Indstilling. Emiliedalen, Højbjerg opførelse af etageboligbebyggelse i 7 bygninger med 108 lejligheder. 1. Resume. 2. Beslutningspunkter. 3.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 2. juli 2009 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Emiliedalen, Højbjerg opførelse af etageboligbebyggelse i 7 bygninger med 108 lejligheder 1. Resume Essex Invest A/S har som ejer søgt om tilladelse til på matr.nr. 5qg Skåde, beliggende nord for Emiliedalsvej, at opføre ny boligbebyggelse i 2-3 etager med i alt 108 lejligheder fordelt på 7 bygninger. Det ansøgte byggeri vil få et samlet etageareal på m2 på et grundareal på m2. Det ansøgte byggeri kræver dispensationer fra lokalplan nr. 345 fra 1988 (Boligområde ved Emiliedalsvej i Højbjerg). To naboorienteringer har resulteret i flere indsigelser. Kalkværksvej Århus C Sagsnummer POB/08/02342 Sagsbehandler Pernille Bugge Telefon Direkte telefon Telefax E-post planlaegningogbyggeri@aarhus.dk E-post direkte pebu@aarhus.dk 2. Beslutningspunkter At 1) projektet godkendes, og der meddeles dispensation fra lokalplanen. 3. Baggrund Denne indstilling fremsendes til Byrådet, idet to naboorienteringer har resulteret i flere indsigelser. 4. Sagsfremstilling Essex Invest A/S erhvervede i 2007 matr.nr. 5qg fra PFA Ejendomme A/S. Ejendommen er ubebygget. Samtidig erhvervedes den mod øst beliggende matr.nr. 5pq, som er bebygget med ca. 70 lejligheder, samt området mod syd, primært matr.nr. 5pk, som er ubebygget.

2 Der vedlægges følgende bilag: 2 oversigtskort Situationsplan 2 perspektivtegninger 2 terrænsnit Naboorientering nr. 2 Indsigelser til naboorientering nr. 2 Kort over indsigere Ansøgers kommentarer til indsigelser til naboorientering nr. 2 Lokalplankortet Påtegningens kortbilag 1 og 2 Projektet vil få et samlet etageareal på m2 på et grundareal på m2. Ejendommen, hvorpå bebyggelsen ønskes opført, ligger i kommuneplanens delområde BO (boligområde). Dertil gælder lokalplan nr. 345 fra 1988 for området. Lokalplan nr. 345 blev i 1992 suppleret af en påtegning med ændring af vejforløb, storparceller og tagmateriale m.fl. Afdelingen har vurderet, at projektet kan indeholdes i lokalplan nr. 345 fra 1988 (Boligområde ved Emiliedalsvej i Højbjerg), med de nedenfor anførte dispensationer. Det ansøgte byggeri kræver dispensation fra lokalplan nr. 345 på følgende punkter: 1. Etageantal på storparcel 1, 2 og 3 (Lokalplanens 7, stk. 3) 2. Tagmateriale (Lokalplanens 8, stk. 1) 3. Punkthuse på storparcel 4 (Lokalplankort bilag 4) 4. Byggefelter (Lokalplankort bilag 4) Ad 1. Storparcel 1 og 2: Både lokalplanen og påtegningen foreskriver bebyggelse i max. 2 etager. Bygning 04 og 05 ønskes opført i 3 etager ud fra et ønske om at skabe luft omkring bebyggelsen, idet projektet tilgodeser et større friareal. Side 2 af 7

