Indledende bemærkninger 1. Ledelsen 1. K/S Bude i hovedtræk 2. Samarbejdspartnere i K/S Bude 3. Præsentation 6

Transkript

1 K/S Bude Indholdsfortegnelse Indledende bemærkninger 1 Ledelsen 1 K/S Bude i hovedtræk 2 Samarbejdspartnere i K/S Bude 3 Præsentation 6 Den begunstigede opsparing i fast ejendom 7 Derfor kan De med fordel vælge engelske ejendomme 8 Attraktiv finansiering 10 Ejendoms- og selskabsadministration 11 Kreditvurdering 12 Dokumenterede undersøgelser samt konklusioner 13 Ejendommen 15 Lejer 16 Lejekontraktens vilkår 19 Overblik - væsentlige budgetforudsætninger 19 Hæftelse 20 Kapitalbehov og finansiering 22 Følsomhedsberegninger 23 Skattemæssige forhold 25 Afskrivning og beskatning 25 Skatteprovenu til den danske stat 27 Udbydererklæring 28 Afsluttende bemærkninger 29 Bilag: Investorbudget samt kommanditselskabsbudget Vedtægter for Komplementarselskabet Bude ApS Vedtægter for K/S Bude Selskabsadministrationsaftale Tegningsaftale Revisorerklæring Advokaterklæring

2 Indledende bemærkninger Hesseldahl Invest A/S er medlem af Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening, DEB og er derfor underlagt strenge krav til indholdet af vore prospekter. Hesseldahl Invest opfylder i enhver sammenhæng disse krav. Besøg og læs mere om foreningen. Vi lægger stor vægt på at vore projekter er veldokumenterede samt oplysende i alle aspekter, men hører meget gerne fra dem, såfremt der måtte være behov for yderligere oplysninger, som ikke allerede er belyst i nærværende prospekt Hesseldahl Invest A/S har igennem en lang årrække opbygget et bredt og dybdegående branchekendskab på det engelske erhvervsejendoms marked indenfor kundetilpassede investeringsejendomme. For at kunne nå vore målsætninger for så vidt angår sikkerhed samt kapitalforrentning på vegne af vore kunder, stiller vi store krav til os selv såvel som til vore samarbejdspartnere. Dette gælder selvsagt i såvel etableringsfasen, i det vedligeholdende, administrative samt værdi opbyggende investeringsforløb. Ledelsen Bestyrelsen i Hesseldahl Invest A/S består af Direktør Lars Hesseldahl, Inge Hesseldahl samt Andreas Vidførle Pedersen. Lars Hesseldahl udgør direktionen og forestår den daglige ledelse samt selskabets drift. K/S Bude er vort seneste investeringsprojekt, som vi på baggrund af kombinationen imellem sikkerhed, afkast samt det værdiopbyggende potentiale i projektet, er stolte af at kunne give vores bedste anbefaling. Rigtig god fornøjelse med prospektet. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 1

3 K/S Bude i hovedtræk Kommanditselskabet har til formål at erhverve, eje og udleje ejendommen beliggende Crooklets Road, Bude, Cornwall. Dette prospekt har til formål, at tilvejebringe det bedst tænkelige beslutningsgrundlag for interesserede investorer forud for beslutning om deltagelse. Ejendommen erhverves som en freehold for GBP Hertil skal lægges handlens omkostninger. Ejendommen udbydes til en begrænset kreds på maksimalt 10 til Danmark hørende skattepligtige personer. Om ejendommen og lejekontrakten indhold kan vi indledningsvis kort præsentere følgende: Ejendommen er meget velbeliggende på Crooklets Road i den nordvestlige del af Bude og kan betegnes som en prime location ejendom. Ejendommen erhverves på en såkaldt freehold kontrakt, hvilket betyder, selskabet erhverver ejendommen såvel, som grunden den er beliggende på. Ejendommen er opført i 1989 og er opført som en murstensbygning med tagkonstruktion i stål. Ejendommen er indrettet som et moderne og velfungerende retail/dagligvarehus med tidssvarende faciliteter. Ejendommen er opført til det formål den anvendes til og fremstår vel vedligeholdt og råder over 96 parkeringspladser ved ejendommen. Lejekontrakten er indgået den 23. april 1990 på en 35-årig uopsigelig lejekontrakt. Der henstår således endnu ca. 19 år på kontrakten. Da kontrakten er indgået før 1. januar 1996 er den omfattet af privity, hvilket betyder at samtlige lejere der måtte sidde i ejendommen i fællesskab hæfter med hele deres egenkapital i hele restløbetiden på lejekontrakten. Kontrakten er indgået med Somerfield Property Company Ltd. med 5-årige rent reviews, næste gang den 23. april Selskabet driver fra ejendommen dagligvarehandel under branded Somerfield. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 2

4 Somerfield Property Company Ltd., som ligger i koncernen Somerfield Ltd. med hovedsæde i Bristol, er stiftet i 1875 af en lokal købmand og ejer samt driver i dag mere end forretningsenheder primært under navnene Somerfield og Kwik Save. Forretningskonceptet er indarbejdet og udvikler sig kraftigt i disse år, både hvad angår resultater samt antallet af forretningsenheder. Ejendommen erhverves efter vores opfattelse på konkurrencedygtige markedsvilkår og vurderes derfor som omsættelig på både kort såvel, som på lang sigt. Lejen reguleres hvert 5. år og næste lejeregulering finder sted i 2010 og fastsættes ved denne lejlighed efter princippet om OMV (open market value) markedsleje. Lejekontrakten er en såkaldt FRI-kontrakt. Dette betyder, at lejer er ansvarlig for alle til ejendommen relaterede driftsomkostninger, såsom ejendomsskatter, forsikring samt vedligehold såvel indvendigt som udvendigt i hele lejeperioden. De har som investor positiv akkumuleret likviditet i hele investeringens løbetid. Brutto startforrentning, før handelsomkostninger, andrager ca. 5,39%. Lejekontrakten er indgået på vilkår, som sikrer at ejendommen har retail status som en A1 zone ejendom, hvilket er attraktivt idet sådanne vilkår ofte tillægges værdi når den kommende OMV skal bedømmes af en chartered surveyor eller en uvildig ekspert. Samarbejdspartnere i K/S Bude Dansk advokat er Lett Advokatfirma, Rådhuspladsen 4, 1550 København V. Lett Advokatfirma forestår og er ansvarlige for udarbejdelse af selskabsretlige dokumenter vedr. kommanditselskabet og komplementarselskabet. Lett Advokatfirma udarbejder endvidere erklæring i overensstemmelse med Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforenings retningslinier omkring, at det juridiske og selskabsretlige i projektet overholder gældende dansk lovgivning. Derudover håndterer Lett Advokatfirma slutfasen omkring completion (skøde) på ejendommen. Besøg virksomheden på Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 3

