Boligejendom udlejet til studerende

Transkript

1 Boligejendom udlejet til studerende Sag HJ TIL SALG Aarhus N - Katrinebjergvej 58 Godt afkast og lav pris pr. m² Perfekt beliggenhed ved Universitetet Stor grund, p-pladser og grønne arealer Kontantpris kr års nettoafkast % 4,03 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Velbeliggende ejendom, med små lejemål. Ejendommen har en nærmest perfekt beliggenhed i forhold til udlejning til studerende. Ejendommen fremstår med sin oprindelige indretning bortset fra fem nyere boliger i parterre niveau. Der kan være et potentiale for en lejestigning ved gennemgribende renovering og ombygning af ejendommens øverste etager. Der er et stort positivt indestående på 18B, hos grundejernes investeringsfond. Beliggenhed Katrinebjerg er et meget populært boligområde tæt på Aarhus Universitet, hvor mange ældre erhvervsejendomme aktuelt konverteres til enten nye uddannelsesbygninger eller boliger. Der er kort cykelafstand til midtbyen og gåafstand til store dele af Aarhus Universitet. Beskrivelse Ejendommen er indrettet med 38 små lejligheder og 14 værelser med fælles køkken og bad. Ejendommen er opført i I 2002 er der indrettet 5 nye boliger i tidligere erhvervsareal. Ejendommen henvender sig som salgsobjekt til professionelle ejendomsinvestorer, som har evnerne til at arbejde med optimering og renovering af ældre ejendomme. Ejendommen er fuldt udlejet på lejekontrakter. Da det er studerende som bebor lejemålene er der hvert år en relativ stor udskiftning i lejere. Mægler eller sælger indestår ikke for lejens lovlighed. Ejendommens nuværende stand er generelt god. Dog kan de oprindelige lejligheder med fordel renoveres for at forsvare lejeindtægten i fremtiden. Taget er oprindeligt og vinduerne er fortrinsvis fra ca Der er et stort indestående på mere end kr. 3 mio. på ejendommens 18B saldo hos GI. Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 84 D Århus Markjorder Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1963 Ombygningsår 2002 Arealer Grundareal m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 554 m 2 Boligareal m 2 Etageareal i alt m 2 Sekundære arealer 554 m 2 2

3 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1963/2002 Bebygget areal 554 m 2 Sekundære arealer 554 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boligareal m 2 Boligareal Nej Kælderareal 554 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende, er i henhold til Lokalplan nr. 532 udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse, idet planen bestemmer følgende for området: Anvendelse Området er udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. Magistratens 2. afdeling kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Gårdrum udlægges til friarealer samt eventuel bebyggelse til udhusfunktioner. 3

4 Bebyggelsens omfang og placering m.m. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom, eller for flere ejendomme omfattet af en samlet plan, godkendt af Magistratens 2. afdeling må ikke overstige 80. Bygninger må højst opføres i 3 etager, foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 10,5 meter over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Bebyggelsen må kun opføres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter, og som hovedregel i gadelinie mod de omgivende veje. Mindre huse kan opføres uden for byggefeltet, efter godkendelse af Magistratens 2. afdeling. I området kan opføres et fællesantenneanlæg med en placering godkendt af Magistratens 2. afdeling, samt enkelte mindre bygninger til fælles formål for lokalplanområdets beboere. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 meter i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 meter kan dog finde sted uden tilladelse. Ved godkendelse af bebyggelse kan der ses bort fra bygningsreglementets kapitel 3 og småhusreglementets bestemmelser om højder og afstande inden for lokalplanområdet, samt i forhold til de skel, der grænser op hertil, dog kun i et sådant omfang, at hensigten med højde- og afstandsbestemmelserne i rimelig grad tilgodeses. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplan. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: Dok om fjernvarme m.v Dok om parkeringspladser og at vinduespudsning er inkl. i lejen Lokalplan nr. 532 Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfri el-leverandør. Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen varmeforsynes fra fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Øvrige miljøforhold, grund I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den har regionen for nuværende ingen oplysninger om jordforureninger på den pågældende matrikel. 4

