Alþingi Erindi nr. Þ 142/171 komudagur

Transkript

1 Alþingi Erindi nr. Þ 142/171 komudagur Reykjavík, 3. júlí, 2013 Til Allsherjar- og menntamálanefndar Alþingis v/ máls 14 um Hagstofu Íslands Þann 2. júlí var undirritaður, Helgi Tómasson, boðaður á fund nefndarinnar til að svara spurningum þingmanna. Í upphafi fundar bað formaður nefndar undirritaðan um að gera grein fyrir þeirri skoðun sinni að markmiðum frumvarpsins mætti ná að miklu leyti innan núverandi lagaramma og hvort úrtak sé nothæft í stað þess að fá öll gögn. Undirritaður vísaði til verkefnis sem viðkomandi vann árið 2010 ásamt hagfræðinemanda. Það verkefni var kallað,,skuldaferlar einstaklinga og var markmið þess að meta það hvernig einkstaklingar hegða skuldamyndun sinni yfir ævina.verkefnið átti að vera blanda af fræðilegri greiningu sem byggði á hvernig skynsamir neytendur myndu hegða sér í umgengni við fjármagsmarkað. Einnig átti verkefnið að innihalda tölfræðilegan þátt þar sem hugleitt yrði hvaða aðferðafræði kæmi til greina við að gera gagnagreiningu túlkanlega. Þessir þættir verkefnisins byggðu á heimildaleit um hvernig erlendir vísindamenn hefðu nálgast vandann. Einnig átti að athuga hvort gögn Hagstofu Íslands gætu nýst við sköpun einstaklingsferla. Seðlabankinn, Félagog Fjármálaráðuneytið styrktu verkefni um þús. kr, hvert og nemandi var ráðinn í sumarstarf. Ekki fékkst fjárveiting til að halda verkefninu áfram árið Bráðabirgðaskýrsla var gerð í lok árs 2010 og er hún hjálögð sem viðhengi (skuldaferlareinstaklinga-uppkast.pdf). Einnig eru hjálagðar skýrslur Seðlabankans um fjármálastöðuleika (fjarmalastodugleikaskyrsla2013.pdf) og dönsk skýrsla um skuldastodu (donsk-skuldastada-2013-samlet-rapportboligfinansieringsanalyse.ashx). Mynd 3 á blaðsíðu 9 í dönsku skýrslunni og mynd 4 á blaðsíðu 55 í skýrslu Seðlabankans segja að bæði í Danmörku og á Íslandi eru það þeir tekjuháu sem skulda mest. Í þeirri dönsku stendur einnig að meðal þeirra sem séu í neðri tekjuhelmingnum og eigi í greiðsluerfiðleikum, þ.e. meira en 50% af ráðstöfunartekjum fari í að borga af láni) þá hafi tæpur helmingurinn verið í efri tekjuhelmingnum fyrir 5 árum. Þessa tegund af greiningu er ekki að finna (ég fann hana ekki) í skýrslu Seðlabankans og ég held að þó að upplýsingar af þessari tegund liggi hjá Hagstofu þá sé ekki tæknilega einfalt að fá þær þaðan. Mitt svar: Ég held að með núverandi gögnum hjá Hagstofu Íslands, sé hægt að fá nálgun á svörum við þeim spurningum sem velt er upp í kaflanum, Athugasemdir við frumvarp þetta. Það kallar hins vegar á mikla (og samfellda) vinnu. Það að fá öll gögn, kallar á enn meiri vinnu og kostnað. Mikil vinna fer í að samræma gögn auk þess sem að magn af villum í stórri skrá sem er gerð af mörgum aðilum er meira en í lítill skrá. Úrtak gefur nálgun, hnitmiðað úrtak er af hinu góða. Stórt úrtak eykur nákvæmni í ályktunum Það kallar einnig á fræðivinnu að þróa aðferðir sem gera gögn túlkanleg. Almennt finnst mér að fólk (vísindamenn, þingmenn, o.s.frv.) hafa of ýkjukenndar væntingar um upplýsingagildi (upplýsinganýtni=upplýsingar/krónu) stórra gagnagrunna. Þingmenn spurðu síðan nokkur spurninga sem ég rek hér (ég bið þingmenn afsökunar ef ég gleymi einhverju atriðum úr þeirra spurningum). 1) Var þessi vinna að skila því sem vænta mátti? Mitt svar: Skriffinnskan við að fá gagnavinnsluleyfið var ekki meiri en ég reiknaði með en tók lengri tíma. Gögnin voru í,,verra ástandi en ég reiknaði með. Þ.e. meiri vinnu þurfti til að samræma gögn yfir tíma. Einnig klúðrast úrtakið í fyrstu vegna forritunarvillu. Það hafði þær afleiðingar að gögn um fólk sem breyttu um hjónabandsstöðu á tímabilinu urðu verri enn ella og vinna tafðist. Í heild vænti ég að við gætum

2 með íslenskum gögnum gert svipað og gert er í Danmörku. Danir hafa hins vegar á að skipa fjölmennari sveit af hæfu fólki og því reiknaði (og reikna) ekki með því að við getum ályktað jafnnákvæmlega og gert er í Danmörku. 2) Er nógu gott að nota úrtak? Mitt svar: Úrtak gefur nálgun. Úrtök eru meðfærilegri í tæknilegri vinnslu. Úrtak eða öll gögn, það er oft spurning um gagnatækni og kostnað. Sem tölfræðingur lít ég einnig á að öll gögn er líka úrtak úr því sem gæti hafa gerst. 3) Er úrtak ekki líka ógn við persónuöryggi? Mitt svar:.jú. Öll gagnasöfnun, skoðanakannanir, öryggismyndavélar, facebook, o.s.frv. skrá niður atferli einstaklinga. Þessi tól safna persónuupplýsingum. Það hvernig öryggi einstaklinga er ógnað með þessum tólum er sjálfsagt mismunandi. Aðilar sem vinna með þessi gögn, bankar, heilbrigðisstofnanir, skattayfirvöld, skoðanakannafyrirtæki, o.s.frv., verða að vera ábyrgir. 4) Eru hægt að búa til ferla án þess að njósna? Mitt svar: Einstaklingar eru ábyrgir á skattframtölum sínum 7 ár aftur í tímann. Einstaklingar og skattayfirvöld verða því að halda gögnum 7 ár aftur í tímann. Það verður að vera hægt að treysta skattayfirvöldum. 5) Hvað á að geyma skattframtöl lengi? Mitt svar: Óendanlega. Hagstofu og skattayfirvöldum verður að treysta. Einstaklingum stendur að mínu mati lítil ógn af upplýsingum um hvað þeir höfðu í tekjur fyrir mörgum áratugum. Ferlar einstaklinga gegnum lífið geta gefið vísindamönnum og komandi kynslóðum mikilvægar upplýsingar um hvaða ráðstafanir til framtíðar séu gagnlegar. Hagsmunayfirlýsing Ég er háskólaprófessor sem hef borgað allar mínar skuldir. Mínir hagsmunir einskorðast við vísindin og hag komandi kynslóða. Virðingarfyllst Helgi Tómasson Prófessor í hagrannsóknum og tölfræði Hagfræðideild Háskóla Íslands PS Árið 2005 sendi ég umsögn um mál 738. Það mál fjallaði um það hvort skylda ætti gagnafyrirtæki til að safna upplýsingum um netnotkun allra 3 mánuði aftur í tímann til þess að athuga hvort einhver væri að brjóta af sér. Ég efaðist um þetta. Ekki endilega vegna siðferðisspurninga um það hvort ríkið ætti að njósna um þegnana heldur vegna þess að ég taldi þetta sóun á fjármunum. Þeir sem virkilega ætluðu sér myndu hvort sem er fara framhjá þessu og neytendur þyrftu að borga fyrir gagnslaust eftirlit.

3 SKULDAFERLAR EINSTAKLINGA Arnaldur Smári Stefánsson og Helgi Tómasson Október 2010

4 Samantekt Markmið þessarar skýrslu er að varpa ljósi á eðli skuldaferla og meta hvernig gögn Hagstofu Íslands geta komið að notum við hlutlægt mat á þróun eiginfjárstöðu einstaklinga. Lauslega er rakið hvað fræðin segja um eðlilega skulda- og eignaþróun yfir ævina og hvernig megi nota gögn til að álykta um það ferli. Sagt er frá tilraun sem byggir á að fá lítið úrtak gagna úr skattgagnagrunni Hagstofu Íslands. Breytunum í þeim grunni er lýst lauslega. Leitast var við að fá heila einstaklingsferla yfir tímabilið , byggða á skattframtölum áranna Efnahagsþróun Íslands á tímabilinu er lýst lauslega. Til að gefa hugmynd um erlenda viðmiðun er sagt lauslega frá þróun eiginfjárstöðu í öðrum löndum. Sá samanburður bendir til þess að neikvætt eigið fé húsnæðiseigenda sé útbreitt alþjóðlegt fyrirbæri. Neikvæð eiginfjárstaða íslenskra húsnæðiseigenda virðist vera minna útbreidd en til dæmis breskra eða danskra húseigenda. Niðurstöður benda til að gögn Hagstofu Íslands séu nothæf til eftirlits með skulda- og eignaþróun einstaklinga. Þau litlu gögn sem fengust í þessari forkönnun undirstrika margbreytileika ferlanna. Einnig sýna þau að atriði eins og neikvætt eigið fé íslenskra húseigenda á sér langa sögu þó að Íslendingar virðist eiga langt í land með að ná Dönum. Einnig má ætla að skuldavandi samkvæmt eðlilegri skilgreiningu sé hvorki almennur né eitthvað nýtt. Ef nota á hagstofugögn til reglulegs eftirlits með efnahag einstaklinga þarf úrtak að vera miklu stærra en það sem hér var notast við. Gæði úrtaks, bæði hvað varðar samfelldni ferla og réttmæti mælinga þurfa einnig að vera meiri. Ljóst er að í grunninum eru villur í færslum. Verkefnið var unnið sumarið 2010 af Arnaldi Smára Stefánssyni BS-nema í hagfræði undir leiðsögn og í samvinnu við Helga Tómasson dósent í hagrannsóknum og tölfræði við Háskóla Íslands. Reykjavík, í október i

5 Inngangur Hugtök eins og skuldir heimila hafa verið algeng í fréttum síðan fjármálakreppan 2008 skall á. Erfiðleikar sem fylgja skuldastöðu eru háðir höfuðstól skuldar, verðmæti eigna og hæfni skuldara til að afla tekna til þess að standa undir skuldinni. Því gefur það ekki góða mynd af vandanum að líta einungis á stöðu höfuðstóls í einum tilteknum tímapunkti. Vextir, afborganir og laun eru afgerandi þættir skuldavanda. Eignir og skuldir eru í eðli sínu langlíf og nátengd fyrirbæri, og því er eðlilegra að líta á skuldastöðu sem feril í tíma frekar en tiltekna stöðustærð. Skuldir eru út af fyrir sig ekki slæmt fyrirbæri. Ákvörðun um skuldsetningu er hluti af því ferli að hámarka lífsgæði. Það getur þurft mikla skuld til þess að ná taki á stórri eign og síðan þarf tiltekið tekjustreymi til þess að standa undir skuldinni og borga hana niður. Ef líkja ætti hagkerfum við mannslíkamann má segja að skuldir séu eitt af þeim næringarefnum sem hagkerfið þarf til þess að það starfi eðlilega, 1 rétt eins og eignarréttur, tekjur og ótal aðrir þættir. Verðmæti eigna stjórnast af markaðsaðstæðum í hverjum tímapunkti en hreyfing skuldar stjórnast að hluta til af þáttum sem ráðast þegar til skuldarinnar er stofnað, möguleikum til endurfjármögnunar, tekjustreymi einstaklingsins og fleiri þáttum. Skuld eins er eign annars og því ráðast eftirstöðvar skulda að hluta til af verðþróun annarra eigna á líftíma skuldarinnar. Hugsanleg nálgun er að skoða þann möguleika að sundurliða feril eigna- og skuldastöðu einstaklinga og líta á skuldastöðu sem feril í tíma sem kortlagður er með tilliti til hreyfimynsturs eignaverðs og eiginleika skuldara. Áhættusækni einstaklinga og mat á eigin hæfni ráða miklu um stöðutöku í eignum og skuldum. Það er þó erfitt, jafnvel ómögulegt, og dýrt að búa til nothæfar breytur sem eiga að skýra fullkomlega vægi þessara þátta. Tölfræðilegt líkan til ályktunar um eðli skuldasöfnunar einstaklinga, gæti nýst fjárfestum, skattayfirvöldum og einstaklingum til betri ákvörðunartöku varðandi umgengni við lánsfé. Þannig mætti setja betri reglur um það hversu mikla áhættu lántakendur og lánveitendur geta leyft sér að taka og þannig stuðla að meiri stöðuleika. 1 Deila má um það hvað sé eðlilegt og hvað ekki. En skortur á lánsfé getur hamlað hagvexti. 1

6 a) Þróun dansks húsnæðisverðs. b) Þróun norsks húsnæðisverðs. Mynd 1: Þróun raunverðs íbúðareigna í Danmörku og Noregi. Danska myndin er fengin úr grein eftir Lunde (2008a) og sú norska úr meistararitgerð eftir Bertelsen & Bremnes (2007). Skipulag þessarar skýrslu er þannig að fyrst er lauslegt sögulegt ágrip ásamt erlendum samanburði. Síðan eru umræður um fræðilegar og empirískar greiningar á skulda/eignaferlum. Þá er sagt frá tilraun sem gengur út á að nota gögn Hagstofu Íslands úr skattframtölum. Ljóst er að skuldaferlar einstaklingar eru margbreytilegir. Reynt er að lýsa því lauslega. Niðurstöður er teknar saman í lokaorðum. Sögulegt yfirlit og erlendur samanburður Skuldavandi er áhyggjuefni um allan heim. Hér á eftir er drepið lauslega á nokkur dæmi frá nágrannalöndunum. Þessar hugleiðingar eru að sjálfsögðu fjarri því að vera tæmandi og settar fram til að skapa einhvers konar erlent viðmið. Sveiflur í húsnæðisverði eru jafngamlar húsnæðismarkaðnum og nátengdar þróun lánsfjármarkaðar og kaupmáttar launa. Sveiflur í húsnæðiverði eru því vel þekkt fyrirbæri í hagsögunni. Húsnæðisverð ræðst af eftirspurn eftir húsnæði, framboði á lánsfé, vaxtastigi og kaupmætti launa. Mynd 1 sýnir þróun raunvirðis á dönskum og norskum húsnæðismarkaði. Hliðstæða ferla má sjá Bretlandi, Bandaríkjunum, Spáni og ýmsum fleiri löndum. Athugað var úrtak úr skattframtölum (sem lýst er nánar síðar) áranna sem taka til 2

