Proces vedrørende omdannelse af Sølund

Transkript

1 Proces vedrørende omdannelse af Sølund Eksempler på organisering af udviklingsarbejdet ved omdannelse af funktionstomme bygninger og ny byudvikling Marts 2017

2 Baggrund Byrådet godkendte den 27. april 2016 anbefalingen fra 17, stk. 4 udvalget for Skanderborg Midtby om procesforslag til udvikling af Sølund området. Udvalget foreslog, at der gennem et udbud etableres et partnerskab med en eller flere private aktører om udviklingen af fremtidens bydel Sølund. Baggrunden herfor var, at udvalgets arbejde med udviklingen af området viste sig at indeholde en række forskellige forhold, der gør udviklingsarbejdet relativt kompliceret. Udvalget anbefalede derfor, at der vælges udbuds- og partnerskabsformer, som giver plads til, at partnerne kan blive klogere undervejs. Økonomiudvalget bad den 18. januar 2017 om en redegørelse vedrørende muligheder for og eksempler på organisering af udviklingsarbejdet. På den baggrund er der indsamlet en række eksempler, som viser hvordan andre kommuner har omdannet funktionstomme bygninger og lavet ny byudvikling. Eksempelsamlingen er lavet på baggrund af relevant materiale (helhedsplaner, artikler mv.), samt via telefoninterview med Kristian Brøns, Udviklingschef, Viborg Kommune; Rikke Graversen, Projektleder, Viborg Baneby; Karsten Gregersen, Erhvervschef, UdviklingOdder; Morten Møller, sekretariatschef, Odder Kommune; Henrik Børsting, Planchef, Vejle Kommune og Anne Sinnbeck, Direktør for Byibyen, Randers Kaserne. Eksemplerne viser bl.a. at kommunerne har formået at genskabe arbejdspladser ved at lave fx erhvervs- og uddannelsesfunktioner i tommer bygninger samt tiltrækning af nye borgere. I eksemplerne med Viborg Kaserne, Randers Kaserne og Vitapark ses en blanding af private initiativer (erhverv) og offentlige tilbud (sundhed, børnehave mv.) Eksemplerne viser typisk to spor: Et kommercielt spor, hvor stærke investorer har været primus motor i udviklingen og et kommunalt spor, hvor kommunale institutioner/aktiviteter er flyttet ind i bygningerne. De 5 cases er: Viborg Kaserne Viborg Baneby Vitapark (tidligere sygehus), Odder Kellers Park, Brejning Randers Kaserne Sølund Bygninger Ca m2 Ca etagemeter

3 Eksempel 1: Viborg Kaserne En animationsskole, VIA University College, 75 kollegieboliger, børnehave og et nyt rådhus er bl.a. etableret på det tidligere kaserneområde, der er placeret i den nordlige del af Viborg by. Omdannelsen af Viborg Kaserne Da Viborg Kaserne lukkede i 2001 overtog Viborg Kommune det 65 ha store kaserneområde. Et mål med købet var bl.a. at få skabt en sammenhængende vision og en plan for fremtidig udvikling af kaserneområdet, som kunne genskabe de tabte kasernearbejdspladser. Kommunen søsatte en længere, kreativ proces med borgere, erhvervsliv, uddannelsesaktører m.fl. om anvendelse af og funktionerne på det fremtidige område. Det lagde grundstenen for visionen om et udvikle kaserneområdet til en bydel i byen med fokus på unge, uddannelse, innovation og kreative erhverv. Ca. halvdelen af de gamle kasernebygninger er bevaret og de huser bl.a. animationsskolen The Animation Workshop, virksomheder inden for animation, samt uddannelserne VIA og Dania samt Studentervæksthuset. Et nybygget kollegie, ungdomsboliger, børnehave og Viborg Kommunes nye rådhus fra 2011 er nogle af de nybyggerier, som er opført på området. En stærk vision Omdannelsen af kasernen er sket med et stærkt ophæng i en lokalpolitisk vision om, at området skulle friholdes fra at udvikle sig til traditionelt erhvervsområde, og i stedet fungere som et center for uddannelse, unge og kreativitet i bydelen. Det betyder bl.a., at tomme arealer på kaserneområdet kun udlægges til formål i overensstemmelse med visionen, fx nye uddannelsesinstitutioner. Organisering af udviklingsarbejdet Viborg Kommune har selv været ansvarlig for at få gennemført idéprocessen og med inddragelse af investorer, rådgivere mm. efter behov. Nybyggeri er realiseret via idékonkurrencer, hvor udviklere har budt ind på design og gennemførelsen af delprojekterne på arealet. Det gælder fx de 75 nye kollegieboliger, Future Kollegiet, som er realiseret med et lokalt boligselskab som investor. Viborg Kommune ejer fortsat hele arealet. Dog har uddannelsesinstitutionerne i forbindelse med deres etablering købt sokkelgrunde til at bygge på, ligesom de har købt enkelte eksisterende huse. Uddannelsesinstitutionerne ejer kun husene, og ikke det omkringliggende areal. Det sikrer bl.a., at Viborg Kommune kan skabe et ensartet udtryk af arealet og have snor i udviklingen. Kaserneområdet er udviklet gradvist fra overtagelsen i 2001 og er stort set fuldt udbygget. Fakta Viborg Kaserne Ejer 65 hektar Viborg Kommune VIA, Dania og boligselskabet Sct. Jørgen ejer særskilte bygninger på området. Kommunal investering 40 mio. kr. gav Viborg Kommune for kasernearealet. Hertil kommer bl.a. offentlige investeringer i rådhus og børnehave. Centrale udviklere og Viborg Kommune, VIA, Dania, aktører Boligselskabet Sct. Jørgen Tidsperspektiv

