Besigtigelsesrapport. Besigtigelse onsdag d. 25. oktober Lykkegårdsvej 2, st. tv., 6000 Kolding. Matr. nr. 146a, Kolding Markjorder 1. Afd.

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse onsdag d. 25. oktober 2017 Lykkegårdsvej 2, st. tv., 6000 Kolding Matr. nr. 146a, Kolding Markjorder 1. Afd. Udført for Kolding Kommune 8. november 2017 Side 1

2 Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Boligen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundheds- eller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Jens Ilum Bock fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningen. Efter aftale med beboer frafaldes krav til varsling af besigtigelse. Ved besigtigelsen deltog: Lejer Jens Ilum Bock, Søren Garde Rådgivning A/S A.2 Generelle oplysninger. Der er tale om et beboet lejemål. Ejendommen er registreret som ejet af Bo Emil Kristiansen og Lars Høegh Andresen. Bygningen er opført i 1934, i 2 etager med et samlet boligareal på 242 m ² fordelt på 4 lejemål. Det besigtigede lejemål udgør 63 m ² jf. BBR. Bygningens facader er udført i blankt murværk og pladebeklædning og tagbelægning er udført af teglsten over hovedbygning; tagpap over vindfang. Konklusion og anbefaling. B.1. Konklusion Der er konstateret fugt- og skimmelangreb og andre forhold i et omfang i de besigtigede opholdsrum, som skønnes at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse jf. 75 i Byfornyelsesloven (LBK nr af 03/10/2016). Det vurderes, at sundhedsfaren er nærliggende, niveau 1. Det vurderes at boligen ikke kan bebos under renovering. Side 2

3 B.2. Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold i lejemålet er forbundet med sundhedsfare i strid med Byfornyelseslovens 75 stk. 3. Det vurderes at sundhedsfaren er nærliggende. Det anbefales, at forbud mod ophold træder i kraft hurtigst muligt, da sundhedsfare er nærliggende jf. byfornyelseslovens 76 stk. 2. Anbefaling begrundes med sundhedsfare som følge af: Skimmelvækst af sundhedsfarlig karakter i opholdsrum i boligen. Det vurderes at afhjælpning af sundhedsfare ikke kan gennemføres sundhedsmæssigt forsvarligt, mens boligen er beboet. Det anbefales, at genhusning igangsættes snarest muligt, og inden der kan gennemføres en kondemnering, da forholdene vurderes at være så alvorlige, at det ikke er skønnes at være forsvarligt at afvente kondemnering. Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i byzone ud til offentlig vej. C.2 Udvendig besigtigelse. Ingen bemærkninger C.3 Indvendig besigtigelse. Ved besigtigelsen af boligen registreres der kraftige skimmelbegroninger på ydervæg og forsatsvæg på ydervæg i soveværelse. Forsatsvæg og muret ydervæg kan måles kraftigt opfugtet op til ca. 2-2,2 meter over gulvniveau. Ved termografi vises ydervæggen kraftigt nedkølet til ca. 1 meter over gulvniveau. Det vurderes at opfugtningen til denne højde skyldes konstruktionsfugt, Side 3

4 mens den overliggende fugt skyldes for høj luftfugtighed i boligen, og derfor kun er overfladefugt. Der udtages aftryksprøve til laboratorieanalyse på ydervæg i soveværelse. Analysen viste høj koncentration af levedygtige svampesporer. I prøven forekommer art med sundhedsfarlige karakteristika med højt individuel forekomst af svampesporer. Ved opskæring af tapet på ydervæg i soveværelse ses skimmelbegroninger på bagside af tapet og på ydervæg skjult bag tapet. Der udtages aftryksprøve til laboratorieanalyse. Analysen viste høj koncentration af levedygtige svampesporer. I prøven forekommer arter med sundhedsfarlige karakteristika. Der er moderat til højt individuel forekomst af svampesporer. Der må forventes aktiv skimmelvækst skjult bag tapet og forsatsvæg på ydervæg i opfugtede områder op til ca. 1,2 meter over gulvniveau. Over dette niveau vurderes vækst at være opstået pga. for høj luftfugtighed og vil derfor ligge på udvendig overflade af tapet. Ydervæg i køkken måles kraftigt opfugtet op til ca. 1,2 meter over gulvniveau. Der ses mindre områder af skimmelbegroninger omkring vindue, som vurderes at skyldes kombination af kuldebroer og høj luftfugtighed i boligen. Side 4