5 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Øvrige forhold: hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2015) kr Renovation Renovation kr Renholdelse / Vicevært Vicevært kr Vedligeholdelse (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18: Bolig á kr. 91 kr Erhverv 427 á kr. 91 kr Bindingskonto: BRL 18 B: Bolig lav á kr. 71 kr Erhverv 427 á kr. 84 kr Administration Administration kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Øvrige driftsudgifter Elforbrug kr Vand- og vandafledning kr Varme fælles kr Varmeregnskab kr Indtægter ved driften Vaskeriindtægt kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Bemærkninger Ejendommen er bindingspligtig. De ikke afrundede udgiftsposter er fra ejendommens årsregnskab for

6 6.4 Vedligeholdelseskonti Regnskabskonto BRL 18 pr kr Bindingskonto GI BRL 18 B pr kr Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 4,03% (anslået) 6.7 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6

7 6.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, Aarhus C Att.: Heine Jensen, Erhvervsrådgiver Tlf.: , mobil: , hij@nybolig.dk 7

8 FOTOS OG KORT 8

9 FOTOS OG KORT To-værelses lejlighed To-værelses lejlighed 9

10 FOTOS OG KORT To-værelses lejlighed To-værelses lejlighed 10

11 FOTOS OG KORT Et-værelses lejlighed Et-værelses lejlighed 11

12 FOTOS OG KORT Et-værelses lejlighed Et-værelses lejlighed 12

13 FOTOS OG KORT Værelse på 2. sal Fælles køkken på 2. sal 13

14 FOTOS OG KORT Fælles bad på 2. sal Opgang 14

15 FOTOS OG KORT Fordelingsgang stuen og 1. sal Vaskeri 15

16 FOTOS OG KORT 16

17 FOTOS OG KORT 17

18 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer St.- 1 Bolig Bolig Boliglejer St.-2 Bolig Bolig Boliglejer St.-3 Bolig Bolig Boliglejer St.-4 Bolig Bolig Boliglejer St.-5 Bolig Bolig Boliglejer St.-6 Bolig Bolig Boliglejer St.-7 Bolig Bolig Boliglejer St.-8 Bolig Bolig Boliglejer St.-9 Bolig Bolig Boliglejer St.-10 Bolig Bolig Boliglejer St.-11 Bolig Bolig Boliglejer St.-12 Bolig Bolig Boliglejer St.-13 Bolig Bolig Boliglejer St.-14 Bolig Bolig Boliglejer St.-15 Bolig Bolig Boliglejer St.-16 Bolig Bolig Boliglejer St.-17 Bolig Bolig Boliglejer Bolig Viceværtbolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Refunderede driftsudgifter 18

19 28 Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer 58A Bolig Bolig Boliglejer 58B Bolig Bolig Boliglejer 58C Bolig Bolig Boliglejer 58D Bolig Bolig Boliglejer 58E Bolig Bolig I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået

20 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 7 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 8 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 9 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 10 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 11 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 12 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 13 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 14 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 15 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 16 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 17 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 18 Boliglejer Nej Faktisk Nej 19 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 20 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 21 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 22 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 23 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 24 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 25 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 26 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 27 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 28 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 29 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej Lejen påklaget 20

21 30 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 31 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 32 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 33 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 34 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 35 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 36 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 37 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 38 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 39 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 40 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 41 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 42 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 43 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 44 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 45 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 46 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 47 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 48 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 49 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 50 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 51 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 52 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 21

22 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 12 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 13 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 14 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 15 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 16 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 17 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 18 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 19 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 20 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 21 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 22 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 23 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 24 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 25 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 26 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 27 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 28 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 22

23 29 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 30 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 31 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 32 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 33 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 34 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 35 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 36 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 37 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 38 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 39 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 40 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 41 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 42 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 43 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 44 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 45 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 46 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 47 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 48 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 49 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 50 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 51 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 52 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 23