a) Hvad er totalprisen på byggeriet? b) Der ønskes en gennemgang af økonomien og finansieringsmodellen.

Transkript

1 Svar til Teknisk Udvalg Side 1 af 18 Vedrørende sag nr. 3 fra Byrådsmødet 4. november 2015: Anlægsbevilling til opførelse af bygning i Gellerup som OPSprojekt. I byrådsmødet blev stillet spørgsmål og anmodet om redegørelse for: a) Hvad er totalprisen på byggeriet? b) Der ønskes en gennemgang af økonomien og finansieringsmodellen. c) Hvordan ser det ud efter endt leasing af byggeriet? Hvad er tilbagekøbsprisen for kommunen? d) Hvad er den økonomiske konsekvens hvis renten hedder fire procent? e) Er det nødvendigt med flytteudgifter på omkring 10 millioner kroner og kan det gøres anderledes? f) Er de 10 mio. kr. rene flytteomkostninger eller dækker det også over interne forbrugte timer? g) Skal der nyt inventar over det hele eller kunne man tænke noget af det eksisterende inventar genanvendt? h) Hvorfor skal der indkøbes kunst til 3,8 millioner kroner? i) Hvilket marked er der tale om for kontorbyggerier, prismæssigt og kvalitetsmæssigt, og hvordan er sammenligningen med andre kontorbyggerier? j) Hvordan forestiller man sig sammenspillet med lokalt foreningsliv, beboere, og hvordan det forholder det sig til allerede eksisterende foreningslokaler, der ligger i området? TEKNIK OG MILJØ Center for Administration og Ejendomme Aarhus Kommune Bygninger Projekt og Drift afd B Grøndalsvej Viby J Direkte telefon: admejd@aarhus.dk Direkte bese@aarhus.dk Sagsbehandler: Bente Damsgaard Sejersen Indledningsvis skal de bemærkes, at det i debatten har været fremme, at byggeudgiften i et normalt byggeri er omkring de kr./m 2. Som det fremgår nedenstående, har dette niveau også været udgangspunktet for Gellerup-projektet, men til denne rene byggeudgift kommer en række nødvendige tillæg, f.eks. til projektering, byggeplads og højere energiklasse. I

2 skemaet på side er der en nærmere redegørelse for de forskellige udgiftsposter. Det er naturligvis vigtigt at sammenligne æbler med æbler. Side 2 af 18 Nedenfor er der svaret på de enkelte spørgsmål fra byrådsdebatten. Der er i det vedlagte bilag givet en mere udførlig redegørelse og besvarelse af spørgsmålene. a) Hvad er totalprisen på byggeriet? Den samlede ramme for vinderprojektet er 673 mio. kr., fordelt med 505 mio. kr. i anlæg og 10,3 mio. kr. i årlige drifts- og vedligeholdelsesudgifter, svarende til et kapitaliseret beløb på 168 mio. kr. Hertil kommer en række udgiftsposter, jf. bilag 4 til byrådsindstillingen, så den samlede anlægssum bliver 607,8 mio. kr. Byrådet tiltrådte i indstillingen om godkendelse af udbudsform og økonomisk ramme (17. juni 2015) en samlet anlægsramme på 611 mio. kr. eller 3,2 mio. kr. højere end det, der nu indstilles. b) Der ønskes en gennemgang af økonomien og finansieringsmodellen Projektet er udbudt med en totaløkonomisk ramme. Det har været op til konsortierne at fordele den samlede sum mellem anlæg og drift. Det har samtidig været en samlet anlægssum, hvor konsortiet har kunnet prioritere hvor stor en sum, der skal bruges til de enkelte dele af byggeriet. I vinderprojektet har det bl.a. betydet, at udgifter til projektering og fundering af p-anlægget og p-anlæg under terræn udgiftsmæssigt er indregnet under husets pris og dermed påvirker m 2 -prisen på kontorarealet. Der har i debatten været fokuseret på en stigning i m 2 -prisen for den rene kontorbygning fra kr./m 2 i indstillingen om godkendelse af udbudsform og økonomisk ramme (17. juni 2015) til kr./m 2. Beklageligvis beror sidstnævnte tal på en fejltolkning af de oplyste arealer i Enggaards materiale, idet der er sket en sammenblanding af de forskellige arealfunktioner, så m 2 ikke blev medtalt under kontorarealet. Det samlede kontorareal svarer til det krævede 22 m 2 pr. medarbejder, og udgiften pr. m 2 bliver dermed kr./m 2.