4 Eksempel 2: Viborg Baneby Et stærkt samarbejde mellem Viborg Kommune, Realdania, investorer og eksisterende virksomheder skal udvikle Viborg Baneby en ny bydel i et udtjent, centralt industriområde. Udviklingen af Viborg Baneby Startskuddet til Viborg Baneby var en idékonkurrence udskrevet af RealDania og Viborg Kommune i Viborg Baneby er søsat med afsæt i kommunens ønske om at skabe bynære boliger, erhverv og uddannelse i et gammelt erhvervsområde, syd for banen ved Viborg Centrum. Et centralt element er etableringen af en banebro, Viborg Banebro, som kommer til at forbinde den nye bydel med Viborgs historiske bymidte. Området kommer til at rumme boliger, erhverv, nybyggede uddannelsesinstitutioner, detailhandel, ældre-, pleje- og ungdomsboliger og grønne områder. Den samlede økonomi for projektet vurderes at være 5 mia. kr. når bydelen forventet er fuldt udbygget i I 2016 rundede investeringer i bydelen ca. 1 mia. kr. primært via investeringer fra boligselskaber, Mercantec og Banebroen, som Realdania investerer 30 mio. kr. Viborg Kommune bidrager med ca. 250 mio. kr. til kickstarte boligudviklingen via vejanlæg, banebro og etablering af rekreative områder. Organiseringen af udviklingsarbejdet Ejerstrukturen på området er qua områdets tidligere funktion mangfoldig, dog med Bachgruppen og Gardit som to store grundejere på området. Det har betydet, at Viborg Kommune har haft en central rolle i at samskabe med og mellem grundejere og investorer, samt at motivere private investorer til udvikling med afsæt i helhedsplanen og anlægsinvesteringer fra kommune og Realdania. Et banebyråd og banebyforum Viborg Byråd har i forbindelse med vedtagelsen af helhedsplanen for Viborg Baneby nedsat et Banebyråd og et Banebyforum. Begge forsamlinger skal medvirke til realiseringen af Viborg Baneby ud fra en fælles vision om at skabe fremtidens bydel. Banebyrådet består af repræsentanter fra byråd og administration i Viborg Kommune, investorer samt det øvrige erhvervsliv. Banebyforum er et større forum, bestående af alle interesserede beboere og virksomhedsejere, lokale foreninger, aktive borgere mv. med interesse i banebyens udvikling. Læs mere på Fakta om Viborg Baneby 70 hektar heraf omdannes 42 hektar erhvervsområde Ejerstruktur Kommunal investering Centrale samarbejdspartnere og udviklere Tidsperspektiv 2-3 store lodsejere Ca. 250 mio. kr. Forventet privat/offentlig investering: 5 mia. Viborg Kommune, Realdania, Bachgruppen (grundejer og ejendomsudvikler), Gardit (grundejer og ejendomsudvikliger), Mercantec (investor), boligselskabet Sct. Jørgen (investor) (forventeligt) 3