7 tímabilsins Í því fengust m.a. 11 ára ferlar yfir tekjur og skuldir 200 hjóna. Aldur einstaklinganna er á bilinu ára árið Stærð úrtaksins leyfir ekki nákvæma greiningu á eigna/skuldastöðu eftir aldri. Mynd 2a sýnir eiginfjárstöðu þeirra 5% verst settu í úrtakinu. Myndir 2b, 2c og 2d sýna það fyrir 10%, 25% og 50% verst settu. Hugsanleg túlkun á þessum myndum er að eðli málsins sé að eiginfjárstaða þeirra sem eiga og skulda mikið sveiflast meira en eiginfjárstaða þeirra sem skulda lítið. Efnahagsreikningur er samsettur úr eignum og skuldum. Á þeim heimilum þar sem bæði eignir og skuldir eru stórar eru því tveir þættir sem báðir sveiflast mikið. Í þessum myndum er eiginfjárstaðan sett upp í íslenskum krónum á verðlagi ársins Myndirnir litu öðruvísi út ef unnið væri með eiginfjárhlutfallið. Í þessum myndum má reikna með að stóreigna/stórskulda fjölskyldur sýni mikið fall í krónum árið Í mynd 3 eru sömu gögnum lýst hlutfallslega, þ.e. skuldir/eignum. Samkvæmt mynd 3 fara þeir 5% verst settu úr því að skulda tæp 70% af eignum árið 1998, upp í að skulda rúm 100% af eignum í lok ársins Þetta gefur til kynna að neikvæð eiginfjárstaða á Íslandi sé umfangsminna fyrirbæri en í Danmörku. Stærð þess úrtaks sem hér er unnið með gefur ekki möguleika til nákvæmra ályktana um hversu neikvæð eiginfjárstaða þeirra sem eru með neikvætt eigið fé er. Dreifingu hlutfalls skulda og eigna á nokkrum tímapunktum er lýst í mynd 4. Samkvæmt henni eru þeir verst settu árin 2002 og 2006 með skuldir rétt yfir eignum (skuldir/eignir aðeins stærri en 1), en árin 2007 og 2008 eru tvenn hjón komin komin með skuldir sem eru meira en tvöfaldar eignir. Þetta eru Á Íslandi er tímabil stundum kallað misgengistímabilið. Sú nafngift vísar til þess að sjálfsögðu of fá tilfelli til að grundvöllur sé til alhæfingar. Ljóst er þó að þetta er ekki hin að laun og eignir lækkuðu mikið. Íslendingar áttu því mun erfiðara að standa undir skuldum en almenna þróun. Þ.e. að þeir sem skulda margfaldur geta ekki verið mjög stórt hlutfall af heild. áður. Mynd 5 sýnir þróun raunvirðist íbúðarhúsnæðis í Reykjavík. Þarna er árið 1980 sett á 100. Árið 1982 fer gildið í 125 og hrapar síðan í 95. Á sama tíma hrapar kaupmáttur og helst lágur lengi á eftir. Fasteignaverðlækkunin virðist heldur minni en lækkun í Danmörku á tímabilinu (sjá mynd 1). Mynd 6 sýnir þróun eiginfjárhlutfalls danskra heimila fyrir nokkra aldurshópa á tímabilinu Þetta er 30% kvantíll sem þýðir að 30% hópsins skuldar meira en það hlutfall sem 3

8 Eignir skuldir lægstu 5% Eignir skuldir lægstu 10% Eignir skuldir (verð 2008) ár Eignir skuldir (verð 2008) ár (a) Eiginfjárstaða 5% verst settu (b) Eiginfjárstaða 10% verst settu Eignir skuldir lægstu 25% Eignir skuldir lægstu 50% Eignir skuldir (verð 2008) Eignir skuldir (verð 2008) ár ár (c) Eiginfjárstaða 25% verst settu (d) Eiginfjárstaða 50% verst settu Mynd 2: Þróun eiginfjárstöðu 200 hjóna á tímabilinu í milljónum á mann á verðlagi ársisns sýnt er á lóðrétta ásnum. Til nánari skýringar skuldar 30% hópsins sem er undir 30 ára meira en 140% af eignum árið Eignir á þessum myndum er húseignir, bankainnistæður, verðbréf samkvæmt dönskum skattframtölum, fasteignaskrám og upplýsingum frá húsnæðisbönkum (realkredit-institutter). Eignir í lífeyrissjóðum eru ekki taldar með. Einnig er hugsanlegt að markaðsvirði húseigna sé heldur hærra (5-10%) en það sem gefið er upp í fasteignamati. Slíkt er þó mismunandi eftir svæðum. 4

9 Skuldahlutfall 5% verst settu Skuldahlutfall 10% verst settu Skuldir/eignir Ár Skuldir/eignir Ár (a) Skulda/eignhlutfall 5% verst settu (b) Skulda/eignhlutfall 10% verst settu Skuldahlutfall 25% verst settu Skuldahlutfall 50% verst settu Skuldir/eignir Ár Skuldir/eignir Ár (c) Skulda/eignhlutfall 25% verst settu (d) Skulda/eignhlutfall 50% verst settu Mynd 3: Þróun hlutfallsins skuldir/eignir hjá 200 hjónum. Skuldir/eignir 2002 Skuldir/eignir 2006 tíðni tíðni Skuldir/eignir Skuldir/eignir (a) Dreifing skulda/eignahlutfalls 2002 (b) Dreifing skulda/eignahlutfalls 2006 Skuldir/eignir 2007 Skuldir/eignir 2008 tíðni tíðni Skuldir/eignir Skuldir/eignir (c) Dreifing skulda/eignahlutfalls 2007 (d) Dreifing skulda/eignahlutfalls 2008 Mynd 4: Dreifing hlutfallsins skuldir/eignir. 5

10 Mynd 5: Þróun raunverðs húsnæði (innanhúsplagg frá Kjararannsóknarnefnd byggt á gögnum Fasteignamats Ríkisins). Mynd 6: Þróun 30% kvantíls í eiginfjárstöðu danskra heimila ( 6

11 Fræðilegur bakgrunnur Æviteknakenningin (e. The Life Cycle Hypothesis) er kenning sem lýsir neyslumynstrum einstaklinga. Hún var upphaflegega þróuð af hagfræðingunum Irving Fisher og Roy Harrod, en Albert Ando og Franco Modigliani útvíkkuðu hana. Gert er ráð fyrir að einstaklingar neyti fasts hlutfalls af núvirtu virði (e. present value) ævitekna sinna. Einstaklingar taka því lán á yngri árum til þess að fjármagna neyslu og spara þau ár sem þeir hafa hæstar tekjur til þess að fjármagna neyslu á elliárum (Modigliani & Ando, 1957). Hér verður látið nægja að fjalla um þátt Modigliani og Ando í þróun kenningarinnar. Snemma á 6. áratug síðusta aldar skrifuðu Franco Modigliani og Richard Brumberg grein um neyslu einstaklinga á lífsskeiði sínu (Modigliani & Brumberg, 1954). Samkvæmt kenningum þeirra taka einstaklingar upplýstar (e. intelligent) ákvarðanir um það hversu miklu þeir eyða á hverjum tímpunkti yfir æviskeiðið þar sem einu skorðurnar eru þær auðlindir (e. resources) sem einstaklingurinn hefur aðgang að yfir lífsskeiðið. Þeir gera ráð fyrir að neysla sé í hlutfalli við þessar auðlindir, eða, sem er nánast jafngilt, meðtaltekjur yfir lífsskeiðið. Samkvæmt því ætti neysla að vera stöðugri yfir lífsskeiðið en tekjur (Deaton, 2005). Modigliani og Ando tóku upp þráðinn þar sem Modigliani og Brumberg höfðu sagt skilið við hann. Gert er ráð fyrir að nytjar neytandans séu fall af summu núverandi og verðandi neyslu. Fyrir hvert ár t er því heildarneysla T ára einstaklings í hlutfalli við núvirði þeirra heildar auðlinda sem hann mun sanka að sér það sem eftir er ævinnar, c T t = Ω T t v T t. (1) Hér er Ω T t hlutfallsstuðull sem er háður formi nytjafallsins, ávöxtun af eignum og aldri einstaklingsins á hverjum tímapunkti og v T t eru heildar auðlindir (e. resources). Gert er ráð fyrir að neytandinn hámarki nytjar sínar m.t.t. auðlinda sinna. Núvirði auðlinda T ára einstaklings má tákna sem summu hreinna eigna (e. net worth) frá síðasta tímabili og núvirtu virði þeirra tekna, 7

12 annarra en tekjum af eignum, (e. nonproperty income) sem einstaklingur væntir að hann muni vinna sér inn það sem eftir er af tekjuævi (e. earning live) hans. Hér er y T t v T t = a T t 1 + yt t + N τ=t+1 tekjur, aðrar en af eignun (e. nonproperty income), og y etτ t y etτ (1 + r t ) τ T (2) eru þær tekjur sem T ára einstaklingur væntir að vinna sér inn á τ-ta ári lífs síns. Eins táknar N það árabil sem einstaklingurinn hefur tekjur (e. earning span) og r t ávöxtun af eignum. Við getum því skilgreint meðal væntar árstekjur sem y et t = 1 N T N τ=t+1 Nú má endurskrifa jöfnu (1) með því að nota jöfnur (2) og (3). y etτ (1 + r t ) τ T (3) c T t = Ω T t y T t + Ω T t (N T)y et t + Ω T t a T t 1. (4) Því er neyslufall einstaklinga fall af tekjum, væntum tekjum og ávöxtun fjármagns (e. capital) með stuðlum (e. coefficients) sem eru háðir aldri (Ando & Modigliani, 1963). Nytjafall Modigliani og Brumberg (Modigliani & Brumberg, 1954) er fall af núverandi og væntri (e. prospective) neyslu og þeim eigum sem hann lætur í arf. 2 Ef gert er ráð fyrir að verðlag breytist ekki umtalsvert (e. appreciably) yfir æviskeiðið, þannig að magn neyslu sé alfarið ákvarðað (e. uniquely related to) af virði, þá má tákna nytjafall T ára einstaklings sem U = U(c T t, c T+1 t+1,..., cl A, a L+1 ), (5) þar sem A táknar aldur einstaklingsis þegar hann deyr. Ef tekjur vaxa til að byrja með samhliða starfsaldri en falla svo á ákveðnum tímapunkti einhverntíman eftir miðjan aldur má gera ráð fyrir 2 Ando og Modilgiani (Ando & Modigliani, 1963) gera ráð fyrir að einstaklingar kjósi ekki að skilja eftir sig arf. Þessi þáttur hefur þó enga afgerandi merkingu í okkar greiningu. 8

13 að einstaklingar taki lán þegar þeir eru ungir, safni á miðjum aldri og eyði svo sparnaðinum á elliárunum (Yilmazer & DeVaney, 2005). Þeir einstaklingar sem vænta þess að hafa háar tekjur síðar meir eru líklegri til þess að taka hærri lán. Segja má að tekjur ásamt skuldum séu þannig sjóðurinn sem einstaklingar sækja í til þess að fjármagna neyslu og fjárfestingu. Ýmsar rannsóknir hafa gefið til kynna að eldra fólk gangi ekki jafn hart á eignir sínar og kenningin gefur til kynna, jafnvel að þeir spari hluta tekna sinna (Deaton, 2005). Eins hafa rannsóknir sýnt að neyslan sé hærri á miðju æviskeiði en vænta mætti samkvæmt kenningunni. James Tobin telur helstu ástæðu þess vera barneignir. Hann telur að ferill fjölda barna á heimili sé í laginu eins og u á hvolfi (Tobin, 1967). Einhverjir hafa tekið svo til orða að kenning Ando og Modigliani eigi við um einhleypt fólk, sem taka ekki útgjöld vegna barneigna með í reikninginn þegar neysla er ákvörðuð og hafa ekki ástæðu til þess að skilja eftir sig arf. Eins má gera ráð fyrir að óvissa um dánardag skipti hér einhverju máli (Deaton, 2005). Færa má rök fyrir því að ellilífeyrisþegar gengju harðar að eignum sínum ef dánardagur væri þekktur. Gerum ráð fyrir að einstaklingur viti að væntigildi dánardags síns sé µ(a, q), þar sem a er aldur einstaklingsins og q aðrir þættir. Þá er líklegt að hann gangi á eignir sínar eins og andlátsdagur væri þekktur, α(a, q) µ(a, q), þar sem α > 1. 3 Hægt er að kaupa tryggingar þar sem kostnaði vegna óvissu um dánardag er velt yfir á tryggingarfélag. Empírískar greiningar Ýmsir fræðimenn hafa rannsakað þætti sem hafa áhrif á skuldir. Þrátt fyrir að menning og umhverfi sé ólíkt milli landa má gera ráð fyrir að áhrifaþættirnir séu að miklu leyti þeir sömu en mögulega misjafnlega sterkir. Tansel Yilmazer og Sharon A. DeVaney (Yilmazer & DeVaney, 2005) rannsökuðu annars vegar líkur þess að einstaklingar bæru ákveðnar tegundir skulda og hins 3 Hér er α vera fall af aldri og öðrum þáttum. Ástæða þess að ég læt α vera fall af aldri er sú að segja má að líkur þess að µ sé réttur dánardagur aukist með aldrinum. Ég læt aðra þætti fylgja með því þeir geta einnig haft áhrif á líkur þess að µ verði réttur dánardagur. 9

14 vegar fjárhæð skulda í hlutfalli við heildar eignir. Þær notuðu þversniðsgögn úr 2001 Survey of Consumer Finance. Úrtak þeirra innihélt upplýsingar um eignir og skuldir heimila. Skuldirnar voru flokkaðar niður í veðskuldir (e. mortgage debt), kreditkortaskuldir (e. outstanding credit card balance), raðgreiðsluskuldir (installment debt) og aðrar skuldir. Þeir notuðu sérhæft tölfræðilíkan (probit) til þess að meta áhrifaþætti á líkur þess að bera hinar ólíku tegundir skulda og annað sérhæft tölfræðilíkan (tobit) til þess að meta þá þætti sem höfðu áhrif á magn skulda í samanburði við magn eigna. Samkvæmt niðurstöðum þeirra minnkuðu bæði líkur þess að bera skuldir og upphæð skuldar í samanburði við eignir með aldri aðal fyrirvinnu fjölskyldunnar (e. household head) 4. Sú þróun að heimili draga úr skuldum þegar fyrirvinna nálgast eftirlaunaaldur er í samræmi við æviteknakenninguna. Jafnframt var neikvætt samband á milli annars vegar fjáreigna (e. financial assets) og líkur þess að bera skuld og hins vegar fjáreigna og skuldahlutfalls. Hins vegar var jákvætt samband milli annars vegar annarra eigna en fjáreigna og líkur þess að bera veðsett lán og hins vegar annarra eigna en fjáreigna og skuldahlutfalls. Tekjur heimilis, það að vera sjálfstætt starfandi eða hættur störfum, hafði jafnframt neikvæð áhrif bæði á líkur þess að bera skuld og skuldahlutfalls. Af öðru má nefna að menntun og fjöldi barna á framfærslu höfðu neikvæð áhrif á líkur þess að bera óveðsetta skuld. Donald Cox og Tullio Jappelli (Cox & Jappelli, 1993) notuðu tölfræðilíkön (Probit), til þess að meta líkur á lántökutakmörkum (e. borrowing constraints) og dreifingu skulda (e. incidence of positive debt). Þeir notuðu 1983 Survey of Consumer Finances sem inniheldur upplýsingar um fjölskyldur. Þar höfðu þeir upplýsingar um það hvaða heimili höfðu aðgang að lánsfé (e. credit markets) og hver ekki. Niðurstaða rannsóknar þeirra var sú að ósk (e. desire) eftir skuld óx fram að þeim tíma þegar fyrirvinna (e. the household head) var um það bil hálffertugur. Jonathan Crook (Crook, 2001) rannsakaði hvaða þættir segðu til um hvort heimili væru líkleg til þess að fá höfnun á beiðni um lán og hvaða þættir hefðu áhrif á það hversu stór lán heimili sóttust eftir. Hann studdist við gögn úr Survey of Consumer Finance og beitti einvíðu probit líkani til þess að rannsaka 4 Hugtakið head of the household er ekki skilgreint í greininni en gera má ráð fyrir að þeir eigi við aðal fyrirvinnu fjölskyldunnar. Stundum er átt við karlmanninn í fjölskyldunni (gömul hefð) eða þann aðila sem er eldri. 10

