Endelig helhedsplan for fremtidssikring af Højvangsparken

Transkript

1 Endelig helhedsplan for fremtidssikring af Højvangsparken Afdeling 15, 16, 17 og 18, Højvangsparken, Rønne. Foto: Bo42

2 INDHOLD INDLEDNING...3 RESUMÉ VISION FOR FREMTIDSSIKRING AF HØJVANGSPARKEN...5 Skærpet profil på det bornholmske boligmarked gennem samarbejde, renovering og bedre omdømme... 5 Vision + indsatsområder + projekter = Projektplan... 7 Realisering nedefra og op - virkemidler og arbejdsmetoder ANALYSE OG BAGGRUND FOR HELHEDSPLAN...9 By- og boligpolitikken på Bornholm... 9 Midler bred og målrettet indsats i samarbejde RENOVERING OG FYSISKE INDSATSOMRÅDER...12 Omverden, byen og nærområdet Bebyggelsens udeområde/friareal Bygninger og boliger LIVET I OG MELLEM HUSENE BUDGET OG FINANSIERING...17 Budget helhedsplan Højvangsparken AKTØRER OG ORGANISERING AF ARBEJDET...18 Samarbejde, projektorganisering og forankringsstrategier Interessenter Projektorganisation Projektplan: Prioritering af indsatsområder og aktiviteter/projekter Projektkatalog Tids- og aktivitetsplan BEBOERSAMARBEJDE...23 Resultat af workshop vedrørende indsatsområdet Trivsel og liv

3 Indledning Den endelige helhedsplan for fremtidssikring af Højvangsparken er et arbejdsredskab, der i de kommende 5 år skal bruges til at udvikle bebyggelsen. Helhedsplanen omfatter Højvangsparken afdeling 15, 16, 17 og 18 samt Byvangen afdeling 3. Den endelige helhedsplan er tilpasset Landsbyggefondens tilbagemelding på den foreløbige helhedsplan. Dette betyder, at stillingen som boligsocial medarbejder bliver udvidet til at være en fuldtidsstilling over 4 år og med et arbejdsområde dækkende også de øvrige afdelinger i Bo42. Helhedsplanen skal videreudvikles og kvalitetssikres i tæt samarbejde med beboerdemokrati og andre relevante parter. Udpegede og prioriterede indsatser skal gennemføres og helhedsplanen skal løbende revideres og holdes ajour i takt med arbejdet. Helhedsplanen er bygget op i overensstemmelse med anbefalinger og vejledninger fra Landsbyggefonden. Hvert indsatsområde er således beskrevet på 3 niveauer: Baggrund, hvor spørgsmål om Hvorfor beskrives. Det indeholder en kort problembeskrivelse og analyse af situationen Mål, der giver svar på spørgsmål om hvad der ønskes opnået. Mål er beskrevet så konkret som muligt, og der gives forslag til succeskriterier og målbare indikatorer for opnåelsen af mål Midler, der ridser mulige aktiviteter og handlinger op og således giver svar på hvordan mål skal nås. Her angives forslag til virkemidler og metoder på baggrund af overvejelser om sociale, organisatoriske, tekniske og økonomiske foranstaltninger Helhedsplanen er udarbejdet i samarbejde med organisationsbestyrelsen, afdelingsformænd samt Forretningsfører Ebbe Frank, Bo42, bistået af sbs rådgivning a/s. Rønne, september

4 Resumé De kommende års store udfordring er kombinationen af et allerede højt huslejeniveau på et lokalt boligmarked med konkurrencedygtige tilbud og bebyggelsens kommende store investering i renovering af tage. Boligsocialt er bebyggelsen kendetegnet af en stor andel ældre og over halvdelen af beboerne er udenfor det ordinære arbejdsmarked. Den overordnede målsætning for arbejdet i Højvangsparken er at øge bebyggelsens konkurrenceevne og omdømme på det bornholmske boligmarked. Der er to væsentlige målsætninger for realisering af visionen, der ligger til grund for tilrettelæggelse og løbende revision af den helhedsorienterede indsats: 1. Huslejeniveauet skal udvikles på en sådan måde, at bebyggelsen er konkurrencedygtig i forhold til det øvrige bornholmske boligmarked 2. Omdømmet skal forbedres både for bebyggelsen og for boligformen Der er udpeget 4 indsatsområder med tilhørende aktiviteter og projekter: Samarbejde: såvel internt som eksternt. Internt er der behov for en aktivering af beboerdemokrati samt overvejelser om sammenlægning af afdelinger. Eksternt er der et stort behov for et styrket samarbejde med Kommunen, særligt vedr. boligpolitiske forhold, herunder udlejningspolitik, byggepolitik, udnyttelse af anvisningsret. Andre temaer for samarbejde foreslås vedr. sundhed og miljøspørgsmål. Omdømme: Lokalt er der en vis skepsis mod bebyggelsen, dels i forhold til beboerne, dels i forhold til boligformen, der adskiller sig markant fra den bornholmske boligtradition (parcelhus). Bebyggelsen slås stadig med et relativt dårligt omdømme, der antageligvis skyldes en tidligere og nu uaktuel beboersammensætning. Trivsel og liv: Som et led i at højne livskvaliteten ønskes iværksat aktiviteter, der kan højne de nuværende beboeres trivsel og tiltrække nye beboergrupper, herunder børnefamilier. På den måde ønskes både boligformens og bebyggelsens sociale og funktionelle attraktionsværdi højnet, så bebyggelsen kan markere sig positivt på det bornholmske boligmarked. Fysisk renovering: Den nødvendige tagrenovering skal finde sted efter totaløkonomiske principper, der forventes afklaret i samarbejde med beboerne. Derudover ønskes en række mindre tiltag gennemført for så vidt angår friarealer, belysning m.v. der kan højne den funktionelle og æstetiske værdi af bebyggelsen. Den nærmere prioritering og iværksættelse af aktiviteter indenfor indsatsområderne skal finde sted i tæt samarbejde med beboerdemokratiet. Succeskriterierne for opnåelsen af målene er: en reduceret fraflytningsprocent (fra 20% til 10%) en bedre trivselsprofil blandt beboerne. Parametre udvikles lokalt og måling gennemføres jævnligt i projektperioden. 4