5 Dansk revisor er JWS-REVISION Registreret revisionsaktieselskab, Hovedgaden 25, 3460 Birkerød. JWS-REVISION er ansvarlig for, at udarbejde årsrapporter samt skattebilag på baggrund af de til enhver tid gældende regler i årsregnskabsloven for selskaber af nærværende klasse. Arbejdet udføres i tæt samarbejde med samt på baggrund af talmateriale leveret af Hesseldahl Invest A/S. Besøg JWS-Revision på Dansk Revisor, erklæring, er Aaen & Co. Statsaut. revisorer as, Kongevejen 3, 3000 Helsingør der udarbejder revisorerklæring, som har til formål, at bekræfte, at anvendte forudsætninger kan anses som rimelige samt, at projektet opfylder de nuværende skatteretslige forudsætninger for, at være afskrivningsberettiget og at skatteregler er korrekt samt fyldestgørende beskrevet. Erklæringen har overordnet set til formål, at give investor det bedst mulige beslutningsgrundlag fvsa. Investeringens kvalitet under de anvendte principper, regelsæt samt nuværende lovgivning på området. Læs mere om Aaen & Co. på Engelsk advokat er Kennedys Lawfirm, Longbow House, 14-20, Chiswell Street. London, EC1Y 4TW. Kennedys Lawfirm er ansvarlig for, at udarbejde rapporten (report on title). Rapporten udtrykker advokatvirksomhedens konklusion om samtlige ejendomsrelaterede aftaleforhold, som er relevante for investors mulighed for, at kunne bedømme kvaliteten af lejekontrakten, herunder grundlæggende sikkerheden i investeringen. Denne rapport er investors sikkerhed for, at ejendommen samt den forbundne lejekontrakt opfylder de betingelser, købet er indgået på betingelse af. Endvidere at der ikke senere kan gøres krav gældende imod de nye ejere på basis af aftaler og forhold forud for investors køb samt at alle andre aftaleretslige samt kontraktslige forhold kan håndhæves efter engelsk lov og ret. Kennedys law firm bistår endvidere selskabet fsva. due dilligence, person-og selskabsregistreringer hos relevante engelske myndigheder, engelsk momsregistrering, moneylaundring, håndtering af kontrakter med finansieringkilder i England såvel som i Danmark, udarbejdelse af aftalegrundlag med selskabets Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 4

6 udnævnte ejendomsadministrator samt gennemførsel af completion (skøde på ejendommen) handlingen. Kennedys Lawfirm kan besøges på Engelsk revisor er krogh & Partners Ltd., 823 Salisbury House, 29 Finsbury Circus, London EC2M 5QQ. Krogh & Partners Ltd. har ansvar for på basis af materiale fremsendt af dels Hesseldahl Invest A/S samt dels af den udnævnte engelske ejendomsadministrator, at udføre revision for selskabet, herunder at udarbejde engelske selvangivelser samt årsrapporter for samtlige investorer såvel som for selskabet. Læs mere om Krogh & Partners Ltd. på Engelsk ejendomsadministrator er Matthews & Goodman, 196 Deansgate, M3 3WF Manchester, UK. Administrator er ansvarlig for, at det med lejer indgåede aftalegrundlag overholdes af lejer, at besigtige samt administrere investorernes ejendom stringent efter lejekontraktens indhold overfor lejer/erne. Matthews & Goodman skal endvidere formidle skriftlige rapporter kvartalsvist til engelsk revisor samt Hesseldahl Invest A/S om ejendommens tilstand samt øvrige relevante forhold samt derudover tilsvarende kvartalsvist fremsende finansielle statusrapporter om økonomiske bevægelser i indtægter og udgifter i perioden. Hesseldahl Invest A/S vil tilsvarende kvartalsvist udsende statusrapporter til samtlige investorer for, at alle til stadighed modtager information om den løbende drift på ejendommen. Matthews & Goodman kan besøges på Building Survey, Hart Ireson har for K/S Bude udarbejdet en pre-acquisition survey på bygningen forud for vores beslutning om køb. Rapporten er en strukturel gennemgang af ejendommens tekniske opbygning, stand og kvalitet. Ejendomsvurdering England, King Sturge, har på anmodning af 1. prioritets financie udarbejdet en valuation report på ejendommen. Rapporten er udarbejdet til projektets financie, som långivers eksterne vurderingsrådgivere og investorerne kan således ikke støtte ret på rapportens konklusioner. Rapporten er den engelske 1. prioritets financie s grundlag samt incitament for, at udstede den fornødne låneramme til ejendommens erhvervelse. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 5

7 Rapporten vurderer ejendommens, beliggenhed, anvendelighed, markedsværdi, herunder nuværende lejeindtægt i forhold til markedslejen for tilsvarende ejendomme, lejekontraktens længde og øvrige vilkår samt endeligt ejendommens omsættelighed. På grundlag af den udarbejdede rapport udsteder den engelske långiver sit finansieringstilsagn. Besøg King Sturge website på Udbyder erklærer herved, at Hesseldahl Invest A/S og koncernens øvrige selskaber, ingen økonomiske sammenfaldende interesser har med omstående rådgivere samt samarbejdspartnere. Præsentation Hesseldahl Invest A/S har hermed fornøjelsen af at indbyde Dem til tegning af anparter i K/S Bude. K/S Bude har alene til formål at erhverve, eje og udleje en engelsk udlejningsejendom med henblik på, at forrente samt formueforøge den investerede kapital maksimalt. Der er her tale om en ejendomsinvestering, som efter engelske forhold, indeholder særligt attraktive sikkerhedsaspekter i relation til lejekontrakternes vilkår. Investeringen henvender sig til investorer, der har en solid formue samt en højere personlig indkomst. Købet og driften af ejendommen sker med henblik på, at sikre investor en maksimal formuetilvækst på grundlag af en lavrisiko investering i en fuldt udlejet udlejningsejendom. Dette søges opnået dels gennem finansiering på attraktive vilkår dels gennem ejendommens almindelige drift samt den forventede formuetilvækst og endelig gennem lejekontraktens restløbetid på ca. 19 år, hvortil kommer muligheden for, at lejer kan forlænge kontrakten ved forhandling under et af de resterende rent review forhandlinger. Profilen i investeringen er således sikkerhed og opsparing og henvender sig derfor hovedsageligt til investorer, der lægger vægt på en sund ejendomsinvestering med et solidt indtjeningspotentiale. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 6

