Referat fra generalforsamlingen mandag, den 26. september 2016, kl i Ribe Fritidscenter.

Transkript

1 RIBE BOLIGFORENING. Ribe, den 26. september Referat fra generalforsamlingen mandag, den 26. september 2016, kl i Ribe Fritidscenter. Deltagere: Fra beboerne: Fra bestyrelsen: Fra Boligkontoret Danmark: 47 husstande var repræsenteret svarende til 94 stemmer incl. bestyrelsen. Jens Hunderup, Annalise Graumann, Aase Elley, Karsten Andersen og Svend Knudsen. Kristian Bechsgård og Anders Fabricius, ref. Dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2. Forelæggelse af bestyrelsens beretning, herunder forretningsførelse for det senest forløbne år. 3. Endelig godkendelse af årsregnskabet med tilhørende revisionsberetning samt forelæggelse af budget. 4. Indkomne forslag. 5. Valg. Valg af 2bestyrelsesmedlemmer På valg Annalise Graumann modtager genvalg Karsten Andersen modtager genvalg Valg af 2 suppleanter På valg 6. Valg af statsautoriseret revisor. 7. Eventuelt. Birthe Nielsen Bent Christiansen REFERAT: Formand Jens Hunderup bød velkommen til generalforsamlingen. Ad. punkt 1: Valg af dirigent. Jens foreslog K. E. Matthiesen som dirigent. K. E. Matthiesen blev valgt. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var rettidigt indvarslet. Stemmeudvalg: Mogens Osborg, Henrik Knudsen og Johannes Bjerregård 1

2 Ad. punkt 2: Forelæggelse af bestyrelsens beretning Jens Hunderup aflagde bestyrelsens årsberetning: Så er vi samlet til generalforsamling i Ribe Boligforening i et jubilæum år. Det er 75 år siden Ribe Boligforening blev stiftet, nemlig den 12. november Initiativtager var bl.a. malermester Chr. Brågaard. De første huse var afd. 01 var færdige i Vi vil selvfølgelig festligholde det med reception den 11. november 2016 i Ribelunds festsal fra kl Boligforeningen har 1409 medlemmer på ventelisten, hvoraf de 512 er aktive og de 72 er bolighavende i foreningen og ønsker en mindre eller større bolig, sikker også en der er billigere. Flytninger ligger lidt under landsgennemsnittet. Også i år har der været udsættelser 5 stk. 5 for meget efter bestyrelsens opfattelse. Der er heldigvis kun fra ungdomsboligerne, der bliver udsat. Selv om man er ung er det meget alvorligt, at blive sat på gaden Boligkontoret gør rigtig meget for at undgå udsættelser. Boligkontoret Danmark har flyttet en boligsocialkonsulent til Ribe kontoret fra Havneholmen i København. Hun varetager det der kaldes stop udsættelser, hjælper beboer med at få betalt husleje, andet økonomi, samt konfliktmægling mellem beboer. Organisationsbestyrelsen i Ribe Boligforening har arbejdet i et stykke tid på at få ansat en social vicevært, for at være på forkant med fremtiden. Ribe Boligforening er en af de første boligforeninger der selv ansætter og betaler for en social vicevært. Beløbet hertil kommer fra selskabets/foreningens dispositionsfond/arbejdskapital. Vi er helt sikker på det ikke bliver den sidste social vicevært der bliver ansat. Her tænker jeg på det nye kontanthjæpsloft, som vil ramme en del af vores beboer, som det ser ud lige nu. På regnskabsmøde her den anden dag, hvor afdelingsbestyrelser var i Rønnebærparken for at underskrive regnskaber, var der en bemærkning om at det var Esbjerg kommunes opgave at hjælpe udsatte beboer og ikke boligforeningens. Jo, det kan man godt sige at det er kommunens pligt, men gør de det, jeg spørg bare, svaret er nej ikke altid. De slipper dem ofte hurtig og så står vi med problemet alligevel i boligforeningen. Derfor ansætter vi en social vicevært her fra cirka januar 2017 i Ribe Boligforening. Vores boligsocialvicevært skal arbejde med opgaver som, Aktivitetsskabende afdeling på tværs af: Informationsskabende Relations skabende Netværks skabende Blandt andet for udsatte beboer, der har brug for dette. Den sociale vicevært skal også bruges som brobygger mellem aktive beboer, myndigheder, foreninger, organisationer. Være bindeled mellem det omgivende samfund, kommunens SSP, distriktspsykiatrien. Den sociale vicevært skal ikke have en bestemt uddannelse, men gerne en socialfaglig eller pædagogisk baggrund, men personlige kompetence vil vægte højt, erfaring med at søge fonde og IT kyndig. Økonomi: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold til regnskabet og boligforeningsdriften kom ud med et overskud på kr. Dette skyldes bl.a. færre udgifter til kontorhold og anskaffelser. Dispositionsfonden udgør kr. Egenkapitalen udgør kr. 2

