Fornyet afgørelse i forbindelse med opsat hegn ved terrasse

Transkript

1 Teknik & Miljø Skovløkken 4, Tejn 3770 Allinge Hans Georg Kemper Hortensienstrasse 17 A Düsseldorf Bornholms Regionskommune Teknik & Miljø CVR: marts 2015 J. nr K Fornyet afgørelse i forbindelse med opsat hegn ved terrasse Afgørelse vedr. opført hævet terrasse Teknik & Miljø giver hermed lovliggørende byggetilladelse til det hegn, der er opført i forbindelse med en hævet terrasse på ejendommen Strandvejen 142, matr. nr. 318f, ejerlav Rønne Markjorder, vejkode 4230, ejendoms nr , tilhørende Heike Kemper, Strandvejen 142, 3700 Rønne og Hans Kemper, Hortensienstrasse 17 A, Düsseldorf. Byggetilladelsen er givet i henhold til bygningsreglementet af Der er ikke taget stilling til, om projektet overholder eventuelle servitutter, der påhviler ejendommen. Baggrunden for tilladelsen er beskrevet i det følgende. Elektronisk udgave af Bygningsreglementet kan ses på Baggrund for afgørelsen Forhold vedr. ejendommen Anvendelse Ejendommen er i BBR registreret som et en-familiehus. Planmæssige forhold Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 36 for et område ved Fredensborg. Teknik & Miljø vurderer, at der ikke i lokalplanen findes bestemmelser, der påvirker denne fornyede sagsbehandling anderledes end den oprindelige. Ejendommen ligger i byzone. Historie Teknik & Miljø gav den 25. november 2011 byggetilladelse til at opføre en hævet terrasse på den nævnte ejendom.

2 Teknik & Miljø modtog den 16. april 2012 en henvendelse fra en nabo vedrørende opsætning af hegn ved Deres terrasse. Henvendelsen gik på, at hegnet var højere og længere, end det fremgik af byggetilladelsen. Den 3. juni 2013 gav Teknik & Miljø et påbud om lovliggørelse af det opførte hegn. Dette påbud er af Statsforvaltningen i afgørelse af 19. maj 2014 sendt tilbage til kommunen til fornyet behandling. Forudsætning for fornyet behandling I henhold til Statsforvaltningens afgørelse skal Bornholms Regionskommune, Teknik & Miljø, foretage en fornyet behandling af påbuddet af 3. juni Det følger heraf, at Teknik & Miljø ikke skal genbehandle den byggetilladelse, der blev givet i På baggrund af Statsforvaltningens afgørelse og begrundelse for afgørelsen vurderer Teknik & Miljø, at man er nødt til at acceptere den tegning fra den oprindelige ansøgning, der er betegnet som tegning 02 dvs. den tegning, som viser et hegn, der ved bygningen når op til kote 18,40 og derfra aftrappes med 20 cm. pr. meter i 2 omgange. Den fornyede behandling tager altså udgangspunkt i dels denne tegning og dels de faktiske forhold på ejendommen. Denne tegning angiver højder på hegnet, men ikke noget mål for længden på hegnet. Jævnfør bygningsreglement 2010 kap stk. 2: Ansøgningen skal indeholde og skal være bilagt relevant tegningsmateriale med angivelse af målestoksforholdet (Teknik & Miljøs fremhævelse). Tegning 02 er udført i målestoksforhold 1:100. Teknik & Miljø konstaterer, ved måling og beregning ud fra tegningen og anvendelse af dette målestoksforhold, og sammenholdt med beskrivelsen aftrappes med 20 cm. pr. meter i 2 omgange, at hegnet på tegning 02 er vist i en længde på 3,0 m. Ejers oplysninger om hegnet Det fremgår af Statsforvaltningens begrundelse for deres afgørelse, at De har oplyst til Statsforvaltningen at hegnet er opført uden de på tegning 02 anførte aftrapninger, til en højde i hele væggens længde på 18,28, mens højde i ansøgningen var 18,40, 18,20 og 18,00. Derudover gøres gældende, at skillevæggen er opført i overensstemmelse med tegning 02. Opmåling på stedet Teknik & Miljø har ved et varslet besøg på stedet den 25. februar 2015 konstateret følgende mål: Overkant hegn i kote 18,35 i hele hegnets længde, og Længde af hegnet målt fra husmur til yderste kant er 4,56 m. Side 2 af 9

3 Målskitse viser de foretagne mål, den deraf beregnede kote for overkant samt længde på hegnet. Foto af den hævede terrasse og hegnet Side 3 af 9