5 1. Vision for fremtidssikring af Højvangsparken Den overordnede vision og formål med indsatsen - at: Højvangsparken fastholdes og udvikles som et attraktivt boligområde for beboere i alle aldre, kulturer og beskæftigelsesforhold Der er to væsentlige målsætninger for realisering af vision, der ligger til grund for tilrettelæggelse og løbende revision af den helhedsorienterede indsats: 1. Huslejeniveauet skal udvikles på en sådan måde, at bebyggelsen er konkurrencedygtig i forhold til det øvrige bornholmske boligmarked 2. Omdømmet skal forbedres Der er brug for en sammenhængende kommunikationsstrategi, for en bevidst stillingtagen til budskaber og for valg af metoder til at fortælle historierne. Fortællinger skal være realistiske og afspejle de faktiske forhold, sådan som de opleves af beboerne. Derfor er det et centralt element, at gennemføre en helhedsorienteret proces, hvor beboerne ser sig som ambassadører for bebyggelsen og livet der. Skærpet profil på det bornholmske boligmarked gennem samarbejde, renovering og bedre omdømme De kommende års udfordring er kombinationen af et allerede højt huslejeniveau på et lokalt boligmarked med mange tilbud og bebyggelsens kommende store investering i renovering af tage. Den absolut nødvendige renovering af tagene er baggrunden for nu at foretage en samlet fremtidsanalyse af Højvangsparken: hvem bor der, hvordan ser boligmarkedet ud nu, og hvilke perspektiver tegner der sig for fremtiden? Der åbnes nye muligheder, der skal undersøges nøjere. Fx muligheder for at bebyggelsen kan bidrage aktivt til en miljømæssig bæredygtig udvikling og samtidig skabe en bedre totaløkonomi for bebyggelsen ved fx at undersøge muligheder for at bygningerne kan bidrage positivt til energiproduktion fx anvendelse af vedvarende energikilder. Den aktuelle udfordring rummer også trusler mod bebyggelsen og dens beboere i realiteten risikerer et for højt huslejeniveau at presse beboere ud af bebyggelsen og at nye beboere i værste fald ikke søger ind. En sådan udvikling skal allerede nu forebygges og imødegås. Der er derudover brug for at tage fat om både boligformens og bebyggelsens omdømme gennem årene har der lokalt bredt sig en delvist negativ opfattelse i omverdenen, som de nuværende beboere gerne vil have rettet op på. 5

6 En sådan indsats skal være med til at understøtte bebyggelsens og boligformens attraktivitet på det bornholmske boligmarked. En mulig niche på boligmarkedet kan netop være almenboligformens tilbud om komfort og fællesskab, som fx i stigende grad efterspørges af børnefamilier sådanne muligheder ønskes undersøgt og udviklet i arbejdet med at fremtidssikre bebyggelsen, økonomisk og socialt. Samtidig med renovering og investering i de fysiske rammer skal der iværksættes en øget boligsocial indsats, der indeholder: Analyse og refleksion om handlingsmuligheder i projektorganisation og beboerdemokrati Løbende samarbejde og tilretning af organisation i takt med nye muligheder, realiserede løsninger m.v. Arbejdet skal finde sted nedefra og op, dvs. at beboerne og beboerdemokratiet er helt afgørende for udvikling af idéer og projekter, der kan bære visionen igennem. I denne helhedsplan beskrives, hvordan beboernes ressourcer kan indgå i det fremtidige arbejde. Der er på baggrund af det hidtidige analysearbejde udpeget to væsentlige indsatsområder for den boligsociale indsats. Dette er: Udvikling og forsøg med nye samarbejdsformer, såvel internt som eksternt bebyggelsen Forståelse for og bearbejdning af bebyggelsens/boligformens omdømme: hvem er vi, hvordan kender vi os selv, hvordan ser andre os? Hvordan ønsker vi at udvikle boligformen? Hvordan fortæller vi de gode historier? Hvad er de gode historier? Arbejdet med udvikling af nye samarbejdsformer og forsøg med regelsæt er indledningsvist afgrænset i eksternt og internt samarbejde. Endvidere ønskes mulighederne for at Bo42 påtager sig andre administrationsopgaver fx for andelsboligforeninger undersøgt. Eksternt samarbejde drejer sig bl.a. om: Bornholms regionskommune er nyetableret ved sammenlægninger af 5 kommuner og 1 amt i 2003, og boligpolitikken er fortsat under udvikling. Emner for samarbejde er bl.a. forsøg med anvisningsmodeller, udlejningspolitik, byggepolitik, områdefornyelse, m.m. Nye kommunale opgaver: sundhed, klima og beskæftigelse er ligeledes mulige felter for samarbejde, der derfor forventes inddraget i samarbejdet, i takt med at muligheder afdækkes og interesse for samarbejde etableres Erhvervsdrivende, lokale foreninger m.fl. er en anden målgruppe for samarbejde, fx som aktører i sociale og kulturelle aktiviteter, der styrker Højvangsparkens kvaliteter. 6