3 Så boligforeningens målsætninger er opfyldt. Men så er der desværre renten på 02 %, men det ser lidt bedre ud i 2-3 kvartal i Grundbidraget holder Boligkontoret Danmark i ro de næste 3 år. Ribe Boligforening holder også grundbidraget til selskabet i ro til næste budget år, så ingen stigning, men om det holder i 3 år, vil jeg ikke love nu. Der var 5 afdelinger der kom ud med et mindre underskud, andre afdelinger har efterhånden rigtig mange penge stående til henlæggelser. De skal til at bruge nogle af deres henlæggelse til forbedring af afdelingens boliger. Afdelingerne skal gerne have ca kr. stående pr. lejemål, mel helst ikke kr., som nogle har, det ender med vi kommer til at nedsætte huslejen og de afdelinger der har mange penge har også en lav husleje, så kom i gang med at bruge penge på jeres boliger. Har I nogle ideer så hjælpe vi gerne med at bruge pengene. Når det er sagt, siger vores revisor også, at vi fortsat skal have en stram styring af budgetter i de afdelinger der mangler henlæggelser. Hvis vi fortsætte den linje, som vi kører nu, går der kun et par år, så er alle afdelinger oppe på de kr. pr. lejemål tror vores revisor. Afdelinger: Vi har ikke sammenlagt afdelinger i år, de sidste var afdeling 04 og 11 etagebyggeri, som nu er kørt helt sammen til en afdeling, men to afsnit. Organisationsbestyrelsen er den der har det overordnet ansvar for driften af afdelingerne, jeg ved at dette vil der blive lagt meget vægt på i den nye boliglovgivning der er på vej. Loven bliver nok vedtaget i oktober. Så er effektivdrift, sparsomlighed i den almene boligsektor et af målene for regeringens 2025 plan. 1.5 mia. skal der spares. Afd. 51 boligerne ved Åen formanden for denne afdeling Aase Elley, har fået lokalrådsprisen på kr. for aktiviteter hun laver for beboerne. De vil bruge prisen til sangbøger. Af større arbejde kan nævnes: Ny elevator i Tvedgade. Ny gavl i Sønderportsgade, den nye gavl passer godt til Kannikegården. Afd. 33, Våesvej i Vilslev. Murerværk er oppudset og malet, nye vinduer og døre. Flot arbejde af håndværker, beboerne derude syntes også det er flot. Alt arbejde er betalt af tilskud/lån fra dispositionsfonden, så godt vi har en god fond, det er ikke boligforeninger der har det, det er dejligt at have orden i økonomien i en boligforening/selskab. Der er brugt på konto ,22 kr. Der er brugt på konto ,78 kr. Jeg nævnte sidste år, at afd. 30 skulle have lavet en helhedsplan, dette arbejder bestyrelsen på. Helhedsplanen vil omfatte Nipsvej dem med flade tage Nipsvej og Finsensvej 1½ plans husene. Afd. 32 ungdomsboligerne et mindre underskud i år på kr., samlet underskud på i alt kr. De senere år har vi sparet på vedligehold i ungdomsboligerne, derfor er underskuddet blevet mindre og der er næste udlejet lige for tiden. Der har lige været afholdt licitation over ombygningen af ungdomsboligerne. Første etape bliver Skyttevej/Hans Jacobsvej/Knudsvej byggepris 24 mill. Kr. Byggestart februar 17. Licitationsbeløb 19 mill kr er godt, så er der nok plads til de ting vi sparede væk i første omgang. Anden etape udbydes i foråret 17. Der er 106 ungdomsboliger der ombygges til i alt 45 familieboliger. Alle familiebolig skulle gerne være færdig dec 17/jan 18. 3