8 Der er ikke tale om et offentligt udbud og prospektet er derfor ikke omfattet af lov om udbud af visse værdipapirer, lov nr. 168 af 14. marts 2001, kap. 12, der omhandler bestemmelser om prospekter i offentligt udbud. Vi har imidlertid bestræbt os på, at give Dem samme information, som kræves i henhold hertil. Den begunstigede opsparing i fast ejendom De fleste højtlønnede har i dag en kapitalpension eller ratepension via deres ansættelse, hvor der typisk indbetales op til 20 % af årslønnen. Formålet med disse skattebegunstigede opsparingsformer er at supplere de offentlige ydelser, der ydes når De når Deres 3. alder. Flere og flere har et ønske om at starte deres otium i en tidligere alder og samtidigt opretholde sin levestandard. En konsekvens heraf er, at De skal afsætte en større andel af Deres indkomst til opsparing, hvilket betyder, at Deres rådighedsbeløb i hverdagen nedsættes. Dette kan begrænse Dem i at spare det op, der reelt skal til for at få opfyldt Deres ønsker. I Deres hverdag er De vant til at tjene penge på det, De er uddannet til og erfaren i. Mange investeringsformer kræver en konstant professionel overvågning og må derfor betegnes som værende en aktiv og dermed tidskrævende investering, der fordrer en ikke ubetydelig indsigt. Når De ønsker at fokusere på sikkerhed findes der efter vores opfattelse, kun få egnede investeringsformer, heriblandt bl.a. obligationsinvesteringer, investering i fast ejendom samt jord. Som opsparingsform har ejendomsinvesteringen det særlige karakteristika, at værdistigning på ejendomme som minimum altid har fulgt den almindelige prisudvikling og i flere perioder oversteget denne. Dette gælder både i Danmark og England samt de fleste andre europæiske lande. Ser man på værditilvæksten på fast ejendom over en tilsvarende tidshorisont på år har denne derfor som oftest været stigende. Ønsker De at supplere Deres opsparing, kan De via investering i en udlejningsejendom opnå en solid opsparing, uden at sænke Deres private rådighedsbeløb. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 7

9 Som investor i en udlejningsejendom opnår De et skattemæssigt fradrag i Deres personlige indkomst, hvorved De kan opnå en attraktiv opsparing uden brug af egne frie midler. Derfor kan De med fordel vælge engelske ejendomme Markedet for investeringer i engelske udlejningsejendomme er ganske betydeligt, idet der i England er århundreders traditioner for, at det er et selvstændigt erhverv at eje bygninger og udleje disse. Det er derfor almindeligt, at virksomheder lejer sig ind hos en udlejer, og det er kun et fåtal af samtlige erhvervsbygninger, der ejes af de virksomheder, der anvender disse. Det engelske ejendomsmarked er ligeledes præget af, at de engelske finansielle institutioner er meget aktive på markedet og har en betydelig del af deres investeringsportefølje placeret i fast ejendom. Det engelske Angelsaksiske retssystem er baseret på common law, der adskiller sig markant fra kontinental ret, hvilket også indbefatter dansk ret. Den væsentligste forskel består i, at retssystemet er opbygget omkring retspraksis case law, hvilket særligt i dets aftalesystem påvirker udformningen af engelske lejekontrakter samt ejendomshandler. I England gør man brug af et fortolkningssystem, der betegnes som the litteral rule, hvilket betyder, at dokumenter fortolkes yderst bogstaveligt således, at det, der er nedskrevet er gældende og eventuelle udeladelser er et udtryk for, at aftaleparterne ikke ønsker at gøre disse gældende i deres aftale. Disse forhold sammenholdt med de konkrete kontraktlige forpligtelser fra lejer overfor udlejer/ejer af udlejningsejendomme gør gennemsigtigheden og dermed sikkerheden for investor betydelig mere attraktiv i en engelsk ejendom frem for eksempelvist en dansk eller tysk ejendom. Det er således vores faste overbevisning, at det engelske ejendomsmarked, i hele sin substans, er det mest attraktive at investere i for danske investorer. I det følgende vil De blive præsenteret for de kontraktlige fordele De opnår som investor i en engelsk udlejningsejendom. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 8

10 Lange uopsigelige lejekontrakter England har fra gammel tid en tradition for indgåelse af endog meget lange lejekontrakter - typisk fra års uopsigelighed og opefter for begge parter. Denne tradition adskiller sig væsentligt fra, hvad der er kutyme på de øvrige europæiske erhvervsejendomsmarkeder, hvor lejekontrakter sjældent er uopsigelige i mere end 8-10 år. Såvel lejer som ejer opnår herved en række fordele. Lejer kan disponere langsigtet og undgår risikoen for at blive tvunget væk fra sit lejemål med tab af goodwill og kundekreds til følge. Ligeledes kan ejer kalkulere med en langsigtet og sikker indtjening. Ny lejelov fra 1. januar 1996 lejekontrakter fra før 1. januar 1996 er omfattede af privity of contract. Dette betyder, at lejer har alle forpligtelser for lejemålet i hele kontraktens løbetid uanset, om lejer afstår lejemålet til en ny lejer. I tilfælde af, at en lejer afstår lejemålet til en ny lejer, vil alle på kontrakten anførte virksomheder dvs. alle tidligere og nuværende lejere i fællesskab indestå for lejeindtægten og dette uanfægtet, hvor mange virksomheder der i lejekontraktens periode bliver videreudlejet til. Denne økonomiske forpligtelse, og dermed sikkerhed, kan De ikke opnå på lejekontrakter indgået efter 1. januar Lejeregulering hvert 5. år - og aldrig nedad Da lejekontrakterne i England, som nævnt, kan være særdeles lange, er det derfor væsentligt for ejer, at lejen som minimum følger den generelle prisudvikling. Normalt aftales der således lejeregulering hvert 5. år (rent review), under ledelse af chartered surveyors. Lejen kan imidlertid aldrig reduceres, uanset om markedslejen skulle falde drastisk. Dette modsat Danmark, hvor ejeren står væsentligt svagere. Her har lejer mulighed for at få den aftalte leje reduceret ved hjælp af det danske retssystem, hvis lejer kan dokumenterer, at markedslejen er faldet i forhold til den aftalte leje. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 9