5 I stue ses skimmelbegroninger på overligger ved vindueshjørne. Ved termografering registreres kraftig kuldebro i konstruktionen og det vurderes, at begroningerne er opstået som resultat af komibantion af kuldebro og for høj luftfugtighed i boligen. Der udtages aftryksprøve til laboratorieanalyse på vinduesoverligger ved vindueshjørne. Analysen viste høj koncentration af gær til stede på udtagsstedet. Gær opstår typisk som et forstadie til egentlig skimmelvækst, og tyder på at området er blevet desinficeret for nyligt. Gulvbelægninger i boligens soveværelse måles generelt mindre til moderat opfugtet. Fugtindhold er højest ved opfugtet ydervæg og det vurderes at der er risiko for skimmelvækst skjult under gulvbelægning op ad ydervæg. Ved besigtigelsen måles den relative luftfugtighed i boligen til 79-81% Ved besigtigelsen blev der udført fugtmåling i vaskekælder under boligens soveværelse. Der blev her registreret kraftigt forhøjet fugtindhold i ydervæg under soveværelse i hele ydervæggens højde. Indhold af fugt i kælderydervæggen svarede til det, der kunne registreres i bund af soveværelsets ydervæg. C.4 Mulig årsag Det vurderes at primær årsag til fugt og skimmelvækst i boligen er opstigende grundfugt. Denne er med til at forhøjer luftfugtigheden i boligen og forårsager skimmelbegroninger, især hvor der er kuldebroer, og udetemperaturen er lav. Når rumfugtigheden i en bolig er for høj, kondenserer fugtigheden på kolde overflader såsom vinduesoverflader og kuldebroer når den varme rumluft møder nedkølet luft og konstruktioner. Herved fortættes luftmolekylerne og den i luften ophobede rumfugt afgives til de omkringliggende omgivelser som kondens. Således vil en relativ luftfugtighed (RF) på blot 50% ved 22 C i opholdsrum resultere i 80% RF ved 15 C, idet luften møder den kolde væg. 75% RF anses normalt som mindstekravet for nyvækst af skimmelsvampe. Såfremt boligen ikke er blevet udluftet, rengjort og opvarmet korrekt i sin drift vil dette have forstærket virkningen af kuldebroer og fremskyndet skimmelvæksten. Side 5

6 Fugt i ældre kældre er ikke ualmindelig, men det bør undersøges om der er udført tiltag i bygningen, der har nedsat ydervæggenes og kælderens evne til at afgive fugt. Typiske tiltag der forringer evne til fugtafgivelse i ydervægge og kælder er isolering af hulmur, skift fra oliefyr i kælder til fjernvarme, lukning af ventilationshuller i kælder og udskiftning til termoruder i kælder. Målinger ved besigtigelsen D.1. Registrerede fugtmålinger Forekomst af fugt er bedømt ud fra nedenstående skema: Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < Over 17 Murværk (digits) >75 Målinger fra besigtigelse Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Ydervæg, soveværelse og køkken Forsatsvæg på ydervæg, soveværelse X X X X Gulvbelægning soveværelse X X Vinduesoverligger ved hjørne i stue X Øvrige konstruktioner X X X * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Meget høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Våd fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der Side 6