15 líkur á höfnun og tvívíðu probit líkani til að meta áhrif á stærð lána. Samkvæmt rannsókn hans var jákvætt samband á milli annars vegar samtímatekna (e. current income) og eftirspurnar eftir lánum (skuldum, fasteignaveðlán (e. mortgage loan), raðgreiðslulán (e. installment loan), húsnæðislán (e. home equity loan) og kreditkortalán) og hins vegar fjölskyldustærðar og eftirspurnar eftir lánum (skuldum). Eunyoung Baek og Gong-Soog Hong (Baek & Hong, 2004) birtu áhugaverða rannsókn á skuldastöðu einstaklinga (afborgunar- og kreditkortalán) þar sem þeir mynduðu svokölluð lífsskeiðsstig (e. life cycle stages) sem ákvörðuðust af aldri aðal fyrirvinnunar, hjúskaparstöðu (e. marital status) og barnafjölda. Þeir notuðu 1998 Survey of Consumer Finance og hönnuðu svo kallað double-hurdle líkan. 5 Fyrst mátu þeir skuldavilja (e. desire), Y i1 = z i α + µ i, með probit líkani og svo fjárhæð skuldar, Y i2 = x i β + ε i, þar sem z i og x i tákna vigra með óháðum breytum sem ákvarða Y i1 og Y i2. Loks er Y i = x i β + ε i ef Y i1 > 0 og Y i2 > 0 en Y i = 0 annars. Samkvæmt greiningu þeirra voru barnlausir einstaklingar 50 ára og eldri og einstæðir foreldrar yngri en 50 ára ólíklegri til þess bera ákveðna tegund skulda (e. installment debts) og skulduðu minna en einstæðir einstaklingar sem voru yngri en 40 ára. Samkvæmt rannsókninni mátti jafnramt lýsa afborgunarskuldum betur en kreditkortaskuldum með vísan til lífaldurs. Það ætti ekki að koma á óvart þar sem afborgunarskuldir eru notaðar til þess að ná ákveðnum markmiðum, eins og greiða fyrir nám, bíl, og aðrar varanlegar neysluvörur á meðan kreditkortaskuldir eru að jafnaði notaðar til þess að ná endum saman í hverjum mánuði. Þessir höfundar voru á því að mögulega hefði mátt bæta rannsóknina með því að nota aldur fyrsta barns í stað aldurs aðal fyrirvinnunar og að tillit hefði mátt taka til starfslokaaldurs þegar lífsskeiðin voru metin. Að sama skapi voru þeir á því að í stað þess að skoða eingöngu hvort börn voru á framfærslu heimilisins eða ekki hefði getað verið betra að skoða fjölda barna á framfærslu heimilisins. Orazio P. Attansio, James Banks, Costas Meghir og Guglielmo Webber (Orazio P. Attansio & Webber, 1999) nálgast þessi atriði öðruvísi en þeir hagfræðingar sem fjallað hefur verið um. 5 Þar sem hátt hlutfall einstaklinga í úrtakinu voru ekki með neinar skuldir uppgefnar borgaði sig ekki að beita aðferð minnstu fervika (e. ordinary least squares) í aðhvarfinu. 11

16 Þeir halda því fram að með því að bæta við lýðfræðilegum þáttum (e. demographics) og bæta við óvissu sé hægt að búa til kryppta (e. hump shaped) neysluferla yfir aldur sem lýsa raunveruleikanum vel, t.d. ólíkum neyslumynstrum einstaklinga sem hafa ólíka menntun. Þeir notuðust við gögn úr Consumer Exprenditure Survey. Þar fengu þeir upplýsingar um tekjur, neyslu og ásamt atriðum eins og fjölda fullorðinna og fjölda barna á heimili og menntun, en að auki bættu þeir við upplýsingum um vexti. Hver og ein fjölskylda var í gagnasafninu í eitt ár. Því skiptu þeir úrtakinu niður í flokka eftir fæðingarári og tóku meðaltal viðeigandi breyta í hverjum flokki fyrir sérhvert tímabil. Þeir gerðu ráð fyrir að sérhvert heimili stæði frammi fyrir hámörkunarvandamáli, mátu stikana í hámörkunarvandamálinu og leystu Euler-jöfnu vandamálsins með afturvirkri ítrekun (e. backward recursion). Samkvæmt niðurstöðum þeirra voru neysluferlarnir of flatir ef óvissu var sleppt og náðu hámarki of seint ef lýðfræðilegum þáttum var sleppt. Að ofansögður er ljóst að erlendir fræðimenn hafa lagt í mikla vinnu við hönnu tölfræðilegra líkana til að geta ályktað um eðli efnahagsreiknings heimila út frá mælingum. Ályktanir um einstaklingsþróun yfir tíma byggðar á einstaklingsgögnum er vandasamt verkefni. Gögn og breytur Í þessari rannsókn var var unnið með gagnasafn sem Eyjólfur Sigurðsson, doktorsnemi í hagfræði, vann úr gögnum frá Hagstofu Íslands. Einnig er stuðst við upplýsingar sem fengust á vef Hagstofu Íslands og vef Þjóðskrár. Haft var samband við Lánasjóð íslenskra námsmanna með það í huga að bæta upplýsingum við gagnasafnið. Ekki var hægt að fá þær upplýsingar sem beðið var um í tæka tíð vegna anna hjá Lánasjóðnum. Ein helsta ástæða þess að ekki var hægt að veita upplýsingarnar strax var sú að ekki var hægt að nálgast þær á tölvutæku formi. Annað hvort vegna þess að þær voru ekki til á tölvutæku formi eða ekki var nógu vel haldið utan um gögnin. Einhverjar upplýsingar var hægt að nálgast í ritum og ársskýrslum sem höfðu verið gefnar út. Þessar upplýsingar höfðu á einhverjum tímapunkti verið til á tölvutæku formi. Eftir að upplýsingarnar hafa verið gefnar út á prent hefur þeim annað hvort verið eytt, eða ekki haldið það vel 12

17 utan um þær að þægilegt sé að nálgast þær. Í heildina eru 1000 einstaklingar í gagnasafninu sem Eyjólfur Sigurðsson bjó til. Gagnasafnið nær frá árinu 1998 til og með ársins Hver og ein breyta er 9104 stök. Við erum því með upplýsingar sem ná yfir 9,104 ár að meðaltali fyrir hvern einstakling. Einstaklingar eru allt frá 1 upp í 11 ár í gagnasafninu. Tafla 1 á blaðsíðu 15 inniheldur upplýsingar um lýsingu á breytum og einingar. Til þess að gera persónurekjanlegan gagnagrunn voru upplýsingar unnar úr skattframtölum. Hverjum og einum einstaklingi var úthlutuð tala, einstaklingseinkenni, og þannig var hægt að búa til tímatengdan vigur upplýsinga um hvern einstakling í gagnasafninu. Tafla 2 á blaðsíðu 15 inniheldur hluta upplýsinganna sem gagnasafnið inniheldur um einstakling 1. Ýmsar tegundir breyta eru í gagnasafninu. Fyrst ber að nefna tölustærðirnar. Breytan tekjuar segir til um hvaða ár viðkomandi upplýsingar vísa til. Tekjuár er nauðynlegt að hafa til þess að geta sett eignir, skuldir og tekjur á fast verðlag. Breytan aldur lýsir aldri einstaklinga í gagnasafninu en upplýsingar um aldur er nauðsynlegt að hafa til þess að geta skoðað hvernig eignir, skuldir og tekjur einstaklinga þróast yfir æviskeiðið. Upplýsingar um fjölda barna á framfæri í gagnasafninu bjóða upp á að hægt sé að meta hvort og hvaða áhrif hann hefur á ferla eigna, skulda og tekna. Í litlu úrtaki eins og þessu hér er slíkt þó marklítið. Barneignir eru hugsanlega mikilvæg stærð í ákvarðantöku einstaklinga um neyslu. 6 Þó er heldur merkingarlítið að ætla að tala um nákæma lögun ferilsins því hún er algjörlega háð kvarðanum. Upplýsingum um fjölda barna er skipt niður eftir aldri barnanna. Þannig segir breytan fjoldi_barna_yngri til um fjölda barna yngri en 7 ára sem eru á framfæri viðkomandi einstaklings, en breytan fjoldi_barna_eldri segir til um fjölda 7 til 16 ára barna. Allar krónutölur eru á verðlagi hvers tekjuárs eins og þær koma fyrir á skattframtali. Eignum er skipt niður í fasteignir og aðrar eignir. Hugsanlegt er að minni sveiflur séu í verðmæti fasteigna 6 Eins og nefnt var á blaðsíðu 10 hélt Tobin því fram að ein af ástæðum þess að ferill neyslu yfir ævi væri ekki föst stærð væri sú að ferill fjölda barna yfir ævina væri u-laga. 13

18 Tafla 1: Skilgreining á breytum í gagnasafninu. Nafn breytu Lýsing eining tekjuar Árið sem einstaklingur þénar tilteknar tekjur ár (e. income year) pid Kennimark einstaklings (e. Person ID) leppbreyta aldur Aldur einstaklings, tiltekið ár að frádregnu fæðingarári. ár kyn Kyn einstaklings (1=karlkyns, 2=kvenkyns) leppbreyta sid Kennileiti maka (e. Spouse ID) leppbreyta fjoldi_barna_yngri Fjöldi barna á framfæri sem eru yngri en 7 ára börn fjoldi_barna_eldri Fjöldi barna á framfæri sem eru á aldrinum 7 börn til 16 ára haskoli Hásólagráða hæsta gráða (=1 ef háskólagráða leppbreyta er hæsta gráða einstaklings) student Menntaskólagráða hæsta gráða (=1 ef leppbreyta menntaskólagráða er hæsta gráða einstaklings) nemi Þiggur einstaklingur námslán (=1 ef einstaklingur leppbreyta þiggur námslán á viðkomandi tímabili) heildartekjur Heildartekjur viðkomandi ár samkvæmt krónur á verðlagi hvers árs skattframtali (e. Gross income) launatekjur Launatekjur viðkomandi ár samkvæmt skattframtali krónur á verðlagi hvers árs fasteignir Eignir í fasteignum samkvæmt skattframtali krónur á verðlagi hvers árs adrar_eignir Eignir aðrar en fasteignir samkvæmt skattframtali krónur á verðlagi hvers árs skuldir_fasteignir Skuldir vegna fasteigna krónur á verðlagi hvers árs adrar_skuldir Skuldir aðrar en vegna fasteigna krónur á verðlagi hvers árs manadarlaun Meðal mánaðarlaun í aðalstarfi (e. primary vocation) krónur á verðlagi hvers árs viðkomandi ár manadarlaun_sjalfstaett Meðal mánaðarlaun sjálfstætt starfandi viðkomandi ár krónur á verðlagi hvers árs manudir Fjöldi mánaða sem einstaklingur fékk laun í aðalstarfi mánuðir manudir_sjalfstaett Fjöldi mánaða sem einstaklingur fékk laun sjálfstætt mánuðir starfandi starfshlutfall Starfshlutfall (e. Duty factor) hlutfall Tafla 2: Dæmi um þær upplýsingar sem gagnasafnið hefur að geyma fyrir hvern einstakling. Kvenkyns einstaklingur sem hættir að fá launatekjur við 67 ára aldur. tekjuar pid aldur kyn sid fjoldi_barna_eldri haskoli heildartekjur launatekjur fasteignir x x x x x x x x x x x x x x x x x x x 0 x x 0 x x 0 x x 0 x x 0 x 14

19 en verðmæti annarra eigna. Skuldum er á sama hátt skipt niður í skuldir vegna fasteigna og aðrar skuldir. Tekjum einstaklinga er skipt niður í tvo þætti, launatekjur og heildartekjur. 7 Nokkrar leppbreytur (e. dummy variables) eru í gagnasafninu. Einstaklingar eru flokkaðir eftir kyni. Ef viðkomandi er karlkyns er kyn = 1 en kyn = 2 ef viðkomandi er kvenkyns. Til þess að gögnin séu einstaklingsrekjanleg þarf binda hverjar upplýsingar viðkomandi aðila. Breytan pid er kennimark hvers einstaklings í gagnasafninu, númer frá 1 upp í 1000, ein fyrir hvern einstakling. Breytan sid er kennimark þess einstaklings sem viðkomandi er skráður í sambúð með. Ef einstaklingur er ekki skráður í sambúð tekur sid því ekkert gildi. Breytan haskoli er 1 ef háskólagráða er hæsta gráða einstaklings en annars 0. Breytan student er 1 ef gráða á framhaldsskólastigi er hæsta gráða en annars 0. Efnahagsþróun á Íslands frá 1998 til 2008 Mikil uppsveifla einkenndi efnahagslíf Íslands framan af árin 1998 til 2007 sem svo endaði með áðurnefndri fjármálakreppu árið Landsframleiðsla á mann jókst verulega á tímabilinu og hagvöxtur var öll árin nema 2002 og 2008 (sjá mynd 7). miljónir króna Á verðlagi ársins 2008 Landsframleiðsla á mann ár % Hagvöxtur á Íslandi 1998 til ár (a) Landsframleiðsla á mann á verðlagi ársins (b) Hagvöxtur. Mynd 7: Landsframleiðsla jókst mikið á tímabilinu, en var meiri árið 2007 en Hagvöxtur var öll árin nema 2002 og 2008 (Heimild: Hagstofa Íslands). 7 Að auki fylgja með í gagnasafninu upplýsingar um mánaðarlaun einstaklinga í starfi og sjálfstætt starfandi. Þær ákvarðast af þeim fjölda mánaða sem einstaklingar segjast hafa unnið á árinu. Líklegt er að upplýsingarnar um fjölda starfandi mánaða séu ekki sérlaga nákvæmar og því vafasamt að nota mánaðarlaun í greiningu. Að sama skapi er líklegt að upplýsingar um starfshlutfall séu lélegar. 15

20 Á verðlagi hvers árs eru eignir, skuldir og tekjur að aukast allt tímabilið. Á föstu verðlagi verður minnkun í eignum og tekjum árið Athyglisvert er að á tímabilinu 2004 til 2007 aukast eignir mun hraðar en skuldir. (sjá mynd 8). Meðaltal eigna, skulda og tekna Meðaltal eigna, skulda og tekna á verðlagi ársins 2008 milljónir króna eignir skuldir tekjur milljónir króna eignir skuldir tekjur ár ár (a) Meðaltal eigna, skulda og tekna einstaklinga í gagnasafninu á verðlagi hvers árs. (b) Meðaltal eigna, skulda og tekna einstaklinga í gagnasafninu á verðlagi ársins Mynd 8: Í takt við uppsveifluna árin 1998 til 2007 jukust heildareignir, skuldir og tekjur einstaklinga á föstu verðlagi. Í kjölfar efnhagaslægðarinnar árið 2008 minnkuðu heildareignir á föstu verðlagi en skuldir héldu áfram að hækka. Vegna mikillar verðbólgu jukust þó eignir og tekjur árið 2008 á verðlagi hvers árs. Gera má ráð fyrir að stór hluti þeirra einstaklinga sem fjárfesti í fasteign ár hvert séu á aldrinum 20 til 40 ára. Fjöldi 20 til 40 ára einstaklinga jókst um tæp 10 þúsund á Íslandi frá 1998 til 2008 (sjá mynd 9a). Gera má ráð fyrir a sú fjölgun skili sér í auknum fjölda kaupsamninga á fasteignamarkaði (sjá mynd 9b). Verð fasteigna og vísitala neysluverðs hækkaði árin 1998 til Kaupmáttur launa hækkaði öll ár tímabilsins nema árið (sjá mynd 9c). Velta á á fasteignamarkaði á verðlagi hvers árs hækkaði öll ár tímabilsins nema 2006 og Ef veltan er skoðuð á föstu verðlagi ársins 2008 var hún óstöðug en leitaði upp á við árin 1998 til Árið 2008 tók hún hins vegar dýfu og var minni en árið 1998 (sjá mynd 9d). Eigna-, skulda-, og tekjuferlar einstaklinga í gagnasafninu Áhugavert er að skoða hvernig eignir, skuldir og tekjur einstaklinga í gagnasafninu dreifast með tilliti til aldurs. ]Meðtaltal eigna, skulda og tekna einstaklinga í gagnasafninu. Þar sem gögnin 16

