Besigtigelsesrapport. Besigtigelse torsdag den 5. februar Jernbanevej 58, 1. th, 4690 Haslev. Matrikelnr. 1br, Haslev by, Haslev

Transkript

1 Besigtigelsesrapport 1 Besigtigelse torsdag den 5. februar 2015 Jernbanevej 58, 1. th, 4690 Haslev Matrikelnr. 1br, Haslev by, Haslev Udført for Faxe Kommune 5. marts 2015

2 Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget i henhold til Byfornyelseslovens 75 stk. 1 med henblik på at vurdere: Om beboelse og ophold er forbundet medsundheds- eller brandfare jf. byfornyelseslovens 75 stk. 2 og 3, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundheds- eller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er udført af Kirsten Wagtberg Hansen fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes, at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og derfor ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler vedrørende bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Faxe Kommune. I besigtigelsen deltog: Lejeren Ejerens repræsentant, Bent Skovvang Jensen, Ahornvej 2, 4690 Haslev Kommunens repræsentant, Henrik Nielsen Kommunens rådgiver, Kirsten Wagtberg Hansen, Søren Garde Rådgivning 2 A.2 Generelle oplysninger. Bygningen ejes af Hanne Irene Jensen Der er butik i stueetagen og i alt 4 boliger fordelt på 1. og 2. sal. Bygningen er iflg. BBR opført i 1890 med en større om-/tilbygning i Det bebyggede areal er 152 m2. Den udnyttede del af tagetagen er registreret med 140 m2. Det samlede boligareal er iflg. BBR 304 m2. Den besigtigede bolig er registreret med 81 m2, fordelt på 3 rum og køkken. Bygningens facader er pudsede og malede. Taget er dækket med plane skifer-eternitplader. Bygningen opvarmes iflg. BBR med el-ovne suppleret med brændeovne. Vandforsyning fra privat alment vandforsyningsanlæg Afløb til spildevandsforsyningens rensningsanlæg

3 Konklusion og anbefaling. B.1. Konklusion Der blev konstateret fugt og skimmel og andre forhold i et omfang, som skønnes at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse i strid med 75 i Byfornyelsesloven (Lovbekendtgørelse nr. 863 af 3. juli 2014) Det vurderes ikke, at de registrerede mangler kan udbedres, mens boligen er beboet, og uden en gennemgribende renovering af boligen og den del af ejendommen, der rummer denne bolig. B.2. Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold er forbundet med sundhedsfare i strid med Byfornyelseslovens 75 stk. 3. Det vurderes, at sundhedsfaren er nærliggende. Det anbefales, At boligen kondemneres med en frist til fraflytning på højst 1 år fra datoen for meddelelsen om kondemnering jf. Byfornyelseslovens 76 stk. 2, 2. punktum. 3 Anbefalingen begrundes med sundhedsfare som følge af: Taget er utæt med tegn på råd og skimmel i tagkonstruktionen Vandskader med fugt og sundhedsfarlig skimmel Intet badeværelse Toilet udenfor boligen Ingen fast varme installation Utilstrækkelig isolering og utilstrækkelige opvarmningsmuligheder Lejer er 73 år, og har boet i ejendommen siden Han har planer om at flytte i ejerbolig indenfor højst et år, men vil gerne have tid til at finde den rigtige bolig. Lejer oplever ikke på nuværende tidspunkt at være påvirket af sundhedsfaren.

