Lokalplanforslag nr. 431 B - 2 THISTED KOMMUNE. Helårshuse ved det gamle vodbinderi i Vorupør

Transkript

1 Lokalplanforslag nr. 431 B - 2 THISTED KOMMUNE Helårshuse ved det gamle vodbinderi i Vorupør Maj 1998

2 THISTED KOMMUNE

3 Lokalplanen er den detaljerede plan, der fastlægger, hvordan et område skal benyttes. Lokalplaner kan udarbejdes, hvor der skal ske ændringer af eksisterende forhold. Det kan være byggeønsker, planer om byudvidelse, byggemodning mm. Ofte er et projekt lokalplanpligtigt, og der skal udarbejdes en lokalplan, der skal vedtages af Byrådet. Lokalplanpligtige er f.eks større bygge- og anlægsarbejder herunder nedrivninger, større udstykninger/byggemodninger, og byfornyelsesarbejder. Lokalplanpligten skal sikre, at der er en sammenhæng i kommunens planlægning samt borgernes indsigt og indflydelse på planlægningen. En lokalplan består af en redegørelse og nogle bestemmelser med tilhørende kortbilag. Redegørelsen beskriver i tekst og illustrationer planens baggrund, indhold og forhold til den øvrige planlægning. Bestemmelserne og kortbilagene er lokalplanens lovdel og er bindende. Byrådet kan fastsætte bestemmelser for et område om: - anvendelse, - udstykning, - veje, parkering og stiforhold, - bebyggelsens placering og udformning, - bebyggelsens ydre fremtræden og materialer, - bevaring af bygninger og beplantninger, - fælles anlæg Byrådet fremlægger en lokalplan, som et forslag, offentligt i minimum 8 uger. Alle borgere har mulighed for at fremsættte indsigelser, bemærkninger, og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Byrådet skal tage stilling til borgernes bemærkninger, inden lokalplanen kan vedtages endeligt. Den endeligt vedtagne lokalplan tinglyses på de omfattede ejendomme. En lokalplan medfører ikke handlepligt, men fremtidige ændringer skal følge lokalplanens bestemmelser. Hidtil lovlige forhold kan bestå uændret. Byrådet kan dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Lokalplanen er udarbejdet af landinspektør Jørgen Knudsen, Bredgade 38, 7760 Hurup i samarbejde med Teknisk Forvaltning, Thisted Kommune, Thisted. Udsnit af Kort & Matrikelstyrelsens kort er gengivet med Kort & Matrikelstyrelsens tilladelse, Kort & Matrikelstyrelsen nr. LSP

4 INDHOLD REDEGØRELSE Baggrund for lokalplanen 1 Lokalplanområdet 1 Lokalplanens indhold 2 Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan for Thisted Kommune 3 Kommuneplanens hovedstruktur 3 Lokalområde Vest 3 Kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen 4 Kystnærhedszone og visuel vurdering 4 Varmeplan 5 Lovgrundlag og godkendelsesprocedure 5 BESTEMMELSER 1 Formål 6 2 Afgrænsning 7 3 Anvendelse 7 4 Udstykning af lokalplanområdet 7 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 7 6 Teknisk forsyning 8 7 Bevaringsværdig bygning 8 8 Bebyggelsens omfang og placering 8 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9 10 Ubebyggede arealer og hegn 9 11 Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger Ophævelse af lokalplan 11 VEDTAGELSE OG FREMLÆGGELSE Vedtagelse 13 Fremlæggelse 13 Kortbilag 1, Matrikelkort Kortbilag 2, Lokalplankort Kortbilag 3, Illustrationsplan Kortbilag 4, Koteplan og terrænsnit NB! Kortbilag og planskitser er overalt gengivet med nord opad.