7 Internt samarbejde drejer sig bl.a. om: Generel aktivering af beboerdemokratiet, først og fremmest i forhold til beboernes dagligdag her og nu, men også i forhold til at fremtidssikre bebyggelsen i form af stærke sociale netværk og kvalitet. Derudover ønskes det undersøgt, hvordan bebyggelsen kan løfte/bidrage til løsning af udvalgte kommunale opgaver fx sundhed, beskæftigelse, iværksætteri m.v. Konkret ønskes mulighederne for økonomisk sammenlægning af afdelinger i Højvangsparken undersøgt, idet afdelingerne allerede har etableret en organisatorisk fælles struktur. Vision + indsatsområder + projekter = Projektplan Projektplan med 5-årigt tidsperspektiv Det er vigtigt, at fremtidssikringen af Højvangsparken forstås som en langsigtet proces, hvor der hver dag skal tages skridt i den rigtige retning. Den rigtige retning er beskrevet i den overordnede vision for Højvangsparken. For at nå målet skal der sættes ind på en række forskellige indsatsområder. Disse er foreløbig prioriteret som værende Samarbejde, Omdømme, Trivsel og Renovering. I takt med realisering og opnåelse af resultater, kan nye og andre indsatsområder prioriteres. Højt prioriterede indsatser i helhedsplanen ligger på Samarbejder og Omdømme, både som mål og middel. Indenfor alle indsatsområder, er der brug for aktiviteter, projekter, tiltag, der i praksis bliver den måde den overordnede vision realiseres på. Sammenhængene mellem de forskellige niveauer, prioritering af projekter i forhold til tid og andre ressourcer m.v. sammenfattes løbende i Projektplanen (se denne). Projektplanen er således styregruppens arbejdsredskab og grundlag for kommunikation og dialog med beboere og andre aktører i den første 5-årsperiode. Herefter skal der tages stilling til den videre proces. 7

8 Diagram 1: Oversigt over de 3 niveauer i helhedsplanen: overordnet vision, prioriterede indsatser og projekter. Realisering nedefra og op - virkemidler og arbejdsmetoder Planer kan ikke selv der skal mennesker, økonomi m.m. til, for at planerne bliver til virkelighed. Det drejer sig om samarbejde og der er brug for forskellige menneskers, organisationers og virksomheders bidrag for at realisere visionen om Højvangsparkens fremtidssikring. De valgte virkemidler og arbejdsmetoder vil respektere dette. De valgte arbejdsmetoder lægger derudover vægt på: At være induktive, dvs. at ændringer i forudsætninger løbende kan inddrages i projektet At være involverende, dvs. at relevante og nødvendige brugere, beboere m.fl. er en betydende del af beslutningsprocessen At være inkluderende, dvs. at ansvar for projektets realisering løbende uddelegeres og overdrages fra projektets (midlertidige) styregruppe til varige organisatoriske ejerskaber Samarbejde og aktivering af beboerdemokrati er i denne helhedsorienterede proces både mål og middel til at skabe og forankre projektets resultater. Det er afgørende at både beboere og boligorganisation arbejder sammen internt som eksternt og i fællesskab løfter ansvaret for Højvangsparkens fremtid. Af Målsætningsprogram 2007 for Bo42 fremgår det, at Bo42 som organisation ønsker at være dynamisk og vidensbaseret. Det betyder bl.a. evne til at se nye veje fx for vækst i form af nybyggeri og fleksibilitet i boligtyperne, så de kan tilpasses skiftende behov og grupper såsom unge, handicappede, ældre og familier. Den boligsociale opgave skal løftes i samarbejde med beboere og således, at der skabes gode steder at bo i et godt miljø med trygge omgivelser (s. 2, Målsætningsprogram). 8

9 2. Analyse og baggrund for helhedsplan Det er afgørende at fastholde bebyggelsens konkurrencekraft i forhold til andre boligtilbud og de særlige bornholmske forhold gør, at det er en stor udfordring. Dette beskrives nærmere nedenfor. By- og boligpolitikken på Bornholm Boligmarkedet på Bornholm er under pres, og det mærkes særligt hårdt i den almene sektor. Bornholm er generelt betragtet en landsdel, der står svagt i forhold til traditionelle vækstparametre (bl.a. Udflytning af statslige arbejdspladser, Erhvervs- og Boligstyrelsen, 2002, Regionkommuneplan (RKP) 2006): Befolkningstallet har været faldende de sidste 10 år, og i dag er der flere 80-årige end 25-årige på øen. Denne udvikling adskiller sig markant fra det øvrige land, hvor der har været befolkningsfremgang. I dag bor der ca personer på øen med en meget skæv aldersfordeling, der bliver mere og mere skæv. Befolkningstallet er præget af et kraftigt underskud af yngre voksne, dvs årige og en overvægt af ældre i forhold til landsgennemsnittet. De 59-årige udgør således langt den største årgang på øen og årgangen ligger i øvrigt langt over landsgennemsnittet. Den skattepligtige indkomst fordelt pr. indbygger viser, at Bornholm lå som den absolut laveste med et indeks på 86 i 2000 Beskæftigelsesgraden er faldende. Bornholm har den højeste ledighed med en ledighedsprocent på 8,5% i forhold til at landet som helhed kun ligger på 4,2%. (Nøgletal, Jobcenter Bornholm, Oktober 2007) En meget stor del (35%) er beskæftiget i den offentlige service (mod 30% på landsplan), mens privat service kun beskæftiger ca. 6% mod ca. 14% på landsplan. (RKP 2006). De bornholmske forhold er derfor særlige og det er i dette billede boligorganisationen Bo42 og beboerne i Højvangsparken skal udvikle strategi for afdelingernes fremtid. Boligmarkedet i Rønne Boligsituationen på Bornholm, og nu også i Rønne, er aktuelt kendetegnet af et faldende befolkningstal og en stigende fraflytning. Almene boliger er særligt udsatte i en sådan konkurrence, og de berørte afdelinger skønnes at være meget sårbare overfor lejestigninger som følge af de nødvendige renoveringsarbejder. Den økonomiske konkurrenceevne kan illustreres i forhold til nedenstående eksempler på ydelsesniveau på sammenlignelige boliger i Rønne. Afdelingerne er i konkurrence med såvel den private udlejning som ejerboligmarkedet. Det er altid svært at sammenligne lejeniveau på forskellige boligforhold og i figur 1 er bruttohusleje skønnet på baggrund af det aktuelle prisniveau.