11 FRI-kontrakter Lejekontrakterne i England er typisk de såkaldte FRI-kontrakter full repair and insurance contracts, hvilket betyder, at lejerne afholder alle omkostninger, der relaterer sig til ejendommen, hvad enten det drejer sig om drift, forsikring, udvendig og indvendig vedligeholdelse eventuelle fornyelser samt skatter. I Danmark er det derimod oftest sådan, at ejer dækker ejendommens omkostninger til samtlige udvendige vedligeholdelser, såsom facade mv., hvorfor man løbende må påregne en ikke uvæsentlig og i visse tilfælde svært budgettérbar driftsomkostning. Attraktiv finansiering I England er der, modsat Danmark, kutyme for, at udlejningsejendomme finansieres på 1. prioriteten med op til % af købesummen på 20-årige lån (mortgage bank). Denne belåning er selvfølgelig kun mulig på ejendomme, hvor den engelske mortgage bank vurderer, at der er sket udlejning til en yderst kreditværdig lejer på så langt et åremål, at banken ikke vurderer, at påtage sig risiko, der berettiger til yderligere sikkerhedsstillelse fra investors side. Da belåningsgraden på 1. prioriteten udtrykker, hvorvidt aktivet erhverves til markedspris er det selvsagt af afgørende betydning, at den engelske mortgage bank stiller den højest mulige belåning til rådighed. Belåningsgraden på den inderste prioritet er på det engelske erhvervsejendomsmarked reelt retningsgivende for den korrekte værdiansættelse på aktivet, hvorved risikoen for, at erhverve investeringen for dyrt, herved er afdækket. I danske udlejningsejendomme vil finansieringen på 1. prioriteten som oftest udgøre 60 %, hvilket isoleret set intet siger om aktivets markedsværdi. Det engelske ejendomsmarked adskiller sig derfor ikke kun på lejevilkårene, men også på de finansielle konditioner i forhold til det danske og det øvrige europæiske ejendomsmarked - og det i en markant positiv retning. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 10

12 Ejendoms- og selskabsadministration Afgørende for et tilfredsstillende investeringsforløb er valg af de rigtige finansieringsformer samt omhyggelig administration af henholdsvist ejendommen samt selskabet. Administration af selskabets ejendom varetages af en udpeget engelsk ejendomsadministrator, der opfylder reglerne i anpartslovgivningen. Selskabsadministrationen i Danmark vil blive udført af Hesseldahl Invest A/S, der har indgået en selskabsadministrationsaftale med kommanditselskabet, der kan opsiges af begge parter med 6 måneders varsel, til et kalenderårs udløb. I etableringsåret udgør det ekstraordinære selskabsadministrationshonorar kr , beløbet opkræves ved completion og tillægges ikke moms. Fra 1. januar 2007 oppebærer Administrator et årligt vederlag på kr , beløbet opkræves kvartalsvist forud og tillægges ikke moms. Kommanditselskabets ledelse skal forestås af selskabets bestyrelse, der vælges på generalforsamlingen. Indkaldelser udføres af Hesseldahl Invest A/S. Komplementarselskabet Bude ApS skal ikke have nogen bestyrelse. Selskabet ledes af en direktør, der vælges af generalforsamlingen for ét år af gangen. Indtil første årsrapport aflægges, tegner Lars Hesseldahl komplementarselskabet som direktør. Direktøren opnår ikke honorar herfor. Hesseldahl Invest A/S vil drage omsorg for at overholde gældende regnskabsregler og i øvrigt varetage selskabets interesser overfor långivere samt selskabets øvrige samarbejdspartnere. Endvidere skal Hesseldahl Invest A/S overbringe materiale til selskabets revisor, således at denne hvert år vil kunne udarbejde bilag til brug for den enkelte investor. Selskabets engelske revisor varetager indberetningspligten for så vidt angår de relevante oplysninger til de engelske skattemyndigheder. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 11

13 Kreditvurdering Som investor bliver De kreditvurderet. For at sikkerheden for hver enkelt investor opretholdes, stilles der krav til Dem og Deres medinvestorers indkomst- og formueforhold. Hesseldahl Invest A/S vil foretage kreditvurderingen af hver enkelt investor, og på baggrund af denne indstille til yderligere kreditvurdering hos de deltagende finansieringskilder. Formålet med kreditvurderingen er at sikre at samtlige investorer kan overholde forpligtelserne til kommanditselskabet og dets finansieringskilder, hvilket er i såvel kommanditselskabets samt i de enkelte investorers interesse. Udgangspunktet er enkelt. Der skal være en velafbalanceret sammenhæng mellem Deres økonomiske formåen og den investering, De ønsker at foretage. Således tilpasser vi den enkelte investering til Deres økonomi. Dette øger samtidig Deres sikkerhed, idet vi naturligvis har tilsvarende indsigt i Deres medinvestorers økonomiske formåen. Det er endvidere vores erfaring, at veldokumenterede ejendomsinvesteringer tiltrækker gode solide investorer. Disse forhold medfører mere attraktive finansieringsvilkår, hvilket yderligere er med til at gøre Deres investering og opsparing mere sikker. Til brug for vor kreditvurdering skal vi derfor kende til Deres formue- og indkomstmæssige forhold. De skal derfor ved tegning levere den fornødne information, som gør det muligt, at udarbejde en regnskabsmæssig formueopgørelse. Derudover skal De leverer materiale af verifikationsmæssig karakter, kopi af pas, sygesikringsbevis, kørekort etc. Nævnte oplysninger skal afgives både for Dem og evt. ægtefælle. I tilfælde hvor det ikke er muligt, at adskille Deres personlige formue fra Deres eventuelle ægtefælles, vil den danske financier som oftest bede begge parter om, at underskrive de danske lånedokumenter. Hesseldahl Invest A/S ønsker, at henlede Deres opmærksomhed på, at det udleverede materiale behandles yderst fortroligt og alene overbringes til selskabets långivere. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 12

