Kolding kommune Akseltorv Kolding

Transkript

1 Kolding kommune Akseltorv Kolding Dato: Orientering om afgørelse Vi har skrevet til advokat vedrørende ejendommen beliggende, kommunens j.nr Med venlig hilsen Trine Brønsgaard BYGGELOV Statsforvaltningen Storetorv Aabenraa Sagsnummer: SAGSBEHANDLER: Trine Brønsgaard Telefon: EAN-Nr skriv til os via borger.dk ÅBNINGS- OG TELEFONTIDER findes på

2 Dato: Afgørelse, sagsnummer Dette brev er inddelt i fire punkter: 1. Afgørelse 2. Begrundelse 3. Klagevejledning 4. Love og regler 1. Afgørelse Vi hjemviser kommunens afgørelse af 20. november 2015 til fornyet behandling i kommunen. Hjemvisningen af sagen betyder, at den er afsluttet i Statsforvaltningen og sendt tilbage til kommunen. Kommunen skal derfor behandle sagen på ny og træffe en ny afgørelse. 2. Begrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen Vi vurderer, at kommunens afgørelse er behæftet med en væsentlig retlig mangel i form af manglende fastsættelse af niveauplan i overensstemmelse med reglerne i B.1.1.4, og at dette må føre til en hjemvisning af sagen med henblik på fornyet behandling og afgørelse. Hvad har været afgørende for resultatet Vi har lagt vægt på, at det fremgår af byggetilladelsen, at kommunen har fastsat niveauplan i forbindelse med udstedelse af byggetilladelse. Således fremgår af byggetilladelsen, at 2. Byggeret 2.1. Bygningshøjden måles fra de indlagte niveauplaner jævnfør kapitel stk. 1 samt bilag B stk. 1 i bygningsreglement BR10. Af vedlagte bilag fremgår det, at bygningens område A har niveauplan i kote 10,5, bygningens område B har niveauplan i kote 10, bygningens område C har niveauplan i kote 9,5, bygningens område D har niveauplan i kote 9, bygningens område E har niveauplan i kote 8,5, bygningens område F har niveauplan i kote 8, bygningens område G har niveauplan i kote 7. Kommunen har i sin udtalelse til Statsforvaltningen oplyst, at grunden er meget skrånende, og at man derfor har fastsat niveauplaner i henhold til terrænkoterne på skrænten, jf. BR10 B stk.1. Kommunen har videre oplyst, at fastlæggelse af niveauplanerne er fastlæggelse af et administrationsgrundlag for den videre byggesagsbehandling og ikke en del af selve byggetilladelsen. Endeligt fremgår, at koterne i 2012 er sendt i høring, og at kommunen ikke er bekendt med, at der efterfølgende skulle være sket ændringer i terrænforholdene, som kan berettige et ændret administrationsgrundlag. Kommunen oplyser ligeledes at have foretaget høring over niveauplanerne i forbindelse med høring og naboorientering d. 23. oktober Statsforvaltningen har lagt vægt på, at det fremgår af bilag 1 til bygningsreglementet, bilag 1, B , at Stk. 1. : 1

3 Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Niveauplanernes beliggenhed skal på entydig måde fremgå af byggetilladelsen, normalt ved angivelse af planernes koter. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund. Ved fastlæggelse af niveauplaner skal kommunalbestyrelsen tage hensyn til: 1) terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, og 2) at der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund. Det bemærkes videre, at det fremgår af BR10 kap 2.1. stk. 4, at beregningsreglerne i bilag 1, er uafhængigt gældende, og således gælder uanset vedtagelse af lokalplan. Statsforvaltningen lægger herefter til grund, at bygningsreglementets regler om fastsættelse af niveauplaner finder anvendelse, og at måling af højder herefter skal ske fra naturligt terræn, eller på skrånende grund fra et eller flere niveauplaner, fastsat af kommunalbestyrelsen, i overensstemmelse med beregningsreglerne i bilag 1. Statsforvaltningen bemærker indledningsvis, at niveauplaner alene udgør et punkt fra hvilket højder måles. Niveauplaner har således ikke direkte betydning for placering af de enkelte bygningsdele, således ej heller gulv eller sokkelkote. Niveauplaner har alene betydning for, hvorfra bygningens højde måles, og dermed hvorfra højdegrænserne måles. Statsforvaltningen finder ikke, at kommunen har fastsat niveauplaner i overensstemmelse med de anførte kriterier i bilag 1. Vi har herved lagt vægt på, at det ikke af sagens oplysninger fremgår, at kommunen har inddraget hensynet til terrænforholdene på tilstødende grunde og karakteren af omliggende bebyggelse. Ligeledes fremgår ikke, hvordan hensynet til rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund er indgået ved fastsættelsen af de anførte niveauplaner. Kommunen har alene anført at have fastsat niveauplaner ud fra skråningens koter. Det bemærkes, at det af SB144, om højdemåling og niveauplaner, s. 3, 4. afsnit bl.a. fremgår: [ ]Det ideelle ville naturligvis være, at denne fastlæggelse af niveauplan var sket for hele området, før der blev bygget i området, men som regel vil situationen være den, at først udarbejdelsen af et konkret projekt gør fastlæggelsen af et niveauplan for denne enkelte grund nødvendig. Det vil da meget let blive dette konkrete projekt, der styrer fastlæggelsen af niveauplanet. I denne situation bør det erindres, at niveauplanet skal faslægges også under hensyntagen til de omliggende grunde, at projekter nemmest kan ændres, medens de kun er på papiret og at garager ikke absolut skal være 2,5m høje og godt kan have gulv under terræn Statsforvaltningen har modtaget kopi af tegninger tilhørende byggetilladelse, hvorpå niveauplaner er anført. Statsforvaltningen har noteret, at disse tilsyneladende alle er fastsat over grundens eksisterende terræn. Det fremgår af sagens oplysninger, blandt andet e mail af 2. december 2015 fra til klager, at niveauplanerne er fastsat baseret på de koter, der er opmålt, hvor huset ønskes bygget. Statsforvaltningen noterer, at huset ønskes opført, hvor grunden tilsyneladende springer fra k.9,5 til k7/7,5, og k9 til k<7, dette baseret på tegning 3.05 og