4 Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i byens centrum ud til offentlig vej. C.2 Udvendig besigtigelse. Facaden er visse steder opfugtet og afskallet. Vinduerne nye. C.3 Indvendig besigtigelse. Der er en større vandskade i køkkenloftet, som skyldes et stoppet afløb og oversvømmelse i badeværelset i lejligheden oven over. Den første skade skete for 5-6 år siden, men problemet har gentaget sig siden. Skaden er ikke forsøgt udbedret. Der ses tydelige vandskader i vinduesfalsene. Det er værst i den bageste stue mod gaden, i bygningens sydligste ende, hvor det meste af pudsen er faldet ned. Der er intet badeværelse i lejligheden, men adgang til et ældre toilet fra reposen udenfor lejligheden. Der er ingen fast varmeinstallation og isoleringen er yderst begrænset. 4 Der blev udtaget aftryksprøver til laboratorieanalyse følgende steder: 1. Vinduesfalsen i den bageste stue mod gaden, hvor der blev målt mellem 91 og 93 digits svarende til at væggen er våd. Skimmelanalysen viste høj forekomst af levedygtige svampesporer med >110 CFU. 2. På køkkenloftet, over gipspladerne, hvor skimmelanalysen viste høj forekomst af levedygtige svampesporer med >150 CFU. C.4 Årsag Der kan være flere årsager til den konstaterede fugt og skimmel. I den bageste stue med Prøvested 1 er det meste af pudsen omkring den øverste del af vinduesfalsen faldet ned. Vinduesfalsen var våd, og vandskaden omfattende. Da problemet ikke er nyt, kan en større vandskade og skimmel i loftskonstruktionen/etageadskillelsen mod lejligheden oven over ikke udelukkes. Skaden skyldes antagelig defekt murværk i facaden mod gaden, men utilstrækkelige opvarmningsmuligheder og utilstrækkelig isolering giver også anledning til fugt og skimmel.

5 Fyldte tagrender, stoppede nedløbsrør og tagbrønde kan medføre, at tagvandet løber ind over ydermuren i stedet for i tagrenden. Frostsprængte vandrør på 2. sal kan også medføre vandskade. Gennem lemmen til tagrummet, i opgangen, kan man desuden se, at taget er utæt mange steder. Der er tegn på råd og skimmel i tagkonstruktionen. Netop i den sydlige ende af tagrummet er der opstillet en stor spand til opsamling af vand fra taget. Det vurderes at udluftningen af tagrummet er utilstrækkelig. Bygningen er opført i Klimaet er blevet varmere og vådere med mere C02 i luften, hvilket øger sandsynligheden for fugt skimmel i tagrummet. Ejer oplyste, at der tidligere har været brand i bygningen, hvorfor tømmeret i tagkonstruktionen er sort og misfarvet. Vandskaden i loftet i køkkenet skyldes sandsynligvis et stoppet afløb i badeværelset i lejligheden oven over, lejligheden 2. th., hvor gulvet i badeværelset ikke er vådrumssikret. C.5 Muligheder for udbedring Udbedringsforslag skal klart og tydeligt beskrive afhjælpning af problemerne med kulde, fugt og skimmel, således, at problemerne ikke opstår igen. 5 Facaden gås efter og repareres i nødvendigt omfang. Ejer oplyste, at der har været brand i ejendommen, hvorfor noget af træværket er misfarvet. Taget er imidlertid utæt med tegn på råd og skimmel i tagkonstruktionen. Tagbelægningen er gammel, der er ikke undertag. Det må derfor påregnes, at taget og en væsentlig del af tagkonstruktionen skal udskiftes. Tagrender og nedløbsrør gås efter, så det sikres, at der ikke er utætheder. Tagbrønde med afløbsledninger renses, så tagvandet kan komme væk uden at beskadige bygningen. Bygningen gennemgås for utætte rør og frostsprængninger. Der installeres tidssvarende opvarmning af alle rum til beboelse og ophold. Isoleringen er mangelfuld. Det skal være muligt at opvarme boligen tilstrækkeligt og at undgå kolde overflader. Boligen bør derfor gennemgås og efterisoleres i nødvendigt omfang. Skimmelinficeret træ og andet organisk materiale bortskaffes og erstattes med nyt. Alle øvrige skimmelforekomster behandles med et anerkendt skimmelbekæmpelsesmiddel og fjernes også fysisk. Det anbefales, at skimmelafrensning udføres af et dertil