14 Dokumenterede undersøgelser samt konklusioner Selskabets engelske advokat Kennedys Lawfirm, London har udarbejdet report on title dateret den 9. august 2006 og har i den forbindelse foretaget miljø forespørgsler til The North Cornwall District Council. Kennedys Lawfirm, London har på basis heraf konkluderet følgende: Rapporten som omfatter gennemgang af ejendommens dokumenter samt byrder, lejekontraktens indhold, samt lokale miljø forespørgsler, konkluderer at K/S Bude erhverver et attraktivt sikkert og omsætteligt aktiv. På baggrund af Kennedys Lawfirm s konklusion fsva. den foretagne miljøforespørgsel er det ligeledes Hesseldahl Invest s vurdering, at der på ejendommen er ordnede miljøforhold. Rapporten konkluderer endvidere, at Kennedys lawfirm ikke forventer, at selskabets investorer vil blive mødt med yderligere omkostninger på basis af de foretagne undersøgelser. Der er af King Sturge den 10.august 2006 udarbejdet en valuation rapport, som vurderer væsentlige forhold i relation til ejendommens værdi, huslejens størrelse i forhold til markedslejen samt markedsværdi ved lejertomgang. King Sturge konkluderer, at ejendommens markedsværdi er i overensstemmelse med den erlagte pris for ejendommen GBP samt, at lejen udtrykker markedslejen for tilsvarende ejendomme henset til placering, størrelse samt anvendelses muligheder. Rapporten konkluderer endvidere, at der er stor efterspørgsel på ejendomme med tilsvarende attraktive beliggenhed, at lejers substantielle styrke, den lange uopsigelige lejekontrakt samt at ejendommen er opført til det formål den anvendes til. King Sturge konkluderer derudover, at ejendommen efter deres opfattelse repræsenterer en meget sikker investering samt at der er gode muligheder for huslejestigninger på mellemlang sigt. Rapporten er udarbejdet på foranledning af 1. prioritets financie, West Bromwich building society, for at understøtte långivers sikkerhed i udlånet, herunder værdiansættelse, huslejeniveau samt værdi i tilfælde af lejertomgang. Rapporten lever op til samtlige krav stillet af financie. Revisorerklæring er udarbejdet af Aaen & Co. Statsaut. revisorer A/S, som på baggrund af udbyders informationer har udarbejdet erklæring om prospektets forudsætninger, beregningernes rigtighed samt i hvilket omfang disse er korrekte samt konsekvente. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 13

15 Ejendomsadministrationen i England forestås af Matthews & Goodman som med K/S Bude har indgået en skriftlig aftale med henblik på, at drive professionel ejendomsadministration for selskabets samt tilse dets aktiver. Ejendomsadministrator er en for Hesseldahl Invest A/S mangeårig samarbejdspartner, som har mange års erfaring med ejendomsadministration. Administrator er endvidere medlem af RICS, Royal institut of chartered surveyors. Der er endvidere af Hart Ireson den 1. august 2006, udarbejdet en building survey rapport på ejendommen forud for købet. Rapporten er udarbejdet for K/S Bude som ønsker ejendommens tekniske opbygning, vedligeholdelsesmæssige tilstand samt kvalitet belyst forud for købet af den. Hart Ireson har på baggrund af en teknisk gennemgang fundet, at ejendommen er vel vedligeholdt og fremstår som en sund og præsentabel ejendom i en stand som afspejler ejendommens alder. I rapporten fremhæver Hart Ireson, diverse anbefalinger om reparationer, som lejer er pligtige til, at udbedre da kontrakten er indgået på FRI (full repair & insurance) vilkår. FRI vilkår betyder, at lejer hæfter for samtlige vedligeholdelsesmæssige forhold i relation til ejendommens klimaskal, interiørets stand såvel som eksteriørets vedligeholdelse.. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 14

16 Ejendommen K/S Bude, Crooklets Road, Bude, Cornwall, UK. Bude er attraktivt beliggende på Atlantic Heritage kyststrækningen imellem Barnstaple i North Devon og Newquay i Cornwall. Denne strækning kaldes lokalt for the Atlantic highway Ejendommen som er en prime pitch beliggende ejendom i det nordvestlige hjørne af byen og er helt dominerende i byens dagligvarehandel. Ejendommen er ved seneste rent review opmålt til, at udgøre kvm. Ejendommen er opført til, at huse et moderne supermarked og der er separate varemodtagelses faciliteter i ejendommen. Arealet som udgør i alt kvm. er fordelt på 1. sal med 139,4 samt på grundplan udgørende det primære forretningsareal 1.659,6 kvm. Ejendommen fremstår særdeles velvedligeholdt og udgør byens absolut primære indkøbscentrum fsva. dagligvarehandel. I byen samt nærmeste opland har ca deres permanente bopæl og byen drager desuden stor fordel af, at kunne tiltrække købestærke turister da området er et attraktivt bade og surfing ressort. Området tiltrækker endvidere mange golfturister til området mange golf ressorts. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 15

17 Lejer Lejer er Somerfield Property Company Ltd., som fra ejendommen driver retail dagligvarer forretning under branded Somerfield. Lejekontrakten er indgået i år Virksomheden er markedsledende indenfor segmentet high end FMCG i det engelske retail miljø. Moderselskabet Somerfield Property Company Ltd. blev grundlagt under andet navn i 1875 og driver i dag mere end forretningsenheder fordelt over hele England, Scotland og Wales. Somerfield Property Company Ltd. udvikler sig meget hurtigt og er i stærk vækst i England såvel som på øvrige markeder. Der drives ca. 800 units under Somerfield branded og ca. 500 units som Kwik Save. Somerfield Stores Ltd. fokuserer strategisk på udvikling af deres Somerfield venue koncept. Lejers finansielle styrke: Somerfield Property Company Ltd, tidligere Gateway Properties Ltd indtil 30. april 2004 havde ved regnskabsaflæggelsen pr en omsætning på ca. 94 mio. GBP samt et overskud på den ordinære drift før skat på ca. 43,4 mio. GBP. Selskabet opgjorde i årsrapporten egenkapitalen til ca. 235,6 mio. GBP. Selskabet er rated af ICC til, at være af substantiel finansiel styrke og en excellent lejer. (kilde ICC). Selskabet opnår hos Dunn & Bradstreet en rating på 5A1, hvilket er højeste score. Seneste 3 års nøgletal kan skitseres således: Regnskabs afslutning Omsætning 000 s Driftsresultat før skat 000 s Egenkapital 000 s ICC Credit Score 30/04/ ,003 43, , /04/ ,930 16, , /04/ ,365 16, , Selskabet betragtes af markedets finansielle operatører, som en markant stærk lejer. Det koncernforbundne selskab Somerfield Stores Ltd, som også hæfter for lejers forpligtelser havde på samme tidspunkt en årlig omsætning på godt 4,58 mia GBP. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 16