3 Nedenfor er vist, hvordan anlægssummen er beregnet til brug i udbudsmaterialet, og i anden kolonne er vinderprojektets tilbud sat ind. Det bemærkes, at tilbuddets m 2 -pris afviger lidt fra ovenstående kr./m 2., idet de kr./m 2 er en beregnet pris, der alene dækker kontordelen til kommunens eget brug. De enkelte poster er nærmere beskrevet i det vedlagte bilag. Side 3 af 18 Økonomi til beregning af maks pris i udbud Økonomi fra tilbud A. Enggaard Kommunen, m Politiet, m Udadvendte funktioner, m Areal i alt m m 2 Aktivitet Kr./ m 2 Kr./ m2 1 Anlæg Tillæg fra BR2010 til BR Byggeplads og tilslutningsbidrag Projekt (projektering, byggeledelse, tilladelser m.m.) Anlæg m.v. i alt Uforudsete udgifter 10% Delsum anlæg P-anlæg inkl. Uforudsete *) Delsum pkt Grundkøb Konkurrence og rådgivning internt og eksternt Tilkøb Flytning, retablering og afledte flytninger Kunst Inventar (AV-udstyr, infotavler, fælles arealer mm.) Markedstest og forstudier OPP/OPS Delsum pkt Byggetilladelse og ibrugtagning 44 I alt Note *) Det er ikke muligt at sammenligne de to priser, idet vinderprojektet har indregnet alle fundamenter og parkering under terræn i kontorhusets pris.

4 c) Hvordan ser det ud efter endt leasing af byggeriet? Hvad er tilbagekøbsprisen for kommunen? Leasing-finansiering af opførelsesudgifterne vil med fradrag for betalingen fra det brugerfinansierede område AffaldVarme Aarhus ligge i størrelsesordenen 470 mio.kr. Med en restværdi af bygningen på 50 % af opførelsesudgiften vil tilbagekøbsprisen efter 25 år (udløb af leasingperioden) blive på 235 mio.kr. Side 4 af 18 Gevinsten ved en eventuel lavere rente samt den løbende difference mellem den fastlagte husleje, der prisreguleres, og den årlige leasingydelse, der ikke prisreguleres, vil blive opsamlet på en reserve som bidrag til et eventuelt senere køb af ejendommen. d) Hvad er den økonomiske konsekvens, hvis renten hedder fire procent? Med en rente på 4 % bliver den årlige leasing ydelse på 23,8 mio.kr. i stedet for de med 2 % rente forudsatte 16,7 mio. kr. Teknik og Miljøs vurdering er, at det med det nuværende renteniveau er usandsynligt, at renten stiger til 4 %, inden der indgås en aftale. Aftalen forventes indgået indenfor 3-4 måneder. Hvis renten bliver lavere end 2 % vil der være en større opsparing til overtagelse af bygningen efter endt leasing periode. e) Er det nødvendigt med flytteudgifter på omkring 10 millioner kroner og kan det gøres anderledes? og f) Er de 10 mio. kr. rene flytteomkostninger, eller dækker det også over interne forbrugte timer? Der er til eksterne flytteudgifter af de 950 medarbejdere afsat 2,2 mio. kr. Derudover er afsat 6,9 mio. kr. til de afledte flytninger til at fylde de eksisterende bygninger samt et større beløb til retablering af lejemålet i Frichsparken, der fraflyttes. g) Skal der nyt inventar over det hele eller kunne man tænke noget af det eksisterende inventar genanvendt? Der er afsat beløb til indkøb af inventar til fællesarealer, cafemiljøer, tagterrasser, kantine, m.m. I kontorarealerne anvendes hovedsageligt eksisterende møbler. Der er desuden udarbejdet en indkøbsvejledning, så det inventar, der indkøbes frem mod indflytningen, kan genbruges i det nye hus.