10 Af de godt beboede boliger i alt på Bornholm bebos knap boliger af lejere. Knap boliger er beliggende i Rønne, hvor der er ca indbyggere. Af boliger i Rønne udgør almene boliger ca svarende til godt 15% af boligmarkedet i Rønne. Af disse administrerer Bo42 ca boliger. Det er derfor af stor vigtighed at samle kræfterne om at forebygge en boligsocial forværring, der i værste fald kan skabe en dårlig udviklingsspiral. Eksempler på ydelsesniveau i Rønne, 85m 2 bolig Almen bolig (aktuelt): m 2 Månedlig leje Årligt Pr. m 2 pr. år Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Gennemsnit 742 Privat lejebolig: (4 adresser) Månedlig leje Årligt Pr. m 2 pr. år Gennemsnit 622 Ejerbolig: (4 adresser) Netto udgift Årligt Pr. m 2 pr. år Gennemsnit 563 Andelsbolig: (7 adresser) Bolig afgift Årligt Pr. m 2 pr. år Gennemsnit 556 Figur 1: Eksempler på bruttohusleje. Kilde: Bo42, egne beregninger, Oktober 2007 Figur 1 illustrerer, at det nuværende huslejeniveau ligger skønsmæssigt kr. 100,00 200,00 pr. m2/år over boligudgiften for en nyetableret familie i tilsvarende ejerbolig/privat udlejningsbolig/andelsbolig i Rønne. Pres på huslejeniveau og konkurrencekraft Afdelingernes økonomiske konkurrenceevne på det Bornholmske boligmarked er som vist under strækt eksternt pres. Derudover er der intern konkurrence mellem afdelinger i boligorganisationen, hvor især afdelinger med lavere huslejeniveau tiltrækker beboere fra Højvangsparken. Konkurrenceevnen kan yderligere anskues som en kombination af tre forhold (jf. Almen Vejledning i fremtidsanalyse, 2007): fysiske forhold: boliger og bebyggelses indretning, vedligehold og funktionalitet i forhold til livsfaser og levemåder beliggenhed, i forhold til byliv, privat og offentlig service, udsigt, m.v. bløde værdier, bl.a. omdømme (image, andre folks opfattelser af bebyggelsen), det fælles i forhold til det private fx i forhold til råderet, pligter/komfort m.v. samt forskellige ønsker om nærhed og samvær med naboer og/eller meningsfæller 10

11 Højvangsparkens konkurrenceevne skal nærmere analyseres, bl.a. i forhold til ovenstående spørgsmål. Med henblik på de fysiske forhold den fysiske konkurrenceevne er afdelingerne præget af et stort og stigende renoveringsbehov, jf. tilstandsrapporter. Uden tilskud vil det betyde, at huslejen vil stige til et niveau, hvor afdelingernes attraktionsværdi på det bornholmske boligmarked vil falde dramatisk. Midler bred og målrettet indsats i samarbejde I et fremtidsorienteret samarbejde med Bornholms Regionskommune og Bo42 som dynamoer søges nye veje skabt for samarbejde mellem lokale aktører, der kan understøtte bebyggelsens fremtidssikring i et helhedsorienteret perspektiv. Dette indeholder bl.a.: forsøg med nye parter i samarbejdet, dels Bornholms Regionskommune (forskellige forvaltninger og politikområder), dels boligorganisationen (administration og afdelinger) dels helt nye parter fx frivillige foreninger indenfor fritid og sport mv. og etablerede interesseforeninger fx erhverv, handelstand, fagforeninger m.v. afklaring og afprøvning af forskellige samarbejdsformer og emner mellem boligorganisation/afdelinger og Bornholms Regionskommune fx vedr. anvisning, beskæftigelsesindsats, kultur- og fritidsaktiviteter, energi- og miljøforhold m.v. afsøgning af muligheder for nye organiseringsformer i boligorganisationen, herunder oprettelse af én afdeling i stedet for de nuværende fire i Højvangsparken analyse og kommunikationsindsats for at erfare og forbedre bebyggelsens omdømme internt som eksternt Til at udvikle, revidere og styre det samlede projekt udarbejdes en oversigtlig projektplan. På den måde synliggøres mål, delmål og aktiviteter samtidig med opstilling af milepæle, succeskriterier, indikatorer og forudsætninger, herunder hvem der er ansvarlige for hvad og hvornår. Projektplanen er et godt redskab til at udvikle, kommunikere og styre helhedsorienterede sammenhænge overfor forskellige samarbejdsparter med forskellige forudsætninger. 11