21 Fjöldi 20 til 40 ára einstaklinga Fjöldi kaupsaminga hvert ár fjöldi fjöldi ár ár (a) Fjöldi 20 til 40 ára einstaklinga á Íslandi ár hvert. (b) Fjöldi kaupsamninga í Reykjavík. vísitölur Vísitala neysluverðs, húsnæðis og kaupmáttur launa Vísitala neysluverðs án húsnæðis Húsnæðisvísitala Launavísitala ár milljarðar króna Velta á fasteignamarkaði velta fasteigna á verðlagi sérhvers árs velta fasteigna á verðlagi ársins ár (c) Vísitala neysluverðs án húsnæðis, vísitala húsnæðis og kaupmáttur launa. (d) Velta á fasteignamarkði á verðlagi hvers árs og á föstu verðlagi ársins Mynd 9: Óstöðugur vöxtur var í fjölda 20 til 40 ára einstaklinga á tímabilinu. Sömu sögu er að segja af fjölda kaupsamninga framan af en árið 2008 tóku þeir mikla dýfu. Vísitala neysluverðs og húsnæðis hækkuðu öll ár tímabilsins. Velta á fasteignamarkaði á föstu verðlagi ársins 2008 var óstöðug en leitaði upp á við árin 1998 til Árið 2008 tók hún hins vegar mikla dýfu og var minni en árið eru mælingar á ferlum er erfitt að túlka úrtaksmeðaltöl. Ályktanir um þá hagrænu krafta sem að baki gögnunum liggur verða að byggja á panel-data líkönum. Hér á eftir verður lýst hvað óformleg skoðun á gögnum leiðir í ljós. Ferlar fyrir eignir virðast stöðugri fyrir 50 ára aldur. Hugsanlega vegna þess að eignir einstaklinga spanna stærra bil á efri árum. Fasteignir virðast vera í hámarki í kringum 60 ára aldur en aðrar eignir í kringum 70 ára aldur. Óvíst er hvort ferillinn fyrir aðrar eignir lýsi Íslendingum almennt vel því ferillinn er mjög óstöðugur frá 60 ára aldri og upp úr, sama má segja um feril fasteigna frá 70 ára aldri. Gera má ráð fyrir að eignir (og hugsanlega skuldir) á skattframtölum séu misvel talin fram á fyrri hluta tímabilsins. Seinni 17

22 hluta tímabils eru fasteigna- og bankaupplýsingar forskráð á skattframtöl. Ferlarnir fyrir skuldir og tekjur eru stöðugri en fyrir eignir. Skuldir vegna fasteigna vaxa hratt fram að 40 ára aldri en minnka eftir það. Svipaða sögu er að segja af öðrum skuldum nema þá að þær vaxa ekki jafn hratt til að byrja með og eru jafnvel nokkuð stöðugar milli 30 og 60 ára aldurs. Lögun tekjuferilsins er svipaður ferli vegna annarra eigna, eini skýri munurinn er sá að tekjurnar eru hærri. Ferlarnir eiga það allir sameigninlegt að vaxa til að byrja með en falla svo. Gera má ráð fyrir að mentun hafi áhrif á eigna-, skulda-, og tekjuferlar einstaklinga. Ætla mætti að fólk með háskólapróf myndi byrja safna eignum síðar en aðrir og að tekjur þeirra væru lægri framan af. Hins vegar er erfiðara að segja til um þróun skulda. Einstaklingar sem eru ekki með háskólapróf kaupa mögulega fasteignir fyrr og stofna þannig til skulda, en háskólafólk fjármagnar oft neyslu og nám með skuldum. 196 einstaklingar í gagnasafninu höfðu háskólagráður Mi..gildi eigna eftir aldri og menntun milj..nir kr..na h..sk..lapr..f a..rir allt.. ver..lagi..rsins 2008 einhverntíman á tímabilinu. ] aldur Einstaklingar með háskólapróf virðast að jafnaði safna meiri eignum en aðrir. Þó er ekki hægt að draga þá ályktun út frá myndinni að eignasöfnun háskólagenginna byrji mikið síðar en annarra. Einnig virðist að einstaklingar með háskólapróf stofna til hærri skulda yfir miðbik ævinnar en á elliárunum eru þær orðnar lægri, ef eitthvað er, í samanburði við aðra. Það er mjög 18

23 eðlilegt ef gert er ráð fyrir að háskólagengið fólk hafi betri getu til þess að greiða niður skuldir sínar en aðrir vegna hærri launa. Eins og vænta má virðist einnig að einstaklingar sem hafa ekki háskólapróf hafa að jafnaði hærri tekjur framan af en um þrítugt eru tekjur háksólagenginna orðnar hærri. Nokkrir einstakir ferlar Þrátt fyrir að mynstrin sem má sjá séu að einhverju leyti sambærileg því sem fræðin segja til um þegar meðaltal er skoðað, má finna tilvik í gagnasafninu sem eru mjög frábugðin fræðunum. Einstaklingur 119 í gagnasafninu er karlmaður fæddur 1959 sem hefur enga menntun umfram grunnskólapróf, mynd 10 lýsir þróun eigna, skulda og tekna hans. Hann er aldrei skráður í Einstaklingur 119 milljónir króna eignir aðrar en fasteignir skuldir aðrar en vegna fasteigna fasteignir skuldir vegna fasteigna heildar tekjur launatekjur allt á verðlagi ársins aldur Mynd 10: Einstaklingur 119. Ekki skráður í sambúð, engin börn á framfæri og með enga menntun umfram grunnskólapróf. sambúð yfir tímabilið og hefur engin börn á framfæri. Þegar hann er 42 ára selur hann fasteignir sínar og á engar fasteignir það sem eftir er af tímabilinu og aðrar eignir eru jafnframt ekki miklar. Hann hefur engar launatekjur frá 47 til 49 ára aldri og heildartekjur eru jafnframt litlar á því 19

24 tímabili. Sömu ár skuldsetur hann sig en eignir eru litlar. Þegar hann er 47 ára skuldar hann um 4,6 milljónir króna en 30,3 milljónir króna þegar hann er 49 ára. Eignir hans fara jafnframt úr því að vera tæpar 2 milljónir króna í um hálfa milljón króna. Erfitt er að segja til um hvað hefur gengið á, en líklegt að staða hans sé slæm. Einstaklingur 940 er karlmaður fæddur árið 1950 sem hefur menntun á framhaldsskólastigi (sjá mynd 11). Fyrstu þrjú ár tímabilsins er hann skráður í sambúð með konu sem er fædd árið Einstaklingur 940 milljónir króna eignir aðrar en fasteignir skuldir aðrar en vegna fasteigna fasteignir skuldir vegna fasteigna samanlagðar heildartekjur samanlagðar launatekjur allt á verðlagi ársins aldur Mynd 11: Einstaklingur 940. Skráður í sambúð fyrstu þrjú ár tímabilsins, þrjú börn á framfæri fyrstu tvö árin, tvö þriðja árið og ekkert eftir það. og með enga menntun umfram grunnskólapróf Fyrstu tvö árin eru þrjú börn á framfæri þeirra en það þriðja tvö. Upplýsingar um eitt ár vantar inn í gagnasafnið um hann, en þau hafa slitið sambúð á hans 44. ári. Hann á enga fasteign í fjögur ár en er með skráða á sig fasteign þegar hann er 49 ára. Skuldirnar sem hann safnar eru hins vegar áhugaverðar. Eftir að hann slítur sambúð fer hann að safna skuldum öðrum en fasteignaskuldum en á enga fasteign og ári eftir að hann kaupir fasteign er lánið orðið nær helmingi hærra en fasteignin. Hann skuldar því næstum því fjórum sinnum hærri upphæð en hann á þegar hann er fimmtugur. 20

25 Aðrir einstaklingar skera sig úr vegna mikilla eigna. Einstaklingur 989 er kona fædd árið 1947 (sjá mynd 12). Hún er skráð í sambúð með karlmanni fæddum 1944 öll árin, en yfir Einstaklingur 989 milljónir króna eignir aðrar en fasteignir skuldir aðrar en vegna fasteigna fasteignir skuldir vegna fasteigna samanlagðar heildartekjur samanlagðar launatekjur allt á verðlagi ársins aldur Mynd 12: Einstaklingur 989. Skráður í sambúð með sama einstakling öll árin en ekkert barn á framfæri fyrstu tvö árin. Engin menntun umfram grunnskólapróf. (e. höf) (2010) tímabilið er ekkert barn skráð á framfæri þeirra. Hvorugt þeirra hefur menntun umfram framhaldsskólapróf. Heildartekjur þeirra ár hvert árin 1998 til 2003 eru að meðaltali um 5 milljónir króna á verðlagi ársins 2008 en árin 2004 til 2008 eru þær að meðaltali um 44 milljónir króna. Eignir þeirra, aðrar en fasteignir, eru jafnframt 84 milljónir (á verðlagi ársins 2008) árið 1998 en um 226 milljónir árið Hún hefur einungis launatekjur þrjú ár tímabilsins og hann bara tvö ár. Líklegt er að þau séu í einhverskonar rekstri. Áhugavert væri að skoða hvernig eigna-, skulda- og tekjuferlar einstaklinga sem eru í rekstri eru yfir æviskeiðið. Þrátt fyrir að þróun þeirra sé mögulega svipuð annarra að meðaltali yfir æviskeið er hugsanlegt að fleiri skeri sig úr. Aðilar sem eru ekki í einkarekstri geta þó líka efnast. Einstaklingur 444 er kona fædd árið 1975 (sjá mynd 13). Hún er skráð í sambúð með karlmanni fæddum sama ár síðustu fimm ár tímabilsins. Hún hlýtur háskólagráðu á tímabilinu en hann hefur hlotið gráðuna þegar sambúð 21

26 hefst. 8 Þegar sambúðin hefst eru þau með eitt barn á framfæri en í lok tímabils eru börnin orðin Einstaklingur 444 milljónir króna eignir adrar en fasteignir skuldir adrar en vegna fasteigna fasteignir skuldir vegna fasteigna samanlagðar heildartekjur samanlagðar launatekjur allt á verðlagi ársins aldur Mynd 13: Einstaklingur 444. Skráður í sambúð síðustu fimm ár tímabilsins. Eitt til þrjú börn á framfæri. Hlýtur háskólagráðu á tímabilinu. þrjú. Hann hefur mjög háar árstekjur á tímabilinu. Minnst tæpa 21 milljón á verðlagi ársins 2008 en mest tæpar 302 milljónir, allt skráð sem launatekjur. Heildar eignir þeirra árið 2008 eru þó ekki nema tæpar 55 milljónir en skuldir einungis um 2 milljónir. Sumar eignir og tekjur er hins vegar mun erfiðara að útskýra. Einstaklingur 553 er kona fædd árið 1936 sem hefur framhaldsskólamenntunn (sjá mynd 14). Það tímabil sem úrtakið nær til er hún aldrei skráð í sambúð. Einhverjar sveiflur eru í fasteignum hennar, mögulega er hún að selja og kaupa. Á verðlagi ársins 2008 eru eignir hennar (aðrar en fasteignir ) hins vegar á bilinu 3 til 4 milljónir á 62. til 65. ári hennar, á bilinu 5 til 7 milljónir á 66. til 68. ár hennar en rjúka upp í rúmar 105 milljónir árið þegar hún er 69 ára og eru háar það sem eftir er af tímabilinu. Sama tímabil hefur hún einungis launatekjur 2 ár, um 12 þúsund krónur árið 2002 og 11 þúsund krónur árið Heildartekjur hennar eru hins vegar í kringum 2 milljónir fyrstu 7 ár tímabilsins. Árið 8 Upplýsingar um hann eru einungis í gagnasafninu þau ár sem þau eru skráð í sambúð. 22

27 Einstaklingur 553 milljónir króna eignir aðrar en fasteignir skuldir aðrar en vegna fasteigna fasteignir skuldir vegna fasteigna heildartekjur launatekjur allt á verðlagi ársins aldur Mynd 14: Einstaklingur 553. Aldrei skráður í sambúð og ekkert barn á framfæri. Hefur menntun framhaldsskólamenntun. sem eignir hennar rjúka upp hefur hún hins vegar um 50 milljónir í heildartekjur, um 5 milljónir næstu tvö ár og síðasta árið um 20 milljónir. Ekki er ólíklegt að hún sé að selja eitthvað af eignum sínum síðasta ár tímabilsins. Hins vegar er erfitt að útskýra aukningu eigna hennar þegar hún er 68 ára. Ávallt eru einhverjir sem gefa ekki réttar upplýsingar upp til skatts eða hreinlega eiga engar eignir, bera engar skuldir og hafa engar tekjur. Erfitt er að geta sér til um aðstæður einstaklinga 407, 715 og 995 (sjá mynd 15). Einstaklingur 407 er karlmaður fæddur árið Þau tímabil sem hann er í gagnasafninu er hann 31 til 36 ára. Hann hefur enga menntun skráð umfram grunnskólapróf, er aldrei skráður í sambúð, hefur engin skráð börn á framfæri og engar eignir, skuldir eða tekjur gefnar upp. Einstaklingur 715 er karlmaður fæddur Hann er 35 til 43 ára þau tímabil sem hann er í gagnasafninu. Hann hefur enga menntun umfram grunnskólapróf, er aldrei skráður í sambúð, hefur engin skráð börn á framfæri og engar eignir eða skuldir gefið upp. Hann hefur eingöngu 23

28 gefnar upp heildartekjur sem eru í kringum 100 þúsund krónur á mánuði á verðlagi árins 2008, öll árin. Einstaklingur 995 er karlmaður fæddur 1970, 28 til 38 ára þau ár sem hann er í gagnasafninu. Hann hefur enga menntun umfram framhaldsskólamenntun en þiggur þó námslán þegar hann er 28 ára. Hann er aldrei skráður í sambúð og hefur engin börn skráð á framfæri. Engin fasteign er gefin upp og aðrar eignir einungis síðasta árið. Hann hefur engar tekjur gefnar upp nema tvö ár, þegar hann er 30 og 38 ára. Þegar hann er 30 ára gefur hann upp heildartekjur sem eru um 180 þúsund krónur, á verðlagi ársins 2008, og þegar hann er 38 ára gefur hann upp heildartekjur sem eru um 5 þúsund krónur, á verðlagi ársins Í þessum þremur tilvikum er líklegast um annað af tvennu að ræða; annaðhvort gefa þessir einstaklingar upp rangar upplýsingar eða þá er um einstaklinga að ræða sem einhverra hluta vegna eru utan hefðbundins vinnumarkaðar. 24