5 h) Hvorfor skal der indkøbes kunst til 3,8 millioner kroner? Byrådet har besluttet at 1 % af håndværkerudgifterne skal anvendes til kunst. Side 5 af 18 i) Hvilket marked er der tale om for kontorbyggerier, prismæssigt og kvalitetsmæssigt, og hvordan er sammenligningen med andre kontorbyggerier? Skal byggeriet sammenlignes med markedet generelt, er det de kr./ m 2 i ovenstående skema (post 1), der skal bruges som udgangspunkt. Denne pris svarer til den generelle markedspris. Teknik og Miljø har gennemført følgende kontorbyggerier, der kan sammenlignes med Gellerup: Grøndalsvej 2 Projektet er opført fra 2004 til Bygningens brutto areal er m 2. Den samlede projektbevilling var 188,7 mio. kr. (bevilget i 2005). Det svarer til 253,6 mio.kr. i 2015-priser (fremskrevet med 3 %), svarende til en m 2 -pris på kr. Parkering er i terræn, og flere p-pladser er dobbeltudnyttet med Viby Idrætscenter. De skulle derfor ikke etableres. Prisen nød godt af, at byggemarkedet var i en ekstraordinær dårlig situation. Grøndalsvej 1 Projektet er opført fra 2011 til Tilbygningens bruttoareal er m 2. Den samlede projektbevilling var 139 mio. kr. (bevilget i 2010). Det svarer til 161,1 mio.kr. i 2015 priser fremskrevet med 3 %, svarende til en m 2 pris på kr. Projektet havde stort fokus på bæredygtighed og energi. Det er Danmarks første 0-energi kontorhus. Kalkværksvej 10 Tilbygningen er opført i Tilbygningens bruttoareal er 1810 m 2 Den samlede projektbevilling var 41,3 mio. kr. (bevilliget i 2010). Fremskrevet med 3 %, svarende det til en m 2 pris på kr. i 2015 priser.

6 I prisen er indeholdt 1,2 mio. kr. til grundforbedring. Bygningen er opført i det der svarer til BR2015 (Bygningsklasse 2015), og har et stort solcelleanlæg og en solarwall. Side 6 af 18 Byggeriet i Gellerup er således dyrere end Grøndalsvej 2, men billigere end Grøndalsvej 1 og Kalkværksvej. Priserne på byggerierne er totaludgiften på projekterne. j) Hvordan forestiller man sig sammenspillet med lokalt foreningsliv, beboere, og hvordan det forholder det sig til allerede eksisterende foreningslokaler, der ligger i området? De udadvendte funktioner vil ikke konkurrere med foreningernes hus eller det nye beboerhus, men tværtimod supplere disse funktioner. Der er et samarbejde mellem alle projekter i helhedsplanen, som sikrer, at de ikke konkurrerer med hinanden, men supplerer. Et eksempel er auditoriet i byggeriet, som kan bruges af eksterne og foreninger. Det er en funktion, som ikke findes andre steder i området.

7 BILAG Side 7 af 18 På de følgende sider er givet en mere udførlig kommentering/besvarelse af de stillede spørgsmål. Endvidere er visionen for byggeriet gengivet sidst i bilaget. Generelt Projektet er udbudt med en totaløkonomisk ramme. Det vil sige, at tallene fra projekteringsindstillingen ikke fordeler sig på samme måde i det endelige projekt, hvad angår anlægsudgiften. Den samlede ramme for anlæg og drift er 674 mio. kr. Det har været op til konsortierne at fordele den samlede sum mellem anlæg og drift. Det har samtidig været et samlet anlæg, hvor konsortiet har kunnet prioritere hvor stor en sum, der skal bruges til de enkelte dele af byggeriet. Nedenfor er vist, hvordan anlægssummen er beregnet til brug i udbudsmaterialet, og i anden kolonne er vinderprojektets tilbud sat ind. Beløbene for bygherreleverancer (punkt 7-14) kan virke store, men det er et byggeri, der er næsten på størrelse med Jægergården og Grøndalsvej 2 til sammen, og udgiftsniveauet er afstemt med disse byggerier.