12 3. Renovering og fysiske indsatsområder Helhedsplanens vision skal nås gennem en række indsatser og projekter, der formuleres og realiseres i samarbejde med beboere og andre aktører. De fysiske indsatsområder er nedenfor beskrevet i forhold til følgende niveauer: Omverdenen Bebyggelsen Bygningerne Boligen. Trivsel og det sociale liv, eller det der kan kaldes livet i og mellem husene, beskrives i det efterfølgende afsnit 4. Nedenfor gennemgås kort foreløbige idéer m.m. som oplæg til samarbejdet om helhedsplanen. Omverden, byen og nærområdet Baggrund Højvangsparken, der består af afd. 15,16, 17 og 18 i boligorganisationen Bo42, rummer ca. 275 beboere, fordelt på 222 boliger, heraf en del ungdomsboliger. Generelt er bebyggelsen præget af mange mindre boliger. Bebyggelsen består både af tæt/lavt byggeri og 3-etagers boligblokke. Afdelingerne er opført fra 1984 til 1990 og står i dag med et akut renoveringsbehov, idet tagene smuldrer pga. materialefejl.. Den tekniske gennemgang påpeger, at tagbeklædning skal fornyes og nye faste undertage skal opsættes. Højvangsparken ligger i den nordlige del af udkanten af Rønne, med udsigt over grønne områder og åbent landskab. Der ligger svømmehal og gode idrætsfaciliteter ganske tæt på, ligesom DGI-stadion ligger ca. 500 m. fra bebyggelsen. Hele bebyggelsen ligger ca. 2 km fra Rønne centrum, hvor der er optimal adgang til offentlig og privat service m.m. Mål Bebyggelsen ønskes knyttet an til både by og land. Det kan fx ske gennem en fysisk/arkitektonisk bearbejdning og funktionelt fx i form af byliv og serviceydelser i boligområdet, liberale erhverv/iværksætterfaciliteter m.v. Det kan overvejes, hvordan fx nye foreninger/aktiviteter kan etableres fx i forbindelse med Svømmehal/idrætsliv Midler Rumlig og funktionel bearbejdning af området, fagkonsulenter i samarbejde med beboergrupper Fællesfaciliteter, fx selskabslokaler og friarealer tilbydes som en aktiv del af bylivet lokalt Evt. opsøgende planlægning, dvs. målrettet kontakt til potentielle investorer og andre, der skønnes nødvendige for realisering af idéer om sammenhæng, herunder afgrænsning af overgange mellem by og land

13 Bebyggelsens udeområde/friareal Baggrund Friarealerne er i dag velfungerende i æstetisk forstand. Der er en god plejestandard, men for få lege- og aktivitetsmuligheder for især børn. Det skal undersøges, hvilke idéer og behov de nuværende beboere har til friarealers indretning og brug, fx køkkenhaver, grillpladser, værkstedsfaciliteter mv. Energi- og miljøtemaet har brug for steder at finde sted. Udeområder og friarealer er gode rammer for at skabe læring om energi- og miljøspørgsmål, fx i form af miljøbevidst drift, årstiders skiften, rum for børns eksperimenter og leg i natur m.v. Mål Der skal skabes spændende opholds- og legemuligheder og friarealerne skal inddrages som et aktiv i bebyggelsens liv. Midler etablering af sø og legeplads, der kan øge friarealernes attraktion for børnefamilier og andet ophold afgrænsning mod åbent landområde forbedring af belysning tiltag, udviklet i samarbejde med beboere m.fl. Bygninger og boliger Baggrund Bygningerne er opført omkring Bebyggelsen fremstår pænt, men der er særligt problemer med smuldrende tagflader. Tilgængeligheden er generelt god, idet alle ældreboliger er beliggende i stueetagen, ligesom der er god tilgængelighed for andre bevægelseshæmmede. Boligfordelingen mellem forskellige størrelser er generelt dækkende i forhold til efterspørgslen. Mål Fysisk renovering af tag m.v.. Det skal nærmere undersøges, hvilke totaløkonomiske effekter, der kan opnås ved fx at udnytte vedvarende energikilder, mv. Midler Særskilt ansøgning til LBF om støtte til renoveringsarbejdet i kombination med afdelingens og organisationens egne midler 13

14 4. Livet i og mellem husene Livet leves inde i boligerne, i overgange mellem boliger og bygninger og helt udenfor bebyggelsen. I arbejdet med helhedsplanen er der fokus på den boligsociale side, det vil sige trivslen i bebyggelsen både inde i boligerne, i opgangen og på tværs i bebyggelsens huse. Indsatser omkring erhverv og beskæftigelse skal især finde sted som en del af indsatsen med at skabe bedre byliv i bebyggelsen, herunder undersøge muligheder for privat service fx dagligvarebutik/kiosk, frisør, fitness, værkstedsfaciliteter, rengørings- og tøjvaskservice mv. Afhængig af bl.a. en trivselsanalyse skal det undersøges, om beboere er motiverede til at etablere mindre virksomheder m.v., ligesom det konkret skal undersøges, hvordan det eksisterende selskabslokale kan bidrage til en positiv erhvervsudvikling af bebyggelsen. Den sociale kapital i bebyggelsen et uudnyttet potentiale? Højvangsparkens 222 boliger rummer i alt 273 beboere. Af Nøgletal for bebyggelsen (KÅS-statistik, Oktober 2007) fremgår det, at der er en stor andel ældre på 65 år og derover (knap 30%), mens der er forholdsvist færre børnefamilier og børn end i kommunen som helhed. Der er knap i alt 26 indvandrere og efterkommere i bebyggelsen (ca. 10%), hvilket er en relativ større andel indvandrere i forhold til hele befolkningen end de knap 4%, der er i kommunen. Halvdelen af indvandrerne er mellem 50 og 64 år og de fleste kommer fra det øvrige Europa, især Bosnien. Det er afdelingernes erfaring, at det er meget svært at engagere indvandrere/flygtninge i beboerdemokratiet, hvorimod det daglige naboskab har været relativt velfungerende. Indvandrere er typisk kommet til afdelingerne via kommunens anvisning af kommunens andel af flygtninge. Beboerne har ofte hurtigt søgt til andre boliger, med mindre husleje. De fleste i bebyggelsen er udenfor arbejdsmarkedet og er derfor afhængige af offentlige ydelser. Knap 12% er under uddannelse, næsten 2/3-dele (59%) er pensionister, mens kun ¼ -del (25%) er i arbejdsstyrken. I resten af kommunen er forholdet nærmest omvendt, idet ca. 60% er i arbejdsstyrken, ca. 1/3-del er pensionister og 8% er under uddannelse. Fraflytningsprocenten er dog temmelig høj (over 30% i perioden ) og væsentligt højere end for Bo42 som helhed (godt 15% i 2006). Det er derfor et mål at stabilisere beboersammensætningen. Men befolkningssammensætningen i Højvangen er under pres og afspejler i øvrigt den generelt skæve bornholmske befolkningssammensætning, hvor kendetegnene er en stigende andel ældre og færre børnefamilier. Dette har betyd-