5 Eksempel 3: VitaParken, Odder Der er pustet nyt liv i de gamle sygehusbygninger efter at Odder Kommune overtog stedet i Med VitaPark er der skabt et center for erhverv, sundhed og kultur i det m2 store sygehus og tilhørende parkareal. Udviklingen af VitaParken Odder Kommune købte i 2011 Odder Centralsygehus, som Region Midtjylland havde lukket i Forud for overtagelsen i 2011 gik visionsarbejdet for området i gang hos Odder Kommune. Et stærkt ønske hos byrådet var at skabe liv i de gamle bygninger og genskabe de arbejdspladser, som Odder Kommune mistede i forbindelse med sygehuslukningen. Processen blev kickstartet med en idé- og visionsudvikling mellem byråd, erhvervsliv, aktive borgere, sundhedsaktører, kulturaktører mv. Resultatet af visionsarbejdet blev en helhedsplan for området med afsæt i visionen: VitaParken Odder sundhed, kultur og liv i hjertet af Odder. Vokseværk i gamle bygninger Et centralt element i VitaParken er sundhed, men bygningerne er i dag et center for 3 strategiske ben erhverv, sundhed og kultur: Iværksætterhus Iværksætterhuset Vokseværket råder over ca. 1000m2, og er et erhvervs-, iværksætter- og innovationshus. Huset rummer 40 forskellige virksomheder. Sundhedshus Det største ben i Vitaparken er sundhedsparken, med en række kommunale sundhedsfunktioner. Den del af sundhedshuset som ikke anvendes kommunalt, er hjemsted for mindre sundhedsvirksomheder. Kunst og kultur Kulturhuset i VitaPark er base for kommunale kulturaktiviteter, ligesom mindre, alternative kunstnere og kulturaktører kan leje sig ind i bygningerne. Her findes fx teaterværksted, atelier, arbejdsrum og værksteder. Organiseringen af VitaPark Omdannelsen af VitaPark er gennemført løbende fra 2011 til Odder Kommune har været den central drivkraft i omdannelsen af sygehuset til VitaParken. Kommunen har været tovholder på idéudviklingen for området, ansvarlig for istandsættelse af bygningerne samt driften af bygningerne, herunder udlejning af ubenyttet kapacitet til mindre sundheds- og kulturvirksomheder. Iværksætterhuset drives af UdviklingOdder. Odder Kommune har nedsat et 17., 4. udvalg som fungerende bestyrelse for VitaPark, samt ansat en direktør for Vitapark begge med reference til kommunens økonomiudvalg. Odder Kommune planlægger i den nærmeste fremtid at videreudvikle på visionen for VitaPark. Se mere på Fakta om VitaPark etagem2 og 6 hektar park Ejer Odder Kommune Kommunal investering 25 mio. kr. i købesum + istandsættelse af bygningerne Centrale udviklere og Odder Kommune, UdviklingOdder samarbejdspartnere Tidsperspektiv