5 REDEGØRELSE Baggrund for lokalplanen Thisted Byråd vedtog i februar 1995 lokalplan nr for Nr. Vorupør, som omfatter store dele af Nr. Vorupør. Lokalplan nr udlægger bl.a. et område B2, der kan anvendes til helårsbeboelse. Lokalplan nr bestemmer, at ny bebyggelse indenfor område B2 først må finde sted efter en vedtagelse af en supplerende lokalplan, der nøje fastlægger retningslinier for områdets udformning, bebyggelse og overgang til det åbne land. Lokalplanområdet Lokalplan nr. 431 B-2 omfatter et område ved det tidligere vodbinderi i Vorupør, dels selve vodbinderiets bygninger og dels arealer vest og nordvest for vodbinderiet, som matrikulært hører under vodbinderiets ejendom. Arealet har i kommunens hidtidige planlægning i en længere årrække været udlagt til boligformål. Lokalplanområdet Mål 1:2.000 Sandvej Vesterhavsgade 1

6 Lokalplanens indhold Planens bestemmelser er udformet på baggrund af bestemmelserne i lokalplan nr , hvori det angives, at ny bebyggelse først må ske på grundlag af en supplerende lokalplan. Lokalplanens område er beliggende i byzone. Planen har til formål at muliggøre en opførelse af 7 helårsboliger. Ligeledes skal planen sikre, at udbygningen kan indpasses i byen og samtidig sikre den eksisterende helårsbolig, der er karakteriseret som bevaringsværdig. Endvidere åbner planen mulighed for indretning af to helårsboliger i den eksisterende rødstensbygning, der ligger sydligst på parcel nr. 3. Eksisterende bygning, set fra Vesterhavsgade. Forhuset er udpeget som bevaringsværdigt. 2

7 Lokalplanens forhold til anden planlægning. Kommuneplan for Thisted Kommune I kommuneplan for Thisted Kommune indgår to hovedafsnit: Hovedstrukturen, der beskriver byrådets målsætning for Thisted Kommune samt Rammer for lokalplanlægningen, som viser udlæg af arealer med en række forskellige anvendelsesbestemmelser for de enkelte delområder. er det hensigten at styrke og udvikle lokalområderne på hver sin vis, så lokalområderne kan udfylde deres særlige rolle i kommunens bymønster. Lokalområderne har forskellige karakterer, spændende fra det centrale Thisted til landområder med små bysamfund. Fælles for dem er, at de kan opfattes som lokalsamfund, hvilket vil sige funktionelt og servicemæssigt sammenhørende dele indenfor kommunen. Lokalområde Vest. Kommuneplanens hovedstruktur Thisted Kommune er opdelt i 5 lokalområder. Lokalområderne er afgrænset således, at de hver for sig kan opfattes som enheder med en række funktioner, der svarer til den lokale befolknings tilhørsforhold. Gennem kommuneplanlægningen Nærværende lokalplanområde er beliggende i lokalområde Vest i den oprindelige del af Vorupør. I området bor i alt ca indbyggere. Området omfatter dels et vestligt kyst- og plantageområde med Nr. Vorupør som lokalcenter, dels et østligt landbrugsområde med lokalcentret Hundborg. Kommuneplanens centerstruktur EGNSCENTER KOMMUNECENTER LOKALCENTER LANDSBY MED BEGRÆNSET VÆKST SAMARBEJDENDE CENTER 3

