Fuldt udlejet investeringsejendom med stort lejepotentiale

Transkript

1 Fuldt udlejet investeringsejendom med stort lejepotentiale Sag MH TIL SALG Åbyhøj - Erik Bøghs Vej 7-9 Lejepotentiale Tidligere erhverv konverteret til bolig Fri markedsleje Udlejet til værelser samt lejligheder Kontantpris kr års nettoafkast % 5,60 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Ejendommen er beliggende i populært boligområde med tæt afstand til centrum, indkøb og uddannelsesinstitutioner. Beskrivelse Pæn og velholdt udlejningsejendom med stort lejepotentiale. Ejendommen er i dag hovedsagligt udlejet til værelsesudlejning, men indretningen gør (se plantegninger), at man vil kunne lave toværelseslejligheder i stedet for værelsesudlejning. Lejen ligger i dag på et lavt niveau og herved er der et stort udviklingspotentiale ved fraflytninger. Overalt i ejendommen findes nyere vinduer og døre samt pæne køkkener og badeværelser. Ejendommen har tidligere været anvendt til erhverv, men blev senere konverteret til bolig, hvilket gør at lejen ikke bliver reguleret efter boligreguleringsloven. Der er således aftalefrihed omkring lejens størrelse. Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Erik Bøghs Vej 7-9, 8230 Åbyhøj 11 HL Åby By, Åby Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår Ombygningsår 2002 Arealer Grundareal m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 861 m 2 Boligareal m 2 Etageareal i alt m 2 Sekundære arealer 252 m 2 2

3 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1932/2002 Bebygget areal 741 m 2 Sekundære arealer 252 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse m 2 Boligareal Nej Vindfang, fællesrum samt kælder 252 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1942 Bebygget areal 120 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse 120 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Det bemærkes, at de anførte arealer på værelserne er anslåede og uden ansvar for hverken sælger og/eller ejendomsmægler. Arealer fremgår ikke af alle lejekontrakterne, herunder specielt vedrørende værelsesudlejningen. Det bemærkes samtidig, at arealerne er inkl. fællesarealer. Der er således uoverensstemmelse mellem arealer anført i BBR-Meddelelse og arealer anført i lejemålsoversigten. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation C. Energimærke vedrørende Erik Bøghs Vej 7A m.fl. er udarbejdet og energimærke vedrørende Erik Bøghs Vej 9B er udarbejdet den Begge med energimærke C. 3

4 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende, er omfattet af Lokalplan nr. 539 samt Kommuneplannr BO, idet planerne bestemmer følgende for området: Området er udlagt til boligbebyggelse. Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Bebyggelsesformerne vil kunne omfatte fritliggende énbolighuse, dobbelthuse, forskellige former for tætlav boligbebyggelse, herunder rækkehuse og lignende, samt, når der er nævnt bebyggelsesregulerende bestemmelser herfor, også lave etageboliger. Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Erhverv omfatter butikker til lokal forsyning, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 400 m² og udvalgsvarebutikker på op til 200 m². I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til dagligvarebutikker på op til m². Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Som udgangspunkt vil nye enkeltstående dagligvarebutikker på over 400 m² ikke kunne etableres nærmere end 500 m fra anden dagligvareforsyning. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplan/kommuneplan. Ejendommen har ingen fredningsstatus, jf. oplysninger fra kulturarv.dk. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v Dok. om fælles brandmur/gavl m.v Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. forbud mod at opstille stationære maskiner m.v Dok. om fælles brandmur/gavl m.v Lokalplan nr Bebyggelsesdeklaration Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4

5 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra NRGi. Ejendommen vandforsynes fra AarhusVand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den har regionen vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge matriklen. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Øvrige forhold: Nybolig Erhverv Aarhus hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. 5

6 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renovation Renovation kr Renholdelse / Vicevært Vicevært kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Varmeregnskab kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring kr Øvrige driftsudgifter Fælles el kr Fælles vand kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Bemærkninger Det bemærkes, at enkelte lejere betaler til vand og el og at beløbet er indeholdt i den i lejemålsoversigten anførte husleje. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 5,6% (anslået) 6