18 Ønsker De yderligere oplysninger om ovenstående lejer kan De hos Hesseldahl Invest A/S rekvirere den seneste regnskabsrapport fra selskabet, eller trække den på selskabets website Somerfield Property Company Ltd. driver følgende koncepter/brands: Somerfield er flagskibet i koncernen og flere og flere venues konverteres i dag til Somerfield stores. Somerfield Stores Ltd. ønsker, at positionere sig som retailer i high end segmentet. Koncernens andet store brand er Kwik Save, som servicerer lavpris segmentet. Lejer har indenfor Somerfield konceptet omkring private label brands, hvoraf food tegner sig for den største andel. Selskabet blev grundlagt i 1875 og udviklede sig stabilt henover århundredeskiftet. I 1950érne begyndte man, at ændre karakter til deciderede selvbetjeningsforretninger. I 1960érne foretog selskabet regulære opkøb og indgik mergers og koncernen har siden positioneret sig som en af markedets mest udviklings- og vækstorienterede virksomheder i dagligvaresektoren. Somerfield branded er selskabets flagskib trods det, at begge brands er fint indtjenende samt i kraftig vækst. Selskabet Kwik Save blev grundlagt i 1959 og åbnede sin første forretning under navnet Value Stores i North Wales i Ligesom Somerfield opbyggede Kwik Save sin position op i gennem tresserne og blev noteret på London Stock Exchange i Somerfield lod sig for et par år siden af notere igen. I 1998 indgik Somerfield Ltd. i et merger med Kwik Save, hvilket med ét gjorde det nye selskab til et af Englands mest markante dagligvarekæder. Herefter fortsatte selskabet med opkøb af bla. Grand ways, R.T Willis Ltd., William Jackson, Shoprite, Gateway etc. Af de 2 brands udgør Kwik Save low budget shopping segmentet. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 17

19 Somerfield Ltd. erhvervede i oktober 2004, 114 nye venues da de overtog Safeway fra WM Morrison. I marts 2005 indgik Somerfield Ltd. en aftale om et stort sale & lease back med Palmer Capital Partnere om 118 Texaco retail forretninger, hvorfra Somerfield Ltd. s forecourt forretninger skal drives. I april 2005 indgik selskabet endvidere aftale med selskabet Fullforce Ltd. om, at etablere samt drive 22 'Essentials' forretninger på tankstationer fordelt på strategiske lokationer i hele England. Somerfield udgør sammen med Tesco, ASDA, Sainsbury og Morrisons the big five indenfor supermarkeds drift på de britiske øer og ifølge eksperter er der plads til disse operatører. Desuden er det blevet meget vanskeligt at opnå tilladelse til opførelse af flere større venues i England. I december 2005 overtages koncernen af et konsortium, som består af Barclays Bank, HSBC, APAX Equity Partners & Tchenguiz Family Trust, ændre navn fra Somerfield Plc. til Somerfield Ltd. samt afnoteres samtidigt fra LSE (London Stock Exchange) Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 18

20 Lejekontraktens vilkår Lejer: Lejemålets størrelse: Ejendommens lejer er Somerfield Property Company Ltd.. Crooklets Road, Bude, Cornwall., Reg. no Selskabet Somerfield Stores Ltd. hæfter endvidere for lejers betaling af huslejen, men betales direkte fra lejer. ca kvm Starttidspunkt: Løbetid: 35 år. Udløb Samlet årlig lejeindtægt: Lejeregulering: Næste lejeregulering: 2010 Lejen forhandles og reguleres hvert {5}. år ved rent review. Lejen fastsættes på basis af markedslejen i de forgangne 5 år og kan på basis af kontraktens bestemmelser om upwards only ikke reduceres Ejendommen er udlejet til Somerfield Property Company Ltd., frem til 2025, hvilket giver en samlet restløbetid på 19 år. Lejekontrakten er en såkaldt» Full repair and insurance contract» (FRI), hvilket medfører at lejerne afholder alle omkostninger, der relaterer sig til ejendommen, hvad enten det drejer sig om drift, vedligeholdelse, forsikring etc. Lejen reguleres hvert 5 år, næste gang i 2010 og sker efter principperne i OMV (Open market value) Vigtigt for ejer er, at lejen kun kan reguleres op og aldrig reduceres, uanset udviklingen i markedslejen. Lejeindtægten andrager i alt årligt GBP svarende til en brutto startforrentning af købsprisen på 5,39% % p.a. excl. handelsomkostninger. Dette betyder, at investeringen kan sammenlignes med en højtforrentet obligationsinvestering. Overblik - væsentlige budgetforudsætninger Ejendommen erhverves for GBP hvilket ved en omregningskurs på 10,81 kr./gbp svarer til mio. DKK. Dette svarer til 18,55 gange lejen. Købesummen pr. kvm. udgør ca GBP svarende til ca DKK. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 19

21 Der er i budgettet indlagt en lejestigning og værditilvækst på ejendommen på 2,50% p.a. ud fra ejendommens anskaffelsessum eksklusiv handelsomkostninger. Såfremt ejendommen afhændes efter 20 års ejertid er afhændelsesprisen estimeret til ca mio DKK, eksklusiv omkostninger, som er en proportionalitet mellem lejestigninger, værditilvækst på ejendommen samt ejendommens oprindelige anskaffelsessum. Selv ved dette konservative skøn opnår investor (ved en 10 % anpart) en særdeles attraktiv fortjeneste på godt DKK brutto og efter skat på godt DKK over de næste 20 år. Der forventes en refinansiering af 1. prioriteten i Renten på 1. prioriteten er fast fra completion tidspunktet og 10 år frem og forudsættes, at udgøre 6,20% - renten kan afvige herfra i både negativ såvel som gunstig retning. Renten på den danske kassekredit er variabel og udgør fra start 5,20%. Selskabsadministrationshonoraret udgør fra etablering af projektet kr og stiger med huslejestigningerne og med samme sats. Komplementaren udlåner sin kapital til kommanditselskabet og modtager renten diskontoen + 2 % herfor. De samlede købs- og handelsomkostninger er beregnet af Hesseldahl Invest A/S til at udgøre 14% af ejendommens købesum. I England udgør omkostningerne til byggeteknisk rapport, ejendomsmægler, stempel af skøde, moms, finansiering, advokater, valuation rapport, arrangement fee til 1. prioritets financie mv. ca. 7,24189 % svarende til ca GBP. Udbyderhonorar inkl. dækning af omkostninger til markedsundersøgelser, selskabsetableringer, formidling, kontraktgennemgange, formueopgørelser, kreditgodkendelser, etablering af PBS webservice, bank m.v. udgør ca. 6,75811 % svarende til ca GBP. Hæftelse Kommanditselskabet er opdelt i 100 anparter á DKK, svarende til en stamkapital på i alt DKK, som udgør Investorernes samlede maksimale hæftelse i relation til Kommanditselskabet. Hæftelsen er begrænset til ca. 47 % af ejendommens samlede anskaffelsessum. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 20