6 Eksempel 4: Kellers Park, Brejning Kellers Park i Brejning har historiske fungeret som sygehus og bosted for udviklingshæmmede. En privat udvikler har omdannet Kellers Park til livstilsområde med mange forskellige funktioner inden for helse, hotel, golf, marina og boliger. Udviklingen af Kellers Park Vejle Amt overtog i 1980 erne den lukkede institution for udviklingshæmmede, Kellers Park. I 2001 forsøgte amtet at sælge området samlet, men der var ingen købere, så bygningerne blev solgt stykvis. Børkop Kommune købte Det Røde Afsnit (en del af den tidligere sygeplejeskole) og et omkringliggende område mod havnen for at have hånd i hanke med udviklingen. I 2002 fik udvikler Dan Brockdorff, Urup Developments, ideen til et livsstilsområde med hotel, kunst, golf, liebhaveriboliger mm. Urup Developments købte derfor den del af området, som Børkop Kommune ikke opkøbte, til en sum af 21 mio. kr. Senere opkøbtes også Børkop Kommunes bygninger og tilhørende areal af Urup Developments. Børkop Kommune, Vejle Amt og Urup Developments fik tegnet en helhedsplan for området som dannede grundlag for den videre udvikling, herunder samarbejdet med Comwell om hoteldelen. Comwell åbnede i 2007 og har 109 værelser samt spafaciliteter mv. Comwell krævede i den forbindelse mulighed for etablering af en golfbane for at engagere sig i området. Børkop Kommune nu Vejle Kommune har flere gange haft en rolle i forhold til at sikre dialog mellem udviklere og brugere af området, bl.a. i forhold til sikringen af offentlig adgang til de rekreative områder. Fakta om Kellers Park Udvikler Kommunale investeringer Ca. 190 hektar. Det omdannede hotelareal er ca m2 Urup Developments Børkop Kommune købte Det Røde Afsnit for 5 mio. kr. i 2001 og solgte senere til Urup Developments. Urup Developments Primær udvikler og centrale samarbejdspartnere Tidsperspektiv (hotel) / 2014 (boliger/marina) Organisering af udviklingsarbejdet Det bærende element i udviklingen af Kellers Park har været en privat investor, som har haft en klar vision for området og fastholdt denne i forhold til købere og nytilkomne samarbejdspartnere. 5

7 Eksempel 5: Randers Kaserne Med afsæt i kaserneområdets historie og særlige status i Randers har en privat investor skabt nyt liv kasernebygningerne. Baggrund Da Randers Kaserne lukkede i 1995 overtog Freja Ejendomme kaserneområdet. Frem til 2005 stod bygningerne delvist tomme og husede flygtninge i en periode, indtil Freja begyndte at sælge bygningerne stykvis. I 2005 ser ejendomsselskabet By i Byen en mulighed for udvikle kaserne området med afsæt i den kulturhistorie som omgav bygningerne. By I Byen udarbejdede på den baggrund en visionsplan for kaserneområdet, som skal huse helt særlige bygninger og erhvervslejemål. Alle kasernebygninger, på nær ganske få ikke-bevaringsværdige bygninger, er bibeholdt, restaureret og udlagt til forskellige lejemål. Siden 2006 har Randers Kommune lejet hovedbygningen En stor del af bygningsmassen (14.000m2) lejes af Randers Kommune, som bl.a. har en del administration og Jobcenter i hovedbygningen. Derudover findes der ca. 110 lejere af bygningerne alt fra iværksættere, kontorerhverv til små håndværksvirksomheder i de gamle garager. Udover erhvervslejemål bygges der med tiden 350 moderne boliger på området, hvoraf de første 80 boliger påbegyndes i Det har i udviklingsarbejdet været vigtigt at fastholde de kulturhistoriske spor i området både i bygningernes udtryk og i historiefortællingen. Det betyder fx, at vejnavnene fra kasernen er bibeholdt. By i Byen har igennem processen erfaret, at det har betydet meget for byens ejerskab til udviklingen af området, at kaserne bygningerne er bibeholdt og har fået nyt liv. Organisering af udviklingsarbejdet Omdannelse af området er drevet af en privat udvikler, hvis afsæt bl.a. har været at gøre den bestående bygningsmasse så attraktivt som muligt ift. videre udlejning. Et stærkt og positivt samarbejde med Randers Kommune har fra udviklernes synspunkt været centralt i udviklingen. I første omgang i forhold til myndighedsarbejdet med lokalplaner, men også med de kommunale funktioner der blev placeret i bygningerne og som var med at signalere liv på området. Kommunens visioner for hvordan kaserneområdet rent infrastrukturmæssigt kan kobles til midtbyen og indfaldsvejene i Randers har også haft en betydning for udviklerne. Det beskrives bl.a. som et vigtigt element i forhold til tiltrækning potentielle investorer. Boligdelen forventes at være udbygget om i 2024, og rummer til den tid m2 boliger og erhverv. Læs mere på Fakta om Randers Kaserne 17,5 hektar heraf kvm bygninger Udvikler Ejendomsselskabet ByiByen Kommunal investering Ingen Centrale samarbejdspartnere Privat investor - ByiByen /primær udvikler Tidsperspektiv