29 Einstaklingur 407 Einstaklingur 715 milljónir króna eignir aðrar en fasteignir skuldir aðrar en vegna fasteigna fasteignir skuldir vegna fasteigna heildar tekjur launatekjur allt á verðlagi ársins 2008 milljónir króna eignir aðrar en fasteignir skuldir aðrar en vegna fasteigna fasteignir skuldir vegna fasteigna heildar tekjur launatekjur mánaðartekjur allt á verðlagi ársins aldur aldur (a) Einstaklingur 407. Ekki skráður í sambúð, engin börn(b) Einstaklingur 715. Ekki skráður í sambúð, engin börn á framfæri og engin menntun umfram grunnskólapróf. á framfæri og engin menntun umfram grunnskólapróf. Einstaklingur 995 milljónir króna eignir aðrar en fasteignir skuldir aðrar en vegna fasteigna fasteignir skuldir vegna fasteigna heildar tekjur launatekjur allt á verðlagi ársins aldur (c) Einstaklingur 995. Ekki skráður í sambúð, engin börn á framfæri og engin menntun umfram framhaldsskólagráðu, en þiggur þó námslán árið Mynd 15: Einhverjir aðilar gefa upp rangar upplýsingar og/eða eru einhverra hluta vegna utan hefðbundins vinnumarkaðar. 25

30 Lokaorð Þverniðsgögn (cross-sectional data) og punktstaða geta aldrei gefið óbjagaða mynd af ferlum eins og til dæmis skuldaþróun eftir aldri. Ástæðan er að áhrif aldurs og kynslóða fléttast saman. Til að álykta um eðli breyta sem þróast með aldri og eru hugsanlega mismunandi milli kynslóða þarf langsniðsgögn (panel-data, longitudinal-data) og langsniðs tölfræðileg líkön. Megin tilgangur þessa verkefnis var að athuga hvort gögn Hagstofu Íslands væru nothæf til langsniðsgreiningar og reglulegs eftirlits með rekstrar- (tekjur) og efnahagsreikningi (eignir/skuldir) einstaklinga. Tæknileg niðurstaða er að gögn Hagstofu eru vel nothæf en að leggja þurfi vinnu í að gera gögnin aðgengilegri, hanna viðeigandi tölfræðilíkön og forritun við útreikning og framsetningu greiningar. Miðað var við að reyna að fá gögn um ferla einstaklinga úr skattframtölum áranna Þessi gögn lýsa efnahagslegri virkni á tímabilinu Óskað var eftir gögnum um 1000 einstaklinga og þeirra maka á þessu tímabili. Nothæf gögn fengust um 200 hjón og 90 einstaklinga á aldrinum ára Vegna tæknilegra mistaka fengust ekki nægilega góð gögn um einstaklinga sem breyttu um hjónabandsstöður á tímabilinu Ljóst er að til að viðunandi nákvæmni fáist í tölfræðilegt mat þarf miklu fleiri mælingar. Gögnin sem notuð voru í þessu tilraunaverkefni gefa ekki tilefni til sterkra efnislegra ályktana. Þó er ljóst að neikvæð eiginfjárstaða er ekkert nýtilkomið atriði á Íslandi. Það er heldur ekki séríslenskt fyrirbæri. Til dæmis í Danmörku eru 30% húseigenda breiðu aldursbili með neikvætt eigið fé á tæplega 20 ára tímabili, (Lunde, 2008b). Sá ferill er mjög stöðugur og virðist hafa lítið með hagsveiflu að gera. Í greininni er þetta orðað, forbløffende stabilitet. Lunde (2009) sýnir að eigna/skuldahlutfallið í mörgum löndum er óhagstæðast fyrir aldurshópinn ára. Þ.e. þann aldur sem oft er að kaupa sitt fyrsta hús. Í sumum löndum eru íbúðir ekki seldar heldur einungis einbýlishús. Í skýrslu Englandsbanka frá öðrum ársfjórðungi er það þeirra mat (á blað- 26

31 síðu 4) að 7-11% breskra húseigenda séu með neikvætt eigið fé. Okkur virðist sem að Bretar séu ekki með eins gott mat á eiginfjárstöðu húseiganda eins og Danir. Hellebrandt & Kawar (2009) skrifa grein í skýrslu Englandsbanka um hagfræði og matsaðferðir fyrir vandamál neikvæðrar eiginfjárstöðu. Af þeim litlu gögnum sem notast er við í þessari skýrslu virðist ljóst að Íslendingar eru skammt á veg komnir í að læra að lifa með neikvætt eigið fé. Neikvætt eigið fé vegna húsnæðis virðist vera algengara í Bretlandi og Danmörku en á Íslandi. Hugsanlega er um eins konar velferðaratriði að ræða að geta leyft þegnum að búa lengi með neikvæða eiginfjárstöðu. Einnig er hugsanlegt að vegna þess hve íslenska eignabólan óx hratt á árunum hafi fólki almennt einfaldlega ekki gefist tóm til að skuldsetja eignirnar upp í topp (þó að sumir hafi komist langt á þeirri braut). Árið 2009 komu Norrænu háskólakennararnir Henning Bunzell frá Danmörku og Lennart Flood frá Svíþjóð til Íslands og kynnt noktkun hagstofugagna í hermunarlíkönum. Þeir hafa báðir reynslu af notkun hagstofugagna í hagstjórnarlíkönum. Hugmyndin er að hægt sé að herma hagkerfið og leggja mat á áhrif ýmissa efnahagsaðgerða svo sem breytingu á sköttum eða breytingu á bótum. Slík hermunarlíkön eru þekkt undir vinnuheitinu microsimulation-model. Viðfangsefni slíkra líkana er mjög fjölbreytt, t.d. eru hagnýtingar bæði í efnahagsmálum, (Creedy & Hérault, 2009; Creedy, Herault & Kalb, 2009; Hérault, 2010) og heilbrigðismálum, (Rutter, Miglioretti & Savarino, 2009). Það að byggja upp nothæfi hermunarlíkön byggð á til dæmis gagnagrunnum tengdum Hagstofu Íslands mun krefst margþættrar vinnu. Í fyrsta lagi þarf tæknilegt ástand gagnagrunnsins að vera þannig að hægt sé að mæla breytur einstaklingsferla aftur í tímann. Einnig þarf að hanna hermunarlíkön sem herma hreyfimynstur einstaklinga milli ástanda, t.d. lífslíkur, atvinnuþátttöku og hvernig einstaklingar breyta um hjónabandsstöðu. Slíkt kallar á jafnt og stöðugt vinnuframlag til þessara þátta. 27

32 Heimildir Ando, A. & Modigliani, F. (1963). The life-cycle hypothesis of saving: aggregate implications and tests. American Economic Review, 53(1), Baek, E. & Hong, G.-S. (2004). Effects of family life-cycle stages on consumer debts. Journal of Family and Economic Issues, 25(3), Bertelsen, C. H. & Bremnes, J. M. (2007). Dagens boligmarked: Euforiske tilstander - eller strukturelle endringer? Master s thesis, Norges Handelshøyskole. Cox, D. & Jappelli, T. (1993). The effect of borrowing constraints on consumer liabilities. Journal og Money, Credit and Banking, 25(2), Creedy, J., Herault, N., & Kalb, G. (2009). Abolishing the tax-free threshold in australia: Simulating alternative reforms. Fiscal Studies, 30(2), Creedy, J. & Hérault, N. (2009). Optimal marginal income tax reforms: A microsimulation analysis. Technical report, Institute of Applied Economic and Social Research, University of Melbourne, WP 23/09. Crook, J. (2001). The demand for household debt in the USA: Evidence from the 1995 survey of consumer finance. Applied Financial Economics, 11(1), Deaton, A. S. (2005). Franco modigliani and the life cycle theory of consumption. (e. höf) (2010). Hagstofa íslands. Hellebrandt, T. & Kawar, S. (2009). The economics and estimation of negative equity. Bank of England Quarterly Bulletin, (2). 28

33 Hérault, N. (2010). Sequential linking of computable general equilibrium and microsimulation models: A comparison of behavioural and reweighting techniques. International Journal of Microsimulation, 3(1), Lunde, J. (2008a). Working paper , Copenhagen Business School. Lunde, J. (2008b) boligejere tekniskt insolvente. business.dk/2008/11/07/ boligejere-teknisk-insolvente. Lunde, J. (2009). Financial soundness indicators for owner occupiers. Housing Studies, 24(1), Modigliani, F. & Ando, A. K. (1957). Tests of the life cycle hypothesis of saving: Comments and suggestions. Bulletin of the Oxford University Institute of Economics and Statistics, 19(2), Modigliani, F. & Brumberg, R. H. (1954). Post Keynesian Economics, chapter Utility analysis and the consumption function: an interpretation of cross-section data, (pp ). New Brunswick, New Jersey: Rutgers University Press. Orazio P. Attansio, James Banks, C. M. & Webber, G. (1999). Humps and bumps in lifetime consumption. American Statistical Association, 17(1), Rutter, C., Miglioretti, D., & Savarino, J. (2009). Bayesian calibration of microsimulation models. Journal of the American Statistical Accociation, 104(488), Tobin, J. (1967). Ten economic studies in the tradition of Irving Fisher, chapter Life Cycle Saving and Balanced Growth, (pp ). New York City, New York: John Wiley and Sons. Yilmazer, T. & DeVaney, S. A. (2005). Household debt over the life cycle. Financial Services Review, 14,

34 Vækstpolitisk Tema nr. 2 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Erhvervs- og Vækstministeriet, januar 2013

35 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Sammenfatning De danske husholdningers realkreditgæld i ejerboliger og fritidshuse udgør omkring mia. kr., svarende til 78 pct. af BNP. Realkreditgælden er koncentreret blandt de husholdninger, der har de højeste indkomster. En tredjedel af realkreditgælden er optaget af de 10 pct. af husholdningerne, der har de højeste indkomster. Knap 90 pct. af realkreditgælden er optaget af den halvdel af husholdningerne, der har de højeste indkomster. Variabelt forrentede lån og lån med afdragsfrihed benyttes af alle typer husholdninger uanset indkomstforhold. Men husholdningerne med de højeste indkomster og husholdningerne med de laveste indkomster er mere tilbøjelige til at vælge lån med variabel rente. Man skal dog være opmærksom på, at kun en mindre del - omkring 1 pct. - af realkreditgælden er optaget af de 10 pct. af husholdningerne, der har de laveste indkomster. 95 pct. af husholdningerne bruger mindre end halvdelen af deres indkomst efter skat på at servicere deres samlede gæld (ved det renteniveau, der var gældende ultimo 2010). De omkring 5 pct. af husholdningerne, der bruger mere end halvdelen af indkomsten på gældsudgifter, har tilsammen realkreditgæld for cirka 114 mia. kr. Det svarer til knap 9 pct. af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. En mindre rentestigning på 1 procentpoint i forhold til niveauet ultimo 2010 indebærer, at andelen, der bruger mere end halvdelen af deres indkomst på gældsservicering, stiger fra 5 til 6 pct. En mere betydelig stigning i renten på 5 procentpoint vil, isoleret set, indebære, at andelen, der bruger mere end halvdelen af deres indkomst på gældsservicering, stiger til 12 pct. Denne gruppe af husholdninger har i alt realkreditgæld for omkring 280 mia. kr., svarende til 21 pct. af det samlede realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse. Husholdninger, der både har afdragsfrihed og variabel rente, er særligt følsomme over for rentestigninger. Ud af de cirka 5 pct. af husholdningerne, der bruger over halvdelen af deres indkomst på at servicere gæld, har knap Side 1 af 28

36 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån 40 pct. afdragsfrihed på hele realkreditlånet, og omkring halvdelen har variabel rente på hele lånet. Af de husholdninger, der bruger halvdelen eller mere af deres indkomst på gældsservicering, har omkring en fjerdedel eller husholdninger både variabel rente og afdragsfrihed på hele lånet. Disse husholdninger har omkring 3 pct. af realkreditgælden. Realkreditlån med mulighed for afdragsfrihed blev indført i oktober Husholdninger, der i 2003 eller i 2004 optog et afdragsfrit lån, og som uafbrudt har haft afdragsfrihed på lånet siden, vil skulle påbegynde afdrag på lånet i henholdsvis 2013 og Udløb af den afdragsfrie periode udgør ikke nogen akut trussel for stabiliteten på boligmarkedet. I 2013 er der omkring husholdninger ud af i alt 1,1 mio. husholdninger med realkreditlån, der skal påbegynde afdrag. I 2014 er tallet omkring husholdninger. Da boligpriserne aktuelt ligger henholdsvis 30 pct. og 20 pct. over niveauet i 2003 og 2004, vil hovedparten af de berørte husholdninger kunne omlægge til et nyt afdragsfrit lån inden for de tilladte lånegrænser, hvis de har behov for det. Regeringen har taget initiativ til, at boligkøbere, hvis økonomi ikke er tilstrækkeligt velfunderet, ikke får udstedt de mest risikable lån. Pr. 1. maj 2013 indfører regeringen regler om, at penge- og realkreditinstitutter kun kan tilbyde realkreditlån med variabel rente og/eller afdragsfrihed til huskøbere, som ville kunne finansiere deres bolig med et fastforrentet lån med afdrag. Kreditvurderingen af kunden sker efter det pågældende instituts sædvanlige kreditpolitik. Realkreditsektoren har samtidig taget en række initiativer, der trækker i retning af, at boligfinansieringen på sigt bliver mere stabil. Der er således i dele af sektoren gennemført såkaldt tolags-belåning, hvor de yderste 20 procentpoint af realkreditbelåningen ikke kan belånes med variabelt forrentede lån med en rentetilpasningsperiode på under fem år. Samtidig kan der ikke vælges afdragsfrihed på den yderste del af realkreditlånet. Side 2 af 28

37 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Herudover har nogle institutter blandt andet indført differentierede bidragssatser afhængigt af lånetype, således at fastforrentede lån har de laveste bidragssatser, mens mere risikable lån har højere satser. Regeringen vil nøje følge udviklingen i institutternes bidragssatser. Side 3 af 28

38 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Markedet for boligfinansiering har gennemgået betydelige ændringer de seneste 10 til 15 år. Produktudbuddet på realkreditmarkedet er blevet mere varieret, så boligejere i dag kan vælge variabelt forrentede realkreditlån, ligesom de kan vælge en periode på op til 10 års afdragsfrihed. De nye låneformer er blevet introduceret over de seneste 15 år og har gradvist vundet indpas hos husholdningerne. De variabelt forrentede realkreditlån blev (gen)indført i 1996 og midlertidig afdragsfrihed på realkreditlån blev muligt fra De variabelt forrentede realkreditlåns andel af det samlede udlån til ejer- og fritidsboliger er omtrent fordoblet siden I oktober 2012 udgjorde lån med variabel forrentning 68 pct. af det samlede udestående realkreditudlån mod 35 pct. i slutningen af 2003, jf. figur 1 Figur 1 Fordeling af realkreditgæld i ejer- og fritidsboliger efter låntype, Pct. 100 Pct. 100 Variabelt forrentede, afdragsfri Variabelt forrentede, afdrag Fastforrentet, afdragsfri Fastforrentet, afdrag Anm.: Opgørelsen viser det samlede udestående realkreditudlån til ejer- og fritidsboliger pr. december måned i året, undtagen for 2012 hvor den seneste måned med data er oktober. De variabelt forrentede realkreditlån blev introduceret i 1997, men der findes kun data i MFIstatistikken fra Kilde: Nationalbanken. De afdragsfrie realkreditlån udgør aktuelt 56 pct. af den samlede realkreditgæld i ejer- og fritidsboliger. Lån, hvor variabel forrentning og afdragsfrihed kombineres, udgør i dag knap halvdelen (46 pct.) af den samlede realkreditgæld mod en fjerdedel for seks år siden. Omkring en femtedel af realkre- Side 4 af 28