7 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7

8 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage Aarhus C Att.: Marc H. Hansen, Erhvervsmægler, MDE, DiplomValuar Tlf.: , mobil: , mhn@nybolig.dk 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Erik Bøghs Vej 7-9, 8230 Åbyhøj ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer 7A Bolig Beboelse Boliglejer 7B, Bolig Beboelse Boliglejer 9A, vær. 1 Bolig Beboelse Boliglejer 9A, vær. 2 Bolig Beboelse Boliglejer 9A, vær. 3 Bolig Beboelse Boliglejer 9A, vær. 4 Bolig Beboelse Boliglejer 9A, vær. 5 Bolig Beboelse Boliglejer 9A, vær. 1 og vær. 2 Bolig Beboelse Boliglejer 9B, vær. 3 og vær. 4 Bolig Beboelse Boliglejer 9B, vær. 7 Bolig Beboelse Boliglejer 9B, vær. 6 Bolig Beboelse Boliglejer 9B, vær. 5 Bolig Beboelse Boliglejer 9B, vær. 8 Bolig Beboelse Boliglejer 9B, vær. 9 Bolig Beboelse Boliglejer Erik Bøghs Vej 9B, vær Boliglejer Erik Bøghs Vej 9B, vær Boliglejer Erik Bøghs Vej 9B, vær Boliglejer Erik Bøghs Vej 9B, 17A + 17B 19 Boliglejer Erik Bøghs Vej 9C, vær Boliglejer Erik Bøghs Vej 9D, vær Boliglejer Erik Bøghs Vej 9E, vær. 1 og 2 22 Boliglejer Erik Bøghs Vej 9F, vær. 1 og 2 Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Refunderede driftsudgifter 24

25 I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået

26 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk NPI Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk NPI Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk NPI Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk NPI Nej 7 Boliglejer Nej Faktisk Nej 8 Boliglejer Nej Faktisk Nej 9 Boliglejer Nej Faktisk Nej 10 Boliglejer Nej Faktisk Nej 11 Boliglejer Nej Faktisk Nej 12 Boliglejer Nej Anslået Nej 13 Boliglejer Nej Faktisk Nej 14 Boliglejer Nej Faktisk Nej 15 Boliglejer Nej Faktisk Nej 16 Boliglejer Nej Faktisk Nej 17 Boliglejer Nej Faktisk Nej 18 Boliglejer Nej Faktisk Nej 19 Boliglejer Nej Faktisk Nej 20 Boliglejer Nej Faktisk Nej 21 Boliglejer Nej Faktisk Nej 22 Boliglejer Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 26

27 Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Lejen er inkl. vand og el 2 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Lejen er inkl. vand og el 3 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Lejen er inkl. vand og el 4 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Lejen er inkl. vand og el 5 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej I lejekontrakten fremgår, at lejer betaler kr. 400 pr. måned til varme og el og kr. 200 pr. måned til vand. 6 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Lejen er inkl. vand og el 7 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej I lejekontrakten er anført at lejer betaler kr. 400 pr. måned til forbrug af varme, vand og el. 8 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej I lejekontrakten er anført, at lejer betaler kr. 400 pr. måned til forbrug af varme og el. Lejen er inkl. vand. 9 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej I lejekontrakten er anført at lejer betaler kr. 400 pr. måned til forbrug af varme og el. Lejen er inkl. vand. 10 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej I lejekontrakten er anført, at lejer betaler a conto varme og el med kr. 400 pr. måned samt en udgift til vand på kr Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 12 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Ifølge lejekontrakt betaler lejer kr. 400 pr. måned til forbrug af varme og el samt kr. 200,- til vand. 13 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej I lejekontrakten er anført at lejer betaler kr. 400 pr. måned til forbrug af varme og el. I 4 er beløbet dog anført til kr Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 15 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 16 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 17 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 18 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 19 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 20 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 21 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 22 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej I lejekontrakten er anført en årlig leje på kr Den reelle leje er kr , idet differencen skyldes udgift til vand. Herudover betaler lejer a conto med kr. 400 pr. måned til varme og el samt udgift til vand på kr