6 certificeret firma, der har kendskab til arbejdsmiljøregler og korrekte foranstaltninger til modvirkning af spredning af sporer under arbejdets udførelse. Processen bør afsluttes med kontroltest som kvalitetssikring af det udførte arbejde efter nærmere aftale med kommunen. NB: Ovenstående råd til udbedring er ikke nødvendigvis er udtømmende. Rådene er baseret på målinger, visuelle observationer på besigtigelsestidspunktet samt på udsagn fra ejer og lejer. Først ved næremere undersøgelser og evt. åbning af konstruktioner kan det endelige behov for udbedring og løsningsmuligheder vurderes. Ovennævnte forslag til udbedring er derfor uden projektansvar for kommunen og for Søren Garde Rådgivning. Det er ejers eget ansvar, at undersøgelser og udbedring er tilstrækkelige til at identificere og afhjælpe problemerne. Målinger ved besigtigelsen D.1. Registrerede fugtmålinger Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** 6 Forreste stue mod gaden, vinduesfals for oven X Bageste stue mod gaden, vinduesfals for oven Tagkonstruktionen X X * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Meget høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Våd fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori

7 ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Derfor vil det kunne opleves at samme konstruktion har flere afkrydsninger. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. For høj luftfugtighed i en bolig er ikke i sig selv bevis på sjusket udluftning. Det er udelukkende tegn på utilstrækkelig udluftning ift. den fugtighed boligen tilføres ved menneskeophold, fugtige konstruktioner m.m. Den relative luftfugtighed i en bolig har stor betydning for indeklimaet. Sidestående tabel fra Arbejdstilsynet viser den optimale luftfugtighed i en bolig. Typiske tegn på for høj luftfugtighed er kondens på ruder. Det er ikke unormalt, at der dannes kondens på ruderne i soveværelset i løbet af natten, men ved kondens på ruderne i løbet af dagen, er der ikke tilstrækkeligt luftskifte og/eller varme i boligen. 7 Når den relative fugtighed i boligen i længere tid overstiger % vil der med stor sikkerhed opstå skimmelvækst. D.2. Aftryksprøver, skimmelsvamp. Der blev udtaget 2 skimmelprøver ved besigtigelsen. Goritas A/S har fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver d. 11. februar Analysen fra Goritas A/S er vedhæftet som bilag til rapporten. 1. Den bageste stue i bygningens sydlige del, i vinduesfalsen mod gaden. Analysen viste samlet høj forekomst af levedygtige svampesporer med i alt >110 CFU. Penicillium, en typisk vandskadeskimmel, er dominerende med i alt >57 CFU, heraf >50 CFU fra Penicillium chrysogenum. Penicillium chrysogenum er en typisk vandskadeskimmel. Den er i stand til at danne helbredsskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Der, hvor sporerne lander, dannes der ny vækst, hvis der er gunstige vækstforhold tilstede. Arten er resistent for udtørring, og vil derfor ikke mindskes i omfang f.eks. om sommeren, hvor en bolig typisk udsættes for mindre fugtbelastning.

8 2. Køkken, på oversiden af listeloftet ved facaden. Analysen viste samlet høj forekomst af levedygtige svampesporer med i alt >150 CFU fra Penicillium, en typisk vandskadeskimmel. Penicillium chrysogenum er dominerende med >100 CFU. Penicillium chrysogenum er beskrevet under prøvested 1. 8 Søren Garde Rådgivning Udarbejdet af: Kirsten Wagtberg Hansen Bygetekniker Tlf , kwa@garderaad.dk Juridisk vurderet af: Søren Garde, SGR Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Skimmelundersøgelser 3. Billeder fra besigtigelsen 4. Laboratorieanalyse

9 Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der ikke er foretaget destruktive undersøgelser på adressen. Der er taget fugt- og temperaturmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann BlueLine Compact B kapacitiv fugtmåler Gann BlueLine Compact træfugtighedsmåler 2. Skimmelundersøgelser Der er taget aftryksprøver til laboratorieanalyse (skimmelundersøgelser) følgende steder: Vinduesfals i bageste stue - Prøve nr. 1 Loft i køkken - Prøve nr. 2 9 Aftryksprøverne er analyseret af Goritas A/S. Laboratoriets rapport vedlægges.

10 Billeder fra besigtigelsen Prøvested 1 for skimmelaftryk. Fugtmåling i bageste stue mod gaden, øverste vinduesfals. Der måles 93,1 digits - murværket er vådt. Det meste af pudsen er faldet ned. 10 Fugtmåling i bageste stue mod gaden, øverste vinduesfals. Der måles 90,9 digits - murværket er vådt. Det meste af pudsen er faldet ned.