8 Side 8 af 18 Økonomi til beregning af maks tilbud A. Eng- Økonomi fra pris i udbud gaard Kommunen, m Politiet, m Udadvendte funktioner, m Areal i alt m m 2 Aktivitet Kr./ m 2 Kr./ m2 1 Anlæg Tillæg fra BR2010 til BR Byggeplads og tilslutningsbidrag Projekt (projektering, byggeledelse, tilladelser m.m.) Anlæg m.v. i alt Uforudsete udgifter 10% Delsum anlæg P-anlæg inkl. Uforudsete Delsum pkt Grundkøb Konkurrence og rådgivning internt og eksternt Tilkøb Flytning, retablering og afledte flytninger Kunst Inventar (AV-udstyr, infotavler, fælles arealer mm.) Markedstest og forstudier OPP/OPS Delsum pkt Byggetilladelse og ibrugtagning 44 I alt Ad pkt. 1. Anlæg Anlægssummen er fremkommet ved at tage priser fra V&S prisbogen i december Prisen er en gennemsnitspris på BR 2008 og BR 2010 byggerier og ligger lidt højere end et standard kontorbyggeri. Vi har valgt at forhøje gennemsnitsbyggeprisen fra V&S prisbogen med 2,8 %. Begrundelsen er, at der er stillet krav til byggeriet, der ligger ud over et normalt kontorhus. Det er et hus der skal leve op til visionerne og intentionerne i helhedsplanen (se uddybning nedenfor). På denne baggrund er der stillet krav om fleksibilitet, der sikrer, at huset kan bruges hele døgnet, om inklusion i både anlæg og drift og om krav til, at bygningen kan rumme nye måder

9 at arbejde og samarbejde på. Der er samtidig fokus på fleksibilitet ved ombygninger, og her konkurreres der på at tænke totaløkonomi fra starten, dvs. at der bygges med omtanke og med et materialevalg, der gør, at ombygninger kan gøres billigt, simpelt og gerne med genbrug af materialerne. Dette øger anlægsomkostningen i anlægsfasen, men minimerer driften Side 9 af 18 Aarhus Kommunes budgetter for drift ligger under landsgennemsnittet. Det er derfor vigtigt, at huset designes ud fra en totaløkonomisk tilgang, hvor der investeres mere i anlægsfasen for at kunne skabe en billig drift. Det kan f.eks. være i forhold til valg af materialer eller teknisk anlæg. Tidligt i projektet blev arealet reduceret fra 25 m 2 pr. person, som er Aarhus Kommunes standardareal til kontorbyggerier, til 22 m 2 pr. person. Dette blev gjort for at sikre et råderum i økonomien til at skabe et hus, der kan bruges af andre end medarbejderne og ud over normal arbejdstid. I denne proces har der været fokus på fortsat at skabe moderne kontorarbejdspladser, der giver medarbejderne mulighed for varierede arbejdspladser, og som vil være forberedt for nye måder at arbejde på i fremtiden. Der er i projektet stor fokus på bæredygtighed og inklusion. Især den sociale bæredygtighed er prioriteret, og her adskiller huset sig også fra at være et almindeligt kontorhus. Der er stillet krav til konsortiet om at tænke inklusion i alle faser fra projektering til drift. Det skal være et inkluderende hus i sig selv, men vi skal også kunne vise, at der er plads til både praktikanter, lærlinge og jobs til dem, som ikke altid passer ind. I det konkrete projekt er der f.eks. givet rum til at opstarte de udadvendte funktioner som midlertidige aktiviteter på en del af byggepladsen, og der er budt ind med forslag til flere frivillige aftaler ud over de obligatoriske erhvervspraktikpladser i Aarhus Kommunes CSR-krav. Ad pkt. 2. Tillæg til BR 2020 Byggeriet er planlagt til at blive opført i bygningsklasse 2020, der stiller større krav til energiforbruget, dagslysfaktoren og tætheden. Vi har tillagt 5 % til anlægssummen hver gang, der rykkes en energiklasse. I mindre byggerier vil de fleste tillægge 10 %, men vi har stillet krav om integreret design, og at der tænkes i bæredygtighed og energi allerede i designfasen, og har derfor vurderet, at 5 % vil dække ekstraomkostningen.