8 Det vestlige område rummer på samme tid meget store rekreative og beskyttelsesmæssige interesser. Nr. Vorupør består af en ældre egnstypisk bebyggelse langs adgangsvejen, Vesterhavsgade til landingspladsen ved havet. Hertil kommer en mindre del nyere parcelhuse samt store sommerhuskvarterer. Et erhvervsområde er beliggende i den østlige del af Vorupør umiddelbart op til Kystvej. Syd for erhvervsområdet og syd for Vesterhavsgade er der udlagt et større område til ferie- og fritidscenter. Kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen Lokalplanområdet er for størstedelen beliggende i Kommuneplanens rammeområde nr B, en mindre del er beliggende i rammeområde nr B. Områderne er udlagt til boligformål med mulighed for indpasning af kollektive anlæg, institutioner og ikke generende erhverv. Der tillades ikke salgsvirksomhed herunder detailhandel. Kystnærhedszone og visuel vurdering Lokalplanområdet er beliggende i kystnærhedszonen. I planlovens 16, stk. 4 fastlægges, at der i de kystnære dele af byzonen i forbindelse med lokalplanforslag skal gøres rede for den visuelle påvirkning af omgivelserne. Baggrunden for bestemmelsen er, at kystlandskabet på grund af den åbne karakter er sårbart overfor byggeri og anlæg. Formålet med bestemmelsen er at skabe et bedre beslutningsgrundlag og forbedre befolkningens mulighed for i offentlighedsfasen at debattere forslagets påvirkning af omgivelserne. Lokalplanen omfatter et område i den vestlige del af Vorupør by. Bebyggelsen, som lokalplanen muliggør, vil fremstå som en samlet bebyggelse, bestående af forholdsvis beskedne og relativt ens udseende bygninger, som vil falde naturligt ind i den omkringliggende bebyggelse. Vorupørs afgrænsning mod vest er et stort kuperet klitområde, som gør, at store dele af byen, herunder lokalplanområdet, ikke kan ses fra kysten. Det nye boligområde vil blive opført på det flade areal umiddelbart bag randbebyggelsen langs Vesterhavsgade 4

9 Der er i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen foretaget en visualisering af området i form af fotoregistrering og opmåling af klitter i området ud mod kysten. (Se kortbilag 4). Det vurderes, bl.a. på baggrund af denne visualisering, at ny bebyggelse på stedet ikke vil medføre negative visuelle påvirkninger af miljøet. Varmeplanen Lokalplanområdet er omfattet af varmeplan for Thisted Kommune. Heraf fremgår, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet den kollektive fjernvarmeforsyning i området. Ligeledes fremgår det, at ny og eksisterende bebyggelse ikke må opvarmes med direkte elvarme. Lovgrundlag og godkendelsesprocedurer Lovgrundlaget for lokalplanen er lov om planlægning, jfr. lov nr. 388 af 6. juni 1991 med senere ændringer, jfr. lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni På baggrund af ovennævnte offentliggør og fremlægger Thisted Byråd dette forslag til lokalplan med en indsigelsesfrist på 8 uger. Hvis der er rettidigt indkomne indsigelser, kan lokalplanen først vedtages en måned efter udløbet af den fastsatte dato for indsigelsesfristen. Når lokalplanen bliver endeligt vedtaget i byrådet, vil vedtagelsen blive offentligt bekendtgjort, og lokalplanen tinglyst på de omhandlende ejendomme. 5

10 BESTEMMELSER Lokalplan nr. 431 B-2. I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997) fastsættes herved: 1 Formål 1.1 Lokalplanens formål er, at at fastlægge områdets anvendelse til åben-lav bebyggelse til helårsbeboelse, give mulighed for udstykning af 9 parceller til helårsbeboelse, herunder at give mulighed for udstykning af de eksisterende bygninger i 2 parceller, at at at at at fastsætte bestemmelser for husenes beliggenhed, udformning og størrelse, give mulighed for ombygning af en eksisterende bygning til beboelse, fastlægge bestemmelser for bevarelse af eksisterende helårsbolig, sikre at ny bebyggelse får en placering, udformning, materialevalg og facadeudtryk, som er i overensstemmelse med den stedlige tradition, fastlægge beliggenhed af vejadgang til parcellerne. 2 Lokalplanens afgrænsning 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1, og omfatter matr.nr. 37n Vorupør, Hundborg samt alle parceller, der efter 1. november 1997 udstykkes fra den nævnte ejendom. 6