11 Prøvested 1. Vinduesfalsen i den bageste stue. 11 Opvarmning med en 60 år kakkelovn beregnet til koks. Ingen fast varmeinstallation.

12 Et usædvanlig langt røgrør fordeler varmen gennem gang til soveværelse. 12 Kun vinduesfalsen i den bageste stue er våd. Der måles ikke forhøjet fugt de øvrige steder, men der må påregnes skimmel alle steder med tegn på vandskade.

13 Der må påregnes skimmel alle steder med vandskade, selv om der ikke måles forhøjet fugt. 13 Prøvested 2 for skimmelaftryk. Loftet i køkkenet. Dette er en del af vandskaden fra badeværelset på 2. sal. Der har været flere tilfælde af skader i løbet af de sidste 5-6 år.

14 Vandskade i loftet i køkkenet, som skyldes stoppet afløb i badeværelset på 2. sal. 14 Gipsplade fra loftet i køkkenet med tydelige tegn på opfugtning, og løs puds fra loftet ved prøvested 2.

15 Utidssvarende køkkeninventar med risiko for frostsprængte vandrør. 15 Køkkenet med et meget lille vindue med kun et lag glas, kondens og råd.

16 Opgangen med vandskader fra badeværelset på 2. sal og fra taget. 16 Opgangen med vandskader fra badeværelset på 2. sal og fra taget.

17 Opgangen med vandskader fra taget. 17 Opgangen. Murværket mod gården er opfugtet og afskaller på begge sider.

18 Afskalning på facaden og indvendig på væggen i opgangen. 18 Facaden mod gården

19 Facaden mod gården 19 Stueetagen, et erhvervslejemål, som ikke er omfattet af besigtigelsen, men lejet af samme lejer.

20 Taget og den våde tagkonstruktion med skimmel. 20

21 21 Taget og den våde tagkonstruktion med svamp på den øverste lægte

22 22 Taget og den våde tagkonstruktion med skimmel.

23 23 Der måles 21,5 % træfugt svarende til at træet er vådt

24 Luftfoto med den besigtigede ejendom Jernbanegade 58, 4690 Haslev. 24 Søren Garde Rådgivning Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v.

25 Haderslevvej 108 DK 6000 Kolding AS/SA Sag:81251 Telefon: Telefax: lab@goritas.dk Søren Garde Rådgivning Kirsten Wagtberg Hansen Voldbyvej 8B 8450 Hammel Vedr.: Jernbanegade 58, 1.th. Vi har den modtaget 2 aftryksplader fra Dem til analyse på vort laboratorium. Metode Aftryksprøver udføres ved at trykke en aftryksplade mod overfladen, der skal undersøges. Herved opsamles svampesporer på pladen, der er et vækstmedie (V8-agar tilsat antibiotika) hvorpå sporer kan vokse. Aftrykspladerne inkuberes ved 25 C i ca. en uge, og herved kan mængden af levedygtige svampesporer (CFU) på prøvestedet bestemmes. Desuden kan skimmelsvampenes slægt og/eller art bestemmes ved mikroskopi. Identifikation Ved biologiske analyse af prøvematerialet kunne følgende konstateres: Ballerup: Lautrupvang 8 DK 2750 Ballerup Telefon: Fax: goritas@goritas.dk Goritas A/S CVR nr.: Danske Bank konto: Swift kode: DABADKKK IBAN nummer: DK