4 Kastanie Alle forsøges solgt. Der er folk der syntes, det er synd at vi laver vores ungdomsboliger om, de tror vi kommer til at mangle små boliger, men vi har stadigvæk en del små boliger på kvm som er til at betale for de unge. Der kommer et forslag om overordnet ordensregler/husorden for Ribe Boligforening. Afdelinger skal stadigvæk have deres egen husordensregler vedtaget af beboerne. Dette ændres der ikke ved. Grunden herfor er at husorden for Ribe Boligforening tilpasses til lovgivningen som den er nu. Viceværtsområdet: På drift området har vi arbejdet med effektiv drift med organisering af viceværtsområdet siden Vicevært Søren Christensen stoppede til 1. februar i år, for at starte fuldtids ved Sydvestjysk Brandvæsen. Ny ansat er Gert Vejlgaard. Vores vicevært Preben Erichsen, der var ansat i Rønnebærparken er gået på efterløn efter 22 år. Ribe Boligforening takker Preben for et rigtig godt arbejde i de mange år. Ny ansat er Kurt Freund. Velkomme til begge. Ellers er der ikke sket det store i organisation på viceværtsområdet i indeværende år. Fremtiden: Der er fortsat udfordringer og der vil komme flere, blandt andet effektiv drift i forbindelse med at der skal spares 1,5 mia. i den almene boligsektor frem til Samlet skal der spares ca kr. pr. lejemål i alt, det er en stor del af driften. Også indkøb, istandsættelse ved fraflytning, arbejde ved fraflytnings lejligheder skulle vi gerne kunne sparre 10-12%. Derfor komme bla. Maler, VVS, tømre, el, gulve, haver - i udbud med tiden. Om vi kan spare de mange % her i Ribe, ved jeg ikke, men vi kan hel sikret spare ved at bruge de billigste håndværker i fremtiden. Vi har været i gang med at se på malerpriser ved de maler vi bruger, men vi kan sikkert spare ved et udbud, bare at kvaliteten er den samme. Som jeg sagde sidste år vil Boligkontoret Danmark tilbyde os et tjek af driften i 2018, dette ser vi frem til. Det kan godt være vi før dem ser på E-syn. Det vil sige at alle lejemål bliver målt op på m2 og lagt på PC. Når fraflytningssynet er færdig udskriver synsmanden et udskrift på fraflytningen med det samme det sparer ca. 2-4 timer på et syn. Der er jo en del papir arbejde efter et syn som efterfølgende behandles af vores viceværter og kontorpersonale. Bestyrelsen har ingen planer om ny byggeri bortset fra den igangværende byggesag om ungdomsboligerne. Men Plejehjemmet Riberhus er sat til salg, den byder vi på, men ikke til den pris som Esbjerg Kommune udbyder som mindste tilbudspris på 9,7 mill. Kr. På plejehjemmet Riberhus kan der bygges om til ca boliger alt efter hvad størrelse af lejligheder vi finder frem til sammen med Esbjerg Kommune. Hvis vi skulle være så heldig at komme i betragtning. Det kunne blive nogle flotte boliger centralt i byen. Budsdato er den 29/9-2016, så det bliver spændende om andre vil byde på Riberhus. Organisationsbestyrelsen: Bestyrelsen arbejder videre med målsætninger i Vores hjemmeside er ved at finde sin stil, men vi mangler stadigvæk at få lagt nye billeder på hjemmesiden af vores lejligheder. Vores forhåbentlig boligsocial vicevært arbejdsområde vil også blive vores hjemmeside, så den der blive ansat skal være IT-kyndig. Vores juletræsfest afholdt i Ribelunds festsal med rigtig mange deltager rigtig flot. 4