22 Den enkelte Kommanditists løbende hæftelse overfor kommanditselskabet udgør DKK for hver købt anpart á DKK med fradrag af kontante indbetalinger på anparten samt erlagte afdrag på lånet med tillæg af et eventuelt senere henlagt overskud. Den danske finansiering er etableret mod, sikkerhed i Kommanditisternes resthæftelse overfor Kommanditselskabet samt pant i kommanditisternes anparter. Den anlagte finansieringsstrategi betyder, at hæftelsen for hver enkelt investor er bortfaldet længe inden lejekontraktens udløb. Det er dog en løbende forudsætning, at stamkapitalen og dermed investorernes samlede hæftelse øges i takt med behovet herfor i forhold til, at fastholde fradragsretten. Nedbringelse af gælden og dermed hæftelsen sammenholdes i nedenstående diagram med investors opsparing. Diagrammet udviser ikke fremtidige udvidelser af stamkapitalen men investorernes fremtidige hæftelse vil, efter generalforsamlingsbeslutning herom, være ligefrem proportional med den forhøjede stamkapital. Det er sædvanligt ved Engelsk ejendomsfinansiering, at lån ydes alene med sikkerhed i Kommanditselskabet, ejendommen og dens indtægter. Hermed er hæftelsen således også begrænset til Kommanditselskabet, ejendommen og dens indtægter. Den danske finansiering er etableret mod, sikkerhed i Kommanditisternes resthæftelse overfor Kommanditselskabet samt pant i Kommanditselskabets konti i Danmark. Komplementarselskabet hæfter med hele sin formue på DKK. Selskabets ejere kan ikke blive mødt med krav om yderligere indskud af anpartskapital. K/S Bude Beløb kr Hæftelse DK Opsparing År fra køb Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 21

23 Kapitalbehov og finansiering Kapitalbehov Købesum ejendom Købeomkostninger Driftsunderskud opstartsår Etablering komplementar ApS Afdrag prioriteter opstartsår 0 Likvid beholdning opstartsår Finansiering Prioritetslån UK - 1. Prioritet Prioritetslån DK - 2. prioritet 0 Prioritetslån DK - 3. prioritet 0 Investorindskud Lån fra komplementarselskab Forudbetalt leje Kassekredit prioritet Vi har modtaget et lånetilsagn fra en engelsk mortgage bank på et 1. prioritets GBP lån udgørende ca. 79,00 % af købesummen eksklusiv handelsomkostninger. Der er tale om et 10-årigt lån, hvor lånerenten forudsættes at være på 6,20% %. Renten fastsættes dog først endeligt på udbetalingstidspunktet og kan således ændre sig indtil fastsættelsen i både positiv såvel som negativ retning. Lånerenten er herefter fast i 10 år og udløber herved. For at minimere hæftelsen såvel som indbetalingerne planlægges det, at 1. prioriteten i 2016 refinansieres for indfrielse af den danske 2. prioritet. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 22

24 Såfremt lånet indfries før udløb skal der til financie betales penalty rente, svarende til financie s renteindtægtstab fra indfrielsen til lånets udløb, hvis renten er faldet i perioden. Lånet er afdragsfrit i 5 år. Ved lånets udløb skal restgælden og dermed lånet, der på dette tidspunkt udgør ca. 3,545 mio GBP, genforhandles. Da huslejen betales i GBP og lånet optages i GBP er valutakursrisikoen på 1. prioriteten elimineret indtil realisationstidspunktet. Kassekredit Der etableres en dansk kassekredit på restkøbesummen, der defineres som ejendommens pris inkl. handelsomkostninger med fradrag af den engelsk finansierede 1. prioritet, således at købet af ejendommen samt omkostningerne er 100 % finansieret. Afdragsprofilen på den danske kassekreditfinansiering er sat op således, at den enkelte investor indbetaler 85,00% % af sin skattebesparelse p.a. Der etableres således en kassekredit facilitet på nærmere fastsatte vilkår i DKK, hvor lånerenten er variabel og forudsættes, fra starten at udgøre 5,20% %. Da ydelserne til den danske finansiering primært kommer fra investors skattebesparelse i DKK, etableres kassekreditten i DKK, hvilket også her eliminerer valutakursrisikoen. Investorindbetalingerne vil, af kommanditselskabets bestyrelse, løbende blive afstemt med henblik på sikring af den budgetterede, akkumulerede likviditet i kommanditselskabet. Der gives långiver sikkerhed i selskabets konti i Danmark samt sikkerhed i investors resthæftelse overfor K/S Bude. Følsomhedsberegninger Ved enhver form for ejendomsinvestering, skal det understreges, at der er tale om budgetter, der vedrører fremtidige forhold. De faktiske resultater kan således afvige i såvel negativ som positiv retning. Ligeledes kan man ikke udelukke risikoen for fremtidige indbetalinger, der er større end først budgetteret. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 23

25 Efterfølgende følsomhedsanalyser kan derfor give Dem som investor, et bedre beslutningsgrundlag, før De beslutter Dem for at investere i K/S Bude. Det forudsættes at valutakursen mellem DKK og GBP i hele budgetperioden er 10,81 DKK/GBP. VARIABEL Værdi i budget Nyværdi i 2006 Ændring Opsparing efter skat Netto opsparing på en 10%-andel 0 0,00% -2,50% ,00% -0,50% Ændring i lejeindtægt 2,50% 0,00% ,00% 0,50% ,50% 1,00% ,00% 1,50% ,20% -1,00% Rente 1. prioritet 6,20% 0,00% ,20% 1,00% ,20% 2,00% ,20% -1,00% Rente kassekredit 5,20% 0,00% ,20% 1,00% ,20% 2,00% VARIABEL Ændring i inflation interval 0,5 % Værdi i budget Nyværdi Ændring Opsparing efter skat 68,43 mio. 14,82 mio ,50 mio. 7,75 mio Salgspris i år , ,76 mio. 8,51 mio ,1 mio. 17,85 mio Ovenstående er blot eksempler og kombinationer af afvigelserne er sandsynlige. Ønsker De foretaget alternative konsekvensberegninger, udarbejder vi også gerne disse. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 24