3 Storparcel 3: Lokalplanen foreskriver bebyggelse i max. 2 etager, dog i max. 3 etager langs en del af nordsiden. Påtegningen foreskriver bebyggelse i max. 3 etager. Bygning 01 ønskes opført i 3 etager, beliggende som en blok langs hele nordsiden af storparcellen. Ad 2. Lokalplanen foreskriver gule tegltage med ens taghældning, mens påtegningen foreskriver zinktag. Bebyggelsen ønskes opført med en kombination af sorte paptage (built-up) og hvælvede zinktage. Ansøger anfører, at de zinkbeklædte tagelementer fungerer som ovenlys og viderefører områdets tradition for buede zinktage i et moderne formsprog. Ad 3. Lokalplanen foreskriver punkthuse på en del af storparcel 3, 4 og 5. Påtegningen foreskriver punkthuse på storparcel 4. Bygning 02, 03 og 03A ønskes opført som en mere samlet bebyggelse i form af øst-/vestvendte blokke, ud fra et ønske om at åbne arealet ned mod søen og minimere det bebyggede areal. Ad 4. De faktiske forhold i området (bebyggelse og vejanlæg) stemmer ikke overens med Lokalplanens kortbilag 4. Vejanlægget er anlagt i nogenlunde overensstemmelse med påtegningens kortbilag. De ansøgte bygningers placeringer overholder stort set påtegningens byggefelter (hvis byggefelterne vel at mærke flyttes mod vest som følge af det forskudte vejanlæg), men overholder ikke lokalplanens byggefelter. _ Der er foretaget 2 naboorienteringer om projektet. Den første naboorientering er gennemført på baggrund af et projekt på 6 bygninger. Den anden naboorientering er gennemført på baggrund af et revideret projekt på 7 bygninger. Den første naboorientering afstedkom 6 indsigelser: Fra nabo mod nord (Emiliehøj) er der modtaget fælles indsigelse fra ejerforeningerne i boligblokkene Emiliehøj 10-12, 13A og 13B, og det fremføres Side 3 af 7

4 1. at lokalplanens krav om max. 2 etager på storparcel 1 og 2 skal fastholdes af hensyn til områdets udtryk, 2. at ca. 30% af bygning 01 samt hele bygning 02 befinder sig i det byggefelt, hvor der kun må opføres bygning i max. 2 etager, 3. at ny bebyggelse på storparcel 1 ikke må tages i brug, før sti a1-a2-a3 ifølge lokalplanen er anlagt, og 4. at det forudsættes, at byggehøjden for 2 etagers bygninger er max. 8,5 m og for 3 etagers bygninger er max. 11 m. Fra nabo mod nord (Emiliehøj 12) er der indkommet 2 indsigelser. Det fremføres, 1. at bebyggelsen på storparcel 1 og 2 ikke må opføres med mere end 2 etager og byggehøjden ikke overstige 8,5 m, 2. at bygning 02 og 03 er placeret, så de generer udsigten fra Emiliehøj, og 3. at lokalplanens krav om ensartethed i udformningen ikke ses overholdt. Fra nabo mod øst, boligblokkene på Emiliedalsvej 111, 121, 123, 133 og 213, er der indkommet 3 indsigelser. Det fremføres, 1. at bygning 02 er placeret så langt mod syd, at udsigt og solnedgang fjernes fra de bagvedliggende blokke, 2. at forhøjelsen på gavlen på bygning 02 forårsager skygge for de bagvedliggende blokke, 3. at bygning 02 ikke må opføres med mere end 2 etager, 4. at der på storparcel 4 alene må opføres punkthuse, hvorved der fra alle boliger i området vil være visuel kontakt med det centrale friareal, 5. at det er en altovervejende del af principperne i lokalplanen, at områdets, i kraft af de store, samlede friarealer, rekreative kvaliteter skal forstærke den overordnede, grønne kile fra Oddervej til Marselisborgskovene, og 6. at indkørsel til 10 p-pladser er uheldigt placeret midt i et sving og bør flyttes. Ansøger har i en kommentar til indsigelserne blandt andet anført følgende: Vedr. etager i storparcel 1 og 2, samt bygningshøjde på max. 11 m. Den fremsendte bebyggelsesplan er udarbejdet, så bygninger i området placeres med så lille et fodaftryk som muligt og på denne måde etablerer så store og sammenhængende grønne fællesarealer som muligt. Hvis vi placerer huse i 2 etager, bliver der 1 til 2 byggefelter mere og dermed færre grønne rekreative arealer. Vores bebyggelsesplan koncentrerer bebyggelse i det nord-/østlige og syd-/vestlige hjørne. Dette giver mulighed for det store diagonale grønne bælte, som gennemskærer planen. Altså Side 4 af 7

