Flot og velholdt boligudlejningsejendom - centralt i Aarhus midtby

Transkript

1 Flot og velholdt boligudlejningsejendom - centralt i Aarhus midtby Sag EA TIL SALG Aarhus C - Thorvaldsensgade 28 Ejendommen handles som en selskabsoverdragelse Centralt beliggende ved den nye Ceres by Ejendommen er opdelt i tre ejerlejligheder, hvoraf to penthouse ejerlejligheder kan frasælges separat Én penthouselejlighed ledig for køber Kontantpris kr års nettoafkast % 4,14 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed: Ejendommen er centralt beliggende i Aarhus C ved den nye Ceres by og tæt på Den Gamle By, Botanisk Have, Aros, grønne arealer og bymidten. Beliggenheden er absolut en af de bedste i Aarhus. Beskrivelse: Ejendommen er opført i 1947 og er opdelt i tre ejerlejligheder. Ejerlejlighed nr. 1 udgør alle lejligheder fra stueetagen til og med 5. sal, ejerlejlighed nr. 2 er beliggende 6. sal, th. og ejerlejlighed nr. 3 er beliggende 6. sal tv. Denne opdeling giver mulighed for et de to øverste ejerlejligheder kan frasælges i separate salg, såfremt man måtte ønske det. Ejendommen består af i alt 27 lejemål. På sal er der på hver etage fem lejligheder i varierende størrelser af 32 m²- 35m². Lejlighederne er et-værelses lejligheder med separat køkken, bad/toilet. De to lejemål på 6. sal er to flotte penthouselejligheder hver på ca. 65 m² som er indrettet i Penthouselejlighederne er indrettet med entré med separat adgang til stue og soveværelse. Der er indgang fra soveværelse til bad/toilet. Til lejemålet hører en flot og stor altan med udsigt til blandt andet Ceres byen. Stueplan er indrettet til erhvervslejemål, som er udlejet til stabil lejer, der har drevet frisørsalon i en del år. I baggården findes der fællesarealer i form af terrasse. Fælles vaskerum med vaske- og tørrefaciliteter. Lejerne i ejendommen består af unge i arbejde, samt en større andel af PH.D. studerende, som læser med løn. Der er derfor begrænset udskiftning i lejerskaren og sammensætningen anses som værende god. Der vil blive opført en ny ejendom på højre side af denne ejendom. Den nye ejendom "bygges" sammen med nærværende ejendom, hvilket for køber vil reducere de udvendige vedligeholdelsesomkostninger. Ved opførelsen af naboejendommen, bortfalder dog muligheden for udlejning af reklame-/bannerplads på gavlen, hvilket betyder en mistet lejeindtægt på ca. kr årligt. Køb af ejendommen kan udelukkende ske som en selskabsoverdragelse. I den forbindelse oplyses det, at selskabet har et skattemæssigt underskud på ca. kr Såfremt der måtte være spørgsmål til ejendommen, eller til selskabsoverdragelsen som helhed, kontakt da mægler for at høre nærmere. 2

3 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr ai Århus Bygrunde Ejerlejlighed nr. 1, 2, 3 Kommune Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Beliggende Thorvaldsensgade 28, sal Tinglyst areal 865 m 2 Tinglyst fordelingstal 86/100 Administrativt fordelingstal 0/0 BBR-bygningsnr. - Opført / ombygget år 1947 Etageareal 865 m 2 BBR areal 943 m 2 Antal etager 5 Anvendelse Registreret som Afskrivning Stueetage 113 m 2 Erhvervsareal Ja 1. sal 166 m 2 Boligareal Nej 2. sal 166 m 2 Boligareal Nej 3. sal 166 m 2 Boligareal Nej 4. sal 166 m 2 Boligareal Nej 5. sal 166 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 2 Beliggende Thorvaldsensgade 28, 6. th. Tinglyst areal 66 m 2 Tinglyst fordelingstal 7/100 Administrativt fordelingstal 0/0 BBR-bygningsnr. - Opført / ombygget år 1947 Etageareal 66 m 2 BBR areal 69 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning 6. th. 69 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 3 Beliggende Thorvaldsensgade 28, 6. tv. Tinglyst areal 68 m 2 Tinglyst fordelingstal 7/100 Administrativt fordelingstal 0/0 BBR-bygningsnr. - Opført / ombygget år 1947 Etageareal 68 m 2 BBR areal 71 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning 6. tv. 71 m 2 Boligareal Nej 3

4 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Ejerlejligheder Tinglyst areal BBR areal Anvendelser: Erhvervsareal m/afskrivning Boligareal Etageareal i alt 999 m m2 113 m2 970 m m2 Tinglyst fordelingstal 100 / 100 Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Den anførte ejendomsvurdering, er den samlede vurdering for de tre ejerlejligheder. Ejerlejlighederne er særskilt vurderet som nedenfor anført: Ejerlejlighed nr. 1 Ejendomsværdi: kr Grundværdi: kr Ejerlejlighed nr. 2 Ejendomsværdi: kr Grundværdi: kr Ejerlejlighed nr. 3 Ejendomsværdi: kr Grundværdi: kr Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Gjensidige Forsikring, police nr Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation C. 4