4 Foto af målestadie og overkanten af hegnet Konklusionen efter opmåling Efter opmåling konkluderer Teknik & Miljø, at ejers oplysninger om hegnets overkant/højde ikke svarer til det opmålte, at hegnet er opført i en højde, som er 5 cm lavere end den højeste kote angivet på tegning 02 og uden de viste aftrapninger, og at hegnet er opført i en større længde end vist på tegning 02. Teknik & Miljø vurderer, at hegnet samlet er blevet så meget større, at det er en væsentlig ændring, at hegnet derfor ikke er opført i henhold til byggetilladelsen, og at hegnet dermed er ulovligt opført. Side 4 af 9

5 Skitse som viser, hvor meget hegnet er større end det hegn, der er vist på tegning 02. Retslig eller fysisk lovliggørelse Efter Byggeloven ( 17 stk. 1) har ejeren af en bygning pligt til at lovliggøre forhold, som er i strid med byggeloven, bygningsreglement, byggetilladelser mv. Derudover har kommunen pligt til at søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning, når den bliver opmærksom på et ulovligt forhold ( 16C stk. 3). I dette konkrete tilfælde vurderer Teknik & Miljø, at det ulovligt opførte hegn ikke er af ganske underordnet betydning, idet arealet af hegnet er 62 % større end arealet af det hegn, der er vist på tegning 02. Ved retlig lovliggørelse bringes den ulovlige tilstand til ophør ved efterfølgende godkendelse. Ved ændring i retsgrundlaget er tilstanden ikke længere ulovlig, og der skal således ikke ske ændringer i det fysisk etablerede forhold. Forudsætningen for at der kan ske retlig lovliggørelse er, at forholdet, efter gældende regler, ville være tilladt ved forudgående ansøgning. Ved fysisk lovliggørelse skal den ulovlige tilstand bringes til ophør ved, at byggeriet bringes i overensstemmelse med lovgivningen. Sagsbehandling som om, der havde været søgt om det opførte hegn Det skal som ovenfor angivet vurderes, om der ville være blevet meddelt tilladelse til det opførte hegn, hvis der var ansøgt om et hegn i de aktuelle mål. Teknik & Miljø vurderer, at hegnet ikke opfylder forudsætningen om højde i forhold til afstand til skel i Bygningsreglement 2010 (BR10) kap stk. 1 nr. 1 (det skrå højdegrænseplan). Side 5 af 9

6 Forudsætningen vurderes ikke opfyldt i forhold til naturligt terræn. Det naturlige terræn kan ikke længere konstateres, da der er sket regulering af terræn, men det naturlige terræn har efter alt at dømme ligget lavere end det aktuelle terræn. Højden på murkonstruktion og hegn i forhold til det aktuelle terræn er målt til (18,35 13,20) ca. 5,0 m og afstanden til skel er ca. 2,5 m. Dermed er højden større end 1,4 x afstanden til skel. Dermed er forudsætningen heller ikke opfyldt i forhold til det aktuelle terræn. Teknik & Miljø kunne have fastlagt et niveauplan, jf. BR10 kap og B Det er ikke sket, men et niveauplan ville formentlig have været lagt i kote 14,00 eller 14,40 svarende til henholdsvis den gennemsnitlige kote for det oprindelige terræn under terrassen eller terrassegulvets kote. Dermed ville højdekoten efter det skrå højdegrænseplan være hhv. 17,5 eller 17,9. Hegnets overkant overholder heller ikke denne beregning. Da forudsætningen om højde i forhold til afstand til skel derfor ikke er opfyldt, er det ansøgte ikke omfattet af byggeret i henhold til BR10 kap Havde byggeretten været gældende, kunne Teknik & Miljø ikke nægte at give tilladelse til byggearbejdet. At byggeretten ikke er gældende, betyder kun, at Teknik & Miljø skal behandle sagen efter nogle mere omfattende regler om Helhedssyn, se BR10 kap På grundlag af helhedsvurderingen skal Teknik & Miljø tage stilling til, om byggearbejdet kunne være tilladt, eller om der skal kræves en fysisk lovliggørelse. Helhedsvurdering Da projektet ligger udenfor byggeretten har Teknik & Miljø foretaget en helhedsvurdering efter kap Ved helhedsvurderingen skal kommunen tage hensyn til bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne, jf. kapitel 2.1, stk. 1, efter de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kapitel , under hensyn til de generelle kriterier i kapitel Der foretages alene en helhedsvurdering af de bebyggelsesregulerende forhold, der ikke helt eller delvist er reguleret af eller opfylder bestemmelserne om byggeretten i kapitel 2.2. I dette tilfælde bebyggelsens højde. Omfang i forhold til anvendelse Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Omfang i forhold til karréen, kvarteret eller området Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. Teknik & Miljø vurderer, at den opførte terrasse er hensigtsmæssig som udvendigt opholdsareal ved et enfamiliehus, som ligger på et meget skrånende terræn. Teknik & Miljø vurderer endvidere, at det opførte hegn er hensigtsmæssigt i forhold til sit formål om at beskytte de udvendige opholdsarealer på ejendommen. Teknik & Miljø vurderer, at det er sædvanligt i området at opføre terrasser ved husene, at det på grunde med skrånende terræn er sædvanligt at opføre disse som hævede terrasser, ved terrænreguleringer eller som altaner på husene. Teknik & Miljø vurderer endvidere, at det er sædvanligt at beskytte disse med hegn, mure eller beplantninger. Side 6 af 9