5 et stort grønt rekreativt areal. En opfyldelse af de i lokalplanen illustrerede byggefelter vil ikke muliggøre dette. Vedr. udsigt mellem bygning 02 og 03 Mellem bygning 02 og 03 er der skabt så meget afstand, at der er masser af mulighed for at kigge til søen. Afstanden mellem disse bygninger er, sammenlignet med traditionelle danske boligparker, rimelig stor. Der vil ved etablering af nye bebyggelser altid være en ændring i udsigten for eksisterende beboere. Vedr. udsigten fra Emiliehøj Den illustrerede bebyggelse kommer på ingen måde til at genere udsigten fra Emiliehøj. Se vedlagte skitse over terrænsnit. I det reviderede projekt har ansøger reduceret bygning 02 fra 3 til 2 etager, tilføjet en ny bygning (Bygning 03A), samt forkortet bygningslængden på bygning 02 og 03, men forlænget bygning 01. Den anden naboorientering afstedkom 2 indsigelser: Flere beboere på mindre plads, væsentligt indskrænkede grønne områder, indskrænket adgang til søen fra eksisterende bebyggelse, beboerhuset for lille (nabo mod øst, Emiliedalsvej 159) Støj og bilos har fri adgang til eksisterende bebyggelse (nabo mod øst, Emiliedalsvej 123) Ansøger har kommenteret, at der ikke i det reviderede projekt sker en forøgelse af bruttoetagearealet, og at udformningen af tagene er en subjektiv, arkitektonisk vurdering. Ansøger har i sin ansøgning oplyst, at støjvold mod Oddervej bliver dimensioneret af en akustiker efter gældende regler for trafikstøj. Viser det sig nødvendigt at ændre den eksisterende støjvolds højde, vil dette blive udført med støjværn på toppen af volden. Planlægning og Byggeri har følgende bemærkninger: Det reviderede projekt er i forhold til det oprindelige projekt mere tro mod bestemmelserne i lokalplan nr. 345 om punkthuse og bygningshøjder. Vi vurderer, at det ansøgte projekt ikke medfører forøgede nabogener i forhold til intentionerne i lokalplan nr Projektet tilgodeser friareal og grønne områder. Bebyggelsen harmonerer desforuden fint med den eksisterende bebyggelse på nordsiden af Emiliedalsvej. Side 5 af 7

6 Af oprindelige skitser over projektet fremgår, at højden på bygning 04 og 05 (3 etager) er 11 m og højden på bygning 06 (2 etager) er 8,5 m, svarende til lokalplanens angivelser om max. højde for hhv. 3- og 2-etagers ejendomme. På baggrund af terrænsnit over bygning 01, 02, 03 og 03A i det reviderede projekt vurderer vi, at udsigten fra Emiliehøj ikke påvirkes af bebyggelsen, da projektets nærmest beliggende bygning er beliggende ca. 45 m fra Emiliehøj, og da denne nærmest beliggende bygning opføres med taghøjde i kote , mens grundkoten på Emiliehøj er Ingen af etagebebyggelserne på Emiliehøj har altan eller opholdsareal vendt direkte mod syd mod ansøgers grund. Der er for den eksisterende bebyggelse i området dispenseret til ændret tagmateriale i form af zink frem for gule tegltage, og afdelingen anbefaler, at der meddeles dispensation, hvorved lokalplanens formålsbestemmelse om ensartethed opfyldes. 5. Strategi for borgerinddragelse Der er gennemført 2 naboorienteringer og høring af Fællesråd, beboer-/ejer-/andelsboligforeninger i området. Ansøger har selv afholdt et mini-orienteringsmøde for beboerne i området. Peter Thyssen / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: 2 oversigtskort (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 2: Situationsplan (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 3: 2 perspektivtegninger (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 4: 2 terrænsnit (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 5: Naboorientering nr. 2 (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 6: Indsigelser til naboorientering nr. 2 (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 7: Kort over indsigere (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 8: Ansøgers kommentar til indsigelser (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 9: Lokalplankort fra lokalplan nr. 345 (kopi til alle, + elektronisk) Bilag 10: Påtegningens kortbilag 1 (kopi til alle, + elektronisk) Side 6 af 7

7 Tidligere beslutninger Lokalplan nr. 345 blev vedtaget i byrådsmøde den 29. juni Byrådet godkendte i møde den 19. december 1990 en overordnet, retningsgivende bebyggelsesplan for boligområdet ved Emiliedalsvej omfattet af lokalplan nr Proceduremæssigt kørte sagen som en dispensationssag fra lokalplanen efter en omfattende naboorientering. Bebyggelsesplanen blev i 1992 tinglyst som en påtegning til lokalplanen. Side 7 af 7