10 Ad pkt. 3. Byggeplads og tilslutning Byggepladsudgifter ligger på landsgennemsnittet. Det er 2 % højere, end vi normalt budgetterer. Begrundelsen er, at byggepladsen i dette projekt ses som en del af omdannelsen af Gellerup. Vi har udbudt en byggeplads, som er åben for omverdenen, har fokus på bæredygtighed, og hvor inklusion skal ses som mere end erhvervspraktikpladser. Med åben byggeplads menes, at der skal tænkes i ikke at få byggepladsen til at lukke sig om sig selv, men at den skal give naboer og interesserede en oplevelse af, hvad der sker, hvor langt vi er osv. Dialogfasen viste, at der er mange muligheder for dette, men det koster mere end at drive en almindelig byggeplads. Til gengæld får vi nogle muligheder for at gøre byggepladsen til en attraktion i byen og for lokalområdet. En byggeplads, der bidrager til helhedsplanens intentioner fra dag 1. Side 10 af 18 Ad pkt. 4. Projekt Udgifterne til projekt dækker over OPS-leverandørens omkostninger til projektering, byggeledelse, fagtilsyn, geotekniker, forsikringer, attester, byggeansøgning m.m. Projektomkostningerne har vi budgetteret til 12 %, hvor vi normalt regner med 9 %. Det er dyrere i de indledende faser og i byggefasen at gennemføre et OPS-projekt, hvor driftsoperatøren er med fra starten, og hvor der skal tænkes og beregnes totaløkonomisk. Til gengæld bliver resultatet billigere i længden, idet totalentreprenøren står på mål for projektet i 10 år mod normalt 5 år, og driftsoperatøren står på mål i 15 år. Samtidig er der i projektet stillet krav til OPS-leverandørens bidrag til udviklingen af de udadvendte funktioner. I denne post ligger også udgifter til inddragelsesprocesser, hvor der er stillet større krav end normalt, idet interessenter i større omfang skal inddrages, for at huset bliver en del af området og kommer til at fungere som et hus for hele Aarhus Kommune. Det betyder ud over inddragelse, at de skal tænke fleksibilitet ind i en grad, hvor det har indflydelse på både udformningen af huset, teknik og materialevalg. Huset skal bruges 24/7, uden at der skal være bemanding i alle døgnets 24 timer. OPS-leverandøren indregner risikotillæg for at tage ansvaret for bygningen. Entreprenørens ansvarsperiode forlænges fra 5 år (normalt ansvar) til 10 år, og driftsoperatøren får ansvaret i 15 år. Ad pkt. 5. Uforudsete udgifter Denne udgift er på samme niveau, som alle projekter i Aarhus Kommune arbejder med. Vi har forhørt os hos eksterne rådgivere, som alle bruger

11 samme procent. Uanset hvor godt vi beskriver projektet i vores udbudsmateriale, vil der være uforudsete udgifter. Side 11 af 18 Ad pkt. 6. P-anlæg Et standard-kontorbyggeri vil som oftest have parkering i terræn, da det er den billigste løsning, men da det vil modarbejde intentionerne i helhedsplanen om fortætning og bymæssighed, er der i projektet projekteret med 30 parkeringspladser i terræn, de øvrige pladser etableres under bygningen og i p-hus. I tilbud fra vinderen er der afsat 41 mio. kr. til parkeringshus. I denne pris er ikke indregnet parkering under terræn og fundamenter, da disse er indregnet som en del af kontorhuset. Det har været vigtigt, at p-anlægget kan medvirke til omdannelsen af området, hvorfor der har været stort fokus på at p-anlæggets facader medvirker til at skabe bymæssighed. Samtidig har det været prioriteret, at pladserne skal kunne udnyttes til andet og af andre, når de ikke bruges af bygningens brugere, både som parkering og til andre formål. Ad pkt. 7. Grundkøb Denne pris er den forventede pris på køb af grunden. Det er en lav pris, men det skyldes de mange krav, der er til byggeriet i helhedsplanen, hvilket reducerer markedsprisen, idet tiltagene øger anlægs- og driftsudgifterne. Såfremt der kunne bygges et helt almindeligt hus med parkering i terræn, ingen udadvendte funktioner, ingen krav til arkitektur og bymæssighed, ville prisen på grunden være væsentlig højere. Grundprisen er ikke færdigforhandlet, men der ligger et notat fra ejendomsmægler, der begrunder prisen. Ad pkt. 8. Konkurrence og rådgivning internt og eksternt Udgiften til afholdelse af dialogbaseret OPS-udbud er højere end i en normal totalentreprise. Internt skal der bruges flere timer, når der udbydes i en ny form. Eksternt er der, ud over udgiften til teknisk rådgiver, også udgifter til juridisk og økonomisk rådgivning. Ekstraudgiften til juridisk og økonomisk rådgiver nedbringer udgiften til den tekniske rådgiver, men samlet set er der en merudgift. Selvom det er et OPS, hvor konsortiet er ansvarlig for opførelse og drift, er det vigtigt, at Aarhus Kommunes erfaringer og brugernes ønsker indarbejdes i projektet, for at opnå det bedst mulige projekt. Som nævnt ovenfor forventes det, at resultatet til gengæld bliver billigere i længden.