15 ning for den nuværende og fremtidige trivsel i afdelingen og for de aktiviteter, der sættes i gang. Der er brug for nøjere analyse og vurdering af, hvordan beboergruppen er sammensat, hvilke ønsker og idéer beboerne har til aktiviteter og trivslen i området, hvilken oplevelse beboerne har af området og hvilket omdømme afdelingerne har blandt naboer og andre folk, der ikke selv bor i afdelingerne. På baggrund af analyser og vurdering i samarbejde mellem beboere, administration, foreninger m.fl. kan der udpeges konkrete mål og delmål samt aktiviteter (og lokale tovholdere/rollemodeller/ambassadører), der kan bane vejen for en social udvikling i den ønskede retning. Mål Helt grundlæggende ønskes afdelingernes særkende og kvaliteter undersøgt og udviklet. I første omgang forventes der gennemfør en eller flere swot-analyser *, tilfredshedsundersøgelser fx efter Naboskabsmetoden (Almennet), m.v. Dette kan efter behov gøres pr. opgang, blok eller hele afdelinger og i kombinationer heraf. Det kan gøres virtuelt eller i form af mødeaktivitet. Det er vigtigt, at det finder sted som en beboerorganiseret proces, dvs. som en del af beboerdemokratiet og udviklingen af samme. På nuværende tidspunkt er den overordnede målsætning: at aktivere beboerdemokratiet som dynamo og tovholder for trivslen i Højvangen i samarbejde med relevante parter, eksternt og internt området. Midler I første fase er der brug for afklaring og analyse af styrker og svagheder, trusler og muligheder samt vurdering af handlingsmuligheder såvel internt som eksternt afdelingerne. Det drejer sig først og fremmest om: Afdække beboergruppens trivsel og forventninger til boligområdet - individuelt og kollektivt - herunder muligheder for sociale og kulturelle aktiviteter, beskæftigelse, lokal serviceforsyning, m.v. Gennemføres i en kombination af swot- og naboskabsanalyse, der kan bruges som afsæt for konkrete drøftelser og beslutninger blandt beboerne. Afdække interesser og motivation for yderligere samarbejde med lokale parter udenfor afdelingerne, fx erhvervs- og foreningsliv, fx idræt (Rønne svømmehal ligger tæt på Højvangsparken) Forbedre omdømme. På baggrund af analyser skal det nærmere vurderes, hvordan en intern og ekstern kampagne evt. kan styrke den sociale trivsel. Midler er bl.a. at skabe gode ambassadører, dvs. uddanne bebo- * Engelsk forkortelse af Styrker Svagheder Muligheder Trusler. Bruges til at afdække Styrker og Svagheder internt i organisation/område, mens Muligheder og Trusler er vurderingen af påvirkninger udenfor organisation/området. 15

16 erne til informationsmedarbejdere, jf. fx erfaringer fra Brøndby, hvor der er afholdt kurser for beboerne i at se og fortælle gode historier fra bebyggelsen. Det er centralt at holde kampagnen på et niveau, der bygger på konkrete resultater, frem for løse påstande. Det er ligeledes vigtigt, at det er beboerdemokratiet, der er ansvarlig for budskaber og valg af kommunikationsmidler. Stille fællesfaciliteter fx selskabslokaler og friarealer til rådighed for lokalområdet. Friarealer kan indgå som del af offentligt stisystem, legeplads for lokale børn, grill- og festplads for naboforeninger Udvikle og gennemføre energi- og miljøbevidste tiltag, i boligen, bygningerne og i området som helhed. Evt. danne en Lokal Agenda 21 gruppe Andre aktiviteter på baggrund af analyser og løbende revision af projektplanen 16

17 5. Budget og finansiering Budget helhedsplan Højvangsparken Kr. ekskl. moms Udgifter pr. år Indsatsområder/aktiviteter år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 Projektorganisation Samlede udgifter Finansiering Landsbyggefonden Medfinansiering Proccesarbejde, projektplan, daglig styring ) Forankring, exit strategi og evaluering ) Kontorhold Ekstern konsulentbistand ) Boligsocial medarbejder Løn m.m ) Lokaleleje til boligsocial medarbejder ) Trivsel og liv Boligsociale aktiviteter ) Lokaleleje til boligsociale aktiviteter ) Omdømme og samarbejde Profilering og markedsføring af afdeling ) Udarbejdelse af kommunikationsstrategi ) Kommunikationsaktiviteter ) I alt Noter 1) Personale stilles til rådighed af kommunen svarende til 588 timer over 5 år 2) Konsulenthonorar á 950 kr. pr. time ex moms. 3) Løn til en boligsocial medarbejder, fuldtidsansættelse 37 timer ugentligt i 4 år 4) Lokaleleje til boligsocial medarbejder i boligorganisationens lokaler. Forholdsmæssig udgift: 200 kr. m2. I alt 16 m2 5) Lokaleleje i beboerhus, kr. 1xugentligt