5 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende, er omfattet af bestemmelserne i kommuneplan for Aarhus kommune, plannummer BO Tillæg nr. 8 til kommuneplanen. Endvidere gælder lokalplan nr. 195, som bl.a. bestemmer følgende: 3. Anvendelse Område 1 og 2 må kun anvendes til boligformål og kollektive anlæg, som naturligt kan indpasses i et boligområde, såsom børneinstitution, ungdomsklub m.v., samt butikker og liberale erhverv, som efter magistratens 2. afdelings skøn kan indpasses i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplanen. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: Dok om bebyggelse, benyttelse mv Dok om afgivelse af areal til udvidelse af Thorvaldsensgade Dok om fælles brandmur/gavl anvendelse af gavl til reklamebrug og om evt godkendelse af reklamen mv Dok om fælles brandmur/gavl mv. om at ejeren af 2027AI er uberettiget til at afhænde, pantsætte, bortleje for længere tid end 10 år eller på anden måde disponere mv Lokalplan nr. 195 Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra NRGi. Ejendommen vandforsynes fra Aarhus Vand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. 5

6 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den har regionen for nuværende ingen oplysninger om jordforureninger på den pågældende matrikel. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Øvrige forhold: hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr Lejeindtægt andre lejemål kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. 6

7 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2015) kr Renovation Renovation, anslået kr Vand / Vandafledning El Fælles el, anslået kr Fælles vand, anslået kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Varmeregnskab, anslået kr Vicevært, anslået kr Administration, anslået kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 4,14% (anslået) 7

8 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 8

9 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, Aarhus C Att.: Erik Andresen, Direktør, Indehaver, Erhvervsmægler, MDE, MRICS Tlf.: , mobil: , eas@nybolig.dk Eller Erhvervsrådgiver Anders Viggo Kristiansen Mobil: , avk@nybolig.dk 9

10 FOTOS OG KORT Ejendommen Ejendommen 10

11 FOTOS OG KORT Stueetage - Frisør Stueetage - Frisør 11

12 FOTOS OG KORT Opgang 1. sal 12

13 FOTOS OG KORT 1. sal 1. sal 13

14 FOTOS OG KORT 1. sal Udsigt fra 1. sal 14

15 FOTOS OG KORT 5. sal mf. 5. sal mf. 15

16 FOTOS OG KORT 6. sal th. 6. sal th. 16

17 FOTOS OG KORT 6. sal th. 6. sal th. 17

18 FOTOS OG KORT 6. sal th. Udsigt fra 6. sal th. 18

19 FOTOS OG KORT 1-værelses lejlighed 19

20 FOTOS OG KORT Penthouselejlighed 20

21 FOTOS OG KORT 21

22 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Erhvervslejer st. Erhverv Frisørsalon Depositum garanti Forudbetalt leje 2 Boliglejer 1. tv. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 1. tv. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 1. mf. Bolig Beboelse Boliglejer 1. th. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 1. th. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 2. tv. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 2. tv. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 2. mf. Bolig Beboelse Boliglejer 2. th. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 2. th. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 3. tv. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 3. tv. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 3. mf. Bolig Beboelse Boliglejer 3. th. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 3. th. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 4. tv. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 4. tv. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 4. mf. Bolig Beboelse Boliglejer 4. th. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 4. th. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 5. tv. - 1 Bolig Beboelse Boliglejer 5. tv. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 5. mf. Bolig Beboelse Boliglejer 5. th. - 1 Bolig Beboelse Refunderede driftsudgifter 22

23 26 Boliglejer 5. th. - 2 Bolig Beboelse Boliglejer 6. tv. Bolig Beboelse Boliglejer 6. th. Bolig Beboelse Sekundært areal Andet Vaskeri Sekundært areal Andet Reklameplads I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået

24 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Erhvervslejer Nej Faktisk NPI, min. 3% Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Nej 7 Boliglejer Nej Faktisk Nej 8 Boliglejer Nej Faktisk Nej 9 Boliglejer Nej Faktisk Nej 10 Boliglejer Nej Faktisk Nej 11 Boliglejer Nej Faktisk Nej 12 Boliglejer Nej Faktisk Nej 13 Boliglejer Nej Faktisk Nej 14 Boliglejer Nej Faktisk Nej 15 Boliglejer Nej Faktisk Nej 16 Boliglejer Nej Faktisk Nej 17 Boliglejer Nej Faktisk Nej 18 Boliglejer Nej Faktisk Nej 19 Boliglejer Nej Faktisk Nej 20 Boliglejer Nej Faktisk Nej 21 Boliglejer Nej Faktisk Nej 22 Boliglejer Nej Faktisk Nej 23 Boliglejer Nej Faktisk Nej 24 Boliglejer Nej Faktisk Nej 25 Boliglejer Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 24

25 26 Boliglejer Nej Faktisk Nej 27 Boliglejer Nej Faktisk Nej 28 Boliglejer Nej Anslået Nej 29 Sekundært areal Nej Faktisk Nej 30 Sekundært areal Nej Faktisk Nej 25

26 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Erhvervslejer måneder Lejer Udlejer Ja Ja 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 8 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 12 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 13 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 14 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 15 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 16 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 17 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 18 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 19 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 20 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 21 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 22 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 23 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 24 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 25 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 26

27 26 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 27 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 28 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 29 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 30 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 27