11 3 Anvendelse 3.1. Området skal anvendes til åben - lav boligbebyggelse til helårsbenyttelse På hver selvstændig matrikuleret ejendom må kun opføres en enkelt beboelse, jfr. dog pkt Boligerne må kun med byrådets særlige tilladelse bruges til andet formål end helårsbeboelse. Den eksisterende bebyggelse indenfor området må således ikke uden byrådets særlige tilladelse tages i brug som sommerhuse, ferielejligheder eller lignende, og der må ikke opføres ny bebyggelse til sommerhusformål Bygningsmyndigheden kan tillade, at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan drives i beboelsesområder under forudsætning af, at at at at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), områdets karakter af boligområde ikke brydes, virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, og der herudover ikke indrettes nogen form for salgsvirksomhed, herunder detailhandel Byrådet har tilladt, at der kan indrettes 2 beboelser i den bevaringsværdige bygning på parcel 2, og at der kan indrettes 2 beboelser i den på kortbilag nr. 2 markerede bygning på parcel 3. 4 Udstykning af lokalplanområdet 4.1. Ingen parcel til helårsbeboelse må udstykkes med et areal, der er mindre end 700 m² Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med den på kortbilag nr. 2 viste retningsgivende udstykningsplan. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1. Den på kortbilag nr. 2 viste 7,00 m brede private fællesvej udlægges som adgangsvej til de 9 parceller. Der, hvor vejen støder op til matr. nr. 37 r, Vorupør, afsluttes vejprofilen med en cm høj kantsten eller lignende afgrænsning i skel Der anlægges 2 p-pladser pr. bolig, dog mindst 1 udover plads på hver grund, til beboernes egne køretøjer. 7

12 5.3. Køretøjer over 3500 kg totalvægt må ikke parkeres indenfor området, ligesom der ikke må parkeres eller opbevares uindregistrerede biler og campingvogne. 6 Teknisk forsyning 6.1. Ledningsanlæg, så som el-ledninger, antenneledninger og telefon - ledninger, skal fremføres som jordledninger På parcel 5 reserveres et 5 m bredt bælte langs vestskellet, således som angivet på kortbilag nr. 2, til brug for fremføring af afløbsledninger (spildevand og regnvand). Uden forud indhentet tilladelse fra bygningsmyndigheden er det forbudt at bygge på det 5 m brede areal, ligesom det er forbudt at foretage beplantninger eller på anden måde iværksætte foranstaltninger, der kan være til hinder eller gene for afløbsledningernes beståen eller deres vedligeholdelse. 7 Bevaringsværdig bygning 7.1. Den eksisterende helårsbeboelsesbygning på parcel nr. 2 er udpeget som bevaringsværdig. Bygningen må således ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, med mindre bygningsmyndigheden giver tilladelse hertil. Dette gælder også ændringer, der normalt ikke kræver byggetilladelse, f.eks. vedligeholdelsesarbejder, der har karakter af udskiftning. Ansøgning om nedrivning af bevaringsværdige bygninger kan ikke forventes imødekommet. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1. På hver parcel må der kun opføres én bolig med tilhørende carport/ garage/udhus Boligerne skal opføres inden for byggefeltet. Garage/ carport må dog opføres udenfor byggefeltet, såfremt placeringen sker i det 2,5 m brede areal mellem byggefelt og naboskel og dog ikke nærmere vejskel end 5,0 m målt ud for garagens-/carportens overkørsel Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Bebyggelse må højst opføres i 1½ etage, og bygningshøjden må ikke overstige 7,5 m over færdig reguleret terræn. Facadehøjden (målt hvor ydervæggen møder tagfladen) må ikke overstige 3,5 m over færdig reguleret terræn. Taghældning skal være mellem o Bebyggelse skal opføres parallelt med eller vinkelret på vejskel Der må ikke opføres ny bebyggelse eller tilbygninger til den eksisterende bygning på parcel nr. 2. 8