18 6. Aktører og organisering af arbejdet Samarbejde, projektorganisering og forankringsstrategier Den absolut nødvendige renovering af tagene er baggrunden for nu at foretage en samlet fremtidsanalyse af Højvangsparken: hvem bor der, hvordan ser boligmarkedet ud nu, og hvilke perspektiver tegner der sig for fremtiden? Input fra analyse og debat i beboerdemokrati m.v. vil løbende resultere i behov for beslutninger om udførelse af aktiviteter m.v. Samtidig med renovering og investering i de fysiske rammer skal den boligsociale indsats også indeholde: Analyse og refleksion om handlingsmuligheder i projektorganisation og beboerdemokrati Løbende samarbejde og tilretning af organisation i takt med nye muligheder, realiserede løsninger m.v. Derfor foreslås en projektorganisering af arbejdet, hvor hovedvægten i begyndelsen ligger hos boligorganisationen, men hvor sigtet er at flytte beslutningskraften fra organisationsniveau til afdelingsniveau efter nøjere vurdering af behov og muligheder. Interessenter Nedenfor en kort bruttobeskrivelse af forskellige hovedaktører og målgrupper for arbejdet. Det skal løbende overvejes, hvem der er med til hvad, hvornår i processens faser. Hensigten er, at gøre projektorganisationen både beslutnings- og handlekraftig, særligt i projektets fase 1. Interessenter: Beboere Bestyrelser (både på afdelings- og organisationsniveau) Boligorganisation (administration, andre afdelinger) Foreninger (lokale) Bornholm Regionskommune vedr.: boligpolitik/almenboligloven (anvisning, lejenævn, andet) sundhed beskæftigelse børn, unge og ældre kultur og fritid energi- og miljøforhold (bolig, by, ø) integration og andre sociale opgaver Andre foreninger og interesseorganisationer: indenfor idræt og kultur erhverv og arbejdsmarked

19 innovation, uddannelse, andre grundejer- og lejerforeninger i lokalområdet (naboer) Kultur- og erhvervsdrivende: dagligvarer/service billedkunst, musik, teater folkeoplysning andre Afdækning af interessenter skal indgå i arbejdet med at identificere relevante parter, der afhængig af interesse, motivation og relevans inddrages i realisering af helhedsplanen. Projektorganisation Der foreslås en effektiv projektorganisation, hvor styregruppen varetager det overordnede strategiske sigte, mens ad-hoc projektgrupper, boligorganisation, fagkonsulenter m.fl. er udførende efter behov. I slutningen af projektperioden forberedes afviklingen af styregruppen, således at ansvar for den fremtidige drift af vedligehold af helhedsplanen forankres i eksisterende beslutningsfora. Styregruppe: Organisationsbestyrelsen Bo42 formand for styregruppen Administrationen Bo42, forretningsfører Afdelingsbestyrelser Bornholms Regionskommune Styregruppen udpeger et arbejdende formandskab med sbs som medlem og sekretær for formandskabet. Styregruppen mødes kvartalsvist, i øvrigt efter behov. Projektsekretariat: Projektets daglige drift forudsættes varetaget af Bo42. Der vil blive ansat en fuldtids boligsocial medarbejder hvis opgave det er dels at gennemføre helhedsplanen, dels fungere som koordinerende for aktiviteter i resten af Bo42 s boligafdelinger. Der vil kun i mindre grad blive gjort brug af ekstern konsulentbistand. Projektgrupper: nedsættes efter behov. Det er vigtigt, at der er deltagelse udefra fx erhvervs- og foreningsliv, uddannelsesinstitutioner, kommunale medarbejdere fx vedr. beskæftigelse, uddannelse osv. Ambassadører: alle beboere, ansatte og aktive omkring bebyggelsen og boligformen. I dag udfylder bl.a. ejendomsfunktionærer en vigtig boligsocial ambassadørfunktion dette skal oprustes og udbredes. 19

20 Dialoggruppe: Det forventes, at projektorganisationen suppleres med en følgegruppe, hvor centrale parter over tid inviteres til at indgå i dialog og samarbejde, fx: repræsentanter fra Bornholm Regionskommunes Ældreråd, Handicapråd, Integrationsråd m.fl. repræsentanter fra skole og daginstitutioner i området repræsentanter for Bornholms Vækstforum Lokal Agenda 21-sekretariat, Bornholms Regionskommune Diagram: Projektorganisation helhedsplan Højvangsparken Projektplan: Prioritering af indsatsområder og aktiviteter/projekter Projektplanen er en jævnlig opdatering af aktiviteter og tidsplaner i forhold til opnåede resultater og fremdrift i projektet som helhed. Projektplanen er således styregruppens arbejdsredskab og grundlag for kommunikation og dialog med beboere og andre aktører i den første 5-årsperiode. Projektplanen vedligeholdes af formandskabet i samarbejde med projektsekretariat. Indenfor hvert af de beskrevne indsatsområder, er der i det foregående identificeret et antal tiltag, der skal sættes i værk. Dette skal suppleres med idéer og forslag, der udvikles i samarbejde med beboerdemokrati m.fl. i de kommende års arbejde. 20

