Helhedsvurdering, jf. BR10 kap. 2.3

Transkript

1 Byggesagsnr.: Helhedsvurdering, jf. BR10 kap. 2.3 Adresse: Bebyggelsens art og omfang: Tilbygning til etageboligbebyggelse Første ansøgning: Fyldestgørende ansøgning: Partshøring: Antal bemærkninger 44, heraf 22 med helt enslydende ordlyd: Bemærkningerne kan grupperes i følgende punkter, som udtrykker saglige hensyn: Indbliksgener: Beboer og ejere i bebyggelsen Skt. Nicolaus Gade 3,5 og 7 bemærker, at tagterrassen vil give væsentlige indbliksgener. Lysforhold: samme gruppe af beboer og ejere mener at aftensolen forsvinder pga. tilbygningen. Etageantal: En etage ekstra på huset vil ikke respektere nuværende bygningslinjer mellem Karolinegården (Skt. Nikoaus Gade 3-7) og Valdemarsgade 3. Følgende bemærkninger er usaglige ift. hvad bygningsreglementet siger en kommune må lade indgå i helhedsvurderingen: Værdiforringelse Gene fra byggeplads Udsigtsforhold Moralsk udsagn om at etagen vil huse få mennesker men genere mange andre. Planmæssige forhold Kommuneplan ramme: Fakta i denne sag CY Det ansøgte er i strid med kommuneplanens bestemmelser om maksimal etageantal og opholdsareal. Lokalplan eller byplanvedtægt: Ingen Side 1 af 8

2 Generelt BR10 kap. 2.1, stk. 1 Fakta i denne sag 1) Grundens størrelse: 138 kvm 2) Højde og afstand: Bygningen er placeret på en sokkelgrund. Bygningen er således placeret i skel mod alle omgivende skel. Nuværende bygningshøjde: 15,2 m. Nuværende etageantal: 5 etager inkl. tagterrasse 3) Etageantal og højde: 6 etager inkl. tagterrasse 18,9 m Vi har besluttet at se bort fa trappehusets højde med henvisning til, at det har en for trappehuse normal højde (BR 15, B.1.1.4, stk. 3) 4) Etageareal og bebyggelsesprocent: Eksisterende forhold: Etageareal: 586 kvm inkl. trappehus ( ) Bebyggelsesprocent: 425 pct. Boligareal: 423 kvm Fremtidige forhold: Etageareal: 724 kvm inkl. trappehus ( ) Bebyggelsesprocent: 525 pct. Boligareal: 561 kvm 5) De ubebyggede arealers indretning: Eksisterende opholdsareal: 88 kvm, jf. ansøger Udlagt på tagterrasse Fremtidig opholdsareal: 99 kvm. Altaner: 45 kvm Tagterrasse: 54 kvm Generelle kriterier BR10 kap , stk. 1 1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang er hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse, idet der kan udlægges et passende areal til ophold. Der etableres altaner til alle boliger og tilsammen med tagterrassen, må beboernes adgang til egnede opholdsarealer anses for at blive forbedret med forslaget. Forholdet mellem boligareal og opholdsareal vil dog vil dog blive mindre end i dag rent procentuelt fra 20,8 pct. til 17,8 pct. Tagterrassen kunne gives et større udlæg, men er blevet krævet reduceret af hensyn til indblik mod naboer og af arkitektoniske grunde. Side 2 af 8

3 2) Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. Med tilbygningen vil bygningen have et etageantal som er sædvanligt eller kun i beskeden grad afviger fra hvad der er sædvanligt i området. Karrébebyggelserne mellem Skt. Nicolaus Gade, Valdemarsgade, Søgade og Frederiks Allé er karakteriseret ved at bestå af høj bebyggelse mod Frederiks Alle (6 etager inkl. tagterrasse), Skt. Nicolaus Gade (5 etager inkl. indrykket etage) og rundt hjørnet ved Valdemarsgade fra Skt. Nicolaus Gade (4 5½ etage) Midt på Valdemarsgade og ved Søgade er karrébebyggelsen markant lavere (2½ til 3½ etage). Valdemarsgade 3 vil med en ekstra etage få nogenlunde samme bygningshøjde som Valdemarsgade 7. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og nabogrunde. Skyggediagrammet viser, at tilbygningen kun i begrænset omfang vil medføre forringelse af lysforholdene for nabobebyggelserne. Tagterrassen udfor lejligheden, som ligger nærmest tilbygningen vil opleve at lysindfaldet reduceres fra sidst på eftermiddagen i sommerhalvåret. Terrassen er dog solbeskinnet fra morgenstunden og frem til midt eftermiddag i halvåret. 23. juni kl. 9: Beskeden merskygge må berøre Valdemarsgade juni kl. 12: Ingen ændring på grunde eller 23. juni kl. 14: Ingen ændring på grunde eller 23. juni kl. 17: Beskeden merskygge på nærmeste tagterrasse på Skt. Nicolaus Gade 23. juni kl. 20: Merskygge på nærmeste tagterrasse på Skt. Nicolaus Gade. Mister lysindfald. 23. september kl. 9: Ingen ændring på grunde eller 23. september kl. 12: Ingen ændring på grunde eller 23. september kl. 14: Ingen ændring på grunde eller 23. september kl. 17: Ingen ændring 23. juni kl. 20: Ingen ændring 23. december kl. 9: Ingen ændring på grunde eller 23. december kl. 12: Ingen ændring på grunde eller Side 3 af 8