26 Skattemæssige forhold Ved deltagelse i en investering hos Hesseldahl Invest A/S, deltager De i skattemæssig henseende i en erhvervsmæssig investering. Deres andel af det skattemæssige resultat for den enkelte ejendom forudsættes beskattet efter virksomhedsordningen, hvorfor De opnår fradrag for hele det skattemæssige underskud i Deres marginale personlige indkomst. Det skal bemærkes, at investeringen opfylder samtlige regler i personskattelovens 4 stk. 10 og 12 samt gældende praksis. Beregningerne er foretaget for denne investering isoleret. Det forudsættes endvidere, at investor ikke har positiv kapitalindkomst, og at det skattemæssige resultat kan indeholdes i den personlige marginalindkomst, som i budgetterne er indregnet til 59%. A'conto skat jf. virksomhedsordningen er 28%. Gældende skatteregler er i øvrigt forudsat uændret i hele investeringsperioden. Det forudsættes ligeledes, at investor er skattepligtig i Danmark i hele investeringsperioden. Påtænker De at fraflytte Danmark, anbefaler vi, at De får foretaget alternative følsomhedsberegninger af investeringen hos Deres revisor. Afskrivning og beskatning Afskrivninger på ejendommen Efter vedtagelse af pinsepakken udgør de skattemæssige afskrivninger for den afskrivningsberettigede del af anskaffelsessummen 5 % p.a. i 20 år. Det skattemæssige afskrivningsgrundlag fremkommer som følger: Ejendommens pris Samlede købeomkostninger Ej fradragsberettigede købeomkostninger Grundværdi (anslået 13 % af ejendommens pris) Skattemæssigt afskrivningsgrundlag Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 25

27 Beskatning i England Investor vil som følge af sin deltagelse i selskabet, blive begrænset skattepligtig i England. Da kommanditselskabet imidlertid ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom, og da der er tale om en passiv investering, kan der ved opgørelse af den skattepligtige indkomst i England ikke foretages afskrivninger på ejendommen, men alene på installationerne på denne med 25 % årligt og efter saldometoden. Det skal bemærkes at der ikke er gjort brug af engelske afskrivninger i nærværende budgetter. Det kan anbefales efterfølgende at iværksætte en research af hvorvidt der henstår afskrivninger, der ikke er fuldt udnyttet af tidligere ejere, jf. engelsk lovgivning. Herudover kan alene udgifter vedrørende udlejningen og ejendommen samt renteudgifterne på lån til finansiering i forbindelse med køb af ejendommen fradrages ved den engelske indkomstopgørelse. Underskud kan fremføres til fradrag i senere års overskud. Ved salg af ejendommen beskattes de genvundne afskrivninger, hvorimod avance på ejendommen er skattefri så længe investor ikke har bopæl i England. I investorbudgettet er der taget højde for at skatter betalt i England, er modregnet i dansk skat - i det omfang, de danske regler giver mulighed herfor. Beskatning af valutakursreguleringer Valutakursreguleringer er forudsat beskattet efter realisationsprincippet, hvorved kursreguleringer på balanceposter ikke påvirker investors skattepligtige indkomst før ved salg af ejendommen og indfrielse af gældsposterne. Har man valgt lagerprincippet i forbindelse med en anden virksomhed, skal samme anvendes for ejendomsinvesteringen. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 26

28 Lagerprincippet kan påvirke de enkelte års resultater i både positiv og negativ retning. Eksempelvis vil en svækkelse af den danske krone i forhold til engelske pund øge investors fradrag i budgetperioden. Beskatning ved salg Når ejendommen sælges eller De på et tidligere tidspunkt vælger at afhænde Deres anparter, bliver De beskattet på to måder. Dels ved genvunde afskrivninger og dels ved ejendomsavance. 90 % af de realiserede genvundne afskrivninger beskattes som personlig indkomst og er forskelsværdien på, hvad De har afskrevet ejendommen til (den skattemæssige nedskrevne værdi), og den pris De sælger ejendommen til, dog maksimalt til anskaffelsesprisen. Sælger De ejendommen med fortjeneste, skal De betale ejendomsavance af forskelsværdien på Deres oprindelige anskaffelsespris og Deres salgspris på ejendommen, omregnet til transaktionsdagens valutakurser. I budgetterne vil der altid være indregnet Deres betaling til både genvundne afskrivninger og ejendomsavancebeskatning, således at sidste linie i investorbudgettet Opsparing netto er nettofortjeneste til Dem efter betalt skat. Skatteprovenu til den danske stat Investeringen er overskudsgivende og indbringer et ikke ubetydeligt skatteprovenu til den danske stat. Såfremt K/S Bude realiseres i overensstemmelse med det budgetterede, opnår den danske stat ved et salg i år 2026 et positivt skatteprovenu på mere end 16,8 mio. DKK, som specificeres på næste side: Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 27

29 Statens skatteprovenu Investorernes udskudte skat indtil salgsår ( ) Skat af genvundne afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Skatteprovenu over perioden Udbydererklæring Undertegnede, der er ansvarlig for oplysningerne i nærværende prospekt, bekræfter herved, at alle prospektets oplysninger os bekendt er fyldestgørende og korrekte, og at der ikke er udeladt forhold, som kan forvanske det billede, prospektet skal give. Vi er bekendte med, at nogle kommuners ligningsmyndigheder har underkendt hidtidig mangeårig praksis vedrørende det skattemæssige afskrivningsgrundlag. Flere udbydere har anket disse underkendelser og der pågår i øjeblikket en sag om disse principper ved Landsskatteretten. Hesseldahl Invest A/S og vore rådgivere er ikke enige i disse myndigheders vurderinger, men er samtidigt opmærksomme på, at en ændring af nuværende anvendt praksis vil betyde en mindre reduktion af afskrivningsgrundlaget. I nærværende prospekt har vi imidlertid valgt, at imødekomme eventuelle reduktioner ved på forhånd, at have reduceret afskrivningsgrundlaget. Udarbejdelsen af prospektet er lavet med henblik på at belyse Deres muligheder for at supplere Deres opsparing ved deltagelse i en investering i en engelsk udlejningsejendom, med de skatte- og indtægtsmæssige muligheder, der foreligger under gældende lovgivning. Prospektmaterialet beskriver efter vores overbevisning de fornødne økonomiske samt øvrige risikomæssige forhold af betydning for Deres muligheder for, at kunne vurdere investeringens kvaliteter. Medlem af Ejendomsprojektudbydernes Brancheforening Side 28