4 På baggrund af det anførte hjemvises afgørelsen med henblik på kommunens fastsættelse af niveauplaner i overensstemmelse med reglerne i B.1.1.4, således at kommunen ved sin fornyede afgørelse inddrager de relevante hensyn til omliggende grunde og bebyggelser, samt rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for. Statsforvaltningen bemærker, at fastsættelse af niveauplaner i overensstemmelse med reglerne i Bilag 1, B er en skønsmæssig afgørelse, og at begrundelsen for afgørelsen skal indeholde de hovedhensyn, som har været bestemmende for skønnet, jf. Forvaltningslovens 24. Dine begrundelser for klagen Du har særligt begrundet din klage med, at kommunen ved udstedelse af byggetilladelse har anvendt de niveauplaner, som er fastsat i Du har i den forbindelse anført, at afgørelsen blev påklaget til NMK som hjemviste afgørelsen, og at byggetilladelsen og niveauplanerne herefter er bortfaldet. Du har videre anført, at det er en mangel ved byggetilladelsen, at kommunen ikke har taget konkret stilling til niveauplanerne Endeligt fremgår, at da der er vedtaget ny lokalplan for området, finder bygningsreglementets bestemmelser om niveauplaner ikke anvendelse. Om de fastsatte niveauplaner har du bemærket, at de ikke ses baseret på landinspektørmålinger, at bebyggelsen med høj sokkel og hævet terrasse svæver over terrænet. Videre bemærkes, at niveauplanet tager udgangspunkt i den absolut højeste del af grunden, som har en lille udstrækning i forhold til at grunden flader meget ud for neden af skrænten. Kommunens udtalelse Kommunen har sendt udtalelse af 12. januar Du har fået kopi heraf. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen og ejeren af ejendommen. Trine Brønsgaard 3

5 3. Klagevejledning Statsforvaltningens afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. byggelovens 23, stk. 2. Hvis du ønsker Statsforvaltningens afgørelse indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 anlægges inden 6 måneder fra du har modtaget dette brev. 4. Love og regler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finder du på Forvaltningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 433 af 22. april En begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, i henhold til hvilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativt skøn, skal begrundelsen tillige angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen. Stk. 2. Begrundelsen skal endvidere om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen. Stk. 3. Stk. 1, 2. pkt., og stk. 2 gælder ikke i de sager, der er nævnt i 11, stk. 2. Begrundelsens indhold kan i øvrigt begrænses i det omfang, hvori oplysninger kan undtages fra aktindsigt, jf b. Byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr af 23. september I bygningsreglementet kan fastsættes regler om forholdet mellem bebyggelsens højde og dens afstand til vej, naboskel og anden bebyggelse på samme grund til sikring af tilfredsstillende bygningsafstande og lysforhold. Stk. 2. Regler fastsat i medfør af stk. 1 finder ikke anvendelse i tilfælde, hvor der om det pågældende forhold er fastsat bestemmelser i en lokalplan eller byplanvedtægt. 23. Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov eller regler fastsat i medfør heraf kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforvaltningen, jf. dog 12, stk. 7, 16 C, stk. 4, 18 A, stk. 4, og 25 D, stk. 2. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Stk. 4. Transport og bygningsministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager vedrørende bestemmelser af underordnet eller mindre indgribende betydning. 25. Søgsmål til prøvelse af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måneder efter den dag, beslutningen er meddelt den pågældende. Stk. 2. Overtrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2 4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civilt søgsmål mod den, der har begået overtrædelsen eller har ansvaret for den ulovlige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lovliggørelse, når dispensationen er meddelt efter reglerne i 22. 4

6 Bygningsreglement, BR10 B stk. 1 Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Niveauplanernes beliggenhed skal på entydig måde fremgå af byggetilladelsen, normalt ved angivelse af planernes koter. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund. Ved fastlæggelse af niveauplaner skal kommunalbestyrelsen tage hensyn til: 1) terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, og 2) at der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund Kap 2.1 Stk. 3 Bestemmelserne i kapitel 2 finder ikke anvendelse, hvis en lokalplan eller en byplanvedtægt eller en reguleringsplan efter de tidligere gældende byggelove fastsætter andre bestemmelser om de pågældende forhold. Stk. 4 Beregningsreglerne efter bilag 1 er selvstændigt gældende og kan ikke ændres ved lokalplan, byplanvedtægt eller reguleringsplan. 5