26 AS/SA Sag:81251 Side: 2 Prøve nr. Lokale/ Bygningsdel Konstaterede skimmelsvampe Antal levedygtige sporer / CFU 1 stue mod jernbanegade, vinduesfals Penicillium chrysogenum Cladosporium sp. Penicillium glabrum Mucor sp. >50 > I alt >110 CFU 2 køkkenloft Mcor sp. Penicillium chrysogenum Penicillium glabrum Overgroet* >100 >50 I alt > 150 CFU O CFU : Mindre end 10 CFU : Mellem 10 og 50 CFU: Over 50 CFU. Ingen levedygtige svampesporer. Begrænset forekomst af levedygtige svampesporer. Moderat forekomst af levedygtige svampesporer. Høj forekomst af levedygtige svampesporer. * Ved forekomst af Mucor, Rhizopus og et par andre nær beslægtede skimmelsvampe af familien Mucoraceae kan man få et analyseresultat, som siger overgroet. Disse skimmelsvampe vokser meget hurtigere end de andre skimmelsvampe på pladen og overvokser derved de andre kolonier. De danner ikke kolonier i den forstand, men et tykt tæppe på pladen. I disse tilfælde er det ikke muligt at tælle antal kolonier. I enkelte tilfælde kan Mucor dog være flere på steder på pladen og det er især hvis væksten ikke er så kraftig veludviklet, hvor det så er muligt at tælle antal kolonier. Mucoraceae forekommer ofte i støv og på frugt. Beskrivelse af konstaterede skimmelsvampe Penicillium kaldes på dansk penselskimmel, da deres opretstående, forgrenede konidiophorer har et pensellignende udseende. Penicillium-slægten består af et utal af arter, hvoraf mange er udbredt over hele jorden, dog hyppigst i tempererede egne. Penicillium kolonier er blågrønne, gulgrønne, gule eller helt hvide med pulveragtig overflade og dårligt udviklet luftmycelium. Penicillium foretrækker middeltemperaturer og kan tåle udtørring. Penicillium forekommer hyppigt indendørs bl.a. på fugtige bygningsoverflader så som tapet, lim, maling og træ. Sporerne lagres gerne i støv. Penicillium-arterne er i stand til ved givne betingelser at producere toxiner, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Cladosporium arter dominerer i de fleste analyser af udendørs luft. Slægten findes overalt, især i de klimatisk tempererede områder.

27 AS/SA Sag:81251 Side: 3 Kolonierne af Cladosporium fremtræder som olivengrøn til grå grøn. De enkelte arter kan vokse ved op til 32 C. Udover den meget almindelige forekomst udendørs, findes slægten på madvarer samt på døde celluloseholdige plantematerialer samt på papir og tekstiler. Sporene, som findes i store mængder i luften har allergifremkaldende egenskaber. Mucor sp. kaldes også hovedskimmel idet sporerne dannes i et lukket sporangie, der ser ud som et hoved på en stilk. Den er vidt udbredt og forekommer hyppigt i jordlag og frisk eller tørret frugt. Svampen er hurtigt voksende ved et temperaturoptimum mellem C. I forbindelse med bygningsmaterialer optræder arten på frisksavet eller malet træ, samt på bagsiden af malerier, hvor især limen angribes. Idet Mucor sp. regelmæssigt kan findes i husstøv, vil den ofte kunne påvises på bygningsoverflader. Skimmelvækst kan forekomme på steder, hvor fugtforholdene er eller har været utilfredsstillende. En sådan fugtighed kan stamme fra defekter i overfladestrukturen (revner), utætheder i rør og kondensering af vanddampe fra det indre miljø. Af disse årsager er kondenseringen den langt hyppigste. Skimmelsvampene ses ikke kun på træets overflade, men også på forskellige andre fugtige byggematerialer. Som næringskilde kan Skimmelsvampe benytte enhver form for fugtigt organisk materiale, selv husstøv kan danne et tilstrækkeligt næringsgrundlag. Skimmelsvampe signalerer et usundt fugtigt klima, og er generende på grund af æstetiske grunde, lugten og sporernes og myceliets allergifremkaldende egenskab. Skimmelsvampe kan give anledning til gener i form af slimhinde- og luftvejsirritationer, og vil kunne give anledning til allergi og astma. Sådanne gener opstår typisk kun ved massiv forekomst af Skimmel som følge af store og vedvarende fugtproblemer. For allergikere kan reaktionerne dog komme ved forholdsvis lave "belastninger". Det skal bemærkes, at analyseresultaterne alene viser forholdene i prøvetagningsstederne. Vi er altså ikke i stand til at rapportere om forholdene andre steder, eller at give en samlet vurdering af skimmelforekomsterne i bygningen, herunder omfanget og eventuelle nødvendige udbedringsarbejder.

28 AS/SA Sag:81251 Side: 4 Ønsker De yderligere oplysninger, er De fortsat velkommen til at kontakte os. Faktura vedlagt. Med venlig hilsen Goritas A/S Angela Steinfurth Cand.scient., mikrobiolog