39 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån ditgælden er i dag finansieret med traditionelt fastforrentede lån med afdrag. Udbredelsen af de variabelt forrentede og afdragsfrie lån har nået et niveau, som er større, end man havde regnet med, da disse lånetyper blev indført i henholdsvis 1996 og Der er derfor fra såvel regeringen som fra realkreditsektorens side taget initiativer til, at færre husholdninger fremadrettet optager variabelt forrentede og afdragsfrie lån. Fra 1. maj 2013 indføres der regler om, at realkreditinstitutter kun kan tilbyde nye lån med variabel rente og/eller afdragsfrihed til kunder, som ville kunne finansiere deres bolig med et fastforrentet lån med afdrag. Følges denne praksis ikke, vil der kunne gives bøder til realkreditinstitutterne. Derudover indføres risikomærkning af realkreditlån. Formålet er at øge husholdningernes opmærksomhed over for risikofaktorer knyttet til forskellige produkttyper. Risikomærkning erstatter ikke den almindelige rådgivning i penge- og realkreditinstitutter, men mærkningen skal ses som et supplement. Realkreditinstitutterne har også taget skridt, der trækker i retning af at mindske udbredelsen af variabelt forrentede og afdragsfrie lån. Der er på en del af markedet indført tolags-belåning. Det betyder, at en husholdning ikke kan optage et lån med afdragsfrihed og/eller en rentetilpasningsperiode under fem år på de yderste 20 pct. af realkreditlånet. Derudover har flere institutter gennemført øgede bidragssatser, så sammenhængen bliver tættere mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med at yde lånet. Den betydelige udbredelse af de variabelt forrentede realkreditlån skal ses i lyset af udviklingen i den korte rente. Navnlig i årene efter 2008 er niveauet for den korte rente nået ned på et historisk lavt niveau. I samme periode er udbredelsen af de variabelt forrentede lån steget betydeligt, se figur 2. Side 5 af 28

40 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Figur 2 Udvikling i boligrenter og udbredelse af variabelt forrentede realkreditlån, pct. 8 Lang (30 år) (venstre) Udbredelse af variabelt forrentede lån (højre) pct Kort (1 år) (venstre) Anm.: Til trods for at de variabelt forrentede realkreditlån blev genindført i 1996, er der ikke tal for udbredelsen længere tilbage end Kilde: Nationalbanken og Ecowin Denne udvikling, hvor stadig mere af boligejernes realkreditgæld er variabelt forrentet og for næsten halvdelen af realkreditgældens vedkommende kombineret med afdragsfrihed betyder, at dansk økonomi er blevet mere rentefølsom. Den øgede rentefølsomhed kan have betydning for den finansielle stabilitet, og Erhvervs- og Vækstministeriet har på den baggrund igangsat et arbejde med at analysere husholdningernes realkreditlåntagning og anden gæld. Realkreditsektoren har indvilget i at stille individdata om institutternes udlånsportefølje til rådighed for projektet. De nye data gør det muligt at belyse, fx hvilke indkomstgrupper der vælger de forskellige låntyper. Det er centralt for stabiliteten på boligmarkedet, at personer med realkreditlån har en indkomst, der gør det muligt at servicere gælden, også i en situation, hvor renten stiger. I denne analyse fokuseres på husholdningernes udgifter til at servicere deres gæld (renter, afdrag og bidrag) set i forhold til husholdningernes disponible indkomster; den såkaldte gældsserviceringsbrøk. Der ses endvidere på, hvordan fordelingen af husholdningernes gældserviceringsbrøk ændrer sig, når renten stiger. Der inddrages såvel realkreditgæld som anden gæld, husholdningerne har optaget. Side 6 af 28

41 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Datagrundlag De anvendte data består af individdata fra seks realkreditinstitutter, som dækker hele markedet for realkredit til ejer- og fritidsboliger. Sammenlignes med Nationalbankens MFI-statistik, omfatter de nye individdata 99,3 pct. af det udestående realkreditudlån. Samtidig opnås et pænt match af låntyper, når der sammenlignes med MFI-statistikken, jf. boks 1. Boks 1 Datagrundlag De nye realkreditdata dækker stort set hele realkreditudlånet til ejer- og fritidsboliger (99,3 pct.), jf. bokstabel 1. Bokstabel 1. Fordeling af realkreditgæld efter låntype, ejer- og fritidsboliger, ultimo 2010 Realkreditdatasæt MFI-statistikken Realkreditlån, mia. kr Pct Realkreditlån, i alt Fastforrentet med afdrag uden afdrag Variabelt forrentet med afdrag med renteloft 7 7 uden renteloft uden afdrag med renteloft 9 9 uden renteloft Anm.: Den samlede realkreditgæld i realkreditdatasættet svarer til 99,3 pct. af det samlede udestående realkreditudlån i Nationalbankens MFI-statistik. Den mindre forskel mellem de to datakilder skyldes blandt andet, at indberetningen til MFI-statistikken sker først på måneden, hvorimod realkreditgælden i realkreditdatasættet er opgjort per 31. december Derudover findes der i MFIstatistikken udlån til ejer- og fritidsboliger, hvor lånet er givet til en virksomhed, og der dermed ikke er knyttet et cpr-nummer til lånet. Kilde: Nationalbanken, realkreditdata og egne beregninger Realkreditdatasættet er på individniveau, således at alle realkreditlån, hvortil der er knyttet mindst ét cpr-nummer, indgår i datasættet i anonymiseret form. Datasættet indeholder oplysninger om lånets centrale størrelser som hovedstol, restgæld, løbetid, rente og terminer, der alle indgår i annuitetsformlen. Desuden indeholder datasættet oplysninger, så lånets type kan fastslås præcist: Variabel eller fast rente, med eller uden afdrag, og om variable lån er forsynet med et renteloft. Derudover indeholder datasættet oplysninger om rentebindingsperiode for variabelt forrentede lån (kvartårlige og halvårlige CIBOR/EURIBORlån, F1, F2,..., F10), om lånet er i restance, udløbsdato på renteloft, kommunekode på ejendommen bag lånet (pantet), og om der er stillet en offentlig garanti på lånet. Oplysningerne fra realkreditinstitutterne er koblet med Danmarks Statistiks indkomst- og befolkningsregistre. Det er i analyserne antaget, at der sker indkomstdeling mellem voksne i husholdningen. Det afspejler blandt andet, at voksne medlemmer i samme husholdning typisk hæfter solidarisk for husholdningens realkreditlån. Til dannelse af husholdninger i Side 7 af 28

42 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån datasættet benyttes et såkaldt familie-id fra Danmarks Statistik. Det kombinerede datasæt indeholder således familie-id og indkomstoplysninger, og dækker 98 pct. af husholdningerne med realkreditlån i ejer- og fritidsboliger, jf. bokstabel 2. De resterende 2 pct. af familierne har en realkreditgæld mindre end gennemsnittet, hvorfor det kombinerede datasæt har en dækning på 98,6 pct. af realkreditgælden. Bokstabel 2. Datasættets dækningsgrad, 2010 Datakilde Antal husholdninger Realkreditgæld (mia. kr.) (1) Realkreditdatasæt (2) Indkomstdatasæt (3) Befolkningsdatasæt (4) Fællesmængde af (1), (2) og (3) Pct Dækning ift. reakkreditdatasæt (4) / (1) 95,6 98,6 Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Husholdningernes gæld og indkomst Det gælder typisk, at desto højere indkomst en husholdning har, desto større gæld kan der optages med pant i fast ejendom. Husholdninger med højere indkomst kan med andre ord købe et dyrere hus, fordi de kan optage større lån. Generelt gælder det, at al lånoptagelse sker på baggrund af, at låntager kan sandsynliggøre over for långiver, at han over lånets løbetid har tilstrækkelig indkomst til at servicere gælden, det vil sige betale renter og afdrag og eventuelle gebyrer (bidrag) forbundet med gælden. Det danske realkreditudlån afspejler dette faktum. Danske husholdningers gæld i ejer- og fritidsboliger til realkreditinstitutter er således koncentreret hos familier med højere indkomster. En tredjedel af realkreditgælden i 2010 er optaget af husholdninger, der ligger blandt husholdninger med de 10 pct. højeste indkomster, jf. figur 3. Husholdninger med realkreditgæld optager imidlertid også anden gæld, fx bankgæld til finansiering af de yderste 20 pct. af boligens købspris, billån, almindelige kassekreditter mv. Denne gæld udgør godt 22 pct. af den samlede gæld optaget af husholdninger med real- Side 8 af 28

43 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån kreditgæld. Husholdningernes anden gæld er ligesom realkreditgælden koncentreret blandt husholdninger med de højeste indkomster. Figur 3 Fordeling af gæld efter husholdningernes placering i indkomstdeciler, 2010 Pct Realkreditgæld Anden gæld Samlet gæld Decil Pct Anm.: Kun husholdninger med realkreditgæld i ejer- og fritidsboliger. Decilgrænserne er dannet på baggrund af indkomstfordelingen for alle husholdninger i Danmark, men i figuren indgår kun husholdninger med realkreditgæld. At husholdninger med realkreditgæld generelt har højere indkomster end andre, fx lejere, betyder, at der i denne opgørelse er fjorten gange flere husholdninger i øverste decil end i nederste. Realkreditgælden er opgjort til den gældende kurs på udbetalingstidspunktet. Der er dermed tale om den gældsmasse, husholdningerne skal servicere. Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Omkring 90 pct. af realkreditgælden er optaget af den halvdel af husholdningerne, der har de højeste indkomster (6. til 10. decil). Det er således kun en mindre del af realkreditgælden, der serviceres af husstande med lavere indkomster. Den gennemsnitlige lånestørrelse er omkring kr. blandt halvdelen af husholdningerne med de laveste indkomster mod knap 1,4 mio. kr. blandt halvdelen af husholdningerne med de højeste indkomster. Ser man på fordelingen af låntyper, er billedet, at variabelt forrentede lån og lån med afdragsfrihed (de nye låneformer) har vundet indpas blandt alle husholdningstyper uanset indkomst, jf. figur 4. Side 9 af 28

44 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Figur 4 Fordeling af realkreditgæld i ejer- og fritidsboliger efter indkomstdecil og låntype, 2010 Realkreditgæld Mia. kr. Pct. af total Alle Indkomstdecil % 20% 40% 60% 80% 100% Pct. Fast, afdrag Fast, afdragsfri Variabel, afdrag Variabel, afdragsfri Anm.: Ud af den samlede realkreditgæld i ejer- og fritidsboliger på mia. kr. kan mia. kr. (svarende til 98,6 pct. af realkreditgælden) fordeles på indkomstdeciler for husholdningerne. Årsagen til, at en mindre del af realkreditgælden ikke kan fordeles, er, at der enten mangler indkomstoplysninger og/eller familie-id for denne realkreditgæld, jf. bokstabel 2 i boks 1. Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Der er dog tendens til, at de variabelt forrentede realkreditlån er lidt mere udbredt blandt de 10 pct. af husholdningerne, der har de højeste indkomster. Det kan afspejle, at husholdninger med høje indkomster typisk har mere luft i økonomien og derfor bedre kan påtage sig den ekstra risiko, der er ved variabelt forrentede lån. Herudover skiller husholdninger med de laveste indkomster sig ud med større brug af variabelt forrentede lån (omkring 70 pct.). Man skal dog være opmærksom på, at det kun er 1 pct. af realkreditudlånet, der er optaget af de 10 pct. af husholdningerne med de laveste indkomster. Udbredelsen af lån med den mindst mulige terminsydelse, dvs. lån med både variabel forrentning og afdragsfrihed, er ligeledes mest udbredt blandt husholdninger med de laveste indkomster. Her kan der i en del tilfælde være tale om, at husholdninger, der har oplevet et indkomstbortfald, har benyttet fleksibiliteten i lånudbuddet til (midlertidigt) at nedbringe terminsydelsen. Af de husholdninger med realkreditlån, der i 2010 har det 20 pct. laveste indkomster, havde omkring 40 pct. for fem år siden en højere indkomst. De nye låne- Side 10 af 28

45 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån former bidrager med en øget fleksibilitet på boligmarkedet. Via omlægning giver det husholdningerne en mulighed for midlertidigt at reducere ydelsen på realkreditlånet, udsætte et tvangssalg eller ultimativt en tvangsauktion. Dermed har den enkelte husholdning mere tid og bedre mulighed for fx at finde nyt job efter en periode med ledighed. Antallet af tvangsauktioner er lavere i dag end under lavkonjunkturen i starten af 1990 erne. Det kan blandt andet skyldes de muligheder, de nye låneformer giver, men skal også ses i lyset af, at ledigheden i dag er lavere end dengang. De nye låneformer kan imidlertid også indebære udfordringer, idet afdragsfrihed betyder, at der ikke sker en løbende gældsnedbringelse. Det kan gøre husholdningerne sårbare over for boligprisfald og rentestigninger. Det er i det lys, man skal se såvel regeringens som realkreditsektorens initiativer til at mindske udbredelsen af blandt andre de afdragsfrie lån, jf. side Det er dog væsentligt at understrege, at problemet kun opstår, hvis husholdningen ikke kan servicere sin gæld eller af anden grund er tvunget til at sælge sin bolig. Det er desuden værd at bemærke, at det for en boligejer kan være fornuftigt at vælge en periode med afdragsfrihed, hvis de sparede afdrag fx bruges på at nedbringe anden og dyrere gæld. Fremadrettet kan en husholdning dog kun ydes et lån med afdragsfrihed og/eller variabel rente, hvis husholdningen ville kunne servicere gælden på et lån med fast rente og afdrag. Realkreditrådet har fået lavet en rundspørge blandt husholdninger med realkreditlån. 1 Undersøgelsen peger på, at særligt yngre husholdninger angiver, at de bruger afdragsfriheden til at nedbringe anden og dyrere gæld. 1 Analyseinstituttet Epinion har fra april til september 2012 på vegne af Realkreditrådet gennemført en undersøgelse af låntagernes brug af realkreditlån med en afdragsfri periode. Undersøgelsen er baseret på interview via internettet med boligejere, heraf med afdragsfrie lån. Side 11 af 28