13 8.7. For den på kortbilag nr. 2 med skravering angivne bygning på parcel 3 gælder det, at indretning af bygningen til beboelse i princippet skal ske indenfor eksisterende bygningsmæssige rammer. Ændringer i bygningens facade skal godkendes af bygningsmyndigheden. 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1. Bygningernes udformning, indbyrdes placering og anvendelse af materialer skal godkendes af bygningsmyndigheden i Thisted Kommune Bebyggelsen skal opføres med et materialevalg og facadeudtryk, som er i overensstemmelse med den stedlige tradition Ydervægge skal opføres af røde mursten eller fremstå pudsede eller vandskurede. Til udvendige bygningssider og tagflader må ikke anvendes materialer, som efter bygningsmyndighedens skøn virker skæmmende Tage skal dækkes med røde vingetegl, sort pap på listetækning eller pandeplader. Tagrende og tagnedløb skal fortrinsvis udføres i zink Om- og tilbygninger til den eksisterende bebyggelse tillades opført i samme stil og materialevalg som den bestående bebyggelse For den bevaringsværdige bygning gælder de i 7 anførte begrænsninger for om- og tilbygning. 9.7 Opsætning af almindelige antenneanlæg for modtagelse af radio og tv er tilladt, når antennen ikke rager mere end 2 m over bygningens tagflade. Opsætning af parabolantenne skal godkendes af bygningsmyndigheden. 10 Ubebyggede arealer og hegn Skiltning er ikke tilladt på de enkelte parceller, ligesom det ikke er tilladt at etablere udendørs belysning og lignende, der kan ødelægge den naturtilstand, som ønskes bevaret i området. En eventuel belysning skal, såfremt den kan observeres fra havet, udføres således, at lyset ikke kan virke vildledende for sejladsen Hegn mod vej og fælleshegn i skel må kun etableres som levende hegn. Dog må hegn i skel på de vestlige parceller kun etableres i en udstrækning som angivet med priksignatur på kortbilag 2. Hegn skal primært bestå af egnskendte planter som f.eks. lav havtorn, klitroser, hybenroser og bjergfyr. 9

14 10.3. Det er endvidere tilladt at etablere læpladser som plankeværker med en højde på maks. 1,7 m i tæt forbindelse med bebyggelsen Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages med bygningsmyndighedens særlige tilladelse. På de vestlige parceller kan der kun gives tilladelse til mindre terrænreguleringer (+/-0,5 m) indenfor og øst for byggefeltet. 11 Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område Grundejerforening skal oprettes, når Thisted Byråd kræver det Grundejerforeningen skal efter krav fra Thisted Byråd optage medlemmer fra tilgrænsende områder Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af det i 5 udlagte område til vej Grundejerforeningen skal - iøvrigt - udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges under foreningen Grundejerforeningen kan varetage medlemmernes interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der hører under forenin - gens område Grundejerforeningen er berettiget til, ved opkrævning hos medlemmerne og/ eller ved optagelse af lån, at fremskaffe økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen og administrationen af foreningens opgaver samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Thisted Byråd Thisted Byråd foranlediger grundejerforeningen oprettet, Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse indenfor området må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet den kollektive fjernvarmeforsyning i området. Ny bebyggelse må ikke opvarmes med direkte elopvarmning. 10

15 13 Tilladelse fra andre myndigheder uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse fra Viborg Amt f.s.v.a. benyttelse af matr. nr. 37n, Vorupør, hvorpå der er registreret affaldsdepot. 14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Når et forslag til lokalplan er offentliggjort efter planlovens 24, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Efter udløbet af fristen efter 24 kan byrådet dog tillade, at en ejendom, der er omfattet af planforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Tilladelsen kan dog ikke meddeles, så længe en indsigelse efter 29 opretholdes eller i tilfælde, hvor miljø- og energiministeren har truffet beslutning efter planlovens 3, stk. 4. De midlertidige retsvirkninger finder kun anvendelse, indtil den endelige vedtagne eller godkendte lokalplan er offentliggjort efter 30 og højst i et år efter forslagets offentliggørelse. 15 Lokalplanens retsvirkninger Når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af en lokalplan i h.t. Planlovens 30, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold, der er i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation er meddelt efter reglerne i Planlovens 19. Byrådet kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i overensstemmelse med regler eller beslutninger efter planlovens 3 eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med miljø- og energiministerens henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. 16 Ophævelse af lokalplan Med vedtagelse af denne lokalplan aflyses lokalplan nr indenfor lokalplanområdet. 11

16

17

18

19

20

21 12

22 Del af skel, hvor der kan etableres levende hegn 13

23 14

24

25