12 Ad pkt. 9. Tilkøb Projektet er udbudt som funktionsudbud. Det betyder, at vi ikke har stillet konkrete krav, men har fokuseret på funktioner. Vi ved fra andre projekter, at der ofte i projekteringen viser sig noget, som vil koste at ændre, men som for husets funktionalitet har stor betydning. Det er altid billigst at lave disse ændringer fra starten, og derfor er der afsat et beløb til ændringer. Side 12 af 18 Ad pkt.10. Flytninger, retablering og afledte flytninger I dette beløb er beregnet flytninger af alle de medarbejdere, som flytter til Gellerup, men også de afledte flytninger til at fylde de eksisterende bygninger. Herudover er indregnet et større beløb til retablering af lejemålet i Frichsparken, der fraflyttes. Ad pkt.11. Kunst Byrådet har besluttet, at 1 % af håndværkerudgifterne skal anvendes til kunst. Ad pkt.12. Inventar Her er afsat beløb til indkøb af inventar til fællesarealer, cafemiljøer, tagterrasser, kantine m.m. I kontorarealerne anvendes hovedsageligt eksisterende møbler. Det har været vigtigt for medarbejderne, at vi tænker bæredygtigt, og der vil derfor blive arbejdet med at genbruge så meget som muligt. Der er udarbejdet en indkøbsvejledning, så det inventar, der indkøbes frem mod indflytningen, kan genbruges i det nye hus. Da der er mindre areal til den enkelte medarbejder, skal der bruges mindre skriveborde. En af de større poster på inventar er de elektroniske skilte til mødelokaler og AV-udstyr til de store mødecentre. I de mindre mødelokaler genbruges det AV-udstyr, som afdelingerne har i dag. AD pkt. 13. Markedstest og forstudier OPP / OPS Der har været brugt en del rådgivertimer til at afsøge markedet for interesse i et projekt af denne type. Dialogen viste, at OPS frem for OPP ville få flere konsortier til at byde på opgaven. Økonomi på de udadvendte funktioner Som beskrevet i notat til Teknisk Udvalg i juni 2015, er der en risiko for, at de udadvendte funktioner ikke vil kunne lejes ud fra begyndelsen. Der arbej-

13 des på at minimere denne risiko, idet de udadvendte funktioner er en del af succeskriterierne for hele byggeriet. Side 13 af 18 Det valgte konsortium har afsat ressourcer til udvikling og opstart af de udadvendte funktioner. Det er to samarbejdspartnere (Kathinka Hauxner og Christian Fums), som begge skal bidrage i både anlægsfasen og op til to år efter ibrugtagningen, med udviklingen og opstarten af de udadvendte funktioner. Nogle af disse vil blive udviklet under overskriften Made in Gellerup og i en ramme, som sikrer, at det overholder kommunalfuldmagten. De udadvendte funktioner vil ikke konkurrere med foreningernes hus eller det nye beboerhus, men tværtimod supplere disse funktioner. Der er et samarbejde mellem alle projekter i helhedsplanen, som sikrer, at de ikke konkurrerer med hinanden, men supplerer. Et eksempel er auditoriet i vores byggeri, som kan bruges af eksterne og foreninger. Det er en funktion, som ikke findes andre steder i området.

