der sikret mulighed for fremtidig stiforbindelse til skole og by. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan For at få en hensigtsmæssig afgrænsning af lokalplanens område er en mindre del af område BL tillagt område BO. Der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 71 til Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af vandindvindingsinteresser, hvorfor der vil blive tinglyst deklaration om grundvandsbeskyttelse for området. 3.2 Kommentarer til bemærkninger og indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 14. juni 2006 til den 23. august Der er indkommet 4 bemærkninger til planen. Disse er vedlagt indstillingen og mærket bilag 1-4. Afdelingen har følgende kommentarer til de enkelte bilag: Bilag 1. Det daværende Århus Amt, Natur og Miljø meddeler, at man ikke har indvendinger mod vedtagelsen af Lokalplan nr Der henvises til muligt initiativ vedrørende ophævelse af den gældende skovbyggelinie inden for lokalplanområdet. Side 2 af 6

3 Ad bilag 1. Med henvisning til besvarelsen nedenfor under ad bilag 2 vedrørende skovbyggelinie, skal det foreslås, at bemærkningen tages til efterretning. Bilag 2. Miljøministeriet, Skov- og Naturstyrelsen har meddelt, at Styrelsen vil være indstillet på at ophæve skovbyggelinien inden for lokalplanområdet indtil 30 m fra Virup Skov. Skov- og Naturstyrelsen træffer afgørelse om ophævelsen, når Styrelsen har modtaget den endeligt vedtagne lokalplan vedlagt ansøgning fra Århus Kommune om ophævelse. Ad bilag 2. Skov- og Naturstyrelsens svar er fremkommet på baggrund af anmodning herfra om tilkendegivelse af Styrelsens sindethed med hensyn til ophævelse af skovbyggelinien inden for området. Der er i den forbindelse herfra argumenteret for, at der derved ville blive tale om en administrativ forenkling i den efterfølgende byggesagsbehandling, og at der med udbygning af det samlede område syd for Hjortshøj Station ville blive tale om et nyt byområde i sammenhæng med det eksisterende byområde. Afdelingen foreslår, at bemærkningerne fra Skov- og Naturstyrelsen ikke giver anledning til ændringer i lokalplanen. Ansøgning til Skov- og Naturstyrelsen vil blive fremsendt efterfølgende. Bilag 3. Hjortshøj Landsbyforum, v. formand Else Marie Pedersen har i relation til lokalplanforslaget bemærkninger til de overordnede trafikforhold i Hjortshøj ved den fremtidige samlede udbygning i nye byvækstområder i Hjortshøj, herunder om etablering af forbindelsesvej mellem Virupvej og Mejlbyvej, også for aflastning af krydsning af Grenåbanen på Virupvej. Ad bilag 3. En videreførelse af adgangsvejen til lokalplanområdet frem til Mejlbyvej vil blive overvejet i forbindelse med eventuel fremtidig udbygning af perspektivarealerne i Kommuneplan Trafikbelastningen i forbindelse med udbygningen af området omfattet af forslag til Lokalplan nr. 738 forventes at blive af en størrelse, der kan afvikles via det eksisterende vejnet. Dog forudsætter udbygningen af lokalplanområdet, at der foretages reguleringer på Virupvej. Vejadgang til Virupvej fra lokalplanområdet skal ske via en ny rundkørsel på Virupvej. Størstedelen af arbejdssteds-trafikken til og fra lokalplanområdet forventes at orientere sig mod Århus og det overordnede vejnet, herunder den kommende motorvej Søften- Skødstrup, der får forbindelse til resten af det overordnede vejnet. En mindre del af trafikken fra området forventes at orientere sig mod nord og vil dermed belaste krydsningen med jernbanen. Generelt må der dog forventes en del lokaltrafik fra området i form af kørende, gående og cyklende, som har mål i form af indkøb, institutioner m.v. i Hjortshøj. Side 3 af 6