4 23. december kl. 14: Ingen ændring på grunde eller 23. december kl. 17: Ingen ændring 23. december kl. 20: Ingen ændring Side 4 af 8

5 4) Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og redningsberedskab, og der skal være tilstrækkelige parkeringspladser. Der skabes gode opholdsareal i direkte tilknytning til boligerne ved altaner. Tagterrassen vil give ansatte i erhvervsenheden (såvel som beboerne) mulighed for ophold på egen grund. Der er lovlig vejadgang. Der stilles ikke krav om udlæg af parkeringspladser, idet ejendommen er placeret i zone 1 og byggeriet ikke medfører lokalplanpligtig, jf. vores retningslinjerne for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune 6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde eller et område med tæt/lav bebyggelse skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse. Grundens størrelse BR10 kap Karrébebyggelse. Ingen sammenstøds tilfælde. Grundens størrelse: Relevant i forbindelse med sager, der omhandler udstykning, matrikulering eller arealoverførsel. Afstandsforhold BR10 kap , stk. 2 og 3 Tagvand skal holdes på egen grund. Vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, må ikke give væsentlige indbliksgener. Kravet er opfyldt. Tagvand ledes til eksisterende afløb Kravet er opfyldt: Ingen væsentlige indbliksgener. Altaner nær nabobebyggelsen på Valdemarsgade 7 udføres med afskærmning. Tagterrassen er rykket tilbage 2 m fra skel mod lejligheder og tagterrasser på Skt. Nicolaus Gade 3-7. Tagterrassens primære opholdszone er udlagt mod Valdemarsgade. Areal nær Skt. Nicolaus Gade er fortrinsvis gangzone fra trappehus. Vi vurderer at indbliksgener således vil være beskedne. Side 5 af 8

6 Er et område overvejende bebygget med sluttet bebyggelse, kan det bestemmes, at ny bebyggelse skal opføres i vej- eller byggelinjen og føres ud i skel mod nabogrundene. Ikke aktuelt. Side 6 af 8

7 Etageantal og højdeforhold BR10 kap Fastlægges under hensyntagen til forholdet mellem bebyggelsens højde og afstand til anden bebyggelse og friarealer på samme grund samt nabobebyggelsen og dennes friarealer, vej og sti med henblik på at sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindre væsentlige indbliksgener. Bygningen er placeret på en sokkelgrund. Bygningen er således placeret i skel mod alle omgivende skel hvilket stort set også gælder Valdemarsgade 7 og 9. Grundet bygningens solorientering vil en ekstra etage ikke påvirke den øvrige karrébebyggelse i væsentlig grad. Øvrige bebyggelser i området rummer eller offentlige funktioner (Brobjerg Skolen) og andre står tomme (Valdemarsgade 18). Indvirkningen af en ekstra etage skønnes at blive beskeden på disse ejendomme. Etageareal BR10 kap Ved fastlæggelse af etageareal til boligformål i eksisterende bebyggelse, herunder eksisterende uudnyttede tagetager, skal der lægges vægt på, at der tilvejebringes tidssvarende boliger af en rimelig størrelse i forhold til det samlede areal, der søges udnyttet. Særlige forhold Særlige forhold i sagen fx miljømæssige forhold, bevaringshensyn m.v. Det ansøgte vil tilføje 1 boligenhed til ejendommen. Boligen er på 104 kvm. Arkitektonisk vurdering: Projektet er blevet drøftet i den indledende fase med Stadsarkitekten. Stadsarkitekten var positiv indstillet overfor det ansøgte og idéen med at markere hjørnet med en ekstra etage inkl. tagterrasse og altaner. Projektet er sidenhen blevet behandlet i Byggeri. Valdemarsgade 3 var oprindeligt en del af den samlede bebyggelse mod Skt. Nicolaus gade og Frederiks Allé, kaldet Mejerikontoret. Karréens hjørne opleves formmæssigt rodet når man betragter hjørnets tagprofil fra Valdemarsgade 3 ved Musikhuset. En ekstra etage vil give hjørnet en klarere afslutning, idet man ikke længere vil se ind på galvtrekanten på Valdemarsgade 7. Etagen vil nedtone det meget markante teknikanlæg som er placeret ovenpå den indrykket etage på Karolinegården. Tagterrassen er rykket tilbage fra murkanten mod gaden for at gøre bygningskroppens form mere klar. Altanerne bidrager til gaden og dets rum både form- Side 7 af 8

8 såvel som bylivsmæssigt og vil ikke virke fremmed i Valdemarsgade, idet der allerede er opsat altaner mod gaden. Ansøger har bekræftet, at facaderne på etagen opføres i sort tegl og altaner med sort altanbund og sider i en støbt form. Konklusion Konklusion: Byggeri indstiller, at det ansøgte tillades. Evt. partshøring: Sagsbehandler: Peter Bertelsen Dato: Side 8 af 8