7 viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Derfor vil det kunne opleves at samme konstruktion har flere afkrydsninger. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.2. Relativ luftfugtighed RH (%) Normal Fugtig Meget fugtig Våd Udvendig luftfugtighed 58% Bolig 79-81% De registrerede luftfugtighedsværdier for boligen vurderes at være kraftigt forhøjet i forhold til udvendig målt luftfugtighed og normalt forventet luftfugtighed i bolig. Den relative luftfugtighed i en bolig har stor betydning for indeklimaet. Sidestående tabel fra Arbejdstilsynet viser den optimale luftfugtighed i en bolig. Typiske tegn på for høj luftfugtighed er kondens på ruder. Det er at forvente at der vil opstå kondens på ruder i soveværelse i løbet af natten, men ved kondens på ruder i løbet af dagen, er der ikke tilstrækkeligt luftskifte og/eller varme i boligen. Når den relative fugtighed i boligen i længere tid overstiger 75-85% vil der med stor sikkerhed opstå skimmelvækst i boligen, typisk ved kuldebroer og hvor der er nedsat luftskifte.. D.3. Prøver, skimmelsvamp. Side 7

8 Der blev udtaget 3 skimmelprøver på adressen. Aftryksprøverne er analyseret af VBM A/S. Prøve nr. 1, aftryksprøve, udtaget på ydervæg mod baggård i soveværelse, viste at der er høj aktiv sporeforekomst med moderat individuel forekomst af Cladosporium spp. og høj individuel forekomst af arten Penicillium spp. til stede på udtagsstedet. Prøve nr. 2, aftryksprøve, udtaget på vinduesoverligger i stue, viste at der er høj individuel forekomst af gør til stede på udtagsstedet. Prøve nr. 3, aftryksprøve, udtaget bag tapet på ydervæg mod baggård i soveværelse, viste at der er høj aktiv sporeforekomst med høj individuel forekomst af arten Penicillium spp. til stede på udtagsstedet. VBM A/S har fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver d. 2. november Laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag. D.3. Sundhedsmæssige risici Skimmelsvamp Mange mennesker er ikke klar over at årsagen til at de føler sig utilpas kan skyldes skimmelsvamp. Det er ikke unormalt at gå i lang tid med symptomer på skimmelsvamp før man opdager årsagen. Nedenunder ses de mest almindelige symptomer: Hoste og en trykkende fornemmelse i brystet mest almindelig hos børn Hæshed ved tale Bihulebetændelser der kommer igen Besværet åndedræt eller en følelse af at blive forpustet Hovedpine Træthed Problemer med koncentrationen Nogle personer har allergi overfor skimmelsvamp hvilket oftest giver kraftigere symptomer og omkring 10-15% af befolkningen er i risikozonen for at udvikle allergi mod svamp. Hos personer med allergi er det oftest luftvejssystemet der bliver ramt, mens ikke allergikere oftere lider af hovedpine, træthed og kvalme. Symptomerne forsvinder almindeligvis efter man har fjernet skimmelvæksten og skimmelrenoveret. Side 8

9 Den 8. november 2017 Søren Garde Rådgivning Udarbejdet af: Jens Ilum Bock Bygningskonstruktør Tlf Rapport juridisk vurderet af: Søren Garde, Søren Garde Rådgivning A/S Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Billeder fra besigtigelsen 3. Laboratorieanalyse Side 9

10 Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er foretaget destruktive undersøgelser på adressen i form af opskæring af tapet på ydervæg i soveværelse. Der er taget fugt- og temperaturmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Gann Blueline Compact luftfugtighedsmåler Flir ONE termografikamera Side 10

11 3. Billeder fra besigtigelsen Lykkegårdsvej 2 Kraftigt forhøjet fugtindhold og skimmelvækst på ydervæg, soveværelse Side 11

12 Skimmelvækst på ydervæg, soveværelse Kraftigt forhøjet fugtindhold og skimmelvækst på ydervæg, soveværelse Aftrykssted nr. 1 Side 12

13 Skimmelvækst bag tapet på ydervæg, soveværelse Aftrykssted nr. 3 Kraftigt forhøjet fugtindhold i forsatsvæg på ydervæg, soveværelse Side 13

14 Kraftig kuldebro i ydervæg vurderes at indikere niveau af konstruktionsfugt Gulvbelægning ved opfugtet ydervæg moderat opfugtet, soveværelse Side 14

15 Skimmelvækst omkring vinduer pga. kuldebro og høj luftfugtighed Relativ luftfugtighed i boligen måles til 79-81% Side 15