21 Diagram: Sammenhæng mellem indsatsområder og projekter i helhedsplan Projektkatalog På baggrund af foregående analyse, er følgende projekter skitseret: 1. Indsatsområde Samarbejde rummer bl.a. følgende projekter: nye parter i samarbejdet, internt og eksternt bebyggelsen afprøvning af nye samarbejdsformer mellem kommune og boligorganisation nye organisatoriske løsninger i Højvangsparken 2. Indsatsområde Omdømme rummer bl.a. følgende projekter: afdækning af de gode historier, afklaring af, hvordan beboerne oplever området og hvad omverdenen oplever. Uddannelse af ambassadører, først og fremmest beboerne selv, bl.a. ved hjælp af kurser i den gode historie 3. Indsatsområdet Trivsel og liv rummer bl.a. følgende projekter: gennemførelse af trivselsundersøgelse, baseret på NaboSkabsmetoden samt SWOT-analyser aktivering og udvikling af beboerdemokrati, herunder overveje anvendelsesmuligheder for fællesfaciliteter og friarealer som del af bylivet i området 4. Indsatsområdet Fysisk renovering rummer følgende projekter: tagrenovering, gennemførelse af totaløkonomisk vurdering med henblik på reduceret energi- og miljøbelastning i kombination med øget beboerdemokrati (selvstændig ansøgning) opretning og aktivering af friarealer, bl.a. legeplads og sø 21

22 Tids- og aktivitetsplan Tids- og aktivitetsplan 1. halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår fase: Forberedelse Etablere projektorganisation og samarbejdsaftaler Baggrundsanalyser og -vurdering i samarbejde med beboere - Boliganalyse, fremtidige behov og muligheder på marked - Konkurrenceevne, samlet vurdering Tværgående - etablere evaluerings- og dokumentationscyklus (Projektplan) - kommunikationsstrategi, lokal forankring - opsamling og vurdering af erfaringer med indsatser * * * * * * * * - formidling af erfaringer (workshops, artikler) * * Milepæle1. fase: Projektorganisation på plads, Beslutningsgrundlag for valg af projekter til iværksættelse (Projektkatalog) Lokal styrings- og resultatmålingsmetode fastlagt i Projektplan 2.fase: Konkretisering og projektering Iværksættelse af projekter indenfor prioriterede indsatsområder - Trivselsundersøgelse (efter NaboSkabsmetoden) Skitsering og projektering af tagrenoveringsprojekt (selvstændig finansiering) - skitsering i samarbejde m. beboerdemokrati - projektering Milepæle 2. fase: Licitationsresultat Projekter iværksat, 1. generation fra Projektkatalog Forbedret trivselsprofil, jvnf. lokal resultatmålingsmetode 3. fase: Fysiske tiltag igang Iværksættelse af 2. generationsprojekter Renovering af tag m.m. (selvstændig finansiering) Milepæle 3. fase: Tagrenovering afsluttet Projekter iværksat, 2. generation fra Projektkatalog Forbedret trivselsprofil, jvnf. lokal resultatmålingsmetode 4. fase: Implementering og overdragelse Iværksættelse af 3. generationsprojekter Etablering af varig organisering Milepæle 4. fase: Aktiviteter på tværs af bebyggelsen og lokalområde/kommunen i øvrigt Forbedret trivselsprofil, jvnf. lokal resultatmålingsmetode Stabiliseret konkurrencevne 5. fase: Formidling og evaluering Indkøring af varig organisation Afsluttende evaluering og formidling Milepæle 5. fase: Evalueringsrapport samt informationsmateriale 22

23 Beboersamarbejde Resultat af workshop vedrørende indsatsområdet Trivsel og liv. Bruttoliste over projektideer genereret af beboerne Klubber Pensionistklub o Klubben kunne stå for forskellige aktiviteter som banko, syaften, tøsesjov, motion, it, råhygge og sang Singleklub Banko Udendørs Årets have /altan o der skal være præmier fx pengepræmie til 1. pladsen og vingaver til 2. og 3. pladsen Anvendelse af det grønne trekantsareal vest for Holger Lundgrens vej, langs ringvejen. (evt. med hjælp fra Hokus Krokus o Bålplads med en rist der passer til og så man kan grille o petanquebane o frugttræer blomster og frugter o grønt læbælte om bålpladsen med liguster, syren og jasmin o plads til sommerfest/grillfest o bord og bænke Offentligt tilgængeligt toilet ved legepladsen Der skal være adgang for områdets besøgende og legepladsens voksne/børnehavepædagoger Hjælp til at fjerne murbrokker og ler fra besværlige haver Kunstig sø Aktiviteter Udflugter Årligt tilbagevendende fester Banko Motionsrum til fx stolemotion Socialt Telefonkæde Besøgskæde Naboviden (børn og familie) Madklub Social vicevært o Skal have mødetid en gang om måneden med mulighed for oplysning om hjælpemidler eller andet Beboerblad Velkomstkomite Derudover var der blevet fremsendt et forslag til at lave en dagcafe. Her kunne der foregå mange forskellige aktiviteter. Der kunne sælges kaffe, vand mad mv. 23

24 Der kunne også laves banko og fester og overskuddet kunne bruges til køb af nye ting til huset. Dagcafeen skulle organiseres med en styregruppe af repræsentanter fra alle afdelingerne og der skulle også være en slags borgerservice tilknyttet. Der kunne laves en aktivitetskalender som man fx kunne se på Bo42 s hjemmeside. Prioritering af projekter: Beboerne fik til opgave at prioritere mellem de ideer de havde beskrevet under de 4 temaer og er således udtryk for det, som der anses for at være dels mest behov for, dels størst mulighed for at realisere. Klubber Udendørs Aktiviteter Socialt Pensionistklub Singleklub Årets have /altan Anvendelse af det grønne trekantsareal vest for Holger Lundgrens vej, langs ringvejen Offentligt tilgængeligt toilet ved legepladsen Årligt tilbagevendende fester Banko Motionsrum til fx stolemotion Telefonkæde Beboerblad Velkomstkomite På workshoppen blev det generelt bifaldt, at der var brug for en bolig social medarbejder en social vicevært til at være igangsætter og koordinator af aktiviteter og initiativer der kan fremme trivslen og livet i Højvangsparken. 24

25