46 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Husholdningernes gældsudgifter Husholdninger med gæld har en række udgifter i form af rente, afdrag 2 og bidrag, som alle går til at servicere gælden. Sættes husholdningens samlede udgifter til at servicere realkreditgæld og øvrig gæld i forhold til husholdningens disponible indkomst, fås husholdningens samlede gældsserviceringsbrøk, jf. boks 2. Den kan give en indikation af, hvordan den enkelte husholdning stilles ved fx ændrede finansieringsvilkår. Husholdninger med høj gældsserviceringsbrøk er således mere udsatte i tilfælde af, at udgifter til at servicere gælden stiger fx ved en rentestigning eller i tilfælde af, at den disponible indkomst falder fx i tilfælde af ledighed. Man skal dog være opmærksom på, at gældsserviceringsbrøken ikke er det eneste forhold, der bestemmer om en husholdning er finansielt robust. Fx vil det, i tilfælde af, at en boligejer får behov for at sælge sin bolig, være af betydning for husholdningen, om gælden i boligen overstiger værdien af boligen. Boks 2 Beregning af udgifterne forbundet med at servicere anden gæld end realkreditgæld Mange husholdninger har anden gæld end realkreditgæld. Det kan være boliglån, billån, kviklån, kassekreditter, overtræk på bankkonti osv. Kendetegnet for disse lån er, at de er meget heterogene mht. renter, låntype, og at der ikke findes tilgængelige detaljerede oplysninger herom. Husholdningernes udgifter til at servicere anden gæld beregnes på baggrund af en fuldtælling af den danske befolkning med oplysninger om gæld mv. på individniveau. Ud af denne fuldtælling ses kun på voksne individer i husholdninger, der har gæld i ejer- og fritidsboliger er i For hvert individ haves årlige oplysninger om den samlede gæld, realkreditgælden og om de faktiske renteudgifter til andet end realkreditgæld. Oplysningerne om den samlede gæld og realkreditgælden gør det muligt at beregne størrelsen af gælden, der ikke er realkreditgæld. Den samlede volumen af anden gæld i husholdninger med realkreditgæld i ejer- og fritidsboliger er i 2010 ca. 369 mia. kr., svarende til godt 22 pct. af gælden i husholdninger med realkreditgæld. Et skøn for den gennemsnitlige rente for denne gæld beregnes ved at sætte den faktiske rentebetaling i forhold til gennemsnittet af primo- (dvs. ultimo året inden) og ultimogælden. Det vægtede gennemsnit, median og standardafvigelse er hhv. 8 pct., 6 pct. og (væg- 2 I modsætning til renten påvirker afdraget ikke selve finansieringsomkostningen og dermed principielt ikke de omkostninger, der er knyttet til en bolig. Efter gældende regler skal afdraget dog betales før eller siden og indgår derfor i den samlede boligudgift, der belaster husholdningens økonomi. Side 12 af 28

47 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån tet med gældens størrelse). En del af spredningen skyldes, at periodiseringen kun er approksimativ, hvilket i nogle tilfælde resulterer i meget høje renteskøn. Af den årsag lægges et loft over renteskønnet ved den 99. fraktil, der i 2010 er 45 pct. Til brug for gældsserviceringsbrøken beregnes ydelsen ved at antage, at ultimogælden afvikles som en annuitet over 20 år. Blandt husholdningerne (med realkreditgæld) vil der naturligt være stor forskel på, hvor stor gældsserviceringsbrøken er. Først og fremmest vil unge, der netop har købt deres første bolig, typisk have højere boligudgifter end ældre, der ofte har afdraget på boliggælden over livet. Herudover vil husholdninger med højere disponibel indkomst have mulighed for at bruge en større andel af deres indkomst til boligudgifter, fordi basisforbrug som fx mad, udgifter til vand og varme osv. udgør en forholdsvis mindre andel af indkomsten, jo større indkomsten bliver. Samtidig er der forskel på, hvordan husholdningerne prioriterer boligudgifter i forhold til udgifter til andre typer af forbrug. Endelig vil der være en del husholdninger, der oplever indkomstbortfald i forbindelse med fx ledighed, skilsmisse eller dødsfald. Det fører til en højere gældsserviceringsbrøk, fordi indkomstforholdene ikke længere er som på optagelsestidspunktet. Side 13 af 28

48 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Boks 3 Gældsserviceringsbrøk ved brug af tommelfingerregler for størrelse af realkreditlån En kreditvurdering baseres på en samlet vurdering af en husholdnings økonomi, herunder husholdningens gæld og formue. Der findes imidlertid tommelfingerregler, der tilsiger, at man normalt ved boligkøb kan låne 2,5 til 3 gange husholdningens bruttoindkomst. Et lån på 3 gange husholdningens bruttoindkomst svarer til, at husholdningen i udgangspunktet har en gældsserviceringsbrøk på 27 pct. med et fastforrentet lån med afdrag (ved 3,5 pct. i rente og 0,5 pct. i bidrag). Forestiller man sig, at en husholdning blev givet et lån i størrelsesordenen fire gange bruttoindkomsten altså mere end hvad tommelfingerreglen tilsiger ville det svare til en gældsserviceringsbrøk på 37 pct. (ved de samme rente- og bidragssatser som ovenfor). 3 Ved et lidt højere og mere normalt renteniveau på 5 pct. ville et lån på fire gange bruttoindkomsten betyde, at husholdningen i udgangspunktet ville have en gældsserviceringsbrøk på omkring 43 pct. Der er i beregningerne forudsat en gennemsnitlig skatteprocent på 35 pct. Spredningen i gældsserviceringsbrøken kan illustreres af den kumulative fordeling af husholdningernes gældsserviceringsbrøk. Omkring 50 pct. af husholdningerne med realkreditlån bruger under en femtedel af deres disponible indkomst på at servicere (samlet) gæld. Omkring 5 pct. af husholdningerne bruger over halvdelen af deres disponible indkomst på at servicere (samlet) gæld og har dermed en gældsserviceringsbrøk over 50 pct., jf. figur 5. I alt tegner husholdninger med en gældsserviceringsbrøk over 50 pct. sig for godt 114 mia. kr. ud af et samlet udlån på mia. kr. Man skal være opmærksom på, at ovenstående er et overkantsskøn. En del husholdninger i vidt omfang selvstændige har generelt svingende indkomster. En høj gældsserviceringsbrøk, opgjort i et enkelt år, er ikke nødvendigvis repræsentativ for denne type husholdninger set over en længere årrække. 3 Bank of Canada (2010) har i en lignende undersøgelse af canadiske husholdningers gældsserviceringsforhold (på baggrund af survey-data) anvendt bruttoindkomster på grund af manglende adgang til at beregne disponible indkomster på husholdningsniveau. På den baggrund har Bank of Canada sat en grænse på 40 pct. for, hvornår en husholdning er økonomisk udsat. Hanna et al. (2012) anvender ligeledes bruttoindkomster og bruger i deres analyse af data fra U.S Survey of Consumer Finances ligeledes en grænse på 40 pct. Aktuelle data for Danmark giver mulighed for at anvende disponible indkomster, hvilket giver et mere retvisende billede. Det betyder imidlertid også, at grænsen skal sættes højere end ved anvendelse af bruttoindkomster. På den baggrund er grænsen sat ved 50 pct. Det skal dog understreges, at en gældsserviceringsbrøk på 50 for langt de fleste husholdninger ikke udgør noget problem. Side 14 af 28

49 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Figur 5 Kumulativ fordeling af husholdningerne mht. gældsserviceringsbrøk, 2010 Anm.: Husholdninger med realkreditgæld. Gældsserviceringsbrøken for den enkelte husholdning er udgifterne til servicere gæld (realkreditgæld og anden gæld) i forhold til den disponible indkomst. Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Husholdningernes situation ved en rentestigning Data fra de danske realkreditinstitutter giver for første gang mulighed for at beregne effekten af en rentestigning på baggrund af den faktiske fordeling af låntyper blandt husholdningerne. Lignende beregninger er tidligere foretaget af blandt andet Nationalbanken (2005) og Økonomi- og Erhvervsministeriet (2010), men det har været på baggrund af stikprøver og/eller data med væsentligt mindre detaljeringsgrad. Det nyeste år, hvor det datamæssigt er muligt at beregne gældsserviceringsbrøker for den enkelte husholdning, er Siden er realkreditrenterne faldet med omkring 1¼ pct. Renteniveauet er således historisk lavt. Set i lyset af, at ledigheden stort set har været uændret siden 2010, vil hushold- Side 15 af 28

50 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån ningernes udgifter til gældsservicering generelt udgøre en mindre andel af den disponible indkomst i dag end ultimo Før eller siden vil renterne stige. Under normale omstændigheder dvs. i perioder uden finansiel uro vil en rentestigning ske under en konjunkturforbedring, hvor beskæftigelse og indkomster stiger. I særlige perioder med voldsom finansiel uro kan den korte rente imidlertid stige parallelt med et konjunkturtilbageslag. Det sås i Danmark i efteråret 2008, hvor de korte realkreditrenter steg til næsten 6 pct. for så igen at falde relativt hurtigt. I det følgende præsenteres effekten på fordelingen af husholdningernes gældsserviceringsbrøk af to renteændringer. For det første vises en stigning på et enkelt procentpoint. For det andet vises effekten af en rentestigning på 5 procentpoint, der kan illustrere konsekvenserne af et rentehop som det, Danmark oplevede i For hver renteændring skelnes mellem to tidshorisonter. For det første ses på den umiddelbare effekt, dvs. førsteårseffekten, hvor renten kun stiger for de lån, der er variabelt forrentede, og hvis rentetilpasningsrytme indebærer, at de vil få ny rente i dette år (herunder anden gæld end realkreditgæld). For det andet ses på effekten på 10- årigt sigt, hvor renten stiger for alle variabelt forrentede lån, jf. boks 4. Rentestigninger, der er midlertidige, vil have mindre gennemslag, fordi færre husholdninger vil blive berørt. Husholdninger, der bliver berørt af en midlertidig rentestigning, vil eventuelt have mulighed for i en kortere periode at håndtere stigende renteudgifter ved at bruge af anden opsparing. Side 16 af 28

51 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Boks 4 Beregning af effekten af en renteændring Realkreditlånene kan opdeles i variabelt og fast forrentede, hvor de fast forrentede er defineret som lån med rentebindingsperiode på mere end 10 år. I 2010 er ca lån ud af de knap 1,5 mio. lån i ejer- og fritidsboliger fast forrentede, jf. bokstabel 3. Blandt de variabelt forrentede lån er der flest lån med en rentebindingsperiode på 1 år, men der findes også en betydelig andel med en rentebindingsperiode på 0,5 år. Bokstabel 3. Antal lån med pant i ejer- og fritidsboliger fordelt på rentebindingsperiode og år, hvor renten ændres, 2010 Rentebindingsperiode Næste år, hvor renten ændres første gang Ingen ændring lån ,25 1, ,2 0,5 223, , , ,8 2 7,4 9, , ,3 61, ,2 4 2,7 0,9 2,3 4, ,4 5 25,2 7,9 8,1 14,9 26, ,9 6 1,0 0,1 0,2 0,2 0,2 1, ,9 7 0,5 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0, ,4 8 0,2 0,0 0,1 0,1 0,0 0,0 0,1 0, ,9 9 0,1 0,0 0,1 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0, ,7 10 1,4 0,1 0,1 0,2 0,5 0,5 0,8 0,8 0,9 0,9-6, ,3 637,3 I alt 635,7 42,2 72,8 20,1 27,7 1,9 1,3 1,2 1 0,9 637,3 1442,1 Kilde: Data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. I alt Effekten af en renteændring beregnes ved at øge renten for det enkelte lån i forhold til den rente, som lånet har ultimo 2010, og derefter genberegne ydelsen og gældsserviceringsbrøken. Der stødes parallelt til rentekurven. Det indebærer, at alle variabelt forrentede lån, uanset rentetilpasningsfrekvens, øges med det samme antal procentpoint. Det er imidlertid langt hovedparten af de variabelt forrentede lån (90 pct. af lånene), der rentetilpasses årligt eller halvårligt, hvorfor dette ikke vurderes at skævvride resultaterne. Ved beregningen tages højde for, at visse lån har renteloft, og at den disponible indkomst, der skal servicere gælden, på grund af rentefradraget stiger, når renteudgifterne stiger. For begge beregninger antages, at renten stiger lige meget for alle variabelt forrentede lån svarende til en parallelforskydning af rentekurven for løbetider op til 10 år. For løbetider ud over 10 antages det, at renten er uændret. Umiddelbar effekt For at beregne førsteårs-effekten antages det, at renten kun stiger for lån, der er variabelt forrentede (herunder anden gæld end realkreditgæld, jf. boks 2), og hvis rentetilpasningsrytme indebærer, at de får ny rente i Det drejer sig om ca lån. Effekt på lidt længere sigt For at beregne effekten på lidt længere sigt antages det, at renten stiger for alle variabelt forrentede lån, hvilket i 2010 drejer sig på godt lån. Side 17 af 28

52 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Det maksimale interval mellem rentetilpasning på variabelt forrentede realkreditlån er 10 år. I praksis gives der dog meget få variabelt forrentede lån med rentetilpasningsintervaller over fem år. Størsteparten af den beregnede effekt vil derfor være realiseret inden for fem år. En stigning i renten vil føre til, at udgifterne til at servicere gæld stiger for alle de husholdninger, der har variabelt forrentede lån. Ved uændrede indkomstforhold svarer det til, at kurven for den kumulative fordeling rykker ned og mod højre, hvilket er illustreret i figur 6. Figur 6 Kumulativ fordeling af husholdningerne mht. gældsserviceringsbrøk ved forskellige rentescenarier, 2010 Anm.: Husholdninger med realkreditgæld. Gældsserviceringsbrøken for den enkelte husholdning er udgifterne til servicere gæld (realkreditgæld og anden gæld) i forhold til den disponible indkomst. Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. En stigning i renten på 1 procentpoint har en forholdsvis beskeden effekt. Stigningen vil umiddelbart medføre, at andelen af husholdninger, der anvender mere end halvdelen af deres disponible indkomst på at servicere gæld, øges fra 4,8 til 5,5 pct., se tabel 1. Samtidig øges den realkreditgæld, Side 18 af 28

53 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån der er omfattet, fra 8,5 til 9,8 pct. Den beskedne effekt skyldes dels, at rentestigningen kun betyder noget for de realkreditlån, der rentetilpasses i samme år, og dels at en rentestigning på 1 procentpoint i sig selv er beskeden. Tabel 1 Husholdninger med gældserviceringsbrøk over en given grænse, 2010 Gældsserviceringsbrøk, pct Andel af husholdninger, pct Andel af realkreditgæld, pct. --- Situationen ultimo ,4 8,3 4,8 3,2 2,4 27,2 13,8 8,5 5,9 4,4 +1 procentpoint, første år 21,1 9,6 5,5 3,6 2,7 31,1 15,9 9,8 6,7 5,0 +1 procentpoint, fuldt indfaset 22,7 10,3 5,8 3,8 2,8 33,5 17,1 10,4 7,1 5,2 +5 procentpoint, første år 33,0 16,2 9,1 5,7 4,0 45,9 25,6 15,7 10,5 7,6 +5 procentpoint, fuldt indfaset 41,8 22,0 12,1 7,3 4,9 57,5 34,5 21,0 13,7 9,6 Anm.: Husholdninger med realkreditgæld. Gældsserviceringsbrøken for den enkelte husholdning er udgifterne til servicere gæld (realkreditgæld og anden gæld) i forhold til den disponible indkomst. Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Også fuldt indfaset er effekten af en rentestigning på 1 procentpoint beskeden. Andelen af husholdninger, der anvender mere end halvdelen af deres disponible indkomst på at servicere gæld, stiger til 5,8 pct. At der ikke er forskel mellem den umiddelbare effekt og effekten på lidt længere sigt, skyldes, at hovedparten af de variabelt forrentede lån rentetilpasses hvert år. 4 En mere markant rentestigning på 5 procentpoint, der bringer den korte rente op på 6,4 pct., medfører umiddelbart, at andelen af husholdninger, der anvender mere end halvdelen af deres disponible indkomst til gældsservicering, stiger til 9,1 pct. Denne gruppe tegner sig for 15,7 pct. af den samlede realkreditgæld. På lidt længere sigt stiger andelen af husholdninger til 12,1 pct. og den tilknyttede realkreditgæld til 21,0 pct., igen se tabel 1. 4 I 2010 ligger 67 pct. af den variabelt forrentede realkreditgæld i lån, der rentetilspasses hvert år eller hyppigere. Side 19 af 28