16 Skimmelvækst på vinduesoverligger, stue Aftrykssted nr. 2 Kraftig kuldebro på vinduesoverligger, stue Side 16

17 Kælderydervæg under soveværelse kraftig opfugtet i hele sin højde Side 17

18 Søren Garde Rådgivning A/S Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v. Side 18

19 s sgunnekær 26 s s INDUSTRIVEJ 1 ss DK-2610 RØDOVRE DK-9440 AABYBRO TLF TLF ROEDOVRE@VBMLAB.DK AABYBRO@VBMLAB.DK Skimmelbilag til prøvningsrapportnr.: N A Kundens sagsnummer: Kundens sagsnavn: Lykkegårdsvej 2 VBM prøvenr. Prøvemærkning Skimmel påvist Antal levedygtige sporer (CFU) N A-1 1.Ydervæg, sov.vær. Cladosporium spp Penicillium spp Scopulariopsis spp 11 > Total CFU: >475 N A-2 2.Ydervæg, stue. Gærsvampe >50 Total CFU: >50 N A-3 3.Ydervæg, bag tapet. Penicillium spp >180 Total CFU: >180 CFU: Levedygtige skimmelsvampesporer (Colony Forming Units) CFU-vejledning: CFU mindre end 10 - Der er begrænset forekomst af levedygtige svampesporer CFU Der er moderat forekomst af svampesporer CFU over 50 Der er høj forekomst af svampesporer Beskrivelse af de enkelte svampe Cladosporium er naturligt en dominerende del af de sporer, der findes i udendørs luftprøver, i sær i august/september er sporene talrige i naturen. I bygninger findes cladosporium ofte på fugtige vinduesrammer, men kan også vækste på andre bygningsmateriale og celluloseholdige materialer, som papir og tekstiler, og fødevarer. Cladosporium vækst ses som olivengrøntlag til sortbrune kolonier og vækster mellem -6 og 32 C, men optimalt mellem C. Cladosporium producerer luftbårne sporer sporene kan være allergifremkaldende. Gærsvampe er en gruppe af svampearter, ofte encellede, der hænger sammen i en lang kæde. De er almindelige i naturen og forefindes ofte i jorden samt som luftbårne sporer. Gærcellers produktion af toksiske og allergifremkaldende stoffer er ikke beskrevet. Penicillium er meget almindelig og inkludere over 200 identificerede arter. Penicillium ses i en lang række habitater; i naturen både jord og vegetation. I indendørs miljøer kan penicillium optræde som vækst på fødevarer, træ, lim, tapet og lignende, hvor fugtigheden er høj. De fleste arter har luftbårne spore og Rapporten vedrør kun de prøvede emner. Uddrag må kun gengives med laboratoriets skriftlige godkendelse. BESØG OS PÅ Side 1 af 2

20 s sgunnekær 26 s s INDUSTRIVEJ 1 ss DK-2610 RØDOVRE DK-9440 AABYBRO TLF TLF ROEDOVRE@VBMLAB.DK AABYBRO@VBMLAB.DK producerer mycotoxiner, der begge kan være sundhedsskadelige og allergifremkaldende. Vækst af penicillium, kan ses som hvide, gule, grøngule eller blågrønne kolonier. Penicillium vækster ved 5-37 C, optimalt omkring 25 C, tåler udtørring og sporerne lagres ofte i støv. Scopulariopsis inkluderer over 20 identificerede arter, der betegnes som nedbryder i naturen, der nedbryder plante og dyremateriale i naturen. Indendørs findes scopulariopsis bl.a. på fugtige væge, tapet, gulve, fødevarer, papir og lignende materialer. Enkelte arter kan forårsage humane infektioner. Mange scopulariopsis arter frigiver arsengasser, såfremt arsen er tilstede i materialet, hvor på det vokser. Frigivelsen kan optræde som en hvidløgsagtiglugt. Scopulariopsis er en hurtigt vækstende svamp der oftest er lysebrun, men kan også være hvid, creme, grå, brun og sort. Rapporten vedrør kun de prøvede emner. Uddrag må kun gengives med laboratoriets skriftlige godkendelse. BESØG OS PÅ Side 2 af 2