4 Det indstilles, at bemærkningerne ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. Bilag 4. Advokatfirmaet C. Bisgaard Larsen & Ole Maare, 5100 Odense C, på vegne af Gartnernes Varmeforsyning i Århus ApS. Henvendelse om sikring af ikke-tinglyst privat fjernvarmeledning, der forløber gennem lokalplanområdet. På baggrund af oplysning fra Århus Kommunale Værker (nu Fjernvarme Århus) om ejerforholdet til en eksisterende ikke-tinglyst fjernvarmeledning gennem lokalplanområdet, har sagen været udsendt i 14-dages høring hos advokatfirmaet C. Bisgaard Larsen & Ole Maare, 5100 Odense C som administrator for ejerne af ledningen, Gartnernes Varmeforsyning i Århus ApS. Advokatfirmaet har ved skrivelse af 10. november 2006 henvist til, at Århus Kommunale Værker var entreprenør for Gartnernes Varmeforsyning i Århus ApS ved ledningens etablering og henvist til ejerens forventning om, at sikring af ledningen var sket efter aftaler indgået i forbindelse med sagen dengang. Ad bilag 4. Den pågældende private fjernvarmeledning er etableret i 1998 på baggrund af aftaler med private lodsejere, herunder ejeren af lokalplanområdet. Ledningen blev imidlertid ikke tinglyst på de respektive ejendomme. Ledningen forløber gennem lokalplanområdet nord-syd og vil være beliggende i dels private haver og dels private fællesveje. En eventuel omlægning af ledningen i forbindelse med byggemodning af området er ifølge det oplyste ikke fundet nødvendig. Der er derfor mellem Advokatfirmaet C. Bisgaard Larsen & Ole Maare og ejeren af matr. nr. 3b, Hjortshøj By aftalt, at ledningen sikres inden for lokalplanområdet ved udarbejdelse af deklaration, der tinglyses på ejendommen. Afdelingen vurderer således, at henvendelsen fra ledningsejerne om sikring af den private fjernvarmeledning inden for lokalplanområdet er imødekommet ved ovennævnte private aftale og ikke nødvendiggør ændringer af lokalplanforslaget, bortset fra oplysning på lokalplankortet om, at der er tale om en privat fjernvarmeledning. Tinglysning af deklarationen forudsættes at ske på initiativ fra Advokatfirmaet C. Bisgaard Larsen & Ole Maare. 3.3 Tekniske rettelser På baggrund af oplysning fra Fjernvarme Århus skal der i lokalplanens redegørelsesafsnit på side 21 under varmeplanlægning præciseres, at fremtidig varmeforsyning af lokalplanområdet vil ske fra en ny distributionsledning i Virupvej. Afdelingen skal endvidere, i konsekvens af en optimeret beregning, af nødvendigt volumen for regnvandsbassin til afvanding af lokalplanområdet, foreslå en rettelse af lokalplankortet, hvorefter placering af regnvandsbassin i område III angives i det nødvendige omfang med en udstrækning på ca m2. Side 4 af 6

5 Endvidere vil der i konsekvens af kommunalreformen og ændrede navne på Magistratsafdelinger og institutioner m.v. blive foretaget de nødvendige redaktionelle og tekniske rettelser i lokalplanforslaget. 4. Strategi for borgerinddragelse Sagen er gennemført ud fra de lovbestemte krav og efter den sædvanlige praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 5. Økonomiske konsekvenser En realisering af lokalplanen har ingen kommunaløkonomiske konsekvenser, hvad angår udbygning med spildevandsanlæg. Der skal betales tilslutningsbidrag i henhold til Betalingsvedtægt for Kloakforsyning. Det forventes, at tilslutningsbidraget kan dække omkostningerne ved kloakering af området. For så vidt angår anlæg af veje og ny rundkørsel ved Virupvej, der tilslutter områdets fordelingsvej, forudsættes omkostningerne forbundet hermed, herunder til nødvendig arealerhvervelse, afholdt af den private byggemodner. Der foreligger underskrevet erklæring herom fra denne. 6. Miljømæssige konsekvenser I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet planen ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. 7. Konsekvenser i forhold til mål En realisering af lokalplanen vil være i overensstemmelse med Kommuneplanens mål og strategier, bl.a. at der sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer og et varieret udbud af boligtyper i de enkelte bydele og kvarterer. 8. Beslutningspunkter At 1) Forslag til Lokalplan nr. 738 Boligområde vest for Virupvej i Hjortshøj vedtages endeligt med de forslag til ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 3.2 og 3.3. At 2) Forslag til Tillæg nr. 71 til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt. At 3) Bemærkninger og indsigelser besvares som beskrevet i indstillingens afsnit 3.2. Side 5 af 6

6 Peter Thyssen / Lisbeth Errboe Svendsen Bilagsfortegnelse: Bilag 1-4: Bemærkninger til lokalplanforslaget. Vedlagt originalsagen/+elektronisk (må offentliggøres på hjemmesiden). Lokalplanforside: Vedlagt til alle/+elektronisk ( må offentliggøres på hjemmesiden ). Side 6 af 6