14 Visionerne for projektet Først og fremmest er rammen for projektet fastlagt ud fra visionerne i helhedsplanen. Her er der stort fokus på de 9 tommelfingerregler og den overordnede udtalelse fra eksperter. Da projektet er det første store projekt på bygaden har det været vigtigt at byggeriet lever op til helhedsplanen og viser vejen for de kommende projekter. Side 14 af 18 Fra helhedsplanen Danske eksperter er enige i, at de fysiske årsager til ghettoisering kan fjernes eller reduceres væsentligt. Derfor er en dybtgående fysisk forandring vejen frem for at kunne skabe en åben, attraktiv bydel med erhverv, uddannelsesinstitutioner, ejer - og lejerboliger, gode friarealer og et velfungerende net af sikre veje og stier. Forbedringerne skal ikke alene resultere i trygge, multifunktionelle kvarterer med en blanding af boliger, institutioner og erhverv internt i Gellerupparken og Toveshøj, men også ændre områdets image. Markering af kvarterer ved hjælp af forskellighed i pladsdannelser, gademønster, bygnings- og bebyggelsestyper. 1 Før trafikken igennem i stedet for udenom kvarteret Dispositionsplanen erstatter det tidligere blinde vejsystem i Gellerupparken og Toveshøj med det nye netværk, der giver en høj grad af tilgængelighed i området. Vejene er i videst muligt omfang forbundet med de større omkringliggende veje og naboområdernes veje, så gennemkørsel i kvarteret bliver mulig. Desuden ledes bus- og eventuelle letbaneforbindelser gennem området, centralt via bygaden. 2 Etabler gader med fortove og orienter bygningerne mod gaderne i stedet for mod landskabet Dispositionsplanens nye netværk af gader og stier fortættes med nye bygninger og funktioner. Nye funktioner og eksisterende blokke har både en gadeside og en rekreativ side i form af en park, pladser eller haver. Helhedsplanen lægger op til, at gader etableres som shared space, hvor alle trafikarter i princippet færdes på et fælles bygulv. 3 Multifunktionalitet: Bland flere funktioner i den enkelte bygning Dispositionsplanen lægger i videst muligt omfang op til en blanding af boliger, erhverv og institu-tioner helt ned på bygningsniveau. De fleste bygningsanlæg mod gaderene og torvene er tænkt funktionsopdelt med mulig-

15 hed for erhverv i de nederste etager og beboelse på de øverste etager. Mod parken kan der endvidere placeres institutioner, uddannelser, og sportsaktiviteter i bebyggelsens nederste etage. Side 15 af 18 4 Multitypologi: Byg mere og byg mange slags Dispositionsplanen opererer med en bred vifte af bygningstyper, for at skabe indlevet identitet med et varieret arkitektonisk udtryk, fx: Etageboliger, penthouse-boliger på tagene, gavl-boliger, rækkehuse, tæt-lav boliger, punkthuse, randbebyggelse, karrébebyggelse, monumentale ikonbyggerier, fritliggende institutionsbyggeri, indkøbscentre, højhuse, erhvervsklynger, etc. 5 Indfør en menneskelig skala i både det enkelte byggeri og i bydelens løsninger Dispositionsplanens nye netværk og kvartersdannelse skal skabe en bydel med korte interne gangafstande. Her skal endvidere skabes tryghed og overskuelighed, med varierede, oplevelsesrige facader, der er genkendelige og let forståelige. Dispositionsplanens nye overskuelige kvartersdannelser, bygningernes variation og byparkens grønne strøg giver internt i Gellerupparken og Toveshøj en behagelig skala med mennesket i centrum. Oplevet på afstand i den store bymæssige skala, skal bygningstyper med markant arkitektonisk signalværdi markere Gellerupparken og Toveshøj som en tryg, mangfoldig og multifunktionel bydel i Århus. 6 Byg i mange materialer, men brug kvalitetsmaterialer, der patinerer smukt Dispositionsplanen lægger op til en variation i materialer, som skaber en høj grad af oplevelsesrigdom. Anvendelse af kvalitetsmaterialer både i by- og bygningsfornyelsen er en forudsætning for en opgradering af både bebyggelse og bydel. Det gælder belægninger, byinventar, facadematerialer, etc. Anvendelsen af forskellige materialer skal ske med omtanke, så man sikrer et højt æstetisk niveau. 7 Afskaf ingenmandsland Hvis et område tilhører alle tilhører det ingen og kan overtages af grupper. Dispositionsplanen har fokus på kriminalpræventive initiativer og vil med klart definerede overgangszoner gøre arealernes brug og tilhørsforhold tydelig.