5 Juletræsfesten bliver afholdt i år også på samme dato 28. december 2016, nemlig 4. juledag. Så har boligforening deltaget i livstilsmesse i Fritidscentret i marts, samt dyrskuet i juli med gratis opskrivning på vores ventelister. Dette vil bestyrelsen fortsætte med. Bestyrelsen tror det er nyttig vi ses og høres, samt talt med rigtig mange mennesker, kommende beboer og nuværende beboer. Politik: Der er ikke sket så meget omkring boliglovgivning på boligområdet. Inge Støjbjerg har haft nok at se til omkring flygtninge. Vi har ikke det store pres fra flygtninge på vores boliger. Der er rigtig mange nye dansker skrevet op på vores venteliste, de første blev skrevet op for et år siden, så de begynder at få tilbudt vores boliger når de blive ledige. Esbjerg komme har ikke bedt om nye boliger bortset fra de 4-5 lejemål de har fået til dato. Det er de større lejemål de nye dansker søger, de har jo som regel en del børn. Der er ingen af vores afdelinger der er på ghetto listen, der er ingen ledige boliger i Esbjerg kommune. Budgetforhandlingen i Esbjerg kommune har ført frem til, at der skal bygges ca. 300 nye ungdomsboliger og familieboliger, godt nok for os. Vi har ikke haft klager ved Esbjerg Kommunes beboerklagenævn i år, det er dem der tager sig af klager fra beboer i almene boliger. Jeg nævnte at der er reception og fejring af Ribe Boligforenings 75 år jubilæum den 11. november 2016 i Ribelunds Festsal. I den forbindelse har bestyrelsen besluttet at alle vores lejemål skal have en mulepose med vores logo på, som vores beboer får sammen med indbydelse til receptionen. I indbydelsen står der, at vi ønsker os et beløb til en social fond i sted for andre gaver. Fonden skal være med til at financier sociale aktiviteter for vores beboer. Tak for et samarbejde med afdelingsbestyrelser i året der er gået. Tak til Boligkontoret Danmarks personale på Ribe kontoret og på Havneholmen i København. Særlig Tak til driftschef Kristian Bechsgård og Pia Rasmussen på vores eget kontor, samt tak til vores viceværter. Tak til bestyrelsen for et godt samarbejde i bestyrelse. Dette var ordene fra Organisationsbestyrelsen. Der var ingen bemærkninger til beretningen. Dirigenten konstaterede herefter, at beretningen var godkendt. Ad. punkt 3: Endelig godkendelse af årsregnskabet. Anders Fabricius gennemgik foreningens regnskab for 2015/2016, revisionens bemærkninger og budgettet for 2016/2017. Regnskabet blev herefter godkendt. 5

6 Ad. punkt 4: Indkomne forslag. Bestyrelsen fremsætter forslag om følgende: a. Der stilles forslag om ny overordnet husorden for Ribe Boligforening. Jens Hunderup og Anders Fabricius orienterede om årsagen til en ny overordnet standardhusorden for Ribe Boligforening. Mogens Osborg bemærkede, at forslaget indeholdt en divergens i forhold beslutningskompetencen som anført i vedtægternes 16, stk. 6 hvori det fremgår at afdelingsmødet fastsætter husordenen. Det blev af Mogens Osborg foreslået, at de to sidste afsnit i standardhusorden ændres til: Den endelige husorden for hver enkelt afdeling fastsættes fortsat ved afdelingsmødet, jfr. Vedtægternes 16, stk. 6 Det blev af Pia Morgenstern foreslået, at sproget blev gjort mere læsevenligt. Bestyrelsen tog bemærkningerne til efterretning og valgte på baggrund af ovenstående ikke at sætte forslaget til afstemning. Bestyrelsen beklagede, at der var en divergensen mellem forslaget og vedtægterne. b. Generalforsamlingen beslutter, iht. vedtægternes 5, stk. 5, at delegere kompetencen til hovedbestyrelsen på følgende område i vedtægternes 5, stk. 4: 1) Erhvervelse eller salg af afdelingernes ejendomme. 2) Væsentlig forandring af afdelingernes ejendomme. 3) Grundkøb. 4) Iværksættelse af nyt byggeri. 5) Nedlæggelse af en afdeling. 6) Fælles afdelingsmøde og fælles afdelingsbestyrelse for flere afdelinger, jf. 17, stk. 2. Forsalg b blev godkendt. Ad. punkt 5: Valg. Valg af bestyrelsesmedlemmer Følgende blev foreslået og valgt: Annalise Graumann Karsten Andersen Valg af 2 suppleanter Følgende blev foreslået: Bent Christiansen, Birthe Nielsen og Anders Haugaard Efter afstemning fik Birthe Nielsen 68 stemmer, Bent Christiansen 45 stemmer og Anders Haugaard 50 stemmer. 6

7 Birthe Nilsen og Anders Haugaard blev valgt som hhv. 1. og 2 suppleant. Bestyrelsen består herefter af: Formand Jens Hunderup, Annalise Graumann, Karsten Andersen, Aase Elley og Svend Knudsen. Ad. punkt 6: Valg af revisor. Genvalg af PriceWaterhouseCoopers. Ad. punkt 7: Eventuelt. Der var et spørgsmål om hvorledes aconto beløb fastsættes. Anders Fabricius redegjorde for hvorledes aconto beløb blev fastsættes og bemærkede, at det altid var muligt at få ændret acontobeløbet såfremt lejemålets forbrug var ændret. Der afholdes juletræsfest den 28. december i Ribelunds festsal. Dirigenten takkede for en god generalforsamling. Jens takkede K. E. Matthiesen for god ledelse af generalforsamlingen. Formand. Jens Hunderup Dirigent. K. E. Matthiesen 7