54 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Det er væsentligt at se resultaterne i lyset af, at en del husholdninger i princippet vil kunne nå at reagere på en rentestigning, inden de bliver berørt. Fx vil husholdninger med F5-lån have mellem 1 og 5 år til at tilpasse sig, førend rentestigningen slår igennem i form af en justering af deres lån. Tilpasningen kan fx ske i form af tilpasning af forbrug, omlægning til andre typer af lån 5, tilvalg af afdragsfrihed i det omfang, det er muligt, eller ved salg af boligen eller andre større aktiver. I det omfang, at renten stiger hurtigt og uventet, og husholdninger derfor har begrænset mulighed for at tilpasse sig, vil analyserne imidlertid give et forholdsvis retvisende billede af effekten af en rentestigning. Indkomstforhold Husholdninger med lav indkomst er naturligt nok overrepræsenteret i gruppen af boligejere, der anvender en forholdsvis stor andel af deres disponible indkomst til at servicere gæld. Godt 21 pct. af husholdningerne med en gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. ligger således i laveste indkomstdecil. Da disse husholdninger har relativt små lån, tegner de sig imidlertid kun for 1,2 pct. af den samlede realkreditgæld. 5 I det omfang rentekurven stiger parallelt, dvs. de længere renter også stiger, vil det dog formentligt være begrænset, hvorvidt der vi være en besparelse ved at omlægge lån. Side 20 af 28

55 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Tabel 2 Disponibel indkomst for alle husholdninger med realkreditgæld og for husholdninger med gældsserviceringsbrøk 50 pct., ultimo 2010 Medianindkomst Indkomstdecil (disponible indkomster) I alt Andel af husholdninger, pct Alle husholdninger m. realkreditgæld ,5 3,4 2,8 5,1 6,9 9,4 12,7 17,2 20,1 20,9 100 Husholdninger med gældsserviceringsbrøk større end 50 pct procentpoint, første år - +5 procentpoint, fuldt indfaset ,3 7,4 6,7 6,6 7,3 8,6 10,2 8,0 7,2 16, ,9 7,5 6,7 6,7 7,5 9,0 10,7 8,6 7,7 16, ,5 6,3 5,8 6,5 8,3 10,5 12,9 11,5 11,1 17, Andel af realkreditgæld, pct Alle husholdninger m. realkreditgæld ,4 1,5 1,5 2,7 4,2 6,7 10,3 15,7 22,1 33,9 100 Husholdninger med gældsserviceringsbrøk større end 50 pct procentpoint, første år - +5 procentpoint, fuldt indfaset ,2 0,4 0,4 0,4 0,5 0,7 0,9 0,8 0,8 2,5 8, ,2 0,4 0,4 0,5 0,6 0,8 1,1 1,0 1,0 2,9 9, ,3 0,7 0,7 0,9 1,2 1,8 2,5 2,6 2,9 6,5 21,0 Anm.: Husholdninger med realkreditgæld. Gældsserviceringsbrøken for den enkelte husholdning er udgifterne til servicere gæld (realkreditgæld og anden gæld) i forhold til den disponible indkomst. Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Årsagen til, at der blandt husholdninger med de største gældsserviceringsbrøker findes mange med lav indkomst, kan blandt andet søges i andre karakteristika for disse husholdninger. Fx er selvstændige, der generelt har svingende indkomster, overrepræsenterede i denne gruppe, jf. tabel A i bilag. Generelt er husholdninger med højere indkomster underrepræsenteret i gruppen med en gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. Undtagelsen er gruppen med de højeste indkomster (10. decil). De 10 pct. af husholdningerne med de højeste indkomster udgør således omkring 20 pct. af gruppen af husholdninger med høj gældsserviceringsbrøk og også omkring 20 pct. af gruppen af husholdninger med realkreditlån (hhv. 16,7 og 20,9 pct.). Det er tegn på, at husholdninger med høj indkomst som ventet anvender en Side 21 af 28

56 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån forholdsvis større andel af deres disponible indkomst på udgifter til bolig og anden gæld. Betragtes gruppen med en gældsserviceringsbrøk på 50 pct. eller mere umiddelbart efter en rentestigning på 1 procentpoint, ændres billedet ikke meget i forhold til udgangspunktet, hvor husholdningerne med lidt højere indkomst, dvs decil, er underrepræsenteret. Stiger renten mere markant med 5 procentpoint, er det derimod i høj grad husholdninger fra denne mellemgruppe, der rykker op i gruppen af husholdninger med høj gældsserviceringsbrøk, jf. tabel 2. Afdragsfrihed Godt halvdelen af alle husholdninger med realkreditlån har ingen afdragsfrie lån. Blandt husholdninger med en gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. er anvendelsen af afdragsfrihed mere udbredt. Således er det omkring 60 pct. af denne gruppe, der i større eller mindre grad benytter afdragsfrihed, jf. tabel 3. Andelen af husholdninger, der har afdragsfrihed på alle deres realkreditlån, er omkring pct., uanset om gældsserviceringsbrøken er over eller under 50 pct. Det skal ses i lyset af, at fuld afdragsfrihed på realkreditgælden nedbringer ydelsen og dermed gældsserviceringsbrøken væsentligt. Dermed vil en husholdning med et relativt stort lån kunne opnå en relativt lav gældsserviceringsbrøk, hvis der vælges afdragsfrihed på lånet. Husholdninger med en gældsserviceringsbrøk over 50 pct. og afdragsfrihed på al belåning med realkredit har knap 4 pct. af realkreditgælden. Skulle renten stige med 5 procentpoint i forhold til niveauet ultimo 2010, ville andelen af husholdninger med en gældsserviceringsbrøk over 50 pct., som samtidig har 100 pct. afdragsfrihed på realkreditgælden, stige fra knap 40 pct. til over 50 pct., jf. tabel 3. Disse husholdninger ville tegne sig for knap 12 pct. af realkreditgælden. Det viser, at der findes en del husholdninger med en kombination af variabelt forrentede lån og afdragsfrihed, der er Side 22 af 28

57 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån sårbare over for rentestigninger, og som ikke har mulighed for at vælge en periode med afdragsfrihed, hvis de kommer under pres. Tabel 3 Fordeling af husholdningernes brug af afdragsfrihed, ultimo 2010 Andel afdragsfrihed, pct. I alt Andel af husholdninger, pct Alle husholdninger 53,0 3,7 5,5 37,8 100 Husholdninger med gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. 40,8 7,8 12,0 39, procentpoint, første år 38,9 7,6 12,2 41, procentpoint, fuldt indfaset 27,6 6,3 11,7 54, Andel af realkreditgæld, pct Alle husholdninger 40,0 6,0 9,8 44,2 100 Husholdninger med gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. 2,1 0,9 1,7 3,8 8,5 +1 procentpoint, første år 2,3 1,0 1,9 4,6 9,8 +5 procentpoint, fuldt indfaset 3,8 1,7 3,7 11,8 21,0 Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Variabelt forrentede lån De variabelt forrentede lån har opnået relativt stor udbredelse. Omkring 60 pct. af husholdninger med realkreditlån, som har knap 70 pct. af realkreditgælden, anvender i større eller mindre omfang denne låntype, mens godt 40 pct. udelukkende har fast forrentede lån, jf. tabel 4. Blandt husholdninger med en gældserviceringsbrøk over 50 pct. benytter 70 pct. i større eller mindre grad variabelt forrentede lån. Denne gruppe tegner sig for omkring 7 pct. af den samlede realkreditgæld. Man skal generelt være opmærksom på, at omkring en tredjedel af husholdningerne med variabel forrentet realkreditgæld har renteloft på lånet. Det sætter en grænse for, hvor meget den enkelte husholdnings renteudgifter kan stige. Når renten stiger, har det ingen betydning for husholdninger, der kun har fastforrentede realkreditlån, medmindre de har anden variabelt forrentet Side 23 af 28

58 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån gæld. Derfor udgør disse i sagens natur en mindre del af gruppen af husholdninger, der har en høj gældsserviceringsbrøk efter en rentestigning. Af samme årsag udgør husholdningerne med mange/udelukkende variabelt forrentede lån en større andel, når renten stiger. Tabel 4 Fordeling af husholdningernes brug af variabelt forrentede lån, ultimo 2010 Andel variabelt forrentet, pct. I alt Andel af husholdninger, pct Alle husholdninger 40,9 4,3 5,4 49,5 100 Husholdninger med gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. 31,7 7,2 10,7 50, procentpoint, første år 29,7 6,9 10,7 52, procentpoint, fuldt indfaset 17,1 4,7 9,7 68, Realkreditgæld, pct Alle husholdninger 29,1 6,3 8,5 56,2 100 Husholdninger med gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. 1,7 0,8 1,3 4,8 8,5 +1 procentpoint, første år 1,8 0,8 1,5 5,7 9,8 +5 procentpoint, fuldt indfaset 2,1 1,2 2,8 14,8 21,0 Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Initiativer til at sikre en robust realkredit Resultaterne i denne analyse bekræfter, at husholdningerne generelt har en fornuftig økonomi, der vil være i stand til at modstå rentestigninger. Der er imidlertid ingen tvivl om, at udbredelsen af rentetilpasningslån og afdragsfrie lån i dag er større, end man kunne have forestillet sig, da låntyperne blev indført. Der er derfor fra såvel institutterne selv som fra offentlig side taget initiativer, der fremadrettet skal reducere udbredelsen af de nævnte låntyper. Pr. 1. maj 2013 indføres regler om, at penge- og realkreditinstitutter kun kan tilbyde realkreditlån med variabel rente og/eller afdragsfrihed til kunder, som ville kunne finansiere deres bolig med et fastforrentet lån med afdrag. Kreditvurderingen af kunden sker efter det pågældende instituts sædvanlige kreditpolitik. Side 24 af 28

59 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Et penge- eller realkreditinstitut, som ikke følger reglerne, vil kunne få et påbud om at ændre praksis og en bøde, hvis det ikke retter sig efter påbuddet. Derimod vil reglen ikke umiddelbart have civilretlige konsekvenser for den enkelte låntager. Bestemmelsen finder anvendelse, når en kunde skal optage et nyt lån, men ikke i forbindelse med refinansiering af eksisterende lån. Dermed sikres familier med eksisterende realkreditlån mod pludselige ændringer i deres adgang til lån som følge af nye regler. Samtidig sikres en gradvis justering af færre variabelt forrentede og/eller afdragsfrie lån. Samtidig indføres en risikoklassificering af boliglån. Formålet er at skærpe kundernes opmærksomhed over for nogle grundlæggende risikofaktorer ved et lån, men samtidig bevare kundernes mulighed for at vælge de lån, som de ønsker. Risikomærkningen af lån skal ses som et supplement til den almindelige rådgivning om lån. Låne- og kredittilbud, som løbende afdrages i hele lånets løbetid og er fastforrentede eller variabelt forrentede med renteloft i hele lånets løbetid, placeres i den grønne kategori. Låne- og kredittilbud, der er variabelt forrentet og/eller afdragsfrie, placeres i den gule kategori. I den røde kategori placeres låne- og kredittilbud, der udbydes som en pakke bestående af et lån og et selvstændigt finansielt instrument, bortset fra fastkursaftaler og kurskontrakter. Som følge heraf vil renteswap-lån som er tilknyttet et finansielt instrument, hvor låntager forpligter sig i hele lånets løbetid til at bytte betalinger med en modpart høre til i den røde kategori. I denne kategori er også lån optaget i en anden valuta end DKK og EUR og lån, som ikke kan indfries til kurs 105 eller derunder inden for en periode på ni år eller derover. Sidstnævnte vil medføre, at lån baseret på lange inkonverterbare obligationer markeres med rødt, såfremt lånet kun vil kunne indfries ved at købe de bagvedliggende obligationer til en kurs over 105. Side 25 af 28

60 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Institutternes initiativer En række realkreditinstitutter har også taget nogle initiativer, som vil bidrage til at begrænse anvendelsen af de mere risikofyldte lånetyper til boligejerne og derfor medvirke til at skabe en mere robust boligfinansiering i Danmark. Flere institutter har varslet eller gennemført differentierede bidragssatser ud fra det enkelte låns risiko og kapitalomkostninger. Det betyder, at der fremover vil være en tættere sammenhæng mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med at yde lånet. Tolags-belåning er aktuelt den populære betegnelse for Nykredits nye tiltag, hvor 0-60 pct. af boligens værdi kan belånes frit i forhold til valg af lånetype mens de pct. af boligens værdi ikke kan belånes med variabelt forrentede lån med en rentetilpasningsperiode på under fem år. Samtidig kan der ikke vælges afdragsfrihed på den yderste del af realkreditlånet. Endelig har Realkredit Danmark (RD) foreslået, men endnu ikke implementeret, en model, hvorefter det fremadrettet ikke er muligt at tilbyde belåning af overnormale prisstigninger. Flere af tiltagene vil kunne bidrage til at hæmme dannelsen af en boligprisboble. Side 26 af 28

61 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Bilag Tabel A Socioøkonomisk gruppe, ultimo 2010 Socioøkonomisk gruppe I alt Selvstændig Topleder Lønmodtager Arbejdsløs mv. Studerende Pensionister mv. Andre Andel af husholdninger, pct Alle husholdninger m. realkreditgæld 5,6 5,9 68,7 1,8 0,2 17,0 0,8 100 Husholdninger med gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. 25,5 4,1 39,0 4,6 1,4 17,6 7, procentpoint, første år 24,2 4,2 40,6 4,7 1,3 18,1 7, procentpoint, fuldt indfaset 16,2 5,3 51,8 4,1 0,9 18,3 3, Realkreditgæld, pct Alle husholdninger m. realkreditgæld 7,6 9,2 70,8 1,3 0,1 10,2 0,9 100 Husholdninger med gældsserviceringsbrøk større end 50 pct. 2,1 0,6 3,8 0,3 0,1 1,2 0,5 8, procentpoint, første år 2,3 0,8 4,5 0,3 0,1 1,3 0,5 9, procentpoint, fuldt indfaset 3,5 1,9 11,8 0,6 0,1 2,7 0,6 21,0 Anm.: Husholdningens placering i socioøkonomisk gruppe er bestemt af familiemedlemmet med den højeste indkomst. Kilde: Danmarks Statistik, data fra de danske realkreditinstitutter og egne beregninger. Side 27 af 28

62 Gældsudgifter i husholdninger med realkreditlån Litteratur Bank of Canada (2010), The Bank of Canada s Analytic Framework for Assessing the Vulnerability of the Household Sector, Financial System Review, June, pp Greninger et al. (1996), Ratios and Benchmarks for Measuring the Financial Well-Being of Families and Individuals, Financial Services Review, 5 (1), pp Hanna et al. (2012), Were Consumer Mistakes Related to Changes in Financial Obligations Burdens?, Consumer Interests Annual, vol. 58 Danmarks Nationalbank (2005), Finansiel stabilitet: Danske boligejeres rentefølsomhed Økonomi- og Erhvervsministeriet (2010), Boligmarkedet og boligejernes økonomi, Økonomisk Tema nr. 9, april Side 28 af 28