16 8 Etabler destinationer, så folk udefra har en grund til at komme til området Dispositionsplanen lægger i videst muligt omfang op til, at der etableres publikumsorienterede funktioner som fx: Bibliotek Kulturhus Bad og/eller hammam Erhverv: kontorer, små erhverv, etc. Beboerhuse Sundhedsklinik Trafikknudepunkt: offentlig trafik Uddannelsesinstitutioner: ungdomsud-dannelser Sportsfaciliter: tennis, boldspil, etc. Børneinstitutioner Dispositionsplanen ønsker med sine publikums-orienterede byggerier og åbne fleksibilitet at skabe en intens blanding af urbane kvaliteter (byrum, torveaktiviteter, caféliv, erhvervsliv, etc.) kombineret med aktive, rekreative kvaliteter (skating, motionsløb, parkvolley, picnic, etc.). Side 16 af 18 9 Skab identitet gennem stærk arkitektur Arkitektur med markant signalværdi vil styrke den samlede byomdannelse i Gellerupparken og Toveshøj. Det er målsætningen, at dispositionsplanen følges op af arkitektkonkurrencer om udformning af enkeltområder og bygværker i planen, således at der sikres en høj arkitektonisk kvalitet og et varieret udtryk.

17 Visioner for de kommunale arbejdspladser Side 17 af 18 Understøttelse af helhedsplanen for Gellerupparken og Toveshøj Den nye kontorbygning i området Bygaden Nord skal understøtte helhedsplanens vision om at omdanne Gellerup og Toveshøj til en attraktiv bydel i Aarhus. Forskelligheden skaber en dynamik, der både inkluderer områdets borgere og bliver et attraktivt trækplaster for resten af byen. Der skal i både proces, samarbejde, designforslag, byggeperiode og den efterfølgende driftsperiode være fokus på, hvorledes projektet som helhed bedst muligt lever op til visionen for helhedsplanen og understøtter realiseringen af denne. Stærk arkitektur Bygningens arkitektur skal have en høj kvalitet og markant signalværdi både langt fra og tæt på. Det ønskes, at der i bygningens udformning bliver arbejdet med innovative løsninger, der får bygningen til at fremtræde som et imødekommende, dynamisk og sammenhængende bygningskompleks, der i sin disponering er klar at aflæse. Bæredygtighed og inklusion Det er for projektet og helhedsplanen essentielt, at der i hele projektforløbet tænkes inklusion og bæredygtighed i bredeste forstand, og at der ikke arbejdes med paradigmet ud fra enten/eller, men i stedet både/og. Samspil med omgivelserne og imødekommenhed Bygningen skal signalere imødekommenhed både i funktion og udtryk, så samtlige brugere og besøgende føler sig velkomne. De definerede udadvendte samt øvrige udadvendte funktioner og aktiviteter skal, udover at være understøttende for husets øvrige funktioner, være med til at åbne huset op mod omgivelserne og lokalbefolkningen. Det er afgørende, at huset bidrager til udviklingen af hele bydelen. Projektet skal sikre en synergi mellem Bygaden, Bazarpladsen, den kommende ungdomsbydel og Verdenspladsen. Desuden forventes det, at projektforslaget sikrer en sammenhæng med de eksisterende nabobebyggelser, og at bygningen udgør et bidrag til attraktiviteten af området som helhed, herunder de fremtidige bygge- og omdannelsesmuligheder. Attraktive og fleksible arbejdspladser Bygningen skal være et dynamisk og funktionelt hus, der kan tilpasses ændrede behov for fysisk indretning i både den kommunale del og i de udadvendte funktioner. Bygningen skal disponeres med en overordnet fleksibilitet, som sikrer, at organisationen kan understøtte forskellige relationer over

18 tid, og at bygningen understøtter de forskellige måder man arbejder og samarbejder på. Side 18 af 18 Aktive udeopholdsmuligheder Udearealerne skal primært skabe gode funktionelle rammer for de kommunale arbejdspladser og samtidig give anledning til aktiviteter for området. Udearealerne skal opfordre til anvendelse og ophold samt være inviterende specielt mod Bygaden og Edwin Rahrsvej. Parkeringsarealer og parkeringshus skal indtænkes som en naturlig del af det gennemgående ønske om indtænkning af det grønne i oplevelsen af udearealerne ved etableringen af gårdrum, terrasser, beplantning, facader mv., så det grønne urbane byrum skabes. Effektiv og kvalitetsbetonet drift og vedligehold Kontorbyggeriet skal udformes, så den efterfølgende driftsperiode kan understøtte visionerne for byggeriet samtidig med, at det i hele driftsperioden opfattes som værende et byggeri af høj kvalitet.