7 Tilfredsstillende lysforhold Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde. Teknik & Miljø vurderer, at der med den opførte terrasse og hegnet stadig er sikret tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse. Teknik & Miljø vurderer, at det ansøgte ikke eller kun marginalt vil ændre på lysforholdene for naboen mod øst, idet hegnet kun vil kaste skygge på naboejendommen i eftermiddags- og aftentimer hvor skyggen fra hegnet vil være uvæsentlig i forhold til den samlede skygge fra huset. Naboen mod vest påvirkes ikke af skygge fra hegnet. Se luftfoto nedenfor. Den nyetablerede terrasse, som ligger lavere end hovedterrassen, vil ikke i sig selv give øgede indbliksgener i forhold til naboen mod øst. Det etablerede hegn reducerer indblik til naboen mod øst. Teknik & Miljø vurderer derfor, at der er tilfredsstillende sikret mod indbliksgener i forhold til naboen mod øst. Indblik til naboen mod vest påvirkes ikke. Teknik & Miljø vurderer endeligt, at lysforhold påvirkes væsentligt forskelligt af, om hegnet er opført i en længde af 3 eller 4,5 m, eller om hegnet er aftrappet eller ej. Teknik & Miljø vurderer, at risikoen for indbliksgener er reducerede ved det længere hegn i forhold til det, der er vist på tegning 02. Tilfredsstillende friarealer Der skal i overensstemmelse med kravene i kapitel 2.4 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. Tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold Der skal i overensstemmelse med kravene i kapitel 2.4 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, Den etablerede terrasse inkl. hegnet forbedrer friarealerne i forhold til ejendommens benyttelse. Adgangs- og tilkørselsforhold påvirkes ikke af hverken terrasse eller hegn. Side 7 af 9

8 herunder personer med handicap, og redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer. Bebyggelse i randen af tæt bebyggede områder Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse. Ikke relevant. Seneste luftfoto af ejendommen og naboejendommene. På grundlag af denne helhedsvurdering konkluderer Teknik & Miljø, at der ikke er noget til hinder for, at der ville være blevet meddelt tilladelse til det opførte hegn, hvis der var været ansøgt herom. Som følge heraf skal der ske en retlig lovliggørelse. Afgørelsen, dvs. den retlige lovliggørelse, findes i starten af dette brev. Side 8 af 9

9 Høring / orientering Der er ikke foretaget høring af naboer i forbindelse med den fornyede afgørelse, begrundet med den allerede foretagne høring før tilladelsen af 25. november 2011 og de bemærkninger, der er indkommet før påbuddet af 3. juni Orientering om afgørelsen Ejere og brugere af naboejendommen Tom Christensen og Kate Nielsen, Strandvejen 144, 3700 Rønne, orienteres om afgørelsen. Klagevejledning Afgørelser vedrørende forhold, der er omfattet af byggeloven 1) kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, efter byggelovens 23 påklages til Statsforvaltningen. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningen afgørelser kan efter stk. 1 ikke påklages til anden administrativ myndighed. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Når ikke andet er bestemt, er klagefristen 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt den pågældende. Klage over et af kommunalbestyrelsen givet pålæg fritager ikke for at efterkomme dette. Dog kan klagemyndigheden bestemme, at en klage skal have opsættende virkning. jf. 24 stk Hvis afgørelsen ønskes indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsens modtagelse, jf. 25. Statsforvaltningen kan kontaktes på adresse: Statsforvaltningen, Storetorv 10, 6200 Aabenraa telefon: , post@statsforvaltningen.dk eller via Lovgrundlag 1) Byggelov LOV nr. 640 af 12/06/2013 2) Bekendtgørelse af lov om planlægning LBK nr. 587 af 27/05/2013 3) Bekendtgørelse af forvaltningsloven LBK nr. 988 af 09/10/2012 Orientering om behandling af personoplysninger I forbindelse med sagsbehandlingen kan der ske behandling af oplysninger, som kan henføres til enkeltpersoner. Der kan fx være tale om, at tilsynsmyndigheden indhenter og opbevarer oplysninger om en ejendoms fysiske forhold. Ifølge persondataloven har personer, som sådanne oplysninger vedrører, ret til at få indsigt i oplysningerne, og ret til at få berigtiget forkerte oplysninger. Hvis du vil vide, hvilke oplysninger tilsynsmyndigheden behandler om dig, eller du mener, at kommunen behandler forkerte oplysninger, skal du kontakte sagsbehandleren. Venlig hilsen Poul Erik Nielsen Byggesagsbehandler Side 9 af 9